Forwarddarlehen versus Bereitstellungsprovision - 500 Beiträge pro Seite

[Silberpfeil1]

Hallo zusammen,

dieses Thema beschäftigt (hoffentlich nicht nur) mich!

Exemplarisch habe ich folgende tagesaktuelle Konditionen der ING-Diba betrachtet. Bitte das Beispiel neutral verstehen. M. E. gibt es günstigere Anbieter, ich wähle ihn lediglich, weil er hier dennoch sehr bekannt ist und häufig erwähnt wird. Quelle: https://www.ing-diba.de/baufinanzierung/anschlussfinanzierun…

Einfaches Beispiel: Anschlußfinanzierung über 100.000 Euro zum 01.09.2013. Laufzeit: 10 Jahre vom 01.09.2013 bis 31.08.2023.

Variante A: Forwarddarlehen der ING-Diba:
Heutiger Zins 3,10 Prozent. Dazu kommen 30 Monate Forwardaufschlag à 0,045 Prozent. 30 Monate deshalb, weil die ersten 6 Monate bereitstellungsprovisionsfrei sind und somit beim Forwardaufschlag nicht berücksichtigt werden. Quelle: https://www.ing-diba.de/baufinanzierung/forward-darlehen/det…
Die Finanzierung erfolgt zu einem Zinssatz von 4,45 Prozent.

Variante B: "Normales" Darlehen der ING-Diba:
Heutiger Zins 3,55 Prozent. Ich nehme den Zinssatz für 15 Jahre, obwohl lediglich ein Zeitraum von 13 Jahren zu finanzieren ist. Der Zeitraum von 13 Jahren ergibt sich dadurch, daß das Darlehen "jetzt" abgeschlossen wird, tatsächlich aber erst in 3 Jahren zur Auszahlung kommt. Auch hier sind die ersten 6 Monate bereitstellungsprovisionsfrei. Für die restlichen 30 Monate der dreijährigen Vorlaufzeit fällt Bereitstellungsprovision von 0,25 Prozent pro Monat an. Dies sind in Summe 7.500 Euro. An Darlehenszinsen fallen 10 Jahre 3,55 Prozent, mithin in Summe 35.500 Euro an. An Gesamtkosten fallen also 43.000 Euro an.
Die Finanzierung erfolgt zu einem Zinssatz von 4,30 Prozent.

Wie zu erkennen ist, ist die Variante B für den Verbraucher günstiger. Der Vorteil wächst weiter, wenn Darlehen mit 13-jähriger Laufzeit ggf. noch ein wenig günstiger zu erhalten sind.

Wer hat bei dem Versuch, die Variante B zu erhalten, ähnliche ablehnende Erfahrungen wie ich gemacht? Konkret möchte hier leider keine Bank werden.

Gibt es unüberwindbare Hinderungsgründe (Gesetzesvorschriften, etc.?). Erhöhter Verwaltungsaufwand kann es ja nicht sein, wenn zu Vertragsbeginn fixiert wird, daß exakt zum 01.09.2013 der Kapitalabruf erfolgt.

Mit der Hauspolitik der (aller?) Banken möchte ich es nicht erklären, denn wenn die Bank mit einem Kunden ein Geschäft machen möchte, dann macht sie es. Damit ist nicht das "Mehr"-Geschäft von Variante A gegenüber Variante B gemeint.

Gibt es maximale Zeiträume, in denen ein Darlehen gegen Bereitstellungsprovision zur Verfügung gestellt werden kann / gestellt wird?

Welche Erfahrungen habt Ihr gemacht?

Wie denkt Ihr über diese Thematik?

Ich freue mich auf Eure Einschätzungen!

Gruß

Silberpfeil

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.100.958 von Silberpfeil1 am 04.09.10 17:10:00

Da man normalerweise ein Darlehen mit dem anderen Darlehen ablöst widerstrebt diese Konstellation dem üblichen Kreditprozeß, daher dürfte es bei den meisten Banken schon aus formalen Gründen unmöglich sein ein derartiges Darlehen zu bekommen.

Die Frage ist ja auch, ob man überhaupt jetzt schon aus Bonitätsgründen ein normales paralleles Darlehen bekommen würde. Denn für den Zeitraum 2010 -2013 würden 2 Darlehen parallel laufen. Die Immobilie müßte diese hohe (doppelte) Beleihung hergeben. Außerdem müßte die persönliche Bonität den doppelten Kreditbetrag erlauben.

[Silberpfeil1]

Forwarddarlehen werden häufig, aber nicht nur für Anschlußfinanzierungen benötigt. Deshalb - denke ich - macht es Sinn, hier keine Einschränkung auf Anschlußfinanzierungen vorzunehmen.

Banken müssen doch den Geschäftsvorfall abdecken, daß sich eine Neubauphase über längere Zeit hinziehen könnte. Deshalb sollte es grundsätzlich Regelungen geben, die solche Konstellationen abdecken und damit auch gleichzeitig bei Kundenwunsch ermöglichen.

Meines Erachtens laufen die beiden Darlehen nicht parallel, jedenfalls nicht "effektiv parallel". Denn die ablösende Bank behält das Darlehen solange zurück, bis sie die dingliche Sicherheit erhält. Damit muß meines Erachtens die dingliche Sicherheit nicht doppelt beleihbar sein und auch die persönliche Bonität muß nicht den doppelten Kreditbetrag erlauben.

Gruß

Silberpfeil

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.117.394 von Silberpfeil1 am 08.09.10 12:51:54

Im Beispiel ging es ja um eine parallel laufende Anschlußfinanzierung

Der Fall Neubaufinanzierung über einen längeren Zeitraum ist ein Standardfall, und damit grundsätzlich kein Problem

Das Problem reduziert sich also auf die Anschlußfin.

Selbst wenn ein Darlehen nicht ausgezahlt wird, muß ja der übliche Kreditprozeß durchlaufen werden, d.h. die neue Bank wird das Darlehen erst endg. bewilligen wenn die Sicherheit (Grundschuld) übertragen wurde. Und die alte Bank gibt die Sicherheit erst frei, wenn das Darlehen getilgt wird. D.h. parallel geht es im Regelfall nicht.

[Silberpfeil1]

Ich muß leider widersprechen:

Für mich sind beide Konstellationen (Neubaufinanzierung und Anschlußfinanzierung) bzgl. der Frage der Sicherheitenstellung identisch. In beiden Fällen gehen Bank und Verbraucher bei Vertragsschluß verbindliche Verträge ein, die für den Darlehensnehmer verbindlich Kosten und für den Darlehensgeber festgelegte Erträge realisieren.

In beiden Fällen hält die neue (bzw. ablösende) Darlehensgeberin das Geld solange zurück, bis die dingliche Sicherheit für sie vorhanden ist (bei Ablösung ggf. notariell überwacht "Zug-um-Zug").

Hier geht es mir bitte deshalb ausdrücklich nicht um das Prozedere, sondern darum, warum Banken eben die Variante B nicht zulassen bzw., wenn sie darauf angesprochen werden, sich mit nicht nachvollziebaren Argumenten herauszuwinden versuchen. Immerhin wird die Bereitstellungsprovision ja explizit erwähnt, nur ist eben keine Bank dazu bereit, so zu finanzieren, daß diese auch anfällt.

Sollte sich Deine Äußerung "Der Fall Neubaufinanzierung über einen längeren Zeitraum ist ein Standardfall, und damit grundsätzlich kein Problem" auf die Variante B beziehen: Das kann ich nach eigenen Erfahrungen so nicht bestätigen.

Wer hat Variante B bei seiner Bank durchgesetzt? Welche Argumentation muß ich verfolgen, um Variante B zu erhalten?

Gruß

Silberpfeil

[betty123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.100.958 von Silberpfeil1 am 04.09.10 17:10:00

Forwarddarlehen sind besser.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.141.283 von betty123 am 13.09.10 13:58:39

Forwarddarlehen sind besser.

... für die Bank (siehe mein Beispiel).

Sollte ich mich irren, wäre ich für eine Begründung dankbar.

Gruß

Silberpfeil

[katzenklaue]

Hallo Silberpfeil,
liest du hier noch?
Gibt es neue Erkenntnisse?
Mich interessiert das Thema auch sehr. Deshalb meine Frage an dich:

mit welchen nicht nachvollziebaren Argumenten hat sich denn die Bank herauszuwinden versucht? Hat sie das schriftlich gemacht?

[eikesiegler]

Hallo Katzenklaue,
Der Vergleich Bereitstellungszinsen vs. Forwardaufschlag kann bei jeder Bank anders ausgehen. Aber zu deiner Frage: Das Immobilienfinanzierungsgeschäft ist bei den Banken nur rentabel, wenn es strukturiert abgewickelt werden kann. Forwards sind idR bis 36 Monate möglich, Bereistellungszinsfrei Zeit idR bis 12 Monate. Forwards werden für Prolongationen genutzt, BZ-freie Zeit für Bauvorhaben. So sagt es das Handbuch. Auch Banker sind nur "Menschen" und die Zielvorgaben sind heftig.Also muss der Banker abwägen, ob er sich a) mit den Kunden auf die Diskussion einläßt und b) mit seinem Vorgesetzten (wegen des Nichtstandardgeschäftes) und c) mit dem Kreditcenter (Marktfolge) weil das Geschäft nicht nach "Checkliste" abgearbeitet werden kann. Oder er nutzt die Zeit für ein anderes "Standardgeschäft" (geht einfach schneller, Kunde ist vermutlich unkritischer, etc.). Wie würdest du als Banker reagieren?
Viele Grüße Eike

[billy-the-kid]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.100.958 von Silberpfeil1 am 04.09.10 17:10:00

Hallo Silberpfeil,

BEIDE Varianten sind Forward-Darlehen, bei denen erst in der Zukunft ein Kreditbetrag bereitgestellt wird; offenbar in beiden Fällen zu festen, für beide Parteien verbindlichen Bedingungen.

Dass hier Zusatzkosten im Vergleich zu einem Sofortdarlehen entstehen, liegt i.w. daran, dass die Zinskurve im Kapitalmarkt deutlich ansteigt, die für die Refinanzierung massgeblich ist.

Im einen Fall werden diese Zusatzkosten in den Jahren 1-3 erhoben, im anderen Fall in den Jahren 4-13. Ist doch klar, dass der Absolutbetrag im ersten Fall niedriger ausfällt, wegen des Zinseszinseffekts. Im Barwert sollten sie jedoch (näherungsweise) identisch sein, und somit sind beide Varianten wirtschaftlich gleichwertig.

Grüße,
billy-the-kid

[Silberpfeil1]

Hallo zusammen,

-> Katzenklaue,

meine Einschätzung ist, daß keine Bank in der Lage sein wird, ein rational nachvollziehbares Argument als Begründung für eine Darlehensablehnung in diesem Punkt vorzutragen. Sofern eine schriftliche Ablehnung ergeht, wird diese in aller Regel auf nicht näher spezifizierte (da hausinterne) Entscheidungskriterien verweisen.

-> Eike,

vielen Dank für Deine Gedankengänge und Deinen Hinweis auf das Handbuch bzw. die hausinternen Zielvorgaben. Ich tendiere nach Überlegungen zu folgender Sichtweise: Wer - wie Du schreibst - Produkte mit unterschiedlicher Zweckvorstellung dennoch miteinander vergleicht, um Ausgaben zu minimieren, der wird im Allgemeinen auch kostenbewußt leben. Dies zu prüfen und sich davon zu überzeugen, dazu hat der über eine etwaige Kreditvergabe zu Entscheidende ausreichend Gelegenheit anhand der vom Kunden gemachten Angaben nebst Nachweisen.
Als Entscheidungsträger würde ich die Bonität in den Vordergrund stellen. Ob ein Kunde kritisch ist (ich verstehe Deine Anmerkung im Sinne von mitdenkend / Sachverhalte hinterfragend), wäre für mich sekundär, insbesondere vernachlässigbar während der Periode der tatsächlichen Darlehensgewährung. Ich denke ein von der Zahlungsfähigkeit kritischer Kunde stellt die erwähnten Überlegungen nicht an, sondern nimmt das (erstbeste) Darlehen, das ihm zugesagt wird. Damit wäre für mich die Überlegung weiterhin rational: Wenn die Bank mit einem Kunden ein Geschäft machen wollte, dann macht sie es.
Oder aber es gibt genug Kunden, die (aus welchen Gründen auch immer) kein Interesse daran haben, (irgendwelche) Überlegungen anzustellen und die Darlehensaufwendungen eines Standardgeschäfts einfach so hinnehmen. Dann wäre das Fazit: Handeln die Darlehensinteressenten hauptsächlich wenig aufgeklärt bzw. haben sie wenig Interesse an der Auslotung der besten Kondition und reicht dieser Anteil den Banken zur Realisierung ihres Unternehmensziels, so hat es der verbleibende andersdenkende Rest schwer, seine Vorstellungen - seien sie noch so begründet - durchzusetzen.

-> billy-the-kid,

Deine Überlegungen sind ebenfalls plausibel, doch bedenke bitte folgendes: Ausgehend von meinem Eingangsbeispiel (wohlgemerkt, ich habe für die für den Darlehensinteressenten vorteilhaftere Variante des Darlehens mit 13jähriger Laufzeit bereits die etwas ungünstigeren, also zu hohen Konditionen für eine 15jährige Laufzeit gewählt) wirst Du einen Diskontierungsfaktor von deutlich mehr als 100 Prozent (!) benötigen, damit beide Darlehensvarianten dengleichen Barwert aufweisen. Wenn wir einen Diskontierungsfaktor von 7 Prozent annehmen, so ist Variante B bei der Barwertberechnung je 100.000 Euro Darlehensvolumen bereits rund 620 Euro günstiger. Würden wir im eingangs erwähnten Vergleichsszenario für eine 13jährige Laufzeit einen Darlehensnominalzins von 3,5 Prozent sowie einen den aktuellen Gegebenheiten angemessen angepaßten Diskontierungszins von 5,5 Prozent unterstellen, so würde der Vorteil von Variante B bereits rund 1.000 Euro je 100.000 Euro Darlehensvolumen ausmachen.

Gruß

Silberpfeil