INCITY IMMOBILIEN (Seite 241)

[Rexx1]

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[JustRush]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.729.400 von gate4share am 13.01.10 18:08:42

Lieber gate4share,
ich les das hier amüsiert mit. Aber - mit Verlaub - es gibt selten jemanden, der so penetrant daneben liegt wie Du. Und das auch noch schönzureden versucht
Beispielsweise das (ist erst ein paar Tage alt):
"Die damalige Ausgabepreis war eindeutig zu hoch!
Das hatte ich schon damals massiv kritisiert."

Fakt ist: Incity macht heute erneut ein Alltimehigh. Heißt: Jeder Aktionär, ob zum IPO oder auch wenn er erst gestern einstieg, ist im Gewinn. Irgendetwas macht Incity also richtig - aber irgendwie scheinst du das nicht zu erkennen.
Gagfah dagegen ist runde 2/3 unterm IPO-Preis. Hier haben Horden von Aktionären gerade Schieflagen, tw. sogar massiv. Also irgendetwas macht Gagfah falsch - aber irgendwie scheinst du das nicht zu erkennen.

Okay, das hier ist ein Board, wo jeder seine Meinung sagen darf, auch wenn er vollkommen daneben liegt.
Also vergleich mal Deine Aussagen mit dem Incity- und Gagfah-Kurs.
Mehr muss man dazu eigentlich nicht sagen.

[arihan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.754.467 von gate4share am 18.01.10 03:06:49

Ich wusste gar nicht, dass du hier Moderator-Rechte hast. Falls nicht, dann solltest du dich einfach aus diesem Board verabschieden, wenn dir was nicht passt, und nicht andere dazu auffordern, klar!

Du hast in deinem Posting 38.728.484 mit dem Unfug angefangen, Incity mit dem NAV bewerten zu wollen. In der Zwischenzeit hast du wohl auch verstanden, dass das nicht die richtige Bewertungsmethode war, auch wenn man das aus deinem unverständlichen Kauderwelsch ernsthaft kaum entnehmen kann.

Und falls dich dein Gedächtnis schon wieder im Stich gelassen hat: Die 250 Mio. „Gewinn nach Kosten“, wie du das kreativ nennst, hat Gagfah nie erwirtschaftet, zumindest nicht operativ, also wenn man Hochschreibungsgewinne außen vor lässt. Diesen Betrag hast du in einem deiner letzten Postings in die Welt gesetzt. Also halt dich mal besser zurück damit, anderen vorzuwerfen, sie würden hier falsche Fakten posten. Das fällt manchmal schneller auf einen selbst zurück als man glaubt.

Nun nochmal zu den Fakten, die vielleicht die anderem in diesem Board interessieren:

1) Incity ist mit einem KGV von knapp über 2 bewertet, 2) die Dividendenrendite liegt bei etwa 4,0%, 3) der Track record des Managements ist besser als bei vermutlich allen anderen Immobilienunternehmen, die Guidance wurde bislang immer erreicht bzw. übertroffen, und das 4) ohne Hochschreibungsgewinne, von denen sich 2007 und 2008 alle Bestandshalter die Taschen voll gemacht haben, 5) das Geschäftskonzept bleibt auf die Top-Standorte ausgerichtet und auf die Entwicklung fokussiert, 6) der Vorstand unternimmt keine teuren Ausflüge in neue Geschäftsbereiche, wie dies die meisten Bestandshalter gemacht haben. Und nun konnte man sich 7) zu einem Schnäppchenpreis von 0,75-0,80 Euro an informica beteiligen, einem Bestandshalter, dessen NAV bei über 3 Euro liegt. Und der Kursverlauf der letzten Wochen zeigt, dass dies am Kapitalmarkt langsam entdeckt wird. Das sind die Gründe, warum ich InCity für die bessere Immobilienaktie halte.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.747.493 von arihan am 15.01.10 18:18:10

Was du da erzählt vollkommen Unfug!

Und ich glaube, dass du das eigentlich wohl selber weisst!

Incity ist ein Hoffnungswert, Gagfah ist eine cashcow, die aber im Verhältnis, niemals so stark steigende Gewinne erzielen kann, wie es bei Incity der Fall wäre.

Das einsetze Kapial ist eben nicht 9 Mrd. Darin sind ja die Fremdmittel enthalten. Für diese Fremdmittel wurden Zinsen an die Kapitalgeber gezahlt. Somit braucht man keine Verzinsung mehr auf Fremdkapital zu erwirtschaften über die Zinsen hinaus.

Ein Gewinn, wenn man diesen Bezogen auf das Kapital errechent kann es immer nur um Das Eigenkapital gehen, und niemals von dem gesamten im Umlauf befindelichen Kapital. Dann würden die Banken ja nur Gewinn von unter 1% oder so machen..

Wollte Gagfah als völlig anderen Immobilienwert darstellen, Das einzige was diese beiden Firmemn gemeinsam haben, ist eben, dass sie mit Immobilien "was machen", teilweise auch handeln.
Aber Incity entwickelt, konzipiert, veredelt, schafft dadurch Mehrwert. Das ist eine fachlich anspruchsvolle Tätigkeit die besonders qualifizierte Fachleute in den jeweiligen Disziplinen - Architektur, Statik, Stadtplanung, Innengestaltung etc. und entspreuchendes Now How erfordert.

Gagfah hingegen kauft zumeist Wohnungen und vermietet sie. Kleine Anteile unter 2% jährlich des Bestandes werden mit Gewinn weiterverkauft!

Sowohl vom Umsatz als auch vom Eigenkapital wird der Ertrag von Incity in der regel ungleich höher sein.
Incity ist ein "richtiger Unternehmer", im Sinne, das man etwas "unternimmt".
Gagfah ist als bestandshalter mehr in der Richtung geschickte Kapitalanlage anzusetzen.

Ich bitte dich freundlichst, arihan unsere Unterhaltung hier zu beenden. Solltest du noch etwas zu gagfah sagen wollen, dann bite im Gagfah thread. Wenn sonst etwas von dir unbedingt von meinen Aussagen zu bemängelt ist, dann bitte per Boardmail und nich mehr hier öffentlich.

Wir sollten hier Fakten, Ideen, nachrichten, Meinungen von Incity reinstellen und nicht diese unsinniger, weil eben teilweise einfach falsche, Unterhaltung.

[arihan]

Wenn hier einer Äpfel mit Birnen vergleicht, dann bist du das, gate4share. Der Ertrag wird nicht mit dem Börsenwert erzielt, sondern mit dem eingesetzten Kapital. Und das beläuft sich bei Gagfah auf 9,0 Mrd. Euro. Mit diesem Kapital erwirtschaftete Gagfah im vergangenen Jahr 2009 einen FFO - das ist die relevante Bewertungskennzahl bei einem Immobilienbestandshalter, nicht ein „Gewinn nach Kosten“ (was soll das eigentlich sein?) von hochgerechnet vielleicht 190 Mio. Euro. Dieser FFO, der den Aktionären zur Verfügung steht, wird an der Börse mit 1,6 Mrd. Euro bewertet.

Was deine „Berechnung“ angeht: Vielleicht wirfst du mal einen Blick in den Neunmonatsbericht. Da hatte Gagfah einen Nachsteuerverlust von -68 Mio. Euro bekannt gegeben. Ich weiß ja nicht, wo die 250 Mio. herkommen, mit denen du da jonglierst, aber das sind bestimmt nicht die Gagfah-Zahlen des letzten Jahres. 250 Mio. wären so schlecht nicht gewesen, da hast du sicher recht, wurden aber von Gagfah noch nie erwirtschaftet, zumindest nicht, seitdem das Unternehmen an der Börse ist. Nur einmal, das war 2007, und da wollte man wohl, weil man ja im Jahr zuvor an die Börse gegangen ist, die Ertragskennzahlen für 2007 ein bisschen aufhübschen. Ohne die Gewinne aus Immobilien-Hochschreibung wäre auch 2007 das Ergebnis negativ gewesen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.744.799 von arihan am 15.01.10 13:50:07

@ Midas, Du bringst es auf den Punkt!!

Voll meine Meinung. Incity kann unverhältnismässig prozentual aber auch absolute Kursgewinne erzielen. Aber dafür bedraf auch sehr hoher Gewinne. Hoch wären schon die ausgewiesenen Planungen.
Aber es sind Planungen!

@ arihan, das ist natürlich Quatsch was du sagst. Die Zahlen sind so zunächst richtig. Aber der Ertrag von 190 Mio wird ja mit dem Eigenkapital erzielt und nicht mit dem Bilanzwert.

Gagfah wird an der Börse mit 1,6 mrd bewertet. Und bei 1,6 Mrd investiertem Eigenkapital ist ein Gewinn von ca 250 Mio nach Kosten und Fremdkapitalzinsen, so schlecht nicht. Und das alles ist ja relativ sicher! Es mag mal sein, dass die Mieteinnahmen statt um 2,5% nur um 1,6% steigen, oder auch mal der Leerstand von 4,3% auf 5,2% steigt, aber das ist aktuell 1. eher unwahrscheinlich, sichtbar ist eher ein steigendes Mietniveau und weniger Leerstand und 2, würde das die Gewinne auch nur um vielleicht 5 bis 10 Mio senken lassen.

In diesem rund 250 Jahresertrag sind schon die gesamten Fremdkapitalaufwendungen die auch mehrere 100 MIo Euro betragen, längst abgezogen.
Also ein sehr sichereer Reinertrag auf die Börsenbewertung von rund 15%............und das alles sehr sicher, verhältnismässig und schon heute absehbar für viele jahre.

[Midas2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.744.799 von arihan am 15.01.10 13:50:07

Gagfah und InCity sind m.E. zwei völlig unterschiedliche Investments.
Gagfah hat als Bestandshalter hohe Planungssicherheit und bietet zudem eine sehr hohe Dividendenrendite.
Zusätzliche Phantasie ergibt sich durch den hohen Kredithebel des Bestandes, wenn in den nächsten Jahren inflationsbedingt die Immobilienpreise deutlich steigen sollten.
Das ist für mich persönlich das langfristige Basisinvestment im Immobiliensektor.

InCity als Immobilienentwickler kann, wenn sie erfolgreich arbeiten, grundsätzlich stärker wachsen. Aber das ist Projektgeschäft und kaum langfristig kalkulierbar.
Gerade bei vermutlich stark steigenden Immobilienpreisen in Großstädten in den nächsten Jahren sind hier natürlich erhebliche Gewinne zu erzielen, aber man braucht dafür auch ein glückliches Händchen im Erwerb der richtigen Immobilien. Und zwar nicht einmal, sondern immer wieder.
Deshalb sehe ich InCity eher als spekulative Ergänzung und habe sie auch geringer gewichtet als Gagfah.

[arihan]

Warum eine Aktie weniger wert sein sollte als ihr Buchwert? Also bitte, es gibt doch keine Gesetzmäßgkeit, dass eine Aktie auf dem NAV notieren muss. Das hast du falsch verstanden. Ein Grund könnte zum Beispiel sein, dass das Unternehmen seine Kapitalkosten nicht verdient. Und genau das ist bei Gagfah der Fall: Nach neun Monaten hatte Gagfah einen FFO von 134 Mio. Euro erwirtschaftet, annualisiert sind das vielleicht 190 Mio. Euro. Das investierte Kapital liegt bei 9,0 Mrd. Euro. Alle Zahlen stammen übrigens aus dem Neunmonatsbericht, der ist für jeden einzusehen. Beides zusammen entspricht einer annualisierten Rendite von 2,1%. Mit einer solch lausigen FFO-Rendite muss Gagfah unter dem NAV notieren, weil kein Investor bereit ist, für 2,1% sein Geld zu verleihen! Natürlich ist Gagfah eine liquide Aktie, darum hat sie auch eine Existenzberechtigung, weil Institutionelle an dem größten deutschen börsennotierten Immobilienunternehmen gar nicht vorbei können, wenn sie sich in dem Sektor positionieren wollen. Aber als Privatinvestor suche ich mir günstiger bewertete heraus. Und das ist u. a. ohne Zweifel Incity.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 38.732.587 von arihan am 14.01.10 08:21:34

Stimme dir völlig zu bei den ersten 3 Abschnitte, bis darauf, dass schon eine Bewertung über dem 1fachen KGV berechtigt ist - was du ja auch selber im 4ten Abschnitt gleich wohl verzehnfachst........

Das NAV ist in der Tat für eine Entwicklung nicht DAS Bewertungsinstrument. Aber es ist bei gutem Ankauf so etwas wie der untere Wert, der selbst bei Auflösung der Gesellschaft erlösbar wäre.

Ein gerechte Bewertung würde sich somit aus dem Eigenkapital zuzüglich einem Betrag der sich aus der Bewertung der Gewinne ergibt.

Bei einer Gesellschaft die 10 Jahre existiert und gleiche bzw. relativ gleich gewinne, auch mal mit ausnahmen hatte, ist die Bwertung eine andere,als bei einem jungen AG, die für sich reklamieren möchte unverhältnismässig hohe Gewinne im Verhältnis zum Eigenkapital erreicht. Hier ist eben mehr Vorsicht und eben ein Sicherheitsabschlag gerechtfertigt!

Dazu kommt die Unsicherheit des heutigen Marktes. Vor einigen Monaten schien es ja teilweise so, dass überhaupt kaum noch Investitionen in Immoblien finanziert würden und schon gar nicht mit dem Immogeschäft Gewinne erzielbar wären.

Keine Frage, man kann hier auf die Zukunft setzen und durchaus hoffen, dass man hier diese Gewinne in 2010 und 2011 hat. Wenn dann 2012 auch noch gut aussieht dann mögen auch 20 oder noch mehr Euro berechtigt sein.
Das ist aber Zukunft mit einem gewissen Unsicherheitsfaktor.

Wenn ich nun einen Bestandshalter dagegen sehe, wie etwas die GAGFAH, die Werte je Aktie von 11 Euro hat uund mit 7 Euro notiert. Warum sollte dauerhaft eine Aktie weniger Wwert sein, als eine Ansammlung, die man auch auflösen könnte und verkaufen.
Hier ist dsa Kursziel von 11 wesenlich wahrscheinlicher zu erreichen, als bei Incity 15 oder 20 Euro.

Aber ohne Risiko gibt es an der Börse auch keine grossen Gewinne -nur meiner Meinung nach, ist bei den Bestandshaltern zur Zeit sicherer , Geld zu verdienen - daneben wird auch noch zusätzlich eine Rendite von über 11% bei GAGFAH erreicht - 0,80 im Jahr!

Will keine Werbung für Gagfah machen, nur um den Unterschied mal klar zu machen!

[arihan]

Nur mal zum Verständnis: InCity ist ein Immobilienentwickler, kein Immobilienbestandshalter. Ein Entwickler ist dadurch definiert, in einer gegebenen Zeit möglichst viele Projekte schlüsselfertig zu machen und an den Kaufer zu übergeben. Schaffe ich dies mit weniger Eigenkapital als mein Wettbewerber, bin ich effizienter als dieser.

Daher kann der NAV nicht das richtige Bewertungsverfahren für einen Entwickler sein. Nicht nur das, der NAV würde sogar zu einem genau gegenteiligen Ergebnis führen, da sich ja der effiziente Entwickler dadurch auszeichnet, dass er sein Eigenkapital im Jahresverlauf öfter drehen kann als andere. Mit anderen Worten: Je geringer das Eigenkapital ist, das zur Erzielung der Erlöse eingesetzt werden muss, desto besser!

Wie kann man nun einen Entwickler bewerten, wenn nicht mit dem NAV? Die einzig sinnvolle Bewertungsmethode ist das gute alte KGV. Vollausschüttung unterstellt ist der Gewinn nämlich das ist das einzige, was dem Aktionär übrig bleiben würde, wenn das Unternehmen aufhörte zu existieren. In einem extremen Negativszenario könnte man ja befürchten, dass es Incity nächstes Jahr nicht mehr gibt, etwa weil die Vorstände das Unternehmen verlassen. Da sich ein Immobilienentwickler ähnlich einem Berater ausschließlich über seine Mitarbeiter definiert, wäre damit das Kursziel ein KGV von 1, mehr würde ich für diesen Entwickler nicht bezahlen. Dann bekomme ich als Dividende genau das, was ich für die Aktie bezahlt habe und kann dann überlegen, worin der Wert meiner Aktie noch besteht, etwa im Mantel.

Nun sind die Vostände von Incity mit 60% am Unternehmen beteiligt. Dass sie (freiwillig) aufhören ist also höchst unwahrscheinlich. Welches KGV ist denn der Kapitalmarkt bereit, für einen Entwickler zu zahlen? In der Schweiz werden Entwickler mit dem 10fachen EPS bewertet, in Deutschland gibts ja nicht so viele börsennotierte Entwickler, Estavis wird mit dem 6fachen EPS bewertet, und das ist von den Managementkapazitäten aber eine ganz andere Liga als Incity, brrrr. Zum Beispiel hat Incity bislang immer seine Guidance über-erfüllt, ganz im Gegensatz ürigens zu Estavis, von denen kein Mensch weiß, was sie zukünftig überhaupt noch tun wollen - und können. In seinem letzten Report geht der Analyst von Viscardi für 2011 von einem EPS von 4,50 Euro aus. Ein KGV von 5 wäre also ein Kursziel von 22,50 Euro. Im Vergleich zum DAX wäre InCity dann immer noch günstig bewertet.