DEFAMA Deutsche Fachmarkt Aktie

Schrade bringt auch bei der Kapitalallokation MEHRWERT für alle Investierten...auch ihm, auch mir......weiter so

Nein, er ist weder mau noch toll. Liegt aktuell genau in der Mitte und das ist bei einem solchen Objekt mit einer etwas anderen Mieterstruktur wie unten beschrieben auch ok.

Die Antwort steht doch im Text:

Mit dem Fachmarktzentrum Büdelsdorf veräußert DEFAMA das einzige Objekt im eigenen Bestand, bei dem die Mieterstruktur von inhabergeführten Einzelgeschäften statt von namhaften Filialisten geprägt ist. DEFAMA beabsichtigt, die freigesetzten Mittel für den Erwerb weiteren Handelsimmobilien zu nutzen.

Des Weiteren wird bei Sanierungen viel EK eingesetzt. Somit ist bei solchen "Entwicklungsprojekten" die EK-FFO-Rendite aufgrund des hohen EK-Anteils und den damit niedrigem Leverage schlecht. Durch den Verkauf wird 3 Mio. € Liquidität frei. Dafür können Neuobjekt für ca. 30 Mio. € gekauft werden. Bei 90 % FK und einer FFO Rendite bei ca. 35-40 % bei Neueinkäufen, kann der FFO sehr schön gesteigert werden. Die letzten drei Käufe wurden übrigens mit einem FK Anteil zwischen 104 und 98 % getätigt

Hier mal eine überschlägige Rechnung:

Büdelsdorf --> EK Anteil 3 Mio. € bei ca. 6 Mio. Gesamtkapital --> Miete 550 T€ --> FFO 550T€ x 40 % = 220.000 € FFO --> FFO Rendite aufs EK = 7,3 %
Neukäufe --> EK Anteil 3 Mio. bei ca. 30 Mio. Gesamtkapital --> Miete ca. 3,0 Mio. € --> FFO 3,0 Mio. € x 35% = 1,05 Mio. € --> FFO Rendite aufs EK = 35 %

Alternativ könnte das Objektdarlehen durch die Investitionen auch erhöht und somit EK freigesetzt werden. Hier hat man sich aufgrund der eher risikoreichen Mieterstruktur gegen eine Revalitierung entschieden. Durch den Liquiditätszufluss von >3 Mio. € sind viele weitere Käufe möglich. Im aktuellen Käufermarkt sollte man auch genug Pulver trocken halten. Die Zinsen ziehen derzeit wieder an und dies wird viele in Schieflage bringen. Defama steht bereit, um sich die Filetstücke ins Portfolio zu holen.

https://www.manager-magazin.de/finanzen/immobilien/verband-deutscher-pfandbriefbanken-preise-fuer-gewerbeimmobilien-im-vierten-quartal-im-freien-fall-a-0ad6e33a-a6f9-4de8-b176-7893f9cc7d30?sara_ref=re-so-app-sh

Du hast doch immer die Kapitalerhöhungen kritisiert. Aber genau solche Verkäufe von Objekten mit hohem EK Anteil braucht es, damit das weitere Wachstum ohne neue Kapitalerhöhungen finanziert werden kann. Der Verkaufspreis ist natürlich auch wichtig, aber viel entscheidender ist, dass viel EK freigesetzt wird.

Schrade erläutert dies sehr gut in diesem sehr interessanten Interview:

Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
* Investitionen von 1,5 Mio. EUR steigern Nettomieten um 650 TEUR p.a.
* Funds From Operations (FFO) erreichen 11,6 Mio. EUR bzw. 2,42 EUR je Aktie


Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat in einigen Bestandsobjekten neue
langfristige Mietverträge abgeschlossen, die insgesamt zu einer Steigerung
der annualisierten Nettomieten um rund 650 TEUR und zu einer Erhöhung der
Vermietungsquote auf über 96% führen.
https://de.marketscreener.com/kurs/aktie/DEFAMA-DEUTSCHE-FAC…

Interview mit dem CEO


https://abilitato.de/ceo-interview-defama-aktie-wir-bekommen-so-viele-erwerbsangebote-wie-nie-zuvor/

Wer dem Verkäufer etwas hinterher schnüffelt, wird zum Ergebnis kommen, dass die als geschlossener Fonds wohl liquide Mittel brauchen. In der Bilanz steht das Objekt Ende 2020 mit einem Verkehrswert von 6 Mio. € und eine Jahresnettokaltmiete von 500 TEUR. Die gestrige Meldung spricht von 400 TEUR. Hier scheint es also Probleme zu geben, aber natürlich solche, die man als Defama gewohnt ist, zu lösen. Zusammen mit der allgemeinen Aussage von Herrn Schrade beim gestrigen DSW Anlegerforum, dass der Verkaufsdruck deutlich zugenommen hat, gehe ich davon aus, dass der Kaufpreis nicht nur "nicht negativ", sondern positiv überraschen wird.
Mein Tipp ist also, er wird deutlich unter Faktor 10 liegen: 3,6 Mio. EUR.

Die Transaktion lässt mich richtig in Jubel ausbrechen. Das ist ein absoluter super Kauf. Ich kenne das Objekt persönlich und ein Bekannter ist mit seinem Arbeitgeber dort Mieter. Es ist für ihn die mit Abstand beste Filiale was Umsatz/m² angeht. Ich sehe bei dem 2016 sanierten und somit fast neuwertigem Objekt mittelfristig deutliches Mietsteigerungspotential. Bei einer Finanzierung von mindestens 90 % des Kaufpreises (In Heinsberg waren es sogar 102%) durch FK hat man hier eine sehr starke FFO Rendite auf das eingesetzte EK mit wenig Risiken. Die FFO Rendite wird mit der Zeit auch stärker Steigen, da durch den höheren Zins der Tilgungseffekt auf den FFO erhöht ist.

Defama ist weiterhin mit unter dem 10 fachen des FFO's bewertet und das obwohl auch für 2024 ein Wachstum des FFO's >12% sicher scheint. Weiterhin sollte man auch 2025 ff mit einem zweistelligen Wachstum rechnen können. Zunächst ergibt sich ein Wachstum alleine aus Indexierungen, Verlängerungen von Mietverträgen und Investments in den Bestand. Weiterhin wächst der FFO aus dem Tilgung-Zins-Effekt, welcher sich aufgrund der fortgeschrittenen Tilgungen des "Altbestands" sowie den nun höheren Zinsen bei niedrigerem Kaufpreisen erhöhen sollte. Abschließend können wir nach Aussagen aus dem Call und Twitterspace mit einem erhöhtem Ankaufvolumen auch 2023 und 2024 zu attraktiven FFO EK Renditen rechnen. Weitere Kapitalmaßnahmen wurden hierbei mit Nachdruck ausgeschlossen. Man hat derzeit auch für ein noch höheres Ankaufsvolumen genug Kapital über offene Kreditlinien, Revalutierungen und selektive Verkäufe. Ein Verkauf 2023 sollte außerdem relativ sicher sein. Auch weitere Käufe in 2023 sind wahrscheinlich.

Es gab einen Call und einen Twitter Space, da hättest du dich zur Tankstelle erkundigen können, statt Müll in Foren zu verbreiten. Der Abriss einer Tankstelle kostet i.d.R. 100-200 k. Findet man im Internet.