Offene Immobilienfonds vor der Krise? ( Seite 40)

Offene Immobilienfonds – Teil 2

Die Idee, die hinter „nachhaltige“ Immobilienwerte steckt ist, dass in der Vergangenheit Immobilienwerte über längere Zeiträume fast immer stetig gestiegen sind, wobei diese Wertsteigerung sehr zyklisch war. Um „nachhaltige“ Werte zu ermitteln, werden deshalb die Auswüchse nach oben und nach untern ignoriert, d.h. die Werte werden geglättet.

In der schönen, heilen (aber künstlichen) Welt der „nachhaltigen“ Werte gibt es daher keine unangenehmen Überraschungen, wie bei Aktien, nur Jahr für Jahr einen bescheidenen aber nicht gefährdenden Anlageerfolg! Es ist natürlich zu schön, um wahr zu sein, denn:
1. Die Vergangenheit ist kein Maßstab für die Zukunft. Außerdem gibt es jede Mange Ausnahmen zu den vermeintlichen Faustregeln der stetig steigenden Immobilienwerte, wie, zum Beispiel, die Erfahrung von Immobilienanlagen in den neuen Bundesländern deutlich macht.
2. Die Marktwerte von Immobilien können nur an Hand einer Analyse von Vergleichstransaktionen ermittelt werden. Es gibt aber keine Vergleichswerte für die „nachhaltigen“ Werte. Solche ermittelte Werte können daher nur subjektiv sein und nicht, wie erforderlich, objektiv.
3. Die Tatsache dass es in der Praxis nicht möglich ist objektive „nachhaltige“ Werte zu ermitteln zeigt einen Blick auf die Finanzmärkte. Dort redet man bei Aktien in der Tat über den „Fair Value“ aber kein Aktienfonds legt solch subjektive Werte zu Grunde, wenn die Anteilspreise berechnet werden. Nur die aktuellen Marktwerte (d.h. Börsenwerte) werden berücksichtigt. Warum sollte es bei Immobilienfonds anders sein? Antwort – um konstante Performance vorzugaukeln!
4. Die Tatsache, dass das Märchen der nachhaltigen Immobilienwerte keine Anwendung außerhalb Deutschland und Österreich findet und sogar im Ausland belächelt wird, hat daher seine Gründe.

Da bei den Offenen Immobilienfonds die laufende Rendite (hauptsächlich Mieteinnahmen) in etwa bei ca. 5% pro Jahr liegt, würde bereits eine Abwertung des gesamten Grundbesitzes von nur 6% eine negative Gesamtrendite bedeuten. Da die Fonds vorgaukeln wollen, dass die Renditen bei Offenen Immobilienfonds nicht volatil sind, und die Anteile so sicher wie ein Sparbuch sind, müssen die Immobilienwerte künstlich relativ konstant gehalten werden, d.h. geglättet. Dadurch wird der Anleger bestraft, der seine Anteile zu einem Zeitpunkt verkauft, als die Immobilienpreise sehr hoch sind, da (auch laut Aussage der Fonds) diese hohen Marktpreise nicht in der Wertermittlung berücksichtigt werden. Falls in schlechten Immobilienmarktphasen (wie jetzt) zu viele Anleger ihre Anteile verkaufen wollen, müssen die Fonds geschlossen werden, die zu wenig Liquidität haben, da in der Regal es nicht möglich ist die Objekte zu den ermittelten Werten zu veräußern.

Falls die Fonds gezwungen wären ihren Gesamtgrundbesitz auf der Grundlage der aktuellen Marktpreise bewerten zu lassen, schätze ich, dass eine Abwertung von mindestens 15%- 20% notwendig wäre. Die Fonds würden sich dann aber vor Verkaufsaufträgen der Anleger nicht mehr retten können. Deshalb ist die Illusion von „nachhaltigen“ Immobilienwerten für die Fonds lebensnotwendig. Allerdings, da ich relativ sicher bin, dass in höchstens drei Jahre die Marktwerte wiederum mindestens auf dem Niveau von 2006 / 2007 sein werden, wäre ein Verkauf der Immobilien heute doch ziemlich dumm.

Fairerweise muss ich aber erwähnen, dass wegen ihrer Finanzanlagen, die Banken und Versicherungsgesellschaften jetzt auch ganz legal mogeln dürfen, denn um weitere massive Abwertungen zu verhindern, wurden in den letzten Monaten die Bilanzierungsrichtlinien geändert und die Notwendigkeit solche Anlagen zum aktuellen Marktwert zu bewerten wurde ausgesetzt.

Mein Fazit:

1. Die Offenen Immobilienfonds (und auch die BAFIN) sollten mit dem Märchen der „nachhaltigen“ Immobilienwerte aufhören – es führt auch in normalen Zeiten nur zu Missbrauch, da die Einzelfonds dadurch ihren Anlageerfolg künstlich steuern können.
2. Anleger müssen entweder mit der Tatsache leben, dass die Renditen der Offenen Immobilienfonds erheblich schwanken können, was heißt, dass die Fonds auch gelegentlich negative Ergebnisse bringen können, oder Anleger müssen woanders investieren. Warum sollte es bei Immobilienanlagen anders sein als bei anderen Finanzanlagen? Aber offensichtlich fürchtet das Management der Offenen Immobilienfonds erhebliche Mittelabzüge, falls es gelegentlich negative Anlageerfolge gibt. Deshalb wird manipuliert.
3. Trotz der nicht unerheblichen Wertschwankungen von Immobilienanlagen, die Erfahrung der Vergangenheit zeigt, dass über längere Zeiträume gute Anlageobjekte meistens eine gute Performance bringen. Immobilienanlagen (auch zum Teil in Offenen Fonds) sollten daher einen wünschenswerten Bestandsteil von jedem Depot sein.
4. Die Offenen Immobilienfonds bieten steuerliche Vorteile und haben in den letzten Jahren überwiegend gute Anlageobjekte erworben. Es muss aber den Anlegern beigebracht werden, dass Immobilien nur über längere Zeiträume gute Renditen erwirtschaften. Darin aber liegt das Problem, da die Offenen Immobilienfonds seit Jahren etwas vorgaukeln, dass es nicht gibt. Loipfingers Vorschläge zeigen mindestens einen gehbaren Weg, in schlechteren (Immobilien-) Zeiten die Fonds besser steuern zu können und plötzliche Mittelabflüsse zu verhindern.

Wahrscheinlich bin ich nun in dieser Runde auch persona non grata aber ich habe lange genug hier viel Unsinn gelesen!!