Offene Immobilienfonds vor der Krise? ( Seite 180)

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.381.214 von meyouandi am 24.10.10 20:32:10Danke! Mir ist im Cashanteil nichts besonderes aufgefallen, deshalb war ich auch etwas irritiert.

Meine Bezeichnung "dubioser Fonds" klang sicherlich zu negativ. Aber was man vor einigen Jahren alles in "sicheren" Geldmarktfonds erleben durfte, lässt einen vorsichtiger werden. Ich würde hier allerdings niccht von stillen Reserven ausgehen; zumal die Duration sehr kurz gehalten ist. Allerdings könnt ich mir die ein oder andere Griechenland und Portugal-Anleihe darin vorstellen, die jedoch bei kurzer Laufzeit auch kein Problem darstellen sollten. Bei den gedeckten Bonds sind ja mittlerweile auch wieder vernüftige Kurse zu erzielen. So hätte vor zwei Jahren der Morgan-Stanley-Floater in ihrer Cashreserve (immerhin auch 10 Mio.) kaum mehr als die Hälfte des aktuellen Kurses erzielt.

Nach dem Hürth- und Romverkauf (ich unterstelle Preise zu 90-95 % der aktuellen Verkehrswerte) sollte der Cash-Anteil (c.p. und vor Deckung übriger Verbindlichkeiten) auf ca. 526 Mio ansteigen (immerhin gut 20 Euro je Anteil) und die Verbindlichkeiten um weitere 120 Mio. sinken.

Insofern sind Zerschlagungswerte von Anfang 20 Euro nicht sehr wahrscheinlich, wenn auch natürlich nicht unmöglich.

Ein Kurs von 29 Euro und ein Verkauf zu obigen Kursen impliziert eine Abwertung auf den verbleibenden Immobilienbestand nach meiner Rechnung (trotz noch leichtem FK-Hebel) von immerhin ca. 36,5 %.

Kurse von 22 implizieren eine nochmalige Halbierung. Unwahrscheinlich aber nicht unmöglich. Jedenfalls kein Grund zu Beleidigungen ;-)
(Und umgekehrt auch kein Grund für ein so "dünnes Fell"; aber nur meine Meinung )

Als problematischer als die Vorfälligkeitsentschädigung empfinde ich die u.U. intransparenten Verkaufskurse bzw. die "Nebenkosten", die mit der Veräußerung verbunden sind.

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.381.227 von Schneidersenior am 24.10.10 20:36:47Natürlich hängt das Ergebnis am Nettoverkaufserfolg nach Abzug Fremdkapital.
Dass mehr Fk da ist als aktuell Cash stört auch nicht, ist ja kein Geldmarktfonds.

Trotzdem stimme ich zu, dass der heutige Barwet der Auszahlungen -diese also angemessen abgezinst- näher an 21,88 liegt als die meisten hier glauben, und dazu sind keine Verschwörungstheorien nötig.

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.381.398 von big_mac am 24.10.10 21:51:43Laut dem Halbjahresbericht sind 5,5% der Kredite in 2010 und 16% in 2011 fällig. Das Kreditvolumen betrug unter 800 Mio. (rd. 3/5 des Fondsvermögens). Ich gehe davon aus, dass nicht voreilig Vorfälligkeitsentschädigungen bei den länger laufenden Krediten gezahlt werden. Insofern würde bei einer Liquiditätsquote von 33% (33% - 21,5%*3/5) rd. 20% bzw. 10 Eur je Anteil ausgezahlt.

Bei einem Kurs von 31,- wären wir dann im Januar nach der Ausschüttung bei den von Big_Mac oder Schneider... genannten rd. 21,88

Derzeit beträgt der Abschlag zum NAV rd. 40%, nach der Ausschüttung wären es dann rd. 50%, d.h. der optionale Charakter des niedrigeren Börsenkurs zum NAV erhöht sich, was ebenfalls kurstreibend wirken sollte.

Wie ich gerade lesem soll wohl auch eine Immobilie in Rom verkauft werden. Das sollte dass die Barquote auf 45% steigern. Rom hat keinerlei FK Finanzierung. Somit werden wir zumindest durch diese Immobilie wohl keine zu hohen zusätzlichen Abschläge für den Anteilswert sehen. Wermutstropfen bei all den verkauften Immobilien ist der hihe Vermietungsstand. Die Vermietungsquote im Fonds wird dadurch weiter absinken. Hoffentlich sind bald die Umbauarbeiten des Gebäudes Hamburger Allee in Fankfurt bald abgeschlossen, um hier neue Mieter gewinnen zu können (dieses Objekt hat zum Glück keine FK Finanzierung drin!)

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.376.906 von Magictrader am 22.10.10 21:04:24Brutale Vernichtung und Rufschädigung einer seit Jahrzehnten immer als konservativ geltenden Anlageklasse!

Ja, die Medien versuchen es zumindest. Warum auch immer. Tatsache ist, dass den Bankschalter-Immo-Fonds Milliarden neue Gelder zufliessen. Der deutsche Anleger wird sich nicht aus der Immobilienanlage zurückziehen. Erst recht nicht nach 2008, als das Depot stündlich weniger wurde.

Schade wäre es in der Tat um SEB, CS Euroreal und Kanam Grundinvest. Die müssen sich wirklich was einfallen lassen, um an frisches Geld zu kommen.

Aber wenigstens können dank der neuen geplanten Gesetze dann nicht mehr Unsummen auf einen Schlag abgezogen werden. Vielleicht hilft das schon. Mit den neuen Fristen können Langfrist-Anleger gut leben, denke ich.

paar Mutige springen wieder um 29 auf, aber ob am Ende der 3 Jahre wirklich Gewinne winken? (reine Tradinggewinne mal ausgenommen)

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.382.118 von Magictrader am 25.10.10 09:26:59Es wurden RSt für Veräußerungskosten, Vorfälligkeitsprovisionen etc. gebildet in Höhe von 60 Mio €. Diese sind im NAV enthalten. Ich wüsste nicht warum die Veräußerungserlöse deutlich vom jetzigen NAV abweichen sollten. Man hat drei Jahre Zeit. 2012 und 2013 ist sogar damit zu rechnen, dass die Immo-preise wieder anziehen. Wer jetzt für 30 verkauft, kann offennbar in den nächsten drei Jahren mehr als 50 % Wertzuwachs mit anderen Anlagen erzielen.