Klein aber Fein!!: Spinnerei Neuhof (Seite 65)

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.424.258 von der_geringste am 01.07.07 11:32:06

...könnte man von den damaligen Verkäufern nicht wertmäßig auf die nun geplanten Verkäufe schließen?

[der_geringste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.423.859 von Muckelius am 01.07.07 10:55:31

Deine Vermutung ist richtig. Die Immobilien KG erwarb die Beteiligung an der IC Immobilienfonds & Co. Deutschland 17. KG im Jahr 2002, als die 6b-Rücklage aus Erträgen von Verkäufen aus dem Wohnungsbestand aus den Jahren 1998 bis 2000 in Höhe von 1,4 Mio.€ aufgelöst werden musste.

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.422.326 von Muckelius am 01.07.07 08:30:46

@der_geringste:


Als Ergänzung zu deiner obigen Auflistung. Lt. HV-Bericht ist man (ich vermute über die Immobilien KG) an einem IC-Fonds 17 beteiligt. Hier schlummert also auch noch ein gewisses Kapital. Höhe der Beteiligung ist mir unbekannt.

Vermutlich handelt es sich um folgenden Fonds:

http://www.ic-group.de/IC-Fonds-Deutschland-17.65.0.html?&L=…

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.416.524 von der_geringste am 30.06.07 22:41:46

@der_geringste:

der Wohnungsmarkt und die Immobilienpreise in Hof sind schon am Anfang dieses Threads ansatzweise diskutiert worden. Zu beachten ist hierbei, dass die Wohnungen in der Vergangenheit renoviert wurden und lt. HV-Bericht einen über dem Durchschnitt von Hof liegenden Vermietungsstand aufweisen. Dazu kommt Paketabschlag bei Verkauf, etc....



Informationen über den Wohnungsmarkt in Hof bietet z.B. die folgende Seite:

http://www.hof.de/hof_deu/hp_bauen.htm

[der_geringste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.410.854 von der_geringste am 30.06.07 19:01:54

Da es ja nun raus ist, daß die Wohnungen verkauft werden sollen, könnten wir mal über eine faire Bewertung der Aktie diskutieren.
Dabei lasse ich die beiden Verwaltungs-GmbHs sowie die Fashion Garne mal außer Betracht, so daß die AG, die Spinnerei KG und die Immobilien KG übrigbleiben.

Die AG hat per 31.12.06 ein Eigenkapital von 4,737 Mio.€ (790 € je Aktie). Zu prüfen sind nun vorhandene stille Reserven oder Lasten in der AG-Bilanz.

1. Grundstück

Es handelt sich dabei um das Grundstück mit den gesamten Fabrik- und Verwaltungsgebäuden mit einer Grundfläche von 52.000 qm, davon 40.000 qm überbaut, das an die Spinnerei KG vermietet/verpachtet ist. Buchwert per 31.12.06: 436 T€, Miet-/Pachtzins in 06: 307 T€. Hierin dürften erhebliche stille Reserven liegen, deren Höhe ich nicht abschätzen kann, aber einmal fiktiv mit 2 Mio.€ (333 € je Aktie) ansetzen würde.

2. Immobilien KG

Buchwert der Beteiligung in der AG per 31.12.06: 759 T€. Eigenkapital der KG per 31.12.06: 1,587 Mio.€. Stille Reserve hieraus 828 T€ (138 € je Aktie).
Stille Reserven in den Immobilien gegenüber deren Buchwert in der KG (per 31.12.06 1,004 Mio.€) sehe ich vor allem in den Wohnimmobilien.

a. Dabei handelt es sich zum einen um die 129 Wohnungen mit etwa 9.000 qm Wohnfläche, die nun verkauft werden sollen. Deren Buchwert in der KG per 31.12.06: 490 T€. Mieterträge hieraus in 06: 426 T€. Hierfür würde ich einen Verkehrswert von 3,600 Mio.€ ansetzen, was stille Reserven von 3,110 Mio.€ (518 € je Aktie) bedeuten würde.

b. Zum anderen ist darin ein Grundstück mit 8.600 qm in Hof enthalten, das mit einer \"Villa\" mit etwa 500 qm Wohnfläche bebaut ist, enthalten. Der Buchwert dürfte im niedrigen sechsstelligen Bereich liegen, so daß ich hier stille Reserven von 1,5 Mio.€ (250 € je Aktie) ansetze.

c. Weiter sind zwei Gewerbeimmobilien (Einkaufszentrum, Spedition) vorhanden. Stille Reserven hieraus bleiben unberücksichtigt.

d. Darüber hinaus knapp 100.000 qm unbebaute Flächen rund um das Fabrikgelände. Stille Reserven hieraus bleiben unberücksichtigt.

3. Spinnerei KG

Buchwert der Beteiligung in der AG per 31.12.06: 3,582 Mio.€. Eigenkapital der KG per 31.12.06: 3,372 Mio.€.

In Ermangelung näherer Kenntnisse unterstelle ich die Werthaltigkeit des Beteiligungsansatzes. Möglicherweise vorhandene stille Reserven hieraus bleiben unberücksichtigt.

Zusammenfassung:

Es ergäbe sich in Addition des Eigenkapitals der AG und der oben unterstellten stillen Reserven ein Wert je Aktie von 2.029 €. Ausdrücklich unberücksichtigt blieben bei dieser Rechnung etwaig anfallende Steuern.

Alle obigen Angaben ohne Gewähr. Ich würde mich über Diskussionsbeiträge freuen.

Gruß
der_geringste

[der_geringste]

Der HV-Bericht von GSC ist nun verfügbar.

Gruß
der_geringste

[bernau]

Nun, bei so einem kleinen und engen Wert ist das natuerlich keine ungewoehnliche Entwicklung...
Eins ist klar: WENN sich fundamental oder uebernahmemaessig etwas tut/bekanntgegeben wird, wird es sehr schwer, sich noch Stuecke zu sichern. Der Kaeufer wird den Titel sicher von der Boerse nehmen wollen (weder fuer Daun noch fuer Merckle ist die Notiz noetig) und entsprechend die Aussenstehenden abfinden.
Oder das Ding in ein Investmentvehikel umwandeln (siehe Koetitzer Leder auch Hanf Oberachern) - aber auch das soll mir Recht sein.
Uebrigens hat der Titel schonmal deutlich ueber 1000.- notiert...

[schaerholder]

755 TG - Dausend wir kommen!!

[bernau]

Ich sehe weiterhin klares Potential in dem Wert. Im Textilbereich ist man in einer starken Position durch die techn. Textilien - da hat Deutschland ne Riesenstellung und das hat mit Bekleidung nix zu tun. Ich warte eigentlich nur auf ne Uebernahme. Praedestiniert sind die Daun-Gruppe oder die Merckle-Gruppe.
Und beide sind auch ideal fuer die Nutzung/Verwertung der Immobilien. Da man hoert, dass der Eigentuemer durchaus verkaufswillig ist, kann das lustige Bietergefecht dann ja mal losgehen... ;-)

[Muckelius]

Antwort auf Beitrag Nr.: 30.095.173 von schaerholder am 21.06.07 16:07:18

Kurs heute bei 650 Euro (Es standen 12 Stück im Geld). Keine gehandelte Aktie. Anmerkung: Am Tag der HV (20.06.) stand der Kurs noch bei 510 Euro!