Accentro AG -- ehem. ESTAVIS AG - die Chance? (Seite 344)

[endover]

So sind sie die Ex-Vorstände, gewissenlose Großaktionäre die um jeden Preis Kasse machen wollen.
Vielleicht kann die Aktie doch noch steigen, der EX muß nur noch 3% verkaufen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.604.703 von sdaktien am 28.11.10 16:41:58

Solche Projekte mit sozialen Trägern sind durchaus profitabel für den Vermieter.


Also bei uns in der Stadt ist es so,dass solche Vereine, oder eben soziale Träger, beispielsweise die Psychisch Kranken helfen , oder Drogenabhängigen etc etc undsonstigen veschiedenen Personenkreisen, die einer (Teil)betreuung bedürfen, aber nicht im Heim oder einer WG wohnen müssten.

Diese Träger mieten selber an. Je nach Grösse sogar auf Vorrat. In unserer Stadt wurden da gute Mieten erzielt, vielleicht leicht höhere als auf dem freien Markt. Und solche Nachteile ,wie schlechte Bewohnerstruktur, ungünstige Aufteilung der Wohnung selber etc. spielen keine, bis kaum eine Rolle bei der Festlegung der Miete.

Die Verträge werden für 5 bis 10 Jahre geschlosssen- und der Vermieter bekommt immer seine Miete,egal ob die Wohnung mit Klienten belegt ist. Teilweise werden auch Mieterhöhungen, z.B jedes Jahr 2 % oder ählich, auch schon vertraglich vereinbart.
Oft haben die Träger auch eigene Handwerksdienste die Aufgaben des Mieters in den Wohnungen übernimmt.

Also für einen Vermieter ist es nur gut!


Das einzige was problematisch sein könnte, ist die Struktur der Bewohner.
Drogenabhängige, oder psychisch Kranke , sind ja selten dann GANZ und vollständig schon geheilt, wenn sie im betreuten Wohnen sind. So könnte es zu Lärmbelästigungen, Ärger mit anderen Bewohnern kommen,und Ähnliches.

So könnte dann auch dauerhaft der Wert eines Mehrfamilienhauses sinken.

Wenn man jedoch ein ganzes Haus nur für diese Vermietung hat, dann gibt es diese Problm ja nicht. Durch solche Vermietungen hat man von vornherein mit Mietvertragsabschluss schon Mehrwertpotential gehoben, Denn man hat keine Mieterwechselkoster mehr,in de nächsten 5 bis 10 Jahren (bei 30 qm Appartments ist sicher die Fluktuation höher als 0,33 , also im Schnitt bleibt der Mieter weniger als 3 Jahre - 33 % ziehen jedes Jahr aus.)
Man hat kein Mietausfälle.

Solche Träger sind i.R.in der Finanzierung durch die Sozialsystem abgesichert (bekommen Betreungs- und Pflegesätze,oder alle Ausgaben erstattet) und nicht abhängig von der jeweiigen Laune der städtischen Grosszügigkeit.

[Schwarzes_Schaf]

http://www.glanzfilmfabrik.de/

[Schwarzes_Schaf]

Dummer Schreibfehler: romantisch

[Schwarzes_Schaf]

Hier noch ein älterer Bericht aus der IZ zum Objekt "Glanzfilmfabrik" (vom 12.8.2010)...
fast schon romanisch

Du kannst den Farbfilm vergessen ...

Von iz
Hans Albers, Marika Rökk und sogar Marlene Dietrich nahmen in der 1922 am Ufer der Spree gegründeten Glanzfilmfabrik ihre Werke ab. Jetzt will die Berliner Estavis AG für 65 Mio. Euro 230 Eigentumswohnungen im Industriedenkmal in Berlin-Köpenick bauen. Der erste Bauabschnitt umfasst die Sanierung von drei Häusern mit 29 Wohnungen direkt am Wasser. Acht Unterkünfte in der ersten Reihe sind nach einer Woche Vertrieb verkauft. Bis 2012 sollen die übrigen 222 Quartiere, aufgeteilt in zehn Häuser, folgen und in neuem Glanz erstrahlen.
1964 begann Norbert Münke in der ehemaligen Glanzfilmfabrik auf der Halbinsel Krusenick als Lehrling. Seitdem ist dem heutigen Projektleiter der Fotochemischen Werke das 37.600 m2 große Fabrikgelände mit seinen prächtigen Backsteinbauten ans Herz gewachsen. Bevor mit dem Umbau von Produktionsstätten zu Wohnungen ein neues Kapitel beginnt, will Norbert Münke ein Buch über die Historie schreiben. "Hier wurde gelebt, geliebt, gestorben", sagt er leise über das 1923 bis 1924 vom Architekten Ferdinand Flakowski errichtete heutige Industriedenkmal. Das will er für die Nachwelt festhalten.

Freundlich führt Münke die neuen Eigentümer über das Werksgelände. Zurückhaltend weist er auf bauliche Besonderheiten hin, zeigt, wo Emulsionen hergestellt wurden und wo die Güter ankamen und verteilt wurden.

Ein geschlossenes Areal für Leute mit Kindern

George Eastman, Gründer der Firma Kodak, wollte die Fotografie "so praktisch wie einen Bleistift machen". Rund um den Globus eröffnete er Filialen zur Herstellung seines Filmmaterials. 1927 kam er nach Berlin- Köpenick und übernahm die Glanzfilmfabrik. Während der Zeit des Nationalsozialismus wurde unter dem Direktorat des Reichswirtschaftsministers weiter produziert. Ab 1970 stellte die DDR im vom Krieg teilweise zerstörten Werk die Filme unter dem Namen Orwo her. Doch die Zeiten von analogem Filmmaterial neigen sich dem Ende zu. "Du hast den Farbfilm vergessen ...", sang Rockröhre Nina Hagen 1974. Du kannst den Farbfilm vergessen, muss es 2010 heißen. Die Welt der Filme zum Anfassen wird im digitalen Zeitalter kleiner. Heute schneiden Münke und seine 110 Mitarbeiter hier Röntgenfilme. Mehr nicht. Wie lange noch, ist offen. Fest steht dagegen: Das kleine Werk braucht ein neues Quartier, denn zu einem Wohnpark mit Eigentumswohnungen im gehobenen Segment passt keine Industrie.

Ein geschlossenes Areal für Leute mit Kindern schwebt Estavis-Chef Florian Lanz für sein jüngstes Baby vor. Einer Gated Community mit Zaun drum herum und Gesichtskontrolle erteilt er eine Abfuhr. Dafür baut er sogar eine öffentliche Straße quer über sein Gelände.

Ein halbes Jahr hat es gedauert, erzählt er beim Rundgang, vom "Zumersten-Mal-Angucken bis zum Kauf im April dieses Jahres". Viel, viel Zeit verbrachte der junge Chef in diesen sechs Monaten beim Amt für Denkmalschutz. Doch der Einsatz hat sich gelohnt. Er trotzte den Bewahrern des Schönen und Alten große Fenster ab, wo früher keine waren, und letztendlich auch noch Balkone und Terrassen, ohne die sich Eigentumswohnungen heute nicht mehr verkaufen lassen.

60 m2 bis 200 m2 werden die von Gnädinger Architekten, Berlin, konzipierten Wohnungen groß. Zusätzlich entstehen Auto- und Tiefgaragenstellplätze, ein 2.200 m2 großer Spielplatz und ein Anleger, an dem die Bewohner ihre Boote verankern können.

Das Energiekonzept der Glanzfilmfabrik setzt für die Erzeugung von Strom, Heizung und Warmwasser auf ein Kopplungssystem zwischen einem Blockheizkraftwerk auf dem Gelände und einer externen Biogasanlage. Geothermie, erläutert Lanz, habe er prüfen lassen, aber die Finger davon gelassen. "Das schien uns in diesem Fall nicht wirklich zuverlässig."

"Die erst später, 1952 gebaute Villa Atrium nannten wir unser Märchenschloss", beschreibt Norbert Münke den rechteckigen Bau. Estavis will hier über drei Etagen zwölf Eigentumswohnungen entstehen lassen. Seinen neuen Namen erhielt das Haus, weil die Bewohner über einen hohen rechteckigen Lichthof im Inneren des Gebäudes mit einem Fahrstuhl und über Freigänge zu ihren Wohnungen gelangen. Noch ist das schwer vorstellbar - zumindest im Erdgeschoss. Blau gestrichene Stahlträger durchqueren den staubigen dunklen Raum, Schubkarren und eine beachtliche Besensammlung empfangen den Besucher. In den oberen drei Etagen sind lichte, helle Wohnungen dagegen schon eher denkbar. "Die Balkone kommen gen Süden und blicken aufs Wasser", freut sich Lanz. Ab 3.200 Euro/m2 können Käufer hier mit ihm handelseinig werden.

Wohnen im Turm kostet ab 3.200 Euro/m2

Im Großen Turm mit seinen sechs Stockwerken sind auf dem quadratischen Grundriss jeweils zwei 78 m2 große Wohnungen pro Etage möglich. Das Penthaus wird als Galeriewohnung mit 168 m2 Fläche ausgebaut. Das komplett leer stehende, unterkellerte Gebäude mit seinen rund 10.000 m2 Wohnfläche wird zu Preisen ab 3.200 Euro/m2 angeboten. Wer eine Küche will, muss 7.000 Euro bis 8.000 Euro draufzahlen. Ein Außenstellplatz schlägt mit 9.800 Euro zu Buche.

Im Kleinen Turm mit seinen fünf Etagen findet je eine 70 m2 große Wohnung pro Stockwerk Platz. Das Penthaus als Maisonette erhält 151 m2. Die Wohnungen vom Erdgeschoss bis zum dritten Stock kosten ab 3.390 Euro/m2, ab 3.890 Euro/m2 sind für die Quartiere im vierten und fünften Stock aufgerufen.

Seinen Optimismus, die 230 Unterkünfte flink und lukrativ unter die Leute zu bringen, nährt der Estavis-Chef aus drei Quellen: den steuerlichen Möglichkeiten, die die Denkmalschutz-Abschreibungen bieten, den attraktiven Renditen, die Wohninvestments in der deutschen Hauptstadt bergen, und den guten Marktdaten für Wohnimmobilien im aufstrebenden grünen Stadtteil Köpenick.

Nach einer Analyse der IPD Investment Property Databank erzielten institutionelle Investoren im vergangenen Jahr in Berlin mit Wohnungen vor Steuern und Finanzierung einen Total Return von im Schnitt 9,1%. Die Wertänderungsrendite habe 3,2% betragen, der Netto-Cashflow 5,7%, heißt es bei der Estavis. Im Bundesdurchschnitt lag der Total Return bei 5,3%. München musste sich mit 6,2% begnügen, Hamburg gar mit 2,9%, und im Ruhrgebiet lag der Wert bei -3,5%.

Bevölkerungszahl steigt, die Mieten werden folgen

Ferner lockt der Standort Köpenick, mit dessen Altstadt die Halbinsel Krusenick über eine Brücke verbunden ist. Die Bevölkerungszahl wird steigen und damit die Nachfrage nach Wohnungen, sagen die Statistiker. Die Mieten werden folgen, hofft Lanz. Derzeit sind in guten bis sehr guten Lagen Mieten zwischen 6 Euro/m2 und 12 Euro/m2 drin, hat er sich vom Maklerunternehmen Engel & Völkers aufschreiben lassen. Seinen Käufern erzählt Lanz, dass sie Mieten von rund 8 Euro/m2 verlangen können. Der Leerstand im Bezirk sank 2009 von 3,2% auf 2,4%. Eigentumswohnungen kosteten in der Spitze 3.400 Euro/m2, Villen bis zu 1,4 Mio. Euro das Stück.

Mit dem Bau begonnen wird, wenn der erste Bauabschnitt mit seinen 29 Wohnungen komplett verkauft ist. "Das geht nicht anders", erklärt Lanz, "bei Denkmalschutz-Immobilien muss der Bauherr Eigentümer sein. Sonst greift die Abschreibung nicht." Nach einem Jahr Bauzeit können die ersten Möbelwagen kommen.

Marika Rökk, Hans Albers und Marlene Dietrich, die im original erhaltenen Vorführraum in der prächtigen Fabrikantenvilla ihre Filme abnahmen, würden sich die Augen reiben. Und Norbert Münke und seinem Team ist zu wünschen, neue Produktionsstätten gefunden zu haben, wenn auch in einer Fabrik, für die ihr Chef vielleicht kein Herzblut übrig hat. Aber Münke bleibt ja das Buch. Noch in diesem Jahr soll es fertig sein. (gg)

[sdaktien]

Lanz baut vor, um die Verluste der nächsten Zeit begründen zu können. Ich würde daraus schliessen, dass die Geschäfte doch eher schwierig laufen. Letztes Jahr machte man den langen Winter als Bremsmechanismus für das Geschäft aus.
Wichtiger ist aber, was unter dem Strich steht wenn das Geschäftsjahr beendet ist. Schafft es hier Estavis, die schwarzen Zahlen dauerhaft zu erreichen, wird sich das über kurz oder lang auch im Kurs niederschlagen.
Der Artikel über die Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Organisationen finde ich interessant. Wenn die öffentliche Hand die Mieten bezahlt, sollten das sichere Einnahmen sein. Es sei denn diese Projekte sind politisch. In Berlin wird nächstes Jahr neu gewählt. Über diesen Wahltag hinaus, muss das Projekt für Estavis gesichert sein.
Wie gut sind die Kontakte von Estavis in die Berliner Politik?

[Schwarzes_Schaf]

Und noch eins:

Der erfolgreiche Investor hat sehr viel Geduld, er kauft weit unter dem fairen Wert und verkauft weit über dem fairen Wert.
(Warren Buffet)

Besser kann mans nicht sagen. Bei Estavis braucht es eben Geduld.

[Schwarzes_Schaf]

Zitat:

Der dümmste Grund eine Aktie zu kaufen, ist , weil sie steigt.
(Warren Buffet)

[Schwarzes_Schaf]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.604.556 von tomti am 28.11.10 15:30:47

Ich gebe dir Recht. Weil das Papier bisher nicht gut lief, muss es auch für immer so bleiben. Ich verkaufe am Montag... denn die Aktienkurse entsprechen ja auch zu jeder Zeit und bei jedem Titel dem tatsächlichen Unternehmenswert... und es gibt auch wirklich einen Weihnachtsmann...

PS: War nur Ironie

[tomti]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.592.153 von Schwarzes_Schaf am 25.11.10 17:38:16

@Schaf Weil das Papier so unglaublich toll läuft....mmhhh klar!