Accentro AG -- ehem. ESTAVIS AG - die Chance? (Seite 290)

[morimori]

So nun mal meine private Bewertung:
( hatte ich gestern schon mal - und falsch geklickt und weg)


Positiv
- Der Aufsichtsrat ist engagiert und plant langfristig mit
- Herr Lanz beherscht sein Geschäft
- Die Firma steht nun auf 3 Beinen 1. Sanieren von Objekten , was an der AFA hängt 2. Accentro - Gewinn und neu 3. Neubau für Großabnehmer
- Der Wegfall der 5 Mio zu 25 % wird 2012/2013 in die Bücher hauen.
- Die langfristigeren Hypotheken werden den Zinssatz senken und die Risiken rausnehmen
- Vor einer Existenzgefärdung muß wohl nicht mehr ausgegangenwerden
- Für mich ist der Zukauf der Accentro als positiv abgehakt
- der Einstieg der TAG als Sacheinlage unter Bezugsrechtsausschluß hat nun wohl 22 % Profit abgeworfen. Damit ist die TAG ein 2. mal positiv aufgefallen.
- mit 5 Mio Mieteinnahme und 4,2 Mio Finanzergebnis (-) sollte incl der ACCENTRO Gewinn ein Bauabschnitt bis zur Kostendeckung reichen.
- Herr Lanz hat ein Händchen für Berlin Immos
- Hinsichtlich der im Besitz befindlichen Objekte wird Berlin und Leipzig aufgestockt und der Rest wohl abgestoßen.
- Im nächsten Q wird der Kastaniengarten mit ca 22 % Gewinn bei ca 10 Mio Umsatz in die Bücher gehen.

Negativ
- Die rücken mit den Tatsachen nur raus wenn man fragt
z.B. die Sache mit dem Ausscheiden von Herrn Mozanowski - Ich hab ihn dann hinterher noch drauf angesprochen und er versicherte mir, dass das sowieso als Info noch auf der HV geplant sei und auch die flüssige Vortragsweise von Hernn Stötzel weist daraufhin - dann bleibt dennoch ungeschickt
z. B. Die Sache mit Herrn Schorr - auf der Letzten HV wurde was von keine Konttakte / Beziehungen usw gesagt und nun ist er noch mit 6 % an einem Projekt beteiligt- Da war der Wein wohl nicht so klar auf der letzten HV.
z. B. Herr Elgeti wurde auf der lezten HV noch als einmaliger Verkaufskontakt angegeben und saß ein halbes Jahr später im Aufsichtsrat- nichts gegen Ihn, eine selbständige Erklährung fehlt
(Ich hab da extra geschwiegen)
z.B. die gefundenen 73.000 € vom Altaktionär - als Altlasten von Schorr-Zeiten - da drängt sich einen die Frage auf : Was gibt es da noch alles an Altlasten - Was von den 17,2 Mio Godwill läßt sich nicht realisieren?
z. B. Ich hab die Glanzfilmfabrik noch mit Verkaufspreisen von 3500 € im Kopf nun lese ich 3000 € (auch da hab ich Extra geschwiegen)
Oder ist denen nicht aufgefallen, dass man mit den Preisen runtermusste?
z. B. hab ich weiter extra die 400.000 € Prämie für Q1 für Herrn Lanz mir gemerk, jedoch nicht erwähnt. Bei 30.000 Gewinn für alle Aktionäre ist der Nicht-Voll-Bezug der EK und der Verleih an die Firma da wohl die klügere Entscheidung gewesen.

Rest später



- Nun hängen wir an Herrn Lanz und sein Vertrag wird nächstes Jahr wohl neu verhandelt
-

[morimori]

Dann kam ein Altanleger mit neuen Fragen
1.Dividenfähigkeit
2. Accentro Geschäftsfeld
Anschaffungskosten
S Dax und Risiko der Altaktionäre
Prämiei
3. Fligblatt mit Luxusmodernisoierung
4. Küppersbusch Mantel in CRE zu 33 € mit Wandelanleihe
5. Ob Herr Cutts noch irgendwo in der Firma dabei ist ?
6. Dann kam eine Frage zu den Finanzen mit übrigem Wertanteil
7. Beratungskosten
8. Kosten der HV
Reisekosten
Catering
Geschäftsbericht

Bei den Antworten war ich dann etwas überrascht
zu 2 Accentro 3,5 Mio
Zu 3 ohne Mieter bis Ende September (rest wiederholung)
zu 5 Herr Cutts ist ausgeschieden und hat keinen Vertrag mehr
zu 6 73.000 € ohne Wert ( Ich verstand Abschreibung aus Schorrzeiten)
zu 7 diverse Firmen wurden benannt Gesammtkosten 26.000 € zu Stundensätzen von 180,250-350 €
zu 8
KV 7.000
Catering 1.000
Raum 5.000
HV Unterstützung 11.000
Geschäftsbericht 32.000

-------------------------
Weiter
Herr Mozanowski scheidet zum 31.12.0211 aus und erhäkt einen Beratervertrag
(Unruhe machte sich breit und der Vertreter der Schutzvereinigung stürmte das Mikro)
Genauer Erläuterung der Konditionen !

Antworten:
-Man will mit 1 Vorstand weitermachen - es ist kein weiterer geplant
Man will dadurch die Kosten senken
derzeit erhält Herr Mozanowski 220.000
Dann bekommt er 10.000 € pro Monat
- man will die transperenz erhöhen
. Beraterkosten für die Kurs
eine Firma erhäkt so 16.000
incl. designatet Sponsoring
Eine andere ca 16-18.000 €
-------------------------------
Gegenanträge und weitere Anträge der Aktionäre mussten schriftlich eingereicht werden - in der Sitzung galt das gesprochene Wort.
Es wurde nichts eingereicht.
Die Stimmabgabe erfolgte und die Ergebnisse lagen mit durchweg über 98 % - z.T wie bei der Wahl Herr Eligetis bei 99,98 %
----------------------
Wärend der Pause sprach ich noch mit diversen Aktionären und auch mit einem Herrn der Accentro

Bezüglich der Accentro:
Die liegen wirklich im Plan
Um nicht zu sagen es läuft derzeit bombig- (war ja auch schon in der Presse zu lesen, das Innnos sich derzeit klasse verkaufen)
Die anderen Auftraggeber sind wohl recht zufrieden, da man schnell die Objelte abverkauft.
der GSW Vertrag läuft wohl noch (vergessen 1 oder max 2 ) Jahre
Die Büros wurden zusammengelegt - war nicht teuer und man ist selber umgezogen
Die Accentro hat auch bei der CRE immer Geld gebracht.

Die anderen Aktionäre.
Einige meinten ich würde mir bei der Firma zu viel mühe machen- das lohne sich nicht
Das Engagement wurde jedoch recht positiv gesehen- außer von
a) Herr Lanz - Ich könne bei der nächsten HV ja mal versuchen eine Eigentumswhg zu verkaufen- "grinz"
b) von der Accentro: das wollen die anderen gar nicht wissen

Wenn mir noch was einfällt, trag ich es nach

Wie gesagt : Fehler sind nicht beabsichtigt, können jedoch vorkommen.
Das ist meine Warnehmung auf der HV lt. meiner Mitschrift.
Alles ging nicht - kann halt kein stenno.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.479.517 von morimori am 14.12.11 14:30:14

morimori vielen lieben Dank!

Ganz besonders freue ich mich darüber, dass du auch selber aktiv geworden bist und um weitere klare Darstellungen gebeten hast und auch die Höhe der Zinsen, wohl sehr vorsichtig, angesprochen hast.

Super gemacht, so einen Kleinaktionärsvertreter müssten wir überall haben.

[morimori]

Dann kamen die Antworten zu meinem Betrag - auch nicht so der Reihenfolge nach

1. der 25 % er besteht aus 15 fest + 10 % Gewinnbeteiligung
und wird aus dem laufenden Geschäft abgelöst. Da durch Verkäufe genug vom EK zurückfließe.
2. Die Bauabschnitte der Kodak - Glanzfilmfabrik
-1. Bauab. 28 Whg Einzelverkauf zum 30.3 abgerechnet ca 9-10 Mio Umsatz
-2.Bauab. Globalverkauf - schon drin
-3.Bauab. 20 (?) Whg einzelverkauf - Abbruch innen - ca 12 Monate Bauen- EK gebunden
-4.Bauab. Globalverkauf
1. Teil ist da
2. Teil ist offen und lastenfrei
- 5. Bauab. Neubau dann lastenfrei an Eigennutzer
----------------
Kastanienhof kommt zum 31.12 in die Bücher
--------
Gewinn Q1 man sieht da kein Problem und mit dem 1 ct pro Quartal würde man sich wünschen
------
Zu den Zinssätzen von Herrn Lanz und Herrn Mozanowski:
Man wird in sich gehen und es bedenken
-----
Zum Verlinken der Estavis
Einiges har man gemacht - es kostet Geld und wenn man den Umzug einstellt kostes es so viel usw.usw.
------------
Her Schorr sei noch in einer Objektgesellschaft mit 6 % beteiligt
----------
Das die Accentro ein Blindflug war wird bestritten
Die Firma sei schlank mit 6 Fest Angestellte und rRest Vertriebsmitarbeiter, wo man die Personalstärke der Marktlage leicht anpssen könne.
In Berlin und in Stuttgart wurden die Büros zusammengelegt
------------
Dei Neubaukompetenz habe man
Wer Altbau kann, kann auch Neubau
Herr Mozanowski hat fir Neubaukompetenz mit ca 4000 gebauten Einheiten
------
Die Appartments sind die Pulsstr. mit 600-800 Appartments
--------
Die Kastaniengärten bringen so 10,5 Mio
mit ca 22 %
-------------

[morimori]

Dann wurde dem DSW Mann geantwortet

1 Auf die Frage wie Geldverdienen - langfristig entwickeln
2.Ja aus dem Retail
3.Neubau - einzeln Retail
-Global - evtl neues Segment
4. Bestandsimmo - Marktwertgetaktet 6,5 % /7,5% Diskontsatz - würde ggf angepasst.
5. 40.1 Mio NAV 8 Mio Anlage
18 Mio Umlauf
17.7 Mio Anschaffungskosten
Zinsfuß 10,3 %
6. die Zukunft
Umsatz und Ergebnis wachsen
7. nichts konkretes geplant
----
Dann noch die frage nach dem Sinn
Dividendentitel langfristig
mittel und langfristig Partizipation am Erfolg

[morimori]

Ach ja
Ich hab auch noch angeregt für den Kastaniengarten mal so eine Bespielrechnung zu zeigen. Ankaufkosten - Vertieb- Einnahmen usw.
Das Ding wir schließlich bald abgeschlossen sein. Und dann kann der Anleger mal die Handlung und die Ergebnisse besser beurteilen.
Die vom Aufsichtsrat nickten bei dem Vorschlag mal.

Dann gab es mal wieder die Abtwortenpause
und die Antworten von Herrn Lanz

Für die Schutzgemenschaft
1.Zu den HGB Verlust von 2,1 Mio 400 T € Kapitalmaßnahme und die Umwandlung (von einem Sektor ind den Anderen)
Das man das nun demnächst kommentieren will, hat man auch zugesagt
2.Aus dem Billanzgewinn soll zukünftig Dividende gezahlt werden
ohne den Zeitpunkt nennen zu wollen - im laufenden oder im nächsten Jahr könne man es sich vorstellen
3. Tabellen sollen zukünftig ohne Lupe lesbar sein
6. Die Kosten für den Abschlußprüfer sind nicht ganz so gestiegen , wie es dort aussieht, da man letztes Jahr dazu niedrig angesetzt hat - da waren noch 17.000 offen und dies Jahr die Sache mit der KE extra dazugekommen ist.
Vom Abschlußprüfer wurde keine Beratungsleistung zugekauft
Es gibt dafür auch keine Pläne dies zu ändern.
7. Neubau
Berlin braucht Neubau
besonders Senioren und Energieffizienz
- dort will oder wird ( ich muß da wohl noch mal den IR befragen) dann an Globalinvestor aus der Versicherungsbranche verkauft
diese schätzes es und es wäre eine neue Pipline ohne Finanzprobleme, da die Versicherungen das Vertrauen der Banken genießen
4. Man ist kurz vor dem Abschluß und vorbehaltlich wird nun 17 Mio innerhalb von 2 Wochen und
8 Mio Finanzierung bei einem anderen bald erfolgen.
dabei wird von kurz auf Langfrist - 5Jahre - umgeschichtet und dabei wird der Zinssatz gesenkt
9. Wohneigentum an Mieter geringere Vertriebsprovision
Accentro liegt über Plan
10 Immobestand der Estavis wird als Wohneigentum angestrebt
11. Steuerliche Vorteile entstehen durch den Gewinnabführungsvertrag
12. Die Accentro birngt Provisionsumsatz und verbessert die Ergebnissqualität.
13. DEF Globalverkäufe
Davon gibt es 3 bei der Kodak
Man will weiterverkaufen, wenn man mit dem Baurecht das meiste an Provit abgeschöpft hat und der Einzelverkauf nicht viel mehr an Gewinn bringt, jedoch Zeit kostet.
Dadurch hätte man eine Besserstellung als Einzelverkauf und kann Kapital und Zeit für anderes aufwenden.
Die Schokostücke gehen Global an Endabnehmer

(Ich hab mal versucht die Antworten den Fragen zuzuordnen)

[morimori]

Dann hab ich mal das Wort ergriffen

1. Ich hab dem Vorstand und dem Aufsichtsrat erstmal für die Bedingungen der KE gedankt. Bezug zu 1,70 bei Betonkursen zu 1,85 € waren ok.
2. Besprechung der Gewinn und Verlustrechnung - vorab an den Aufsichtsrat per mail.
Wenn man das Betriebsergebnis in Höhe von 4,8 Mio in Verhältnis zum Finanzergebnis von -4,2 Mio sieht, entsteht der Eindruck, dass da erhebliches Potential schlummert.
Die Finanzverbindlichkeiten sind von 59 Mio auf 50 Mio zurückgegangen.
Das Finanzergebnis ist um - 0,7 Mio gestiegen.
Da schlägt der 25 % er dieses Jahr voll durch.
Der durchschnittliche Zinssatz ist damit gestiegen und beläuft sich nun auf ca 9 %
Hypothekenkredite sind derzeit unter 4 % zu haben bei Beleihung von bis zu 60 %.
Bei einer Senkung des Durchschnittszinses von 9 % auf 4,5 % wäre bei gleicher Tätigkeit der Firma und der Mitarbeiter ein Gewinn von ca 2,1 mio + 0,7 Mio = 2,8 Mio - kurz eine Vervierfachung des Gewinns möglich.
Bitte äußern sie sich zu der Zinsschere in den letzten 3 Jahren von 7,xx auf 9, xx bei Herrn Mozanowski bei Hypothelratischen Absicherung und von 9 auf 11,XX bei Lombardabsicherung, da gleichzeitig das EH der Firma von 14% über 36% auf nunca 40 % Gestiegen ist und die Vergleichszinsen wie Hypothekenkredite gesunken sind.
Diese Frage ziehlt nicht darauf ab die Hauptfinanzierer Herrn Lanz und Herrn Mozanowski zu vergraulen, und auch hinsichtlich der Höhe sind wir nicht weit ausauseinander - Ich verleihe auch kein Geld für unter 7 % - sondern das Ziel ist eine Besinnung auf die gesunkenen Risiken und Zinsen, um für die Zukunft eine gemeinsame Basis zu finden.
3. Es steht die Umschuldung der bis zu 5 Mio zu 25 % am 31.03.2012 an. Bitte teilen sie uns Ihre Planung mit.
4.Die Strktur wurde geändert und einige Objekte nun als Bestandsobjelte deklariert.
Wurde dort die Finanzierung angepasst evtl mit Zinsfestgeschriebenen Krediten ?
Auf der letzten HV wurde schon eine Zinfestschreibung von mehreren angeregt und mit dem Verweis auf die Kurzfristigekeit der Haltedauer verworfen.
Ich hab Ihnen eine Adresse nachgewiesen, die Hannoversche, bei der gegen kleinen Aufschlag jederzeit zurückgezahlt werden kann.
4.
Ich erklärte die Wichtigkeit der Nennung der im Bestandbefindlichen Objekte, lobte die Nennung von Beispielen von Herrn Lanz und regte die Einbringung der Estavisseite auf der HP an. da dort die Immos ja gezeigt werden.
5.
Ich beantragte die kostenlose Werbung
- Objektangebote auf der HV
- Einbringung der Accentroverkaufsplatform als Link auf der Estavis Seite (bereits vorher geschehen)
Kostengünstige Werbung durch Beendigung der CRE Werbung z.B. Berliner / Sundgauer Strasse Und passende Klingelschildbeschrtiftung
6. Nennen der MA zahl ein durchschnitt ist bei dem Kauf von Accentro nicht aussagekräftig
7. Der Accentroankauf war für die Aktionäre eine Blindflug
Keine Umsätze . keine Verkäufe - Gewinn oder Verlust ? Risiken
Mitarbeiterzahl und Struktur Freie Verläufer?
Das der Aufsichtrat da Geddanken gemacht hat hat, hat man in der Rückrechung auf der Emmissionsseite gesehen.
8. Ich beantrage einen regelmäßigem Newsflow im IR Bereich
- neben den großen DGPA Meldungen gibt es auch die Möglichkeit Fragen von Interesse der Aktionäre einzustellen oder kleine News einzustellen. z. B. Zusammenlegung der Büros in Berlin zur Kostensenkung- ist ja wohl geschehen.
-Auch eine Projektpipline auf der IR Seite wäre Klasse
So hab ich komplett den Überblick über die Bauabschnitte der Glanzfilmfabrik verlohren - mit Beispielen von mir
9. Ich hab dann noch die versprochenen 1 ct pro Quartal angesprochen
und die Appartmentvermittlung das Bösenradio network und das ich Herrn Schorr in der Übersicht gefunden habe, obwohl man mit ihm lt. letzte HV nichts mehr zu tun hat, weiter nach die Kompetenz für das Neubaugeschäft gefragt und das Ende des Vertrages von Herrn Mozanowski zum 31.12.2011 angesprochen.

(Ich habe natürlich nicht selber mitgeschrieben und einiges spontan dazugegeben - hier im Text habe ich mich an die mail gehalten, die ich dem Aufsichtsrat geschickt hatte - so ist mein Beitrag am ungenauesten)

Wie immer: alles ohne Kauf und Verkaufempfehung
Fehler können vorkommen , sind jedoch nicht beabsichtigt

[gate4share]

Ganz ehrlich, ich weiss so ganz nie, bei welchem Objekt man was verdienen wird, oder wann da die Gewinne kommen, bzzw. kommen sollten.

Viellicht muss ich doch besser aufpassen.........aber irgendwie kommt es mir so vor.... "ja später später, da kommen die grossen Gewinne.."

UNd ich meine,das "Später" wäre vor 3 Jahren und vor 2 Jahren ach schon so gewesen.

Wa ist das denn endlich soweit, dass man die vielen projekte mit guten Gewinnen verkauft hat?

[Orgue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.474.569 von morimori am 13.12.11 17:33:44

Bis hier schon einmal vielen Dank, morimori!!!
Anerkennung für die Arbeit, die Du Dir für uns machst.
Finde, dass die Anmerkungen/Fragen der Schutzgemeinschaft und der DSW zu wenig berücksichtigen, woher Estavis kommt und wo sie heute steht. Da hat sich doch einiges geändert und darin steckt doch das Zukunftspotential neben dem niedrigen Zinsniveau (wenn es denn so bleibt) und der insgesamt positiven Marktsituation für den Immobilienbereich, insbesondere in Berlin, wo ein Schwerpunkt der Estavis ist.

[morimori]

Dann kam der Mann der DSW
1. Warum soll man diese Aktien haben - wie soll man damit Geld verdienen
2 Wert an der Böse und Dividende wann?
3. 17,7 Mio immaterieller Wert sind wohl dem Retailhandel zuzuordnen und kommen wohl von den Anschaffungskosten
das hätte er gerne konkret
der Retailabschluß ist mit 1,6 mio im Minus ( vorjahr 1,6 Mio im plus)
4. Wird der Wohnungsneubau ein Eigenens Segment
5. Bewertungen der Immobilien
NAV Anlage und Vorratsvermögen
6.Zukunftsaussagen zu dürftig
7. Kapitalmaßnahmen konkret