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Gagfah
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Diskussionsnr.: 1.142.337
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WKN: A0LBDT
ISIN: LU0269583422
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hajoberg
schrieb am 25.06.08 09:44:11
Beitrag Nr.1
(34.368.974)
Antwort
Zitat
Kann mir jemand sagen, warum die Gagfah heute um 12% nach unten
geht. Offensichtlich soll M.L. das Kursziel gesenkt haben.
Ist das alles???
hajo
Ist das alles???
hajo
0385713430
schrieb am 25.06.08 09:51:36
Beitrag Nr.2
(34.369.072)
Antwort
Zitat
Antwort auf Beitrag Nr.: 34.368.974
von hajoberg am 25.06.08 09:44:11meist reicht
solch eine Bemrkung aus, wenn jemand das Kursziel senkt, ist halt
alles und überall sehr wackelig....aber genaue Gründe kenne ich
nicht..
phy
schrieb am 25.06.08 10:00:50
Beitrag Nr.3
(34.369.184)
Antwort
Zitat
GAGFAH - Es ist soweit! Der Rutsch beginnt!Datum 24.06.2008 -
Uhrzeit 11:51 (© BörseGo AG 2007, Autor: Rain André, Technischer
Analyst, © GodmodeTrader - http://www.godmode-trader.de/)
WKN: A0LBDT | ISIN: LU0269583422 | Intradaykurs:
Gagfah - WKN: A0LBDT - ISIN: LU0269583422
Börse: Xetra in Euro / Kursstand: 10,08 Euro
Rückblick: Die GAGFAH Aktie fielen seit dem Allzeithoch bei 26,10 Euro im Dezember 2006 relativ dynamisch bis auf ein Tief bei 10,24 Euro im November 2007 zurück. Dort startete eine Seitwärtsbewegung, welche nach wie vor andauert und in den vergangenen Monaten durch eine flach abfallende Oberkante nach oben hin begrenzt wurde.
In dieser Woche kommt wieder Verkaufsdruck auf, die Aktie rutscht heute dynamisch unter Unterkante bei 10,24 Euro. Das Chartbild hat latent bärische Züge, die Seitwärtsbewegung auf tiefem Niveau deutet nach dem Kursrutsch auf weitere Abgaben hin.
Charttechnischer Ausblick: Der GAGFAH Aktie drohen jetzt deutliche Kursverluste. Hat der aktuelle Rückfall unter 10,15 - 10,24 Euro zum heutigen Tagesschluss hin Bestand, wird ein Verkaufsignal aktiv. Eine Stop Loss Welle könnte dann losgetreten werden und ein heftiger Abverkauf folgen. Kursverluste bis zunächst 8,30 - 8,50 und 7,95 Euro wären dann zu erwarten.
Erst ein Anstieg über 11,45 Euro würde jetzt eine Kurserholung bis an das obere Ende der Seitwärtsrange bei 12,97 Euro ermöglichen. Über 13,00 Euro wird die Aktie wieder für Longpositionen interessant.
Kursverlauf vom 21.06.2007 bis 24.06.2008 (log. Kerzendarstellung / 1 Kerze = 1 Tag)
WKN: A0LBDT | ISIN: LU0269583422 | Intradaykurs:
Gagfah - WKN: A0LBDT - ISIN: LU0269583422
Börse: Xetra in Euro / Kursstand: 10,08 Euro
Rückblick: Die GAGFAH Aktie fielen seit dem Allzeithoch bei 26,10 Euro im Dezember 2006 relativ dynamisch bis auf ein Tief bei 10,24 Euro im November 2007 zurück. Dort startete eine Seitwärtsbewegung, welche nach wie vor andauert und in den vergangenen Monaten durch eine flach abfallende Oberkante nach oben hin begrenzt wurde.
In dieser Woche kommt wieder Verkaufsdruck auf, die Aktie rutscht heute dynamisch unter Unterkante bei 10,24 Euro. Das Chartbild hat latent bärische Züge, die Seitwärtsbewegung auf tiefem Niveau deutet nach dem Kursrutsch auf weitere Abgaben hin.
Charttechnischer Ausblick: Der GAGFAH Aktie drohen jetzt deutliche Kursverluste. Hat der aktuelle Rückfall unter 10,15 - 10,24 Euro zum heutigen Tagesschluss hin Bestand, wird ein Verkaufsignal aktiv. Eine Stop Loss Welle könnte dann losgetreten werden und ein heftiger Abverkauf folgen. Kursverluste bis zunächst 8,30 - 8,50 und 7,95 Euro wären dann zu erwarten.
Erst ein Anstieg über 11,45 Euro würde jetzt eine Kurserholung bis an das obere Ende der Seitwärtsrange bei 12,97 Euro ermöglichen. Über 13,00 Euro wird die Aktie wieder für Longpositionen interessant.
Kursverlauf vom 21.06.2007 bis 24.06.2008 (log. Kerzendarstellung / 1 Kerze = 1 Tag)
1erhart
schrieb am 25.06.08 11:17:29
Beitrag Nr.4
(34.370.057)
Antwort
Zitat
Nachdem Vivacon, Colonia und noch einige andere nicht mehr gedrückt
werden können kommt halt jetzt die Gagfah dran.
Immos und Beteiligungsgesellschaften was ja ähnliches Modell ist sind einfach seit Monaten sowas von out dass man sie am besten verkauft.
Und so wie es aussieht denken auch grössere Aktionäre, Fonds wollen sie im Halbjahresbericht nicht drin haben, da kommen mehrere Faktoren dazu.
Immos und Beteiligungsgesellschaften was ja ähnliches Modell ist sind einfach seit Monaten sowas von out dass man sie am besten verkauft.
Und so wie es aussieht denken auch grössere Aktionäre, Fonds wollen sie im Halbjahresbericht nicht drin haben, da kommen mehrere Faktoren dazu.
alex2003a
schrieb am 25.06.08 13:41:23
Beitrag Nr.5
(34.371.619)
Antwort
Zitat
Antwort auf Beitrag Nr.: 34.370.057
von 1erhart am 25.06.08 11:17:2925.06.2008
12:02 Immobilien-Werte im feien Fall
von Angela GöpfertEine Studie von Merrill Lynch zu deutschen Immobilientiteln hat am Markt mächtig Eindruck hinterlassen. Der Abgabedruck ist enorm. Aktien der Deutsche Wohnen stechen mit einem Kursminus von bis zu 27 Prozent negativ hervor – mit gutem Grund.
Doch auch Papiere des im MDax notierten Immobilienkonzerns Gagfah brechen ein: Hier steht ein Minus von über zwölf Prozent auf dem Kurszettel. Merrill Lynch hat mit Hinweis auf eine zu hohe Bewertung die Kursziele für beide Werte drastisch gesenkt. Das Kursziel für Deutsche Wohnen sei um sieben auf drei Euro gesenkt worden. Für Gagfah betrage das Kursziel nun statt zehn nur noch sechs Euro.
Der Wert deutscher Immobilien sei nach dem Verkauf des LEG-Portfolios des Landes Nordrhein-Westfalen an Whitehall geringer als zuletzt einzuschätzen, hieß es in der am Mittwoch in London veröffentlichten Studie. Dadurch würde den deutschen Immobilienaktien eine längere Zeit der Unsicherheit bevorstehen. Dabei sei die Deutsche Wohnen am stärksten gefährdet. Der Kapitalzufluss sei gering.
Bedenkliche Cashflow-Situation
Tatsächlich verrät schon ein Blick in die jüngsten Geschäftsberichte die angespannte finanzielle Situation des Unternehmens. So wies die Deutsche Wohnen im ersten Quartal unterm Strich einen Verlust von 22,7 Millionen Euro aus. Zu diesem negativen Periodenergebnis trugen vor allem Finanzaufwendungen in Höhe von minus 54 Millionen Euro bei. Der Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit nach Zinszahlung nimmt sich mit 8,3 Millionen Euro extrem mager aus. Von rund 74 Millionen Euro Umsatz standen dem Unternehmen somit nur elf Prozent für Schuldentilgung oder Investitionen zur Verfügung.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr stand bei der Deutsche Wohnen gar ein negativer Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von 10,5 Millionen Euro zu Buche. Ein anhaltend negativer Cashflow kann zur Zahlungsunfähigkeit und damit zur Insolvenz eines Unternehmens.
Charttechnik sendet Warnsignale
Der heutige Kurseinbruch bei deutschen Immobilientiteln straft all diejenigen Analysten und Marktbeobachter Lügen, die noch vor kurzem behaupteten, hier zeichne sich eine Trendwende ab. Dabei hätte ein Blick in die Geschäftsberichte oder einfach nur auf den Chart so manche bittere Enttäuschung erspart.
So lässt ein Blick auf die charttechnischen Signale bei der Deutsche Wohnen AG Anleger erschaudern: Seit Anfang 2007 – damals war die Aktie noch über 50 Euro wert – befindet sie sich in einem steilen Abwärtskanal. Von Bodenbildung und somit einer sich abzeichnenden Trendwende kann hier keine Rede sein – wie denn auch, wenn die Aktie quasi täglich neue Allzeittiefs markiert. Rechnet man den Kurssturz von heute mit ein, hat die Aktie seit Jahresbeginn 2007 rund 85 Prozent ihres Werts eingebüßt.
Besser Finger weg von Immo-Aktien?
Ähnlich dramatisch sieht es bei der Gagfah-Aktie aus: Auch hier ist ein völlig intakter Abwärtstrendkanal zu beobachten, der sich angesichts des heutigen Kursminus noch weiter versteilen dürfte.
Bedenkliche charttechnische Signale senden indes auch Colonia Real Estate, die heute rund ein Prozent auf 8,08 Euro verlieren. Die Aktie hat vor kurzem auch noch die alte, aus dem Jahr 2005 stammende Unterstützungslinie nach unten durchbrochen, die bei etwa 10 Euro verläuft. Und auch bei den anderen deutschen Immo-Titeln wie etwa Patrizia Immobilien sieht es ähnlich aus. Derzeit kann von einer Trendwende somit keine Rede sein.
von Angela GöpfertEine Studie von Merrill Lynch zu deutschen Immobilientiteln hat am Markt mächtig Eindruck hinterlassen. Der Abgabedruck ist enorm. Aktien der Deutsche Wohnen stechen mit einem Kursminus von bis zu 27 Prozent negativ hervor – mit gutem Grund.
Doch auch Papiere des im MDax notierten Immobilienkonzerns Gagfah brechen ein: Hier steht ein Minus von über zwölf Prozent auf dem Kurszettel. Merrill Lynch hat mit Hinweis auf eine zu hohe Bewertung die Kursziele für beide Werte drastisch gesenkt. Das Kursziel für Deutsche Wohnen sei um sieben auf drei Euro gesenkt worden. Für Gagfah betrage das Kursziel nun statt zehn nur noch sechs Euro.
Der Wert deutscher Immobilien sei nach dem Verkauf des LEG-Portfolios des Landes Nordrhein-Westfalen an Whitehall geringer als zuletzt einzuschätzen, hieß es in der am Mittwoch in London veröffentlichten Studie. Dadurch würde den deutschen Immobilienaktien eine längere Zeit der Unsicherheit bevorstehen. Dabei sei die Deutsche Wohnen am stärksten gefährdet. Der Kapitalzufluss sei gering.
Bedenkliche Cashflow-Situation
Tatsächlich verrät schon ein Blick in die jüngsten Geschäftsberichte die angespannte finanzielle Situation des Unternehmens. So wies die Deutsche Wohnen im ersten Quartal unterm Strich einen Verlust von 22,7 Millionen Euro aus. Zu diesem negativen Periodenergebnis trugen vor allem Finanzaufwendungen in Höhe von minus 54 Millionen Euro bei. Der Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit nach Zinszahlung nimmt sich mit 8,3 Millionen Euro extrem mager aus. Von rund 74 Millionen Euro Umsatz standen dem Unternehmen somit nur elf Prozent für Schuldentilgung oder Investitionen zur Verfügung.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr stand bei der Deutsche Wohnen gar ein negativer Cashflow aus betrieblicher Geschäftstätigkeit von 10,5 Millionen Euro zu Buche. Ein anhaltend negativer Cashflow kann zur Zahlungsunfähigkeit und damit zur Insolvenz eines Unternehmens.
Charttechnik sendet Warnsignale
Der heutige Kurseinbruch bei deutschen Immobilientiteln straft all diejenigen Analysten und Marktbeobachter Lügen, die noch vor kurzem behaupteten, hier zeichne sich eine Trendwende ab. Dabei hätte ein Blick in die Geschäftsberichte oder einfach nur auf den Chart so manche bittere Enttäuschung erspart.
So lässt ein Blick auf die charttechnischen Signale bei der Deutsche Wohnen AG Anleger erschaudern: Seit Anfang 2007 – damals war die Aktie noch über 50 Euro wert – befindet sie sich in einem steilen Abwärtskanal. Von Bodenbildung und somit einer sich abzeichnenden Trendwende kann hier keine Rede sein – wie denn auch, wenn die Aktie quasi täglich neue Allzeittiefs markiert. Rechnet man den Kurssturz von heute mit ein, hat die Aktie seit Jahresbeginn 2007 rund 85 Prozent ihres Werts eingebüßt.
Besser Finger weg von Immo-Aktien?
Ähnlich dramatisch sieht es bei der Gagfah-Aktie aus: Auch hier ist ein völlig intakter Abwärtstrendkanal zu beobachten, der sich angesichts des heutigen Kursminus noch weiter versteilen dürfte.
Bedenkliche charttechnische Signale senden indes auch Colonia Real Estate, die heute rund ein Prozent auf 8,08 Euro verlieren. Die Aktie hat vor kurzem auch noch die alte, aus dem Jahr 2005 stammende Unterstützungslinie nach unten durchbrochen, die bei etwa 10 Euro verläuft. Und auch bei den anderen deutschen Immo-Titeln wie etwa Patrizia Immobilien sieht es ähnlich aus. Derzeit kann von einer Trendwende somit keine Rede sein.
Frank67
schrieb am 25.06.08 14:05:12
Beitrag Nr.6
(34.371.814)
Antwort
Zitat
Antwort auf Beitrag Nr.: 34.371.619
von alex2003a am 25.06.08 13:41:23ja, immer
das selbe. Mit Ihren gedruckten Dollars, die nichts wert sind
machen sie erst Mrd im eigenen Immo-Markt bis er zusammenbricht und
plötzlich Mrd-Verluste auflaufen.
Dann wenden Sie sich den anderen Märkten zu und wollen sich dort billig einkaufen. Dazu gehört erstmal Panikmache im richtigen Moment. Bis die dummen Anleger ihre Anteile abgestoßen haben. Sie kaufen dann mit ihren neuen Kapitalspritzen aus Asien billig die deutschen Immobilien (über die Immo-Aktien) auf und machen das Bombengeschäft noch einmal.
Deutschland ist ein attraktiver Immo-Markt. Der beste Weg, an viel Substanz zu kommen ist, über unterbewertete Aktien. Plötzlich wird mal der CashFlow zum Grund genommen, dass eine Aktie bald den Bach 'runter geht. Einén Grund gibt es immer.
Man kann über die Bewertung von Immo-Aktien untersch. Meinung sein. Aber hier geht es darum, sich mit billigen Dollars in Deutschland 1a-Substanz zu sichern ! Um nichts weiter !
Da heißt es natütlich für uns hier: "Finger weg" Amis first !
Gerade bei einer heranrollenden Inflation ist das Investment in Immobilien gefragt. Das wissen die US-Banken natütrlich genau.
Und sie treffen wieder auf genügend Lemminge, die Ihnen alles für'n Appel und ein Ei brav übergeben...
Dann wenden Sie sich den anderen Märkten zu und wollen sich dort billig einkaufen. Dazu gehört erstmal Panikmache im richtigen Moment. Bis die dummen Anleger ihre Anteile abgestoßen haben. Sie kaufen dann mit ihren neuen Kapitalspritzen aus Asien billig die deutschen Immobilien (über die Immo-Aktien) auf und machen das Bombengeschäft noch einmal.
Deutschland ist ein attraktiver Immo-Markt. Der beste Weg, an viel Substanz zu kommen ist, über unterbewertete Aktien. Plötzlich wird mal der CashFlow zum Grund genommen, dass eine Aktie bald den Bach 'runter geht. Einén Grund gibt es immer.
Man kann über die Bewertung von Immo-Aktien untersch. Meinung sein. Aber hier geht es darum, sich mit billigen Dollars in Deutschland 1a-Substanz zu sichern ! Um nichts weiter !
Da heißt es natütlich für uns hier: "Finger weg" Amis first !
Gerade bei einer heranrollenden Inflation ist das Investment in Immobilien gefragt. Das wissen die US-Banken natütrlich genau.
Und sie treffen wieder auf genügend Lemminge, die Ihnen alles für'n Appel und ein Ei brav übergeben...
bert408
schrieb am 25.06.08 15:02:46
Beitrag Nr.7
(34.372.394)
Antwort
Zitat
1. merrill lynch urteil ist leider realistisch und vernichtend
2. goldman sachs hat für leg im durchschnitt knappe 550 euro/qm
gezahlt.
3. zinsen steigen. gift für aktien, doppeltes gift für immobilienaktien. zinsen sind die schwerkraft der börse !!!!!!
4. hauptanteilseigner > 75% kann also gagfah ausbluten lassen
5. hohe dividende wird nichjt verdient
fazit wert zwischen 5-6 euro derzeit
2. goldman sachs hat für leg im durchschnitt knappe 550 euro/qm
gezahlt.
3. zinsen steigen. gift für aktien, doppeltes gift für immobilienaktien. zinsen sind die schwerkraft der börse !!!!!!
4. hauptanteilseigner > 75% kann also gagfah ausbluten lassen
5. hohe dividende wird nichjt verdient
fazit wert zwischen 5-6 euro derzeit
bert408
schrieb am 25.06.08 15:09:58
Beitrag Nr.8
(34.372.477)
Antwort
Zitat
gagfah insiderkäufe des vorstands...
habe mich damals schon gewundert, ob die wissen was sie tun
sind das kenner des deutschen immobilienmarktes?
mietausfälle und sanierungsverpflichtungen...werden die durch ommobilienriester ausgeglichen?
habe mal 2 kurse rot gemacht um es leichter zzu erkennen
Datum Name Insider Stellung Art Anzahl Kurs Volumen Erläuterung
05.06.2007 Wesley R. Edens V K 26.901 19,28 518.759
05.06.2007 Randal A. Nardone V K 13.450 19,28 259.370
04.06.2007 Wesley R. Edens V K 100.000 18,94 1.894.440
04.06.2007 Randal A. Nardone V K 50.000 18,94 947.220
01.06.2007 Randal A. Nardone V K 65.106 18,80 1.223.993
01.06.2007 Wesley R. Edens V K 130.212 18,80 2.447.986
31.05.2007 Randal A. Nardone V K 100.000 19,00 1.900.150
31.05.2007 Wesley R. Edens V K 200.000 19,00 3.800.300
21.05.2007 Randal A. Nardone V K 29.864 18,50 552.514
21.05.2007 Wesley R. Edens V K 59.729 18,50 1.105.046
20.04.2007 Robert I. Kauffman V K 58.984 20,77 1.224.921
19.04.2007 Robert I. Kauffman V K 203.420 20,75 4.221.392
18.04.2007 Robert I. Kauffman V K 187.596 20,62 3.868.961
17.04.2007 Robert I. Kauffman V K 50.000 20,63 1.031.250
30.11.2006 Robert I. Kauffman V K 124.986 24,31 3.038.410
29.11.2006 Robert I. Kauffman V K 69.642 24,50 1.706.229
28.11.2006 Robert I. Kauffman V K 5.372 24,50 131
locust
schrieb am 25.06.08 15:42:33
Beitrag Nr.9
(34.372.848)
Antwort
Zitat
Antwort auf Beitrag Nr.: 34.372.394
von bert408 am 25.06.08 15:02:46Ein paar
Kommentare dazu meinerseits:
"1. merrill lynch urteil ist leider realistisch und vernichtend"
--> Vernichtend? Ja. Realistisch? Vielleicht, aber zumindest sehr pessimistisch. M.E. muss man da einen signifikanten Zinsanstieg unterstellen. Dieser wird dann bei der Refinanzierung des Hauptkredits in ca. 5 Jahren zu einer höheren Zinsbelastung führen, sofern "die Zinsen" dann nicht wieder niedriger sind. Richtig ist aller Wahrscheinlichkeit, dass die endfällige "term loan" Tranche zu 3,962 % (immerhin 5,6 Mrd. EUR) sicher nicht so günstig refinanziert werden kann. Gut möglich, dass dann die Zinslast von Gagfah um z.B. ca. 100 Mio. EUR ansteigt und cash-flow und Dividende in der Folge sinken. Aber bis dahin gibt es auf der anderen Seite wohl auch Mieterhöhungen (zunmindest glaube ich nicht an fallende Mieten; höhere Zinsen dürften Wohnungs- und Hauskäufe tendenziell eher belasten --> eher gut für Bestandshalter wie Gagfah) und derzeit bewirtschaftet Gagfah die Wohnungen von Quartal zu Quartal effizienter. Sollten die Zinsen wegen stark zunehemder Inflation und ggf. gar Lohninflation steigen, dann bin ich zuversichtlich, dass bei den Mieten noch Spielraum nach oben ist. In diesem Zusammenhang ist auch zu bemerken, dass Gagfahs Portfolio "underrented" (also unter den marktüblichen Kondiditionen vermietet) ist. Die Mieterfluktuation allein sorgt somit für steigende Mieterträge. Ich könnte dazu noch eine Menge schreiben, aber mir geht es eigentlich nur darum, dass eben nicht alles nur notwendigerweise schwarz ist...
"2. goldman sachs hat für leg im durchschnitt knappe 550 euro/qm
gezahlt."
--> Mag sein. Wie sicher bist Du Dir, dass da nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden?
"3. zinsen steigen. gift für aktien, doppeltes gift für immobilienaktien. zinsen sind die schwerkraft der börse !!!!!!"
--> s.o.
"4. hauptanteilseigner > 75% kann also gagfah ausbluten lassen"
--> Kannst Du mir die Strategie etwas näher erläutern. --- Die andere Seite der Medaille: Kauft jemand den Gagfah stake von Fortress, dann dürfte ein Pflichtangebot an die freien Aktionäre fällig werden. Muss ja nun auch nicht unbedingt schlecht sein...
"5. hohe dividende wird nicht verdient"
--> Dividende < FFO (funds from operations; hierbei entscheidende cash-flow Größe). Dividende wird aus dem laufenden cash-flow bezahlt. Könnte theoretisch bis zur Refinanzierung der dicken Darlehen (s.o.) auch so weitergehen... Im Idealfall bekommen wir in den nächsten 5 Jahren noch ca. 4 EUR Dividende.
"fazit wert zwischen 5-6 euro derzeit"
--> Kann sein, dass die Aktie 2013 da steht, wenn sich am deutschen Wohnimmomarkt gar nichts tut und die Zinsen steigen und die FFOs belasten. Kleine Überschlagsrechnung: 5,00 EUR in 2013; bis dahin evtl. noch 4 EUR Dividende (5 x ca. 0,80 EUR) --> So groß erscheint mir die downside nicht (selbst wenn ich das alles noch abzinse).
Kann natürlich sein, dass das Szenario der Bären nicht aufgeht und die Mieten stark steigen. Die Wohnimmopreise auf Neubauniveau ziehen, da die Anzahl der Haushalte jederzeit steigt und zudem Wohnungen "riesterfähig" werden (natürlich alles reine Spekulation meinerseits; die Riesterfähigkeit wird zumindest diskutiert). Dann stünde die Aktie von Gagfah nämlich signifikant höher...
Keiner kann in die Zukunft blicken. Alles nur meine ganz persönliche Meinung zur "Gemengelage" um Gagfah.
Bzgl. der ML Studie: Die extrem kritische Beurteilung anderer, cash-flow schwacher Unternehmen kann ich hingegen schon verstehen. Da drückt teilweise nämlich wirklich der Schuh...
Viele Grüße
Locust
"1. merrill lynch urteil ist leider realistisch und vernichtend"
--> Vernichtend? Ja. Realistisch? Vielleicht, aber zumindest sehr pessimistisch. M.E. muss man da einen signifikanten Zinsanstieg unterstellen. Dieser wird dann bei der Refinanzierung des Hauptkredits in ca. 5 Jahren zu einer höheren Zinsbelastung führen, sofern "die Zinsen" dann nicht wieder niedriger sind. Richtig ist aller Wahrscheinlichkeit, dass die endfällige "term loan" Tranche zu 3,962 % (immerhin 5,6 Mrd. EUR) sicher nicht so günstig refinanziert werden kann. Gut möglich, dass dann die Zinslast von Gagfah um z.B. ca. 100 Mio. EUR ansteigt und cash-flow und Dividende in der Folge sinken. Aber bis dahin gibt es auf der anderen Seite wohl auch Mieterhöhungen (zunmindest glaube ich nicht an fallende Mieten; höhere Zinsen dürften Wohnungs- und Hauskäufe tendenziell eher belasten --> eher gut für Bestandshalter wie Gagfah) und derzeit bewirtschaftet Gagfah die Wohnungen von Quartal zu Quartal effizienter. Sollten die Zinsen wegen stark zunehemder Inflation und ggf. gar Lohninflation steigen, dann bin ich zuversichtlich, dass bei den Mieten noch Spielraum nach oben ist. In diesem Zusammenhang ist auch zu bemerken, dass Gagfahs Portfolio "underrented" (also unter den marktüblichen Kondiditionen vermietet) ist. Die Mieterfluktuation allein sorgt somit für steigende Mieterträge. Ich könnte dazu noch eine Menge schreiben, aber mir geht es eigentlich nur darum, dass eben nicht alles nur notwendigerweise schwarz ist...
"2. goldman sachs hat für leg im durchschnitt knappe 550 euro/qm
gezahlt."
--> Mag sein. Wie sicher bist Du Dir, dass da nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden?
"3. zinsen steigen. gift für aktien, doppeltes gift für immobilienaktien. zinsen sind die schwerkraft der börse !!!!!!"
--> s.o.
"4. hauptanteilseigner > 75% kann also gagfah ausbluten lassen"
--> Kannst Du mir die Strategie etwas näher erläutern. --- Die andere Seite der Medaille: Kauft jemand den Gagfah stake von Fortress, dann dürfte ein Pflichtangebot an die freien Aktionäre fällig werden. Muss ja nun auch nicht unbedingt schlecht sein...
"5. hohe dividende wird nicht verdient"
--> Dividende < FFO (funds from operations; hierbei entscheidende cash-flow Größe). Dividende wird aus dem laufenden cash-flow bezahlt. Könnte theoretisch bis zur Refinanzierung der dicken Darlehen (s.o.) auch so weitergehen... Im Idealfall bekommen wir in den nächsten 5 Jahren noch ca. 4 EUR Dividende.
"fazit wert zwischen 5-6 euro derzeit"
--> Kann sein, dass die Aktie 2013 da steht, wenn sich am deutschen Wohnimmomarkt gar nichts tut und die Zinsen steigen und die FFOs belasten. Kleine Überschlagsrechnung: 5,00 EUR in 2013; bis dahin evtl. noch 4 EUR Dividende (5 x ca. 0,80 EUR) --> So groß erscheint mir die downside nicht (selbst wenn ich das alles noch abzinse).
Kann natürlich sein, dass das Szenario der Bären nicht aufgeht und die Mieten stark steigen. Die Wohnimmopreise auf Neubauniveau ziehen, da die Anzahl der Haushalte jederzeit steigt und zudem Wohnungen "riesterfähig" werden (natürlich alles reine Spekulation meinerseits; die Riesterfähigkeit wird zumindest diskutiert). Dann stünde die Aktie von Gagfah nämlich signifikant höher...
Keiner kann in die Zukunft blicken. Alles nur meine ganz persönliche Meinung zur "Gemengelage" um Gagfah.
Bzgl. der ML Studie: Die extrem kritische Beurteilung anderer, cash-flow schwacher Unternehmen kann ich hingegen schon verstehen. Da drückt teilweise nämlich wirklich der Schuh...
Viele Grüße
Locust
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