VIB Vermögen AG- eine aussichtsreiche Anlage ( Seite 86)

Vermutlich hält ja die Auffangzone um 6,40 und mein erstes Kursziel für dieses Jahr liegt dann bei der 7,80 Euro-Schwelle. Einschließlich einer Div. von 30/35 Cent wäre das bei mir schon ein tüchtiger Buchgewinn! BI

Zitat von Bechtle-InvestorJa, solide! Denn während viele andere Immo-Ags jetzt Angst um ihre Kreditaufnahmen haben, ist VIB durch die Banktätigkeit der Vorstände relativ abgesichert. Übrigens gerade vorhin ein netter XETRA-Umsatz! BI

Nicht unbedingt, nur über die früheren Tätigkeiten des Vorstandes ist die finanzierugn abgesichert. Aber besonders wegen der sehr soliden einzelnen Objektfinanzierungen.

Vor längerer Zeit wurde das auch mal erklärt. Also man finanziert jedes Objekt für sich. Und dabei plant man gleich eine Tilgung von mindestens 2 % ein, im Schnitt eher 3%. Diese Kalkulation enthält auch noch Kosten für Instandhaltung. Durch diese jährliche Tilgung von im Schnitt über 2,5 %, hat man die Verbindlichkeiten für ein Objekt innrhalb von 15Jahren, der Dauer vieler Mietverträge schon auf rund 50 % halbiert. Gleichzeitig hat man je Objekt auch noch die Möglichkeit durch die Gelder die varibel aufgenommen sind zu sehr niedrigen Zinsen, ständig mehr zu tilgen, wenn man weniger für Instandhaltung braucht, oder die Mieten etwas angestiegen sind.

Wenn man dann von einem Eigenkapital von 30 % - dann ist das Fremdkapital innerhalb von 15 Jahren auf 35 % des Ankaufspreises gesunken.
Bei der Struktur der Objekte der VIB gibt es wohl nicht nur Objekte die eher im Wert steigen, sondern es werdne wohl auch Objekte dabei sein, trotz guter Auswahl, die eheer im Wert sinken. Aber mit dieser Restverschuldung könnte man selbst einem Wertverfall auf die Hälfte, der schon extrem unwahrscheinlich wäre, voll trotzen.

Es kommt eben bei bestimmten Objekten vor, dass diese Später nur noch ganz schlecht zu wesentlich niedrigen Mieten vermietbar sind. Beispiele gibt es tausendfach, bei alten Supermärkten. Flächen unter 800, oder gar 600 qm sind heute nicht mehr für grosse Filaliunternehmenn interessiert. Da lassen sich mit den kleinen Einzelhändler , wenn man die dann findet, nur noch niedrigere Mieten erzielen. Aber das wäre dann hier, bei so einer Finanzierungstratigei kein Problem.
Bei den allermeisten Objekten wird man eher steigende oder gleichbleibende Werte haben.

Also glaube mit dieser Art von Finanzierung , dass man praktisch auch die komplette Abschreibung, die man auch nach steuerrechlichen Bestimmunegn vornehmen kann, komplett auch bei den Verbindlichkeeiten tilgt, kann Vib bei jeder Bank eine günstige Refinanzierung bekommen.

Also das Handeln ist jetzt so angelegt, dass ständig das Eigenkapital, ohne sonstige Kapitalzuvor, wächst.
Das GesamtVermögen wird auch eher geringfügig wachsen, weil es schon im allgemeinen Wertsteigerungen bei Einzelhandelsobjekten, Büroräumen und Logostikflächen gibt. Zwar wohl weit weniger als sonst auf dem immobilienmarkt, auch weniger als die Inflation, aber eine 40% bis 100% ige Wertsicherungen mit einer "Verspätungskomponente" ist in gewerlichen Mietverträgen üblich.

Das man darüber hinaus, mit gelernten Bänkern, Leute im Vorstand haben, die die Sprache der Geldgeber sprechen ist umso besser.
Auch sind zwei Grossakionäre ja Banken!

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.580.761 von gate4share am 11.01.12 19:49:59Alles richtig:
- solide Geschäftspolitik
- günstige Refinanzierung
- überdurchschnittliche Mietrenditen
- Discount auf den NAV
- niedriges KGV

Aber:
- die Dividendenrendite ist auch bei jetzigem Kursniveau gut und überdurchschnittlich, aber wird auch vielfach überboten
- Wachstumsperspektiven schwach: Leerstand ist schon fast bei 0 und kann daher kaum verbessert werden. Ausweitung des Geschäfts begrenzt. Mietsteigerungen - s. Beitrag von Gate
- Die Schweiz steuert zwar gegen, aber es kann jederzeit wieder eine Verschlechterung der EUR/Franken-Relation drohen
- Small Cap-Handicap: Für die meisten Fonds ist die Börsenliquidität einfach zu gering.


Eigentlich interessant:
Aufgrund des niedrigen Gesamtwerts, des Discounts auf den NAV und des hohen freefloat könnte VIB ein idealer Kandidat für die Übernahme durch einen Großen sein. Hindernis könnte da aber die Verschuldung sein.

Hallo zusammen,

"ECE verkauft Logistikzentrum in Scheßlitz bei Bamberg an die VIB Vermögen "

Mit welchen Mitteln wird das denn bezahlt? Ich dachte, man hätte alle Finanzmittel aus der KE ausgegeben. Nun wird eine weitere wertvolle Immobilie gekauft mit Kühne und Nagel als Mieter.

Und was die heutige Kursentwicklung bzw die der letzten Tage betrifft, so schweige ich lieber. Sonst könnte ich sie vielleicht verscheuchen.

gruss parade

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.686.868 von parade am 02.02.12 12:33:42Hallo Parade,

ich denke mal es handelt sich um eine der vier in der Pressemitteilung vom 15.12. angekündigten Käufe:

(...)
Bei den neuen Objekten in Bayern handelt es sich zum einen um ein Logistikobjekt in Scheßlitz bei Bamberg, mit dem die Gesellschaft ihr zukunftsträchtiges Logistik-Segment stärkt. Langfristiger Mieter dieser Immobilie mit einer sehr guten Anbindung an das europäische Fernstraßennetz ist ein international tätiger Logistikdienstleister.
(...)

Gruß, Dackelbert.

Zitat von dackelbertHallo Parade,

ich denke mal es handelt sich um eine der vier in der Pressemitteilung vom 15.12. angekündigten Käufe:

(...)
Bei den neuen Objekten in Bayern handelt es sich zum einen um ein Logistikobjekt in Scheßlitz bei Bamberg, mit dem die Gesellschaft ihr zukunftsträchtiges Logistik-Segment stärkt. Langfristiger Mieter dieser Immobilie mit einer sehr guten Anbindung an das europäische Fernstraßennetz ist ein international tätiger Logistikdienstleister.
(...)

Gruß, Dackelbert.

Klingt schlüssig. Allerdings glaube ich nicht, dass man von der ECE zu günstigen Preisen kaufen kann. Die ECE verfügt über allerbeste Kenntnisse des Markts und stand nicht unter Verkaufsdruck. M. E. kann der Kauf zwar kein Schnäppchen sein, aber vielleicht für ECE und VIB insofern einen Sinn ergeben, als die Immobilie einfach besser ins Portfolio der VIB paßt.

Der Kurs ist m. E. immer noch sehr günstig. Wenn man zeitanteilig die Dividende abzieht, liegt das noch unter den 7 EUR.

Hallo zusammen,

na, ist der Knoten nun endlich geplatzt? Wäre ja zu wünschen, denn wir wurden ja alle ganz schön genervt.

gruss parade

Zitat von paradeHallo zusammen,

na, ist der Knoten nun endlich geplatzt? Wäre ja zu wünschen, denn wir wurden ja alle ganz schön genervt.

gruss parade

Das magste wohl sagen!

Hier hatte ich verdammt viel falsch gemacht. War ja schon überzeugt, als ihr alle , wohl um 4,50 kauftet und die meisten wohl ab 6,00 rausgegangen sind..... aber gekauft habe ich erst ab 8,30 und meinte sofort ein paar Tage später "JETZT kommt schon Kaufpanik auf", als der Kurs wohl innerhalb eines halben Tage s auf 8,50 ging und kaufte dann alles was ging...... der Kurs ging auch bei 8,90... war aber 3 Tage später wieder bei 8,20... aber mein Einstand lag dann bei knapp 8,50.... na ja, dann nochein paar sTücke bei 8,00 und nachher bei 7,20 und dann habe ich erst mal aufgehört, obwohl ich schon viel zu viele Stücke hielt.

Tja und dann fing es wohl so lamgsam an, dass ich es "richtiger" machte... kaufte nur noch, obwohl ich schon über 25% Depotanteil nur in VIB hielt, unter 6,70 ,später nur unter 6,62 und gab über 6,85 mal ein paar Stücke ab.
Aber mein Schhnitt liegt imme noch deutlich über 7,50.