Offene Immobilienfonds vor der Krise? ( Seite 421)

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.661.201 von vossydabear am 27.01.12 23:07:07Oder gibt es einen Fehler in meiner Rechnung

ich würde in der Rechnung noch Bewertungsabschläge mit einbeziehen in der Höhe, wie sie die Degis und AXA auf den Emittentenpreis bzw. einzelnen Immobilien getätigt haben. 10 Prozent pauschal mindestens.

Komischerweise kommen ja die Anpassungen an die realistischeren Marktpreise erst nach Klarheit über die Abwicklung bzw. nach Abwicklungsankündigung (siehe Degi Europa z.B) Das zeigt den ganzen Irrsinn und Scheinheiligkeit der Konstrukte OIs mit dem Marktinggag "Chartlinie immer von links unten nach rechts oben", auch in kriselnden Immobilienmärkten wie z.B in 2009 oder jetzt in der Finanzkrise etc.

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.661.201 von vossydabear am 27.01.12 23:07:07Ja, ich möchte dir einen Fehler in der Rechnung aufzeigen. Sie stimmt nämlich nur, solange alle Objekte in den Büchern zum jetzigen (hohen) Buchwert stehen.

Wenn der Fonds aber demnächst, vor oder kurz nach Ankündigung einer Abwickelung weitere Objekte mehr oder weniger leicht unter Buchwert verkauft, dann ist das Fondsvermögen kurz vor Ausschüttun der Cashquote kleiner, die Kredite aber noch in gleicher Höhe zu bezahlen! Dann ist also auch der KAG Kurs etwas niedriger und sie können zwar genau so viel Geld in Euro ausschütten aber danach ist auch der KAG Kurs nicht mehr so hoch, wie jetzt gedacht. Und je mehr Objekte dann um so mehr unter dem Buchwert verkauft werden, desto ungünstoger, sogar mit Hebel wird der KAG Kurs, weil die Kredite ja vom Cash bezahlt werden müssen.

Das ist der Grund für den niedrigen (Abwickelungs-) Börsenkurs dieser Tage. Die Objektabwertung wird eingepreist! Und die kennt keiner! Man kann hier nur hoffen, dass wir alle noch eines besseren belehrt werden, drei jahre bequem reichen zum Verkauf der Objekte zu guten Preisen udn diese auch in etwa wirklich im Durchschnitt alle so viel bringen wie in den Büchern steht.

Anders gesagt, selbst wenn sie vor der ersten Ausschüttung nix verkaufren sinkt der KAG verhältnisäßig stärker als jetzt wenn ein Objekt unter Wert verkauft wird. Es sitzt dann ein Hebel dran, der unser aller Vermöge förmlich wegschmelzen lässt. Alles eben abhängig der erzielten Preise.
Und wir haben überhaupt nix gewonnen, wenn jetzt erst die 30% der Objekte mit dem höchsten Wert verkauft werden. Wenn aber jetzt die Objekte verkauft wurden, die man langfristig orientiert nicht unbedingt haben möchte, dann stehen die restlichen ja verhältnismäßig besser da.

Zitat von wallstreetmarcKomischerweise kommen ja die Anpassungen an die realistischeren Marktpreise erst nach Klarheit über die Abwicklung bzw. nach Abwicklungsankündigung (siehe Degi Europa z.B)

Ist es Irrsinn? Ich finde ganu und gar nicht! Denn woher soll man denn den genauen Verkaufspreis kennen?

Also ich habe noch einen Youngtimer mit großem Motor und 300PS der nur selten bewegt wird. Es gibt eine kleine Fangemeinde. Und runtergerockte Alltagskutschen für den halben Preis von dem Modell. Ich habe x bezahlt. Ich würde meinen, er könnte aktuell heute 15 % mehr wert sein oder aber auch 15% weniger.
Da kann ich noch so viele Wertgutachten haben, wenn in einem Jahr der Benzinpreis um 30% steigt, oder eine Autobahnmaut kommt oder.... dann bekomme ich Verkauf eben der Wert y.

So einfach ist das eigentlich mit dem Wert der Objekte.

ganu=ganz

Je länger ich mich mit der Materie befasse, umso unverständlicher kommen mir hier manche Renditeberechnungen vor. Es scheint so, dass manche User einfache Parameter ausblenden, weil Sie sie nicht sehen wollen.
1) Das Problem NAV ist hier schon hundertfach thematisiert worden.
2) Das Problem Abwicklungszeitraum scheint aber vollkommen unterzugehen. Wieso wird einfach unterschlagen, dass die Abwicklung auch 10, 15 oder 20 Jahre dauern kann.
3)Die jetzigen Börsenkurse sind doch nur dann relevant, wenn sich der Kurs nach der ersten Abschlagszahlung nach oben bewegt. Das ist aber bisher bei keinem Produkt gelungen. Alle Ausschüttungen sind für die Katz und mit dem eingesetzten Kapital hätte man in der Zwischenzit bessere Dinge anfangen können.
4) All diese Dinge muss ich in eine Renditeberechnung einfliessen lassen. Um ehrlich zu sein, habe ich dies masslos unterschätzt. Meine Rendite tendiert auf das eingesetzte Kapital (Börsenkäufe nacch bzw. kurz vor Schliessung) im niedrigesten einstelligen Bereich.
Um jetzt wieder auf CS und SEB zukommen. Ein Neu-Investment zum jetzigen Zeitpunkt halte ich für völlig falsch, es sei denn, ich spekuliere auf die Wiederöffnung.
Ein Beispiel für die Problematik mit Auflösungspreisen ist der geschlossene Commerzinvest Genussscheinfonds. Obwohl jede Menschenseele weiss, das gem. Ankündigung der Gesellschaft dieser per Ende Juli 2012 aufgelöst wird, ist der aktuelle Börsenkurs immer noch über 10% p.a. niedriger als der NAV. Und warum soll das bei den OiF`s anderst sein? In meinen Augen definitiv nicht.

Ein Beispiel für die Problematik mit Auflösungspreisen ist der geschlossene Commerzinvest Genussscheinfonds. Obwohl jede Menschenseele weiss, das gem. Ankündigung der Gesellschaft dieser per Ende Juli 2012 aufgelöst wird, ist der aktuelle Börsenkurs immer noch über 10% p.a. niedriger als der NAV. Und warum soll das bei den OiF`s anderst sein? In meinen Augen definitiv nicht.


Verstehe dein Beispiel nicht. Dies besagt doch das Gegenteil von dem was Du aussagen willst

10% Abscghlage sind ja geradezu läccherlich

Wo ist der Zusammenhang zu CS oder SEB?

Zitat von vossydabearAlso tut mir leid - aber für mich sind das absolute Kaufkurse für alle die ihr Geld zumindest 2-3 Jahre anlegen möchten.
Hier meine Rechnung zum CS:
Meiner Meinung steht NAV im Mai bei 58€. Zu diesem Zeitpunkt gehe ich von einer Cashquote von 30% aus(wohl gemerkt Nettoquote, welches zur Auszahlung bereitsteht). Das entspricht 17,40€. Diese vom aktuellen Börsenkurs abgezogen ergibt 22,60€.
22,60€ im Vergleich zum dann gültigen NAV in Höhe von 40,60€ (58€ - 17,40€) entspricht einem Abschlag von ca. 45%.

Also bei aller Panik die am Markt herscht, dies sollte doch ein ausreichender Puffer sein. Dies ist natürlich nur meine Meinung.
Oder gibt es einen Fehler in meiner Rechnung

Sehe es nahezu genau so!
Selbst wenn die Immos mit 15% Abschlag verkauft werden und noch 10 % für Vorfääligkeit, Gebühren etc dazukommen reicht es Dicke

Unklar ist nur der Zeitraum


3 Jahre bei derzeitigem Zinsniveau kein Problem

Darf es z.B auch 20 Jahre dauern, irgendwann muss doch Schluß sein