GAG Immobilien - wird der Schatz von Köln gehoben? (Seite 55)
eröffnet am 22.08.06 21:15:51 von
neuester Beitrag 11.03.24 13:20:27 von
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peer Bewertung vs Vonovia
Vonovia hatte 2016 Q1 einen Gewinn von 0,12 d.h. ca. 0,48 pro jahr
GAG hatte 2015 ein Konzernergebnis ca. €35,2M
d.h. pro Aktie ca. €2,2 d.h. ca. 4,58x Vonovia bezogen auf den Vonovia Kurs wären das €151
Das Abschlag zum NAV ist dann wohl der kuschelfaktor zu den Mietern bei GAG
ist also €151 eine faire Bewertung von GAG?
Vonovia hatte 2016 Q1 einen Gewinn von 0,12 d.h. ca. 0,48 pro jahr
GAG hatte 2015 ein Konzernergebnis ca. €35,2M
d.h. pro Aktie ca. €2,2 d.h. ca. 4,58x Vonovia bezogen auf den Vonovia Kurs wären das €151
Das Abschlag zum NAV ist dann wohl der kuschelfaktor zu den Mietern bei GAG
ist also €151 eine faire Bewertung von GAG?
Schade das ich aktuell kein Cash mehr habe sonst hätte ich bei 52-53 auch die Hand weiter aufgehalten
Vielleicht der Presse das so melden?
Antwort auf Beitrag Nr.: 52.779.016 von koeln04 am 06.07.16 17:50:29
Wie gesagt, auch mit den Kleinaktionären geht die GAG auf Kuschelkurs. Das ist ne verkappte SPD-Wahlkampftruppe
, bei der Du als Mieter gut aufgehoben bist. Da habe ich auch grundsätzlich nichts gegen. Aber wenn der NAV wegen bzw. trotz des Kuschelkurses und beliebig festgelegter Diskontierungssätze 200€ beträgt, weil man noch mehr Werte in der Bilanz beim besten Willen nicht verstecken kann, dann möchte ich als größerer Aktionär an dieser Wertsteigerung profitieren und nicht mit Basecaps und Regenschirm abgespeist werden.
Gibt es in Köln eine SPD-kritische Zeitung einen Radiosender oder ein anderes respektiertes Medium, dass mal öffentlich anprangern würde, wie hier 10% der Kölner Bürger auf Kosten der übrigen 90% bevorzugt behandelt werden? Nebenbei wird noch die Altersvorsorge von ein paar Anlegern als Kollateralschaden beschädigt und die SPD versucht, das ganze geheim zu halten, indem die Presse zur GAG-HV erst gar nicht eingeladen wird.
Was habe ich von einer "Spardose", wenn die SPD den Schlüssel dazu hat und ich mir auch noch Sorgen darüber machen muss, das die Stadt Köln sich hintenrum ne Zusatzdividende verdient. Herr Eichner hat sich zwar einen Spaß daraus gemacht, ewig aus einer Liste die Geschäfte mit verbundenen Unternehmen der GAG vorzulesen, aber wenn ich nicht zwischendurch eingeschlafen bin, dann war so eine wichtige Position wie "was zahlt die GAG der Stadt Köln als Gebühr für die übernommenen Bürgschaften von über einer halben Milliarde" nicht dabei. An deutlich lesbarer Stelle habe ich diese Zahl jedenfalls nicht gefunden. Sonst jemand?
Zitat von koeln04: Hier ist aber noch ein Beispiel von GAG und dem Kuschelkurs
Denn die GAG will nicht alle Kosten der Modernisierung an die Mieter weitergeben: Von dem umlagefähigen Kostenanteil in Höhe von etwa sechs Millionen Euro berechne man den Bewohnern höchstens dreieinhalb Millionen. Sein Unternehmen wolle außerdem mit den Mietern nach „individuellen Lösungen“ suchen, wenn sich finanzielle Härten ergäben, so Fleischer.
http://www.ksta.de/koeln/nippes/modernisierung-preisschock-f…
Wie gesagt, auch mit den Kleinaktionären geht die GAG auf Kuschelkurs. Das ist ne verkappte SPD-Wahlkampftruppe
, bei der Du als Mieter gut aufgehoben bist. Da habe ich auch grundsätzlich nichts gegen. Aber wenn der NAV wegen bzw. trotz des Kuschelkurses und beliebig festgelegter Diskontierungssätze 200€ beträgt, weil man noch mehr Werte in der Bilanz beim besten Willen nicht verstecken kann, dann möchte ich als größerer Aktionär an dieser Wertsteigerung profitieren und nicht mit Basecaps und Regenschirm abgespeist werden.Gibt es in Köln eine SPD-kritische Zeitung einen Radiosender oder ein anderes respektiertes Medium, dass mal öffentlich anprangern würde, wie hier 10% der Kölner Bürger auf Kosten der übrigen 90% bevorzugt behandelt werden? Nebenbei wird noch die Altersvorsorge von ein paar Anlegern als Kollateralschaden beschädigt und die SPD versucht, das ganze geheim zu halten, indem die Presse zur GAG-HV erst gar nicht eingeladen wird.
Was habe ich von einer "Spardose", wenn die SPD den Schlüssel dazu hat und ich mir auch noch Sorgen darüber machen muss, das die Stadt Köln sich hintenrum ne Zusatzdividende verdient. Herr Eichner hat sich zwar einen Spaß daraus gemacht, ewig aus einer Liste die Geschäfte mit verbundenen Unternehmen der GAG vorzulesen, aber wenn ich nicht zwischendurch eingeschlafen bin, dann war so eine wichtige Position wie "was zahlt die GAG der Stadt Köln als Gebühr für die übernommenen Bürgschaften von über einer halben Milliarde" nicht dabei. An deutlich lesbarer Stelle habe ich diese Zahl jedenfalls nicht gefunden. Sonst jemand?
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Hier ist aber noch ein Beispiel von GAG und dem Kuschelkurs
Denn die GAG will nicht alle Kosten der Modernisierung an die Mieter weitergeben: Von dem umlagefähigen Kostenanteil in Höhe von etwa sechs Millionen Euro berechne man den Bewohnern höchstens dreieinhalb Millionen. Sein Unternehmen wolle außerdem mit den Mietern nach „individuellen Lösungen“ suchen, wenn sich finanzielle Härten ergäben, so Fleischer.
http://www.ksta.de/koeln/nippes/modernisierung-preisschock-f…
Denn die GAG will nicht alle Kosten der Modernisierung an die Mieter weitergeben: Von dem umlagefähigen Kostenanteil in Höhe von etwa sechs Millionen Euro berechne man den Bewohnern höchstens dreieinhalb Millionen. Sein Unternehmen wolle außerdem mit den Mietern nach „individuellen Lösungen“ suchen, wenn sich finanzielle Härten ergäben, so Fleischer.
http://www.ksta.de/koeln/nippes/modernisierung-preisschock-f…
Laut HV hat die GAG Mietspiegelerhöhungen von 1,4M gemacht
ich kann aber keine Aussage treffen welche Miete Gag verlangt und was laut Mietspiegel möglich wäre
Der Mietspiegel scheint aber von 2013 zu sein wobei dann die Daten wohl ziemlich alt sind und die ganze Dynamik der neuren Entwicklung (Flüchtlinge etc) fehlt
Kennt jemand einen GAG Mieter der eine Mieterhöhung vom Mietspiegel bekommen hat?
Würde mich interessieren ob GAG die Miete bis zur Kappungsgrenze bzw dem MIetspiegel erhöht
ich kann aber keine Aussage treffen welche Miete Gag verlangt und was laut Mietspiegel möglich wäre
Der Mietspiegel scheint aber von 2013 zu sein wobei dann die Daten wohl ziemlich alt sind und die ganze Dynamik der neuren Entwicklung (Flüchtlinge etc) fehlt
Kennt jemand einen GAG Mieter der eine Mieterhöhung vom Mietspiegel bekommen hat?
Würde mich interessieren ob GAG die Miete bis zur Kappungsgrenze bzw dem MIetspiegel erhöht
Meine wenn eine Gesellschaft auch ein soziales Interesse hat, muss man ja die Miete nicht auf 6 Euro im Durschnitt belassen, wenn angenommen die Marktmiete 10 Euro ist.
Dann könnte man doch für den Bestand die Mieten erst mal von 6 Euro auf im Schnitt 7,20 (( 20 % Kappungsgrenze gilt in einigen Gebieten (es gibt auch Aussagen die Kappungsgrenze wäre bei 30 % )
Nach weiteren 3 Jahren dann von 7.20 auf 8,60, dann ist man immer noch über 15 % unter dem Mietspiegel. Und Neuvermietungen sollten bei 10 Euro Mietspiegel doch min zu 8,50 oder 9,00 Euro vorgenimmen werden, üblich ist wohl ehr über 11 Euro bei Neuvermietungen.
So sind die sozialen Anbieter immer noch im Schnitt min 20 % billiger als andere Vermieter und könnten druch die Erhöhten Mieten auch besser und leichter durch Neubau den Wohnungsbestand vergrössern und so dem Wohnungsmangel entgegen wirken.
Dann könnte man doch für den Bestand die Mieten erst mal von 6 Euro auf im Schnitt 7,20 (( 20 % Kappungsgrenze gilt in einigen Gebieten (es gibt auch Aussagen die Kappungsgrenze wäre bei 30 % )
Nach weiteren 3 Jahren dann von 7.20 auf 8,60, dann ist man immer noch über 15 % unter dem Mietspiegel. Und Neuvermietungen sollten bei 10 Euro Mietspiegel doch min zu 8,50 oder 9,00 Euro vorgenimmen werden, üblich ist wohl ehr über 11 Euro bei Neuvermietungen.
So sind die sozialen Anbieter immer noch im Schnitt min 20 % billiger als andere Vermieter und könnten druch die Erhöhten Mieten auch besser und leichter durch Neubau den Wohnungsbestand vergrössern und so dem Wohnungsmangel entgegen wirken.
Antwort auf Beitrag Nr.: 52.770.691 von jerobeam am 05.07.16 21:36:46
Moment bitte genau unterscheiden, was Neuvermietungsmieten sind und was für Bestand bezahlt wird. Im Mietspiegel, gehen meines Wissens die Neuvertragsmieten (weiss nicht ob Erhöhungsverlangen auch einen Einfluss haben) der letzten 4 oder 5 Jahre ein.
Meines Wissens gibt es nun politische Bestrebungen das zu ändern und die MIetspiegel aufgrund von 10 Jahren Mietabschlüssen zusammen setzten zu lassen.
Dann gibt es ja die Sache, dass einige Gerichte bestimmte Mietspiegel als unzulässig beurteilt haben.
Die Hintergründe kenne ich nicht.
Also die Zahlen die jerobeam nennt mögen Neuvermietungsmieten, Obwohl 12 Euro in schlechter Lage oder 20 Euro in guter Lage, wird wohl weniger der Schnitt sein, sondern die Spitzenmieten, eben für sehr kleine Wohnungen oder extrem gut ausgestattete Wohnungen!
Die Zahlen die wir in Geschäftsberichten lesen können, sind die Miete für den aktuellen Bestand in der Berichtsperiode- manchmal wird auch noch die Miete im letzten Monat der Berichtsperiode angegeben.
Auch bei den börsennotierten Aktiengesellschaft, ist es mir immer wieder ein Rätsel warum die Mieten da so verhältnismässig niedrig sind.
Hatte da mal die GSW zum Beispiel genommen, weil diese eben als einzige nur Wohnungen in einer Stadt hat, eben Berlin. Sonst ist es ja schwierig nach zu vollziehen, mit verschiedenen Mengen an Wohnungen in unterschiedlcihen Städten.
Also bei so grossen Unterschieden zwischen Marktmiete und Mieten bei bestimmten Vermietern, muss man wohl annehmen, dass diese weder die Mieten erhöhen, noch, dass diese marktgerechte Mieten bei Neuabschluss von Verträgen verlangen.
Wenn man dann bei vielleicht 10 Euro Neuvermietungsmiete liegt und Vermieter erzielen nur 6 Euro, dann muss man sich schon fragen, was das soll!
Das kann nur durch absichtilche Untätigkeit in Bezug auf Mieterhöhungen gehen und zu niedriger Neuvermietung.
Grundsätzlich wird jede Wohnung so alle 8 bis 15 Jahre neu vermietet, also 8 bis 12 % aller Wohnungen stehen jedes Jahr wieder zur Neuvermietung an......Reine Appartmenthäuser haben teilweise nur eine durchschnittliche MIetlaufzeit von 2 bis 3 Jahren.
Zitat von jerobeam:so wie es scheint liegt der Schnitt der GAG bei €6 und Köln €10 was eigentlich ein Witz ist
Ein Witz, aber nicht lustig.
10 EUR ist auch schon sehr günstig. Man kriegt auch schon in weniger guten Vierteln ganz gut für 12-14 EUR/qm neu vermietet. In der Innenstadt locker bis 20 EUR.
Die GAG verschenkt hier Unsummen. Und das hat nicht nur die Auswirkung, das weniger Ertrag entsteht, sonder die Immobilien sind dann automatisch (wegen DCF-Bewertung) auch wesentlich weniger "Wert".
Moment bitte genau unterscheiden, was Neuvermietungsmieten sind und was für Bestand bezahlt wird. Im Mietspiegel, gehen meines Wissens die Neuvertragsmieten (weiss nicht ob Erhöhungsverlangen auch einen Einfluss haben) der letzten 4 oder 5 Jahre ein.
Meines Wissens gibt es nun politische Bestrebungen das zu ändern und die MIetspiegel aufgrund von 10 Jahren Mietabschlüssen zusammen setzten zu lassen.
Dann gibt es ja die Sache, dass einige Gerichte bestimmte Mietspiegel als unzulässig beurteilt haben.
Die Hintergründe kenne ich nicht.
Also die Zahlen die jerobeam nennt mögen Neuvermietungsmieten, Obwohl 12 Euro in schlechter Lage oder 20 Euro in guter Lage, wird wohl weniger der Schnitt sein, sondern die Spitzenmieten, eben für sehr kleine Wohnungen oder extrem gut ausgestattete Wohnungen!
Die Zahlen die wir in Geschäftsberichten lesen können, sind die Miete für den aktuellen Bestand in der Berichtsperiode- manchmal wird auch noch die Miete im letzten Monat der Berichtsperiode angegeben.
Auch bei den börsennotierten Aktiengesellschaft, ist es mir immer wieder ein Rätsel warum die Mieten da so verhältnismässig niedrig sind.
Hatte da mal die GSW zum Beispiel genommen, weil diese eben als einzige nur Wohnungen in einer Stadt hat, eben Berlin. Sonst ist es ja schwierig nach zu vollziehen, mit verschiedenen Mengen an Wohnungen in unterschiedlcihen Städten.
Also bei so grossen Unterschieden zwischen Marktmiete und Mieten bei bestimmten Vermietern, muss man wohl annehmen, dass diese weder die Mieten erhöhen, noch, dass diese marktgerechte Mieten bei Neuabschluss von Verträgen verlangen.
Wenn man dann bei vielleicht 10 Euro Neuvermietungsmiete liegt und Vermieter erzielen nur 6 Euro, dann muss man sich schon fragen, was das soll!
Das kann nur durch absichtilche Untätigkeit in Bezug auf Mieterhöhungen gehen und zu niedriger Neuvermietung.
Grundsätzlich wird jede Wohnung so alle 8 bis 15 Jahre neu vermietet, also 8 bis 12 % aller Wohnungen stehen jedes Jahr wieder zur Neuvermietung an......Reine Appartmenthäuser haben teilweise nur eine durchschnittliche MIetlaufzeit von 2 bis 3 Jahren.
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