AXA Immoselect mit Kurspotential! - 500 Beiträge pro Seite (Seite 2)
eröffnet am 23.03.11 11:18:56 von
neuester Beitrag 07.01.20 14:43:04 von
neuester Beitrag 07.01.20 14:43:04 von
Beiträge: 908
ID: 1.164.930
ID: 1.164.930
Aufrufe heute: 2
Gesamt: 198.733
Gesamt: 198.733
Aktive User: 0
ISIN: DE0009846451 · WKN: 984645 · Symbol: IWMM
0,066
EUR
0,00 %
0,000 EUR
Letzter Kurs 18:30:16 Stuttgart
Handeln Sie jetzt den Fonds AXA Immoselect Di... ohne Ausgabeaufschlag! jetzt Informieren
Werte aus der Branche Sonstige
| Wertpapier | Kurs | Perf. % |
|---|---|---|
| 329,63 | +3,24 | |
| 1,490 | +2,76 | |
| 15,75 | +2,34 | |
| 5,640 | +1,81 | |
| 64,74 | +1,12 |
| Wertpapier | Kurs | Perf. % |
|---|---|---|
| 175,22 | -3,63 | |
| 386,15 | -5,17 | |
| 199,52 | -5,18 | |
| 488,76 | -5,21 | |
| 252,54 | -5,22 |
Feedback
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.310.503 von Trendfighter am 23.08.13 12:34:45.... ich kaufe nicht und habe zum glück um 19 und knapp darüber noch verkauft! (nachdem ich mir die einzelnen Objekte nochmals genauer unter die Lupe genommen habe / würde ich pers. erst auf einem niedrigeren Niveau wieder aktiv werden)
wünsche alle Investierten viel Erfolg und dass ich mich womöglich täusche
wünsche alle Investierten viel Erfolg und dass ich mich womöglich täusche
Obwohl der AXA Immoselect für mich noch zu unübersichtlich war, begann ich den Fonds für mich zu analysieren. Dieses "Projekt" habe ich jedoch aufgegeben, als ich die Begründung und Zusammensetzung der Ausschüttung vom 25.7.2013 gelesen hatte.
Obwohl der Fonds im Juli eine Liquidität von 373 Mio € auswies, wurden nur 28 Mio € für die Kapitalrückzahlung verwendet. Als Begründung gab das Fondsmanagement an, dass für die Ablösung von Krediten Geld zurückgehalten wird und aus Gewährleistungsrisiken aus Verkäufen (die wohl noch kommen sollen) sowie für künftige Bewirtschaftungskosten und Übertragungskosten infolge des Übergangs auf die Depotbank am 20.10.2013 Gelder (z.B. Grunderwerbsteuer 50 Mio) einbehalten werden.
Für mich tut das Management so, als würde es im Geschäftsjahr 2013/2014 keine Mieteinnahmen mehr geben (obwohl 2012/2013 noch 84 Mio vereinnahmt wurden). Insgesamt beliefen sich die Erträge im abgelaufenen GJ auf 106 Mio.
An Gesamtkosten fielen 2012/2013 60 Mio an. Nun hält das Fondsmanagement von der jetzigen Liquidität bereits 90 Mio für laufende Bewirtschaftung ein (Objektverwaltung, potentielle Instandhaltungskosten, Steuerrückstellungen).
Für mich wurden ungerechtfertigter Weise rund 200 Mio zuviel einbehalten um für eineinhalb Jahre 0,6% Bestandsprovision für nichts zu kassieren. Das sind für 1 1/2 Jahre 1,8 Mio Ertrag für nichts.
Da mir dieses Beispiel das Geschäftsgebarens von AXA aufzeigt, beschäftige ich mich nicht mehr weiter mit der Analyse des Immoselect. Außer er wird übersichtlicher und berechenbarer. Dann kann man über schlechtes/unverschämtes Management hinwegsehen, wenn trotzdem bei einer Investition ein Gewinn herausspringen kann. Aber derzeit gibt es in meinen Augen interessantere Immobilienfonds in Abwicklung.
Obwohl der Fonds im Juli eine Liquidität von 373 Mio € auswies, wurden nur 28 Mio € für die Kapitalrückzahlung verwendet. Als Begründung gab das Fondsmanagement an, dass für die Ablösung von Krediten Geld zurückgehalten wird und aus Gewährleistungsrisiken aus Verkäufen (die wohl noch kommen sollen) sowie für künftige Bewirtschaftungskosten und Übertragungskosten infolge des Übergangs auf die Depotbank am 20.10.2013 Gelder (z.B. Grunderwerbsteuer 50 Mio) einbehalten werden.
Für mich tut das Management so, als würde es im Geschäftsjahr 2013/2014 keine Mieteinnahmen mehr geben (obwohl 2012/2013 noch 84 Mio vereinnahmt wurden). Insgesamt beliefen sich die Erträge im abgelaufenen GJ auf 106 Mio.
An Gesamtkosten fielen 2012/2013 60 Mio an. Nun hält das Fondsmanagement von der jetzigen Liquidität bereits 90 Mio für laufende Bewirtschaftung ein (Objektverwaltung, potentielle Instandhaltungskosten, Steuerrückstellungen).
Für mich wurden ungerechtfertigter Weise rund 200 Mio zuviel einbehalten um für eineinhalb Jahre 0,6% Bestandsprovision für nichts zu kassieren. Das sind für 1 1/2 Jahre 1,8 Mio Ertrag für nichts.
Da mir dieses Beispiel das Geschäftsgebarens von AXA aufzeigt, beschäftige ich mich nicht mehr weiter mit der Analyse des Immoselect. Außer er wird übersichtlicher und berechenbarer. Dann kann man über schlechtes/unverschämtes Management hinwegsehen, wenn trotzdem bei einer Investition ein Gewinn herausspringen kann. Aber derzeit gibt es in meinen Augen interessantere Immobilienfonds in Abwicklung.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.313.025 von Degispezi am 23.08.13 17:21:40das war bei mir auch der Grund mich nochmals ausführlicher mit dem Fonds zu beschäftigen 
Für mich ist der Immoselect z.Zt. der interessanteste Immofonds:hohe Liqui (19,8%), Darlehen 8,8%,sonstige Vermögenswerte (nachzulesen im Jahresbericht)höher als Darlehen und Vermietungsquote bei 88,5%-falls ich die Zahlen richtig interpretiert habe!Habe heute (neben Immoinvest) nochmals investiert. Auch wenn der Fonds unübersichtlich-ich kaufe bei fallenden Kursen weiter hinzu - egal was das Fondsmanagement zur letzten Ausschüttung auch geschrieben hat.
Ich glaube zwar auch nicht unbedingt, das man bei den Kursen noch große Verluste machen kann, aber ich halte den Axa auch nicht mehr für attraktiv.
1) Der Fonds hat noch sehr viele Objekte und eine kürzere Liquidationszeit als z.B. CS, SEB und Kanam.
2) Das Fondsmanagement hat bewiesen, dass es in dieser Situation zu Verkäufen extrem unter Buchwert bereit ist und "gebührenorientiert" handelt.
3) Die bisherigen Abwertungen waren eher moderat.
Beispiel:
4) Die Länderverteilung ist auch nach dem Verkauf in den NL noch ungünstig
5) Die Immobilien machen einen eher mittelmäßigen Eindruck
6) Die zu erwartenden Abwertungen im Ausland haben leider noch einen "Hebel" für den Anleger: Die steuerliche Seite: Die dürfte beim Axa recht stark zuschlagen.
7) Ich möchte mich auch als Börsenkäufer nicht unnötig stark über das Management aufregen müssen ;-)
Unterm Strich würde ich eher
- zu Fonds neigen, die schon extrem abgewertet haben und langsam ein überschaubares Portfolio haben
- oder zu Fonds die bislang eine ordentliche Managementleistung in der Abwicklung gezeigt haben.
Die Namen dafür mag jeder selbst einsetzen.
Ein Axa oder ein TMW sind schon aus gutem Grund so "günstig".
------------------------------------
PS: Wahllose Beispiele für das noch nicht abgewertete Portfolio:
Niederlande: Amersfoort (nicht gerade ein 1a Standort):
Letzte Sanierung 2005 (nicht gerade taufrisch)
Hauptnutzungsart Büro
Nutzfläche 31.974 m²
Vermietungsstand 100% (OK!)
Ø Restlaufzeit Mietverträge 2,3 Jahre (aber wie lange noch???):
Aktueller Verkehrswert 90.180.000 €
Investitionsart direkt gehalten
-> Eine Bewertung von knapp 3.000 Euro/qm, obwohl man gerade selbst einen Portfolioverkauf für ca. 1.500 3.000 Euro/qm durchgeführt hat.
-> Gutachterliche Bewertungsmiete 6.588 Euro. Axa selbst hat beim letzten Verkauf in den NL argumentiert, das Käufer dort mit > 11% Rendite rechnen.
1) Der Fonds hat noch sehr viele Objekte und eine kürzere Liquidationszeit als z.B. CS, SEB und Kanam.
2) Das Fondsmanagement hat bewiesen, dass es in dieser Situation zu Verkäufen extrem unter Buchwert bereit ist und "gebührenorientiert" handelt.
3) Die bisherigen Abwertungen waren eher moderat.
Beispiel:
4) Die Länderverteilung ist auch nach dem Verkauf in den NL noch ungünstig
5) Die Immobilien machen einen eher mittelmäßigen Eindruck
6) Die zu erwartenden Abwertungen im Ausland haben leider noch einen "Hebel" für den Anleger: Die steuerliche Seite: Die dürfte beim Axa recht stark zuschlagen.
7) Ich möchte mich auch als Börsenkäufer nicht unnötig stark über das Management aufregen müssen ;-)
Unterm Strich würde ich eher
- zu Fonds neigen, die schon extrem abgewertet haben und langsam ein überschaubares Portfolio haben
- oder zu Fonds die bislang eine ordentliche Managementleistung in der Abwicklung gezeigt haben.
Die Namen dafür mag jeder selbst einsetzen.
Ein Axa oder ein TMW sind schon aus gutem Grund so "günstig".
------------------------------------
PS: Wahllose Beispiele für das noch nicht abgewertete Portfolio:
Niederlande: Amersfoort (nicht gerade ein 1a Standort):
Letzte Sanierung 2005 (nicht gerade taufrisch)
Hauptnutzungsart Büro
Nutzfläche 31.974 m²
Vermietungsstand 100% (OK!)
Ø Restlaufzeit Mietverträge 2,3 Jahre (aber wie lange noch???):
Aktueller Verkehrswert 90.180.000 €
Investitionsart direkt gehalten
-> Eine Bewertung von knapp 3.000 Euro/qm, obwohl man gerade selbst einen Portfolioverkauf für ca. 1.500 3.000 Euro/qm durchgeführt hat.
-> Gutachterliche Bewertungsmiete 6.588 Euro. Axa selbst hat beim letzten Verkauf in den NL argumentiert, das Käufer dort mit > 11% Rendite rechnen.
Trading Spotlight
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.328.369 von Lisaman am 26.08.13 20:34:30Ergänzend kann man dazu nur sagen, daß der AXA am NAV wertmäßig einen Beteiligungsanteil zum 01.04 von 40% hatte.
Ferner wurden bereits Beteiligungen zum Verkauf ins Direktportfolio überführt (MEXX) und entschuldet.
Erwartet man weitere Tilgungsübernahmen, dürfte die vorhandene Liqui immer noch knapp bemessen sein!
Ferner wurden bereits Beteiligungen zum Verkauf ins Direktportfolio überführt (MEXX) und entschuldet.
Erwartet man weitere Tilgungsübernahmen, dürfte die vorhandene Liqui immer noch knapp bemessen sein!
So, bin nun bei einem Durchschnitt von knapp über 19€.Und damit sind die Käufe vorerst beendet.
Habe bei 18,53 nochmal zugegriffen...
Bin bereit für weiteres .......
Die Verkäufe scheinen allerdings auszulaufen......
Bis 19 sind das für mich Kaufkurse.......
Bin bereit für weiteres .......
Die Verkäufe scheinen allerdings auszulaufen......
Bis 19 sind das für mich Kaufkurse.......
Das war mal eine gute news. Verkauf über VW.Und die Börse reagiert sofort.
und es war eine der teuersten Immos aus dem Bestand
Die Reaktion der Börse ist enttäuschent. Da wurden locker 7 % des ausstehenden Fonsvolumen leicht über NAV zu Geld gemacht...
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.500.965 von Thorsten73 am 23.09.13 13:44:37Der Börsenkurs hat sich ja zuletzt schon stabilisiert, ein Boden scheint gefunden. 50% auf alles ist nun der Abschlag, d.h. tatsächlich werden die ca. 1,4 Mrd. € Immobilienvermögen mit deutlich niedrigerem Abschlag von der Börse bewertet. Der NAV des Fonds liegt ja bei 1,87 Mrd.
Die Bewertung erscheint mir trotzdem relativ fair. Die Problem-Liegenschaften sind noch im Bestand, mit Ausnahmen klar. Der Verkauf des Holland-Portfolios mit fast 50% Abschlag war schon schockierend. Wenns sehr gut läuft, könnte der Börsenpreis vielleicht max. bis 25 € laufen, ich denke aber eher, er bleibt unter 20 €. Kein Nachkauf für mich, aber auch kein Verkauf - den hätte ich viel früher machen müssen.
Die Bewertung erscheint mir trotzdem relativ fair. Die Problem-Liegenschaften sind noch im Bestand, mit Ausnahmen klar. Der Verkauf des Holland-Portfolios mit fast 50% Abschlag war schon schockierend. Wenns sehr gut läuft, könnte der Börsenpreis vielleicht max. bis 25 € laufen, ich denke aber eher, er bleibt unter 20 €. Kein Nachkauf für mich, aber auch kein Verkauf - den hätte ich viel früher machen müssen.
Bin erstmal raus zu 19,44.
Denke das Vertrauen ist hinüber in AXA.
Kursrekation enttäuschend, bin froh nun raus zu sein - für mich ab sofort AXA Verbot - werde nicht mehr kaufen!
Denke das Vertrauen ist hinüber in AXA.
Kursrekation enttäuschend, bin froh nun raus zu sein - für mich ab sofort AXA Verbot - werde nicht mehr kaufen!
Seh das etwas anders und werde den Axa behalten.Die Liqui-Quote ist bei den beiden letzten Verkäufen insgesamt um ca 104 Mio gestiegen. Im gleichen Zeitraum fiel der NAV von 39,09 auf heute 38,99.
Verkauf Österreich und Frankreich, gut 120 Mio! also wenn es so weiter geht kommen wir mit 30 Euro raus! Börsenkurs wieder über 20 Euro, et läuft.
Drei österreichische Immobilien für 41 Mio verkauft, "NAV" war 63 Mio. Euro.
Paris, "Le Tropic" für 77 Mio. verkauft, "NAV" war 80 Mio. Euro.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Das sind summa sumarum sehr gute Nachrichten.
Und hier schlechtere:
Das gesamte italienische Portfolio im Wert von ca. 324 Mio. Euro soll für ca. 160 Mio. verkauft werden, jedenfalls schreibt das die Bergamonews. Die Verhandlungen scheinen in den letzten Zügen zu liegen.
http://www.bergamonews.it/economia/axa-mette-vendita-il-cent…
http://translate.google.com/translate?sl=auto&tl=de&js=n&pre…
Der Fonds ist zwar wahrlich Schrott, wenn jedoch auch Italien mehr oder minder zum im Börsenpreis implizierten Abschlag weggeht, ist der Mistfonds trotz allem für mich ein klarer Kauf zu Kursen knapp über 20 Euro.
Paris, "Le Tropic" für 77 Mio. verkauft, "NAV" war 80 Mio. Euro.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Das sind summa sumarum sehr gute Nachrichten.
Und hier schlechtere:
Das gesamte italienische Portfolio im Wert von ca. 324 Mio. Euro soll für ca. 160 Mio. verkauft werden, jedenfalls schreibt das die Bergamonews. Die Verhandlungen scheinen in den letzten Zügen zu liegen.
http://www.bergamonews.it/economia/axa-mette-vendita-il-cent…
http://translate.google.com/translate?sl=auto&tl=de&js=n&pre…
Der Fonds ist zwar wahrlich Schrott, wenn jedoch auch Italien mehr oder minder zum im Börsenpreis implizierten Abschlag weggeht, ist der Mistfonds trotz allem für mich ein klarer Kauf zu Kursen knapp über 20 Euro.
Zitat von Thorsten73: Verkauf Österreich und Frankreich, gut 120 Mio! also wenn es so weiter geht kommen wir mit 30 Euro raus! Börsenkurs wieder über 20 Euro, et läuft.
Über 30 Euro kommen wir (leider) nicht raus. Alleine der demnaechst anstehende Italienverkauf kostet uns 160 Mio. Euro Fondsvermögen und somit (ohne Berücksichtigung der Fremdfinanzierung) ca. 3,30 Euro. Und dann haben wir ja noch Spanien, die Niederlande usw. usf.
Aber trotz alledem, 20 Euro ist gerade nach den französischen Verkaeufen von vor zehn Tagen und jetzt ein Kauf.
Zitat von kampfhundstreichler:Zitat von Thorsten73: Verkauf Österreich und Frankreich, gut 120 Mio! also wenn es so weiter geht kommen wir mit 30 Euro raus! Börsenkurs wieder über 20 Euro, et läuft.
Über 30 Euro kommen wir (leider) nicht raus. Alleine der demnaechst anstehende Italienverkauf kostet uns 160 Mio. Euro Fondsvermögen und somit (ohne Berücksichtigung der Fremdfinanzierung) ca. 3,30 Euro.
... und immer schön daran denken, dass die hohen absehbaren Verkaufsverluste nicht nur Fondsvermögen kosten, sondern ja auch den zu versteuernden negativen Immobiliengewinn erhöhen ...
Also in Summe und unter Berücksichtigung der steuerlichen Risiken würde ich sagen:
Wenn das Gerücht zu Italien stimmt dann sind das in Summe Nachrichten, die ungefähr den Börsenkurs widerspiegeln.
(Während der Frankreichverkauf vor einigen Wochen klar positiv war):
• Österreich + Le Tropic + Italien = ehemaliger NAV ca. 467 Mio. Verkaufspreis ca. 303 Mio.
• Der negative Immobiliengewinn kostet den Anleger (sind das alles Direktbeteiligungen) steuerlich nochmal ca. 30% des Verkaufs unter NAV 0. also ca. 50 Mio.
• Dazu die Wertberichtigungen im unmittelbaren Vorfeld des Verkaufs (Österreich wurde z.B gerade erst um 5 Mio abgewertet)
• Verkaufsnebenkosten, Gebühren…
Wenn das Gerücht zu Italien stimmt dann sind das in Summe Nachrichten, die ungefähr den Börsenkurs widerspiegeln.
(Während der Frankreichverkauf vor einigen Wochen klar positiv war):
• Österreich + Le Tropic + Italien = ehemaliger NAV ca. 467 Mio. Verkaufspreis ca. 303 Mio.
• Der negative Immobiliengewinn kostet den Anleger (sind das alles Direktbeteiligungen) steuerlich nochmal ca. 30% des Verkaufs unter NAV 0. also ca. 50 Mio.
• Dazu die Wertberichtigungen im unmittelbaren Vorfeld des Verkaufs (Österreich wurde z.B gerade erst um 5 Mio abgewertet)
• Verkaufsnebenkosten, Gebühren…
Bin zu früh raus, aber fasse den AXA nicht mehr an. Alles Gute für die investierten!
Der AXA ist für mich aktuell der attraktivste Fonds.
Natürlich nicht wegen des guten Managements oder der tollen Performance, sondern weil beim aktuellen Börsenkurs ein impliziter Abschlag von über 60% für das Immobilienportfolio eingepreist wird. Das ist eindeutig zu viel. Ich gehe aktuell von einem Auflösungsergebnis von 28-30 Euro aus und von einer baldigen ausschüttung (evtl noch dieses Jahr) von 12 vielleicht sogar 15 Euro.
Aktuell hat der Fonds ca. 540 Mio. euro Cash, Kredite gibt es nur noch innerhalb der Beteiligungen, somit kann fast alles ausgeschüttet werden.
Die Verkaufsgeschwindigkeit des Fonds hat in den letzten Monaten stark zugenommen. Die Erholung in Europa verbunden mit starken Investitionen auch im Immobilienbereich (Blackstone legt 5 Mrd. Dollar fonds auf) ist natürlich auch hilfreich.
Hier wurde etwas davon geschrieben, dass die italienischen Immobilien für 160 Mio. Euro verkauft werden. Dies ist m.E. nicht richtig. Quelle ist dafür die Bergamonews, die Ihren Artikel von der Ore 24 Sole übernommen hat. In dem Orginalartikel steht aber nichts von 160 Mio. Euro, vielmehr kann man lesen:
"Il fondo immobiliare tedesco aveva acquisito il centro commerciale della Bassa dal gruppo Percassi nel luglio 2009. Una trattativa durata quasi due anni, per un’operazione da circa 160 milioni di euro."
"Der deutsche Fonds hat das Einkaufszentrum von Percasse im Juli 2009 gekauft. Die verhandlungen dauerten 2 Jahre, für ein Geschäft über 160 Mio. Euro"
Die 160 Mio. Euro beziehen sich auf den Einkaufspreis des Shoppingcenters in Bergamo nicht auf den ganzen Deal.
Den Verkaufserlös sehe ich erheblich höher, denn in der aktuellen Bewertung sind die Mietrenditen schon bei ca. 10%, zum Vergleich wurde Franciacorta und andere Immobilien mit einer Rendite von 9% verkauft. Ich tippe eher auf ca. 250 Mio. Euro
Eine Einschätzung zu den einzelnen Immobilien folgt in Kürze.
Natürlich nicht wegen des guten Managements oder der tollen Performance, sondern weil beim aktuellen Börsenkurs ein impliziter Abschlag von über 60% für das Immobilienportfolio eingepreist wird. Das ist eindeutig zu viel. Ich gehe aktuell von einem Auflösungsergebnis von 28-30 Euro aus und von einer baldigen ausschüttung (evtl noch dieses Jahr) von 12 vielleicht sogar 15 Euro.
Aktuell hat der Fonds ca. 540 Mio. euro Cash, Kredite gibt es nur noch innerhalb der Beteiligungen, somit kann fast alles ausgeschüttet werden.
Die Verkaufsgeschwindigkeit des Fonds hat in den letzten Monaten stark zugenommen. Die Erholung in Europa verbunden mit starken Investitionen auch im Immobilienbereich (Blackstone legt 5 Mrd. Dollar fonds auf) ist natürlich auch hilfreich.
Hier wurde etwas davon geschrieben, dass die italienischen Immobilien für 160 Mio. Euro verkauft werden. Dies ist m.E. nicht richtig. Quelle ist dafür die Bergamonews, die Ihren Artikel von der Ore 24 Sole übernommen hat. In dem Orginalartikel steht aber nichts von 160 Mio. Euro, vielmehr kann man lesen:
"Il fondo immobiliare tedesco aveva acquisito il centro commerciale della Bassa dal gruppo Percassi nel luglio 2009. Una trattativa durata quasi due anni, per un’operazione da circa 160 milioni di euro."
"Der deutsche Fonds hat das Einkaufszentrum von Percasse im Juli 2009 gekauft. Die verhandlungen dauerten 2 Jahre, für ein Geschäft über 160 Mio. Euro"
Die 160 Mio. Euro beziehen sich auf den Einkaufspreis des Shoppingcenters in Bergamo nicht auf den ganzen Deal.
Den Verkaufserlös sehe ich erheblich höher, denn in der aktuellen Bewertung sind die Mietrenditen schon bei ca. 10%, zum Vergleich wurde Franciacorta und andere Immobilien mit einer Rendite von 9% verkauft. Ich tippe eher auf ca. 250 Mio. Euro
Eine Einschätzung zu den einzelnen Immobilien folgt in Kürze.
Gute Analyse.....
Das Verkaufstempo ist in der Tat im Moment recht hoch. Nichts desto trotz kann der begründete Optimismus auch wieder kippen, wenn ein
Verkauf mit 50-60% Abschlag gemeldet wird.
Das Verkaufstempo ist in der Tat im Moment recht hoch. Nichts desto trotz kann der begründete Optimismus auch wieder kippen, wenn ein
Verkauf mit 50-60% Abschlag gemeldet wird.
Moin fungo,
trotz des attraktiven Abschlags von 57% nach meiner Reechnung erscheint mir der Axa mit 39 Objekten noch etwas zu unhandlich. Bis Ende Oktober 2014 müssten nun im Schnitt drei Immos pro Monat verkauft werden.
Ich bevorzuge den Degi Global, der bei einer Restlaufzeit bis Ende Juni 2014 nur noch fünf Immobilien umfasst. Und wie Aberdeen als Asset Manager tickt, haben wir ja beim Degi Europa lernen können.
trotz des attraktiven Abschlags von 57% nach meiner Reechnung erscheint mir der Axa mit 39 Objekten noch etwas zu unhandlich. Bis Ende Oktober 2014 müssten nun im Schnitt drei Immos pro Monat verkauft werden.
Ich bevorzuge den Degi Global, der bei einer Restlaufzeit bis Ende Juni 2014 nur noch fünf Immobilien umfasst. Und wie Aberdeen als Asset Manager tickt, haben wir ja beim Degi Europa lernen können.
Liquidität des AXA-Immoselect:
Stand 30.4.: 253 Mio. Euro
Zuflüsse durch Immobilienverkaufe: 519 Mio. Euro
dies waren u.a.:
7 holländische Immobilien: 133 Mio. Euro
Colombes Paris: 126,5 Mio. Euro
Innovatis Paris: 93 Mio. Euro
Le Tropic Paris: 77 Mio. Euro
österreischische Immos: 41 Mio. Euro
Gräfenberger Höfe: 30,5 Mio. Euro
Hattersheim: 11,4 Mio. Euro
Wien: 6,2 Mio. Euro
Abflüsse:
Ausschüttung: 83 Mio. Euro
Kredittilgung: 128 Mio. Euro
Aktuelle Liquidität: 559 Mio. Euro
dazu kommen eventuell noch Mieteinnahmen, die ich hier einfach mal weggelassen habe.
559 / 48,139 = 11,6
Somit sind von den 21 Euro Börsenkurs, 11,6 Euro Cash.
Kredite befinden sich nur noch in den Beteiligungen.
Das Italienportfolio soll ja auch bald verkauft sein, was nochmal konservativ gerechnet 180 Mio. Euro oder 4 Euro pro Anteil bringen könnte.
Ich habe mal versucht ein Auflösungsergebnis des Fonds zu schätzen.
Dazu habe dazu die Bewertungsmieten aus dem letzten Jahresbericht genommen (außer bei den Abwertungen, wo bewreits auch über Eine Absenkung der Bewertungsmiete berichtet wurde.)
Deutsche Immobilien habe ich mit 8% Mietrendite angesetzt, Polen, Tsechien und Frankreich mit 9%, die österreichischen (wegen der geringen Größe) und italienischen mit 10%, die spanischen mit 12% und für hohe Leerstände habe ich nochmal erhebliche Abschläge eingerechnet.
Darauf nochmal 10% Sicherheitsabschlag.
keine Berücksichtigung von Mieterträgen:
Dann komme ich auf gut 29 Euro Auflösungserlös.
Detaillierte Daten zu den einzelnen Immobilien kommen noch.
Begründete Kritische Anmerkungen zu meinen Berechnungen sind willkommen.
Stand 30.4.: 253 Mio. Euro
Zuflüsse durch Immobilienverkaufe: 519 Mio. Euro
dies waren u.a.:
7 holländische Immobilien: 133 Mio. Euro
Colombes Paris: 126,5 Mio. Euro
Innovatis Paris: 93 Mio. Euro
Le Tropic Paris: 77 Mio. Euro
österreischische Immos: 41 Mio. Euro
Gräfenberger Höfe: 30,5 Mio. Euro
Hattersheim: 11,4 Mio. Euro
Wien: 6,2 Mio. Euro
Abflüsse:
Ausschüttung: 83 Mio. Euro
Kredittilgung: 128 Mio. Euro
Aktuelle Liquidität: 559 Mio. Euro
dazu kommen eventuell noch Mieteinnahmen, die ich hier einfach mal weggelassen habe.
559 / 48,139 = 11,6
Somit sind von den 21 Euro Börsenkurs, 11,6 Euro Cash.
Kredite befinden sich nur noch in den Beteiligungen.
Das Italienportfolio soll ja auch bald verkauft sein, was nochmal konservativ gerechnet 180 Mio. Euro oder 4 Euro pro Anteil bringen könnte.
Ich habe mal versucht ein Auflösungsergebnis des Fonds zu schätzen.
Dazu habe dazu die Bewertungsmieten aus dem letzten Jahresbericht genommen (außer bei den Abwertungen, wo bewreits auch über Eine Absenkung der Bewertungsmiete berichtet wurde.)
Deutsche Immobilien habe ich mit 8% Mietrendite angesetzt, Polen, Tsechien und Frankreich mit 9%, die österreichischen (wegen der geringen Größe) und italienischen mit 10%, die spanischen mit 12% und für hohe Leerstände habe ich nochmal erhebliche Abschläge eingerechnet.
Darauf nochmal 10% Sicherheitsabschlag.
keine Berücksichtigung von Mieterträgen:
Dann komme ich auf gut 29 Euro Auflösungserlös.
Detaillierte Daten zu den einzelnen Immobilien kommen noch.
Begründete Kritische Anmerkungen zu meinen Berechnungen sind willkommen.
Moin,
ich habe anhand der Daten des letzten Fact Sheets kalkuliert und komme auf einen Schnaps weniger Cash (548 Mio.). Davon würde ich die Kredite der Immogesellschaften in Höe von 144 Mio. abziehne, um dann eine Nettokasseposition von rund 8,40 Euro je Anteil zu erhalten. Deine 11,6 Euro berücksichtigen nicht die Kredite in den Immogesellschaften.
ich habe anhand der Daten des letzten Fact Sheets kalkuliert und komme auf einen Schnaps weniger Cash (548 Mio.). Davon würde ich die Kredite der Immogesellschaften in Höe von 144 Mio. abziehne, um dann eine Nettokasseposition von rund 8,40 Euro je Anteil zu erhalten. Deine 11,6 Euro berücksichtigen nicht die Kredite in den Immogesellschaften.
11 Mio. weniger Cash kann gut sein, da die sonstigen Vermögensgegenstände um 15 Mio. Euro angestiegen sind.
Zu den Krediten in den Beteiligungen: Hierfür haftet der Fonds nicht, sollte tatsächlich der Wert der Immobilie nicht ausreichen, dann erhält die entsprechende Bank die Immobilie und gut ist. Hatten wir ja beim MSP2Value öfters. Insofern könnte trotz Krediten in den Beteiligungen das Cash ausgezalht werden. Aber auch 8,6 Euro + plus wahrscheinliche 4 Euro aus den italienischen Immobilien finde ich recht gut.
Zu den Krediten in den Beteiligungen: Hierfür haftet der Fonds nicht, sollte tatsächlich der Wert der Immobilie nicht ausreichen, dann erhält die entsprechende Bank die Immobilie und gut ist. Hatten wir ja beim MSP2Value öfters. Insofern könnte trotz Krediten in den Beteiligungen das Cash ausgezalht werden. Aber auch 8,6 Euro + plus wahrscheinliche 4 Euro aus den italienischen Immobilien finde ich recht gut.
Anbei meine Schätzung für den Verkaufserlös
Abschlag Anteil akt. Preis erw. Preis Miete Rendite qm Miete / qm Leerstand
Brüssel 7.400 100,00% 22.400 15.000 1926 12,84% 14361 11,2 100%
Bad Homburg 2.830 100,00% 24.030 21.200 1696 8,00% 11785 12,0 0%
Dresden 4.200 100,00% 62.200 58.000 4636 7,99% 25916 14,9 0%
Schwabing 5.000 100,00% 30.000 25.000
Quai Quest 8.200 100,00% 74.200 66.000 6588 9,98% 15481 35,5 0%
Mailand 7.400 100,00% 47.400 40.000 3601 9,00% 26365 11,4 6%
Oleggio 0 100,00% 14.700 14.700 1493 10,16% 41328 3,0 4%
Tortona 5.900 100,00% 41.900 36.000 4327 12,02% 103021 3,5 75%
Amersfort 15.900 100,00% 80.900 65.000 5793 8,91% 31974 15,1 0%
Obertrum 2.800 100,00% 11.100 8.300 832 10,02% 6757 10,3 20%
Salzburg SMC I 1.090 100,00% 4.090 3.000 297 9,90% 3866 6,4 0%
Salzburg SMC II 2.250 100,00% 8.750 6.500 652 10,03% 4350 12,5 41%
Wals A1 Tradehall 560 100,00% 2.060 1.500 147 9,80% 1931 6,3 9%
Wals A1 Tradepoint 900 100,00% 3.400 2.500 247 9,88% 1599 12,9 0%
Alcala de Henares 7.000 100,00% 32.750 25.750 2575 10,00% 51496 4,2 9%
Azuqueca de Henares 780 100,00% 14.530 13.750 1373 9,99% 36990 3,1 0%
El Prat 4.420 100,00% 12.420 8.000 1026 12,83% 17100 5,0 51%
Getafe 4.780 100,00% 17.280 12.500 1587 12,70% 33066 4,0 57%
Madrid 11.400 100,00% 37.700 26.300 2629 10,00% 12728 17,2 5%
Düsseldorf Feldmühle 18.107 95% 85.380 66.300 5297 7,99% 24574 18,0 0%
Düsseldorf IKB 35.235 52,20% 209.000 141.500 11307 7,99% 71947 13,1 0%
Paris Boulevard de la Madelaine 7.500 100,00% 26.700 19.200 1537 8,01% 2312 55,4 0%
Antegnata 12.816 90,00% 89.240 75.000 7500 10,00% 39038 16,0 3%
Civitavecchia 1.960 100,00% 24.260 22.300 2228 9,99% 15862 11,7 4%
Rom 15.200 100,00% 91.200 76.000 6842 9,00% 32738 17,4 0%
Luxemburg 11.070 100,00% 76.070 65.000 5205 8,01% 16480 26,3 12%
Wals Gastro 2.398 99,90% 8.400 6.000 604 10,07% 2599 19,4 18%
Wals Office 1.279 99,90% 4.380 3.100 310 10,00% 2312 11,2 3%
Wals Airport 4.725 99,90% 13.130 8.400 838 9,98% 3935 17,7 12%
Albacete 3.610 100,00% 29.110 25.500 3313 12,99% 27086 10,2 29%
Warschau Bitwy 2.381 49% 53.360 48.500 4377 9,02% 20262 18,0 16%
Warschau Sienna 5.880 49,00% 66.000 54.000 4854 8,99% 19921 20,3 29%
Warschau Saski Crescent 8.673 49% 65.700 48.000 4315 8,99% 15473 23,2 7%
Warschau Saski Point 2.739 49% 29.090 23.500 2118 9,01% 8334 21,2 0%
Warschau Towers 10.809 49% 82.060 60.000 5370 8,95% 21566 20,8 4%
Arlov 125 9.324 100% 40.424 31.100 2800 9,00% 18448 12,6 2%
Arlov 34 15.532 100% 38.532 23.000 2756 11,98% 19371 11,9 24%
Prag 13.960 100% 33.960 20.000 2388 11,94% 14296 13,9 34%
Abschlag Anteil akt. Preis erw. Preis Miete Rendite qm Miete / qm Leerstand
Brüssel 7.400 100,00% 22.400 15.000 1926 12,84% 14361 11,2 100%
Bad Homburg 2.830 100,00% 24.030 21.200 1696 8,00% 11785 12,0 0%
Dresden 4.200 100,00% 62.200 58.000 4636 7,99% 25916 14,9 0%
Schwabing 5.000 100,00% 30.000 25.000
Quai Quest 8.200 100,00% 74.200 66.000 6588 9,98% 15481 35,5 0%
Mailand 7.400 100,00% 47.400 40.000 3601 9,00% 26365 11,4 6%
Oleggio 0 100,00% 14.700 14.700 1493 10,16% 41328 3,0 4%
Tortona 5.900 100,00% 41.900 36.000 4327 12,02% 103021 3,5 75%
Amersfort 15.900 100,00% 80.900 65.000 5793 8,91% 31974 15,1 0%
Obertrum 2.800 100,00% 11.100 8.300 832 10,02% 6757 10,3 20%
Salzburg SMC I 1.090 100,00% 4.090 3.000 297 9,90% 3866 6,4 0%
Salzburg SMC II 2.250 100,00% 8.750 6.500 652 10,03% 4350 12,5 41%
Wals A1 Tradehall 560 100,00% 2.060 1.500 147 9,80% 1931 6,3 9%
Wals A1 Tradepoint 900 100,00% 3.400 2.500 247 9,88% 1599 12,9 0%
Alcala de Henares 7.000 100,00% 32.750 25.750 2575 10,00% 51496 4,2 9%
Azuqueca de Henares 780 100,00% 14.530 13.750 1373 9,99% 36990 3,1 0%
El Prat 4.420 100,00% 12.420 8.000 1026 12,83% 17100 5,0 51%
Getafe 4.780 100,00% 17.280 12.500 1587 12,70% 33066 4,0 57%
Madrid 11.400 100,00% 37.700 26.300 2629 10,00% 12728 17,2 5%
Düsseldorf Feldmühle 18.107 95% 85.380 66.300 5297 7,99% 24574 18,0 0%
Düsseldorf IKB 35.235 52,20% 209.000 141.500 11307 7,99% 71947 13,1 0%
Paris Boulevard de la Madelaine 7.500 100,00% 26.700 19.200 1537 8,01% 2312 55,4 0%
Antegnata 12.816 90,00% 89.240 75.000 7500 10,00% 39038 16,0 3%
Civitavecchia 1.960 100,00% 24.260 22.300 2228 9,99% 15862 11,7 4%
Rom 15.200 100,00% 91.200 76.000 6842 9,00% 32738 17,4 0%
Luxemburg 11.070 100,00% 76.070 65.000 5205 8,01% 16480 26,3 12%
Wals Gastro 2.398 99,90% 8.400 6.000 604 10,07% 2599 19,4 18%
Wals Office 1.279 99,90% 4.380 3.100 310 10,00% 2312 11,2 3%
Wals Airport 4.725 99,90% 13.130 8.400 838 9,98% 3935 17,7 12%
Albacete 3.610 100,00% 29.110 25.500 3313 12,99% 27086 10,2 29%
Warschau Bitwy 2.381 49% 53.360 48.500 4377 9,02% 20262 18,0 16%
Warschau Sienna 5.880 49,00% 66.000 54.000 4854 8,99% 19921 20,3 29%
Warschau Saski Crescent 8.673 49% 65.700 48.000 4315 8,99% 15473 23,2 7%
Warschau Saski Point 2.739 49% 29.090 23.500 2118 9,01% 8334 21,2 0%
Warschau Towers 10.809 49% 82.060 60.000 5370 8,95% 21566 20,8 4%
Arlov 125 9.324 100% 40.424 31.100 2800 9,00% 18448 12,6 2%
Arlov 34 15.532 100% 38.532 23.000 2756 11,98% 19371 11,9 24%
Prag 13.960 100% 33.960 20.000 2388 11,94% 14296 13,9 34%
Oje, das sieht ja furchtbar aus. Kann mir jemnd sagen, wie man hier eine Excel-Tabelle reinkopieren kann.
Auf jeden Fall ergibt sich daraus ein Abschlag von nochmal 276.000 Mio Euro oder ca. 6 Euro pro Anteil.
Darauf nochmal 10% des daraus resultierenden Abwicklungserlöses ergibt 106 Mio. Euro oder 2,3 Euro pro Anteil.
Mieterträge werden nicht berücksichtigt.
Dann sind wir bei ca. 29 Euro sehr konservativen Abwicklungserlös
Bei einem aktuellen Kapitaleinsatz von 20 Euro und einer baldigen Ausschüttung von weit über 10 Euro ( je nachdem ob Italien bald verkauft ist und ob man Cash für die Kredite in den Beteiligungsgesellschaften zurückhalten muss), finde ich das sehr interessant.
Auf jeden Fall ergibt sich daraus ein Abschlag von nochmal 276.000 Mio Euro oder ca. 6 Euro pro Anteil.
Darauf nochmal 10% des daraus resultierenden Abwicklungserlöses ergibt 106 Mio. Euro oder 2,3 Euro pro Anteil.
Mieterträge werden nicht berücksichtigt.
Dann sind wir bei ca. 29 Euro sehr konservativen Abwicklungserlös
Bei einem aktuellen Kapitaleinsatz von 20 Euro und einer baldigen Ausschüttung von weit über 10 Euro ( je nachdem ob Italien bald verkauft ist und ob man Cash für die Kredite in den Beteiligungsgesellschaften zurückhalten muss), finde ich das sehr interessant.
!
Dieser Beitrag wurde von FairMOD moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.599.029 von fungofortunato am 09.10.13 23:31:51Ich habe Deine Tabelle mal soweit es mir effektiv möglich war hier rein kopiert. Es gibt nur den Weg über die Formatierung "feste Zeichenbreite", zu einer schöneren Anzeige müsstest man alle Spalten auf die gleiche Zeichenlänge (über Leerzeichen) setzen. Wäre sicher über ein Excel-Makro möglich, habe aber selber momentan Excel nicht zur Hand.
Alternativ bliebe natürlich noch ein Screenshot oder ein Link auf einen Dateiupload, z.B. bei loaditup.de:
Die inhaltliche Frage ist natürlich, wie Du den erw. Preis und somit den Abschlag ermittelt hast?
Alternativ bliebe natürlich noch ein Screenshot oder ein Link auf einen Dateiupload, z.B. bei loaditup.de:
Ort Abschlag Anteil akt._Preis erw._Preis Miete Rendite qm Miete_/_qm Leerstand
Brüssel 7400 100,00% 22400 15000 1926 12,84% 14361 11,2 100,00%
Bad_Homburg 2830 100,00% 24030 21200 1696 8,00% 11785 12 0,00%
Dresden 4200 100,00% 62200 58000 4636 7,99% 25916 14,9 0,00%
Schwabing 5000 100,00% 30000 25000
Quai_Quest 8200 100,00% 74200 66000 6588 9,98% 15481 35,5 0,00%
Mailand 7400 100,00% 47400 40000 3601 9,00% 26365 11,4 6,00%
Oleggio 0 100,00% 14700 14700 1493 10,16% 41328 3 4,00%
Tortona 5900 100,00% 41900 36000 4327 12,02% 103021 3,5 75,00%
Amersfort 15900 100,00% 80900 65000 5793 8,91% 31974 15,1 0,00%
Obertrum 2800 100,00% 11100 8300 832 10,02% 6757 10,3 20,00%
Salzburg_SMCI 1090 100,00% 4090 3000 297 9,90% 3866 6,4 0,00%
Salzburg_SMCII 2250 100,00% 8750 6500 652 10,03% 4350 12,5 41,00%
Wals_A1_Tradehall 560 100,00% 2060 1500 147 9,80% 1931 6,3 9,00%
Wals_A1_Tradepoint 900 100,00% 3400 2500 247 9,88% 1599 12,9 0,00%
Alcala_de_Henares 7000 100,00% 32750 25750 2575 10,00% 51496 4,2 9,00%
Azuqueca_de_Henares 780 100,00% 14530 13750 1373 9,99% 36990 3,1 0,00%
El_Prat 4420 100,00% 12420 8000 1026 12,83% 17100 5 51,00%
Getafe 4780 100,00% 17280 12500 1587 12,70% 33066 4 57,00%
Madrid 11400 100,00% 37700 26300 2629 10,00% 12728 17,2 5,00%
Düsseldorf_Feldmühle 18107 95,00% 85380 66300 5297 7,99% 24574 18 0,00%
Düsseldorf_IKB 35235 52,20% 209000 141500 11307 7,99% 71947 13,1 0,00%
Paris_Boulevard_de_la_Madelaine 7500 100,00% 26700 19200 1537 8,01% 2312 55,4 0,00%
Antegnata 12816 90,00% 89240 75000 7500 10,00% 39038 16 3,00%
Civitavecchia 1960 100,00% 24260 22300 2228 9,99% 15862 11,7 4,00%
Rom 15200 100,00% 91200 76000 6842 9,00% 32738 17,4 0,00%
Luxemburg 11070 100,00% 76070 65000 5205 8,01% 16480 26,3 12,00%
Wals_Gastro 2398 99,90% 8400 6000 604 10,07% 2599 19,4 18,00%
Wals_Office 1279 99,90% 4380 3100 310 10,00% 2312 11,2 3,00%
Wals_Airport 4725 99,90% 13130 8400 838 9,98% 3935 17,7 12,00%
Albacete 3610 100,00% 29110 25500 3313 12,99% 27086 10,2 29,00%
Warschau_Bitwy 2381 49,00% 53360 48500 4377 9,02% 20262 18 16,00%
Warschau_Sienna 5880 49,00% 66000 54000 4854 8,99% 19921 20,3 29,00%
Warschau_Saski Crescent 8673 49,00% 65700 48000 4315 8,99% 15473 23,2 7,00%
Warschau_Saski_Point 2739 49,00% 29090 23500 2118 9,01% 8334 21,2 0,00%
Warschau_Towers 10809 49,00% 82060 60000 5370 8,95% 21566 20,8 4,00%
Arlov 125 9324 100,00% 40424 31100 2800 9,00% 18448 12,6 2,00%
Arlov 34 15532 100,00% 38532 23000 2756 11,98% 19371 11,9 24,00%
Prag 13960 100,00% 33960 20000 2388 11,94% 14296 13,9 34,00%
Die inhaltliche Frage ist natürlich, wie Du den erw. Preis und somit den Abschlag ermittelt hast?
Wie komme ich auf meine Zahlen.
Ich habe die Bewertungsmiete aus dem letzten Jahresbericht genommen, bzw. diese reduziert, falls dies im Falle einer Neubewertung bekannt gemacht wurde.
Dann habe ich für die einzelnen Immobilien eine Mietrendite geschätzt, die weit über der aktuellen Bewertung lag.
Für Deutschland und Frankreich besser Paris 8%, andere Länder 9%, Italien 10% (Mailand 9%), Spanien 10%.
Bei hohem Leerstand habe ich die Rendite noch entsprechend erhöht oder anders gesagt einen zusätzlichen Abschlag eingerechnet.
Dann habe ich nochmal pauschal 10% abgezogen.
Mieterträge habe ich weggelassen.
So komme ich auf einen Liquidationserlös von 29 Euro.
Ich halte die hier gewählten Mietrenditen für eher konservativ.
Wie gesagt, wenn jemand eine andere Meinung zu den Bewertungsmieten bzw. Renditen hat, würde mich das sehr interessieren.
Danke für die Formatierung
Ich habe die Bewertungsmiete aus dem letzten Jahresbericht genommen, bzw. diese reduziert, falls dies im Falle einer Neubewertung bekannt gemacht wurde.
Dann habe ich für die einzelnen Immobilien eine Mietrendite geschätzt, die weit über der aktuellen Bewertung lag.
Für Deutschland und Frankreich besser Paris 8%, andere Länder 9%, Italien 10% (Mailand 9%), Spanien 10%.
Bei hohem Leerstand habe ich die Rendite noch entsprechend erhöht oder anders gesagt einen zusätzlichen Abschlag eingerechnet.
Dann habe ich nochmal pauschal 10% abgezogen.
Mieterträge habe ich weggelassen.
So komme ich auf einen Liquidationserlös von 29 Euro.
Ich halte die hier gewählten Mietrenditen für eher konservativ.
Wie gesagt, wenn jemand eine andere Meinung zu den Bewertungsmieten bzw. Renditen hat, würde mich das sehr interessieren.
Danke für die Formatierung
Zitat von fungofortunato: Wie komme ich auf meine Zahlen.
Ich habe die Bewertungsmiete aus dem letzten Jahresbericht genommen, bzw. diese reduziert, falls dies im Falle einer Neubewertung bekannt gemacht wurde.
Dann habe ich für die einzelnen Immobilien eine Mietrendite geschätzt, die weit über der aktuellen Bewertung lag.
Für Deutschland und Frankreich besser Paris 8%, andere Länder 9%, Italien 10% (Mailand 9%), Spanien 10%.
Bei hohem Leerstand habe ich die Rendite noch entsprechend erhöht oder anders gesagt einen zusätzlichen Abschlag eingerechnet.
Dann habe ich nochmal pauschal 10% abgezogen.
Mieterträge habe ich weggelassen.
So komme ich auf einen Liquidationserlös von 29 Euro.
Ich halte die hier gewählten Mietrenditen für eher konservativ.
Wie gesagt, wenn jemand eine andere Meinung zu den Bewertungsmieten bzw. Renditen hat, würde mich das sehr interessieren.
Danke für die Formatierung
Sehr guter Beitrag :-)
Die Frage ist ob die weitere Abwicklung fair verläuft. Ich befürchte das noch so einige Euronen irgendwo versickern.
Im Zweifel werden noch ein paar Immobilien deutlich unter Wert verkauft....
Nach meinen Informationen wird AXA im Bereich offene Immobilienfonds in Zukunft nichts mehr machen ......
Miese Nachrichten vom Axa, das kann man nicht anders sagen, obwohl ich hier ordentlich engagiert bin.
Neubewertung von 6 Immobilien im September, 1*Spanien, 2*Italien, 2*Österreich, 1*Frankreich im "Gesamtwert" von ca. 290 Mio. Eurolingen. Herunterbewertet auf ca. 240 Mio. Eurolinge.
Eine Abwertung um satte 17,75%. Angeblicher "NAV" sinkt um einen glatten Euro von 38,47 auf 37,46 Eurolinge. Wie gesagt, nur eine Herunterbewertung, leider kein Verkauf.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-septemb…
Neubewertung von 6 Immobilien im September, 1*Spanien, 2*Italien, 2*Österreich, 1*Frankreich im "Gesamtwert" von ca. 290 Mio. Eurolingen. Herunterbewertet auf ca. 240 Mio. Eurolinge.
Eine Abwertung um satte 17,75%. Angeblicher "NAV" sinkt um einen glatten Euro von 38,47 auf 37,46 Eurolinge. Wie gesagt, nur eine Herunterbewertung, leider kein Verkauf.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-septemb…
Zitat von kampfhundstreichler: Miese Nachrichten vom Axa, das kann man nicht anders sagen, obwohl ich hier ordentlich engagiert bin.
Neubewertung von 6 Immobilien im September, 1*Spanien, 2*Italien, 2*Österreich, 1*Frankreich im "Gesamtwert" von ca. 290 Mio. Eurolingen. Herunterbewertet auf ca. 240 Mio. Eurolinge.
Eine Abwertung um satte 17,75%. Angeblicher "NAV" sinkt um einen glatten Euro von 38,47 auf 37,46 Eurolinge. Wie gesagt, nur eine Herunterbewertung, leider kein Verkauf.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-septemb…
Das ist seit knapp 2 Wochen bekannt. Der Bericht steht doch auch schon seit Anfang Oktober auf der Seite. Der NAV-Rückgang war ja auch schon am 30.9.
In meinen obigen Berechnungen ist das auch alles drin.
Zitat von fungofortunato:Zitat von kampfhundstreichler: Miese Nachrichten vom Axa, das kann man nicht anders sagen, obwohl ich hier ordentlich engagiert bin.
Neubewertung von 6 Immobilien im September, 1*Spanien, 2*Italien, 2*Österreich, 1*Frankreich im "Gesamtwert" von ca. 290 Mio. Eurolingen. Herunterbewertet auf ca. 240 Mio. Eurolinge.
Eine Abwertung um satte 17,75%. Angeblicher "NAV" sinkt um einen glatten Euro von 38,47 auf 37,46 Eurolinge. Wie gesagt, nur eine Herunterbewertung, leider kein Verkauf.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-septemb…
Das ist seit knapp 2 Wochen bekannt. Der Bericht steht doch auch schon seit Anfang Oktober auf der Seite. Der NAV-Rückgang war ja auch schon am 30.9.
In meinen obigen Berechnungen ist das auch alles drin.
oops, tut mir leid. Ich habe das erst heute gesehen. Und hier im Board wurde das noch nicht kommuniziert bzw. diskutiert.
Kein Problem.
Interessant finde ich ja, dass auch 2 italienische Immobilein abgewertet wurden, die ja laut italienischen Presseberichten (ore24sole) verkauft werden sollen bzw. eigentlich schon sind. Insofern könnte natürlich sein, dass es sich dann auch um den Verkaufspreis handelt. Nach dem Prinzip: "Wir haben über dem aktuellen Verkehrswert verkauft"...
Man kann ja über gutachten sagen was man will, wenn aber eine Immobilie gerade verkauft wird oder schon wurde, dann kann man schlecht einen Verkehrswert einstellen, der davon stark abweicht.
Aber das ist natürlich Spekulation.
Interessant finde ich ja, dass auch 2 italienische Immobilein abgewertet wurden, die ja laut italienischen Presseberichten (ore24sole) verkauft werden sollen bzw. eigentlich schon sind. Insofern könnte natürlich sein, dass es sich dann auch um den Verkaufspreis handelt. Nach dem Prinzip: "Wir haben über dem aktuellen Verkehrswert verkauft"...
Man kann ja über gutachten sagen was man will, wenn aber eine Immobilie gerade verkauft wird oder schon wurde, dann kann man schlecht einen Verkehrswert einstellen, der davon stark abweicht.
Aber das ist natürlich Spekulation.
@Fungofortunato:
Das wäre die "DEGI-Methode". Axa ist da etwas unberechenbarer.
...Man kann ja über gutachten sagen was man will, wenn aber eine Immobilie gerade verkauft wird oder schon wurde, dann kann man schlecht einen Verkehrswert einstellen, der davon stark abweicht...
Wenn das einer kann, dann ist das die AXA ;-)
Ich errinnere mal kurz an den Verkauf in den Niederlanden:
Aus dem Gedächtnis:
- Verkauf ca. 50% unter Buchwert.
- Es wurde vor dem Verkauf eine unabhängige „Red Book“-Bewertung durchgeführt die ca. auf Höhe des Kaufpreises lag. Diese Gutachten schlug sich nicht in der offiziellen Bewertung statt
- der Buchwert wurde erst Wochen nach dem Verkauf (beim Besitzpbergang) reduziert.
Und das alles, obwohl mehrere der Immobilien erst kurz vor dem Verkauf mit nur vergleichsweise geringen Abwertungen neu bewertet wurden und die meisten dieser Punkte vermutlich schon bekannt waren.
Das wäre die "DEGI-Methode". Axa ist da etwas unberechenbarer.
...Man kann ja über gutachten sagen was man will, wenn aber eine Immobilie gerade verkauft wird oder schon wurde, dann kann man schlecht einen Verkehrswert einstellen, der davon stark abweicht...
Wenn das einer kann, dann ist das die AXA ;-)
Ich errinnere mal kurz an den Verkauf in den Niederlanden:
Aus dem Gedächtnis:
- Verkauf ca. 50% unter Buchwert.
- Es wurde vor dem Verkauf eine unabhängige „Red Book“-Bewertung durchgeführt die ca. auf Höhe des Kaufpreises lag. Diese Gutachten schlug sich nicht in der offiziellen Bewertung statt
- der Buchwert wurde erst Wochen nach dem Verkauf (beim Besitzpbergang) reduziert.
Und das alles, obwohl mehrere der Immobilien erst kurz vor dem Verkauf mit nur vergleichsweise geringen Abwertungen neu bewertet wurden und die meisten dieser Punkte vermutlich schon bekannt waren.
Zitat von Lisaman: @Fungofortunato:
Das wäre die "DEGI-Methode". Axa ist da etwas unberechenbarer.
...Man kann ja über gutachten sagen was man will, wenn aber eine Immobilie gerade verkauft wird oder schon wurde, dann kann man schlecht einen Verkehrswert einstellen, der davon stark abweicht...
Wenn das einer kann, dann ist das die AXA ;-)
Ich errinnere mal kurz an den Verkauf in den Niederlanden:
Aus dem Gedächtnis:
- Verkauf ca. 50% unter Buchwert.
- Es wurde vor dem Verkauf eine unabhängige „Red Book“-Bewertung durchgeführt die ca. auf Höhe des Kaufpreises lag. Diese Gutachten schlug sich nicht in der offiziellen Bewertung statt
- der Buchwert wurde erst Wochen nach dem Verkauf (beim Besitzpbergang) reduziert.
Und das alles, obwohl mehrere der Immobilien erst kurz vor dem Verkauf mit nur vergleichsweise geringen Abwertungen neu bewertet wurden und die meisten dieser Punkte vermutlich schon bekannt waren.
Das mag sein.
Hier hilft natürlich ein Blick auf die aktuellen Renditen und diese liegen bei 9% und sogar über 10%.
Andere vergleichbare Renditen (Franciacorta, Bodio ...) lagen auch in dieser Region. Die meisten dieser Immobilien sind auch gut vermietet.
Und bei Renditen um die 9% greifen Investoren aktuell gerne zu (Blackstone, Allianz, Starwood...). Insofern könnten die Bewertungen ganz gut passen.
Jeder Verkaufspreis über 120 Mio. Euro wäre bezüglich des impliziten Abschlages positiv. Ich rechne mit ca. 260 Mio. Euro minus 10% Sicherheitsabschlag um auf die 29 Euro zu kommen.
Da ist unbestritten: Von den nackten Zahlen her ist der AXA der günstigste Fonds, das Fondsmanagement ist also "eingepreist".
-> er ist zu den Kursen und Bewertungen interessant. Das Italienbeispiel lässt sich da gut auf andere Länder übertragen.
Aber professionelles, berechenbares Handeln und eine klare Strategie bei den Abwertungen würde ich dem Fondsmanagement dennoch niemals unterstellen. ;-)
Aberdeen ist da im Vergleich zwar nicht gut, aber gut berechenbar.
Da wiederholt sich immer wieder brav der Zyklus: Erst kommt die Abwertung, dann die Gerüchte, dann der Verkauf (der zumindest nicht galaktisch unter der letzten Bewertung liegt).
-> er ist zu den Kursen und Bewertungen interessant. Das Italienbeispiel lässt sich da gut auf andere Länder übertragen.
Aber professionelles, berechenbares Handeln und eine klare Strategie bei den Abwertungen würde ich dem Fondsmanagement dennoch niemals unterstellen. ;-)
Aberdeen ist da im Vergleich zwar nicht gut, aber gut berechenbar.
Da wiederholt sich immer wieder brav der Zyklus: Erst kommt die Abwertung, dann die Gerüchte, dann der Verkauf (der zumindest nicht galaktisch unter der letzten Bewertung liegt).
Leider habe ich noch keine Info darüber gefunden,was es mit der Abwertung von letzter Woche auf sich hat,allerdings hat der Kurs seitdem rund 5% zugelegt.
Nur Zufall,oder besteht hier ein Zusammenhang?
Wer könnte mich Ahnungslosen freundlicherweise aufklären?
Nur Zufall,oder besteht hier ein Zusammenhang?
Wer könnte mich Ahnungslosen freundlicherweise aufklären?
Hat sich erledigt,habe im Monatsbericht Oktober den Grund für die Abwertung gefunden - war leider kein Verkauf.
Ansonsten enthät der Monatsbericht nicht viel neues:
- die oben erwähnten beiden Abwertungen
- die Ausschüttungshöhe im Dezember steht noch nicht fest
- und ein erneuter Beweis für die Qualität des Fondsmanagements:
"Durch einen Übermittlungsfehler sind bei einem ausländischen Objekt Mietvertragsdaten nicht zutreffend
erfasst worden. Dementsprechend mussten wir Korrekturbuchungen in Höhe von ca. 7,2 Mio. Euro zum Stichtag 31. Oktober 2013 vornehmen. Mit dieser Korrektur spiegelt sich die Situation bei der entsprechenden
Immobilie somit nun auch im Anteilpreis wieder korrekt da.
Wir bedauern die Korrekturbuchung und bitten dies zu entschuldigen."
- die oben erwähnten beiden Abwertungen
- die Ausschüttungshöhe im Dezember steht noch nicht fest
- und ein erneuter Beweis für die Qualität des Fondsmanagements:
"Durch einen Übermittlungsfehler sind bei einem ausländischen Objekt Mietvertragsdaten nicht zutreffend
erfasst worden. Dementsprechend mussten wir Korrekturbuchungen in Höhe von ca. 7,2 Mio. Euro zum Stichtag 31. Oktober 2013 vornehmen. Mit dieser Korrektur spiegelt sich die Situation bei der entsprechenden
Immobilie somit nun auch im Anteilpreis wieder korrekt da.
Wir bedauern die Korrekturbuchung und bitten dies zu entschuldigen."
Zitat von Lisaman: Ansonsten enthät der Monatsbericht nicht viel neues:
- die oben erwähnten beiden Abwertungen
- die Ausschüttungshöhe im Dezember steht noch nicht fest
- und ein erneuter Beweis für die Qualität des Fondsmanagements:
"Durch einen Übermittlungsfehler sind bei einem ausländischen Objekt Mietvertragsdaten nicht zutreffend
erfasst worden. Dementsprechend mussten wir Korrekturbuchungen in Höhe von ca. 7,2 Mio. Euro zum Stichtag 31. Oktober 2013 vornehmen. Mit dieser Korrektur spiegelt sich die Situation bei der entsprechenden
Immobilie somit nun auch im Anteilpreis wieder korrekt da.
Wir bedauern die Korrekturbuchung und bitten dies zu entschuldigen."
Ja, unfassbar, was sind das für Pfeiffen.
Im Prinzip ist das beim AXA öffentlich geduldete "Veruntreuung" von Anlegergeldern.... bzw. fahrlässige Verschwendung
Zitat von Lisaman: Ansonsten enthät der Monatsbericht nicht viel neues:
- die oben erwähnten beiden Abwertungen
- die Ausschüttungshöhe im Dezember steht noch nicht fest
- und ein erneuter Beweis für die Qualität des Fondsmanagements:
"Durch einen Übermittlungsfehler sind bei einem ausländischen Objekt Mietvertragsdaten nicht zutreffend
erfasst worden. Dementsprechend mussten wir Korrekturbuchungen in Höhe von ca. 7,2 Mio. Euro zum Stichtag 31. Oktober 2013 vornehmen. Mit dieser Korrektur spiegelt sich die Situation bei der entsprechenden
Immobilie somit nun auch im Anteilpreis wieder korrekt da.
Wir bedauern die Korrekturbuchung und bitten dies zu entschuldigen."
Ja, unfassbar, was sind das für Spezialisten
Im Prinzip ist das beim AXA öffentlich geduldete "Veruntreuung" von Anlegergeldern.... bzw. fahrlässige Verschwendung
Zitat von Lisaman: Ansonsten enthät der Monatsbericht nicht viel neues:
- die oben erwähnten beiden Abwertungen
- die Ausschüttungshöhe im Dezember steht noch nicht fest
- und ein erneuter Beweis für die Qualität des Fondsmanagements:
"Durch einen Übermittlungsfehler sind bei einem ausländischen Objekt Mietvertragsdaten nicht zutreffend
erfasst worden. Dementsprechend mussten wir Korrekturbuchungen in Höhe von ca. 7,2 Mio. Euro zum Stichtag 31. Oktober 2013 vornehmen. Mit dieser Korrektur spiegelt sich die Situation bei der entsprechenden
Immobilie somit nun auch im Anteilpreis wieder korrekt da.
Wir bedauern die Korrekturbuchung und bitten dies zu entschuldigen."
Ja, unfassbar, was sind das für Speuialisten
Im Prinzip ist das beim AXA öffentlich geduldete "Veruntreuung" von Anlegergeldern.... bzw. fahrlässige Verschwendung
Gestern im Postfach bei meinem Online-Broker:
WKN ISIN Wertpapierbezeichnung
984645 DE0009846451 AXA IMMOSELECT
Den Aktionären der Gesellschaft wird folgendes freiwilliges
Barabfindungsangebot unterbreitet:
Umtauschverhältnis : 1 : 1
WKN nach Tausch : A1YDD6
Rückkaufpreis : 21,000 EUR
Bezugsfrist : 14.11.2013 - 02.12.2013
Die Zwischengattung wird zu einem späteren Zeitpunkt gegen Zahlung des
Rückkaufpreises ausgebucht.
Falls Sie o.g. freiwilliges Barabfindungsangebot annehmen möchten, bitten wir
um Ihre Weisung bis spätestens 02.12.2013 bei uns eingehend. Ohne
Ihre Weisung werden wir in dieser Angelegenheit nichts unternehmen.
Zitat von da5e: Gestern im Postfach bei meinem Online-Broker:
WKN ISIN Wertpapierbezeichnung
984645 DE0009846451 AXA IMMOSELECT
Den Aktionären der Gesellschaft wird folgendes freiwilliges
Barabfindungsangebot unterbreitet:
Umtauschverhältnis : 1 : 1
WKN nach Tausch : A1YDD6
Rückkaufpreis : 21,000 EUR
Bezugsfrist : 14.11.2013 - 02.12.2013
Die Zwischengattung wird zu einem späteren Zeitpunkt gegen Zahlung des
Rückkaufpreises ausgebucht.
Falls Sie o.g. freiwilliges Barabfindungsangebot annehmen möchten, bitten wir
um Ihre Weisung bis spätestens 02.12.2013 bei uns eingehend. Ohne
Ihre Weisung werden wir in dieser Angelegenheit nichts unternehmen.
Da sieht ein anderer wohl auch die 21 Eurolinge beim Axa Immoselect als attraktiven Preis an.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.848.918 von kampfhundstreichler am 16.11.13 14:44:17Neuer anstehender Verkauf beim Axa Immobilienfonds:
http://www.immobilien-zeitung.de/1000017423/dundee-will-dues…
Dundee will Düsseldorfer Bürohaus kaufen
Die Zusammenschlussliste des Bundeskartellamts hat's verraten: Dundee International möchte die Mehrheitsbeteiligung an dem Bürohaus Feldmühleplatz 1 in Düsseldorf erwerben. Das Objekt umfasst eine Nutzfläche von 24.574 qm sowie 500 Stellplätze und befindet sich seit 2007 zu 94,9% im Eigentum des offenen Fonds Axa Immoselect, der zurzeit abgewickel...
Aktuell ist der Fonds praktisch ungehebelt (2,4% Verbindlichkeiten aufs Fondsvermögen gerechnet) und hält bei einem Fondsvermögen von 1,8 Mrd. 500 Mio. Liquidität. Mit dem Düsseldorfer Verkauf sind es rd. 578 Mio.
Fondsvermögen (netto)
1.803.480.299 EUR
Liegenschaften
541.829.990 EUR
Beteiligungen
599.528.876 EUR
Liquidität
507.933.155 EUR
Sonstige Vermögensgegenstände
233.061.019 EUR
Darlehen
0 EUR
Verbindlichkeiten
44.589.436 EUR
Rückstellungen
34.283.304 EUR
Immobilienquote
30,0%
Beteiligungsquote
33,2%
Liquiditätsquote
28,2%
Im Dezember steht die nächste Ausschüttung an, ich rechne mit mind. EUR 8 bzw. rd. 20%
http://www.immobilien-zeitung.de/1000017423/dundee-will-dues…
Dundee will Düsseldorfer Bürohaus kaufen
Die Zusammenschlussliste des Bundeskartellamts hat's verraten: Dundee International möchte die Mehrheitsbeteiligung an dem Bürohaus Feldmühleplatz 1 in Düsseldorf erwerben. Das Objekt umfasst eine Nutzfläche von 24.574 qm sowie 500 Stellplätze und befindet sich seit 2007 zu 94,9% im Eigentum des offenen Fonds Axa Immoselect, der zurzeit abgewickel...
Aktuell ist der Fonds praktisch ungehebelt (2,4% Verbindlichkeiten aufs Fondsvermögen gerechnet) und hält bei einem Fondsvermögen von 1,8 Mrd. 500 Mio. Liquidität. Mit dem Düsseldorfer Verkauf sind es rd. 578 Mio.
Fondsvermögen (netto)
1.803.480.299 EUR
Liegenschaften
541.829.990 EUR
Beteiligungen
599.528.876 EUR
Liquidität
507.933.155 EUR
Sonstige Vermögensgegenstände
233.061.019 EUR
Darlehen
0 EUR
Verbindlichkeiten
44.589.436 EUR
Rückstellungen
34.283.304 EUR
Immobilienquote
30,0%
Beteiligungsquote
33,2%
Liquiditätsquote
28,2%
Im Dezember steht die nächste Ausschüttung an, ich rechne mit mind. EUR 8 bzw. rd. 20%
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.866.490 von ShortSqueeze am 19.11.13 10:30:51...wenn die tatsächlich für die 94,9 % 78 Mio. € zahlen sollten, wäre es ggü. Sommerbewertung ( 81 Mio. € ) "nur" 3 Mio. € weniger, damit kann man leben.
Wenn die 78 Mio. € allerdings den Gesamtkaufpreis darstellen, bleiben für den Immoselect nur noch 74 Mio. € übrig, also knapp 10 % unter letztem Buchwert.
Na ja, für einen vermeintlich guten Standort wie Düsseldorf etwas wenig...
nanu
Wenn die 78 Mio. € allerdings den Gesamtkaufpreis darstellen, bleiben für den Immoselect nur noch 74 Mio. € übrig, also knapp 10 % unter letztem Buchwert.
Na ja, für einen vermeintlich guten Standort wie Düsseldorf etwas wenig...
nanu
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.867.110 von nanunana am 19.11.13 11:28:06In dem Artikel steht ja:
Dundee... möchte die Mehrheitsbeteiligung kaufen und hat dafür EUR 78 Mio. angesetzt, insofern ist das der Axa Anteil.
Wenn der Verkauf zu 78 Mio über die Bühne geht, sind zwar nur 3 Mio verloren aber für Altanleger etwas mehr, da das Objekt in den letzten Monaten abgewertet wurde und von über EUR 90 Mio. kommt.
Den Börsenpreis des Axa halte ich aber für einen klaren Kauf, nach den Abwertungen verkauft der Axa relativ gut, hat praktisch kein Fremdkapital mehr und wird aktuell mit einem Abschlag von 44% gehandelt (bei 30% Liquiquote).
Sollte er 8 EUR ausschütten, beträge der Abschlag rd. 55%. Wenn man den Axa mit dem Degi International vergleicht, der nach seiner Ausschüttung von 20% des Fondsvermögens mit einem Abschlag von rd. 38% handelt und zu über 50% in Italien, Portugal und Belgien investiert ist. Demgegenüber ist der Axa "nur" zu rd. 36% in den Benelux und der Peripherie investiert und hat eine niedrigere Fremdkapitalquote.
Dundee... möchte die Mehrheitsbeteiligung kaufen und hat dafür EUR 78 Mio. angesetzt, insofern ist das der Axa Anteil.
Wenn der Verkauf zu 78 Mio über die Bühne geht, sind zwar nur 3 Mio verloren aber für Altanleger etwas mehr, da das Objekt in den letzten Monaten abgewertet wurde und von über EUR 90 Mio. kommt.
Den Börsenpreis des Axa halte ich aber für einen klaren Kauf, nach den Abwertungen verkauft der Axa relativ gut, hat praktisch kein Fremdkapital mehr und wird aktuell mit einem Abschlag von 44% gehandelt (bei 30% Liquiquote).
Sollte er 8 EUR ausschütten, beträge der Abschlag rd. 55%. Wenn man den Axa mit dem Degi International vergleicht, der nach seiner Ausschüttung von 20% des Fondsvermögens mit einem Abschlag von rd. 38% handelt und zu über 50% in Italien, Portugal und Belgien investiert ist. Demgegenüber ist der Axa "nur" zu rd. 36% in den Benelux und der Peripherie investiert und hat eine niedrigere Fremdkapitalquote.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.867.310 von ShortSqueeze am 19.11.13 11:50:56...deshalb halte ich ja auch den Axa 
( ist nach dem CS-Euroreal meine zweitgrößte Position ), fand die Formulierung im Artikel etwas mißverständlich, daher die "Alternativrechnung".
nanu
( ist nach dem CS-Euroreal meine zweitgrößte Position ), fand die Formulierung im Artikel etwas mißverständlich, daher die "Alternativrechnung".nanu
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.867.310 von ShortSqueeze am 19.11.13 11:50:56seh ich genauso. Und bin deshalb jetzt wieder mit im Boot.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.867.310 von ShortSqueeze am 19.11.13 11:50:56Interessante Zahlen. Etwas spät, aber ich bin auch wieder dabei.
Allerdings 8 Euro Rückzahlung scheint utopisch. AXA hatte schon bei der Juli-Ausschüttung die notwendigen Rücklagen bis Okt. 2014 mit überraschend hohen 370 Mio beziffert.
Ich habe mir nach der letzten "Verkaufsmeldung" (Beteiligung Feldmühle in Düsseldorf) dan Fonds mal wieder genau angesehen.
M.E. hat der Fonds aktuell 585 Mio. Euro Liquidität. Dies ergibt sich zum einen aus meiner Liquiditätsrechnung (Beitrag 524) plus die Mietteinnhamen, die ich da mal weggelassen habe.
Im Faxtsheet zum 30.9 steht Liquidität 507 Mio. Euro. Da fehlen m.E. aber die 77 Mio. Euro aus dem Verkauf Leptropic vom 27.9.
In dem Factsheet sind die sonstigen Vermögenswerte mit 233 Mio. Euro angegeben, sonst sind das immer ca. 160 Mio. Euro. Hier ist die entsprechende Forderung verbucht. Der Deal wurde am 27.9. abgeschlossen, da ist es gut möglich, dass die Liquidität am 30.9.noch nicht auf dem Konto ist.
Mit dem aktuellen Verkauf sollte die Liquidität dann bei 660 Mio. Euro oder über 13 Euro pro Anteil liegen.
Aktuell könnten die Verbleibenden Immobilien mit einem Verlust von über 60% verkauft werden, dann würde der Börsenkurs erreicht werden.
Weiterhin dürften in nächster Zeit auch die 6 italienischen Immobilien verkauft werden. Auf entpsrechende Pressemitteilungen wurde schon hingewiesen.
Aus den Verkäufen der italienischen Immobilien im Degi Europa wissen wir, dass dieser Prozess länger dauern kann.
Nach dem Verkauf der Feldmühlebeteiligung gehe ich jetzt in meinem sehr vorsichtigen Szenario von einem Abwicklungserlös von 30 Euro aus. Grund: besser als in dem Szenario erwarteter Verkauf der Feldmühleimmobilie.
Fazit: 21 Euro ist ein klarer Kauf. Das Management ist zwar schlecht, aber der Puffer ist so extrem hoch.
M.E. hat der Fonds aktuell 585 Mio. Euro Liquidität. Dies ergibt sich zum einen aus meiner Liquiditätsrechnung (Beitrag 524) plus die Mietteinnhamen, die ich da mal weggelassen habe.
Im Faxtsheet zum 30.9 steht Liquidität 507 Mio. Euro. Da fehlen m.E. aber die 77 Mio. Euro aus dem Verkauf Leptropic vom 27.9.
In dem Factsheet sind die sonstigen Vermögenswerte mit 233 Mio. Euro angegeben, sonst sind das immer ca. 160 Mio. Euro. Hier ist die entsprechende Forderung verbucht. Der Deal wurde am 27.9. abgeschlossen, da ist es gut möglich, dass die Liquidität am 30.9.noch nicht auf dem Konto ist.
Mit dem aktuellen Verkauf sollte die Liquidität dann bei 660 Mio. Euro oder über 13 Euro pro Anteil liegen.
Aktuell könnten die Verbleibenden Immobilien mit einem Verlust von über 60% verkauft werden, dann würde der Börsenkurs erreicht werden.
Weiterhin dürften in nächster Zeit auch die 6 italienischen Immobilien verkauft werden. Auf entpsrechende Pressemitteilungen wurde schon hingewiesen.
Aus den Verkäufen der italienischen Immobilien im Degi Europa wissen wir, dass dieser Prozess länger dauern kann.
Nach dem Verkauf der Feldmühlebeteiligung gehe ich jetzt in meinem sehr vorsichtigen Szenario von einem Abwicklungserlös von 30 Euro aus. Grund: besser als in dem Szenario erwarteter Verkauf der Feldmühleimmobilie.
Fazit: 21 Euro ist ein klarer Kauf. Das Management ist zwar schlecht, aber der Puffer ist so extrem hoch.
Zur Ausschüttung:
Selbst ohne den Verkauf der italienischen Immobilien liegt die Liquidität bei 660 Mio. Euro. Ich glaube dass nicht mehr ganz die 370 Mio. Euro zurückgehalten werden müssen. Es gibt weniger Immobilien, deswegen muss weniger für Gewerbesteuer einbehalten werden, es wurden seitdem Kredite getilgt.
Insofern könnten ca 330 Mio Euro ausgeschüttet werden oder knapp 7 Euro.
Sollte Italien bis Dezember durch sein, dann könnten es bis zu 12 Euro werden.
Selbst ohne den Verkauf der italienischen Immobilien liegt die Liquidität bei 660 Mio. Euro. Ich glaube dass nicht mehr ganz die 370 Mio. Euro zurückgehalten werden müssen. Es gibt weniger Immobilien, deswegen muss weniger für Gewerbesteuer einbehalten werden, es wurden seitdem Kredite getilgt.
Insofern könnten ca 330 Mio Euro ausgeschüttet werden oder knapp 7 Euro.
Sollte Italien bis Dezember durch sein, dann könnten es bis zu 12 Euro werden.
Bei den Verbindlichkeiten handelt es sich hauptsächlich um Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von rund 150 Mio. Euro (aktuell: 44 Mio), deren Rückführung wir bis spätestens 20.10.2014 erwarten. …
Schätzungen Kosten für die laufende Bewirtschaftung in Höhe von rund 90 Mio. Euro (z. B. Ob-
jektverwaltung, potentielle Instandhaltungskosten, Steuerrückstellungen und Kosten für die Währungsabsicherung. – gegenüber Juli 2013 wurden rd. 35% der Immobilien nach Verkehrswerten verkauft -> rd. 60 Mio aktuell) berücksichtigt und müssen als Liquidität vorgehalten werden.
Des Weiteren sind bei Immobilientransaktionen üblicherweise Gewährleistungen für den Zustand der
Immobilien und deren Mietvertragsdokumentation und -situation gegenüber dem Erwerber zu stellen…von rund 80 Mio. Euro, der im Sondervermögen zweckgebunden zurückgehalten werden muss. Mit Ablauf der Garantien kann der nicht benötigte Teil dieses Betrages zu einem späteren Zeitpunkt an die Anleger ausgezahlt werden (anhand der Anzahl der seit Juni verkauften Objekte hochgerechnet ohne Abläufe: rd. 148 Mio).
Es ist, Stand heute, davon auszugehen, dass ein Teil des Immobilienportfolios nicht bis zum Ende der
Kündigungsfrist verkauft werden kann, da bis dahin keine angemessenen Bedingungen für einen erfolgreichen Verkauf erzielt werden können. …Bei der Übertragung auf die Depotbank werden
Übertragungskosten anfallen, u.a. Grunderwerbsteuern. Nach den derzeitigen Berechnungen könnten
hierbei Kosten in Höhe von ca. 50 Mio. Euro anfallen (nach den Verkäufe ca. 30 Mio).
In Summe: 44+60+148+30 = 282
Bei 660 Mio. Liqui =>378 Mio ausschüttbar bzw. rd. 21%
Schätzungen Kosten für die laufende Bewirtschaftung in Höhe von rund 90 Mio. Euro (z. B. Ob-
jektverwaltung, potentielle Instandhaltungskosten, Steuerrückstellungen und Kosten für die Währungsabsicherung. – gegenüber Juli 2013 wurden rd. 35% der Immobilien nach Verkehrswerten verkauft -> rd. 60 Mio aktuell) berücksichtigt und müssen als Liquidität vorgehalten werden.
Des Weiteren sind bei Immobilientransaktionen üblicherweise Gewährleistungen für den Zustand der
Immobilien und deren Mietvertragsdokumentation und -situation gegenüber dem Erwerber zu stellen…von rund 80 Mio. Euro, der im Sondervermögen zweckgebunden zurückgehalten werden muss. Mit Ablauf der Garantien kann der nicht benötigte Teil dieses Betrages zu einem späteren Zeitpunkt an die Anleger ausgezahlt werden (anhand der Anzahl der seit Juni verkauften Objekte hochgerechnet ohne Abläufe: rd. 148 Mio).
Es ist, Stand heute, davon auszugehen, dass ein Teil des Immobilienportfolios nicht bis zum Ende der
Kündigungsfrist verkauft werden kann, da bis dahin keine angemessenen Bedingungen für einen erfolgreichen Verkauf erzielt werden können. …Bei der Übertragung auf die Depotbank werden
Übertragungskosten anfallen, u.a. Grunderwerbsteuern. Nach den derzeitigen Berechnungen könnten
hierbei Kosten in Höhe von ca. 50 Mio. Euro anfallen (nach den Verkäufe ca. 30 Mio).
In Summe: 44+60+148+30 = 282
Bei 660 Mio. Liqui =>378 Mio ausschüttbar bzw. rd. 21%
Hallo zusammen,
Ich habe 41 Anteile und weiß ehrlich gesagt was ich tun soll?
Was denkt ihr? Will nur so viel wie möglich mein Geld zurück.
Ich habe 41 Anteile und weiß ehrlich gesagt was ich tun soll?
Was denkt ihr? Will nur so viel wie möglich mein Geld zurück.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.926.164 von erzincanlikoc am 26.11.13 23:11:03viel tun kannst du ja nicht. Entweder an der Börse verkaufen oder abwarten was bei den nächsten und restlichen Verkäufen in den nächsten Monaten und 1-2 Jahren rauskommt.
Wenn du das Geld nicht brauchst würde ich abwarten. Mehr als den jetztigen Börsenpreis sollte es bei den restlichen Rückzahlungen geben.
Wenn du das Geld nicht brauchst würde ich abwarten. Mehr als den jetztigen Börsenpreis sollte es bei den restlichen Rückzahlungen geben.
Danke für die Antwort.
Besteht die Gefahr, dass das Thema verjährt und dann alles weg ist?
Wenns nach mit geht, will ich warten und auf bessere Angebote warten.
Besteht die Gefahr, dass das Thema verjährt und dann alles weg ist?
Wenns nach mit geht, will ich warten und auf bessere Angebote warten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.931.378 von erzincanlikoc am 27.11.13 16:24:36nein, da wird nichts verjähren oder einfach weg sein!!
Im Dezember gibt es ja schon die nächste (hohe?) Cash-Auszahlung aus den getätigten verkäufen; Infos darüber müssten ja bald kommen..
Im Dezember gibt es ja schon die nächste (hohe?) Cash-Auszahlung aus den getätigten verkäufen; Infos darüber müssten ja bald kommen..
Nochmal danke. Dann wünsche ich es uns allen, dass was hohes zurück kommt!!
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.932.910 von wallstreetmarc am 27.11.13 18:36:28Auf keinen Fall jetzt an der Börse verkaufen, wenn man das Geld nicht unbedingt braucht.
Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen, das ist weniger als der aktuelle NAV von ca. 37, aber erheblich mehr als der Börsenkurs von 21,40.
Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen, das ist weniger als der aktuelle NAV von ca. 37, aber erheblich mehr als der Börsenkurs von 21,40.
Zitat von fungofortunato: Auf keinen Fall jetzt an der Börse verkaufen, wenn man das Geld nicht unbedingt braucht.
Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen, das ist weniger als der aktuelle NAV von ca. 37, aber erheblich mehr als der Börsenkurs von 21,40.
Ich kaufe selber noch zu diesen Kursen nach. Habe zwar Bauchschmerzen wegen der erwiesenermassen miesen Qualitaet des Axa Managements und weil ich nicht wirklich die Ausschüttungspolitik kenne, nur erscheint mir das Risiko-Chance-Verhaeltniss immer noch hochattraktiv.
Wobei eine Anmerkung am Rande. Ich rief gestern bei der Axa an und fragte wegen des Düssseldorfverkaufs nach. Man antwortete mir, dass dies nicht stimmen würde. Als ich dem Hempel dann den Artikel vorlas, bat er mich, ihm den doch zu mailen.
Na ja, ich gehe trotzdem davon aus, dass das was dort geschrieben steht, im Grossen und Ganzen stimmt. Ich wollte nur auf die Qualitaet des Axa Managements hinweisen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.938.656 von fungofortunato am 28.11.13 12:13:12Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen
Aber wann ist die Frage. Für 30 Euro zurück dürften nochmal gut 2-3 Jahre verstreichen. Wenn die Depotbank bei Übergabe auf Teufel komm raus das Portfolio auf 0 lehren möchte, dürfte es wohl nicht so viel werden.
Aber wann ist die Frage. Für 30 Euro zurück dürften nochmal gut 2-3 Jahre verstreichen. Wenn die Depotbank bei Übergabe auf Teufel komm raus das Portfolio auf 0 lehren möchte, dürfte es wohl nicht so viel werden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.940.042 von wallstreetmarc am 28.11.13 15:01:24leEren natürlich..
Zitat von wallstreetmarc: Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen
Aber wann ist die Frage. Für 30 Euro zurück dürften nochmal gut 2-3 Jahre verstreichen. Wenn die Depotbank bei Übergabe auf Teufel komm raus das Portfolio auf 0 lehren möchte, dürfte es wohl nicht so viel werden.
Die Frage des wann wird tendenziell aus zwei Gründen überschaetzt.
1. Ich sehe die Investments in den AXA z.B. als Alternative zu meinen risikoarmen Festgeld- bzw. Anleiheinvestments und nicht zu meinen Aktienengagements. Da ich bei den mickrigen Renditen im Anleihe- bzw. Festgeldbereich keine Alternative habe, habe ich auch kaum Opportunitaetskosten
2. Sollten innerhalb der naechsten 12-18 Monate 20 Eurolinge ausgezahlt werden (womit ich rechne), habe ich meinen Einsatz eh heraus und dann kann sich das Management mit den Restauszahlungen gerne noch Zeit lassen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.939.102 von kampfhundstreichler am 28.11.13 12:57:59ok... da denkt die Axa wahrscheinlich, das wären noch geheime Informationen!
Also es steht nicht nur in der Zeitung, sondern auch beim Bundeskartellamt auf der Seite (und die verbreiten bestimmt keine Falscheinträge!):
http://www.bundeskartellamt.de/wDeutsch/zusammenschluesse/zu…
13.11.2013 B1-170/13 Unternehmen:
Dundee International Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an der Feldmühleplatz 1
Produktbereiche:
Immobilien Nordrhein-Westfalen 19.11.2013 (Freigabe)
Also es steht nicht nur in der Zeitung, sondern auch beim Bundeskartellamt auf der Seite (und die verbreiten bestimmt keine Falscheinträge!):
http://www.bundeskartellamt.de/wDeutsch/zusammenschluesse/zu…
13.11.2013 B1-170/13 Unternehmen:
Dundee International Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an der Feldmühleplatz 1
Produktbereiche:
Immobilien Nordrhein-Westfalen 19.11.2013 (Freigabe)
Zitat von wallstreetmarc: Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen
Aber wann ist die Frage. Für 30 Euro zurück dürften nochmal gut 2-3 Jahre verstreichen. Wenn die Depotbank bei Übergabe auf Teufel komm raus das Portfolio auf 0 lehren möchte, dürfte es wohl nicht so viel werden.
Mal angenommen, es werden 30 EUR. Dann stehen noch Abwertungen in Höhe von rd. 7,240 EUR aus. Wenn ich annehme, dass die Hälfte davon zu einer Erhöhung des Immobiliengewinns führt, dann fallen bei einem Steuersatz von 45 % darauf schon einmal (45 % von 3,62 EUR) rd. 1,63 EUR Steuern an. Darüber hinaus wären dann 8,50 EUR Spekulationsgewinn zu versteuern. Daraus ergibt sich ein weiterer Steuerbetrag von 2,37 EUR.
Unter dem Strich würde sich also bei einem Erreichen der hier angesetzten Zielmarke von 30 EUR folgende Rechnung ergeben:
Kursgewinn vor Steuern und Kosten: 8,50 EUR
- Transaktionskosten: 0,20 EUR
- Steuern: 4,00 EUR
= Kursgewinn nach Steuern: 4,30 EUR
Wenn also das genannte Kursziel erreicht werden sollte (und es dürfte wohl den best case darstellen), sprechen wir von rd. 20 % Kursgewinn in x Jahren. Ob das wirklich so spannend ist wie hier häufig dargestellt?
Übrigens könnte man die gleiche Rechnung einmal anstellen mit einem Kursziel von 28 EUR. Dann käme man mit dem gleichen Berechnungsmuster auf einen Kursgewinn nach Steuern von 1,69 EUR - also rd. 8 %.
Deshalb kann ich nur immer wieder auf die Steuerproblematik verweisen, die bei diesen Berechnungen ein nicht unerhebliches Risiko birgt...
also diese Steuerthematik auf Immobilienverluste aufgrund der unbeabsichtigter Wirkung eines negativen Immobiliengewinnes bei in Abwicklung befindlichen Fonds kommt einer Substanzbesteuerung gleich und ist steuersystematisch anfechtbar. Ich gehe davon aus, dass dies nicht rechtlich Bestand haben wird.
Es gibt aber auch andere nicht steuerpflichtige Anleger, für die diese Argumentation nicht gilt...
Es gibt aber auch andere nicht steuerpflichtige Anleger, für die diese Argumentation nicht gilt...
Zitat von Herbert H:Zitat von wallstreetmarc: Pro Anteil dürfte man auf insgesamt 30 Euro konservativ geschätzt kommen
Aber wann ist die Frage. Für 30 Euro zurück dürften nochmal gut 2-3 Jahre verstreichen. Wenn die Depotbank bei Übergabe auf Teufel komm raus das Portfolio auf 0 lehren möchte, dürfte es wohl nicht so viel werden.
Mal angenommen, es werden 30 EUR. Dann stehen noch Abwertungen in Höhe von rd. 7,240 EUR aus. Wenn ich annehme, dass die Hälfte davon zu einer Erhöhung des Immobiliengewinns führt, dann fallen bei einem Steuersatz von 45 % darauf schon einmal (45 % von 3,62 EUR) rd. 1,63 EUR Steuern an. Darüber hinaus wären dann 8,50 EUR Spekulationsgewinn zu versteuern. Daraus ergibt sich ein weiterer Steuerbetrag von 2,37 EUR.
Unter dem Strich würde sich also bei einem Erreichen der hier angesetzten Zielmarke von 30 EUR folgende Rechnung ergeben:
Kursgewinn vor Steuern und Kosten: 8,50 EUR
- Transaktionskosten: 0,20 EUR
- Steuern: 4,00 EUR
= Kursgewinn nach Steuern: 4,30 EUR
Wenn also das genannte Kursziel erreicht werden sollte (und es dürfte wohl den best case darstellen), sprechen wir von rd. 20 % Kursgewinn in x Jahren. Ob das wirklich so spannend ist wie hier häufig dargestellt?
Ja, weil bereits im Dezember ein sehr großer Anteil der 21,50 zurückfliest. Je nachdem, ob die aktuellen angekündigten verkäufe (Feldmühle und ital. Immobilien) bis dahin verkauft sind, könnten das sogar über 10 Euro sein.
Dann sieht die Rechnung ganz anders aus.
Der Kurs ist gerade auf 21,90 Euro gestiegen. Das ist zum Monatsende eher ungewöhnlich, da ja dann immer die Abwertungen kommuniziert werden und auch gebucht werden.
Hab ich eine News übersehen?
Hab ich eine News übersehen?
Zitat von fungofortunato: Der Kurs ist gerade auf 21,90 Euro gestiegen. Das ist zum Monatsende eher ungewöhnlich, da ja dann immer die Abwertungen kommuniziert werden und auch gebucht werden.
Hab ich eine News übersehen?
nee, ausser 6-7 Mosaiksteinchen an News, die zusammen, wenn schon nicht das ganze Puzzlebild, so doch einen weiteren kleinen Einblick gewaehren.
1. freiwilliges Übernahmeangebot eines Hedgefonds für 21 Euro pro Anteil.
2. Feldmühle Verkaufsgerüchte
3. ital. Verkaufsgerüchte
5. Aussage des Fondsmanagements, dass man bei der weiteren Düsseldorfimmobilie (steht mit über 100 Mio Euro in den Büchern) wohl keine 30% Abwertung erwartet, wie beim ersten Düsseldorfverkauf (siehe Artikel Immobilienzeitung)
http://www.immobilien-zeitung.de/124280/liquidation-nackte-w…
6. Aussage des Fondsmanagements, dass man nun sogar hoffen darf, evtl. alle Immo's waehrend der Frist loszubekommen. Ich würde auf dieses Geschwaetz nichts geben, jedoch scheint sich zumindest eine kleine Besserung in den Problemlaendern aufzutun (siehe selber Artikel).
7. Aussage des Fondsmanagements, dass man noch nicht sagen könne, wieviel man im Dezember ausschütten kann, da noch einige Verkaeufe in der Schwebe sind (siehe letzter Monatsbericht).
Alles in allem reicht dies für eine Neubewertung an der Börse.
Zitat von kampfhundstreichler:Zitat von fungofortunato: Der Kurs ist gerade auf 21,90 Euro gestiegen. Das ist zum Monatsende eher ungewöhnlich, da ja dann immer die Abwertungen kommuniziert werden und auch gebucht werden.
Hab ich eine News übersehen?
nee, ausser 6-7 Mosaiksteinchen an News, die zusammen, wenn schon nicht das ganze Puzzlebild, so doch einen weiteren kleinen Einblick gewaehren.
1. freiwilliges Übernahmeangebot eines Hedgefonds für 21 Euro pro Anteil.
2. Feldmühle Verkaufsgerüchte
3. ital. Verkaufsgerüchte
5. Aussage des Fondsmanagements, dass man bei der weiteren Düsseldorfimmobilie (steht mit über 100 Mio Euro in den Büchern) wohl keine 30% Abwertung erwartet, wie beim ersten Düsseldorfverkauf (siehe Artikel Immobilienzeitung)
http://www.immobilien-zeitung.de/124280/liquidation-nackte-w…
6. Aussage des Fondsmanagements, dass man nun sogar hoffen darf, evtl. alle Immo's waehrend der Frist loszubekommen. Ich würde auf dieses Geschwaetz nichts geben, jedoch scheint sich zumindest eine kleine Besserung in den Problemlaendern aufzutun (siehe selber Artikel).
7. Aussage des Fondsmanagements, dass man noch nicht sagen könne, wieviel man im Dezember ausschütten kann, da noch einige Verkaeufe in der Schwebe sind (siehe letzter Monatsbericht).
Alles in allem reicht dies für eine Neubewertung an der Börse.
Also keine Smoking Gun in den letzten 5 Minuten ( da ging ja der Kurs hoch).Aber danke sehr, ein Punkt auf der Liste war mir tatsächlich noch nicht bekannt.
Zitat von fungofortunato: Hab ich eine News übersehen?
Du und kampfhundstreichler und andere wirken aktuell auch kurstreibend. Man sollte die Foren zur Meinungsbildung nicht unterschätzen.
Du und Degispezi hatten auch den Höhenflug des Degi Europa mitgetrieben.
Wobei ich Eure fundierten Postings gerne lese. Aber ein möglicher Rückschritt sollte einkalkuliert werden. Der Degi Europa ist aktuell über 10% vom Hoch zurückgekommen, der Morgan Stanley P2 fast 20%.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.946.970 von walker333 am 29.11.13 12:49:57Alles hin- und herrechnen ist schön und gut, mir genügte Anfang der Woche das Kaufangebot des Hedgefonds zu 21 Euro in Verbindung mit dem Abschlag auf den NAV, um einzusteigen.
Ansonsten gilt: Am Ende kommt es sowieso anders als man denkt.
Ansonsten gilt: Am Ende kommt es sowieso anders als man denkt.
So jetzt ist es offiziell:
Die Beteiligung "Feldmühle" ist für 74,7 Mio. euro verkauft. knapp 10 Mio. Euro oder 12,5% unter dem aktuellem Bewertungskurs.
Die Beteiligung "Feldmühle" ist für 74,7 Mio. euro verkauft. knapp 10 Mio. Euro oder 12,5% unter dem aktuellem Bewertungskurs.
Nur 12,5%???...Toll!!! Glückwunsch!!! Was für ein Ergebnis!!
Zitat von chiro: Nur 12,5%???...Toll!!! Glückwunsch!!! Was für ein Ergebnis!!
Dafür dass man das Teil mit einem impliziten Abschlag von 60% auf die Immobilien an der Börse kaufen kann, ist das wirklich ein gutes Ergebnis.
Wie schon gesagt, komme ich damit meinem Ziel von mindestens 30 Euro Auflösungsergebnis erheblich näher.
Das bedeutet auch, dass das Gebäude mit einer Mietrendite von 7% verkauft wurde. Das IKB Gebäude wäre bei einer Mietrendite von 7% bei einem Verkaufkurs von ca. 160 Mio. Euro. Und das OKB-Gebäude hat einen Mietvertrag, der noch 13 Jahre läuft.
Ich verstehe die Abwertung nicht ganz, der letzte Buchwert der Beteiligung war doch im Juli 2013 bei 81,0 M€, also eine Abwertung um 7,8%. Oder habe ich da etwas verpasst. Die genannten 12,5% würden nur passen wenn man sie auf den Gesamtwert des Gebäudes bezieht und nicht auf den 94,9% Axa - Anteil. 10 M€ Abwertung sind auch keine 26 cent beim Anteilspreis.
Ich glaube da haben die Multi-Manager etwas verwechselt
Ich glaube da haben die Multi-Manager etwas verwechselt
Zitat von pit1: Ich verstehe die Abwertung nicht ganz, der letzte Buchwert der Beteiligung war doch im Juli 2013 bei 81,0 M€, also eine Abwertung um 7,8%. Oder habe ich da etwas verpasst. Die genannten 12,5% würden nur passen wenn man sie auf den Gesamtwert des Gebäudes bezieht und nicht auf den 94,9% Axa - Anteil. 10 M€ Abwertung sind auch keine 26 cent beim Anteilspreis.
Ich glaube da haben die Multi-Manager etwas verwechselt
Verstanden habe ich das auch nicht. Am Ende des Tages sind 48,14 Mio. Fondsanteile mal 0,26 Euro Abwertung = 12,5 Mio. Euro weg. Wenn jetzt für 74,7 Mio. Eurolingen verkauft wurde, heisst dies doch, dass der ursprüngliche Wert in den Büchern 74,7 Mio. + 12,5 Mio. = 87,2 Mio. Euro betrug.
Anyway, nicht wirklich schön aber in Relation zum Börsenkurs kann man damit ganz sicher leben, wie fungofortunato schon richtig ausführte. Wenn man bei der anderen Düsseldorfer Immobilie einen einfachen Dreisatz ausführt und einfachheitshalber mit den Buchwerten aus der Objektliste rechnet:
81,03 Mio. Euro Buchwert : 0,26 Euro Abwertung = 109,09 Mio. Euro Buchwert : X
kommt man auf X = (0,26 * 109,09) / 81,03 = 0,35 Euro Abwertung.
Dafür haette man dann aber auch wieder 1,90 Euro auf der "sicheren" Seite.
Dass man bei diesen Börsenkursen (ohne Betrachtung der Steuern auf Anlegerebene) noch einen Verlust machen kann, halte ich für fast unmöglich. Ein sehr viel klareres Bild werden wir bekommen, wenn die Italienimmobilien weg sind. Nur dann wird der Börsenkurs auch meiner Meinung nach die Unterbewertung schnell abbauen, so dass man sich dann beim Einstieg sputen müsste.
@pit1: Stimmt. Die Zahlen kann ich auch nicht nachvollziehen. ...eine Verwechslung liegt auch beim Datum auf der Meldung vor, die die Auswirkungen auf den Anteilpreis am 02.11.2013 beschreibt... Aber das nur am Rande ;-)
Zu Italien gibt es wieder einmal eine Nachricht:
http://www.milanofinanza.it/news/dettaglio_news.asp?id=20131…
Es wird kolportiert dass sich Blackstone in Exclusiv-Verhandlungen über ein Portfolio in Höhe von ca. 200 M€ befindet. Das hört sich allerdings nicht nach einem baldigen Abschluss an.
http://www.milanofinanza.it/news/dettaglio_news.asp?id=20131…
Es wird kolportiert dass sich Blackstone in Exclusiv-Verhandlungen über ein Portfolio in Höhe von ca. 200 M€ befindet. Das hört sich allerdings nicht nach einem baldigen Abschluss an.
Wahrscheinlich wurde das gesamte Objekt für 74,70
Mio. Euro verkauft. Der Anteil des Axa Immo betrug 94,9% bzw. 70,6 Mio Euro. Der letzte Buchwert lag bei 81 Mio (gerechnet auf die 94,9%), macht rd. 12,8% Verlust zum letzten Wertansatz auf die Beteiligung des Axa Immoselect.
Neues Factsheet per Ende Oktober ist übrigens auch draussen:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…
Liquidität 539.554.067 EUR bei einem Fondsvolumen von 1.791.436.372.
Plus der Düsseldorf Verkauf=> 609 Mio EUR bzw. 34% vom Fondsvermögen!
Mio. Euro verkauft. Der Anteil des Axa Immo betrug 94,9% bzw. 70,6 Mio Euro. Der letzte Buchwert lag bei 81 Mio (gerechnet auf die 94,9%), macht rd. 12,8% Verlust zum letzten Wertansatz auf die Beteiligung des Axa Immoselect.
Neues Factsheet per Ende Oktober ist übrigens auch draussen:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…
Liquidität 539.554.067 EUR bei einem Fondsvolumen von 1.791.436.372.
Plus der Düsseldorf Verkauf=> 609 Mio EUR bzw. 34% vom Fondsvermögen!
...und 34% sind 12,67 EUR bei einem Börsenpreis von 21,5!?
Zitat von ShortSqueeze: Wahrscheinlich wurde das gesamte Objekt für 74,70
Mio. Euro verkauft. Der Anteil des Axa Immo betrug 94,9% bzw. 70,6 Mio Euro. Der letzte Buchwert lag bei 81 Mio (gerechnet auf die 94,9%), macht rd. 12,8% Verlust zum letzten Wertansatz auf die Beteiligung des Axa Immoselect.
Neues Factsheet per Ende Oktober ist übrigens auch draussen:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/factsheet-axa-b2b-299…
Liquidität 539.554.067 EUR bei einem Fondsvolumen von 1.791.436.372.
Plus der Düsseldorf Verkauf=> 609 Mio EUR bzw. 34% vom Fondsvermögen!
Schon schöner fetter Verlust insgesamt des Axa. Tolle Leistung bislang.Summiert sich wohl auf > 40% Gesamtverlust.Bin gespannt welcher OIF i.A. am Schluß der Abwicklung das "beste" Ergebnis erzielt.
Super, die Zitatefunktion funktioniert ja fantastisch.
Ich wollte wegen der doch etwas undurchsichtigen Informationen zu dem Feldmühle-Deal da mal anrufen bzw. schreiben.
Hat jemand eine Mailadresse bzw. Telefonnummer.
Danke
Ich wollte wegen der doch etwas undurchsichtigen Informationen zu dem Feldmühle-Deal da mal anrufen bzw. schreiben.
Hat jemand eine Mailadresse bzw. Telefonnummer.
Danke
Zitat von chiro: Schon schöner fetter Verlust insgesamt des Axa. Tolle Leistung bislang.Summiert sich wohl auf > 40% Gesamtverlust.Bin gespannt welcher OIF i.A. am Schluß der Abwicklung das "beste" Ergebnis erzielt.
Ja wir haben es langsam verstanden, dass das Abwicklungsergebnis bezüglich des NAV vor Schliessung sehr schlecht ist.
Wurde ja schon tausendmal erzählt, aufgewärmt, zitiert und wieder erzählt.
Dazu fällt mir ein, dass es genug Gelegenheit gab mit erheblich geringerem Verlust rauszukommen.Das wars zum Thema und jetzt bitte bitte hier keine Diskussion darüber.
Bezüglich der aktuellen Thematik (aktueller Kauf an der Börse, Steuern) hilft das nämlich exakt Null.
Danke
Ich komme aus der Traderecke. Seit 1998 trade ich von zu Hause aus fulltime für meinen Lebensunterhalt. Eines, was ich dabei gelernt habe, ist, dem Börsenkurs Respekt entgegenzubringen. Oft ist es so, dass die (schlechten) Nachrichten den vorher scheinbar unbegreiflich niedrigen Börsenkurs folgen.
Und hier kommt mein Zwiespalt. Wie ich es auch drehe und wende, meine ganzen Analysen (die natürlich falsch sein können) sagen mir, dass der Börsenkurs des Axa Immoselect deutlich zu niedrig ist. Der Kurs sagt, 21,30 Geld zu 21,90 Brief. Deshalb noch mal meine kritische Frage an alle Investierten.
Gibt es irgendetwas, was wir hier übersehen haben könnten? Jenseits von krimineller Energie natürlich (mir auch schon passiert, 2002 mit Adori, wo Vorstand und AR die Kasse plünderten).
Denn verrückterweise, wenn der Kurs jetzt bei 23 Euro stünde, würde ich nochmals nachkaufen. Jetzt bei 21,50 ca. traue ich mich nicht, frage mich, ob der Verkaeufer einfach mehr weiss als ich und aergere mich über meine Feigheit.
Und hier kommt mein Zwiespalt. Wie ich es auch drehe und wende, meine ganzen Analysen (die natürlich falsch sein können) sagen mir, dass der Börsenkurs des Axa Immoselect deutlich zu niedrig ist. Der Kurs sagt, 21,30 Geld zu 21,90 Brief. Deshalb noch mal meine kritische Frage an alle Investierten.
Gibt es irgendetwas, was wir hier übersehen haben könnten? Jenseits von krimineller Energie natürlich (mir auch schon passiert, 2002 mit Adori, wo Vorstand und AR die Kasse plünderten).
Denn verrückterweise, wenn der Kurs jetzt bei 23 Euro stünde, würde ich nochmals nachkaufen. Jetzt bei 21,50 ca. traue ich mich nicht, frage mich, ob der Verkaeufer einfach mehr weiss als ich und aergere mich über meine Feigheit.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.970.960 von kampfhundstreichler am 03.12.13 17:33:08Die Antwort könnte in der leidigen Steuerthematik zu suchen sein. Ich habe ja schon vorgerechnet, dass ein Einstieg zu 21,50 und das von fungo angestrebte Endergebnis von 30,00 dank der Steuerproblematik nicht etwa einen satten Gewinn, sondern nur eine mäßige Rendite darstellen könnte ...
Zitat von Herbert H: Die Antwort könnte in der leidigen Steuerthematik zu suchen sein. Ich habe ja schon vorgerechnet, dass ein Einstieg zu 21,50 und das von fungo angestrebte Endergebnis von 30,00 dank der Steuerproblematik nicht etwa einen satten Gewinn, sondern nur eine mäßige Rendite darstellen könnte ...
Ja das kann sein. Da ich im Ausland lebe habe ich mich mit der Problematik naturgemaess nicht befasst.
Antwort auf Beitrag Nr.: 45.970.960 von kampfhundstreichler am 03.12.13 17:33:08Denn verrückterweise, wenn der Kurs jetzt bei 23 Euro stünde, würde ich nochmals nachkaufen. Jetzt bei 21,50 ca. traue ich mich nicht, frage mich, ob der Verkaeufer einfach mehr weiss als ich und aergere mich über meine Feigheit.
ich sehe bei den AXA Börsenpreisen gar keinen richtigen Markt, da die Umsätze doch relativ gering sind. Die Hälfte der Verkäufer dürften immer noch Private sein, die einfach raus müssen. Und dieses Angbot tritt auf wenig Nachfrage. So erkläre ich mir auch die scheinbar günstigen Kurse. Eben Marktversagen durch wenig Nachfrage und ein Angbot, dass den Preis schnell mal nach unten drücken kann.
ich sehe bei den AXA Börsenpreisen gar keinen richtigen Markt, da die Umsätze doch relativ gering sind. Die Hälfte der Verkäufer dürften immer noch Private sein, die einfach raus müssen. Und dieses Angbot tritt auf wenig Nachfrage. So erkläre ich mir auch die scheinbar günstigen Kurse. Eben Marktversagen durch wenig Nachfrage und ein Angbot, dass den Preis schnell mal nach unten drücken kann.
Ich habe meine Analysen zum Axa upgedated:
Ich gehe davon aus, dass die bestehenden Immobilien (Direkt- und in den Beteiligungen) zu insgesamt 1014 Mio. Euro verkauft werden können. Davon gehen noch 143 Mio. Euro Kredite weg, so das aus den Immobilien insgesamt 871 Mio. Euro erzielt werden sollten oder 18,10 Euro pro Anteil.
Dies ist m.E. konservativ gerechnet. So hatte ich für die Feldmühlebeteiligung nur einen Erlös von 60 Mio. Euro angenommen. Die Mietrendite hatte ich mit 8% angenommen, tatsächlich waren es dann 6,7. Für deutsche Immobilien rechne ich mit 8% Mietrendite, für italienische und spanische mit 10% und bei erhöhtem Leerstand erhöhe ich die Rendite nochmal um ca. 3%. Alle Verkäufe der letzten Monate (im AXA aber auch in anderen Fonds) hatten erheblich geringere Renditen. Die Zalhen hierzu finden sich in Beitrag 530 (leider schlecht formatiert)
Die Liquidität beträgt 615 Mio. Euro oder 12,78 Euro pro Anteil.
Sonstige Vermögensgegenstände (Darlehen an Beteiligungen in Höhe von 101 Mio. Euro, Forderungen, Erträge aus Zinsen ...) belaufen sich auf 185,5 Mio. Euro (Factsheet). Demgegenüber stehen Verbindlichkeiten und Rückstellungen in Höhe von insgesamt 78 Mio. Euro. Die Darlehen an Beteiligungen sind schon im Erlös aus Immobilien berücksichtigt, die anderen Positionen heben sich fast auf, insofern lasse ich den Posten einfach weg.
Man beachte bezüglich der Immobilienbeteiligungen (Fact-Sheet October):
Immobilien in Beteiligungen (Anteilig nach Quote):795 Mio. Euro
Kredite: 143 Mio. Euro
Gesellschafterdarlehen: 101 Mio. Euro (letzter Jahresbericht)
Wert der Beteiligungen: 604 Mio. Euro
Aber: 795 - 143 - 101 = 551
D.h. die Beteiligungen sind laut Fact-sheet 53 Mio. Euro mehr Wert als Verkehrswert der Immobilien - Kredite und Gesellschafterdarlehen.
D.H. es muss in den Beteiligungen noch einen zusätzlichen Posten geben (Liquidität, die nicht ausgeschüttet wurde, Forderungen ???).
Ich habe keine Ahnung, was das für ein Posten ist, insofern berücksichtige ich die 53 Mio. Euro oder 1,05 Euro pro Anteil nicht.
Mieterträge berücksichtige ich ebenfalls nicht.
Allein mit Liquidität und dem Erlös aus den Immobilien komme ich auf knapp 31 Euro.
Noch ein Sicherheitsabschlag von knapp 5% und ich bin bei 30 Euro pro Anteil.
Eine konservative Schätzung, kein Worst-Case-Szenario, aber ganz sicher auch keine Best-Case.
Ich gehe davon aus, dass die bestehenden Immobilien (Direkt- und in den Beteiligungen) zu insgesamt 1014 Mio. Euro verkauft werden können. Davon gehen noch 143 Mio. Euro Kredite weg, so das aus den Immobilien insgesamt 871 Mio. Euro erzielt werden sollten oder 18,10 Euro pro Anteil.
Dies ist m.E. konservativ gerechnet. So hatte ich für die Feldmühlebeteiligung nur einen Erlös von 60 Mio. Euro angenommen. Die Mietrendite hatte ich mit 8% angenommen, tatsächlich waren es dann 6,7. Für deutsche Immobilien rechne ich mit 8% Mietrendite, für italienische und spanische mit 10% und bei erhöhtem Leerstand erhöhe ich die Rendite nochmal um ca. 3%. Alle Verkäufe der letzten Monate (im AXA aber auch in anderen Fonds) hatten erheblich geringere Renditen. Die Zalhen hierzu finden sich in Beitrag 530 (leider schlecht formatiert)
Die Liquidität beträgt 615 Mio. Euro oder 12,78 Euro pro Anteil.
Sonstige Vermögensgegenstände (Darlehen an Beteiligungen in Höhe von 101 Mio. Euro, Forderungen, Erträge aus Zinsen ...) belaufen sich auf 185,5 Mio. Euro (Factsheet). Demgegenüber stehen Verbindlichkeiten und Rückstellungen in Höhe von insgesamt 78 Mio. Euro. Die Darlehen an Beteiligungen sind schon im Erlös aus Immobilien berücksichtigt, die anderen Positionen heben sich fast auf, insofern lasse ich den Posten einfach weg.
Man beachte bezüglich der Immobilienbeteiligungen (Fact-Sheet October):
Immobilien in Beteiligungen (Anteilig nach Quote):795 Mio. Euro
Kredite: 143 Mio. Euro
Gesellschafterdarlehen: 101 Mio. Euro (letzter Jahresbericht)
Wert der Beteiligungen: 604 Mio. Euro
Aber: 795 - 143 - 101 = 551
D.h. die Beteiligungen sind laut Fact-sheet 53 Mio. Euro mehr Wert als Verkehrswert der Immobilien - Kredite und Gesellschafterdarlehen.
D.H. es muss in den Beteiligungen noch einen zusätzlichen Posten geben (Liquidität, die nicht ausgeschüttet wurde, Forderungen ???).
Ich habe keine Ahnung, was das für ein Posten ist, insofern berücksichtige ich die 53 Mio. Euro oder 1,05 Euro pro Anteil nicht.
Mieterträge berücksichtige ich ebenfalls nicht.
Allein mit Liquidität und dem Erlös aus den Immobilien komme ich auf knapp 31 Euro.
Noch ein Sicherheitsabschlag von knapp 5% und ich bin bei 30 Euro pro Anteil.
Eine konservative Schätzung, kein Worst-Case-Szenario, aber ganz sicher auch keine Best-Case.
Zu der Renditeberechnung:
NAchdem der Fonds über 615 Mio. Euro Liquidtät hat erwarte ich eine Ausschüttung von 6 euro im Dezember.
Ich gehe davon aus, dass der Fonds einen Großteil seiner Immobilien bis Ende 2014 verkauft,so dass noch 100 Mio. Euro an Immobilien erst in 2015 verkauft werden.
Es werden dann noch 7 Euro einbehalten, die erst Ende 2020 ausbezahlt werden.
Somit ergeben sich folgende Cash-Flows:
04.12.2013: -21,50
30.12.2013: 6,00
31.12.2014: 15,00
31.12.2015: 2,00
31.12.2020: 7,00
In Excle eingegeben ergibt sich hieraus eine Rendite von über 20% vor Steuern.
Auch wieder eher konservativ geschätzt
NAchdem der Fonds über 615 Mio. Euro Liquidtät hat erwarte ich eine Ausschüttung von 6 euro im Dezember.
Ich gehe davon aus, dass der Fonds einen Großteil seiner Immobilien bis Ende 2014 verkauft,so dass noch 100 Mio. Euro an Immobilien erst in 2015 verkauft werden.
Es werden dann noch 7 Euro einbehalten, die erst Ende 2020 ausbezahlt werden.
Somit ergeben sich folgende Cash-Flows:
04.12.2013: -21,50
30.12.2013: 6,00
31.12.2014: 15,00
31.12.2015: 2,00
31.12.2020: 7,00
In Excle eingegeben ergibt sich hieraus eine Rendite von über 20% vor Steuern.
Auch wieder eher konservativ geschätzt
Zur Steuerproblematik:
Negativer Immobiliengewinn ergibt sich nur auf Verluste aus Immobilien, nicht aber aus Verluste aus Immobilienbeteiligungen und die machen mittlerweile den Löwenanteil des AXA aus.
Ausländische Immobilien umfassen nur noch ca. 400 Mio. Euro.
In meiner Schätzung treten hier nochmals Verluste von 70 Mio. euro oder 1,5 Euro pro Anteil. Mit 25% Steuersatz komme ich auf 0,375 Euro Belastung. Dazu kommen dann noch 2 Euro Steuern auf die Gewinne. M.E. müssen sie, wenn man nicht davor an der Börse verkauft, erst 2020 bezahlt werden. Somit komme ich auf eine Rendite nach Steuern von 19%.
Nicht schlecht.
Alles natürlich ohne Gewähr und soll auch keine empfehlung sein...
Und ich bitte darum meine Berechnungen entsprechend kritisch zu prüfen, da ich diese zwar nach besten Wissen und Gewissen, aber nach einem langen Tag beim Feierabendbierchen durchgeführt habe.
Negativer Immobiliengewinn ergibt sich nur auf Verluste aus Immobilien, nicht aber aus Verluste aus Immobilienbeteiligungen und die machen mittlerweile den Löwenanteil des AXA aus.
Ausländische Immobilien umfassen nur noch ca. 400 Mio. Euro.
In meiner Schätzung treten hier nochmals Verluste von 70 Mio. euro oder 1,5 Euro pro Anteil. Mit 25% Steuersatz komme ich auf 0,375 Euro Belastung. Dazu kommen dann noch 2 Euro Steuern auf die Gewinne. M.E. müssen sie, wenn man nicht davor an der Börse verkauft, erst 2020 bezahlt werden. Somit komme ich auf eine Rendite nach Steuern von 19%.
Nicht schlecht.
Alles natürlich ohne Gewähr und soll auch keine empfehlung sein...
Und ich bitte darum meine Berechnungen entsprechend kritisch zu prüfen, da ich diese zwar nach besten Wissen und Gewissen, aber nach einem langen Tag beim Feierabendbierchen durchgeführt habe.
Sollte das Italienportoflio tatsächlich kurzfristig noch verkauft werden erhöht sich die Ausschüttung auf weit über 10 Euro und die Rendite auf knapp 30%.
@fungofortunato: Vielen Dank für die ausführlichen Berechnungen! Kann ich soweit voll unterstützen, nur bei der Steuer mache ich mir schon einige Gedanken.
Stand heute: Ca. 430 M€ in direkt gehaltenen ausländischen Immobilien. Ich erwarte ca. 35% weitere Abwertung = 150 M€, also ca. 3 Euro die zusätzlich zu versteuern wären.
Zusätzlich gehe ich davon aus dass bei der im Dezember stattfindenden Ausschüttung ein wesentlicher Anteil steuerpflichtig sein kann (u.a. aufgrund des Themas "negativer ausländischer Immobiliengewinn" aus der Vergangenheit). Lassen wir uns überraschen.
Wie auch immer, ich halte die steuerliche Behandlung bezüglich negativem Immobiliengewinn nicht für rechtmässig. Es gibt ja hierzu einen separaten thread. Ich werde das jedenfalls wenn es relevant wird in der Steuerklärung klarstellen und mit dem Finanzamt einmal "diskutieren".
Stand heute: Ca. 430 M€ in direkt gehaltenen ausländischen Immobilien. Ich erwarte ca. 35% weitere Abwertung = 150 M€, also ca. 3 Euro die zusätzlich zu versteuern wären.
Zusätzlich gehe ich davon aus dass bei der im Dezember stattfindenden Ausschüttung ein wesentlicher Anteil steuerpflichtig sein kann (u.a. aufgrund des Themas "negativer ausländischer Immobiliengewinn" aus der Vergangenheit). Lassen wir uns überraschen.
Wie auch immer, ich halte die steuerliche Behandlung bezüglich negativem Immobiliengewinn nicht für rechtmässig. Es gibt ja hierzu einen separaten thread. Ich werde das jedenfalls wenn es relevant wird in der Steuerklärung klarstellen und mit dem Finanzamt einmal "diskutieren".
Anbei die von mir geschätzten Verkaufserlöse mit Mietrendite und weiteren Kennzahlen.
8% für Immobilien in Deutschland und Paris, 10% für Immobilein in Italien und Spanien und Osterreich (Abschlag wegen der Größe) und zusätzlicher Abschlag für erhähten Leerstand.
8% für Immobilien in Deutschland und Paris, 10% für Immobilein in Italien und Spanien und Osterreich (Abschlag wegen der Größe) und zusätzlicher Abschlag für erhähten Leerstand.
Name erw VK Miete Rendite Fläche pro qm leer
Brüssel 15.000 1926 12,84% 14361 11,2 100%
Bad Homburg 21.200 1696 8,00% 11785 12,0 0%
Dresden 58.000 4636 7,99% 25916 14,9 0%
Schwabing 24.500 1950 7,96% 11500 14,1 26%
Quai Quest 66.000 6588 9,98% 15481 35,5 0%
Mailand 40.000 3601 9,00% 26365 11,4 6%
Oleggio 14.700 1493 10,16% 41328 3,0 4%
Tortona 36.000 4327 12,02% 103021 3,5 75%
Amersfort 65.000 5793 8,91% 31974 15,1 0%
Obertrum 8.300 832 10,02% 6757 10,3 20%
Salzburg SMC I 3.000 297 9,90% 3866 6,4 0%
Salzburg SMC II 6.500 652 10,03% 4350 12,5 41%
Wals A1 Tradeh 1.500 147 9,80% 1931 6,3 9%
Wals A1 Tradep 2.500 247 9,88% 1599 12,9 0%
Alcala 25.750 2575 10,00% 51496 4,2 9%
Azuqueca 13.750 1373 9,99% 36990 3,1 0%
El Prat 8.000 1026 12,83% 17100 5,0 51%
Getafe 12.500 1587 12,70% 33066 4,0 57%
Madrid 26.300 2629 10,00% 12728 17,2 5%
Brüssel 15.000 1926 12,84% 14361 11,2 100%
Bad Homburg 21.200 1696 8,00% 11785 12,0 0%
Dresden 58.000 4636 7,99% 25916 14,9 0%
Schwabing 24.500 1950 7,96% 11500 14,1 26%
Quai Quest 66.000 6588 9,98% 15481 35,5 0%
Mailand 40.000 3601 9,00% 26365 11,4 6%
Oleggio 14.700 1493 10,16% 41328 3,0 4%
Tortona 36.000 4327 12,02% 103021 3,5 75%
Amersfort 65.000 5793 8,91% 31974 15,1 0%
Obertrum 8.300 832 10,02% 6757 10,3 20%
Salzburg SMC I 3.000 297 9,90% 3866 6,4 0%
Salzburg SMC II 6.500 652 10,03% 4350 12,5 41%
Wals A1 Tradeh 1.500 147 9,80% 1931 6,3 9%
Wals A1 Tradep 2.500 247 9,88% 1599 12,9 0%
Alcala 25.750 2575 10,00% 51496 4,2 9%
Azuqueca 13.750 1373 9,99% 36990 3,1 0%
El Prat 8.000 1026 12,83% 17100 5,0 51%
Getafe 12.500 1587 12,70% 33066 4,0 57%
Madrid 26.300 2629 10,00% 12728 17,2 5%
Super sieht ja wieder ganz toll aus. Ich habe die Tabelle als Bild abgespeichert, kann hier aber keine Bilder hochladen.
Vielleicht kann mir ja jemand behilflich sein. Gerne per BM.
Vielleicht kann mir ja jemand behilflich sein. Gerne per BM.
Zitat von pit1: @fungofortunato: Vielen Dank für die ausführlichen Berechnungen! Kann ich soweit voll unterstützen, nur bei der Steuer mache ich mir schon einige Gedanken.
Stand heute: Ca. 430 M€ in direkt gehaltenen ausländischen Immobilien. Ich erwarte ca. 35% weitere Abwertung = 150 M€, also ca. 3 Euro die zusätzlich zu versteuern wären.
Zusätzlich gehe ich davon aus dass bei der im Dezember stattfindenden Ausschüttung ein wesentlicher Anteil steuerpflichtig sein kann (u.a. aufgrund des Themas "negativer ausländischer Immobiliengewinn" aus der Vergangenheit). Lassen wir uns überraschen.
Wie auch immer, ich halte die steuerliche Behandlung bezüglich negativem Immobiliengewinn nicht für rechtmässig. Es gibt ja hierzu einen separaten thread. Ich werde das jedenfalls wenn es relevant wird in der Steuerklärung klarstellen und mit dem Finanzamt einmal "diskutieren".
Kannst Du bitte einmal den Link zum Thread hier einstellen?
Hier der Link zum Thread "Besteuerung offene Immobilienfonds":
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1184347-31-40/ste…
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1184347-31-40/ste…
Die Ausschüttung Dezember ist jetzt auch raus:
Es ist vorgesehen, am 19. Dezember 2013 eine weitere Auszahlung in Höhe von 4,80 Euro pro Anteil
(hiervon mindestens 4,57 Euro als Kapitalrückzahlung) an die Anleger auszuschütten. Insgesamt gelangen
rund 231 Mio. Euro, entsprechend ca.13% des Netto-Fondsvermögen (per 31.10.2013) zur Auszahlung.
Schon etwas enttäuschend, aber sind wir ja gewohnt von den Multi Managern :-)
Es ist vorgesehen, am 19. Dezember 2013 eine weitere Auszahlung in Höhe von 4,80 Euro pro Anteil
(hiervon mindestens 4,57 Euro als Kapitalrückzahlung) an die Anleger auszuschütten. Insgesamt gelangen
rund 231 Mio. Euro, entsprechend ca.13% des Netto-Fondsvermögen (per 31.10.2013) zur Auszahlung.
Schon etwas enttäuschend, aber sind wir ja gewohnt von den Multi Managern :-)
Monatsbericht November: http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-novembe…
Dort ist eine Ausschüttung von 4,80 € für den 19.12.2013 angekündigt.
Dort ist eine Ausschüttung von 4,80 € für den 19.12.2013 angekündigt.
!
Dieser Beitrag wurde von a.mueller moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users!
Dieser Beitrag wurde von a.mueller moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users
ausgezeichnet, es funktioniert.
Anbei meine Schätzung für die Direktimmobilien.
Nach 17 Versuchen ist mir jetzt gelungen ein BVilds hochzuladen.
Ich bin begeistert.
Danke für die ganzen netten Tipps per Mail
Anbei meine Schätzung für die Direktimmobilien.
Nach 17 Versuchen ist mir jetzt gelungen ein BVilds hochzuladen.
Ich bin begeistert.
Danke für die ganzen netten Tipps per Mail
Und hier die Beteiligungen
Die Ausschüttung ist schon enttäuschend, keine 10€ noch nicht mal 5€. Und die Überraschung wird mit den Steuern kommen. Ne-bin raus. Insgesamt bin ich hier leicht postiv.
Naja, hätte schon ein bisschen mehr sein können als die 4,80 Euro. Wobei man sagen muss, dass jetzt wieder 370 Mio. Euro Liquidität übrig bleiben, genau wie im Juli. Ich hätte schon gedacht, dass dies etwas weniger sein könnte und wir auf 6 Euro kommen, aber übermäßig überrascht sollte man hier nicht sein. Die 10 Euro wären nur bei einem zeitnahen Italienverkauf möglich gewesen. Eine Spekulation wie gesagt.
Zitat von fungofortunato: Naja, hätte schon ein bisschen mehr sein können als die 4,80 Euro. Wobei man sagen muss, dass jetzt wieder 370 Mio. Euro Liquidität übrig bleiben, genau wie im Juli. Ich hätte schon gedacht, dass dies etwas weniger sein könnte und wir auf 6 Euro kommen, aber übermäßig überrascht sollte man hier nicht sein. Die 10 Euro wären nur bei einem zeitnahen Italienverkauf möglich gewesen. Eine Spekulation wie gesagt.
Für mich ist nur entscheidend, dass die Liquiditaet die jetzt übrigbleibt, nicht irgendwie versandet. Solange es "nur" eine Zeitfrage ist, wann ich das Geld auf meinem Konto habe, sehe ich die ganze Geschichte entspannt.
Aergerlich würde es werden, wenn auf einmal mit der Liquditaet Kostenblöcke gedeckt würden, von denen wir zur Zeit nichts ahnen, wie irgendwelche Garantieleistungen etc.
wenn die relativ hohe Liquiditaet, die nicht ausgeschuettet wird, nicht noch in irgendeinem Risiko stehen wuerde, warum wird sie dem Anleger dann nicht zurueck gegeben!?!
Zitat von wallstreetmarc: wenn die relativ hohe Liquiditaet, die nicht ausgeschuettet wird, nicht noch in irgendeinem Risiko stehen wuerde, warum wird sie dem Anleger dann nicht zurueck gegeben!?!
Das ist richtig. Nur faellt mir kein wesentliches Risiko ein. Ich tröste mich jetzt einfach mal mit dem gehaessigen Gedanken, dass man das Fondsvolumen hoch halten möchte, um das eigene Gebührenaufkommen zu optimieren.
so hart sie es sich erkämpft haben, so ungern rücken sie es wieder raus... Manche Fonds schütten trotz hoher Fremdfinanzierung nahezu alles aus (SEB, MS...), andere rechnen für jegliche Belastung immer den ungünstigsten Fall aus und stellen die Summe zurück als ob es noch einen Sinn hat in der Situation sich als besonders vorsichtiger Manager profilieren zu wollen und die Interessen der Anleger, deren Geld nach rd. 3-4 Jahren endlich zurück zu erhalten, weit hinten anstellen und noch weitere Jahre dran hängen (Axa und CS)!
Zitat von ShortSqueeze: so hart sie es sich erkämpft haben, so ungern rücken sie es wieder raus... Manche Fonds schütten trotz hoher Fremdfinanzierung nahezu alles aus (SEB, MS...), andere rechnen für jegliche Belastung immer den ungünstigsten Fall aus und stellen die Summe zurück als ob es noch einen Sinn hat in der Situation sich als besonders vorsichtiger Manager profilieren zu wollen und die Interessen der Anleger, deren Geld nach rd. 3-4 Jahren endlich zurück zu erhalten, weit hinten anstellen und noch weitere Jahre dran hängen (Axa und CS)!
Ich hatte eben ein Gespraech mit einem der AXA-Verantwortlichen. Ich fragte ihn, warum denn nun so wenig ausgeschüttet wurde. Die Antwort war vorhersehbar und laesst sich zusammenfassen:
1. kaufmaennische Vorsicht
2. beim Übertrag auf die Depotbank fallen Kosten an
3. Garantie und Gewaehrleistung
4. Bewirtschaftungskosten
5. blah blah
6. blub blub
7. habe ich vergessen
Anyway, ich fragte ihn dann, ob der Rückhaltebetrag nicht tendenziell weniger werden müsste, worauf er mir antwortete:
"Im Prinzip ja, aber Sie wissen ja, blah blah und blub blub".
Das Einzige, was ich heraushörte, war, dass kurz vor dem Übertrag auf die Depotbank, falls noch Immo's übrigbleiben sollten, es einen grossen Kehraus geben soll und dann alles überschüssige an Liquiditaet ausgeschüttet werden soll, also in ca. 10 Monaten. Je mehr der Immo's bis dahin verkauft würden, desto weniger Kosten würden anfallen, etc.
Obwohl ich hier bei 22 Eurolingen mit sehr nettem Gewinn (prozentual und vor allem absolut, da grosses Volumen für meine Verhaeltnisse) herauskaeme, werde ich nicht verkaufen und es darauf ankommen lassen. Es würde mir fast körperliche Schmerzen bereiten, jetzt zu diesen Kursen zu schmeissen.
Ich werde die bei 22 auch nicht geben aber die Manager sind einfach peinlich, anstatt übertrieben vorsichtig sollten sie nachvollziehbar und angemessen agieren.
Im Juli sagen die uns, wir schütten nicht alles aus, da wir u.a. noch Kredite zu tilgen haben. Jetzt sagen die uns: ja wir haben zwar 360 Mio eur seit der letzten Ausschüttung an Veräußerungserlösen realisiert aber auch 130 Mio EUR Kredite getilgt, daher können wir nur 231 Mio EUR ausschütten!?
Im Juli sagen die uns, wir schütten nicht alles aus, da wir u.a. noch Kredite zu tilgen haben. Jetzt sagen die uns: ja wir haben zwar 360 Mio eur seit der letzten Ausschüttung an Veräußerungserlösen realisiert aber auch 130 Mio EUR Kredite getilgt, daher können wir nur 231 Mio EUR ausschütten!?
Bei allem gerechtfertigten Ärger über das Management (der ja auch den Effekt hat, dass man den Fonds für 22 bzw in den letzten Wochen weit darunter, erwerben kann) muss man doch bei der Beurteilung der Ausschüttung fair bleiben.
Im Juli wurde kommuniziert, dass man bis zur Übergabe 370 Mio. Euro Cash benötigt um alle Verplfichtungen sicher erfüllen zu können. Und genau diese 370 Mio. Euro werden wieder einbehalten. Ich hätte ja auch gedacht, dass es bisschen weniger sein muss, aber übermäßig überrascht sollte man jetzt nicht sein.
Und m.W. wurden seit Juli keine Kredite getilgt.
Ob jetzt 4,8 oder 6 euro ausgeschüttet wurden macht m.E. auch wenig Unterschied für die Performance.
Im Juli wurde kommuniziert, dass man bis zur Übergabe 370 Mio. Euro Cash benötigt um alle Verplfichtungen sicher erfüllen zu können. Und genau diese 370 Mio. Euro werden wieder einbehalten. Ich hätte ja auch gedacht, dass es bisschen weniger sein muss, aber übermäßig überrascht sollte man jetzt nicht sein.
Und m.W. wurden seit Juli keine Kredite getilgt.
Ob jetzt 4,8 oder 6 euro ausgeschüttet wurden macht m.E. auch wenig Unterschied für die Performance.
fungo, du hast Boardmail
Es könnte sein, dass AXA 3 spanische Logistikimmobilien an Blackstone verkauft.
Wenn ich es richtig verstehe, ist Blackstone über Logicor dabei 2 Logistikimmobilien in Madrid und eine in Barcelone für 50 Mio. Euro von AXA zu kaufen.
Der AXA Immoselect besitzt genau 2 solche Immobilien in Madrid (Alcala de Henares und Azuqueca de Henares) und eine in Barcelona (El Prat). Der aktuelle Verkehrswert liegt bei ca. 60 Mio. Euro. Ein Verkauf ca. 15% unter NAV in Spanien wäre sehr gut, auch bezüglich des Themas "negativer Immobiliengewinn".
http://www.elconfidencial.com/empresas/2013-12-05/blackstone…
Wenn ich es richtig verstehe, ist Blackstone über Logicor dabei 2 Logistikimmobilien in Madrid und eine in Barcelone für 50 Mio. Euro von AXA zu kaufen.
Der AXA Immoselect besitzt genau 2 solche Immobilien in Madrid (Alcala de Henares und Azuqueca de Henares) und eine in Barcelona (El Prat). Der aktuelle Verkehrswert liegt bei ca. 60 Mio. Euro. Ein Verkauf ca. 15% unter NAV in Spanien wäre sehr gut, auch bezüglich des Themas "negativer Immobiliengewinn".
http://www.elconfidencial.com/empresas/2013-12-05/blackstone…
das wird sehr wahrscheinlich der Axa Immoselect sein, andere Axa Fonds werden keinen Paketverkauf spanischer Immobilien in dem Marktumfeld angehen...
Ich hab bei 22 nochmal nachgekauft! Unabhängig von dem Ausgang des Verkaufsprozesses in Spanien und Italien, ist der einfach zu billig (auch wenn die Höhe der Ausschüttung etwas enttäuschend ist).
Ich hab bei 22 nochmal nachgekauft! Unabhängig von dem Ausgang des Verkaufsprozesses in Spanien und Italien, ist der einfach zu billig (auch wenn die Höhe der Ausschüttung etwas enttäuschend ist).
Bin auch so verfahren. Schaun mer mal..
gut: es ist wohl schon wieder was verkauft
nicht ganz so gut: letzter Buchwert knappe 75, Verkauf zu um 47 ...
Primonial REIM buys Paris office from AXA
Date: 11 December 2013
Category: Deal Watch
Primonial REIM has bought an office complex in Boulogne Billancourt near Paris from AXA Real Estate for a total of €47 mln.
nicht ganz so gut: letzter Buchwert knappe 75, Verkauf zu um 47 ...
Primonial REIM buys Paris office from AXA
Date: 11 December 2013
Category: Deal Watch
Primonial REIM has bought an office complex in Boulogne Billancourt near Paris from AXA Real Estate for a total of €47 mln.
Zitat von sarah96: gut: es ist wohl schon wieder was verkauft
nicht ganz so gut: letzter Buchwert knappe 75, Verkauf zu um 47 ...
Primonial REIM buys Paris office from AXA
Date: 11 December 2013
Category: Deal Watch
Primonial REIM has bought an office complex in Boulogne Billancourt near Paris from AXA Real Estate for a total of €47 mln.
Wo hast du denn den letzten Buchwert her? In der Objektliste steht der mit 90 Millionen Euro drin.
Zitat von sarah96: gut: es ist wohl schon wieder was verkauft
nicht ganz so gut: letzter Buchwert knappe 75, Verkauf zu um 47 ...
Primonial REIM buys Paris office from AXA
Date: 11 December 2013
Category: Deal Watch
Primonial REIM has bought an office complex in Boulogne Billancourt near Paris from AXA Real Estate for a total of €47 mln.
Ich glaube, hier geht es nicht um diese Immobilie. Im Artikel wird von einer Nutzflaeche von 7.638 qm gesprochen. Ausserdem passt die Adresse nicht ganz. Und es steht, dass die Immobilie für noch ca. neun Jahre vermietet waere, waehrend der Mietvertrag für das Objekt bald auslaeuft.
http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…
Zitat von kampfhundstreichler:Zitat von sarah96: gut: es ist wohl schon wieder was verkauft
nicht ganz so gut: letzter Buchwert knappe 75, Verkauf zu um 47 ...
Primonial REIM buys Paris office from AXA
Date: 11 December 2013
Category: Deal Watch
Primonial REIM has bought an office complex in Boulogne Billancourt near Paris from AXA Real Estate for a total of €47 mln.
Ich glaube, hier geht es nicht um diese Immobilie. Im Artikel wird von einer Nutzflaeche von 7.638 qm gesprochen. Ausserdem passt die Adresse nicht ganz. Und es steht, dass die Immobilie für noch ca. neun Jahre vermietet waere, waehrend der Mietvertrag für das Objekt bald auslaeuft.
http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">
http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…" target="_blank" rel="nofollow ugc noopener">http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…
oops, hier nochmal der Link
http://www.businessimmo.com/contents/38367/primonial-reim-ac…
und hier der Text:
10.12.2013
Alpha-boulogne
L'immeuble Alpha à Boulogne © DR
Localiser cet article sur la carte
Primonial REIM acquiert auprès d’AXA Real Estate un ensemble immobilier de bureaux, l'Alpha, situé au 36-38 quai du point du jour, au sein du pôle tertiaire de la ZAC du même nom, à Boulogne-Billancourt (92). Le montant de l'acquisition, réalisée pour l'un des fonds de Primonial, s'élève à 46,7 M€.
L’ensemble développe une surface utile totale de 7 638 m² et bénéficie de 135 emplacements de parking en sous-sol. Il est entièrement loué à un locataire unique historiquement présent sur la zone, sur la base d’un bail ferme de neuf ans. Construit en 1992, le bâtiment a été entièrement rénové en 2010.
Dans cette transaction, Primonial REIM était conseillé par l’étude Allez&Associés, le cabinet d’avocats CGR Legal, le cabinet Fidal et GR Groupe pour la due diligence technique.
10.12.2013
Alpha-boulogne
L'immeuble Alpha à Boulogne © DR
Localiser cet article sur la carte
Primonial REIM acquiert auprès d’AXA Real Estate un ensemble immobilier de bureaux, l'Alpha, situé au 36-38 quai du point du jour, au sein du pôle tertiaire de la ZAC du même nom, à Boulogne-Billancourt (92). Le montant de l'acquisition, réalisée pour l'un des fonds de Primonial, s'élève à 46,7 M€.
L’ensemble développe une surface utile totale de 7 638 m² et bénéficie de 135 emplacements de parking en sous-sol. Il est entièrement loué à un locataire unique historiquement présent sur la zone, sur la base d’un bail ferme de neuf ans. Construit en 1992, le bâtiment a été entièrement rénové en 2010.
Dans cette transaction, Primonial REIM était conseillé par l’étude Allez&Associés, le cabinet d’avocats CGR Legal, le cabinet Fidal et GR Groupe pour la due diligence technique.
... bedeutet also, dass die Cashquote im AXA Immoselect weiter zunimmt? ... und damit auch in den Dachfonds, die nennenswert im AXA Immoselect investiert sind: Mit einem zweistelligen Prozentanteil ihres Vermögens sind m. W. im AXA Immoselect investiert: db Immoflex, DWS Immoflex, Premium Mgmt, Berenberg, Wallberg Real Asset, Santander. Darüber hinaus ist m. W. der Allianz Flexi Immo mit 7 bis 8 % Anteil beim AXA dabei.
Zitat von Herbert H: ... bedeutet also, dass die Cashquote im AXA Immoselect weiter zunimmt? ... und damit auch in den Dachfonds, die nennenswert im AXA Immoselect investiert sind: Mit einem zweistelligen Prozentanteil ihres Vermögens sind m. W. im AXA Immoselect investiert: db Immoflex, DWS Immoflex, Premium Mgmt, Berenberg, Wallberg Real Asset, Santander. Darüber hinaus ist m. W. der Allianz Flexi Immo mit 7 bis 8 % Anteil beim AXA dabei.
Nö bedeutet es nicht. Dann das war nicht der AXA Immoselect
Dem AXA Immoselect gehört das Objekt "Quai Du Pont Du Jour 40-42", verkauft wurde aber das Nachbarobjekt mit der Adresse 36-38.
Hab mal im Jahresbericht des Immosolutions geschaut, auch da gibt es dieses Objekt nicht:
http://online.stockselection.de/annual/455037.pdf
Vielleicht gehört es zu einem der französischen Immofonds, auf dem Heimatmarkt ist die AXA hier sicher auch ganz gut vertreten.
Also lautet die gute Nachricht: Es ist kein Objekt mit einem derartigen Abschlag verkauft worden.
Und die schlechte: Für den Immoselect wurde leider nix verkauft.
Wenn ich jetzt Parallelen ziehe: Das Objekt 40-42 wurde 1992 gebaut, ebenso wie das jetzt verkaufte. Das jetzt verkaufte wurde zuletzt 2010 saniert, das des Immoselect schon 2002. Dafür hat die 40-42 eine Nutzfläche von 15.481 qm und ist damit etwa doppelt so groß wie das Nachbargebäude. Auf der anderen Seite läuft bei der 40-42 der Mietvertrag in Kürze aus, während der Mietvertrag für die 36-38 noch neun Jahre laufen soll.
Wenn ich als Käufer vor der Wahl stünde, entweder 90 Mio EUR für ein Objekt mit einem auslaufenden Mietvertrag zu investieren oder das halb so große Nachbargrundstück für die Hälfte zu erwerben und dabei noch über Jahre hinweg Mietsicherheit zu haben, wäre meine Entscheidung klar. Und so hat Primonial wohl auch entschieden.
Die gute Nachricht: Sollte es AXA gelingen, eine Mietvertragsverlängerung durchzusetzen, wären die 90 Mio EUR Verkehrswert absolut realistisch, da gerade beim Nachbargrundstück erzielt.
Hab mal im Jahresbericht des Immosolutions geschaut, auch da gibt es dieses Objekt nicht:
http://online.stockselection.de/annual/455037.pdf
Vielleicht gehört es zu einem der französischen Immofonds, auf dem Heimatmarkt ist die AXA hier sicher auch ganz gut vertreten.
Also lautet die gute Nachricht: Es ist kein Objekt mit einem derartigen Abschlag verkauft worden.
Und die schlechte: Für den Immoselect wurde leider nix verkauft.
Wenn ich jetzt Parallelen ziehe: Das Objekt 40-42 wurde 1992 gebaut, ebenso wie das jetzt verkaufte. Das jetzt verkaufte wurde zuletzt 2010 saniert, das des Immoselect schon 2002. Dafür hat die 40-42 eine Nutzfläche von 15.481 qm und ist damit etwa doppelt so groß wie das Nachbargebäude. Auf der anderen Seite läuft bei der 40-42 der Mietvertrag in Kürze aus, während der Mietvertrag für die 36-38 noch neun Jahre laufen soll.
Wenn ich als Käufer vor der Wahl stünde, entweder 90 Mio EUR für ein Objekt mit einem auslaufenden Mietvertrag zu investieren oder das halb so große Nachbargrundstück für die Hälfte zu erwerben und dabei noch über Jahre hinweg Mietsicherheit zu haben, wäre meine Entscheidung klar. Und so hat Primonial wohl auch entschieden.
Die gute Nachricht: Sollte es AXA gelingen, eine Mietvertragsverlängerung durchzusetzen, wären die 90 Mio EUR Verkehrswert absolut realistisch, da gerade beim Nachbargrundstück erzielt.
Zitat von Investor0310: Dem AXA Immoselect gehört das Objekt "Quai Du Pont Du Jour 40-42", verkauft wurde aber das Nachbarobjekt mit der Adresse 36-38.
Hab mal im Jahresbericht des Immosolutions geschaut, auch da gibt es dieses Objekt nicht:
http://online.stockselection.de/annual/455037.pdf
Vielleicht gehört es zu einem der französischen Immofonds, auf dem Heimatmarkt ist die AXA hier sicher auch ganz gut vertreten.
Also lautet die gute Nachricht: Es ist kein Objekt mit einem derartigen Abschlag verkauft worden.
Und die schlechte: Für den Immoselect wurde leider nix verkauft.
Wenn ich jetzt Parallelen ziehe: Das Objekt 40-42 wurde 1992 gebaut, ebenso wie das jetzt verkaufte. Das jetzt verkaufte wurde zuletzt 2010 saniert, das des Immoselect schon 2002. Dafür hat die 40-42 eine Nutzfläche von 15.481 qm und ist damit etwa doppelt so groß wie das Nachbargebäude. Auf der anderen Seite läuft bei der 40-42 der Mietvertrag in Kürze aus, während der Mietvertrag für die 36-38 noch neun Jahre laufen soll.
Wenn ich als Käufer vor der Wahl stünde, entweder 90 Mio EUR für ein Objekt mit einem auslaufenden Mietvertrag zu investieren oder das halb so große Nachbargrundstück für die Hälfte zu erwerben und dabei noch über Jahre hinweg Mietsicherheit zu haben, wäre meine Entscheidung klar. Und so hat Primonial wohl auch entschieden.
Die gute Nachricht: Sollte es AXA gelingen, eine Mietvertragsverlängerung durchzusetzen, wären die 90 Mio EUR Verkehrswert absolut realistisch, da gerade beim Nachbargrundstück erzielt.
Es sieht jedenfalls so aus, als ob der Buchwert von 90 Mio. Eurolingen nicht jenseits des Vorstellbaren ist. Vergleichsimmobilie in Nachbarschaft mit der Haelfte der Grundflaeche wurde für gut die Haelfte verkauft. Jetzt rechnen wir noch mit dem Malus der auslaufenden Mietvertraege, der etwa zehn Jahre früher erfolgten Sanierung, der etwas geringeren Fungibilitaet aufgrund der Grösse und des Zeitdrucks, das auf dem Management lastet, kommt man immer noch auf einen kalkulatorischen Verkaufspreis von vielleicht 75-85 Millionen Euro.
Und wie du schon erwaehntest, sollte man es schaffen, einen Mieter zu praesentieren, dann eher am oberen Rand der Spanne.
Und mit diesen Betraegen könnte ich bei den Börsenabschlaegen sehr, sehr gut leben.
AXA Immoselect weiter im Steigflug. Dann sollte man vielleicht doch einmal auf die gestern von mir genannten Dachfonds schauen - vor allem auf den Berenberg, der fast ein Viertel seines Vermögens im AXA investiert hat ...
...Axa und DEGI Europa jetzt mit identischem Abschlag auf NAV, jeweils ca. 38 %...
nanu
nanu
Zitat von nanunana: ...Axa und DEGI Europa jetzt mit identischem Abschlag auf NAV, jeweils ca. 38 %...
nanu
das sieht nächste woche aber wieder anders aus, der degi europa hatte schon ausgeschüttet und der axa schüttet nächste woche aus. dann sind es wieder 44% abschlag beim axa! Auf aktuellem Börsenkurs müsste der axa auf 24,75 steigen, damit die abschläge identisch sind...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.036.886 von ShortSqueeze am 12.12.13 14:08:32Stimmt,aber nur dann,wenn der Börsenkurs um denselben Betrag fällt wie der NAV - und das sollte auf Dauer nicht der Fall sein.
Denn wenn der Kurs weiterhin den Abschlag in Euro konstant hält,so stehen wir irgendwann bei einem NAV von 14€ und einem Börsenkurs von Null!
Denn wenn der Kurs weiterhin den Abschlag in Euro konstant hält,so stehen wir irgendwann bei einem NAV von 14€ und einem Börsenkurs von Null!
Gute Nachrichten vom Axa Immoselect, wie ich finde. Die Beteiligungsgesellschaft in der der 49%ige Minderheitsanteil an den fünf Polenimmobilien gebündelt waren ist wohl an den 51%igen Mehrheitsgesellschafter CA Immobilien verkauft worden.
http://www.finanzen.ch/Nachrichten/PTA-Adhoc--CA-Immobilien-…
und hier nochmal als copy and paste:
http://www.finanzen.ch/Nachrichten/PTA-Adhoc--CA-Immobilien-…
Über den Kaufpreis steht hier nichts geschrieben, jedoch habe ich bei CA Immobilien angerufen. Alles, was ich jetzt schreibe ist ohne Gewaehr, also damit mir hier niemand mit einem Anwalt droht.
Ich rief dort an und sagte, dass ich Aktionaer bei denen waere. Dass ich als Aktionaer etwas beunruhigt waere, dass hier zuviel gezahlt wurde. Darauf antwortete er mir, dass er zwar den Kaufpreis mir nicht nennen könne, dass der Kauf jedoch deutlich unter dem NAV stattgefunden haette, der bei ihnen, der CA Immobilien, in den Büchern stand.
Er sagte, dass man mit einem Ergebnisbeitrag von ca. 20 Mio Euro rechnen könne.
In der ad hoc steht, dass die Gesamtimmobilien bei der CA Immobilien mit ca. 280 Mio. Euro bewertet wurden. Das macht bei denen für die Haelfte ca. 140 Mio. Euro. 20 Mio. Ergebnisbeitrag macht dann wohl ca. 120 Mio. Euro Gesamtverkaufspreis.
Die fünf Immobilien standen bei der Axa Immoselect mit ca. 147 Mio. Euro in den Büchern lt. Objektliste. Ein Verkauf für 120 Mio. Euro würde also ca. 80% ergeben.
Ich kann bei den Börsenabschlaegen des Axa Immoselect mit 80% sehr gut leben, zumal damit auch alle polnischen Immobilien nun vom Tisch sind.
http://www.finanzen.ch/Nachrichten/PTA-Adhoc--CA-Immobilien-…
und hier nochmal als copy and paste:
http://www.finanzen.ch/Nachrichten/PTA-Adhoc--CA-Immobilien-…
Über den Kaufpreis steht hier nichts geschrieben, jedoch habe ich bei CA Immobilien angerufen. Alles, was ich jetzt schreibe ist ohne Gewaehr, also damit mir hier niemand mit einem Anwalt droht.
Ich rief dort an und sagte, dass ich Aktionaer bei denen waere. Dass ich als Aktionaer etwas beunruhigt waere, dass hier zuviel gezahlt wurde. Darauf antwortete er mir, dass er zwar den Kaufpreis mir nicht nennen könne, dass der Kauf jedoch deutlich unter dem NAV stattgefunden haette, der bei ihnen, der CA Immobilien, in den Büchern stand.
Er sagte, dass man mit einem Ergebnisbeitrag von ca. 20 Mio Euro rechnen könne.
In der ad hoc steht, dass die Gesamtimmobilien bei der CA Immobilien mit ca. 280 Mio. Euro bewertet wurden. Das macht bei denen für die Haelfte ca. 140 Mio. Euro. 20 Mio. Ergebnisbeitrag macht dann wohl ca. 120 Mio. Euro Gesamtverkaufspreis.
Die fünf Immobilien standen bei der Axa Immoselect mit ca. 147 Mio. Euro in den Büchern lt. Objektliste. Ein Verkauf für 120 Mio. Euro würde also ca. 80% ergeben.
Ich kann bei den Börsenabschlaegen des Axa Immoselect mit 80% sehr gut leben, zumal damit auch alle polnischen Immobilien nun vom Tisch sind.
wenn das was ich schrieb so hinhauen sollte, dann haette fungo bei den Polenimmobilien eine Punktlandung mit seiner Schaetzung hingelegt, da er in seiner Tabelle von einem Verkaufspreis von 79% ausging. Wir werden es wohl naechste Woche genau erfahren.
Axa Immoselect vor und nach Ausschüttung und der erfolgten Verkäufe in Düsseldorf und Polen. Die wesentlichen Zahlen: Liqui.quote nach Ausschüttung höher als am 31.10.2013 und der Abschlag auf den Immobilienbestand -76%. Muss eigentlich nicht weiter kommentiert werden...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.057.342 von ShortSqueeze am 16.12.13 14:18:26Beeindruckend, bin ja auch investiert.. Jedoch, bevor die Euphorie zu groß wird: Die in der Aufstellung ausgewiesene Liquidität steht aller Voraussicht nach nicht in Gänze zur Verfügung. So will sich AXA von 370 Mio. vorerst nicht trennen und verweist dabei auf Steuern, Gewährleistungen usw.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.059.300 von rollybolly am 16.12.13 18:11:16Jedoch, bevor die Euphorie zu groß wird:
..sollte man nie vergessen mit welcher Branche wir es zu tun haben:
..sollte man nie vergessen mit welcher Branche wir es zu tun haben:
Jetzt nach dem Polenverkauf, wobei ich die 120 Millionen Eurolinge Verkaufspreis wirklich nur ohne Gewaehr einkalkulieren würde, da sie aus einem Telefongespraech hergeleitet und noch nicht auf der Axa Homepage bestaetigt wurden, sehe ich eigentlich nur noch drei grosse Baustellen, die die Performance noch verhageln, jedoch meiner Meinung nach nicht mehr ruinieren könnten. Ich möchte mal qualitativ das Portfolio aus meiner Sicht umreissen.
1. Die itallienischen Immobilien
Hier wird man gezwungenermassen abwarten müssen, was an den Verkaufsgerüchten dran ist und vor allem, für wieviel man verkaufen kann. Die Schaetzung von fungo halte ich hier für hilfreich.
2. Die spanischen Immobilien
Ich sehe die Sache hier gar nicht soooo dramatisch, da von den ca. 150 Mio. Euro "NAV" fast 100 Mio Euro noch eine gewichtete Mietbindung von ca. 5 Jahren haben. Jenseits dessen sind keine Büroimmobilien dabei, und die Vermietungssituation der hochpreisigen Immobilien ist auch mehr als ertraeglich.
3. Die Hollandimmobilie in Ammersfoort
Die Problemimmobilie schlechthin. Hoher "NAV", niederlaendische Provinz, vermietet an ein Unternehmen (Avero Achmea, einem Finanzdienstleister), der dort wohl seine Hauptverwaltung zu haben scheint, nur noch kurz laufender Mietvertrag. Verlaengern die den Vertrag nicht, dann brennt der Baum hier. Bedenklich erscheint auch, dass man diese Immo nicht beim Paketverkauf trotz sehr grossem Abschlag auf den "NAV" nicht mitunterschieben konnte.
4. die deutschen Immobilien
Bei den Hotels hat man noch lang laufende Mietvertraege, die sehr werthaltige Immobilie in Düsseldorf ist noch über 13 Jahre vollvermietet an die IKB, die Immo in München liegt in Schwabing, unweit des Englischen Gartens. Hier sehe ich keine Probleme mehr.
5. Das Einkaufszentrum in Schweden
der eine Teil vollvermietet, der andere zu knapp 3/4, Mietvertragslaufzeiten noch 6-7 Jahre, so richtig schlimm kann es hier auch nicht mehr kommen.
6. Frankreich
Hier geht es eigentlich nur um die zwei teuren Immobilien in Saint-Denis und in Boulogne-Billancourt. Bei Boulogne-Billancourt wurde das Nachbargebaeude vor kurzem verkauft und hier im Board diskutiert, davon ausgehend ist der Wertansatz hier vielleicht 15 Mio Euro oder so zu hoch, jedoch garantiert nicht mehr abwegig. Saint-Denis ist noch für über 8 Jahre zu 100% vollvermietet.
7. Rest (Österreich et al)
Im Grunde ist es hier herzlich egal, ob mit 100% "NAV" oder mit 70% "NAV" man wird verkaufen können, da die wertmaessigen Anteile gering sind.
1. Die itallienischen Immobilien
Hier wird man gezwungenermassen abwarten müssen, was an den Verkaufsgerüchten dran ist und vor allem, für wieviel man verkaufen kann. Die Schaetzung von fungo halte ich hier für hilfreich.
2. Die spanischen Immobilien
Ich sehe die Sache hier gar nicht soooo dramatisch, da von den ca. 150 Mio. Euro "NAV" fast 100 Mio Euro noch eine gewichtete Mietbindung von ca. 5 Jahren haben. Jenseits dessen sind keine Büroimmobilien dabei, und die Vermietungssituation der hochpreisigen Immobilien ist auch mehr als ertraeglich.
3. Die Hollandimmobilie in Ammersfoort
Die Problemimmobilie schlechthin. Hoher "NAV", niederlaendische Provinz, vermietet an ein Unternehmen (Avero Achmea, einem Finanzdienstleister), der dort wohl seine Hauptverwaltung zu haben scheint, nur noch kurz laufender Mietvertrag. Verlaengern die den Vertrag nicht, dann brennt der Baum hier. Bedenklich erscheint auch, dass man diese Immo nicht beim Paketverkauf trotz sehr grossem Abschlag auf den "NAV" nicht mitunterschieben konnte.
4. die deutschen Immobilien
Bei den Hotels hat man noch lang laufende Mietvertraege, die sehr werthaltige Immobilie in Düsseldorf ist noch über 13 Jahre vollvermietet an die IKB, die Immo in München liegt in Schwabing, unweit des Englischen Gartens. Hier sehe ich keine Probleme mehr.
5. Das Einkaufszentrum in Schweden
der eine Teil vollvermietet, der andere zu knapp 3/4, Mietvertragslaufzeiten noch 6-7 Jahre, so richtig schlimm kann es hier auch nicht mehr kommen.
6. Frankreich
Hier geht es eigentlich nur um die zwei teuren Immobilien in Saint-Denis und in Boulogne-Billancourt. Bei Boulogne-Billancourt wurde das Nachbargebaeude vor kurzem verkauft und hier im Board diskutiert, davon ausgehend ist der Wertansatz hier vielleicht 15 Mio Euro oder so zu hoch, jedoch garantiert nicht mehr abwegig. Saint-Denis ist noch für über 8 Jahre zu 100% vollvermietet.
7. Rest (Österreich et al)
Im Grunde ist es hier herzlich egal, ob mit 100% "NAV" oder mit 70% "NAV" man wird verkaufen können, da die wertmaessigen Anteile gering sind.
Was ist eigentlich aus dieser Meldung geworden?
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Demnach wäre Saint Denis schon lange verkauft und würde in der Rechnung keine Rolle mehr spielen (in der aktuellen Immoliste wird sie allerdings nach wie vor aufgeführt).
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Demnach wäre Saint Denis schon lange verkauft und würde in der Rechnung keine Rolle mehr spielen (in der aktuellen Immoliste wird sie allerdings nach wie vor aufgeführt).
Zitat von aktienfritzle: Was ist eigentlich aus dieser Meldung geworden?
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Demnach wäre Saint Denis schon lange verkauft und würde in der Rechnung keine Rolle mehr spielen (in der aktuellen Immoliste wird sie allerdings nach wie vor aufgeführt).
ooops. Saint-Denis ist ja schon weg. Jetzt erinnere ich mich auch an die Meldung. Dann dürfte man nur vergessen haben, die in der Objektliste als verkauft zu markieren.
@Kampfhundstreichler: Kleine Ergänzung zu
3. Amersfoort: Die Immobilie ist an AGIS vermietet. Die ziehen 2015 aus weil der neue Eigentümer der Gesellschaft (Achmea) alle Mitarbeiter zentral konsolidiert. Damit wohl die schlechteste annehmbare Konstellation in dieser Situation. Hier wird ein hoher Abschlag zu erwarten sein.
6. In Paris gibt es schon noch zwei Immobilien: Boulevard de la Madeleine (super Lage, voll vermietet für 9 Jahre, sollte kein Problem sein)und Boulogne-Billancourt. Dieses Gebäude wird ab Januar leer stehen und soll zunächst zu einem Multi-Tenant-Objekt umgebaut werden. Verkauf wird m.E. vorerst nicht stattfinden.
3. Amersfoort: Die Immobilie ist an AGIS vermietet. Die ziehen 2015 aus weil der neue Eigentümer der Gesellschaft (Achmea) alle Mitarbeiter zentral konsolidiert. Damit wohl die schlechteste annehmbare Konstellation in dieser Situation. Hier wird ein hoher Abschlag zu erwarten sein.
6. In Paris gibt es schon noch zwei Immobilien: Boulevard de la Madeleine (super Lage, voll vermietet für 9 Jahre, sollte kein Problem sein)und Boulogne-Billancourt. Dieses Gebäude wird ab Januar leer stehen und soll zunächst zu einem Multi-Tenant-Objekt umgebaut werden. Verkauf wird m.E. vorerst nicht stattfinden.
Zitat von pit1: @Kampfhundstreichler: Kleine Ergänzung zu
3. Amersfoort: Die Immobilie ist an AGIS vermietet. Die ziehen 2015 aus weil der neue Eigentümer der Gesellschaft (Achmea) alle Mitarbeiter zentral konsolidiert. Damit wohl die schlechteste annehmbare Konstellation in dieser Situation. Hier wird ein hoher Abschlag zu erwarten sein.
6. In Paris gibt es schon noch zwei Immobilien: Boulevard de la Madeleine (super Lage, voll vermietet für 9 Jahre, sollte kein Problem sein)und Boulogne-Billancourt. Dieses Gebäude wird ab Januar leer stehen und soll zunächst zu einem Multi-Tenant-Objekt umgebaut werden. Verkauf wird m.E. vorerst nicht stattfinden.
Danke dir.
In Paris hatte ich die kleinere Immobilie weggelassen, da ich hier eh kein Risiko sah und der Wertansatz sich überschaubar niedrig haelt.
Amersfoort: Das ist mit die mieseste erdenkbare Nachricht. Eine Immo, demnaechst leerstehend in der hollaendischen Pampa und dazu noch mit satten 80 Mio. Euro in den Büchern. Da Gnade uns Gott. Übertrieben formuliert, kann man die auch wertlos ausbuchen.
Wenn ich sehe, für was der P2 Value gestern seine drei hollaendischen verkloppt bekam, die ja wohl noch mittellanglaufende Mietvertraege aufwiesen (13-14%) Mietrendite, wie es der Degi Europa nicht hinbekommt, Maanplein und Rotterdam verkauft zu bekommen, wobei Maanplein zu 75% leersteht, dann dürfte es hier mehr als heftig im Karton scheppern.
Jetzt wird mir auch klar, warum man Amersfoort bei dem Paketverkauf der niederlaendischen Immobilien dem Kaeufer nicht hat unterjubeln können, trotz gewaltiger Preisnachlaesse auf den angeblichen "NAV".
Aergerlich ist natürlich auch, dass Amersfoort eine direkt gehaltene Immobilie ist und nicht in einer Beteiligung schön hoch mit Fremdkapital gehebelt steckt. Dann haette man sie wenigstens nach Ablauf des Mietvertrages der finanzierenden Bank vor die Füsse werfen können und waere zumindest die Schulden losgeworden.
Na ja, es waere auch zu schön gewesen, wenn alles gepasst haette.
!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: ohne nachvollziehbarer Quellenagabe, ggf. überarbeitet neu einstellenZitat von Bensonundhedges: Nehmen wir mal - nach dem Motto: Lieber ungenau richtig als exakt falsch - die Übersicht von ShortSqueeze vom 16.12. als Basis: Dann müssten noch 220 Mio. durch Immobilienverkäufe in die Kasse fließen, danach wäre die KOMPLETTE Börsenbewertung durch Cash abgedeckt (wann der fließt ist mir dann herzlich egal), und die restlichen Immobilien gäbe es als Bonus völlig gratis obendrauf.
Frage: Wie realistisch ist es, daß demnächst 220 Mio. reinkommen?
Antwort: Ziemlich realistisch. Und zwar durch den Paket-Verkauf der Italien-Immobilien. Die stehen mit 350 Mio. zu Buche, dafür 220 Mio. + zu erwarten ist also eine eher sehr übervorsichtige Annahme.
" ... the fund is also close to selling it's six-property strong portfolio in Italy ..." schreibt PropertyEU, und die hatten auch schon beim DEGI Europa den Verkauf der Italien-Immobilien bereits Wochen/Monate vor der offiziellen Bestätigung in allen Einzelheiten kolportiert und Recht behalten; wenn die also hier beim AXA Immoselect eine solche Nachricht verbreiten, dürfte das ebenfalls Hand und Fuß haben.
Siehe folgendes Zitat (befaßt sich erst mal mit dem Polen-Verkauf, der damit eine weitere Bestätigung erhält, sowie mit früheren Verkäufen - für Italien muß man bis zum Ende lesen ...):
AXA Immoselect continues to sell assets at discount
Date: 13 December 2013
Category: Deal Watch
AXA Real Estate’s Immoselect open-ended fund in liquidation continues to shed assets at a discount. The latest example involved the sale of its 49% share in the P1 portfolio in Warsaw to joint venture partner CA Immo.
The total market value of the portfolio was €280 mln, according to the last appraisal carried out on in September 2013.
However, Vienna-listed CA Immo said the fund's interest was acquired below the current net asset value (NAV) of the portfolio. Financial details were not disclosed. Closing for the transaction is expected in 2013.
The portfolio comprises the Sienna Center, Saski Crescent, Saski Point, Bitwy Warszawskiej and Warsaw Towers office properties, which offer a combined usable space of around 125,000 m2. Four of the buildings are located in Warsaw’s Central Business District (CBD).
'Alongside the selective repayment of liabilities, the acquisition of 49% of these core properties in Warsaw, one of our most important strategic markets, is a big first step in the effective utilisation of significant capital inflows from recent sales transactions,' said CA Immo's CEO Bruno Ettenauer.
'The investment will consolidate our presence in prime areas of Warsaw while significantly raising our cash flow from investment properties over the long term. This transaction also enables us to acquire attractive core properties below present market values, which will have a suitably positive impact on the NAV of CA Immo,' Ettenauer added.
The deal would be the latest completed by AXA Immoselect below market value. Last month, the fund divested the Perspective Defénse office scheme to the north of Paris for a bargain price. The sales price of €126.5 mln represented a 21% discount to the asset’s appraised market value per end-April 2013, and a discount of nearly 30% to the asset's value only a year before. AXA Immoselect had bought the asset in May 2008 from a joint venture of developer Altarea Cogedim and AXA for €170 mln.
AXA announced in late 2011 that it planned to liquidate its frozen €2.5 bn Immoselect fund. Earlier this year, the fund sold a portfolio of Dutch secondary properties for €140 mln, a 40% discount to the most recent independent valuation.
Also in the autumn, AXA Immoselect sold the Grafenberger Höfe building in Dusseldorf for €30.5 mln, representing a 21% discount to the asset’s most recent market value. The property was valued at €42.5 mln at end April 2012.
PropertyEU understands the fund is also close to selling its six-property strong portfolio in Italy, encompassing over 250,000 m2 of commercial space. The fund manager has hired Cushman & Wakefield to divest the €350 mln worth of assets which include two shopping centres and two large major logistics properties.
The portfolio includes two shopping centres, the 39,000 m2 Brebemi at Strada statale 11 in Bergamo valued at €108 mln and the 16,000 m2 La scaglia in Civitavecchia worth some €24 mln.
Other assets are the 103,000 m2 Tortona Logistic Centrum valued at €49 and a 41,000 m2 industrial asset at Via Canapi in Oleggio valued at €15 mln, as well as the 26,000 m2 Nhow hotel at Via Tortona 35 in Milan, which is operated by Hauptmie with a contract running through 2021, and was last valued at €47 mln; and a 32,700 m2 office building at viale Parco dei Medici in Rome, last valued at €91 mln.
Zu Deiner Berechnung:
Angenommer Cash nach Ausschüttung 500 Mio. + 220 Mio. = 720 Mio. entspricht ca. 15 Euro pro Anteil. Wenn der Börsenpreis da ankommt bin ich dabei
Die Angaben für Italien sind teilweise falsch (BV Brebemi ist nicht 108 Mio. sondern 80 Mio., Tortona nicht 49 sondern 42 ...). Insgesamt denke ich dass 220 Mio. Gesamterlös nicht besonders pessimistich sind.
Angenommer Cash nach Ausschüttung 500 Mio. + 220 Mio. = 720 Mio. entspricht ca. 15 Euro pro Anteil. Wenn der Börsenpreis da ankommt bin ich dabei
Die Angaben für Italien sind teilweise falsch (BV Brebemi ist nicht 108 Mio. sondern 80 Mio., Tortona nicht 49 sondern 42 ...). Insgesamt denke ich dass 220 Mio. Gesamterlös nicht besonders pessimistich sind.
Zitat von pit1: Zu Deiner Berechnung:
Angenommer Cash nach Ausschüttung 500 Mio. + 220 Mio. = 720 Mio. entspricht ca. 15 Euro pro Anteil. Wenn der Börsenpreis da ankommt bin ich dabei
Wenn du auf so eine Kalkulation wartest, solltest du dir den Morgan Stanley p2 value ansehen. Der notiert mit rd 40 mio Abschlag und besteht noch aus 2 immos. Eine für 20 mio in Wien und eine über eine ZweckGesellschaft über 100 mit, die mit 00 mit fremd finanziert ist also praktisch keinen Ansatz im nav findet. Interessant finde ich den zwar auch aber beim AXA sind die Chancen einfach noch besser.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.068.752 von ShortSqueeze am 17.12.13 23:03:24...100 mio fremdfinanziert sollte es heissen
Wenn ich das nicht grundfalsch sehe, war die Berechnung von ShortSqueeze per 19.12. schon ex Ausschüttung, d.h. auf Basis eines bereinigten Kurses von aus heutiger Sicht round about 18,50 zu sehen. Da ist Dein "Wunschkurs" von 15 ja nicht mehr wirklich weit drunter
Zitat von Bensonundhedges: Wenn ich das nicht grundfalsch sehe, war die Berechnung von ShortSqueeze per 19.12. schon ex Ausschüttung, d.h. auf Basis eines bereinigten Kurses von aus heutiger Sicht round about 18,50 zu sehen. Da ist Dein "Wunschkurs" von 15 ja nicht mehr wirklich weit drunter
Jaaa, so schlappe 20%
@ShortSqueeze: War ironisch gemeint - die Berechnung dass wir mit 220 M€ weiterem Verkaufserlös unseren Einsatz "raus hätten" stimmte nicht ganz. Man kommt dann nur auf 15 € (nach Ausschüttung), und eben nicht auf den derzeitigen Einsatz (23,5 - 4,8 = 18,7).
Zitat von pit1:Zitat von Bensonundhedges: Wenn ich das nicht grundfalsch sehe, war die Berechnung von ShortSqueeze per 19.12. schon ex Ausschüttung, d.h. auf Basis eines bereinigten Kurses von aus heutiger Sicht round about 18,50 zu sehen. Da ist Dein "Wunschkurs" von 15 ja nicht mehr wirklich weit drunter
Jaaa, so schlappe 20%
@ShortSqueeze: War ironisch gemeint - die Berechnung dass wir mit 220 M€ weiterem Verkaufserlös unseren Einsatz "raus hätten" stimmte nicht ganz. Man kommt dann nur auf 15 € (nach Ausschüttung), und eben nicht auf den derzeitigen Einsatz (23,5 - 4,8 = 18,7).
... und immer wieder wird hier so gerechnet, als ob Herr Schäuble hier gar nicht beteiligt wäre. Die Besteuerung der negativen Immobiliengewinne ist aber momentan Praxis in Deutschland und die knabbert einen bedeutenden Teil Eurer kalkulierten Gewinne weg!
http://www.propertyeu.info/index-newsletter/axa-immoselect-edges-closer-to-selling-eur-350m-italian-portfolio/
AXA Immoselect edges closer to selling €350m Italian portfolio
Date: 18 December 2013
Category: Deal Watch
AXA Real Estate’s Immoselect open-ended fund in liquidation is close to selling its six properties in Italy, encompassing 250,000 m2 of commercial space.
AXA Immoselect edges closer to selling €350m Italian portfolio
Date: 18 December 2013
Category: Deal Watch
AXA Real Estate’s Immoselect open-ended fund in liquidation is close to selling its six properties in Italy, encompassing 250,000 m2 of commercial space.
Gerade wurden 3 Ad-hoc-Mitteilungen von AXA veröffentlicht.
a) Verkauf von 3 spanischen Logistikimmos
- per heute/morgen
- Der Anteilspreis reduziert sich dann um ca. 0,28 EUR/Anteil
- insgesamt 47 Mio. Verkaufserlös eingenommen
d.h. Abschlag von rund 21 % vom letzten Wert
b) Verkauf von 5 Immos in Polen
- per 02.01.2014
- Der Anteilspreis reduziert sich dann um ca. 0,64 EUR/Anteil
c) Hinweise zur Kapitalrückzahlung am 19.12.2013
= wie bereits bekannt 4,80 EUR/Anteil
-> nach Ausschüttung verbleiben 386 Mio. Liquidität im Fonds
a) Verkauf von 3 spanischen Logistikimmos
- per heute/morgen
- Der Anteilspreis reduziert sich dann um ca. 0,28 EUR/Anteil
- insgesamt 47 Mio. Verkaufserlös eingenommen
d.h. Abschlag von rund 21 % vom letzten Wert
b) Verkauf von 5 Immos in Polen
- per 02.01.2014
- Der Anteilspreis reduziert sich dann um ca. 0,64 EUR/Anteil
c) Hinweise zur Kapitalrückzahlung am 19.12.2013
= wie bereits bekannt 4,80 EUR/Anteil
-> nach Ausschüttung verbleiben 386 Mio. Liquidität im Fonds
Schauen wir nun, wie sich diese Nachrichten auf unseren morgigen Kurs auswirken werden.
Vielen wurde im Kurs meines Erachtens schon in den letzten Tagen und Wochen vorweg genommen (der Kurs kommt von 18,50 auf jetzt 23,40 EUR.
Jeder Kurs morgen (nach Abschlag) unter 18,85 EUR wäre eine Enttäuschung.
Vielen wurde im Kurs meines Erachtens schon in den letzten Tagen und Wochen vorweg genommen (der Kurs kommt von 18,50 auf jetzt 23,40 EUR.
Jeder Kurs morgen (nach Abschlag) unter 18,85 EUR wäre eine Enttäuschung.
ohne Gewähr:
Wenn ich es richtig für Spanien übersetze, sind es die folgenden 3 Immobilien aus der Objektliste, die verkauft wurden (in der Ad-hoc-Mitteilung wurden sie anders benannt):
- Albacete, Centro Comercial, letzter Wert = 38,87 Mio.
- Madrid, Rotonda de Rene Descartes, letzter Wert = 32,75 Mio.
- Barcelona, Avenida de las Garrigas, letzter Wert = 12,42 Mio.
... ich hoffe, keinen Fehler gemacht zu haben
Wenn ich es richtig für Spanien übersetze, sind es die folgenden 3 Immobilien aus der Objektliste, die verkauft wurden (in der Ad-hoc-Mitteilung wurden sie anders benannt):
- Albacete, Centro Comercial, letzter Wert = 38,87 Mio.
- Madrid, Rotonda de Rene Descartes, letzter Wert = 32,75 Mio.
- Barcelona, Avenida de las Garrigas, letzter Wert = 12,42 Mio.
... ich hoffe, keinen Fehler gemacht zu haben
KORREKTUR
weiterhin ohne Gewähr:
Wenn ich es richtig für Spanien übersetze, sind es die folgenden 3 Immobilien aus der Objektliste, die verkauft wurden (in der Ad-hoc-Mitteilung wurden sie anders benannt):
- Madrid, Avenida del Acero, letzter Wert = 14,53 Mio.
- Madrid, Rotonda de Rene Descartes, letzter Wert = 32,75 Mio.
- Barcelona, Avenida de las Garrigas, letzter Wert = 12,42 Mio.
... ich hoffe, keinen weiteren Fehler gemacht zu haben
weiterhin ohne Gewähr:
Wenn ich es richtig für Spanien übersetze, sind es die folgenden 3 Immobilien aus der Objektliste, die verkauft wurden (in der Ad-hoc-Mitteilung wurden sie anders benannt):
- Madrid, Avenida del Acero, letzter Wert = 14,53 Mio.
- Madrid, Rotonda de Rene Descartes, letzter Wert = 32,75 Mio.
- Barcelona, Avenida de las Garrigas, letzter Wert = 12,42 Mio.
... ich hoffe, keinen weiteren Fehler gemacht zu haben
Wie hat sich denn beim AXA Immoselect der negative Immobiliengewinn entwickelt bzw. wo findet man diese Angaben?
Der Verkauf von drei spanischen Logistik-Immos zum jetzigen Zeitpunkt ist eine sehr gute Nachricht. Was aus meiner Sicht negativ zu bewerten ist, dass der erwartete Verkauf des Italien-Portfolios sich seit längerem zieht.
Alles in allem zwar keine sehr guten aber doch hinreichend gute Nachrichten. Entscheidend sind und bleiben die Italien-Immobilien. Wenn man dort mit halbwegs blauem Auge herauskommt (>70% NAV) ist der Drops beim Axa Immoselect gelutscht.
Alles andere dürfte, wie schon von mir weiter oben skizziert, halbwegs geordnet und zeitnah abzuverkaufen sein.
Bis auf Amersfoort, die "Schrottimmobilie" natürlich. Bei der sehe ich wirklich schwarz und fürchte, dass man hier ein Wunder benötigt. Für meine internen Berechnungen (an die von fungo mehr oder minder angelehnt) habe ich Amersfoort auch auf null gesetzt.
Alles andere dürfte, wie schon von mir weiter oben skizziert, halbwegs geordnet und zeitnah abzuverkaufen sein.
Bis auf Amersfoort, die "Schrottimmobilie" natürlich. Bei der sehe ich wirklich schwarz und fürchte, dass man hier ein Wunder benötigt. Für meine internen Berechnungen (an die von fungo mehr oder minder angelehnt) habe ich Amersfoort auch auf null gesetzt.
Zitat von nullacht18: Gerade wurden 3 Ad-hoc-Mitteilungen von AXA veröffentlicht.
c) Hinweise zur Kapitalrückzahlung am 19.12.2013
= wie bereits bekannt 4,80 EUR/Anteil
-> nach Ausschüttung verbleiben 386 Mio. Liquidität im Fonds
Die Berechnung der Ausschüttung ist jetzt zwar transparent aber dennoch nicht nachvollziehbar bzw frech. In der Berechnung der Liquidität fuer die Ausschüttung wird der Spanien Verkauf nicht berücksichtigt, Polen ebenfalls nicht und die zum Abzug gebrachten Kredite beziehen sich ebenfalls großteils auf die verkauften Beteiligungen in Polen. Wenn man mit Sicherheit weiss,dass man im Januar Kredite los wird und Liquidität aus Verkäufen jetzt bzw im Januar erhält, wo liegt da das Problem die jetzt schon aus zuschütten...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.078.542 von ShortSqueeze am 19.12.13 00:07:12wo liegt da das Problem die jetzt schon aus zuschütten...
na, ausgeschüttete Beträge bringen keine Verwaltungsprovisionen mehr...;-)
Ansonsten gibt der Axa doch mittlerweile richtig Gas, bin zufrieden mit der aktuellen Entwicklung.
nanu
na, ausgeschüttete Beträge bringen keine Verwaltungsprovisionen mehr...;-)
Ansonsten gibt der Axa doch mittlerweile richtig Gas, bin zufrieden mit der aktuellen Entwicklung.
nanu
Zitat von kampfhundstreichler: wenn das was ich schrieb so hinhauen sollte, dann haette fungo bei den Polenimmobilien eine Punktlandung mit seiner Schaetzung hingelegt, da er in seiner Tabelle von einem Verkaufspreis von 79% ausging. Wir werden es wohl naechste Woche genau erfahren.
noch etwas, was hier erwaehnt werden sollte. Auch bei den drei Logistikimmobilien schaetzte fungo 47,5 Millionen Euro und es wurde 47 Millionen Euro. Meinen Grossen Dank hierfür.
Ich habe heute Morgen meinen Bestand etwas aufgestockt (genaugenommen habe ich nur die Ausschüttung wieder investiert. Ich finde die Nachrichten bekannt bis positiv.
Der Verkauf in Spanien ist OK/gut.
Kleiner Nachteil:
Wie schon in den Niederlanden wurden einzelne Immobilien ausgeklammert.
- Beim Einkaufszentrum in Albacete würde ich das neutral sehen, dass ist einfach ein ganz anderes Marktsegment.
- Das die Logistikimmobilie in Madrid/Getafe (60% Leerstand) nicht mit im Paket war spricht aber gegen klar gegen deren gute Verkaufbarkeit.
Die Aufstellung der zurückgehaltenen 381 Mio Liquidität finde ich interessant. Der Posten der dauerhaft erforderlichen "Liquiditätsreserven für Gewährleistung aus Verkäufen" ist mit 91,0 niedriger als befürchtet.
Alle anderen Posten werden mit jedem weiteren Verkauf sinken (=es wird Liquiditä für Ausschüttungen frei). Auch der Posten "eventuelle Übertragungskosten" scheint ziemlichich großzügig bemessen zu sein: 50 Mio = fast 10% bezogen auf das direkt gehaltene Portfolio und wird mit jedem Verkauf sinken.
Der Verkauf in Spanien ist OK/gut.
Kleiner Nachteil:
Wie schon in den Niederlanden wurden einzelne Immobilien ausgeklammert.
- Beim Einkaufszentrum in Albacete würde ich das neutral sehen, dass ist einfach ein ganz anderes Marktsegment.
- Das die Logistikimmobilie in Madrid/Getafe (60% Leerstand) nicht mit im Paket war spricht aber gegen klar gegen deren gute Verkaufbarkeit.
Die Aufstellung der zurückgehaltenen 381 Mio Liquidität finde ich interessant. Der Posten der dauerhaft erforderlichen "Liquiditätsreserven für Gewährleistung aus Verkäufen" ist mit 91,0 niedriger als befürchtet.
Alle anderen Posten werden mit jedem weiteren Verkauf sinken (=es wird Liquiditä für Ausschüttungen frei). Auch der Posten "eventuelle Übertragungskosten" scheint ziemlichich großzügig bemessen zu sein: 50 Mio = fast 10% bezogen auf das direkt gehaltene Portfolio und wird mit jedem Verkauf sinken.
Zitat von Lisaman: Ich habe heute Morgen meinen Bestand etwas aufgestockt (genaugenommen habe ich nur die Ausschüttung wieder investiert. Ich finde die Nachrichten bekannt bis positiv.
Der Verkauf in Spanien ist OK/gut.
Kleiner Nachteil:
Wie schon in den Niederlanden wurden einzelne Immobilien ausgeklammert.
- Beim Einkaufszentrum in Albacete würde ich das neutral sehen, dass ist einfach ein ganz anderes Marktsegment.
- Das die Logistikimmobilie in Madrid/Getafe (60% Leerstand) nicht mit im Paket war spricht aber gegen klar gegen deren gute Verkaufbarkeit.
Die Aufstellung der zurückgehaltenen 381 Mio Liquidität finde ich interessant. Der Posten der dauerhaft erforderlichen "Liquiditätsreserven für Gewährleistung aus Verkäufen" ist mit 91,0 niedriger als befürchtet.
Alle anderen Posten werden mit jedem weiteren Verkauf sinken (=es wird Liquiditä für Ausschüttungen frei). Auch der Posten "eventuelle Übertragungskosten" scheint ziemlichich großzügig bemessen zu sein: 50 Mio = fast 10% bezogen auf das direkt gehaltene Portfolio und wird mit jedem Verkauf sinken.
Ich sehe das nicht wesentlich anders, allerdings möchte ich einiges hinzumerken.
1. Dass die Logistikimmobilie in Getafe/Madrid nicht mit in dem Paket dem Bieter untergejubelt werden konnte, ist ganz klar ein grosses minus. Trotzalledem kann man dies jedoch meiner Meinung nach gelassen zur Kenntniss nehmen, da der aktuelle Verkehrswert nur 17,28 Mio. Euro betraegt. Ob die Immobilie schlussendlich mit 20% Abschlag, mit 50% Abschlag oder gar mit 80% Abschlag verkauft werden kann, ist nicht wirklich erfolgskritisch für die Endabrechnung des Fonds.
2. Entscheidend ist nunmehr, wie die Italienimmobilien verkauft werden können. Sollte diese zu ertraeglichen Bedingungen verkauft werden können (>70% NAV), dürfte meiner Meinung nach der Börsenkurs sehr zügig die Unterbewertung abbauen.
3. Dass der Börsenkurs zur Zeit, zumindest meiner Meinung nach, massiv zu billig ist, erkennt man auch daran, dass jenseits von Italien nur noch ca. 130 Millionen Euro in Problemimmobilien stecken.
Naemlich ca. 80 Millionen in Amersfoort, ca. 17 Millionen in der eben besprochenen Logistikimmobilie in Getafe/Madrid und ca. 34 Millionen in Prag. D.h. knappe 3 Euro sind hier riskant und im Feuer. Nehmen wir jetzt sehr pessimistisch mal an, man kann nur 1 Euro hier retten, würden einem 2 Euro flöten gehen. Nehmen wir wieder einmal pessimistisch an, selbst bei den Italienimmobilien gehen einem 3 Euro flöten, fehlen uns 5 Euro.
Der Rest (ca. 600 Mio Euro) dürfte sich mindestens zu Konditionen wie in Polen vermarkten lassen, also mit knapp 20% Abschlag, wobei ich hier eigentlich von weniger Abschlag ausgehe, da doch sehr gut verwertbare Objekte, teure Objekte hier drunter sind, wie die noch für 13 Jahre an die IKB vermietete Hauptverwaltung in Düsseldorf (alleine die steht ja mit über 100 Mio. in den Büchern).
Rechnen wir trotzdem mal mit pessimistisch 20% Abschlag auf den Rest, dann fehlen einem hier ebenfall gut 2,5 Euro.
Also fehlen uns aufsummiert 2 Euro (Amersfoort, Getafe, Prag) + 3 Euro (Italienpaket) + 2,5 Euro (Restbestand) = 7,5 Euro.
Der NAV am 2. Januar, nachdem der Polenverkauf verbucht wurde, dürfte 31,30 Euro betragen. Ziehen wir nun die 7,5 Euro worst case ab, bleiben einem 23,8 Euro (ohne Mieteinnahmen!). An der Börse notiert der Fonds bei 18,6 Euro. Das macht einen Abschlag auf den Worst Case von 22%, wovon sich sehr vieles in den naechsten 10 Monaten materialisieren sollte.
Fazit: Der Fonds ist selbst zu diesen Kursen ein glasklarer Kauf, mit einem erheblichen Katalysator für schnelle Kurssteigerungen, da das Fondsmanagement aller Ansicht nach wirklich bestrebt ist, hier schnell Tabula Rasa zu machen.
Zitat von kampfhundstreichler: Also fehlen uns aufsummiert 2 Euro (Amersfoort, Getafe, Prag) + 3 Euro (Italienpaket) + 2,5 Euro (Restbestand) = 7,5 Euro.
Der NAV am 2. Januar, nachdem der Polenverkauf verbucht wurde, dürfte 31,30 Euro betragen. Ziehen wir nun die 7,5 Euro worst case ab, bleiben einem 23,8 Euro (ohne Mieteinnahmen!). An der Börse notiert der Fonds bei 18,6 Euro. Das macht einen Abschlag auf den Worst Case von 22%, wovon sich sehr vieles in den naechsten 10 Monaten materialisieren sollte.
Fazit: Der Fonds ist selbst zu diesen Kursen ein glasklarer Kauf, mit einem erheblichen Katalysator für schnelle Kurssteigerungen, da das Fondsmanagement aller Ansicht nach wirklich bestrebt ist, hier schnell Tabula Rasa zu machen.
Richtig gerechnet, wenn man die Steuern nicht berücksichtigt. Nun mal die gleiche Rechnung MIT Steuern:
Kauf zu 18,80 EUR an der Börse (aktueller Kurs)
Verkauf zu 23,80 EUR (wie als Ziel oben genannt)
GEWINN VOR STEUERN: 5,00 EUR
abzgl. Abgeltungssteuer: - 1,40 EUR
abzgl. Versteuerung neg. Immo-gewinn: -1,40 EUR
(Basis: 5 EUR Abwertung, wie oben berechnet)
GEWINN NACH STEUERN: 2,20 EUR
Also: Wenn das von User kampfhundstreichler plausibel errechnete Kursziel erreicht wird, hat man einen Gewinn nach Steuern von 2,20 EUR erzielt. Jetzt müsste mann dann einmal die zu erwartende Zeitschiene anschauen und die jährliche Rendite errechnen... - dürfte nicht so spektakulär hoch ausfallen wie von einigen erwartet!
Zitat von Herbert H:Zitat von kampfhundstreichler: Also fehlen uns aufsummiert 2 Euro (Amersfoort, Getafe, Prag) + 3 Euro (Italienpaket) + 2,5 Euro (Restbestand) = 7,5 Euro.
Der NAV am 2. Januar, nachdem der Polenverkauf verbucht wurde, dürfte 31,30 Euro betragen. Ziehen wir nun die 7,5 Euro worst case ab, bleiben einem 23,8 Euro (ohne Mieteinnahmen!). An der Börse notiert der Fonds bei 18,6 Euro. Das macht einen Abschlag auf den Worst Case von 22%, wovon sich sehr vieles in den naechsten 10 Monaten materialisieren sollte.
Fazit: Der Fonds ist selbst zu diesen Kursen ein glasklarer Kauf, mit einem erheblichen Katalysator für schnelle Kurssteigerungen, da das Fondsmanagement aller Ansicht nach wirklich bestrebt ist, hier schnell Tabula Rasa zu machen.
Richtig gerechnet, wenn man die Steuern nicht berücksichtigt. Nun mal die gleiche Rechnung MIT Steuern:
Kauf zu 18,80 EUR an der Börse (aktueller Kurs)
Verkauf zu 23,80 EUR (wie als Ziel oben genannt)
GEWINN VOR STEUERN: 5,00 EUR
abzgl. Abgeltungssteuer: - 1,40 EUR
abzgl. Versteuerung neg. Immo-gewinn: -1,40 EUR
(Basis: 5 EUR Abwertung, wie oben berechnet)
GEWINN NACH STEUERN: 2,20 EUR
Also: Wenn das von User kampfhundstreichler plausibel errechnete Kursziel erreicht wird, hat man einen Gewinn nach Steuern von 2,20 EUR erzielt. Jetzt müsste mann dann einmal die zu erwartende Zeitschiene anschauen und die jährliche Rendite errechnen... - dürfte nicht so spektakulär hoch ausfallen wie von einigen erwartet!
Wo kommen bitte die 1,40 Euro Immobiliengewinn her ? Wie setzt sich das genau zusammen ?
Aus dem Bauch heraus sind die 1,40 Euro aus der Versteuerung des ausländischen Immobiliengewinns mindestens um den Faktor 2 zu hoch:
Polen war eine Beteiligung, ca. 50% des verbleibenden ausländischen Restportfolios auch, dazu die deutschen Immos...
Wenn man dann noch davon ausgeht, dass es bei der jetztigen Geschwindigkeit realistisch ist, >= 50% Rückzahlung (bezogen auf den Börsenkurs) in 2014 zu bekommen bleibt das (für ein Worst Case scenario) eine sehr gute Rendite nach Steuern.
Polen war eine Beteiligung, ca. 50% des verbleibenden ausländischen Restportfolios auch, dazu die deutschen Immos...
Wenn man dann noch davon ausgeht, dass es bei der jetztigen Geschwindigkeit realistisch ist, >= 50% Rückzahlung (bezogen auf den Börsenkurs) in 2014 zu bekommen bleibt das (für ein Worst Case scenario) eine sehr gute Rendite nach Steuern.
Zitat von Herbert H:Zitat von kampfhundstreichler: Also fehlen uns aufsummiert 2 Euro (Amersfoort, Getafe, Prag) + 3 Euro (Italienpaket) + 2,5 Euro (Restbestand) = 7,5 Euro.
Der NAV am 2. Januar, nachdem der Polenverkauf verbucht wurde, dürfte 31,30 Euro betragen. Ziehen wir nun die 7,5 Euro worst case ab, bleiben einem 23,8 Euro (ohne Mieteinnahmen!). An der Börse notiert der Fonds bei 18,6 Euro. Das macht einen Abschlag auf den Worst Case von 22%, wovon sich sehr vieles in den naechsten 10 Monaten materialisieren sollte.
Fazit: Der Fonds ist selbst zu diesen Kursen ein glasklarer Kauf, mit einem erheblichen Katalysator für schnelle Kurssteigerungen, da das Fondsmanagement aller Ansicht nach wirklich bestrebt ist, hier schnell Tabula Rasa zu machen.
Richtig gerechnet, wenn man die Steuern nicht berücksichtigt. Nun mal die gleiche Rechnung MIT Steuern:
Kauf zu 18,80 EUR an der Börse (aktueller Kurs)
Verkauf zu 23,80 EUR (wie als Ziel oben genannt)
GEWINN VOR STEUERN: 5,00 EUR
abzgl. Abgeltungssteuer: - 1,40 EUR
abzgl. Versteuerung neg. Immo-gewinn: -1,40 EUR
(Basis: 5 EUR Abwertung, wie oben berechnet)
GEWINN NACH STEUERN: 2,20 EUR
Also: Wenn das von User kampfhundstreichler plausibel errechnete Kursziel erreicht wird, hat man einen Gewinn nach Steuern von 2,20 EUR erzielt. Jetzt müsste mann dann einmal die zu erwartende Zeitschiene anschauen und die jährliche Rendite errechnen... - dürfte nicht so spektakulär hoch ausfallen wie von einigen erwartet!
Herbert, ich bin zwar nicht in Deutschland steuerpflichtig, möchte aber doch anmerken, dass es möglich sein müsste, den negativen Immobiliengewinn einfach dadurch zu umgehen, dass man kurz vor der Ausschüttung den Fonds nach hoffentlich erfolgter Kursteigerung an der Börse einfach in Hamburg verkauft. Dann haette man nur die "normalen" Steuern, oder irre ich mich hier?
Zitat von kampfhundstreichler: Herbert, ich bin zwar nicht in Deutschland steuerpflichtig, möchte aber doch anmerken, dass es möglich sein müsste, den negativen Immobiliengewinn einfach dadurch zu umgehen, dass man kurz vor der Ausschüttung den Fonds nach hoffentlich erfolgter Kursteigerung an der Börse einfach in Hamburg verkauft. Dann haette man nur die "normalen" Steuern, oder irre ich mich hier?
Der blöde ImmoGewinn wird quasi am Abwertungstag zugewiesen und ist dann nicht mehr zu vermeiden. Wenn ich eimal unterstelle, dass Amersfort irgendwann einen Euro pro Anteil "kostet", dann steigt am Tag der Abwertung auch der negative ImmoGewinn um eins, was bei Anteilsverkauf zu einer Zusatzsteuer von rund 25 Cents führt.
Wenn ich (ohne es konkret gegengerechnet zu haben) das von den rund 7 Euro erwarteten Buchwertverlusten vielleicht 3 auf ausländische direkt gehaltene Immos entfallen wird es von heute aus zu rund 0,75 Zusatzsteuer für inländische Privatpersonen kommen. Nicht ganz so viel wie von Herbert angenommen, aber gewiss nicht irrelevant und spürbar performancefressend.
Ich finde den AXA weiterhin interessant (natürlich wenn der bei 21,50 ein very strong buy ist, ist er es bei 23,50 bzw. 18,70 nach Ausschüttung immer noch). Aber relativ erscheint mir der TMW Weltfonds bei 14,70 erheblich spannender.
Alles zusammen:
Ich bin erst neu auf den AXA Immoselect aufmerksam geworden. Wie muss ich das verstehen: wurden heute 4,80 € an jeden Anteilsinhaber zurückgezahlt und wann musste man den Fonds dafür halten ?
Ich bin erst neu auf den AXA Immoselect aufmerksam geworden. Wie muss ich das verstehen: wurden heute 4,80 € an jeden Anteilsinhaber zurückgezahlt und wann musste man den Fonds dafür halten ?
Na nur von gestern auf heute. Also jetzt ist zu spät für Mitnahme der Ausschüttung
Wo in diesen Forum ist hier beschrieben, nach der Kurzgewinnmitnahme
wieviel Euro denn nun aus den Verkauf der Immo's aus gezahlt werden.
wieviel Euro denn nun aus den Verkauf der Immo's aus gezahlt werden.
Das findest Du (für die Vergangenheit) am übersichtlichsten direkt bei der AXA:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Regulär ist die nächste Ausschüttung im Juli und vor der Übergabe an die Depotbank wird es vermutlich noch eine geben.
Wie hoch die nächsten Ausschüttungen sind wird die heute noch niemand sagen können. Hier findest Du zwar valide Schätzungen zu den Verkaufswerten, aber die genauen Zeitpunkte der Verkäufe und die höhe der jeweiligen Ausschüttungen wird die niemand exakt prognostizieren können. Der Größere Teil sollte aber in 2014 zu verkaufen sein.
Ansonsten gilt für Dich als Altanleger:
- Herzliches Beileid!
- Ich denke aber, das schlimmste hast Du schon hinter Dir.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Regulär ist die nächste Ausschüttung im Juli und vor der Übergabe an die Depotbank wird es vermutlich noch eine geben.
Wie hoch die nächsten Ausschüttungen sind wird die heute noch niemand sagen können. Hier findest Du zwar valide Schätzungen zu den Verkaufswerten, aber die genauen Zeitpunkte der Verkäufe und die höhe der jeweiligen Ausschüttungen wird die niemand exakt prognostizieren können. Der Größere Teil sollte aber in 2014 zu verkaufen sein.
Ansonsten gilt für Dich als Altanleger:
- Herzliches Beileid!
- Ich denke aber, das schlimmste hast Du schon hinter Dir.
Hallo Lisanan, Danke für dein Beileid,ich war davon ausgegangen ,dass
nach den Verkauf der Immos, es zu einer kleinen Ausschüttung kommen wird.
Leider kann ich da jetzt wohl mal wieder nur ein langes Gesicht machen..http://img.wallstreet-online.de/smilies/keks.gif
Aber es kann doch nicht Zweck der Übung sein bis in den nächsten Sommer zu
warten, oder was ist da jetzt aktiv nch etwas zu machen??
nach den Verkauf der Immos, es zu einer kleinen Ausschüttung kommen wird.
Leider kann ich da jetzt wohl mal wieder nur ein langes Gesicht machen..http://img.wallstreet-online.de/smilies/keks.gif
Aber es kann doch nicht Zweck der Übung sein bis in den nächsten Sommer zu
warten, oder was ist da jetzt aktiv nch etwas zu machen??
Viel machen kannst Du da nicht. Außer
1) An der Börse verkaufen, wenn Du kurzfristig Geld brauchst
2) Geduldig auf die nächste Ausschüttung warten
3) Die Axa etwas nerven
Der Ablauf ist ja klar vorgegeben: es gibt halbjährliche Auszahlungen.
Da die Juli Auszahlung aber nah am Übergang auf die Depotbank ist könnte die AXA vielleicht auch auf die Idee kommen die nächste Auszahlung etwas vorzuziehen.
So macht das zumindest der DEGI Global Business in einer ähnlichen Situation. Allerdings machen da vermutlich die Instititionellen Anleger etwas mehr Druck und es braucht die Genehmigung von BAFIN, Depotbank...
Und da Juli + Dezember ohnehin schon eine etwas freie Übersetzung von halbjährig ist gäbe es da bestimmt etwas Spielraum. (Da die AXA aber auch am 30.06. wieder einen Stichtag für Gebühren hat, hat sie möglicherweise ein gewisses Eigeninteresse, erst im Juli auszuschütten).
1) An der Börse verkaufen, wenn Du kurzfristig Geld brauchst
2) Geduldig auf die nächste Ausschüttung warten
3) Die Axa etwas nerven
Der Ablauf ist ja klar vorgegeben: es gibt halbjährliche Auszahlungen.
Da die Juli Auszahlung aber nah am Übergang auf die Depotbank ist könnte die AXA vielleicht auch auf die Idee kommen die nächste Auszahlung etwas vorzuziehen.
So macht das zumindest der DEGI Global Business in einer ähnlichen Situation. Allerdings machen da vermutlich die Instititionellen Anleger etwas mehr Druck und es braucht die Genehmigung von BAFIN, Depotbank...
Und da Juli + Dezember ohnehin schon eine etwas freie Übersetzung von halbjährig ist gäbe es da bestimmt etwas Spielraum. (Da die AXA aber auch am 30.06. wieder einen Stichtag für Gebühren hat, hat sie möglicherweise ein gewisses Eigeninteresse, erst im Juli auszuschütten).
Hallo Lisaman, offen ist für mich noch die Frage :
Habe ich in der jetzigen Situation falsch gehandelt oder
was hätte ich wie- besser machen sollen?
Das eingesetzte Geld drückt mich nicht so sehr, es wurmt mich aber,
das ich so garnichts verändern kann zur Zeit.
Habe ich in der jetzigen Situation falsch gehandelt oder
was hätte ich wie- besser machen sollen?
Das eingesetzte Geld drückt mich nicht so sehr, es wurmt mich aber,
das ich so garnichts verändern kann zur Zeit.
Der Fehler war es, den Axa "damals" gekauft zu haben und vor/kurz nach der Schließung nicht rechtzeitig ausgestiegen zu sein. Aber hinterher ist man immer schlauer.
Seitdem ist abwarten und hin und wieder die AXA direkt mit Fragen löchern das beste was Du tun kannst.
Wenn ich mir Deine Beiträge anschaue sieht man das ja auch schon:
Als Du solche Fragen zum ersten Mal gestellt hast stand der NAV bei 39 Euro und der Börsenkurs bei 19 Euro. Heute der Börsenkurs ungefähr wieder bei 19 Euro, Der NAV bei ca. 31 aber es gab zwischenzeitlich 5 Euro Ausschüttung. Die hättest Du verloren wenn Du damals in Panik ausgestiegen hast.
Aus NAV Sicht hast Du seitdem ca. 3 Euro verloren, aus Börsensicht ca. 5 Euro gewonnen wenn man die Ausschüttung mit einrechnet.
Und so wird es ungefähr weitergehen: Die 31 Euro NAV wirst Du niemals bekommen, mehr als die 19 Euro Börsenkurs aber schon.
-> Einfach abwarten.
Seitdem ist abwarten und hin und wieder die AXA direkt mit Fragen löchern das beste was Du tun kannst.
Wenn ich mir Deine Beiträge anschaue sieht man das ja auch schon:
Als Du solche Fragen zum ersten Mal gestellt hast stand der NAV bei 39 Euro und der Börsenkurs bei 19 Euro. Heute der Börsenkurs ungefähr wieder bei 19 Euro, Der NAV bei ca. 31 aber es gab zwischenzeitlich 5 Euro Ausschüttung. Die hättest Du verloren wenn Du damals in Panik ausgestiegen hast.
Aus NAV Sicht hast Du seitdem ca. 3 Euro verloren, aus Börsensicht ca. 5 Euro gewonnen wenn man die Ausschüttung mit einrechnet.
Und so wird es ungefähr weitergehen: Die 31 Euro NAV wirst Du niemals bekommen, mehr als die 19 Euro Börsenkurs aber schon.
-> Einfach abwarten.
Der beauftragte Makler sagt, der Verkauf des Italien-Portfolios sei in der due-diligence-Phase, und es gäbe acht Bieter. Da bin ich zuversichtlich, bei acht Bietern, daß der Preis nicht ganz grottenschlecht ausfallen wird. Gedanklich kann man dieses Geschäft, das immerhin mehr als 1/3 des gesamten Restportfolios ausmacht, wohl so langsam auf die Haben-Seite buchen, und das wäre dann ein ähnlicher "game changer" wie neulich beim DEGI Europa der Verkauf der Italien-Immobilien bzw. von "The Park" in Prag.
Hier das Zitat:
AXA Immoselect edges closer to selling €350m Italian portfolio
Date: 19 December 2013
Category: Deal Watch
AXA Real Estate’s Immoselect open-ended fund in liquidation is close to selling its six properties in Italy, encompassing 250,000 m2 of commercial space.
AXA Real Estate has hired Cushman & Wakefield to divest the €350 mln worth of assets which include two shopping centres and two large major logistics properties.
According to Joachim Sandberg, head of C&W Italy, the assets have received a total of eight bids and the sale is currently in the due diligence phase.
The portfolio includes two shopping centres, the 39,000 m2 Brebemi at Strada statale 11 in Bergamo valued at €108 mln and the 16,000 m2 La scaglia in Civitavecchia worth some €24 mln. The logistics assets are the 103,000 m2 Tortona Logistic Centrum valued at €49 and a 41,000 m2 industrial asset at Via Canapi in Oleggio valued at €15 mln.
The other assets are the 26,000 m2 Nhow hotel at Via Tortona 35 in Milan, which is operated by Hauptmie with a contract running through 2021, and was last valued at €47 mln; and a 32,700 m2 office building at viale Parco dei Medici in Rome, last valued at €91 mln.
Hier das Zitat:
AXA Immoselect edges closer to selling €350m Italian portfolio
Date: 19 December 2013
Category: Deal Watch
AXA Real Estate’s Immoselect open-ended fund in liquidation is close to selling its six properties in Italy, encompassing 250,000 m2 of commercial space.
AXA Real Estate has hired Cushman & Wakefield to divest the €350 mln worth of assets which include two shopping centres and two large major logistics properties.
According to Joachim Sandberg, head of C&W Italy, the assets have received a total of eight bids and the sale is currently in the due diligence phase.
The portfolio includes two shopping centres, the 39,000 m2 Brebemi at Strada statale 11 in Bergamo valued at €108 mln and the 16,000 m2 La scaglia in Civitavecchia worth some €24 mln. The logistics assets are the 103,000 m2 Tortona Logistic Centrum valued at €49 and a 41,000 m2 industrial asset at Via Canapi in Oleggio valued at €15 mln.
The other assets are the 26,000 m2 Nhow hotel at Via Tortona 35 in Milan, which is operated by Hauptmie with a contract running through 2021, and was last valued at €47 mln; and a 32,700 m2 office building at viale Parco dei Medici in Rome, last valued at €91 mln.
ZACK! Das ging viel schneller als ich dachte! Verkauf der Italien-Immobilien soeben von AXA per ad hoc gemeldet - für insgesamt 25 % unter letztem Buchwert (also 350 Mio. minus ca. 90 Mio., müsste dann 260 Mio. in die Kasse bringen. Wenn alle Kaufpreise der jüngsten Verkäufe geflossen sind, deckt dann die Liquidität die aktuelle Börsenbewertung fast komplett ab, die restlichen Immobilien gibt's für umme ... muß man das noch kommentieren?
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.089.644 von Bensonundhedges am 20.12.13 12:58:20Die Abwertung erfolgt allerdings erst Anfang 2014. Eine wichtige Frage ist da natürlich, wann sie sein und wie hoch sie ausfallen wird, denn sie wird ja einen steuerpflichtigen "negativen Immobiliengewinn" darstellen.
Auf welchen Betrag pro Fondsanteil summiert sich denn ein Verkaufspreis mit 25 % Abschlag zzgl. Nebenkosten?
Auf welchen Betrag pro Fondsanteil summiert sich denn ein Verkaufspreis mit 25 % Abschlag zzgl. Nebenkosten?
Zitat von Herbert H: Die Abwertung erfolgt allerdings erst Anfang 2014. Eine wichtige Frage ist da natürlich, wann sie sein und wie hoch sie ausfallen wird, denn sie wird ja einen steuerpflichtigen "negativen Immobiliengewinn" darstellen.
Auf welchen Betrag pro Fondsanteil summiert sich denn ein Verkaufspreis mit 25 % Abschlag zzgl. Nebenkosten?
gute 45 mio. Anteile. Ca. 87,5 mio. Abwertungsverlust,lass nochmal 2 mio. Kosten auflaufen, dann dürfte der "Nav" ca. 2 Euro zurückgehen. Somit 1 Euro weniger als ich gestern annahm. Das macht den Fonds nun an der Börse zum strong buy.
Bei rd. 48,144 Mio. Anteilen bringt der Italien-Verkauf (260 Mio. Euro) pro Anteil 5,40 Euro in die Kasse, gleichzeitig geht das Immobilienvermögen um 7,20 Euro pro Anteil runter. Die dadurch erforderliche Abwertung von 1,80 Euro ist laut AXA-ad hoc vom 20.12. mit 0,52 Euro bereits in der Neufeststellung per 19.12. "verwurstet" worden, weitere 1,28 Euro kommen dann noch im Januar nach Fluß der Kaufpreis (und dazu am 2.1. laut ad hoc vom 18.12. noch 0,64 Euro aus dem Verkauf des Polen-Portfolios).
Die Liquidität entwickelt sich dann wie folgt: 616 Mio. vorhanden lt. ad hoc 18.12. (da ist der Kaufpreis Düsseldorf Feldmühleplatz schon enthalten) minus 231 Mio. am 19.12. geschüttet plus 116 Mio. Polen-Portfolio plus 47 Mio. spanisches Logistik-Portfolio plus 260 Mio. Italien-Portfolio heißt: Ende Januar haben wir 808 Mio. in der Kasse, also 16,78 Euro pro Anteil (der aktuelle Börsenkurs ist gerade mal 2,30 Euro höher), und wir haben noch Immobilien bewertet mit 615 Mio. im Bestand, macht 12,77 Euro pro Anteil, für die ich jetzt noch 2,30 Euro zahle. Das deckt wirklich jede Menge Risiken und Unwägbarkeiten ab ...
Zum Thema "negative Immobiliengewinne": Das ist natürlich großer Mist, lässt sich aber vermeiden wenn man die Anteile in einer GmbH hält. Egal was mir da abgezogen wird, ich bekomme es hinterher mit meiner Körperschaftsteuerschuld verrechnet, KESt-Abzug ist also nur ein durchlaufender Posten. Bei der Ermittlung der Gewinne ermittle ich natürlich nur, was auch wirklich ein Gewinn war, und keine Phantomgewinne. So kriegt man die Kuh auch erst mal vom Eise ...
Die Liquidität entwickelt sich dann wie folgt: 616 Mio. vorhanden lt. ad hoc 18.12. (da ist der Kaufpreis Düsseldorf Feldmühleplatz schon enthalten) minus 231 Mio. am 19.12. geschüttet plus 116 Mio. Polen-Portfolio plus 47 Mio. spanisches Logistik-Portfolio plus 260 Mio. Italien-Portfolio heißt: Ende Januar haben wir 808 Mio. in der Kasse, also 16,78 Euro pro Anteil (der aktuelle Börsenkurs ist gerade mal 2,30 Euro höher), und wir haben noch Immobilien bewertet mit 615 Mio. im Bestand, macht 12,77 Euro pro Anteil, für die ich jetzt noch 2,30 Euro zahle. Das deckt wirklich jede Menge Risiken und Unwägbarkeiten ab ...
Zum Thema "negative Immobiliengewinne": Das ist natürlich großer Mist, lässt sich aber vermeiden wenn man die Anteile in einer GmbH hält. Egal was mir da abgezogen wird, ich bekomme es hinterher mit meiner Körperschaftsteuerschuld verrechnet, KESt-Abzug ist also nur ein durchlaufender Posten. Bei der Ermittlung der Gewinne ermittle ich natürlich nur, was auch wirklich ein Gewinn war, und keine Phantomgewinne. So kriegt man die Kuh auch erst mal vom Eise ...
Zitat von sarah96: Der blöde ImmoGewinn wird quasi am Abwertungstag zugewiesen und ist dann nicht mehr zu vermeiden. Wenn ich eimal unterstelle, dass Amersfort irgendwann einen Euro pro Anteil "kostet", dann steigt am Tag der Abwertung auch der negative ImmoGewinn um eins, was bei Anteilsverkauf zu einer Zusatzsteuer von rund 25 Cents führt.
Wenn ich (ohne es konkret gegengerechnet zu haben) das von den rund 7 Euro erwarteten Buchwertverlusten vielleicht 3 auf ausländische direkt gehaltene Immos entfallen wird es von heute aus zu rund 0,75 Zusatzsteuer für inländische Privatpersonen kommen. Nicht ganz so viel wie von Herbert angenommen, aber gewiss nicht irrelevant und spürbar performancefressend.
Die gestrige Annahme, dass beim Axa Immoselect die Anteilseigner noch 3 bis 5 EUR negative Immobiliengewinne verkraften müssen, erweist sich ja immer mehr als korrekt, wenn schon aus dem Italien-Portfolio 2 EUR entstehen. 3,- EUR negativer Immobiliengewinn bedeuten eine zusätzliche(!) Steuerzahlung in Höhe von 84 Cents (inkl. Solidarzuschlag und Kirchensteuer). Wer also den AXA Immoselect zum aktuellen Kurs von 19,50 kauft, benötigt schon einmal einen Verkaufskurs von mehr als 20,70 EUR, um in die Gewinnzone zu kommen ...
Zitat von Herbert H: wenn schon aus dem Italien-Portfolio 2 EUR entstehen. 3,- EUR negativer Immobiliengewinn bedeuten eine zusätzliche(!) Steuerzahlung in Höhe von 84 Cents (inkl. Solidarzuschlag und Kirchensteuer). Wer also den AXA Immoselect zum aktuellen Kurs von 19,50 kauft, benötigt schon einmal einen Verkaufskurs von mehr als 20,70 EUR, um in die Gewinnzone zu kommen ...
Also ich komme mit der Aussage "Insgesamt liegt der Verkaufspreis des Italien-Portfolios inklusive der heute verkauften Immobilie „Parcodei Medici“ ca. 25% unter dem letzten veröffentlichten Verkehrswert."
Verkehrswerte
14.700.000,00 Oleggio
47.400.000,00 nhow
91.200.000,00 medici
48.750.000,00 tortona
24.260.000,00 Via Aurelia
In Summe 226.310.000,00 (bzw. 4,7 EUR je Anteil)
abzgl 25% = 169.732.500,00 (bzw. 3,52 EUR je Anteil)
Auf einen negativen Immobiliengewinn von max. 1,17 je Anteil und eine mögliche Steuerbelastung von 32 Cents je Anteil... Also 19,82 EUR um in die Gewinnzone zu kommen.
Das mit dem Italien Verkauf rd. 25% der verbleibenden Immobilien verkauft wurden und der Spanien Bestand diese Woche ebenfalls fast komplett veräußert wurde, jetzt im wesentlichen Immos in Deutschland (kein neg. Immogewinn) und Schweden, Österreich und Frankreich verbleiben, der Gesamtfonds aus 50% Kasse besteht (nach Ausschüttung) und darauf ein 38% Abschlag eingepreist wird, ist es schon erstaunlich wie wenig der Börsenkurs reagiert. Aber vor allem bei den Altanlegern, die ggf Liquidität suchen, wird der Groschen wohl nie fallen und die Verkaufen wohl zu jedem Preis...
Moin,
wenn ich die Meldung richtig lese, wurde die großvolumige Immobilie (80 Mio. Euro) in Antegnate NICHT mitverkauft. Mithin komme ich hier auf andere Zahlen.
wenn ich die Meldung richtig lese, wurde die großvolumige Immobilie (80 Mio. Euro) in Antegnate NICHT mitverkauft. Mithin komme ich hier auf andere Zahlen.
Kleine Ergänzung zu den Zahlen:
14.700.000,00 Oleggio -> direkt
47.400.000,00 nhow -> direkt
91.200.000,00 medici -> Immobiliengesellschaft
48.750.000,00 tortona -> direkt
24.260.000,00 Via Aureli -> Immobiliengesellschaft
Das verbleibende Objekt ist ebenfalls eine Beteiligung.
-> Ohne jetzt nochmal durchzurechnen (dazu müsste man ohnehin die Einzelpreise kennen) halte ich die 1,17 / 32 noch um 50% zu hoch.
14.700.000,00 Oleggio -> direkt
47.400.000,00 nhow -> direkt
91.200.000,00 medici -> Immobiliengesellschaft
48.750.000,00 tortona -> direkt
24.260.000,00 Via Aureli -> Immobiliengesellschaft
Das verbleibende Objekt ist ebenfalls eine Beteiligung.
-> Ohne jetzt nochmal durchzurechnen (dazu müsste man ohnehin die Einzelpreise kennen) halte ich die 1,17 / 32 noch um 50% zu hoch.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.090.368 von ShortSqueeze am 20.12.13 14:25:52Na ja, was soll's? Sieh es positiv. Gerade weil der Kurs so traege reagiert, konnte hier jeder, der den Thread verfolgte, problemlos hinein. Ich habe mir jetzt mal einen Zielkurs von 23 Eurolingen aufwaerts gesetzt, wo ich dann ernsthaft das Switchen in einen anderen Fonds überlegen würde. Vielleicht bleibt ja der TMW noch ein paar Monate zwischen 14 und 15,5 Euro kleben, oder die Anleger verlieren beim Degi Europa endgültig die Geduld wegen der Hollandimmobilien, so dass man dort spürbar unter 9 Euro reinkann.
Der CS und der SEB sind zwar aufgrund der fehlenden Abwertungen superschrott, könnten dann aber im Jahre 2015 interessant werden, wenn sie sich so langsam der Deadline naehern. Und bis dahin waeren die meisten anderen OIF's eh abgegrast, so dass man dann weiter auf die letzten grünen Weiden ziehen könnte.
Und ganz zuletzt, um die allerletzten Krümel mitzunehmen, könnte man dann seine Kohle in einen der noch intransparenteren Dachfonds reinparken und sich danach peu a peu auszahlen lassen.
So ungefaehr wünsche ich mir das mit den OIF's. Ich will also noch einiges Fleisch hier von den Knochen abschaben, so es denn mir vergönnt sei.
Der CS und der SEB sind zwar aufgrund der fehlenden Abwertungen superschrott, könnten dann aber im Jahre 2015 interessant werden, wenn sie sich so langsam der Deadline naehern. Und bis dahin waeren die meisten anderen OIF's eh abgegrast, so dass man dann weiter auf die letzten grünen Weiden ziehen könnte.
Und ganz zuletzt, um die allerletzten Krümel mitzunehmen, könnte man dann seine Kohle in einen der noch intransparenteren Dachfonds reinparken und sich danach peu a peu auszahlen lassen.
So ungefaehr wünsche ich mir das mit den OIF's. Ich will also noch einiges Fleisch hier von den Knochen abschaben, so es denn mir vergönnt sei.
Für diejenigen, die nicht selber rechnen wollen, die Aufstellung mit den jüngsten Verkäufen fortgerechnet!
und bei welchem Börsenpreis, welcher implizite Abschlag auf die Immos angesetzt wird...
Zitat von ShortSqueeze: und eine mögliche Steuerbelastung von 32 Cents je Anteil... Also 19,82 EUR um in die Gewinnzone zu kommen.
Noch 'mal ein Hinweis zur Steuerberechnung, da User ShortSqueeze hier erneut einer Fehlannahme unterliegt. Wenn ich für 19,50 EUR kaufe und dann 0,32 EUR Steuern aus negativem Immobiliengewinn aufgebrummt bekomme, genügt der genannte Verkaufskurs von 19,82 noch nicht, um +-Null aus der Sache herauszukommen, da die Differenz von 0,32 EUR noch der Abgeltungssteuer unterliegt. Der Break-Even-Point würde in diesem Beispiel erst bei 19,95 EUR liegen ...
Zitat von ShortSqueeze:
Für diejenigen, die nicht selber rechnen wollen, die Aufstellung mit den jüngsten Verkäufen fortgerechnet!
Hier scheint mir ein kleiner Denkfehler drin zu sein. Du hast zwar die Liquiditaet nach den Italienverkaeufen genommen, den KAG Kurs jedoch von vor den Italien- und Polenverkaeufen. Vom KAG Kurs dürften noch die gut 60 cents für die Polenverkaeufe und keine Ahnung wieviel für die erst im Januar wirksam werdenden vier Italienverkaeufe weggehen. Nur ein Italienverkauf wurde naemlich heute berücksichtig.
Ich hatte mit 31,30 KAG nach Polen gestern kalkuliert, nehme also nochmal 1,17 weg für alle fünf Italienverkaeufe in toto, dann hast du am 2. Januar einen KAG Kurs von 30,13 Euro (31,30 - 1,17 geschaetzter Italienverlust) und somit einen niedrigeren Abschlag.
Dass der Fondspreis trotzdem ein Witz ist, steht auf einem anderen Blatt.
Lisaman, um auf Dein Schreiben vom 19.12 21.06 nochmal zurück zukommen
und auf meine Frage Nr.1...Es fehlen hier im Forum Info's zum AXA Immo.
Es wurden mir vom 19.auf den 20.12 4,80€ je Stück auf mein Konto
gut geschrieben.
Der Fehler "damals"war, ich hatte keinen sonderlich zuverlässlichen Berater.
Ich suchte etwas Konservatives, also der AXA-Immo wurde mir empfohlen,
der wiederum sollte lediglich bis max.5% Rendite p.A.bringen.
Dann kam die Bankenkrise und der Rest ist bekannt.
Heute ,so wie es aussieht,werden dann wohl alle Kasse gemacht haben..
und auf meine Frage Nr.1...Es fehlen hier im Forum Info's zum AXA Immo.
Es wurden mir vom 19.auf den 20.12 4,80€ je Stück auf mein Konto
gut geschrieben.
Der Fehler "damals"war, ich hatte keinen sonderlich zuverlässlichen Berater.
Ich suchte etwas Konservatives, also der AXA-Immo wurde mir empfohlen,
der wiederum sollte lediglich bis max.5% Rendite p.A.bringen.
Dann kam die Bankenkrise und der Rest ist bekannt.
Heute ,so wie es aussieht,werden dann wohl alle Kasse gemacht haben..
Hat nicht CA Immo gerade zu einem Discountpreis die Polen-Beteiligung des AXA Immoselect übernommen?
"PTA-Adhoc: CA Immobilien Anlagen AG: CA Immobilien Anlagen AG verkauft Bürogebäude Lipowy in Warschau
Adhoc Mitteilung gemäß § 48d Abs. 1 BörseG
Wien (pta022/20.12.2013/19:20) - CA Immobilien Anlagen AG hat einen weiteren wesentlichen Schritt zur strategischen Fokussierung des Immobilienportfolios erfolgreich umgesetzt: der Vertrag zum Verkauf des Warschauer Bürogebäudes Lipowy Office Park ist unterschrieben. (...)
"PTA-Adhoc: CA Immobilien Anlagen AG: CA Immobilien Anlagen AG verkauft Bürogebäude Lipowy in Warschau
Adhoc Mitteilung gemäß § 48d Abs. 1 BörseG
Wien (pta022/20.12.2013/19:20) - CA Immobilien Anlagen AG hat einen weiteren wesentlichen Schritt zur strategischen Fokussierung des Immobilienportfolios erfolgreich umgesetzt: der Vertrag zum Verkauf des Warschauer Bürogebäudes Lipowy Office Park ist unterschrieben. (...)
Zitat von Herbert H: Hat nicht CA Immo gerade zu einem Discountpreis die Polen-Beteiligung des AXA Immoselect übernommen?
"PTA-Adhoc: CA Immobilien Anlagen AG: CA Immobilien Anlagen AG verkauft Bürogebäude Lipowy in Warschau
Adhoc Mitteilung gemäß § 48d Abs. 1 BörseG
Wien (pta022/20.12.2013/19:20) - CA Immobilien Anlagen AG hat einen weiteren wesentlichen Schritt zur strategischen Fokussierung des Immobilienportfolios erfolgreich umgesetzt: der Vertrag zum Verkauf des Warschauer Bürogebäudes Lipowy Office Park ist unterschrieben. (...)
Genau das haben sie. Die machen dasselbe wie wir. Sie stossen sich gesund am Axa. Na ja, man haette wenigstens erwarten können, dass sie eine Schamfrist verstreichen lassen, nur warum sollten sie. Schaemen muss sich ja wohl eher das Axa Management, dass auf Teufel komm heraus nun alles verkloppt.
Verstehe mich nicht falsch. Ich beschwere mich mitnichten, da mir das Vorgehen des Axa Managements sehr recht ist. Nur die Altanleger, die werden eben noch ein bisschen mehr geschröpft.
Zitat von kampfhundstreichler:Zitat von Herbert H: Hat nicht CA Immo gerade zu einem Discountpreis die Polen-Beteiligung des AXA Immoselect übernommen?
"PTA-Adhoc: CA Immobilien Anlagen AG: CA Immobilien Anlagen AG verkauft Bürogebäude Lipowy in Warschau
Adhoc Mitteilung gemäß § 48d Abs. 1 BörseG
Wien (pta022/20.12.2013/19:20) - CA Immobilien Anlagen AG hat einen weiteren wesentlichen Schritt zur strategischen Fokussierung des Immobilienportfolios erfolgreich umgesetzt: der Vertrag zum Verkauf des Warschauer Bürogebäudes Lipowy Office Park ist unterschrieben. (...)
Genau das haben sie. Die machen dasselbe wie wir. Sie stossen sich gesund am Axa. Na ja, man haette wenigstens erwarten können, dass sie eine Schamfrist verstreichen lassen, nur warum sollten sie. Schaemen muss sich ja wohl eher das Axa Management, dass auf Teufel komm heraus nun alles verkloppt.
Verstehe mich nicht falsch. Ich beschwere mich mitnichten, da mir das Vorgehen des Axa Managements sehr recht ist. Nur die Altanleger, die werden eben noch ein bisschen mehr geschröpft.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.094.292 von kampfhundstreichler am 20.12.13 22:44:48Die Finanzinvestor en in Spanien und Italien werden da sicher auch ihren schnapp machen. Ich finde das AXA vorgehen aber völlig OK, ob weiter warten besser ist, ist nicht klar. Dass Altanleger dadurch evtl mehr bluten, kommt drauf an... Ein teil verkauft ja an der Börse, wo sie noch viel mehr verlieren und ein Grossteil der altanleger hat die Situation ja so herbeigeführt. Erst ohne Finanz Kenntnisse in ein Produkt investieren, dann in scharen raus wollen, wenn sie sich ein wenig mit beschäftigen (private) oder aus Gier in ein Produkt investieren, dass nicht für kurzfristige Anlagen gedacht ist und dann auf die Nase fallen, wenn es zu viele machen (institutionelle). Dass nicht die altanleger sondern andere jetzt ihren profit daran machen, ist irgendwo sogar OK. So kommt das Geld zumindest zu denen, die besser damit umgehen können...
Zitat von fungofortunato: - gerechtfertigten Ärger über das Management
- bis zur Übergabe 370 Mio. Euro Cash benötigt um alle Verplfichtungen sicher erfüllen zu können
- Und m.W. wurden seit Juli keine Kredite getilgt.
Hört sich ja nach einem richtig tollen Invest an.
Immos in Simbabwe würde ich da vorziehen
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.094.560 von ShortSqueeze am 21.12.13 00:19:51Also, bevor man nicht die Einzelheiten dieses Warschauer deals kennt, wäre ich mit solchen Urteilen etwas vorsichtiger. Schließlich hatte AXA, soweit ich mich erinnere, ein ganzes Paket verkauft und wenn es jetzt einzelne Folgeverkäufe gibt, so kann dies durchaus mit Strategieüberlegungen zu tun haben. Und was mich auch erstaunt, wenn hier immer wieder die Altanleger unisono für blöd und gierig erklärt werden. Sorry, das disqualifiziert lediglich den Schreiber. Ich hatte damals jedenfalls als Altanleger bei Kanam keinen Verkaufsauftrag gegeben, bin aber niemals auf die Idee gekommen, die anderen Anleger für das desaster verantwortlich zu machen, nur weil sie aus einer Krisenanlage flüchten wollten oder einfach nur nach so vielen Jahren dere Schließung an ihr Geld wollten. Wenn hier jemand verantwortlich ist, dann sind es ganz klar die Fondsgesellschaften und die Geldhäuser dahinter und nicht die Anleger. Bankkunden, die, als es die Merkel-Garantie noch nicht gab, bei Krisengerüchten ihre Bankguthaben abziehen wollten, werden ja auch nicht unisone für blöd erklärt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.095.815 von rollybolly am 21.12.13 12:46:35Der Einzige der hier verantwortlich ist und war, ist das jeweilige Fondsmanagement.Denn Sie hatten es in der Hand, die richtigen Anleger auszuwählen. Das haben Sie fahrlässigerweise versäumt. Weder die Banker noch die Berater sind auch nur ansatzweise hier die Verantwortlichen, denn ohne grossen Aufwand hätte man diese "Festgeldparker" elimenieren können.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.096.725 von mopswombard am 21.12.13 17:26:39Doch,das Management und die Banken dahinter sind vorrangig dafür verantwortlich, dass so eine Situation überhaupt entstehen konnte:
1. Das ganze Produkt mit vielen Merkmalen eines Schneeballsystems ist äußerst fragwürdig. Selbst Herr Schäuble wollte die OIFs bereits verbieten. Er ist aber dann, wie so häufig, vor der mächtigen Bankenlobby eingeknickt. In den USA, wo der Anlegerschutz was gilt, sind OIFs meiner Kenntnis nach bis heute nicht zugelassen.
2. Was hätte die Banken daran gehindert, eine einfache Rücknahmegarantie auszusprechen? Ähnlich wie bei der Spareinlagengarantie von Frau Merkel wären alle Fluchtbewegungen aus dieser Anlageform sofort im Keime erstickt worden, da bin ich mir absolut sicher. Und zwar ohne, daß es auch nur einen einzigen Euro gekostet hätte. So sitzen jetzt die Anleger auf einem riesigen Schaden.
Für mich stellt sich das so dar: Eine Anlage mit großkotzigen Versprechungen (z.B. "Mündelsicherheit") unters Volk bringen, prächtig daran zu verdienen und wenn es dann erste Schwierigkeiten git, sich klammheimlich aus dem Staub zu machen. Denn Schuld sind schließlich die uneinsichtigen Klein- (und Groß)anleger, die haben es selber verbockt...
Aber zugegeben, dies sind olle Kamellen, die hier schon oft wiedergekäut wurden...
1. Das ganze Produkt mit vielen Merkmalen eines Schneeballsystems ist äußerst fragwürdig. Selbst Herr Schäuble wollte die OIFs bereits verbieten. Er ist aber dann, wie so häufig, vor der mächtigen Bankenlobby eingeknickt. In den USA, wo der Anlegerschutz was gilt, sind OIFs meiner Kenntnis nach bis heute nicht zugelassen.
2. Was hätte die Banken daran gehindert, eine einfache Rücknahmegarantie auszusprechen? Ähnlich wie bei der Spareinlagengarantie von Frau Merkel wären alle Fluchtbewegungen aus dieser Anlageform sofort im Keime erstickt worden, da bin ich mir absolut sicher. Und zwar ohne, daß es auch nur einen einzigen Euro gekostet hätte. So sitzen jetzt die Anleger auf einem riesigen Schaden.
Für mich stellt sich das so dar: Eine Anlage mit großkotzigen Versprechungen (z.B. "Mündelsicherheit") unters Volk bringen, prächtig daran zu verdienen und wenn es dann erste Schwierigkeiten git, sich klammheimlich aus dem Staub zu machen. Denn Schuld sind schließlich die uneinsichtigen Klein- (und Groß)anleger, die haben es selber verbockt...
Aber zugegeben, dies sind olle Kamellen, die hier schon oft wiedergekäut wurden...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.096.899 von rollybolly am 21.12.13 18:04:02Und natürlich, was uns beispielsweise die Deutsche Bank fast täglich vor Augen führt: Wir haben es ja heute weniger mit (Groß-)banken sondern vielmehr mit Organisierter Kriminalität zu tun. Sorry, wie konnte ich das nur vergessen..
Auch wenn's vor allem die Altanleger nicht so richtig tröstet: Das Geld ist nicht weg, es ist nur woanders. Bei denen, die den Fonds die Immobilien mal (möglicher Weise etwas zu teuer) übergeholfen haben. Oder bei den jetzigen Immobilienkäufern die das jetzt (möglicher Weise etwas zu billig) im Schlußverkauf erwerben. Oder bei den Vermittlern, die schöne Provisionen hatten (und übrigens auch bei in Abwicklung befindlichen OIF's in Form einer "Vertriebsfolgeprovision" in der Gegend von 0,1-0,2 % p.a. bis heute jährlich wiederkehrend haben). Oder eben zum Teil auch bei den Spezialisten/Individualisten am Ende der Nahrungskette, von denen sich ja hier auch ein paar tummeln, die sich so was heute mal in der Hoffnung auf einen kleinen Profit in's Depot legen.
Also, Leute, wozu die Aufregung? Ist doch nur das jahrhundertealte Spiel der Kapitalmärkte: Jeder bescheißt jeden so gut er kann. Das ist doch der Sinn und Zweck des Spiels! Das wissen wir doch spätestens seit der Geschichte mit den Tulpenzwiebeln. Angst und Gier, das sind hier die wirkenden Kräfte. Wer Banken und Börsen fälschlicher Weise für Dependancen der Arbeiterwohlfahrt gehalten hat, ist einfach im falschen Film, sollte den Preis der Eintrittskarte als Lehrgeld abschreiben und sein Geld wieder unter's Kopfkissen legen.
Aber ich wollte eigentlich was ganz anderes: Ohne beim Thema "Besteuerung negativer Immobiliengewinn" Erbsen in Form von cent-Unterschieden zählen zu wollen (mein Motto lautet auch bei einer Anlageentscheidung: "Lieber ungenau richtig als exakt falsch.") würde mich doch mal eines interessieren: Wann genau greift denn dieser steuerliche Effekt? Erst wenn man die Fondsanteile verkauft, oder schon vorher? Sorry, mit der Materie hatte ich mich bisher nicht sonderlich beschäftigt, aber vielleicht kann's mir jemand hier erklären.
Danke schon mal im Voraus, und allen weiter einen schönen 4. Advent.
Also, Leute, wozu die Aufregung? Ist doch nur das jahrhundertealte Spiel der Kapitalmärkte: Jeder bescheißt jeden so gut er kann. Das ist doch der Sinn und Zweck des Spiels! Das wissen wir doch spätestens seit der Geschichte mit den Tulpenzwiebeln. Angst und Gier, das sind hier die wirkenden Kräfte. Wer Banken und Börsen fälschlicher Weise für Dependancen der Arbeiterwohlfahrt gehalten hat, ist einfach im falschen Film, sollte den Preis der Eintrittskarte als Lehrgeld abschreiben und sein Geld wieder unter's Kopfkissen legen.
Aber ich wollte eigentlich was ganz anderes: Ohne beim Thema "Besteuerung negativer Immobiliengewinn" Erbsen in Form von cent-Unterschieden zählen zu wollen (mein Motto lautet auch bei einer Anlageentscheidung: "Lieber ungenau richtig als exakt falsch.") würde mich doch mal eines interessieren: Wann genau greift denn dieser steuerliche Effekt? Erst wenn man die Fondsanteile verkauft, oder schon vorher? Sorry, mit der Materie hatte ich mich bisher nicht sonderlich beschäftigt, aber vielleicht kann's mir jemand hier erklären.
Danke schon mal im Voraus, und allen weiter einen schönen 4. Advent.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.099.541 von Bensonundhedges am 22.12.13 16:53:01unser Steuerspezialist degispezi hat zu dem Thema übrigens auch einen eigenen Thread. Er rechnet wohl damit, dass das Problem in Zukunft keinen Bestand mehr haben dürfte oder sollte. Was eigentlich jeder mit normalem Verstand so sehen sollte; dass hier etwas stark korrekturbedürftig ist:
www.wallstreet-online.de/diskussion/1184347-1-10/steuerthema…
www.wallstreet-online.de/diskussion/1184347-1-10/steuerthema…
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.100.121 von wallstreetmarc am 22.12.13 18:51:40Die Besteuerung ist wie sie ist und wer sie bei Investitionsentscheidungen nicht berücksichtigt, erlebt bei den Verkaufsabrechnungen böse Überraschungen.
Und zu den Hoffnungen von User Degispezi, diese Besteuerung quasi im Handumdrehen aus der Welt schaffen zu können, kann ich nur kommentieren, dass jemand, der daran glaubt, dass bei der derzeitigen politischen Grundstimmung im Land eine Steuer abgeschafft werden könnte, mit der man bislang "Bankster, Spekulanten und Zocker" abkassieren konnte, offensichtlich wenig Bezug zur Realität hat.
Und zu den Hoffnungen von User Degispezi, diese Besteuerung quasi im Handumdrehen aus der Welt schaffen zu können, kann ich nur kommentieren, dass jemand, der daran glaubt, dass bei der derzeitigen politischen Grundstimmung im Land eine Steuer abgeschafft werden könnte, mit der man bislang "Bankster, Spekulanten und Zocker" abkassieren konnte, offensichtlich wenig Bezug zur Realität hat.
Zitat von Herbert H: Die Besteuerung ist wie sie ist und wer sie bei Investitionsentscheidungen nicht berücksichtigt, erlebt bei den Verkaufsabrechnungen böse Überraschungen.
Und zu den Hoffnungen von User Degispezi, diese Besteuerung quasi im Handumdrehen aus der Welt schaffen zu können, kann ich nur kommentieren, dass jemand, der daran glaubt, dass bei der derzeitigen politischen Grundstimmung im Land eine Steuer abgeschafft werden könnte, mit der man bislang "Bankster, Spekulanten und Zocker" abkassieren konnte, offensichtlich wenig Bezug zur Realität hat.
Wenn Du irgendwo in der Lage wärst diese Steuer auch mal richtig auszurechnen, dann könnte man dich auch ernst nehmen. Bei entsprechenden NAchfragen hast Du ja immer blnka gezogen.
Zitat von rollybolly: Und natürlich, was uns beispielsweise die Deutsche Bank fast täglich vor Augen führt: Wir haben es ja heute weniger mit (Groß-)banken sondern vielmehr mit Organisierter Kriminalität zu tun. Sorry, wie konnte ich das nur vergessen..
Ich wusste gar nicht, dass man gezwungen wird, eine Bank zu betreten und einen überteuerten Fonds zu kaufen.
Aber Du weisst es ja bestimmt besser.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.100.465 von Herbert H am 22.12.13 20:08:09dass bei der derzeitigen politischen Grundstimmung im Land eine Steuer abgeschafft werden könnte
es geht doch nicht darum eine Steuer abzuschaffen, sondern "nur" darum, dass mit der neuen Thematik der Abwicklung der OIs auch die Steueranwendung in D sinnvoll angepasst wird. Und natürlich wird das auch passieren wenn man sich den Irsinn zum Thema "Besteuerung neg. Immobiliengewinn" anschaut.
Für mich ist das übrigens auch vollig egal, Steuern zahlen oder auch nicht ist ja ganz individuell; und du machst hier ein Thema draus als wenn es jeden betreffen würde. Durch meine Investitionen als Freiberufler zahl ich für 2013 z.B. null Abgeltungssteuer.. Und ein anderen aktiviert vll seine alten Verlustverrechnungstöpfe; ein wieder anderern wohnt in Thailand oder hat ein Gewerbe und und..
es geht doch nicht darum eine Steuer abzuschaffen, sondern "nur" darum, dass mit der neuen Thematik der Abwicklung der OIs auch die Steueranwendung in D sinnvoll angepasst wird. Und natürlich wird das auch passieren wenn man sich den Irsinn zum Thema "Besteuerung neg. Immobiliengewinn" anschaut.
Für mich ist das übrigens auch vollig egal, Steuern zahlen oder auch nicht ist ja ganz individuell; und du machst hier ein Thema draus als wenn es jeden betreffen würde. Durch meine Investitionen als Freiberufler zahl ich für 2013 z.B. null Abgeltungssteuer.. Und ein anderen aktiviert vll seine alten Verlustverrechnungstöpfe; ein wieder anderern wohnt in Thailand oder hat ein Gewerbe und und..
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.100.615 von fungofortunato am 22.12.13 20:47:01also dann mal konkret; was kommt am Ende (vor eventuell Abgeltungssteuer!) Ende 2015 noch zurück beim AXA Immoselect?!
Die Tabelle von ShortSqueeze gibt ja einen recht guten aktuellen Überblick.
Mein Tipp: 26-27 Euro!
Die Tabelle von ShortSqueeze gibt ja einen recht guten aktuellen Überblick.
Mein Tipp: 26-27 Euro!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.100.835 von wallstreetmarc am 22.12.13 21:46:55Pessimistisch: 25
Optimistisch: 27
Optimistisch: 27
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.100.465 von Herbert H am 22.12.13 20:08:09Grundsätzlich gebe ich Dir darin recht, dass man bei seinen Investitionsentscheidungen alle bekannten Faktoren, also auch die steuerliche Seite, berücksichtigen sollte.
Nur handelt es sich bei dem beschriebenen Phänomen nicht um eine offiziell eingeführte Steuer, sondern um eine Besteuerungspraxis, die so möglicherweise vom Gesetzgeber nie gewollt war oder aber vor unseren Gerichten keinen Bestand haben sollte.
Und zu Deinem "Bezug zur Realität": In Deinem Land mögen die Politiker über Deine Besteuerung entscheiden, in meinem/unserem Land hat die Judikative das letzte Wort, wenn es um die von mir zu entrichtende Steuer geht. Hier steht meine persönliche Bilanz gegen das Finanzamt übrigens bisher 3:0.
Nur handelt es sich bei dem beschriebenen Phänomen nicht um eine offiziell eingeführte Steuer, sondern um eine Besteuerungspraxis, die so möglicherweise vom Gesetzgeber nie gewollt war oder aber vor unseren Gerichten keinen Bestand haben sollte.
Und zu Deinem "Bezug zur Realität": In Deinem Land mögen die Politiker über Deine Besteuerung entscheiden, in meinem/unserem Land hat die Judikative das letzte Wort, wenn es um die von mir zu entrichtende Steuer geht. Hier steht meine persönliche Bilanz gegen das Finanzamt übrigens bisher 3:0.
Ich sehe das für mich relativ einfach:
Ich rechne vor dem Kauf in der Regel mit einem Worst Case und einem Best Case.
In den Worst Case gehört die Steuer ganz klar rein. Und bei einem nur bedingt spekulativen Investment orientiere ich mich beim Kauf vor allem am Worst Case.
Alles andere ist dann "nur" eine zusätzlich Chance. Genauso wie schnellere, bessere Verkäufe...
Ich rechne vor dem Kauf in der Regel mit einem Worst Case und einem Best Case.
In den Worst Case gehört die Steuer ganz klar rein. Und bei einem nur bedingt spekulativen Investment orientiere ich mich beim Kauf vor allem am Worst Case.
Alles andere ist dann "nur" eine zusätzlich Chance. Genauso wie schnellere, bessere Verkäufe...
was man auch berücksichtigen sollte, ist die Tatsache, des es auch nach komplettem Portfolio-/Beiteiligungsverkauf wohl noch Jahre daueren wird, bis man einen Teil der Liquidität im Fond zurück gekommt.
Im aktuellen Auflösungsbericht vom Degi Europa heisst es darüber:
Diese Liquidität beinhaltet zum einen Liquidität für Eventualverbind-
lichkeiten. Bei diesen Eventualverbindlichkeiten ist es unklar, ob und
wann Zahlungen erforderlich werden, z.B.für Gewährleistungen und
Haftungsrisiken aus veräußerten Objekten sowie für mögliche steuer-
liche Risiken aus vergangenen Veranlagungszeiträumen. In beiden
Themenkreisen tritt eine endgültige Klärung erst durch rechtskräftige
Steuerbescheide oder den Ablauf der jeweiligen Verjährungsfristen
ein, insbesondere steuerliche Prüfungsverfahren können noch einige
Jahre nach den jeweiligen Veranlagungszeiträumen stattfinden.
www.aberdeen-asset.com/doc.nsf/Lit/CAF0EF3D5ABED15E80257C400… S.18
Im aktuellen Auflösungsbericht vom Degi Europa heisst es darüber:
Diese Liquidität beinhaltet zum einen Liquidität für Eventualverbind-
lichkeiten. Bei diesen Eventualverbindlichkeiten ist es unklar, ob und
wann Zahlungen erforderlich werden, z.B.für Gewährleistungen und
Haftungsrisiken aus veräußerten Objekten sowie für mögliche steuer-
liche Risiken aus vergangenen Veranlagungszeiträumen. In beiden
Themenkreisen tritt eine endgültige Klärung erst durch rechtskräftige
Steuerbescheide oder den Ablauf der jeweiligen Verjährungsfristen
ein, insbesondere steuerliche Prüfungsverfahren können noch einige
Jahre nach den jeweiligen Veranlagungszeiträumen stattfinden.
www.aberdeen-asset.com/doc.nsf/Lit/CAF0EF3D5ABED15E80257C400… S.18
Zitat von wallstreetmarc: was man auch berücksichtigen sollte, ist die Tatsache, des es auch nach komplettem Portfolio-/Beiteiligungsverkauf wohl noch Jahre daueren wird, bis man einen Teil der Liquidität im Fond zurück gekommt.
Im aktuellen Auflösungsbericht vom Degi Europa heisst es darüber:
Diese Liquidität beinhaltet zum einen Liquidität für Eventualverbind-
lichkeiten. Bei diesen Eventualverbindlichkeiten ist es unklar, ob und
wann Zahlungen erforderlich werden, z.B.für Gewährleistungen und
Haftungsrisiken aus veräußerten Objekten sowie für mögliche steuer-
liche Risiken aus vergangenen Veranlagungszeiträumen. In beiden
Themenkreisen tritt eine endgültige Klärung erst durch rechtskräftige
Steuerbescheide oder den Ablauf der jeweiligen Verjährungsfristen
ein, insbesondere steuerliche Prüfungsverfahren können noch einige
Jahre nach den jeweiligen Veranlagungszeiträumen stattfinden.
www.aberdeen-asset.com/doc.nsf/Lit/CAF0EF3D5ABED15E80257C400… S.18
Das mag schon sein. Nur nehmen wir einmal an, es würden 250 Mio. Euro zurückgehalten, also gute 5 Euro pro Anteil. Und das für ein paar Jahre, naemlich bis alle Steuerbescheide rechtskraeftig wurden. Dann würde man die Anteile an der Börse doch immer noch für 2-3 Euro wegbekommen, so wie das ja schon jetzt bei Kanam US der Fall ist.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.104.433 von kampfhundstreichler am 23.12.13 14:27:03also gute 5 Euro pro Anteil. Und das für ein paar Jahre, naemlich bis alle Steuerbescheide rechtskraeftig wurden. Dann würde man die Anteile an der Börse doch immer noch für 2-3 Euro wegbekommen
Schon richtig, aber trotzdem wird dann die erhoffte Rendite nahezu halbiert.
Schon richtig, aber trotzdem wird dann die erhoffte Rendite nahezu halbiert.
Zum negativen Immobiliengewinn für diejenigen Anleger, die das betrifft. Setzt man die Schätzungen von fungofortuno an (und die haben die letzten Verkaufspreise ja gut getroffen) so trifft einen durch die neg. Immobiliengewinne eine Steuerlast von 41 cent oder unter der pessimistischen Annahme, dass nochmals 20% Veräußerungsverlust vom jetztigen Verkehrswert zu den von fungo berechneten Veräußerungsverlusten hinzu kommen, sind es 82 Cents Steuerlast - so die denn überhaupt künftig weiterhin Bestand haben sollte...
Letztlich ist das Thema ein Nebenschauplatz, bei einem Abschlag von ca. 11 EUR zum NAV des Fonds - würden (unter der Annahme, dass die Steuerbelastung für die Abschläge mit verantwortlich ist) rd. 4% des Abschlags durch den negativen Immobiliengewinn bedingt sein und rd. 96% über andere Risiken (insb. Immopreise).
Zitat von rollybolly: also gute 5 Euro pro Anteil. Und das für ein paar Jahre, naemlich bis alle Steuerbescheide rechtskraeftig wurden. Dann würde man die Anteile an der Börse doch immer noch für 2-3 Euro wegbekommen
Schon richtig, aber trotzdem wird dann die erhoffte Rendite nahezu halbiert.
Natürlich nicht. Nur der Endbetrag wird halbiert. Ob damit die Rendite auch halbiert wird, haengt gerade von diesem Endbetrag ab. Sonst würde es ja keinen Unterschied für die erhoffte Rendite machen, ob der einbehaltene Endbetrag 10 Euro und an der Börse 5 Euro, oder der einbehaltene Endbetrag 2 Euro und an der Börse 1 Euro kosten würde, weil ja immer die Haelfte. Es macht jedoch sehr wohl einen Unterschied.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.105.491 von kampfhundstreichler am 23.12.13 16:26:26Ich hatte Dein Beispiel zugrunde gelegt: 2,50 Mindereinnahmen bei Verkauf des Rückhaltebetrags an der Börse bei noch zu erwartentem Gesamtgewinn von pessimistischen 25,00 - 19,50 = 5,50), wäre also nahezu die Hälfte Gewinnreduzierung.
Bin jetzt bis zum Rand voll mit AXAs..
Wünsche der OI Gemeinde schöne Feiertage und natürlich Verkäufe über Buchwert!
Wünsche der OI Gemeinde schöne Feiertage und natürlich Verkäufe über Buchwert!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.108.669 von wallstreetmarc am 24.12.13 09:30:30und natürlich Verkäufe über Buchwert!
Wenn man ganz fest an den Weihnachtsmann glaubt, dann klappt das.. Ebenfalls frohe Festtage!
Wenn man ganz fest an den Weihnachtsmann glaubt, dann klappt das.. Ebenfalls frohe Festtage!
Also mit der Abwicklungsgeschwindigkeit des AXA Immoselect kann man doch wirklich zufrieden sein.
Am 31.01.2012 betrug der Immobilienbestand 3,0 Mill. EUR. Ein Jahr später, am 31.01.2013, waren schon fast eine Milliarde verkauft, der Bestand lag nur noch bei 2,184 Mill. EUR. Wieder ein Jahr später, am 31.01.2014, werden wir voraussichtlich bei höchstens 706 Mio EUR liegen, nachdem die Italien-Immobilien zumindest größtenteils durch sind.
Damit ist das Fondsmanagement hier voll im Plan. Wenn es in dem Tempo weitergeht, sind bis zum 20.10.2014 alle Immos veräußert oder nur noch ganz geringe Restbestände vorhanden.
Was mir allerdings jetzt schon wiederholt aufgefallen ist: Meldungen über positive Verkaufsabschlüsse treten weniger konstant über das Jahr hinweg verteilt auf, sondern kommen in geballter Form vor. Schaut Euch hierzu mal die Historie an: Ende letzten Jahres wurden auch im Dezember/Januar etliche größere Verkäufe bekannt gegeben. Dann war bis Juni kompletter Stillstand. Juni bis September gab es dann wieder eine Fülle von Verkaufsmeldungen, dann war wieder fast drei Monate komplette Sendepause.
Etwas ärgerlich ist hier vor allem die Tatsache, dass der große Liquiditätszufluss genau dann zu kommen scheint, wenn gerade die halbjährliche Auszahlung durch war. So bekommt der Fonds jetzt knapp 400 Mio EUR an Liquidität, die er bis Juni vor sich hin schieben kann - schlecht verzinst und möglicherweise auch noch mit einem Anlagerisiko versehen (Einlagensicherungssysteme dürften bei den Summen nicht greifen).
Kann man hier nicht entweder eine weitere Zwischenausschüttung vornehmen oder wenigstens mit den Käufern vereinbaren, dass Übergang von Nutzen und Lasten zu einem späteren Zeitpunkt geschieht? Schaut Euch mal die Mietrenditen an, die Käufer erhalten und die gleichzeitig den Fondsanlegern bei einem verfrühten Verkauf vorenthalten werden.
Das Timing ist wirklich richtig schlecht, alles andere als ein Ruhmesblatt.
Am 31.01.2012 betrug der Immobilienbestand 3,0 Mill. EUR. Ein Jahr später, am 31.01.2013, waren schon fast eine Milliarde verkauft, der Bestand lag nur noch bei 2,184 Mill. EUR. Wieder ein Jahr später, am 31.01.2014, werden wir voraussichtlich bei höchstens 706 Mio EUR liegen, nachdem die Italien-Immobilien zumindest größtenteils durch sind.
Damit ist das Fondsmanagement hier voll im Plan. Wenn es in dem Tempo weitergeht, sind bis zum 20.10.2014 alle Immos veräußert oder nur noch ganz geringe Restbestände vorhanden.
Was mir allerdings jetzt schon wiederholt aufgefallen ist: Meldungen über positive Verkaufsabschlüsse treten weniger konstant über das Jahr hinweg verteilt auf, sondern kommen in geballter Form vor. Schaut Euch hierzu mal die Historie an: Ende letzten Jahres wurden auch im Dezember/Januar etliche größere Verkäufe bekannt gegeben. Dann war bis Juni kompletter Stillstand. Juni bis September gab es dann wieder eine Fülle von Verkaufsmeldungen, dann war wieder fast drei Monate komplette Sendepause.
Etwas ärgerlich ist hier vor allem die Tatsache, dass der große Liquiditätszufluss genau dann zu kommen scheint, wenn gerade die halbjährliche Auszahlung durch war. So bekommt der Fonds jetzt knapp 400 Mio EUR an Liquidität, die er bis Juni vor sich hin schieben kann - schlecht verzinst und möglicherweise auch noch mit einem Anlagerisiko versehen (Einlagensicherungssysteme dürften bei den Summen nicht greifen).
Kann man hier nicht entweder eine weitere Zwischenausschüttung vornehmen oder wenigstens mit den Käufern vereinbaren, dass Übergang von Nutzen und Lasten zu einem späteren Zeitpunkt geschieht? Schaut Euch mal die Mietrenditen an, die Käufer erhalten und die gleichzeitig den Fondsanlegern bei einem verfrühten Verkauf vorenthalten werden.
Das Timing ist wirklich richtig schlecht, alles andere als ein Ruhmesblatt.
Ich hatte ja am 3.12 den AXA Immoselect genau analysiert und bin zu dem Ergebnis gekommen, dass das wahrscheinliche Auflösungsergebnis bei 30 Euro liegt, der Fonds somit bei 21,50 ein klarer kauf ist und man mit einer Rendite vor Steuern von über 20% rechnen kann.
Jetzt hat sich ja einiges bei dem Fonds getan:
Es wurden 4,8 Euro ausgeschüttet (leider keine 6 Euro) und es gab einige Verkäufe.
Die Verkäufe in Spanien und Polen brachten ca. Erlöse von 47 bzw. 40 Mio. Euro und die Kredite innerhalb der Beteiligungen (Polen) gingen um etwas über 75 Mio. Euro zurück.
In Italien wurden 5 der 6 Immobilien verkauft. Dies sollte Liquidität von 118 Mio. Euro bringen und die Kredite in den Beteiligungen gehen um 40 Mio. euro zurück.
Die verkäufe in Spanien und Polen trafen ziemlich genau meine Prognose. Das ist OK, aber nicht toll, da ich ja eine wirklich sehr vorsichtige Prognose machen wollte.
Die Verkäufe in Italien waren extrem enttäuschend. Ich war hier schon wirklich vorsichtig, angeblich soll es 8 Bieter gegeben haben und dann ist der Verkaufspreis knapp 30 Mio. Euro unter meiner Erwartung. Und ich hatte schon zweistellige Mietrenditen angenommen. Man erinnere sich, dass Franciacorta und Bodio (Degi Eruopa) bei 9% Rendite verkauft wurden.
Sehr enttäuschend, auch bezüglich der negativen Immogewinne.
Somit ist das Ergebnis der Verkäufe gerade noch innerhalb meines Erwartung, wenn man meinen 10% Sicherheitsabschlag noch mit dazunimmt.
Positiv ist natürlich, dass doch überraschend schnell Immobilien im Wert von weit über 300 Mio. Euro oder ca. ein Drittel des gesamten Immobilienbestandes verkauft wurden.
Aktuell hat der Fonds eine Liquidität von knapp 600 Mio. Euro und Immobilien im Wert von etwas über 900 Mio. Euro. Das Kreditvolumen liegt nur noch bei 34 Mio. Euro.
Gleichzeitig ist der Börsenkurs erheblich angstiegen und steht aktuell bei ca. 19,50 Euro + 4,8 Euro Ausschüttung.
Eine ordentliche Performance seit Anfang Dezember.
Ist der Fonds aktuell noch interessant?
Ich muss aufgrund der doch enttäuschenden Erlöse aus dem Italienportfolio meine Erwartung bezüglich des Auflösungsergebnisses um 1 Euro auf 25 Euro (etwas über 29 Euro vor Ausschüttung) senken.
Man betrachte folgende Cash-Flows:
27.12.2013: -19,5
30.6.2014: 12
31.12.2014: 4
31.12.2015: 2
31.12.2020 7
So komme ich auf eine Rendite von gerade noch mal 12%. Das leigt natürlich an der ausgezeichneten Performance an der Börse, aber auch am niedrigeren Erlös einiger Immobilien.
Darüber hinaus muss man den negativen Immobiliengewinn beachten, der auf die Italienischen Immobilien Anfang 2014 anfällt.
Weiterhin gibt es natürlich durchaus Risiken in dem bestehenden Portfolio. Was ist mit den Immobilien in ITalien und Spanien, die nicht mit verkauft wurden.
Klar, der Fonds ist auch bei 19,5 noch OK, aber nicht mehr so spannend wie vor 4 Wochen.
Insbesondere den Kursgewinn nach Verkauf des Italienportoflios halte ich für übertrieben.
Ich habe jetzt erstmal Gewinne mitgenommen.
Jetzt hat sich ja einiges bei dem Fonds getan:
Es wurden 4,8 Euro ausgeschüttet (leider keine 6 Euro) und es gab einige Verkäufe.
Die Verkäufe in Spanien und Polen brachten ca. Erlöse von 47 bzw. 40 Mio. Euro und die Kredite innerhalb der Beteiligungen (Polen) gingen um etwas über 75 Mio. Euro zurück.
In Italien wurden 5 der 6 Immobilien verkauft. Dies sollte Liquidität von 118 Mio. Euro bringen und die Kredite in den Beteiligungen gehen um 40 Mio. euro zurück.
Die verkäufe in Spanien und Polen trafen ziemlich genau meine Prognose. Das ist OK, aber nicht toll, da ich ja eine wirklich sehr vorsichtige Prognose machen wollte.
Die Verkäufe in Italien waren extrem enttäuschend. Ich war hier schon wirklich vorsichtig, angeblich soll es 8 Bieter gegeben haben und dann ist der Verkaufspreis knapp 30 Mio. Euro unter meiner Erwartung. Und ich hatte schon zweistellige Mietrenditen angenommen. Man erinnere sich, dass Franciacorta und Bodio (Degi Eruopa) bei 9% Rendite verkauft wurden.
Sehr enttäuschend, auch bezüglich der negativen Immogewinne.
Somit ist das Ergebnis der Verkäufe gerade noch innerhalb meines Erwartung, wenn man meinen 10% Sicherheitsabschlag noch mit dazunimmt.
Positiv ist natürlich, dass doch überraschend schnell Immobilien im Wert von weit über 300 Mio. Euro oder ca. ein Drittel des gesamten Immobilienbestandes verkauft wurden.
Aktuell hat der Fonds eine Liquidität von knapp 600 Mio. Euro und Immobilien im Wert von etwas über 900 Mio. Euro. Das Kreditvolumen liegt nur noch bei 34 Mio. Euro.
Gleichzeitig ist der Börsenkurs erheblich angstiegen und steht aktuell bei ca. 19,50 Euro + 4,8 Euro Ausschüttung.
Eine ordentliche Performance seit Anfang Dezember.
Ist der Fonds aktuell noch interessant?
Ich muss aufgrund der doch enttäuschenden Erlöse aus dem Italienportfolio meine Erwartung bezüglich des Auflösungsergebnisses um 1 Euro auf 25 Euro (etwas über 29 Euro vor Ausschüttung) senken.
Man betrachte folgende Cash-Flows:
27.12.2013: -19,5
30.6.2014: 12
31.12.2014: 4
31.12.2015: 2
31.12.2020 7
So komme ich auf eine Rendite von gerade noch mal 12%. Das leigt natürlich an der ausgezeichneten Performance an der Börse, aber auch am niedrigeren Erlös einiger Immobilien.
Darüber hinaus muss man den negativen Immobiliengewinn beachten, der auf die Italienischen Immobilien Anfang 2014 anfällt.
Weiterhin gibt es natürlich durchaus Risiken in dem bestehenden Portfolio. Was ist mit den Immobilien in ITalien und Spanien, die nicht mit verkauft wurden.
Klar, der Fonds ist auch bei 19,5 noch OK, aber nicht mehr so spannend wie vor 4 Wochen.
Insbesondere den Kursgewinn nach Verkauf des Italienportoflios halte ich für übertrieben.
Ich habe jetzt erstmal Gewinne mitgenommen.
Auf die Schnelle:
Danke für Die Rechnung! Eigentlich sind fast nur meine Schlussfolgerungen andere.
Klar gibt es spekulativere Fonds (TMW), mit denen man kurzfristig (hoffentlich) mehr erreichen könnte.
Aber:
1. Bei den heutigen Anleihenrenditen und Börsenständen bin ich mit 12% (vor Steuern) für eine halbwegs konservative Anlage und erechenbare Anlage zufrieden.
2) Ein paar Details hätte ich anders gerechnet, vor allem die Summe, die bis 2020 zurückgehalten wurde.
Bei Dir sind das ca. 330-340 Mio.
Von der zurückgehaltenen Liquidität vor Weihnachten waren aber nur 91 Mio Liquiditätsreserven für Gewährleistung aus Verkäufen
-> Ich würde maximal mit 4 Euro Rechnen, Das wäre immer noch deutlich mehr als beim US Kanam. Und 3 Euro in 2014 statt in 2020 machen nochmal ein paar Prozent Rendite (Sorry, ich habe gerade keine Zeit zum Rechnen). Und lässt den heutigen Börsenpreis schon in 6-12 Monaten zurückfließen.
3) Ich erwarte spätestens bei Bekanntgabe der Höhe der 2014 Auschüttung nochmal einen Anstieg der Börsenkurse.
-> Ich werde weiter halten.
Danke für Die Rechnung! Eigentlich sind fast nur meine Schlussfolgerungen andere.
Klar gibt es spekulativere Fonds (TMW), mit denen man kurzfristig (hoffentlich) mehr erreichen könnte.
Aber:
1. Bei den heutigen Anleihenrenditen und Börsenständen bin ich mit 12% (vor Steuern) für eine halbwegs konservative Anlage und erechenbare Anlage zufrieden.
2) Ein paar Details hätte ich anders gerechnet, vor allem die Summe, die bis 2020 zurückgehalten wurde.
Bei Dir sind das ca. 330-340 Mio.
Von der zurückgehaltenen Liquidität vor Weihnachten waren aber nur 91 Mio Liquiditätsreserven für Gewährleistung aus Verkäufen
-> Ich würde maximal mit 4 Euro Rechnen, Das wäre immer noch deutlich mehr als beim US Kanam. Und 3 Euro in 2014 statt in 2020 machen nochmal ein paar Prozent Rendite (Sorry, ich habe gerade keine Zeit zum Rechnen). Und lässt den heutigen Börsenpreis schon in 6-12 Monaten zurückfließen.
3) Ich erwarte spätestens bei Bekanntgabe der Höhe der 2014 Auschüttung nochmal einen Anstieg der Börsenkurse.
-> Ich werde weiter halten.
27.12.2013 -19,5
30.06.2014 12
31.12.2014 7
31.12.2015 2
31.12.2020 4
Die Zahlungsreihe ergibt 18,7%.
Zieht man Steuern für einen neg. Immogewinn von EUR 1 in 2020 (letzte Rückzahlung ab), kommt man auf 17%...
30.06.2014 12
31.12.2014 7
31.12.2015 2
31.12.2020 4
Die Zahlungsreihe ergibt 18,7%.
Zieht man Steuern für einen neg. Immogewinn von EUR 1 in 2020 (letzte Rückzahlung ab), kommt man auf 17%...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.116.809 von ShortSqueeze am 27.12.13 11:53:14Die Zahlungsreihe ergibt bei mir incl. Abgeltungssteuerung und Besteuerung des negativen Immobiliengewinns (1 EUR) eine Rendite auf das gebundene Kapital in Höhe von 15,5 %. Dieses Ergebnis ergibt sich aber nur der Voraussetzung, dass alle Ausschüttungen gem. dieser Rechnung komplett steuerfrei erfolgen. Mal angenommen, die ersten beiden Auszahlungen hätten einen steuerpflichtigen Anteil in Höhe von 20 % - dann würde die Rendite schon um 3 % sinken, obwohl sich diese Besteuerung durch eine verrringerte Steuer in 2020 rein statisch betrachtet wieder ausgleichen würde.
Absolut betrachtet führt die Zahlenreihe nach Steuern dazu, dass man im Erfolgsfall aus 19,50 EUR einen Ertrag von 3,68 EUR generiert - also nicht ganz so spektakulär, wie es die Prozentsätze glauben machen wollen...
Absolut betrachtet führt die Zahlenreihe nach Steuern dazu, dass man im Erfolgsfall aus 19,50 EUR einen Ertrag von 3,68 EUR generiert - also nicht ganz so spektakulär, wie es die Prozentsätze glauben machen wollen...
Zitat von ShortSqueeze: 27.12.2013 -19,5
30.06.2014 12
31.12.2014 7
31.12.2015 2
31.12.2020 4
Die Zahlungsreihe ergibt 18,7%.
Zieht man Steuern für einen neg. Immogewinn von EUR 1 in 2020 (letzte Rückzahlung ab), kommt man auf 17%...
Für mich ist der Axa Immoselect auf diesem Kursniveau immer noch eine Kauf- oder zumindest eine klare Halteposition. Man muss berücksichtigen, dass der Gesamtzahlungsstrom von 25 Euro doch wirklich das Pessimistischste vom Pessimistischen darstellt.
Aber selbst dann kann man noch einen alternativen Zahlungsreihe aufmachen, wo man statt für 2020 4 Euro anzunehmen einfach am 31.12.2015 2 Euro + nochmals 2 Euro annimmt, da man ja analog zum Kanam US seine Anteile ja auch jederzeit an der Börse abdiskontiert verkaufen könnte. Und dann sollten für die 4 Euro Restwert schon 2 Euro Börsenwert am 31.12.2015 herausspringen.
Zitat von Herbert H: Die Zahlungsreihe ergibt bei mir incl. Abgeltungssteuerung und Besteuerung des negativen Immobiliengewinns (1 EUR) eine Rendite auf das gebundene Kapital in Höhe von 15,5 %. ...
die ersten beiden Auszahlungen hätten einen steuerpflichtigen Anteil in Höhe von 20 % - dann würde die Rendite schon um 3 % sinken
Keine Ahnung wie du rechnest aber ich habs nochmal gerechnet und komme weiterhin auf 18,7 bzw. 17% (bei 1,- Steuer auf Immogewinn).
Wenn die ersten Zahlungen einen steuerpflichtigen Anteil von 20% haben würden, würden bis 30.06. EUR 2,40 an ordentlichen Erträgen, die nicht aufgrund Doppelbesteuerungsabkommen steuerfrei sind, erzielt. Auf den Gesamtfonds wäre das eine Rendite von rd. 16% p.a.. Da er aber auch ausländische Immobilien hält und der Fonds zu rd. 40% aus Kasse besteht, wüsste ich nicht wo steuerpflichtige Erträge in der Größenordnung her kommen sollen... Realistisch wären vielleicht 2% steuerpflichtiger Anteil. In der letzten Ausschüttung war allerdings 0% steuerpflichtig!
Zitat von Herbert H: Absolut betrachtet führt die Zahlenreihe nach Steuern dazu, dass man im Erfolgsfall aus 19,50 EUR einen Ertrag von 3,68 EUR generiert - also nicht ganz so spektakulär, wie es die Prozentsätze glauben machen wollen...
Naja, wer hier auf Renditen von 20-30% p.a. hofft, sollte dann doch besser irgendwelche Aktienwetten eingehen...
Eine Alternative mit einer vergleichbaren Rendite zum Axa wäre z.b.
Bei der 'Royalbeach' Spielwar.u.Sport. Anleihe v.2011(2016) -wer auch immer das ist- bekommt man vergleichbare Renditen. Im Gegensatz zum Axa aber mit Sicherheit nicht mehr als das aber ganz schnell mal auch gar nichts mehr...
Vorsicht, bei aller Begeisterung sollte man schon immer nicht mögliche Risiken ausblenden.
Die 25 euro sind eine konservative Schätzung und ich glaube auch, dass die sehr gut erreichbar ist. Aber es ist nicht etwa ein Worst-Case oder eine Preisuntergrenze. Insofern gibt es, wenn die 25 erreicht werden, je nach Steuerbetrachtung und Auszahlung eine Rendite von 12% bis 20%. Das ist natürlich ausgezeichnet. Dem stehen aber natürlich durchaus Risiken gegenüber. Leider wurden die 5 italienischen Immobilien zu schlechteren Preisen verkauft als ich erwartet hatte. Eine Immobilie wurde nicht mitverkauft. Warum ?
Auch in Spanien wurden 2 Immobilien nicht verkauft.
Ja, ich bin absolut überzeugt, dass auch jetzt das Chancen-Risiko-Verhältnis noch sehr gut ist und natürlich viel besser als diese komischen Anleihen, aber es ist schlechter als vor einem Monat (weil eben über 10% Gewinn drauf sind). Und ich kann den Move nach dem Italienverkauf nicht nachvollziehen.
Vor einem Monat war m.E. der AXA mit weitem Abstand der interessanteste Fonds, jetzt hat sich das wieder etwas ausgeglichen.
Es handelt sich hier um Immobilien, die aus Holland, Italien und Spanien kommen.
Die 25 euro sind eine konservative Schätzung und ich glaube auch, dass die sehr gut erreichbar ist. Aber es ist nicht etwa ein Worst-Case oder eine Preisuntergrenze. Insofern gibt es, wenn die 25 erreicht werden, je nach Steuerbetrachtung und Auszahlung eine Rendite von 12% bis 20%. Das ist natürlich ausgezeichnet. Dem stehen aber natürlich durchaus Risiken gegenüber. Leider wurden die 5 italienischen Immobilien zu schlechteren Preisen verkauft als ich erwartet hatte. Eine Immobilie wurde nicht mitverkauft. Warum ?
Auch in Spanien wurden 2 Immobilien nicht verkauft.
Ja, ich bin absolut überzeugt, dass auch jetzt das Chancen-Risiko-Verhältnis noch sehr gut ist und natürlich viel besser als diese komischen Anleihen, aber es ist schlechter als vor einem Monat (weil eben über 10% Gewinn drauf sind). Und ich kann den Move nach dem Italienverkauf nicht nachvollziehen.
Vor einem Monat war m.E. der AXA mit weitem Abstand der interessanteste Fonds, jetzt hat sich das wieder etwas ausgeglichen.
Es handelt sich hier um Immobilien, die aus Holland, Italien und Spanien kommen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.115.391 von fungofortunato am 27.12.13 00:50:29Auch ich hatte aufgrund der nicht mehr so üppigen Restrendite heute früh erst mal Gewinne mitgenommen.
1. Reich wird man weder mit den OIF's in Auflösung im Allgemeinen, noch mit dem Axa Immoselect im Besonderen.
2. Da wohl die allermeisten die Investments in börsennotierten OIF's als risikoarmes Investment oder als Anleiheersatz ansehen, sollte die allerste Frage die sein, ob man auf dem jeweiligen Börsenkursniveau Geld verlieren kann. Erst danach sollte man sich über das mögliche Gewinnpotential Gedanken machen.
3. Mit dem Axa Immoselect auf Sicht von 10 Monaten, bis zum Übergang auf die Depotbank, bei 19,50 Euro Verlust machen zu können, halte ich für extrem unwahrscheinlich. Und selbst dann dürften es nur Petitessen sein.
4. Der Axa Immoselect ist wenig korreliert mit den allgemeinen Aktien- und Wertpapiermaerkten. Und wegen des betraechtlichen Cashs auch nur noch begrenzt mit den Gewerbeimmobilienmaerkten, vor allem mit den volatileren Maerkten in Südeuropa oder Osteuropa oder den Niederlanden. Ein nicht zu unterschaetzender Vorteil in der persönlichen Risikostreuung.
5. Alle Boardmitglieder, die sich mit der Materie etwas naeher befasst haben, sehen einen Schlusskurs von ca. 25 Euro als realistisch an, wobei ich mir sehr viele Szenarien vorstellen kann, wo es am Ende 1-2 Euro mehr werden können aber nur sehr wenige Szenarien, wo es 1-2 Euro weniger werden.
6. Alles ist eine Frage der Alternativen. Falls jemand verkauft weil er das Geld braucht oder weil er für sich ein besseres Investment gefunden hat ist das nur konsequent. Falls aber jemand verkauft in der Hoffnung, hier spaeter noch einmal billiger hineinkommen zu können, fürchte ich, dass dies nicht aufgehen wird.
7. Ich rechne mit ca. 10% schneller Restrendite, die bis zum Übergang auf die Depotbank relativ stressfrei vereinnahmt werden können.
2. Da wohl die allermeisten die Investments in börsennotierten OIF's als risikoarmes Investment oder als Anleiheersatz ansehen, sollte die allerste Frage die sein, ob man auf dem jeweiligen Börsenkursniveau Geld verlieren kann. Erst danach sollte man sich über das mögliche Gewinnpotential Gedanken machen.
3. Mit dem Axa Immoselect auf Sicht von 10 Monaten, bis zum Übergang auf die Depotbank, bei 19,50 Euro Verlust machen zu können, halte ich für extrem unwahrscheinlich. Und selbst dann dürften es nur Petitessen sein.
4. Der Axa Immoselect ist wenig korreliert mit den allgemeinen Aktien- und Wertpapiermaerkten. Und wegen des betraechtlichen Cashs auch nur noch begrenzt mit den Gewerbeimmobilienmaerkten, vor allem mit den volatileren Maerkten in Südeuropa oder Osteuropa oder den Niederlanden. Ein nicht zu unterschaetzender Vorteil in der persönlichen Risikostreuung.
5. Alle Boardmitglieder, die sich mit der Materie etwas naeher befasst haben, sehen einen Schlusskurs von ca. 25 Euro als realistisch an, wobei ich mir sehr viele Szenarien vorstellen kann, wo es am Ende 1-2 Euro mehr werden können aber nur sehr wenige Szenarien, wo es 1-2 Euro weniger werden.
6. Alles ist eine Frage der Alternativen. Falls jemand verkauft weil er das Geld braucht oder weil er für sich ein besseres Investment gefunden hat ist das nur konsequent. Falls aber jemand verkauft in der Hoffnung, hier spaeter noch einmal billiger hineinkommen zu können, fürchte ich, dass dies nicht aufgehen wird.
7. Ich rechne mit ca. 10% schneller Restrendite, die bis zum Übergang auf die Depotbank relativ stressfrei vereinnahmt werden können.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.126.453 von kampfhundstreichler am 29.12.13 17:33:168. ich könnte mir auch noch eine kleine Chance auf eine Sonderausschüttung Angang des Jahres vorstellen, die den Börsenkurs nochmal beflügeln würde. Zumindest wenn das AXA Management nicht nur aus Egomanen besteht, die möglichst viel aus aus einem hohen Fondvolumen rausschlagen wollen und an die Interessen der Eigentümer nach schnellem "Geld zurück" überhaupt nicht denkt.
Oder was soll die Begründung sein, so einen hohen, absolut ausschüttungsfähigen Mio.-Cash-Anteil über 7 Monate auf (ungesicherten) Konten zu halten und den Eigentümern vorzuenthalten?!
Oder was soll die Begründung sein, so einen hohen, absolut ausschüttungsfähigen Mio.-Cash-Anteil über 7 Monate auf (ungesicherten) Konten zu halten und den Eigentümern vorzuenthalten?!
!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. !
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert.
Mit welcher Begründung werden denn bitte die Links zum Blog gelöscht? Habe ich hier was verpasst?
!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Aufforderung zu ANBwidrigem Verhalten
Nur zur Info, der Forenbetreiber knn ihn auf Hausfriedensbruch verklagen, denn er hat hier (offenbar) Husverbot. (so meine Info aus einem anderen Bord zu Neuaccounts)
Mein Rat wäre auch endlich mal aufzuhören. Wenn man seine letzten Beoträge anklickt, alles schön provozierend vormuliert denn Anstacheln liegt ihm... Er kann es einfach nicht lassen.
Gute Analyse hin oder her.
Mein Rat wäre auch endlich mal aufzuhören. Wenn man seine letzten Beoträge anklickt, alles schön provozierend vormuliert denn Anstacheln liegt ihm... Er kann es einfach nicht lassen.
Gute Analyse hin oder her.
Ja, Fungofortunato war sicher manchmal etwas provokant aber zumindest hier immer recht sachlich und mit hilfreichen Kommentaren.
Und zumindest das, was ich beim Überfliegen einiger anderen Beiträge gesehen habe war nicht extremer als andere hitzige Diskussionen bei WO, die folgenlos bleiben.
PS: Das mit dem "Hausfriedensbruch" in Internetforen ist eine Mär:
http://de.wikipedia.org/wiki/Virtuelles_Hausverbot
Trotzdem kann man aber ja die "Bitten" des Betreibers berücksichtigen und anderweitg kommunizieren...
Und zumindest das, was ich beim Überfliegen einiger anderen Beiträge gesehen habe war nicht extremer als andere hitzige Diskussionen bei WO, die folgenlos bleiben.
PS: Das mit dem "Hausfriedensbruch" in Internetforen ist eine Mär:
http://de.wikipedia.org/wiki/Virtuelles_Hausverbot
Trotzdem kann man aber ja die "Bitten" des Betreibers berücksichtigen und anderweitg kommunizieren...
!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Aufforderung zu ANBwidrigem Verhalten
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.142.433 von rollybolly am 02.01.14 13:42:27Seht es doch einfach einmal so: Wer beim Fußball gerade per Fallrückzieher das Tor des Jahres erzielt hat und danach den Schiedsrichter mit "Ar.ch..ch" beschimpft, erhält die rote Karte - und das mit Recht!
!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: Aufforderung zu ANBwidrigem Verhalten!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: bitte zur Aktie / Fonds posten, Diskussionen zu Maßnahmen seitens der Moderation gehören nicht in den Thread
zwar [...]Zitat von fungofortunato: Vor einem Monat war m.E. der AXA mit weitem Abstand der interessanteste Fonds, jetzt hat sich das wieder etwas ausgeglichen.
Es handelt sich hier um Immobilien, die aus Holland, Italien und Spanien kommen.
Verbleibende Immobilienrisiken nach Ländern und Beteiligungsformen:
Von den 30,15 EUR KAG Kurs nach den angekündigten Veräußerungsverlusten aus den Italienimmobilien des Axa sind nur rd. 44% in Immobilien investiert bzw. 13,3 EUR bei einem derzeitigen Abschlag von rd. 10,3 EUR. Von den 13,3 EUR Immobilienrisiken liegen 2/3 in Deutschland, Frankreich, Schweden, Luxemburg, Österreich und Tschechien und nur 1/3 in Italien, Spanien, Niederlande, Belgien.
Die Aussage, dass sich die Immobilienrisiken auf die schwächeren Märkte beziehen, trifft daher nur für einen vergleichsweise niedrigen Anteil der Immobilien zu. Genauso bezweifle ich, dass man den Fonds in ein paar Monaten günstiger zurück kaufen kann. Ich hatte mir zwar auch überlegt, um Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden, vor dem zugerechneten Immobilienverlust aus dem Italienverkauf, zu veräußern und später wieder einzusteigen aber bei der Geld Brief Spanne, der kurzen Restlaufzeit bis zur Übergabe an die Depotbank und der hohen erwarteten Rendite mich aber dagegen entschieden.
Heute kam auch eine neue Ad Hoc Meldung der Axa zum Polen Verkauf:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
An sich nichts Neues...:
Kernaussagen: Der 49%-Anteil des Sondervermögens entspricht
rund 145,14 Mio. Euro. Der Verkaufspreis der Beteiligungen liegt rund 18% unter der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte. Mit der Buchung der Kaufpreise hat sich der Anteilspreis des Sondervermögens AXA Immoselect vom 30.12.2013 von 31,43 Euro um 53 Cent auf 30,90 Euro
(am 02.01.2014) reduziert.
Mit der Übernahme der Anteile an den ImmobilienBeteiligungsgesellschaften hat der Käufer ebenfalls anteilig Darlehen in Höhe von ca. 73 Mio. Euro übernommen, die die Immobiliengesellschaften aufgenommen haben. Damit reduziert sich auf Ebene des Sondervermögens AXA Immoselect die Fremdfinanzie-
rungsquote auf unter 4%!!!!
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
An sich nichts Neues...:
Kernaussagen: Der 49%-Anteil des Sondervermögens entspricht
rund 145,14 Mio. Euro. Der Verkaufspreis der Beteiligungen liegt rund 18% unter der Summe der zuletzt festgestellten Verkehrswerte. Mit der Buchung der Kaufpreise hat sich der Anteilspreis des Sondervermögens AXA Immoselect vom 30.12.2013 von 31,43 Euro um 53 Cent auf 30,90 Euro
(am 02.01.2014) reduziert.
Mit der Übernahme der Anteile an den ImmobilienBeteiligungsgesellschaften hat der Käufer ebenfalls anteilig Darlehen in Höhe von ca. 73 Mio. Euro übernommen, die die Immobiliengesellschaften aufgenommen haben. Damit reduziert sich auf Ebene des Sondervermögens AXA Immoselect die Fremdfinanzie-
rungsquote auf unter 4%!!!!
http://www.propertyeu.info/index-newsletter/analysis-axa-immoselect-clears-the-decks-ahead-of-wind-up/
Hat jemand Zugang zu der Analyse und kann sie hier einstellen?
Hat jemand Zugang zu der Analyse und kann sie hier einstellen?
Ad Hoc Meldung:
Verkauf des Maritim Hotels in Dresden mit 21% Abschlag auf den Verkehrswert.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Aktueller Rückkaufwert 30,92
Abschlag (auch auf die übrigen Objekte) 21%
Wert der Anteile: 24,43 ?
Verkauf des Maritim Hotels in Dresden mit 21% Abschlag auf den Verkehrswert.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
Aktueller Rückkaufwert 30,92
Abschlag (auch auf die übrigen Objekte) 21%
Wert der Anteile: 24,43 ?
Deine Rechnung is falsch, das Ergebnis aber halbwegs realistisch. Suche mal etwas weiter oben in der Diskussion, ich würde aktuell 24-26 Euro für realistisch halte.
Falsch ist Deinen Rechnung, weil Du die 21% nicht einfach auf den NAV anwenden kannst:
- Der Fonds besteht aktuell zu einem großen Teil aus Cash, den wird die AXA sicher nicht mit 21% Abschlag verkaufen ;-)
- Die verbleibenden Immobilien musst Du etwas differenzierter betrachten. Da sind sicher Immobilien dabei die mit deutlich weniger Abschlag verkauft werden, aber auch z.B. die Restbestände in Spanien und den Niederlanden, bei denen höhere Abschläge zu erwarten sind.
-> Einfach mal hier oder anderswo nachlesen.
Falsch ist Deinen Rechnung, weil Du die 21% nicht einfach auf den NAV anwenden kannst:
- Der Fonds besteht aktuell zu einem großen Teil aus Cash, den wird die AXA sicher nicht mit 21% Abschlag verkaufen ;-)
- Die verbleibenden Immobilien musst Du etwas differenzierter betrachten. Da sind sicher Immobilien dabei die mit deutlich weniger Abschlag verkauft werden, aber auch z.B. die Restbestände in Spanien und den Niederlanden, bei denen höhere Abschläge zu erwarten sind.
-> Einfach mal hier oder anderswo nachlesen.
Zitat von meingeld1: Ad Hoc Meldung:
Verkauf des Maritim Hotels in Dresden mit 21% Abschlag auf den Verkehrswert.
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-ad-hoc…
... und wieder gilt: Positiv ist, dass etwas verkauft wurde - eine negative Überraschung ist aber die Höhe des Abschlags ...
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.275.359 von Herbert H am 22.01.14 10:15:18eine negative Überraschung ist aber die Höhe des Abschlags
21% ist heftig für die Immo!
Da fragt man sich was unabhängige Sachverständige überhaupt bei OIs sollen. So "Pie mal Daumen" schaff ich so eine Streuung in der Bewertung auch locker..
21% ist heftig für die Immo!
Da fragt man sich was unabhängige Sachverständige überhaupt bei OIs sollen. So "Pie mal Daumen" schaff ich so eine Streuung in der Bewertung auch locker..
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.275.717 von wallstreetmarc am 22.01.14 10:49:42.. das gibt noch eine "Gaudi" mit den Fake-Bewertungen bei SEB, CS und Co; was sie sich da noch aus den Fingern ziehen müssen zwecks Begründung..
Jetzt hat sich also der Hotel-Anbietermarkt in Dresden innerhalb von 11 Monaten, seit dem der Gutachter sein letztes Gutachten für das Dresden-Hotel erstellt hat, so dramtisch verschlechtert, dass sich über 1/5 des Hotelkomplexes einfach in Luft aufgelöst hat! Wow
Jetzt hat sich also der Hotel-Anbietermarkt in Dresden innerhalb von 11 Monaten, seit dem der Gutachter sein letztes Gutachten für das Dresden-Hotel erstellt hat, so dramtisch verschlechtert, dass sich über 1/5 des Hotelkomplexes einfach in Luft aufgelöst hat! Wow
Zitat von wallstreetmarc: .. das gibt noch eine "Gaudi" mit den Fake-Bewertungen bei SEB, CS und Co; was sie sich da noch aus den Fingern ziehen müssen zwecks Begründung..
Jetzt hat sich also der Hotel-Anbietermarkt in Dresden innerhalb von 11 Monaten, seit dem der Gutachter sein letztes Gutachten für das Dresden-Hotel erstellt hat, so dramtisch verschlechtert, dass sich über 1/5 des Hotelkomplexes einfach in Luft aufgelöst hat! Wow
Ich habe gerade mal bei der Axa angerufen und mein Erstaunen zum Ausdruck gebracht. Die Antwort, die ich bekam, laesst sich ungefaehr folgendermassen zusammenfassen:
"Wir bemühen uns doch, ja mei, was haetten wir tun können, berücksichtigen sie bitte auch die sich verkürzende Mietlaufzeit (nur noch ca. 13 Jahre!) und die Lage (direkt am Elbufer!), blah blah, blub blub"
Na ja, ich denke wir sollte uns auf einen Endbetrag von vielleicht 24-26 Euro einstellen, wobei ich den unteren Rand für wahrscheinlicher halte. Der Börsenkurs dürfte sich somit peu a peu in die Naehe der 21-23 Euro bewegen.
Steuern unberücksichtigt bleibt somit zwar noch etwas Fleisch am Knochen zum Abschaben übrig, aber so arg viel ist das alles nicht mehr.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.276.301 von kampfhundstreichler am 22.01.14 11:41:34Zeigt aber auch wieder einmal, dass die Kursbildung wenig rational ist: In HH fester denn je..
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.276.975 von rollybolly am 22.01.14 12:51:50Ich sehe das nicht so problematisch, das aktuelle Bild des Axa ist wie folgt:
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.277.243 von ShortSqueeze am 22.01.14 13:21:16ich seh ja auch immernoch die Chancen beim AXA und bin bis Oberkante investiert.
Was ich aber schon seit Jahren nicht fassen kann ist, dass nun entgültig dem letzten halbwegs informiertensten OI Anleger, der Bafin und eigentlich auch dem Rest der Welt klar sein dürfte, dass hier weiterhin Anleger TÄGLICH ca. 20-30 Prozent zu viel zahlen für ihre Beteiligungen am Immobilienbestand bei den offenen Immofonds.
Das diese offensichtliche Abzocke durch gefakte viel zu hohe Bewertungen im Mrd. Euro so einfach toleriert wird, hätte ich nie gedacht.. Für mich ist das schon ein sittenwidriges Rechstgeschäte im Mrd € Bereich bei Hausinvest und Co.
Was ich aber schon seit Jahren nicht fassen kann ist, dass nun entgültig dem letzten halbwegs informiertensten OI Anleger, der Bafin und eigentlich auch dem Rest der Welt klar sein dürfte, dass hier weiterhin Anleger TÄGLICH ca. 20-30 Prozent zu viel zahlen für ihre Beteiligungen am Immobilienbestand bei den offenen Immofonds.
Das diese offensichtliche Abzocke durch gefakte viel zu hohe Bewertungen im Mrd. Euro so einfach toleriert wird, hätte ich nie gedacht.. Für mich ist das schon ein sittenwidriges Rechstgeschäte im Mrd € Bereich bei Hausinvest und Co.
Zitat von wallstreetmarc: ich seh ja auch immernoch die Chancen beim AXA und bin bis Oberkante investiert.
Was ich aber schon seit Jahren nicht fassen kann ist, dass nun entgültig dem letzten halbwegs informiertensten OI Anleger, der Bafin und eigentlich auch dem Rest der Welt klar sein dürfte, dass hier weiterhin Anleger TÄGLICH ca. 20-30 Prozent zu viel zahlen für ihre Beteiligungen am Immobilienbestand bei den offenen Immofonds.
Das diese offensichtliche Abzocke durch gefakte viel zu hohe Bewertungen im Mrd. Euro so einfach toleriert wird, hätte ich nie gedacht.. Für mich ist das schon ein sittenwidriges Rechstgeschäte im Mrd € Bereich bei Hausinvest und Co.
wenn es keine "Abzocke" gaebe, gaebe es auch keinen Axa an der Börse, an dem du dich vollsaugen durftest. Siehe es doch auch einmal so herum. Wer weiss, vielleicht wird ja auch in ein paar Jahren bei den ach so soliden Hausinvest und Konsorten das Totenglöckchen geklingelt, dann wirst du ein zweitesmal zum Leichenschmaus eingeladen.
Dann darfst du dir nochmal den Bauch vollschlagen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.280.079 von kampfhundstreichler am 22.01.14 17:58:08regt dich das gar nicht auf?
Hätte irgendwie große Lust einen Immo-Fond aufzulegen, die "unabhängigen Immobiliensachverständigen" dazu zu bewegen in keinem Jahr die Portfoliobewertung nennenswert sinken zu lassen (auch in Baisse Märkten nicht), durch diese Scheinbewegung des immer aufwärts gerichteten Charts neue Anleger anzulocken, die mir jedes Jahr ein fettes Einkommen verschaffen. Biste mit dabei? Und alles legal aber ganz offensichtlich betrügerisch. Ich wüsste nicht in welchem Finazbereich "toleriertere Betrug" von Bankstern im € Mrd Bereich an Kleinanlegern und Privaten stattfindet. Und wo Anleger in der Deutschen Nachkriegsgeschicht durch dieses Art Schneeballsystem mehr Geld verloren hätten, als in denen nun "die Hose runterlassen müssenden" OIs.
Hätte irgendwie große Lust einen Immo-Fond aufzulegen, die "unabhängigen Immobiliensachverständigen" dazu zu bewegen in keinem Jahr die Portfoliobewertung nennenswert sinken zu lassen (auch in Baisse Märkten nicht), durch diese Scheinbewegung des immer aufwärts gerichteten Charts neue Anleger anzulocken, die mir jedes Jahr ein fettes Einkommen verschaffen. Biste mit dabei? Und alles legal aber ganz offensichtlich betrügerisch. Ich wüsste nicht in welchem Finazbereich "toleriertere Betrug" von Bankstern im € Mrd Bereich an Kleinanlegern und Privaten stattfindet. Und wo Anleger in der Deutschen Nachkriegsgeschicht durch dieses Art Schneeballsystem mehr Geld verloren hätten, als in denen nun "die Hose runterlassen müssenden" OIs.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.280.531 von wallstreetmarc am 22.01.14 18:44:39..und natürlich selbst wenn die falschen Scheinbewertungen von Gebäuden so klar aufgedeckt werden wie jetzt, hat natürlich kein Fehlbewerter und kein OI Manager irgendwelche Konsequenzen zu tragen. Es sind ja nur die Kunden..
Da krieg ich echt´n Hals..
Da krieg ich echt´n Hals..
Und wieder ein Verkauf:
Steigenberger Bad Homburg für 22,29 Mio = 10% unter VW
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-invest…
Steigenberger Bad Homburg für 22,29 Mio = 10% unter VW
http://www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-invest…
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.341.057 von meingeld1 am 30.01.14 10:22:22AXA strengt sich ja immer mehr an, den Abschlag zu begründen. Schon zum Teil lustig was man da erfährt:
die Mietverträge verkürzen sich also mit jedem Tag.
Das Gebäude wird auch jeden Tag älter.
Das Bad Homurger Hotelmakrt ist eh ganz schwer..
Investoren suchen ja vor allem nach Neubauten.
Die tun mir ja fast schon leid, sich solche Allerweltsbegründungen aus den Fingern zu ziehen; anstatt einfach die Wahrheit zu sagen, die da wäre, dass sie in den letzten Jahren und Jahrzehnten den Anlegern einfach zu viel aus den Taschen gezogen haben.
die Mietverträge verkürzen sich also mit jedem Tag.
Das Gebäude wird auch jeden Tag älter.
Das Bad Homurger Hotelmakrt ist eh ganz schwer..
Investoren suchen ja vor allem nach Neubauten.
Die tun mir ja fast schon leid, sich solche Allerweltsbegründungen aus den Fingern zu ziehen; anstatt einfach die Wahrheit zu sagen, die da wäre, dass sie in den letzten Jahren und Jahrzehnten den Anlegern einfach zu viel aus den Taschen gezogen haben.
Ja, in der Tat:
Wenn man sich die Gründe so anschaut, dann kurz auf den Kalender schaut und dann auf das Datum der letzten Bewertung schaut bleibt nur eine Erkenntnis:
Die Axa muss ab jetzt ganz dringend alle Objekte alle 3 Monate bewerten, weil sie offensichtlich ja alle 3 Monate 10% an Wert verlieren...
Und vor der Schließung sind die Objekte sicherlich von Jahr zu Jahr jünger geworden und die Mieter haben ihre Verträge jedes Jahr um zwei Jahre verlängert.
Peinlich.
Wenn man sich die Gründe so anschaut, dann kurz auf den Kalender schaut und dann auf das Datum der letzten Bewertung schaut bleibt nur eine Erkenntnis:
Die Axa muss ab jetzt ganz dringend alle Objekte alle 3 Monate bewerten, weil sie offensichtlich ja alle 3 Monate 10% an Wert verlieren...
Und vor der Schließung sind die Objekte sicherlich von Jahr zu Jahr jünger geworden und die Mieter haben ihre Verträge jedes Jahr um zwei Jahre verlängert.
Peinlich.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.347.723 von Lisaman am 30.01.14 21:15:14"Auch verlangen Investoren in der Regel länger laufende Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren und länger"
ohne Worte..
ohne Worte..
Vor allem sollte die Axa bei ihren Ausreden künftig darauf achten, wenigstens konsistent zu sein:
Maritim Hotel in Dresden (Baujahr 2006, Mietvertrag bis 2026)
- Der Abschlag zum Verkehrswert resultiert im Wesentlichen aus der geringen Nachfrage nach Hotels am Standort. Dies ist unter anderem darauf zurück zu führen, dass in Dresden viele Hotels neu eröffnet
haben
Steigenberger Hotel in Bad Homburg (Baujahr 2006, Mietvertrag bis 2026 in Bester Lage)
- Der Abschlag zum Verkehrswert resultiert im Wesentlichen aus den geringen
Aktivitäten am Immobilienmarkt Bad Homburg und insbesondere in der Asset-Klasse Hotel.
(schon klar, dass der Hotelstandort nicht riesig ist, schließlich gibt es dort auch keine duzende Hotels im Angebot, dafür ist des Steigenberger dort aber ja auch der Platzhirsch)
- Auch verlangen
Investoren in der Regel länger laufende Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren und länger, was aber die aktuelle Mietvertragslaufzeit nicht abbildet.
Schon klar: 8 Jahre + Option bis 2050 mit einem guten Mieter an einem finanzstarken Standort sind ja extrem schlecht,
- Darüber hinaus suchen Investoren verstärkt nach Neubauten oder zumindest nach frisch renovierten Häusern.
Ahja: http://de.steigenberger.com/Bad-Homburg/Steigenberger-Hotel-…
PS: Selbst wenn der Zustand nicht optimal wäre müsste das der Verkehrswert berücksichtigen.
Wir lernen:
- Ein Hotel an einem großen Hotelstandort mit entsprechender Konkurenz: Schlecht
- Ein Hotel an einem kleinen Hotelstandort mit entsprechend wenig Konkurenz: Auch schlecht
- Ein altes ehrwürdiges Hotel mit neustem Standard: Schlecht
- Ein recht neues Hotel: Bringt auch nichts
- 8 Jahre Mietvertrag: Viel zu kurz, das wollen die Investoren nicht
- 13 Jahre Mietvertrag: Wird mit noch mehr Abschlag verkauft.
Und all das in diesem Markt:
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=36328
"Deutschland ist als wirtschaftlich starkes Land nach wie vor ein hoch attraktiver Investitionsstandort... Ein weiter positiver Faktor ist, dass sich das Finanzierungsumfeld stark verbessert hat: Zum einen stellen Banken dem Sektor wieder vermehrt Kredite zu attraktiven Konditionen zur Verfügung und zum anderen verfügen die in- und ausländischen Investoren über sehr viel Eigenkapital, für das sie nach Anlagemöglichkeiten suchen. ... Der Rückgang der Investoren aus dem Ausland ist weniger auf mangelndes Interesse als auf die geringe Verfügbarkeit von passenden Produkten sowie die zunehmend starke Konkurrenz der nationalen Investoren zurückzuführen... B-Standorte gewinnen an Bedeutung ....
Das Interesse auf Käuferseite ist enorm hoch und der Zeitpunkt für einen Verkauf ideal..."
Für den Börsenkäufer ist das alles noch kein Beinbruch - aber die Axa erobert sich mit so etwas ihren schlechten Ruf für peinliches Management erfolgreich zurück.
Maritim Hotel in Dresden (Baujahr 2006, Mietvertrag bis 2026)
- Der Abschlag zum Verkehrswert resultiert im Wesentlichen aus der geringen Nachfrage nach Hotels am Standort. Dies ist unter anderem darauf zurück zu führen, dass in Dresden viele Hotels neu eröffnet
haben
Steigenberger Hotel in Bad Homburg (Baujahr 2006, Mietvertrag bis 2026 in Bester Lage)
- Der Abschlag zum Verkehrswert resultiert im Wesentlichen aus den geringen
Aktivitäten am Immobilienmarkt Bad Homburg und insbesondere in der Asset-Klasse Hotel.
(schon klar, dass der Hotelstandort nicht riesig ist, schließlich gibt es dort auch keine duzende Hotels im Angebot, dafür ist des Steigenberger dort aber ja auch der Platzhirsch)
- Auch verlangen
Investoren in der Regel länger laufende Mietverträge mit Laufzeiten von 15 Jahren und länger, was aber die aktuelle Mietvertragslaufzeit nicht abbildet.
Schon klar: 8 Jahre + Option bis 2050 mit einem guten Mieter an einem finanzstarken Standort sind ja extrem schlecht,
- Darüber hinaus suchen Investoren verstärkt nach Neubauten oder zumindest nach frisch renovierten Häusern.
Ahja: http://de.steigenberger.com/Bad-Homburg/Steigenberger-Hotel-…
PS: Selbst wenn der Zustand nicht optimal wäre müsste das der Verkehrswert berücksichtigen.
Wir lernen:
- Ein Hotel an einem großen Hotelstandort mit entsprechender Konkurenz: Schlecht
- Ein Hotel an einem kleinen Hotelstandort mit entsprechend wenig Konkurenz: Auch schlecht
- Ein altes ehrwürdiges Hotel mit neustem Standard: Schlecht
- Ein recht neues Hotel: Bringt auch nichts
- 8 Jahre Mietvertrag: Viel zu kurz, das wollen die Investoren nicht
- 13 Jahre Mietvertrag: Wird mit noch mehr Abschlag verkauft.
Und all das in diesem Markt:
http://www.deal-magazin.com/index.php?cont=news&news=36328
"Deutschland ist als wirtschaftlich starkes Land nach wie vor ein hoch attraktiver Investitionsstandort... Ein weiter positiver Faktor ist, dass sich das Finanzierungsumfeld stark verbessert hat: Zum einen stellen Banken dem Sektor wieder vermehrt Kredite zu attraktiven Konditionen zur Verfügung und zum anderen verfügen die in- und ausländischen Investoren über sehr viel Eigenkapital, für das sie nach Anlagemöglichkeiten suchen. ... Der Rückgang der Investoren aus dem Ausland ist weniger auf mangelndes Interesse als auf die geringe Verfügbarkeit von passenden Produkten sowie die zunehmend starke Konkurrenz der nationalen Investoren zurückzuführen... B-Standorte gewinnen an Bedeutung ....
Das Interesse auf Käuferseite ist enorm hoch und der Zeitpunkt für einen Verkauf ideal..."
Für den Börsenkäufer ist das alles noch kein Beinbruch - aber die Axa erobert sich mit so etwas ihren schlechten Ruf für peinliches Management erfolgreich zurück.
@lisa
Zweifelsohne gehoert Bad Homburg zu den Top Immostandorten In Deutschland, wo Verkäufern normalerweise die Objekte aus den Haenden gerissen werden.
Ich denke mal die AXa Leute haben sich einfach mit den Verkäufen zu lange Zeit gelassen und jetzt muessen Sie unbedingt verkaufen und das wird natuerlich ausgenutzt.
Zweifelsohne gehoert Bad Homburg zu den Top Immostandorten In Deutschland, wo Verkäufern normalerweise die Objekte aus den Haenden gerissen werden.
Ich denke mal die AXa Leute haben sich einfach mit den Verkäufen zu lange Zeit gelassen und jetzt muessen Sie unbedingt verkaufen und das wird natuerlich ausgenutzt.
Zitat von tofu1: @lisa
Zweifelsohne gehoert Bad Homburg zu den Top Immostandorten In Deutschland, wo Verkäufern normalerweise die Objekte aus den Haenden gerissen werden.
Ich denke mal die AXa Leute haben sich einfach mit den Verkäufen zu lange Zeit gelassen und jetzt muessen Sie unbedingt verkaufen und das wird natuerlich ausgenutzt.
Ausnutzen geht schon deshalb nicht, weil in der letzten Bieterrunde noch vier Parteien vertreten waren. Ich glaube eher, das ist der Marktpreis. Der Fehler ist in der immer noch überhöhten Bewertung zu suchen.
Freiwilliges Barabfindungsangebot von 21,15
Freiwilliges Barabfindungsangebot mit Interimsgattung
Kundennummer: 123456789
Kontonummer : 100123456789
Depotnummer : 100123456789
Inhaber : Max Mustermann
WKN ISIN Wertpapierbezeichnung Anzahl
984645 DE0009846451 AXA IMMOSELECT 700,00
Sehr geehrter Herr Mustermann,
den Aktionären der Gesellschaft wird folgendes freiwilliges
Barabfindungsangebot unterbreitet:
Umtauschverhältnis : 1 : 1
WKN nach Tausch : A1YDC7
Rückkaufpreis : 21,150 EUR
Bezugsfrist : 27.02.2014 - 26.03.2014
Die Zwischengattung wird zu einem späteren Zeitpunkt gegen Zahlung des
Rückkaufpreises ausgebucht.
Falls Sie o.g. freiwilliges Barabfindungsangebot annehmen möchten, bitten wir
um Ihre Weisung bis spätestens 26.03.2014 bei uns eingehend. Ohne
Ihre Weisung werden wir in dieser Angelegenheit nichts unternehmen.
Was ist davon zu halten? Wer steckt wohl dahinter?
Freiwilliges Barabfindungsangebot mit Interimsgattung
Kundennummer: 123456789
Kontonummer : 100123456789
Depotnummer : 100123456789
Inhaber : Max Mustermann
WKN ISIN Wertpapierbezeichnung Anzahl
984645 DE0009846451 AXA IMMOSELECT 700,00
Sehr geehrter Herr Mustermann,
den Aktionären der Gesellschaft wird folgendes freiwilliges
Barabfindungsangebot unterbreitet:
Umtauschverhältnis : 1 : 1
WKN nach Tausch : A1YDC7
Rückkaufpreis : 21,150 EUR
Bezugsfrist : 27.02.2014 - 26.03.2014
Die Zwischengattung wird zu einem späteren Zeitpunkt gegen Zahlung des
Rückkaufpreises ausgebucht.
Falls Sie o.g. freiwilliges Barabfindungsangebot annehmen möchten, bitten wir
um Ihre Weisung bis spätestens 26.03.2014 bei uns eingehend. Ohne
Ihre Weisung werden wir in dieser Angelegenheit nichts unternehmen.
Was ist davon zu halten? Wer steckt wohl dahinter?
Wer dahinter steckt steht ja im Angebot:
MAK Severin I LP
Hört sich für mich nach Hedgefund an. Die sind in der Vergangenheit auch schon mit Offerten, allerdings zu niedrigeren Preisen, in Erscheinung getreten. Jetzt Volumen und Höhe überraschen mich aber. Ich, dass die professionell sind und wissen, was sie tun. Jemand der 20 Mio. EUR investieren will (bis zu 950t Anteile werden gesucht), ist professionell und macht vorher eine eingehende Due Dilligence. Und für mich ein Indiz, die Anteile ggf. weiter zu halten. Auch überraschend ist, dass an der Börse in Hamburg immer noch Stücke deutlich unter dem Angebotspreis umgehen, bei 20,60 EUR heute, jetzt aktuell 20,80 Brief. Ist ja mehr oder weniger ein risikoloser Arbitragegewinn. Könnte mir sogar vorstellen, dass der Börsenkurs bis Ende der Angebotsfrist abermals über deren Preis steht (wie übrigens die letzten Male) und sie nicht zum Zuge kommen. Dieser Fakt, und die Höhe des gesuchten Volumens, könnten den relativ hohen Angebotspreis erklären. Grüße
MAK Severin I LP
Hört sich für mich nach Hedgefund an. Die sind in der Vergangenheit auch schon mit Offerten, allerdings zu niedrigeren Preisen, in Erscheinung getreten. Jetzt Volumen und Höhe überraschen mich aber. Ich, dass die professionell sind und wissen, was sie tun. Jemand der 20 Mio. EUR investieren will (bis zu 950t Anteile werden gesucht), ist professionell und macht vorher eine eingehende Due Dilligence. Und für mich ein Indiz, die Anteile ggf. weiter zu halten. Auch überraschend ist, dass an der Börse in Hamburg immer noch Stücke deutlich unter dem Angebotspreis umgehen, bei 20,60 EUR heute, jetzt aktuell 20,80 Brief. Ist ja mehr oder weniger ein risikoloser Arbitragegewinn. Könnte mir sogar vorstellen, dass der Börsenkurs bis Ende der Angebotsfrist abermals über deren Preis steht (wie übrigens die letzten Male) und sie nicht zum Zuge kommen. Dieser Fakt, und die Höhe des gesuchten Volumens, könnten den relativ hohen Angebotspreis erklären. Grüße
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.568.909 von Bastor am 05.03.14 15:06:29Es läuft mal so, mal so. Beim ersten Burlington Angebot 2013 für den SEB fiel der Kurs danach (vor allem nach Ende der Frist, als jeder fertig war mit kaufen), beim zweiten Angebot dann etwa gleichauf, nach Angebotsende leicht darüber.
Ich habe die genauen Angebotsbedingungen nicht gelesen, aber da steht bestimmt drin, dass sie auch einen Rückzieher machen dürfen, und dass sie verlängern dürfen (und man damit die eigene Position fest hängt).
Von daher ist der aktuelle Kurs um 20,70 (Hamburg 20,56 zu 20,80) wohl „angemessen“.
Ich habe die genauen Angebotsbedingungen nicht gelesen, aber da steht bestimmt drin, dass sie auch einen Rückzieher machen dürfen, und dass sie verlängern dürfen (und man damit die eigene Position fest hängt).
Von daher ist der aktuelle Kurs um 20,70 (Hamburg 20,56 zu 20,80) wohl „angemessen“.
Ja, sie können vom Angebot zurücktreten bzw. es verlängern. Man darf aber trotzdem den Übernahmepreis von 21,15 EUR als "relativ sicher" einschätzen. Dass der Investor reinwill, ist unstrittig. Größeres Kaufargument für mich aber bei Niveaus unter 21,15 EUR ist die Tatsache, dass ein sehr professioneller Investor diesen Aufwand betreibt und anscheinend bei Preisen über 21,15 EUR noch deutlich Potenzial sieht.
Weitere Abwertungen zum 30.2.2014 angekündigt:
Spanien, Getafe 1.780.000 oder -10,3%
Lux., rue de Primeurs 5 3.500.000 oder - 6,0%
Lux., rue de Primeurs 7 3.520.000 oder – 19,5%
Holland, Amersfoort 12.200.000 oder – 15,1%
bei diesen Werten werden leider noch mehr Abwertungen folgen.
Spanien, Getafe 1.780.000 oder -10,3%
Lux., rue de Primeurs 5 3.500.000 oder - 6,0%
Lux., rue de Primeurs 7 3.520.000 oder – 19,5%
Holland, Amersfoort 12.200.000 oder – 15,1%
bei diesen Werten werden leider noch mehr Abwertungen folgen.
Noch ein Wort zu dem Verkauf des Hotels in Bad Homburg.
Es ist schon etwas verwunderlich, wenn man die Aussagen des AXA Managements mit z. B. dem angehängten Bericht vergleicht. Wenn so eine Spitzenimmobilie in der Stadt der Reichen, in Bad Homburg bei Frankfurt
mit einem solchen Abschlag verkauft wird, da kommt man stark in grübeln.
Fakt ist das Objekt stand noch am 30.4.2013 mit einem Verkehrswert von 24.030.000.00 € in den Büchern, dann
wurde die Immobilie verkauft zu einem Preis von 20.055,000,00 € bei einem erst am 31.10.2013 festgestellten Verkehrswert von 22.290.000,00 €. Um dann auch noch zu schreiben,das Objekt sei nur mit einem Verlust auf den letzten Verkehrswert von 10,03 % verkauft worden. Rechnerisch richtig, aber dann hatte man auch sagen müssen gegen den Verkehrswert von vor nur 8 Monaten bedeutet dieses jedoch eine Abwertung von satten 16,54%. Deswegen mußte man wohl auch soviel über den angeblich schwachen Immobilienmarkt erzählen, den
andere ganz anders darstellen.
Ich befürchte dieses ist nicht der erste Verkauf, bei dem AXA über den Tisch gezogen wurde!
Aber sehen sie selbst was die Leute von Union Investment geschrieben haben:
3. März 2014, 12:10
Immobilien
Hotelimmobilien: Preise auf dem aufsteigenden Ast
Am Markt für Hotelimmobilien herrscht gute Stimmung. Das zeigt das erste gemeinsame Investment Barometer von Union Investment und Hospitalityinside.
“Institutionelle Investoren mischen zunehmend Hotels in ihrer Anlage bei,” erklärt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment.
Nach Angaben von Union Investment und dem Hotelmagazin Hospitalityinside gaben die befragten Investoren, Eigentümer und Projektentwickler mit 3.750 von 5.000 möglichen Indexpunkten an, dass sie das aktuelle Angebot im Bereich Hotelimmobilien für ihr eigenes Geschäft als positiv einstufen.
Die Mehrheit der Investoren glaubt laut Union Investment und Hospitalityinside, dass die Umsätze der Hotelbranche im Aufwärtstrend sind.
Laut Union Investment glauben 16,1 Prozent der Befragten, die Situation auf dem Hotelimmobilienmarkt sei “sehr gut”. Über die Hälfte der Teilnehmer schätzen die aktuelle Marktsituation für das eigene Geschäft als “gut” ein (51,6 Prozent). 22,5 Prozent bewerten die momentane Situaton als “zufriedenstellend”. Knapp 10 Prozent der Befragten glauben, dass die derzeitige Marktsituation für Hotelimmobilien “unbefriedigend” oder “sehr schlecht” ist, berichtet Union Investment.
“Institutionelle Investoren mischen zunehmend Hotels in ihrer Anlage bei,” meint Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment. “Wie auf den Büroimmobilien-Märkten hat sich dadurch auch auf den europäischen Hotelmärkten der Wettbewerb, wenn auch auf niedrigerem Niveau, um Core-Objekte erhöht. Hierzu tragen in steigendem Maße Player aus Asien, insbesondere auch aus dem Nahen Osten, bei.”
Großteil der Investoren sitzt in Kontinentaleuropa
Der stärkste Kapitalzufluss für die europäischen Hotelmärkte, so schätzen die Teilnehmer der Studie, kommt mit großem Abstand aus Kontinentaleuropa, dem Mittleren Osten und Fernost.
Aparthotels und Serviced Apartments im Aufwärtstrend
Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Aparthotels und Serviced Apartments wird das größte Potential beigemessen, zum Investmentprodukt zu avancieren. Laut Hospitalityinside und Union Investment liegen diese Hotelimmobilien deutlich vor Design-, Themen- und Resorthotels. Aparthotels bieten Gästen statt Zimmern oder Suiten vollständig eingerichtete Wohnungen mit Wohnzimmer und Küche. Anders als in Ferienwohnungen gehören in Aparthotels Zimmerservice und Frühstück sowie tagesweise Vermietung zum Angebot. Serviced Apartments eignen sich für längere Aufenthalte. Auch hier können Gäste oftmals Frühstücks- und Reinigungsangebote buchen. (st)
Tabelle: Union Investment/Hospitalityinside
Es ist schon etwas verwunderlich, wenn man die Aussagen des AXA Managements mit z. B. dem angehängten Bericht vergleicht. Wenn so eine Spitzenimmobilie in der Stadt der Reichen, in Bad Homburg bei Frankfurt
mit einem solchen Abschlag verkauft wird, da kommt man stark in grübeln.
Fakt ist das Objekt stand noch am 30.4.2013 mit einem Verkehrswert von 24.030.000.00 € in den Büchern, dann
wurde die Immobilie verkauft zu einem Preis von 20.055,000,00 € bei einem erst am 31.10.2013 festgestellten Verkehrswert von 22.290.000,00 €. Um dann auch noch zu schreiben,das Objekt sei nur mit einem Verlust auf den letzten Verkehrswert von 10,03 % verkauft worden. Rechnerisch richtig, aber dann hatte man auch sagen müssen gegen den Verkehrswert von vor nur 8 Monaten bedeutet dieses jedoch eine Abwertung von satten 16,54%. Deswegen mußte man wohl auch soviel über den angeblich schwachen Immobilienmarkt erzählen, den
andere ganz anders darstellen.
Ich befürchte dieses ist nicht der erste Verkauf, bei dem AXA über den Tisch gezogen wurde!
Aber sehen sie selbst was die Leute von Union Investment geschrieben haben:
3. März 2014, 12:10
Immobilien
Hotelimmobilien: Preise auf dem aufsteigenden Ast
Am Markt für Hotelimmobilien herrscht gute Stimmung. Das zeigt das erste gemeinsame Investment Barometer von Union Investment und Hospitalityinside.
“Institutionelle Investoren mischen zunehmend Hotels in ihrer Anlage bei,” erklärt Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment.
Nach Angaben von Union Investment und dem Hotelmagazin Hospitalityinside gaben die befragten Investoren, Eigentümer und Projektentwickler mit 3.750 von 5.000 möglichen Indexpunkten an, dass sie das aktuelle Angebot im Bereich Hotelimmobilien für ihr eigenes Geschäft als positiv einstufen.
Die Mehrheit der Investoren glaubt laut Union Investment und Hospitalityinside, dass die Umsätze der Hotelbranche im Aufwärtstrend sind.
Laut Union Investment glauben 16,1 Prozent der Befragten, die Situation auf dem Hotelimmobilienmarkt sei “sehr gut”. Über die Hälfte der Teilnehmer schätzen die aktuelle Marktsituation für das eigene Geschäft als “gut” ein (51,6 Prozent). 22,5 Prozent bewerten die momentane Situaton als “zufriedenstellend”. Knapp 10 Prozent der Befragten glauben, dass die derzeitige Marktsituation für Hotelimmobilien “unbefriedigend” oder “sehr schlecht” ist, berichtet Union Investment.
“Institutionelle Investoren mischen zunehmend Hotels in ihrer Anlage bei,” meint Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei Union Investment. “Wie auf den Büroimmobilien-Märkten hat sich dadurch auch auf den europäischen Hotelmärkten der Wettbewerb, wenn auch auf niedrigerem Niveau, um Core-Objekte erhöht. Hierzu tragen in steigendem Maße Player aus Asien, insbesondere auch aus dem Nahen Osten, bei.”
Großteil der Investoren sitzt in Kontinentaleuropa
Der stärkste Kapitalzufluss für die europäischen Hotelmärkte, so schätzen die Teilnehmer der Studie, kommt mit großem Abstand aus Kontinentaleuropa, dem Mittleren Osten und Fernost.
Aparthotels und Serviced Apartments im Aufwärtstrend
Ein weiteres Ergebnis der Umfrage: Aparthotels und Serviced Apartments wird das größte Potential beigemessen, zum Investmentprodukt zu avancieren. Laut Hospitalityinside und Union Investment liegen diese Hotelimmobilien deutlich vor Design-, Themen- und Resorthotels. Aparthotels bieten Gästen statt Zimmern oder Suiten vollständig eingerichtete Wohnungen mit Wohnzimmer und Küche. Anders als in Ferienwohnungen gehören in Aparthotels Zimmerservice und Frühstück sowie tagesweise Vermietung zum Angebot. Serviced Apartments eignen sich für längere Aufenthalte. Auch hier können Gäste oftmals Frühstücks- und Reinigungsangebote buchen. (st)
Tabelle: Union Investment/Hospitalityinside
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.581.007 von ariba0815 am 07.03.14 07:54:50Na so ist es halt mit den Bankstern. Lug und Trug auch weiterhin. Die einen sehen einen florierenden Gewerbeimmomarkt (Deka oder CoBa mit dem hausinvest) und haben ihre "unabhängigen" Sachverständigen gut unter Kontrolle, auch in schwachen Märkten sehen die ja keinen Abwertungsbedarf; die anderen (AXA) ziehen sich Gründe aus den Fingern um ihre viel zu hohen Scheinbewertungen, mit denen die Altanleger kräftig über den Tisch gezogen würden, mit ihren Häppchenweisen Abwertungen für die Eigentümer (also uns) zu rechtfertigen.
Das eine Seite lügt dürfte aber klar sein.
Und die Bafin schaut weiter zu..
Das eine Seite lügt dürfte aber klar sein.
Und die Bafin schaut weiter zu..
Einspruch euer Ehren (Wallstreetmarc)
natürlich nicht bei den Bankstern, wie könnte ich auch, da kommt doch mindestens jede Woche ein Beweis an
das Tageslicht!
Aber bei der Bewertung des Objektes: Bad Homburg, Kaiser-Friedrich-Promenade 69 muß ich Einspruch einlegen. Eine bessere Lage kannst Du nicht kaufen und dazu noch einige Zahlen die Du überprüfen kannst.
Grundstücksgröße: 5.193 qm, vielleicht das größte zusammenhängende Grundstück auf dieser Prachtstraße !
Nutzfläche: 11.785 qm = also Kaufpreis je qm 1.701,00 € . Da werden erheblich höhere Preise für Eigentumswohnungen in der Nähe bezahlt und dieses ist ein Gewerbeobjekt mit dem man Geld vrdienen kann.
(Vielleicht kann uns einmal ein Fachmann aus dem Forum der das Gebiet kennt, helfen die genannten Zahlen zu bewerten, und einige Vergleichszahlen hat.)
Kaufpreis 20.055.000,00 € bei einer geschätzen Miete von 1.696.000,00 €. Was ein Verkaufspreis des Objektes zu einer 11,8 fachen Jahresmiete entspricht. (So eine tiefe Zahl habe ich schon lange nicht mehr gehört !)
Das entspricht einem Zinssatz von 8,46%. Ist doch eine tolle Verzinsung bei den heutigen Zinssätzen und wenn man berücksichtigt, dass man es mit einem Mieter mit der Qualität von Steigenberger zu tun hat.
Schau Dir das Objekt an, das ist keine Butze! Selbst der Verkehrswert vom 30.4.2014 wäre noch ein gutes Investment gewesen!
Warum gibt es keine Kontrolle ? Selbst wenn man 3 schwache Figuren zu einer Versteigung zusammen bekommt dann ist das kein Alibi. Ich habe im Großraum von Frankfurt nichts vom Verkauf des Hotels gehört,
was eigentlich hätte sein müssen.
natürlich nicht bei den Bankstern, wie könnte ich auch, da kommt doch mindestens jede Woche ein Beweis an
das Tageslicht!
Aber bei der Bewertung des Objektes: Bad Homburg, Kaiser-Friedrich-Promenade 69 muß ich Einspruch einlegen. Eine bessere Lage kannst Du nicht kaufen und dazu noch einige Zahlen die Du überprüfen kannst.
Grundstücksgröße: 5.193 qm, vielleicht das größte zusammenhängende Grundstück auf dieser Prachtstraße !
Nutzfläche: 11.785 qm = also Kaufpreis je qm 1.701,00 € . Da werden erheblich höhere Preise für Eigentumswohnungen in der Nähe bezahlt und dieses ist ein Gewerbeobjekt mit dem man Geld vrdienen kann.
(Vielleicht kann uns einmal ein Fachmann aus dem Forum der das Gebiet kennt, helfen die genannten Zahlen zu bewerten, und einige Vergleichszahlen hat.)
Kaufpreis 20.055.000,00 € bei einer geschätzen Miete von 1.696.000,00 €. Was ein Verkaufspreis des Objektes zu einer 11,8 fachen Jahresmiete entspricht. (So eine tiefe Zahl habe ich schon lange nicht mehr gehört !)
Das entspricht einem Zinssatz von 8,46%. Ist doch eine tolle Verzinsung bei den heutigen Zinssätzen und wenn man berücksichtigt, dass man es mit einem Mieter mit der Qualität von Steigenberger zu tun hat.
Schau Dir das Objekt an, das ist keine Butze! Selbst der Verkehrswert vom 30.4.2014 wäre noch ein gutes Investment gewesen!
Warum gibt es keine Kontrolle ? Selbst wenn man 3 schwache Figuren zu einer Versteigung zusammen bekommt dann ist das kein Alibi. Ich habe im Großraum von Frankfurt nichts vom Verkauf des Hotels gehört,
was eigentlich hätte sein müssen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.587.375 von ariba0815 am 07.03.14 19:34:57die AXA Schwachmaten könnten wohl ihre Objekte auch verschenken und die dt. Börsenaufsicht würde noch zuschauen. So schaut´s hier im Land aus.
Was bei den Abwertungsorgien bei manchen OIs passiert ist nur noch als schlechter Witz zu bezeichnen und die Branche der "unabhängigen" Sachverständigen für (Offene) Immobilien(fonds) sollte sich einfach nur noch schämen wg ihrem Hinterherdackeln und Umsetzen der Wünsche ihrer Auftraggeber, sprich dem AXA Management. Von Unabhängikeit keine Spur.
Jahrelang haben sie die Preise oben gehalten um OI-Käufer abzukassieren. Und jetzt werten sie ohne Hemmungen dahingehend ab wie es das Management der OIs monatlich wünscht. Lächerlicher kann sich eine Branche eigentlich nicht mehr machen.
Diese "Arbeit" des Anpassens der Preise wie es das Management vorgibt, könnte genausogut eine Grunschschul-Projektgruppe erledigen und keine gut bezahlen Immobilien-Büros.
Was bei den Abwertungsorgien bei manchen OIs passiert ist nur noch als schlechter Witz zu bezeichnen und die Branche der "unabhängigen" Sachverständigen für (Offene) Immobilien(fonds) sollte sich einfach nur noch schämen wg ihrem Hinterherdackeln und Umsetzen der Wünsche ihrer Auftraggeber, sprich dem AXA Management. Von Unabhängikeit keine Spur.
Jahrelang haben sie die Preise oben gehalten um OI-Käufer abzukassieren. Und jetzt werten sie ohne Hemmungen dahingehend ab wie es das Management der OIs monatlich wünscht. Lächerlicher kann sich eine Branche eigentlich nicht mehr machen.
Diese "Arbeit" des Anpassens der Preise wie es das Management vorgibt, könnte genausogut eine Grunschschul-Projektgruppe erledigen und keine gut bezahlen Immobilien-Büros.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.588.251 von wallstreetmarc am 07.03.14 21:47:01warum hier überhaupt noch ein Wert angepasst werden muss versteh ich schon lange nicht mehr.
Inzwischen ist die Diskrepanz zwischen letzter Bewertung und Verkaufspreis eh zum Teil schon so hoch und überspannt, dass sich eigentlich jede weitere bezahlte Bewertung von "Profis", die der Anleger zu zahlen hat, erübrigt.
Inzwischen ist die Diskrepanz zwischen letzter Bewertung und Verkaufspreis eh zum Teil schon so hoch und überspannt, dass sich eigentlich jede weitere bezahlte Bewertung von "Profis", die der Anleger zu zahlen hat, erübrigt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.588.275 von wallstreetmarc am 07.03.14 21:51:15hier mal wieder der Wahnsinn im Chart:
Deka Europa vs AXA Immoselect. Beide bedienen sich den gleichen "unabhängien" Immobiliensachverständigen, die halbjählich nach Marktpreis bewerten sollten. Egal was mit der Immobilie passieren soll.
Ähnliches Immoportfolio (Gewerbeimmos Europa).
Deka Europa vs AXA Immoselect. Beide bedienen sich den gleichen "unabhängien" Immobiliensachverständigen, die halbjählich nach Marktpreis bewerten sollten. Egal was mit der Immobilie passieren soll.
Ähnliches Immoportfolio (Gewerbeimmos Europa).
Bei dem Chart bleibt einem ja die Luft weg.
Der eine Fond legt seit 2004 40 % zu und der andere Fonds verliert 60%.
Man glaubt es nicht1! Wie sind denn die Zahlen zustande gekommen,
man denkt sofort an einen Erfassungsfehler.
Da regst Du Dich zu recht auf.
Der eine Fond legt seit 2004 40 % zu und der andere Fonds verliert 60%.
Man glaubt es nicht1! Wie sind denn die Zahlen zustande gekommen,
man denkt sofort an einen Erfassungsfehler.
Da regst Du Dich zu recht auf.
Hallo Wallstreetmarc,
im Forum darf ich ja keine Wertung abgeben über die Verkaufskanonen von AXA, dabei hatte ich so deffige Worte für die Jungs auf den Lippen.
Vielleicht helfen die Zahlen dabei etwas aufzuzeigen !
Siehe jetzt den Verkauf einmal aus den Augen des Käufers !
Ich gehe a) von den Zahlen aus, die AXA genannt hat, wie Kaufpreis, letzter Verkehrswert und die vom Sachverständigen genannten Mieterträge. Dann von einer Fremdfinanzierung von 60% des Kaufpreises über
10 Jahre zu einem Zinssatz von 3%. Alles marktübliche Konditionen. Da ich den Grunderwerbsteuersatz von Bad Homburg nicht kenne, schätze ich einmal 5% plus je ½ % für Notar und Gericht.
Jetzt kannst Du erkennen, weshalb ich der Meinung bin selbst der Verkauf zum Verkehrswert vom 30.4.2013 in Höhe von 24.030.000,00 € hätte noch zu realisieren sein müssen. Das Objekt kann doch nicht in 8 Monaten 16,5 % an Wert verlieren und man hätte nicht 3.975.000,00 € des anvertrauten Vermögens „verbrennen“ müssen.
Bei dieser Traumrendite, die auch noch relativ sicher ist, müßtest Du wohl ganz schön spekulieren und Risiken eingehen ? Dafür würde selbst Herr Ackermann langsam eine Auge riskieren und mit einem besseren Kredithebel wäre die Rendite ja auch noch zu steigern!
Eine kleine Spielerei: Schon bei einer Finanzierungsrate von 85% auf den Kaufpreis, hätte Herr Achermann sein Ziel mit 28,13% Eigenkapitalrendite, mit 3,1% übertroffen. Ja, er hätte halt Immobilien durch die AXA kaufen sollen, der „Gute“ dann könnte er helfen die Blamage von Herrn Breuer mit abzustottern!
Ach übrigens, stimmt es, dass die AXA für ihre „Verkaufsbemühungen“ (in meinen Augen: Geschenkaktion) bei Abschluß eines Kaufes auch noch eine Verkaufsprovision in Höhe von 1,2% = 240.660,00 € bekommt?
Bitte beantworte mir auch die Frage, was ich von Verkaufstalenten halten soll, die sich langsam mit schwer verkäuflicher Ware abgeben müssen, also mit den kritischen Objekten ? Wie bei den Holland-Objekten mit 43,3% Nachlaß rechnen ? Nur weil man mit last-minute Angeboten jetzt alles verhöckern muß ?
Ist Dir auch aufgefallen, obwohl viel Geld der Anleger verbrannt wird, kein Anwalt regt sich auf und keine BAFIN, die ja auch mit ihrem Zeitsrahmen (Festsetzung des Zeitraumes des Auflösung) Verantwortung übernommen hat ?
Bin mal gespannt was Du dazu sagen kannst, auch wenn Du wegen der Traumrenditen sicherlich noch Tränen in den Augen hast !
im Forum darf ich ja keine Wertung abgeben über die Verkaufskanonen von AXA, dabei hatte ich so deffige Worte für die Jungs auf den Lippen.
Vielleicht helfen die Zahlen dabei etwas aufzuzeigen !
Siehe jetzt den Verkauf einmal aus den Augen des Käufers !
Ich gehe a) von den Zahlen aus, die AXA genannt hat, wie Kaufpreis, letzter Verkehrswert und die vom Sachverständigen genannten Mieterträge. Dann von einer Fremdfinanzierung von 60% des Kaufpreises über
10 Jahre zu einem Zinssatz von 3%. Alles marktübliche Konditionen. Da ich den Grunderwerbsteuersatz von Bad Homburg nicht kenne, schätze ich einmal 5% plus je ½ % für Notar und Gericht.
letzter
Verkehrswert Verkaufspreis
22.290.000 20.055.000
Nebenkosten 1.337.400 1.203.300
Erwerbskosten 23.627.400 21.258.300
-Darlehn -13.374.000 -12.033.000
Eigenkapital 10.253.400 9.225.300
Verzinsung
Miete 1.696.000 1.696.000
-Zinsen -401.220 -360.990
Nettoerlöse 1.294.780 1.335.010
Verzinsung
des Eigenkapital 12,63% 14,47%
Jetzt kannst Du erkennen, weshalb ich der Meinung bin selbst der Verkauf zum Verkehrswert vom 30.4.2013 in Höhe von 24.030.000,00 € hätte noch zu realisieren sein müssen. Das Objekt kann doch nicht in 8 Monaten 16,5 % an Wert verlieren und man hätte nicht 3.975.000,00 € des anvertrauten Vermögens „verbrennen“ müssen.
Bei dieser Traumrendite, die auch noch relativ sicher ist, müßtest Du wohl ganz schön spekulieren und Risiken eingehen ? Dafür würde selbst Herr Ackermann langsam eine Auge riskieren und mit einem besseren Kredithebel wäre die Rendite ja auch noch zu steigern!
Eine kleine Spielerei: Schon bei einer Finanzierungsrate von 85% auf den Kaufpreis, hätte Herr Achermann sein Ziel mit 28,13% Eigenkapitalrendite, mit 3,1% übertroffen. Ja, er hätte halt Immobilien durch die AXA kaufen sollen, der „Gute“ dann könnte er helfen die Blamage von Herrn Breuer mit abzustottern!
Ach übrigens, stimmt es, dass die AXA für ihre „Verkaufsbemühungen“ (in meinen Augen: Geschenkaktion) bei Abschluß eines Kaufes auch noch eine Verkaufsprovision in Höhe von 1,2% = 240.660,00 € bekommt?
Bitte beantworte mir auch die Frage, was ich von Verkaufstalenten halten soll, die sich langsam mit schwer verkäuflicher Ware abgeben müssen, also mit den kritischen Objekten ? Wie bei den Holland-Objekten mit 43,3% Nachlaß rechnen ? Nur weil man mit last-minute Angeboten jetzt alles verhöckern muß ?
Ist Dir auch aufgefallen, obwohl viel Geld der Anleger verbrannt wird, kein Anwalt regt sich auf und keine BAFIN, die ja auch mit ihrem Zeitsrahmen (Festsetzung des Zeitraumes des Auflösung) Verantwortung übernommen hat ?
Bin mal gespannt was Du dazu sagen kannst, auch wenn Du wegen der Traumrenditen sicherlich noch Tränen in den Augen hast !
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.588.827 von ariba0815 am 08.03.14 00:02:39Ist Dir auch aufgefallen, obwohl viel Geld der Anleger verbrannt wird, kein Anwalt regt sich auf und keine BAFIN, die ja auch mit ihrem Zeitsrahmen (Festsetzung des Zeitraumes des Auflösung) Verantwortung übernommen hat ?
Um mich mit den Details bei den OIs Desastern zu beschäftigen ist mir die Zeit inzwischen zu schade. Was hier bei AXA läuft ist "Degi Europa 2". Mit dessen manipulierten Gutachterpreisen haben deren Anleger viele Mio. € verloren.
Deshalb kann ich dir leider auch nichts zu den Provisionen und deinen Zahlen sagen. Aber ist gut möglich und nehm ich dir ab.
Das was mich wirklich fassungslos macht ist die Tatsache, dass für Bafin und jeden sichtbar über Jahre eine Art Schneeballsystem aufgebaut wurde, an dem die Sachverständigen jahrzehntelang über das Portfolio immer nur steigende Werte attestiert haben und sich nun diese Scheinbewertungen mit dem "Hose runterlassen" der echten Markt-Realtität auf den Tisch kommen. Skandal 1.
Skandal 2: das die Bafin hier weiter nur zuschaut wie jahrelang bis heute Werte grottenfalsch und viel zu hoch angesetzt wurden und darauf Kohle abkassiert wurde!
Skandal 3: das hier weiterhin Kontrukte überteuert an den Mann gebracht werden, weil 1. die unabhängigen Sachverständigen sträflicherweise mit zweierleie Maß die Marktbewertung feststellen. Ja nach Auftraggeber (siehe Chartvergleich oben).
Ne Art Madoff System legal oder toleriert. Unglaublich!
Um mich mit den Details bei den OIs Desastern zu beschäftigen ist mir die Zeit inzwischen zu schade. Was hier bei AXA läuft ist "Degi Europa 2". Mit dessen manipulierten Gutachterpreisen haben deren Anleger viele Mio. € verloren.
Deshalb kann ich dir leider auch nichts zu den Provisionen und deinen Zahlen sagen. Aber ist gut möglich und nehm ich dir ab.
Das was mich wirklich fassungslos macht ist die Tatsache, dass für Bafin und jeden sichtbar über Jahre eine Art Schneeballsystem aufgebaut wurde, an dem die Sachverständigen jahrzehntelang über das Portfolio immer nur steigende Werte attestiert haben und sich nun diese Scheinbewertungen mit dem "Hose runterlassen" der echten Markt-Realtität auf den Tisch kommen. Skandal 1.
Skandal 2: das die Bafin hier weiter nur zuschaut wie jahrelang bis heute Werte grottenfalsch und viel zu hoch angesetzt wurden und darauf Kohle abkassiert wurde!
Skandal 3: das hier weiterhin Kontrukte überteuert an den Mann gebracht werden, weil 1. die unabhängigen Sachverständigen sträflicherweise mit zweierleie Maß die Marktbewertung feststellen. Ja nach Auftraggeber (siehe Chartvergleich oben).
Ne Art Madoff System legal oder toleriert. Unglaublich!
Dieser Monatsbericht ist wieder ein Bild voller Traurigkeit und stellt wieder die Frage, was bewerten die Sachverständige ?
Hotel Dresden: letzter Verkehrswert 62.200.000,00 €
Verkauft im Januar 2014 für 49.138.000,00 €
Verlust 13.062.000,00 €
neuer Verkehrswert im Februar 59.600.000,00 €
Also was ist der Verkehrswert bei den Sachverständigen ? Ist das schon kriminell ?
Laut Wikipedia ist der Verkehrswert:
Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht (Legaldefinition). Gleichfalls synonym ist der haushaltsrechtliche Begriff des "vollen Wertes" (§ 63 Bundeshaushaltsordnung). Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt.
Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt. Wesentliche Datengrundlagen liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.
Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Vom Marktwert/Verkehrswert sind ferner die Wertbegriffe Einheitswert und
Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilie anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Gutachterausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.
Wurde das Objekt unter Wert verkauft?
Ist zwischen dem Verkauf im Januar 2014 und der Schätzung vom Februar das Objekt um 10.462.000,00 €, also 21,29% gegenüber dem Verkaufspreis im Wert gestiegen ?
Die Abwertung der 4 Objekte aus Italien schlägt mit 0,45 € zu Buche, oder „ die Verkaufserlöse liegen in der Summe knapp 20% unter den zuletzt von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten“. Aber auch nur wenn man die allerletzten Verkehrswerte zu Grunde legt und nicht die vom 30.4.2013 !
Und auch nur weil man das Objekt mit dem höchsten Abwertungsverlust in Höhe von 32,89 % nicht mit in der Abrechnung findet. Obwohl doch alles als Paket verkauft worden ist. Nun ja, wer steht nicht gerne in der Sonne?
Denn viel Sonne kann man bei der Abwertung des Objektes Luxemburg, rue de Primeurs 7 nicht finden!
Du musst nur lesen wie genial man den einzigen Mietvertrag bis auf das Jahr 2022 angehoben hat.
Was kommt aber dabei raus, wenn man die Zahlen sprechen lässt ? Ein Mieter, der schon auf der Kippe steht und der voraussichtlich noch einen Mietvertrag über eine Fläche von 2.360 qm bis zum Jahre 2016 hat, bekommt einen Vertrag über 1.560 qm bis zum Jahr 2022, kann jedoch ohne Strafe 2016 kündigen. 800 qm Bürofläche, die laut den Gutachtern einen Mietwert pro Jahr von 236.699,00 € in den 2 Jahren als von 478.398,00 € entsprechen werden aufgegeben gegen die Hoffnung, dass der Mieter bleibt. Dazu muss der Fonds auch noch die Umlagen für die beiden Jahre übernehmen.
Kannst Du mich aufklären, wo der Vorteil für AXA liegt ? Denn jeder Käufer wird doch den Mietvertrag so ansehen wie er ist, mit einer Laufzeit bis 2022 aber Sonderkündigung ist im Jahre 2016 möglich, also gilt für seine Risikoberechnung das Jahr 2016. Warum hat der Mieter, nachdem er schon 33,9 % seiner Mietfläche zurückgeben hat keinen Mietvertrag ohne Rücktrittklausel unterschrieben ?
So geht die Geschenkaktion fröhlich weiter, man muss es nur schön umschreiben können !
Hotel Dresden: letzter Verkehrswert 62.200.000,00 €
Verkauft im Januar 2014 für 49.138.000,00 €
Verlust 13.062.000,00 €
neuer Verkehrswert im Februar 59.600.000,00 €
Also was ist der Verkehrswert bei den Sachverständigen ? Ist das schon kriminell ?
Laut Wikipedia ist der Verkehrswert:
Der Marktwert bezeichnet den aktuellen Wert einer Immobilie. Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 wurde insbesondere klargestellt, dass der Begriff Marktwert synonym für Verkehrswert (§ 194 BauGB) steht (Legaldefinition). Gleichfalls synonym ist der haushaltsrechtliche Begriff des "vollen Wertes" (§ 63 Bundeshaushaltsordnung). Der Marktwert bzw. Verkehrswert wird im Rahmen der Verkehrswertermittlung bestimmt.
Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Wertermittlungszeitpunkt (Wertermittlungsstichtag) im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen. Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei der Durchschnittsbildung nicht berücksichtigt. Wesentliche Datengrundlagen liefern die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, insbesondere durch die Veröffentlichung von Bodenrichtwerten.
Gemäß § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Vom Marktwert/Verkehrswert sind ferner die Wertbegriffe Einheitswert und
Unter „gewöhnlichem Geschäftsverkehr“ versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Im deutschsprachigen Raum hat sich im Bereich der Immobilie anstelle der gesetzlichen Definition „Marktwert“ der ebenfalls zulässige Begriff „Verkehrswert“ im Sprachgebrauch durchgesetzt. Bei den Sachverständigen und in den Gutachterausschüssen wird daher ausnahmslos vom Verkehrswert gesprochen, entsprechend werden Gutachten zur Immobilienbewertung als „Verkehrswertgutachten“ bezeichnet.
Wurde das Objekt unter Wert verkauft?
Ist zwischen dem Verkauf im Januar 2014 und der Schätzung vom Februar das Objekt um 10.462.000,00 €, also 21,29% gegenüber dem Verkaufspreis im Wert gestiegen ?
Die Abwertung der 4 Objekte aus Italien schlägt mit 0,45 € zu Buche, oder „ die Verkaufserlöse liegen in der Summe knapp 20% unter den zuletzt von den Sachverständigen ermittelten Verkehrswerten“. Aber auch nur wenn man die allerletzten Verkehrswerte zu Grunde legt und nicht die vom 30.4.2013 !
Und auch nur weil man das Objekt mit dem höchsten Abwertungsverlust in Höhe von 32,89 % nicht mit in der Abrechnung findet. Obwohl doch alles als Paket verkauft worden ist. Nun ja, wer steht nicht gerne in der Sonne?
Denn viel Sonne kann man bei der Abwertung des Objektes Luxemburg, rue de Primeurs 7 nicht finden!
Du musst nur lesen wie genial man den einzigen Mietvertrag bis auf das Jahr 2022 angehoben hat.
Was kommt aber dabei raus, wenn man die Zahlen sprechen lässt ? Ein Mieter, der schon auf der Kippe steht und der voraussichtlich noch einen Mietvertrag über eine Fläche von 2.360 qm bis zum Jahre 2016 hat, bekommt einen Vertrag über 1.560 qm bis zum Jahr 2022, kann jedoch ohne Strafe 2016 kündigen. 800 qm Bürofläche, die laut den Gutachtern einen Mietwert pro Jahr von 236.699,00 € in den 2 Jahren als von 478.398,00 € entsprechen werden aufgegeben gegen die Hoffnung, dass der Mieter bleibt. Dazu muss der Fonds auch noch die Umlagen für die beiden Jahre übernehmen.
Kannst Du mich aufklären, wo der Vorteil für AXA liegt ? Denn jeder Käufer wird doch den Mietvertrag so ansehen wie er ist, mit einer Laufzeit bis 2022 aber Sonderkündigung ist im Jahre 2016 möglich, also gilt für seine Risikoberechnung das Jahr 2016. Warum hat der Mieter, nachdem er schon 33,9 % seiner Mietfläche zurückgeben hat keinen Mietvertrag ohne Rücktrittklausel unterschrieben ?
So geht die Geschenkaktion fröhlich weiter, man muss es nur schön umschreiben können !
PS.: Natürlich hat sich dadurch auch noch die Leerstandrate erhöht !
Und dann glaubt man das Objekte besser verkaufen zu können ?
Schuß ins Knie, hätte mein Großvater gesagt.
Und dann glaubt man das Objekte besser verkaufen zu können ?
Schuß ins Knie, hätte mein Großvater gesagt.
Gibts eigentlich einen Grund warum nicht große Teile des inzwischen eingenommenen Cashs in einer Sonderausschüttung sofort an die Eigentümer zurück gezahlt werden?!
Zitat von wallstreetmarc: Gibts eigentlich einen Grund warum nicht große Teile des inzwischen eingenommenen Cashs in einer Sonderausschüttung sofort an die Eigentümer zurück gezahlt werden?!
Natürlich gibt es einen Grund. Der nennt sich Gebührenoptimierung. Ich glaube, hier ist auch der Fehler, den du machst. Du beleuchtest die OIF's immer aus der Sicht der Anlger. Betrachte sie doch auch einmal aus der Sicht des Fondsmanagements.
Weisst du eigentlich, wieviele "Parasiten" bei den OIF's durchgefüttert werden müssen, von den Immobilienmaklern, über die Gutachter, die Fondsmanager, die Dachfondsmanager, die Notare, die Rechtsanwaelte, die Kopymaeuse und was weiss ich alles?
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.597.219 von kampfhundstreichler am 10.03.14 12:37:17Natürlich gibt es einen Grund. Der nennt sich Gebührenoptimierung.
Dann wäre aber wenigstens diese Begründung vom AXA Management mal ganz nett.
Immerhin arbeitet dieses Geld, dass den Anlegern gehöhrt ÜBER ein halbes Jahr ausschlisslich für Andere als die Eigentümer. Mit all den Risiken, das Geld einer Bank anzuvertrauen: ein hoher Mio.-Betrag weit über irgendwelche Sicherungssyseme, die eine Rückzahlung und damit Aufsplittung für Anleger, die weniger als 100.000 Euro bekommen (also die Mehrheit) hätte.
Dieses Geld ist also eine lange Zeit voll im Risiko von Bankenturbulenzen oder -Pleiten. Unverantworlicher gehts wohl nimmer.
Dann wäre aber wenigstens diese Begründung vom AXA Management mal ganz nett.
Immerhin arbeitet dieses Geld, dass den Anlegern gehöhrt ÜBER ein halbes Jahr ausschlisslich für Andere als die Eigentümer. Mit all den Risiken, das Geld einer Bank anzuvertrauen: ein hoher Mio.-Betrag weit über irgendwelche Sicherungssyseme, die eine Rückzahlung und damit Aufsplittung für Anleger, die weniger als 100.000 Euro bekommen (also die Mehrheit) hätte.
Dieses Geld ist also eine lange Zeit voll im Risiko von Bankenturbulenzen oder -Pleiten. Unverantworlicher gehts wohl nimmer.
man kann ja den Axaleuten richtig dankbar sein, das das Geld nur unverzinst herumliegt. Andere ( wie z.B die Degifonds) waren da kreativer und haben den Cash noch schnell in Anleihefonds gepackt, die natuerlich auch wieder
Gebühren verlangen.
Gebühren verlangen.
Und noch einen Hammer von AXA ImmoSelect.....
Das Objekt Bürogebäude Lipowy in Warschau, das im Beitrag Nr.704 vom 20.12.13 genannt worden ist, gehört nicht zu den 5 Objekten die AXA ImmoSelect in Partnerschaft mit CA Immobilien hatte und die verkauft worden sind.
Wenn sie als Anlieger nur ein Beispiel brauchen, wie besch.....en das Management bei diesem Fonds (und es ist zu befürchten auch bei den anderen Fonds ) arbeitet hier ein Beispiel:
AXA verkaufte seine Beteiligung an den Polen Immobilien am 13.12.2013 zu einem Verkaufspreis von 119.017.000,00 was bei dem damaligen Verkehrswert ein Verlust von ca. 26.125.000,00 € oder ca. 18 % auf den letzten Verkehrswert bedeutete!
Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieselben Immobilien in dem Zeitraum vom 34.04.2013 bis zum 31.10.2013 bereits um 2,5 % p.a. abgewertet worden waren!
Während diesem Zeitraum hat sich die Vermietungssituation bei 3 Objekten verbessert, während sie sich bei 2 Objekten verschlechtert hatte! In diesem Zeitraum ist jedoch die Leertandrate um 16,77% zurück gegangen!War da denn überhaupt eine Abschreibung notwendig und wieso einen solchen hohen Nachlaß dann nochmals an den Käufer? Denn diese Objekte waren, wie man auf den Bildern sehen und wie von dem Management jahrelang betont wurde und noch heute von der CA Immobilien AG gesehen werden, doch „Sahnestückchen“!
Auf der anderen Seite kommt noch hinzu, dass die Firma Ernst & Young (ein Experte auf diesem Gebiet) erst kürzlich Polen als die Nr. 1 unter den attraktivsten Imobilienmärkten in Europa ermittelt hat. Vor Deutschland der Nr .2, und weit vor Holland als Nr. 12 und Frankreich als Nr. 15 unter 15 genannten Ländern.
Weiterhin ist beachtlich, dass der Partner CA Immobilien im Jahr 2012 für seine Immobilien in Polen eine Bruttorendite von 7 % -trotz einer Leerstandrate- ausweisen kann. Und dann hat man keine besseren Argumente als die Objekte mit einem so hohen Aufschlag abzugeben ?
Aber lesen sie selbst, was ein stolzer Immobilienfachmann zu dem Markt zu sagen hat.
1. Zum Kauf der Anteile von seinem Partner AXA !!!!
Ad-hoc 13.12.2013
Dr. Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo: „Der Erwerb des 49% Anteils an diesen Kernimmobilien in Warschau, einem unserer bedeutendsten strategischen Kernmärkte, ist neben der gezielten Rückführung von Verbindlichkeiten eine erste wichtige Komponente in der effektiven Verwendung der signifikanten Mittelzuflüsse aus den jüngsten Verkaufstransaktionen. Dieses Investment wird unsere Präsenz in Warschauer Toplagen weiter stärken und unseren nachhaltigen Cash Flow aus dem Immobilienbestand deutlich steigern. Darüber hinaus ist es uns mit dieser Transaktion gelungen, attraktive Core-Immobilien unter dem gegenwärtigen Marktwert zu akquirieren, mit einer entsprechend positiven Wirkung auf den NAV der CA Immo.“
2. Zum Verkauf eines eigenen Objektes in Warschau !!!!
Ad-hoc 20.12.2013
Dr. Bruno Ettenauer, CEO von CA Immo: „Nach der kürzlich fixierten Übernahme der Anteile am AXA-Portfolio in Warschau setzen wir nun den nächsten Schritt zur Ausbalancierung unseres Warschauer Bestandsportfolios. Mit dem erfolgreichen Verkauf des Lipowy Office Park treten wir darüber hinaus den Beweis an, dass wir auch in Osteuropa Immobilien zu attraktiven Preisen und über Buchwert verkaufen können.“
Nach diesen beiden Aussagen tauchen gewichtige rechtliche Fragen auf. Wie ist das Geschäft abgelaufen ?
Bei einem Verkauf von Partnern in einer Gesellschaft, dürfte es doch nur zu einem, von einem vereidigten Sachverständigen ermittelten Verkehrswert kommen ! Wenn es zu keiner Einigung auf dieser Basis kommt, dann müßten die Anteile doch öffentlich angeboten werden. Ist das nicht ein Insich-Geschäft, bei dem besondere Schutzbedingungen für den Anleger gelten? Gibt mit diesem Statement der Partner CA Immobilien nicht zu, seinen Partner und damit die Anleger übervorteilt zu haben ? Können wir darauf bestehen, dass AXA Immoselect weitere Einzelheiten preisgibt ? Ist das endlich ein Fall für die BAFIN?
Bitte beachten sie auch, er spricht von Marktwert, also den Preis den auch eine andere Gesellschaft bezahlt hätte! Er gibt öffentlich zu unter dem Marktpreis die Objekte erworben zu haben! Dann spricht er von Buchwert, d.h. selbst wenn sein Buchwert über dem Marktwert gelegen hat, dann hat er immernoch ein Schnäppchen dazu bekommen. Denn der Markt zahlt wohl zur Zeit Aufgeld ?
Beim Verkauf zum Buchwert wären wir schon glücklich gewesen!
Denn AXA hat uns bereits überzeugt, keiner ihrer Verkehrswerte liegt in der Nähe des Marktpreises ! Wohl nur die Zuschreibungen waren die Gewinne in der Vergangenheit und wie hat bereits jemand geschrieben, das System hat etwas von einem Schneeballsystem in sich gehabt.
In meinem nächsten Beitrag können sie einen Artikel der Immobilien-Zeitung über den Markt für Büroimmoblien in Polen lesen! Wer verkauft bei solchen Aussichten mit 20 % Nachlaß ? Natürlich, die AXA !
Das Objekt Bürogebäude Lipowy in Warschau, das im Beitrag Nr.704 vom 20.12.13 genannt worden ist, gehört nicht zu den 5 Objekten die AXA ImmoSelect in Partnerschaft mit CA Immobilien hatte und die verkauft worden sind.
Wenn sie als Anlieger nur ein Beispiel brauchen, wie besch.....en das Management bei diesem Fonds (und es ist zu befürchten auch bei den anderen Fonds ) arbeitet hier ein Beispiel:
AXA verkaufte seine Beteiligung an den Polen Immobilien am 13.12.2013 zu einem Verkaufspreis von 119.017.000,00 was bei dem damaligen Verkehrswert ein Verlust von ca. 26.125.000,00 € oder ca. 18 % auf den letzten Verkehrswert bedeutete!
Dabei ist zu berücksichtigen, dass dieselben Immobilien in dem Zeitraum vom 34.04.2013 bis zum 31.10.2013 bereits um 2,5 % p.a. abgewertet worden waren!
Während diesem Zeitraum hat sich die Vermietungssituation bei 3 Objekten verbessert, während sie sich bei 2 Objekten verschlechtert hatte! In diesem Zeitraum ist jedoch die Leertandrate um 16,77% zurück gegangen!War da denn überhaupt eine Abschreibung notwendig und wieso einen solchen hohen Nachlaß dann nochmals an den Käufer? Denn diese Objekte waren, wie man auf den Bildern sehen und wie von dem Management jahrelang betont wurde und noch heute von der CA Immobilien AG gesehen werden, doch „Sahnestückchen“!
Auf der anderen Seite kommt noch hinzu, dass die Firma Ernst & Young (ein Experte auf diesem Gebiet) erst kürzlich Polen als die Nr. 1 unter den attraktivsten Imobilienmärkten in Europa ermittelt hat. Vor Deutschland der Nr .2, und weit vor Holland als Nr. 12 und Frankreich als Nr. 15 unter 15 genannten Ländern.
Weiterhin ist beachtlich, dass der Partner CA Immobilien im Jahr 2012 für seine Immobilien in Polen eine Bruttorendite von 7 % -trotz einer Leerstandrate- ausweisen kann. Und dann hat man keine besseren Argumente als die Objekte mit einem so hohen Aufschlag abzugeben ?
Aber lesen sie selbst, was ein stolzer Immobilienfachmann zu dem Markt zu sagen hat.
1. Zum Kauf der Anteile von seinem Partner AXA !!!!
Ad-hoc 13.12.2013
Dr. Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo: „Der Erwerb des 49% Anteils an diesen Kernimmobilien in Warschau, einem unserer bedeutendsten strategischen Kernmärkte, ist neben der gezielten Rückführung von Verbindlichkeiten eine erste wichtige Komponente in der effektiven Verwendung der signifikanten Mittelzuflüsse aus den jüngsten Verkaufstransaktionen. Dieses Investment wird unsere Präsenz in Warschauer Toplagen weiter stärken und unseren nachhaltigen Cash Flow aus dem Immobilienbestand deutlich steigern. Darüber hinaus ist es uns mit dieser Transaktion gelungen, attraktive Core-Immobilien unter dem gegenwärtigen Marktwert zu akquirieren, mit einer entsprechend positiven Wirkung auf den NAV der CA Immo.“
2. Zum Verkauf eines eigenen Objektes in Warschau !!!!
Ad-hoc 20.12.2013
Dr. Bruno Ettenauer, CEO von CA Immo: „Nach der kürzlich fixierten Übernahme der Anteile am AXA-Portfolio in Warschau setzen wir nun den nächsten Schritt zur Ausbalancierung unseres Warschauer Bestandsportfolios. Mit dem erfolgreichen Verkauf des Lipowy Office Park treten wir darüber hinaus den Beweis an, dass wir auch in Osteuropa Immobilien zu attraktiven Preisen und über Buchwert verkaufen können.“
Nach diesen beiden Aussagen tauchen gewichtige rechtliche Fragen auf. Wie ist das Geschäft abgelaufen ?
Bei einem Verkauf von Partnern in einer Gesellschaft, dürfte es doch nur zu einem, von einem vereidigten Sachverständigen ermittelten Verkehrswert kommen ! Wenn es zu keiner Einigung auf dieser Basis kommt, dann müßten die Anteile doch öffentlich angeboten werden. Ist das nicht ein Insich-Geschäft, bei dem besondere Schutzbedingungen für den Anleger gelten? Gibt mit diesem Statement der Partner CA Immobilien nicht zu, seinen Partner und damit die Anleger übervorteilt zu haben ? Können wir darauf bestehen, dass AXA Immoselect weitere Einzelheiten preisgibt ? Ist das endlich ein Fall für die BAFIN?
Bitte beachten sie auch, er spricht von Marktwert, also den Preis den auch eine andere Gesellschaft bezahlt hätte! Er gibt öffentlich zu unter dem Marktpreis die Objekte erworben zu haben! Dann spricht er von Buchwert, d.h. selbst wenn sein Buchwert über dem Marktwert gelegen hat, dann hat er immernoch ein Schnäppchen dazu bekommen. Denn der Markt zahlt wohl zur Zeit Aufgeld ?
Beim Verkauf zum Buchwert wären wir schon glücklich gewesen!
Denn AXA hat uns bereits überzeugt, keiner ihrer Verkehrswerte liegt in der Nähe des Marktpreises ! Wohl nur die Zuschreibungen waren die Gewinne in der Vergangenheit und wie hat bereits jemand geschrieben, das System hat etwas von einem Schneeballsystem in sich gehabt.
In meinem nächsten Beitrag können sie einen Artikel der Immobilien-Zeitung über den Markt für Büroimmoblien in Polen lesen! Wer verkauft bei solchen Aussichten mit 20 % Nachlaß ? Natürlich, die AXA !
Man muß halt wissen: AXA = legaler Betrug. Damit ist alles gesagt.
Hier ist der Artikel der Immobilien-Zeitung !
Lesen Sie bitte: Spitzenrenditen miz 5,9 - 6,25 % über deutschen Niveau!
Diese Objekte hatten bereits, mit der höheren Leerstandrate eine Rendite von
7 % !
Und dann noch eine Abwertung von 20 % - was geht hier ab?
Artikel der Immobilien-Zeitung vom 3.12.2013
Warschau, die Stadt mit dem markanten Kulturpalast, ist unverändert Ziel vieler Büroflächenmieter.
Die Spitzenmieten für Büroflächen in der polnischen Hauptstadt Warschau werden bis 2017 von jetzt 300 Euro auf 340 Euro/qm/Jahr zulegen. Das geht aus einer Erhebung von IVG Research her-or. Die 340 Euro wären fast so viel wie in der Boomzeit 2007/Anfang 2008 und würden nach einem Zwischentief im Jahr 2014 erreicht, welches die Erhebung bei knapp unter 300 Euro sieht. Zugleich erwarten die Marktforscher im nächsten Jahr eine Zunahme der Leerstandsquote auf dem War-schauer Büroimmobilienmarkt von 11% auf 15%.
Die Begründung: Zwar gebe es in der Millionenstadt eine zunehmende Flächennachfrage - insbe-sondere aus den Sektoren Finanzwirtschaft und Telekommunikation/Technologie -, doch die hohen Fertihstellungsvolumina überstiegen diese zunächst noch. Erst ab 2015 sei mit einem beginnenden Rückgang der Leerstandsquote zu rechnen. 2017 seien wieder rund 11% zu erwarten.
Nach den Zahlen der IVG-Erhebung, die in der Tendenz denen von Maklerhäusern wie Savills und Jones Lang LaSalle entsprechen, wurden in den ersten drei Quartalen dieses Jahres in Polen Gewer-beimmobilien für 2,1 Mrd. Euro ver- und gekauft. Das entspricht einem Zuwachs von 15% gegen-über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. 830 Mio. Euro davon entfallen auf Büroobjekte, 780 Mio. Euro auf Einzelhandelsimmobilien. Auf Rang drei folgen Logistikgebäude mit einem Transak-tionsvolumen von 325 Mio. Euro. Die Hälfte des Transaktionsuufangs entfällt auf Deutschland (Käufer waren u.a. Allianz Real Estate, Union Investment Real Estate, Deka Immobilien), 10% auf polnische Investoren sowie 30% auf andere europäische Länder. Der Rest entfällt auf Investoren aus Asien und den USA.
Die Spitzenrenditen für Büros in Warschau taxiert der Marktbericht auf 5,9% bis 6,25% im Central Business District. Damit rangiert die polnische Hauptstadt in einer Liga mit Amsterdam, Brüssel, Mailand und Rom - und 100 Basispunkte über dem Niveau der deutschen Standorte Berlin, Düssel-dorf, Frankfurt am Main und Hamburg.
Weitere Artikel bei der Immobilien Zeitung:
Deka kauft für 94,0 Mio Euro in Warschau (6.11.2013)
Mehr Immobilientransaktionen in Polen (30.8.2013)
IVG kauft für Spezialfonds Warschauer Prachtbau (24.7.2013)
Lesen Sie bitte: Spitzenrenditen miz 5,9 - 6,25 % über deutschen Niveau!
Diese Objekte hatten bereits, mit der höheren Leerstandrate eine Rendite von
7 % !
Und dann noch eine Abwertung von 20 % - was geht hier ab?
Artikel der Immobilien-Zeitung vom 3.12.2013
Warschau, die Stadt mit dem markanten Kulturpalast, ist unverändert Ziel vieler Büroflächenmieter.
Die Spitzenmieten für Büroflächen in der polnischen Hauptstadt Warschau werden bis 2017 von jetzt 300 Euro auf 340 Euro/qm/Jahr zulegen. Das geht aus einer Erhebung von IVG Research her-or. Die 340 Euro wären fast so viel wie in der Boomzeit 2007/Anfang 2008 und würden nach einem Zwischentief im Jahr 2014 erreicht, welches die Erhebung bei knapp unter 300 Euro sieht. Zugleich erwarten die Marktforscher im nächsten Jahr eine Zunahme der Leerstandsquote auf dem War-schauer Büroimmobilienmarkt von 11% auf 15%.
Die Begründung: Zwar gebe es in der Millionenstadt eine zunehmende Flächennachfrage - insbe-sondere aus den Sektoren Finanzwirtschaft und Telekommunikation/Technologie -, doch die hohen Fertihstellungsvolumina überstiegen diese zunächst noch. Erst ab 2015 sei mit einem beginnenden Rückgang der Leerstandsquote zu rechnen. 2017 seien wieder rund 11% zu erwarten.
Nach den Zahlen der IVG-Erhebung, die in der Tendenz denen von Maklerhäusern wie Savills und Jones Lang LaSalle entsprechen, wurden in den ersten drei Quartalen dieses Jahres in Polen Gewer-beimmobilien für 2,1 Mrd. Euro ver- und gekauft. Das entspricht einem Zuwachs von 15% gegen-über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. 830 Mio. Euro davon entfallen auf Büroobjekte, 780 Mio. Euro auf Einzelhandelsimmobilien. Auf Rang drei folgen Logistikgebäude mit einem Transak-tionsvolumen von 325 Mio. Euro. Die Hälfte des Transaktionsuufangs entfällt auf Deutschland (Käufer waren u.a. Allianz Real Estate, Union Investment Real Estate, Deka Immobilien), 10% auf polnische Investoren sowie 30% auf andere europäische Länder. Der Rest entfällt auf Investoren aus Asien und den USA.
Die Spitzenrenditen für Büros in Warschau taxiert der Marktbericht auf 5,9% bis 6,25% im Central Business District. Damit rangiert die polnische Hauptstadt in einer Liga mit Amsterdam, Brüssel, Mailand und Rom - und 100 Basispunkte über dem Niveau der deutschen Standorte Berlin, Düssel-dorf, Frankfurt am Main und Hamburg.
Weitere Artikel bei der Immobilien Zeitung:
Deka kauft für 94,0 Mio Euro in Warschau (6.11.2013)
Mehr Immobilientransaktionen in Polen (30.8.2013)
IVG kauft für Spezialfonds Warschauer Prachtbau (24.7.2013)
na ja die IVG sollten wir in Zukunft als Referenz weglassen.
Die haben ja nun Ihre Unfähigkeit durch exzellentes Cashburning unter Beweis gestellt.
--------------------------------------
IVG kauft für Spezialfonds Warschauer Prachtbau (24.7.2013)
Die haben ja nun Ihre Unfähigkeit durch exzellentes Cashburning unter Beweis gestellt.
--------------------------------------
IVG kauft für Spezialfonds Warschauer Prachtbau (24.7.2013)
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.620.795 von gyndae am 13.03.14 11:11:16Gerade wollte ich mir mal Informationen auf der offiziellen AXA-Immoselect-Seite holen um zu sehen welche Immos schon verkauft sind.
Aber selbst hier herrscht anscheinend nicht mal mehr die kleinste Mühe seitens des AXA-Managements, die Homepage (axa-immoselect) für ihre Anleger halbwegs zu pflegen und auf neuerem Stand zu halten. Hier mal die "akutelle Information" an die Anleger, was in D schon verkauft ist und was noch nicht: Screenshot heute!
Aber selbst hier herrscht anscheinend nicht mal mehr die kleinste Mühe seitens des AXA-Managements, die Homepage (axa-immoselect) für ihre Anleger halbwegs zu pflegen und auf neuerem Stand zu halten. Hier mal die "akutelle Information" an die Anleger, was in D schon verkauft ist und was noch nicht: Screenshot heute!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.639.433 von wallstreetmarc am 16.03.14 16:58:33..vll besteht ja noch Hoffnung und die Verkäufe in Bad Homburg, Dresden und Posen waren nur ein schlechter Witz..
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.639.435 von wallstreetmarc am 16.03.14 17:00:31PoLen
war gemeint..
war gemeint..
Hallo Tofu1,
Sorry, aber ich sehe keinen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Verhalten von AXA ImmoSelect und einem Artikel, der in der Immobilien-Zeitung erschienen ist und der über einen Deal der IVG berichtet! Welchen Bezug stellen Sie denn her ? Was hat das mit dem Gewerbeimmobilienmarkt und den guten Marktaussichten in Polen zu tun, die, die AXA -zum Nachteil der Anleger- nicht realisieren konnte ?
Bei Dresden wäre noch eine Nachbesserung möglich, da noch nicht abgerechnet!
CA Immobilien wird sich weiterhin über das gute Geschäft freuen. AXA wird weiterhin über die schlechte Position des 49% Partners weinen, denn alle anderen Ausreden hatte man doch schon !
Sorry, aber ich sehe keinen sachlichen Zusammenhang zwischen dem Verhalten von AXA ImmoSelect und einem Artikel, der in der Immobilien-Zeitung erschienen ist und der über einen Deal der IVG berichtet! Welchen Bezug stellen Sie denn her ? Was hat das mit dem Gewerbeimmobilienmarkt und den guten Marktaussichten in Polen zu tun, die, die AXA -zum Nachteil der Anleger- nicht realisieren konnte ?
Bei Dresden wäre noch eine Nachbesserung möglich, da noch nicht abgerechnet!
CA Immobilien wird sich weiterhin über das gute Geschäft freuen. AXA wird weiterhin über die schlechte Position des 49% Partners weinen, denn alle anderen Ausreden hatte man doch schon !
Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen
Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen
zu erwerben:
Frist: 19.03.2014 - 16.04.2014
Abfindungsbetrag: 22,00 EUR je Anteil
Wenn jemand Lust hat oder Kohle braucht....
Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen
zu erwerben:
Frist: 19.03.2014 - 16.04.2014
Abfindungsbetrag: 22,00 EUR je Anteil
Wenn jemand Lust hat oder Kohle braucht....
Zitat von GuentherFranz: Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen
Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen
zu erwerben:
Frist: 19.03.2014 - 16.04.2014
Abfindungsbetrag: 22,00 EUR je Anteil
Wenn jemand Lust hat oder Kohle braucht....
Hast du einen Link?
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.658.855 von kampfhundstreichler am 19.03.14 15:33:37von meinem Online-Broker:
..die Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen zu erwerben:
Frist:
19.03.2014 - 16.04.2014
Abfindungsbetrag:
22,00 EUR je Anteil (Der Angebotspreis reduziert sich, sofern eine Ausschüttung
(einschließlich einer Kapitalrückzahlung oder jeder sonstigen Zahlung) mit
Rücksicht auf die Fondsanteile erfolgt, die dem das Angebot annehmenden
Anteilinhaber (bzw. dessen Depotbank für ihn) zufließt (unabhängig davon, ob
der Zufluss zeitlich vor oder nach der Annahme oder Abwicklung des Angebots
erfolgt), um die auf die betreffenden Anteile entfallende (Brutto-)Ausschüttung.
Sonstiges:
Es können nur ganze Anteile angedient werden, Bruchteile bleiben unberücksichtigt.
Das Angebot ist zunächst auf bis zu 2.166.200 Anteile begrenzt, wobei sich die Bieterin das Recht vorbehält, dieses Erwerbskontingent nach Ablauf der Annahmefrist zu erhöhen. Sofern im Rahmen dieses freiwilligen öffentlichen Kaufangebotes Annahmeerklärungen für mehr als 2.166.200 Anteile
abgegeben werden und die Bieterin sich nicht für eine Erhöhung des Erwerbskontingents entscheidet, findet eine Zuteilung unter allen Anteilinhabern im Verhältnis der anzunehmenden Anteile zur Anzahl der
insgesamt angedienten Anteile statt. Die Bieterin erwirbt von jedem Anteilinhaber den verhältnismäßigen Teil der von ihm jeweils angedienten Anteile. Das Ergebnis der Berechnung wird auf die nächste natürliche Zahl abgerundet. Bruchteile bleiben unberücksichtigt.
Das Angebot und die mit der Annahme des Angebots zustande kommenden Verträge stehen unter der aufschiebenden Bedingung ('Bedingung'), dass der Tagesschlusskurs des Deutschen Aktienindex ('DAX 30', berechnet als Performanceindex, ISIN DE0008469008, WKN 846 900) am letzten Tag der
Annahmefrist (das heißt der Tagesschlusskurs am letzten Tag der (ggf. verlängerten) Annahmefrist nicht unter 8.500 Punkten liegt. Die Bieterin kann bis zum Ablauf der (ggf. verlängerten) Annahmefrist jederzeit
auf die Bedingung verzichten, wobei die das Angebot annehmenden Anteilinhaber jeweils auf den Zugang dieser Verzichtserklärungen verzichten. Eine Verzichtserklärung der Bieterin hat dieselbe
Wirkung wie die Erfüllung der Bedingung. Falls die Bedingung nicht bei Ablauf der (ggf. verlängerten) Annahmefrist erfüllt ist und die Bieterin auch nicht auf die Bedingung verzichtet hat, werden die Kaufverträge, welche mit den dieses Angebot annehmenden Anteilinhabern bis dahin bereits
geschlossen wurden, endgültig unwirksam.
..die Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen zu erwerben:
Frist:
19.03.2014 - 16.04.2014
Abfindungsbetrag:
22,00 EUR je Anteil (Der Angebotspreis reduziert sich, sofern eine Ausschüttung
(einschließlich einer Kapitalrückzahlung oder jeder sonstigen Zahlung) mit
Rücksicht auf die Fondsanteile erfolgt, die dem das Angebot annehmenden
Anteilinhaber (bzw. dessen Depotbank für ihn) zufließt (unabhängig davon, ob
der Zufluss zeitlich vor oder nach der Annahme oder Abwicklung des Angebots
erfolgt), um die auf die betreffenden Anteile entfallende (Brutto-)Ausschüttung.
Sonstiges:
Es können nur ganze Anteile angedient werden, Bruchteile bleiben unberücksichtigt.
Das Angebot ist zunächst auf bis zu 2.166.200 Anteile begrenzt, wobei sich die Bieterin das Recht vorbehält, dieses Erwerbskontingent nach Ablauf der Annahmefrist zu erhöhen. Sofern im Rahmen dieses freiwilligen öffentlichen Kaufangebotes Annahmeerklärungen für mehr als 2.166.200 Anteile
abgegeben werden und die Bieterin sich nicht für eine Erhöhung des Erwerbskontingents entscheidet, findet eine Zuteilung unter allen Anteilinhabern im Verhältnis der anzunehmenden Anteile zur Anzahl der
insgesamt angedienten Anteile statt. Die Bieterin erwirbt von jedem Anteilinhaber den verhältnismäßigen Teil der von ihm jeweils angedienten Anteile. Das Ergebnis der Berechnung wird auf die nächste natürliche Zahl abgerundet. Bruchteile bleiben unberücksichtigt.
Das Angebot und die mit der Annahme des Angebots zustande kommenden Verträge stehen unter der aufschiebenden Bedingung ('Bedingung'), dass der Tagesschlusskurs des Deutschen Aktienindex ('DAX 30', berechnet als Performanceindex, ISIN DE0008469008, WKN 846 900) am letzten Tag der
Annahmefrist (das heißt der Tagesschlusskurs am letzten Tag der (ggf. verlängerten) Annahmefrist nicht unter 8.500 Punkten liegt. Die Bieterin kann bis zum Ablauf der (ggf. verlängerten) Annahmefrist jederzeit
auf die Bedingung verzichten, wobei die das Angebot annehmenden Anteilinhaber jeweils auf den Zugang dieser Verzichtserklärungen verzichten. Eine Verzichtserklärung der Bieterin hat dieselbe
Wirkung wie die Erfüllung der Bedingung. Falls die Bedingung nicht bei Ablauf der (ggf. verlängerten) Annahmefrist erfüllt ist und die Bieterin auch nicht auf die Bedingung verzichtet hat, werden die Kaufverträge, welche mit den dieses Angebot annehmenden Anteilinhabern bis dahin bereits
geschlossen wurden, endgültig unwirksam.
Zitat von wallstreetmarc: von meinem Online-Broker:
..die Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen zu erwerben:
Frist:
19.03.2014 - 16.04.2014
Abfindungsbetrag:
22,00 EUR je Anteil (Der Angebotspreis reduziert sich, sofern eine Ausschüttung
(einschließlich einer Kapitalrückzahlung oder jeder sonstigen Zahlung) mit
Rücksicht auf die Fondsanteile erfolgt, die dem das Angebot annehmenden
Anteilinhaber (bzw. dessen Depotbank für ihn) zufließt (unabhängig davon, ob
der Zufluss zeitlich vor oder nach der Annahme oder Abwicklung des Angebots
erfolgt), um die auf die betreffenden Anteile entfallende (Brutto-)Ausschüttung.
Sonstiges:
Es können nur ganze Anteile angedient werden, Bruchteile bleiben unberücksichtigt.
Das Angebot ist zunächst auf bis zu 2.166.200 Anteile begrenzt, wobei sich die Bieterin das Recht vorbehält, dieses Erwerbskontingent nach Ablauf der Annahmefrist zu erhöhen. Sofern im Rahmen dieses freiwilligen öffentlichen Kaufangebotes Annahmeerklärungen für mehr als 2.166.200 Anteile
abgegeben werden und die Bieterin sich nicht für eine Erhöhung des Erwerbskontingents entscheidet, findet eine Zuteilung unter allen Anteilinhabern im Verhältnis der anzunehmenden Anteile zur Anzahl der
insgesamt angedienten Anteile statt. Die Bieterin erwirbt von jedem Anteilinhaber den verhältnismäßigen Teil der von ihm jeweils angedienten Anteile. Das Ergebnis der Berechnung wird auf die nächste natürliche Zahl abgerundet. Bruchteile bleiben unberücksichtigt.
Das Angebot und die mit der Annahme des Angebots zustande kommenden Verträge stehen unter der aufschiebenden Bedingung ('Bedingung'), dass der Tagesschlusskurs des Deutschen Aktienindex ('DAX 30', berechnet als Performanceindex, ISIN DE0008469008, WKN 846 900) am letzten Tag der
Annahmefrist (das heißt der Tagesschlusskurs am letzten Tag der (ggf. verlängerten) Annahmefrist nicht unter 8.500 Punkten liegt. Die Bieterin kann bis zum Ablauf der (ggf. verlängerten) Annahmefrist jederzeit
auf die Bedingung verzichten, wobei die das Angebot annehmenden Anteilinhaber jeweils auf den Zugang dieser Verzichtserklärungen verzichten. Eine Verzichtserklärung der Bieterin hat dieselbe
Wirkung wie die Erfüllung der Bedingung. Falls die Bedingung nicht bei Ablauf der (ggf. verlängerten) Annahmefrist erfüllt ist und die Bieterin auch nicht auf die Bedingung verzichtet hat, werden die Kaufverträge, welche mit den dieses Angebot annehmenden Anteilinhabern bis dahin bereits
geschlossen wurden, endgültig unwirksam.
Danke. Habe es auch gerade bei Consors im Brieffach gefunden.
AXA informiert, nächste Kapitalrückzahlung 27-3-2014!
7,00 € werden ausgeschüttet.
Die Ausschüttung wurde vorgezogen, das klingt doch ganz gut!
7,00 € werden ausgeschüttet.
Die Ausschüttung wurde vorgezogen, das klingt doch ganz gut!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.679.655 von ariba0815 am 22.03.14 12:53:04Hier der link:
www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-investoren-mi…
www.axa-immoselect.de/downloads/axa-immoselect-investoren-mi…
Bei AXA gehen die unseriöse Verkäufe weiter....
AXA ImmoSelect in Abwicklung.
Sehr geehrte Damen und Herren,
als Aufsichtsstelle für die Abwicklung der offenen Immobilienfonds, möchte ich Sie auf folgende Sachverhalte aufmerksam machen.
Die Anteilsinhaber wurden am 9-4-2014 vom AXA Investment Managers Team mit folgenden Worten informiert „ in unserer Mitteilung vom 22.1.2014 haben wir Sie bereits über die Unterzeichnung eines Kaufvertrages für das Maritim Hotel in Dresden, Devrientstr. , informiert. Der Übergang von Nutzen und Lasten sowie die Kaufpreiszahlung erfolgt heute. Der vereinbarte Kaufpreis liegt rund 18% unter dem zuletzt im Februar 2014 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 59,60 Mio. €.....“
1. Das Objekt Dresden, Devrienstr. 10-12, „Hotel Maritim“ wurde am 12_2004 erworben und im Jahre 2006 umgebaut. Für das Jahr 2008, nachdem der Umbau wohl abgeschlossen war, wurde ein Verkehrswert von 72.080.000,00 € ermittelt.
2. Verkehrswert lt. Halbjahresbericht 2013 war 62.200.000,00 €
3. Verkaufspreis am 21.1.2014 ca. 48.000.000,00 €
4. Verlust gegenüber dem Verkehrswert also 14.200.000,00 € oder 22,83 %
5. Neuer Verkehrswert nach dem Verkauf im Februar 2014 dann 59.600.000,00 €
6. Verlust gegenüber diesem Wert daher ca. 12.000.000,00 € oder 20 %
Hier sind folgende Punkte klärungsbedürftig:
A. Hatte der vereidigte Sachverständige recht mit seinen Schätzungen, warum wurde dann das Objekt mit diesem enormen Nachlass verkauft? Das Argument „bei einem Übergang auf die Depotbank wären sonst 3,5% Grunderwerbsteuer angefallen“ eine Summe zwischen 1,68 Mio € und 2,1 Mio €!
Wobei Sie doch sicherlich mit mir einer Meinung sind, dass diese Grunderwerbsteuer-Regelung ein eklatanter Verstoß gegen eine faire und gerechte Besteuerung darstellt und ihr Haus sicherlich mit den entsprechenden Argumenten den Gesetzgeber auf diese, logisch nicht nachvollziehbare und rechtlich nicht haltbare Besteuerung aufmerksam gemacht hat!
Mit der Aufsicht über die Abwicklung der offenen Immobilienfonds haben Sie ja auch die Verantwortung für eine faire und gerechte Abwicklung übernommen, wenn Sie sich schon nicht als Verbraucherschützer sehen.
Warum also wurde das Objekt für 14,2 Mio € bzw. 12,0 Mio € unter dem Verkehrswert verkauft ? Nachdem in den Jahresberichten solide und stetige Zahlen angegeben worden waren:
Jahresbericht 2008 Mieteinnahmen 4.628.000,00 € Verkehrswert 72.080.000,00 €
Jahresbericht 2009 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 69.100.000,00 €
Jahresbericht 2010 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 67.440.000,00 €
Jahresbericht 2011 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 67.250.000,00 €
Jahresbericht 2012 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 67.100.000,00 €
Jahresbericht 2013 Mieteinnahmen 4.636.000,00 € Verkehrswert 62.200.000,00€
Es ist doch kein Argument, einige Millionen, die sicherlich auf einen Rechtsfehler beruhen und bei denen die Chance besteht sie wieder zurück zu erhalten, nicht zu zahlen und dafür den 4 bis 5 fachen Millionenbetrag effektiv zu verlieren.
Hier sind sicherlich besondere Prüfungen erforderlich, denn es zeichnet sich ab, dass dieser Vorgang zur Ausplünderung der Anteilseigner nicht der erste Verkauf ist, bei denen das AXA Management in unverantwortlicherweise das Geld der Anleger „veruntreut“? Bitte lesen Sie dazu auch meinen Beitrag zum Verkauf der Polen-Immobilien als Anlage dieses Briefes!
Über Jahre wurde das Vorzeigeobjekt in Dresden, mit einem hervorragenden Mieter, zu einem stabilen Verkehrswert in der Bilanz aufgeführt, es gab besonders in den letzten Jahren keine Wertberichtigungen!
Erst nachdem man die Miete angehoben hat und anscheinend mit dem Mieter über eine Vertragsverlängerung einig ist und der Mietvertrag wohl 2015 /2016 ausläuft, wurde das Objekt zu einem Ramschpreis verkauft.
Hier werden doch Vermögenswerte der Anteilseigner fahrlässig und vorsätzlich verschleudert! Wie ist der Verkaufsprozess abgelaufen ?
B. Hat AXA das Objekt in Dresden wirklich zum Marktpreis verkauft, wie konnte der Sachverständige dann auf einen Verkehrswert kommen, der 25% über dem Marktpreis liegt?
Bei allen in der Abwicklung befindlichen Gesellschaften glaubt man eindeutig erkennen zu können, dass die unabhängigen und doch vereidigten Sachverständigen Gefälligkeitsgutachten abgeben die den Management-Gesellschaften helfen, Geschäfte in der Halbkriminalität abzuwickeln!
Oder werte Bafin, sind Sie so zahnlos, wie viele Kritiker annehmen, dass Sie überhaupt keine Einflussmöglichkeiten haben?
Daher auch meine Bitte, könnte ich Unterlagen von Ihnen bekommen (auch gegen Bezahlung) in denen ich nachlesen kann, welche Auflagen und Rechte die Management-Gesellschaften bei der Abwicklung der offenen Immobilienfonds haben!
Ich würde mich freuen von Ihnen eine Antwort zu erhalten und verbleibe
AXA ImmoSelect in Abwicklung.
Sehr geehrte Damen und Herren,
als Aufsichtsstelle für die Abwicklung der offenen Immobilienfonds, möchte ich Sie auf folgende Sachverhalte aufmerksam machen.
Die Anteilsinhaber wurden am 9-4-2014 vom AXA Investment Managers Team mit folgenden Worten informiert „ in unserer Mitteilung vom 22.1.2014 haben wir Sie bereits über die Unterzeichnung eines Kaufvertrages für das Maritim Hotel in Dresden, Devrientstr. , informiert. Der Übergang von Nutzen und Lasten sowie die Kaufpreiszahlung erfolgt heute. Der vereinbarte Kaufpreis liegt rund 18% unter dem zuletzt im Februar 2014 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 59,60 Mio. €.....“
1. Das Objekt Dresden, Devrienstr. 10-12, „Hotel Maritim“ wurde am 12_2004 erworben und im Jahre 2006 umgebaut. Für das Jahr 2008, nachdem der Umbau wohl abgeschlossen war, wurde ein Verkehrswert von 72.080.000,00 € ermittelt.
2. Verkehrswert lt. Halbjahresbericht 2013 war 62.200.000,00 €
3. Verkaufspreis am 21.1.2014 ca. 48.000.000,00 €
4. Verlust gegenüber dem Verkehrswert also 14.200.000,00 € oder 22,83 %
5. Neuer Verkehrswert nach dem Verkauf im Februar 2014 dann 59.600.000,00 €
6. Verlust gegenüber diesem Wert daher ca. 12.000.000,00 € oder 20 %
Hier sind folgende Punkte klärungsbedürftig:
A. Hatte der vereidigte Sachverständige recht mit seinen Schätzungen, warum wurde dann das Objekt mit diesem enormen Nachlass verkauft? Das Argument „bei einem Übergang auf die Depotbank wären sonst 3,5% Grunderwerbsteuer angefallen“ eine Summe zwischen 1,68 Mio € und 2,1 Mio €!
Wobei Sie doch sicherlich mit mir einer Meinung sind, dass diese Grunderwerbsteuer-Regelung ein eklatanter Verstoß gegen eine faire und gerechte Besteuerung darstellt und ihr Haus sicherlich mit den entsprechenden Argumenten den Gesetzgeber auf diese, logisch nicht nachvollziehbare und rechtlich nicht haltbare Besteuerung aufmerksam gemacht hat!
Mit der Aufsicht über die Abwicklung der offenen Immobilienfonds haben Sie ja auch die Verantwortung für eine faire und gerechte Abwicklung übernommen, wenn Sie sich schon nicht als Verbraucherschützer sehen.
Warum also wurde das Objekt für 14,2 Mio € bzw. 12,0 Mio € unter dem Verkehrswert verkauft ? Nachdem in den Jahresberichten solide und stetige Zahlen angegeben worden waren:
Jahresbericht 2008 Mieteinnahmen 4.628.000,00 € Verkehrswert 72.080.000,00 €
Jahresbericht 2009 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 69.100.000,00 €
Jahresbericht 2010 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 67.440.000,00 €
Jahresbericht 2011 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 67.250.000,00 €
Jahresbericht 2012 Mieteinnahmen 4.450.000,00 € Verkehrswert 67.100.000,00 €
Jahresbericht 2013 Mieteinnahmen 4.636.000,00 € Verkehrswert 62.200.000,00€
Es ist doch kein Argument, einige Millionen, die sicherlich auf einen Rechtsfehler beruhen und bei denen die Chance besteht sie wieder zurück zu erhalten, nicht zu zahlen und dafür den 4 bis 5 fachen Millionenbetrag effektiv zu verlieren.
Hier sind sicherlich besondere Prüfungen erforderlich, denn es zeichnet sich ab, dass dieser Vorgang zur Ausplünderung der Anteilseigner nicht der erste Verkauf ist, bei denen das AXA Management in unverantwortlicherweise das Geld der Anleger „veruntreut“? Bitte lesen Sie dazu auch meinen Beitrag zum Verkauf der Polen-Immobilien als Anlage dieses Briefes!
Über Jahre wurde das Vorzeigeobjekt in Dresden, mit einem hervorragenden Mieter, zu einem stabilen Verkehrswert in der Bilanz aufgeführt, es gab besonders in den letzten Jahren keine Wertberichtigungen!
Erst nachdem man die Miete angehoben hat und anscheinend mit dem Mieter über eine Vertragsverlängerung einig ist und der Mietvertrag wohl 2015 /2016 ausläuft, wurde das Objekt zu einem Ramschpreis verkauft.
Hier werden doch Vermögenswerte der Anteilseigner fahrlässig und vorsätzlich verschleudert! Wie ist der Verkaufsprozess abgelaufen ?
B. Hat AXA das Objekt in Dresden wirklich zum Marktpreis verkauft, wie konnte der Sachverständige dann auf einen Verkehrswert kommen, der 25% über dem Marktpreis liegt?
Bei allen in der Abwicklung befindlichen Gesellschaften glaubt man eindeutig erkennen zu können, dass die unabhängigen und doch vereidigten Sachverständigen Gefälligkeitsgutachten abgeben die den Management-Gesellschaften helfen, Geschäfte in der Halbkriminalität abzuwickeln!
Oder werte Bafin, sind Sie so zahnlos, wie viele Kritiker annehmen, dass Sie überhaupt keine Einflussmöglichkeiten haben?
Daher auch meine Bitte, könnte ich Unterlagen von Ihnen bekommen (auch gegen Bezahlung) in denen ich nachlesen kann, welche Auflagen und Rechte die Management-Gesellschaften bei der Abwicklung der offenen Immobilienfonds haben!
Ich würde mich freuen von Ihnen eine Antwort zu erhalten und verbleibe
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.817.209 von ariba0815 am 13.04.14 21:21:41Wie es aussieht ist bei Bafin, Politik und Co durch die starke OI-/Banken-Lobby-Arbeit einfach "durchwinken" bei den Machenschaften der OIs angesagt; so wie es jetzt z.B. aktuell vor Gericht im LBBW Prozeß von Richtern "halb legitiermiert" wird, dass Bilanzfälschung zum Zweck des Aufrechterhaltens des Status Quos und Abwenden von größeren Schäden entkriminalisiert wird.
Der Richter will Schluss machen
Die Anklage wirft den Beschuldigten Bilanzfälschung vor, da sie den Konzernlagebericht 2008 geschönt und Risiken aus Zweckgesellschaften in den Geschäftsberichten 2005 und 2006 nicht richtig dargestellt hätten. Die Methode des Vorstands bei der Bewertung der Risiken der Bank sei zwar angreifbar gewesen, doch habe es damals noch keinen allgemeinen Standard dafür gegeben, erklärte der Richter. Zudem sei zu berücksichtigen, dass eine öffentliche Aussage zu mangelnder Risikotragfähigkeit die damalige Bankenkrise verschärft hätte. Dies wirke entlastend.
www.swr.de/landesschau-aktuell/bw/lbbw-prozess-der-richter-w…
Übersetzt man obige Richterbegründung, sieht dt. Recht wohl so aus: OIs dürfen weiter ihre Gefälligkeitsgutachten erstellen wie sie wollen und OIs in Abwicklung können weiterihn Gefälligkeitsgutachten so erstellen lassen wie sie´s brauchen. Ansonsten gehen weitere Privat-Anlagegelder bei hausinvest und Co in Mrd. Summen hops wenn das Problem durch Verfolgung in den Blick einer größeren Öffentlichkeit geraten würde.
Das rechtfertigt anscheinend alles was passiert! Auch wenn wohl zurecht hinterfragt werden kann, ob hier nicht kriminell gehandelt wird, da es eben nur einen Marktwert und einheitliche Bewertungsrichtlinien gibt, an dem sich alle vereidigten unabhängigen Immobiliensachverständige zu halten haben OHNE den Status der OIs im Wertgutachten der einzelne Immobilie zu berücksichtigen! Was ja jetzt ganz klar sichtbar nicht erfolgt!
Also bitte Schnauze halten, nichts hinterfragen, keine kritischen post mehr zu OIs und durch die Abwicklungszeiten mit unglaubliche Ergebnissen! (bis zur nächsten OI-Krise)..
Der Richter will Schluss machen
Die Anklage wirft den Beschuldigten Bilanzfälschung vor, da sie den Konzernlagebericht 2008 geschönt und Risiken aus Zweckgesellschaften in den Geschäftsberichten 2005 und 2006 nicht richtig dargestellt hätten. Die Methode des Vorstands bei der Bewertung der Risiken der Bank sei zwar angreifbar gewesen, doch habe es damals noch keinen allgemeinen Standard dafür gegeben, erklärte der Richter. Zudem sei zu berücksichtigen, dass eine öffentliche Aussage zu mangelnder Risikotragfähigkeit die damalige Bankenkrise verschärft hätte. Dies wirke entlastend.
www.swr.de/landesschau-aktuell/bw/lbbw-prozess-der-richter-w…
Übersetzt man obige Richterbegründung, sieht dt. Recht wohl so aus: OIs dürfen weiter ihre Gefälligkeitsgutachten erstellen wie sie wollen und OIs in Abwicklung können weiterihn Gefälligkeitsgutachten so erstellen lassen wie sie´s brauchen. Ansonsten gehen weitere Privat-Anlagegelder bei hausinvest und Co in Mrd. Summen hops wenn das Problem durch Verfolgung in den Blick einer größeren Öffentlichkeit geraten würde.
Das rechtfertigt anscheinend alles was passiert! Auch wenn wohl zurecht hinterfragt werden kann, ob hier nicht kriminell gehandelt wird, da es eben nur einen Marktwert und einheitliche Bewertungsrichtlinien gibt, an dem sich alle vereidigten unabhängigen Immobiliensachverständige zu halten haben OHNE den Status der OIs im Wertgutachten der einzelne Immobilie zu berücksichtigen! Was ja jetzt ganz klar sichtbar nicht erfolgt!
Also bitte Schnauze halten, nichts hinterfragen, keine kritischen post mehr zu OIs und durch die Abwicklungszeiten mit unglaubliche Ergebnissen! (bis zur nächsten OI-Krise)..
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.817.209 von ariba0815 am 13.04.14 21:21:41Danke für diesen Brief. (Haben Sie ihn so abgeschickt, oder nur hier veröffentlicht?)
Falls Antwort kommt, BITTE veröffentlchen.
Falls Antwort kommt, BITTE veröffentlchen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.818.727 von Tibor2000 am 14.04.14 10:06:03Brief ist weg - Antwort wird veröffentlicht, wenn eine kommt !
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.817.573 von wallstreetmarc am 14.04.14 00:00:56Hallo Wallstreetmarc,
diese Argumente des Richters sind ein Hammer !
So wird Vertrauensschutz und Rechtsempfinden zerstört !
Warum dann noch vereidigte Sachverständige, da kann man doch gleich Kleinkriminelle nehmen, passiert ja doch nichts ! (Dürften auch einiges preiswerter sein)
Diese Landesbanken wussten doch ganz genau, dass die Geschäfte die sie machen wollten nicht legal waren. Daher wurden diese Gesellschaften gegründet und betrieben!
Von WestLB über SachsenLB, BayernLB, LBBB bis NordLB u.a ein einziger stinkender Haufen!
Nur Skandale, Fehler, Betrügereien, gibt es etwas was bei denen und unter den Augen der politischen Kontrollorgane nicht geschehen ist?
Nur eine eines war immer berechenbar, unveränderlich und unumstößlich - für alle diese Verluste musste i m m e r irgendwie der Bürger herhalten.
Nun ja, da nun auch der Bundesrechnungshof so seinen Dreck am Stecken hat und auch einmal ein Kirchenfürst bei seinen Übertreibungen aufgefallen ist, wie naiv muss man denn noch sein, wenn man nicht auch noch das letzte kleine Fünkchen Hoffnung verlieren will?
diese Argumente des Richters sind ein Hammer !
So wird Vertrauensschutz und Rechtsempfinden zerstört !
Warum dann noch vereidigte Sachverständige, da kann man doch gleich Kleinkriminelle nehmen, passiert ja doch nichts ! (Dürften auch einiges preiswerter sein)
Diese Landesbanken wussten doch ganz genau, dass die Geschäfte die sie machen wollten nicht legal waren. Daher wurden diese Gesellschaften gegründet und betrieben!
Von WestLB über SachsenLB, BayernLB, LBBB bis NordLB u.a ein einziger stinkender Haufen!
Nur Skandale, Fehler, Betrügereien, gibt es etwas was bei denen und unter den Augen der politischen Kontrollorgane nicht geschehen ist?
Nur eine eines war immer berechenbar, unveränderlich und unumstößlich - für alle diese Verluste musste i m m e r irgendwie der Bürger herhalten.
Nun ja, da nun auch der Bundesrechnungshof so seinen Dreck am Stecken hat und auch einmal ein Kirchenfürst bei seinen Übertreibungen aufgefallen ist, wie naiv muss man denn noch sein, wenn man nicht auch noch das letzte kleine Fünkchen Hoffnung verlieren will?
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.819.763 von ariba0815 am 14.04.14 12:33:28diese Argumente des Richters sind ein Hammer !
Politik macht da ja mit.
Recht wird augehebelt, Verträge einfach rückwirkend geändert und Wertpapier-Kennummern einfach getauscht. Und diejenigen, die die Wertpapier-Kennnummer bei ihren Wertpapieren nicht so tauschen können wie die EZB, also die Privaten, werden einfach enteignet. Siehe jüngstes für mich immer noch unglaubliches Bsp. mit den Griechenland-Anleihen.
Und alles schweigt danach. Das mit der SNS Bank Enteignung der Nachranganleiheneigentümer neulich war ja das gleiche.
Deshalb wundere ich mich auch langsam bei den Offenen Immobilienfonds nicht mehr, was da alles durchgewunken wird und zu allem geschwiegen wird.
Die offenen Immobiliensachverständigen sind wohl nicht deshalb ihr Geld wert, damit sie objektive Gutachten erstellen, sondern vielmehr deshalb, weil sie so bewerten, wie es der Aufgraggeber wünscht. Und natürlich zum Wohl der großen Masse der offenen OIs, damit der Chart "schön" bleibt und die Anleger beruhigt mit ihren OIs weiterschlafen.
Politik macht da ja mit.
Recht wird augehebelt, Verträge einfach rückwirkend geändert und Wertpapier-Kennummern einfach getauscht. Und diejenigen, die die Wertpapier-Kennnummer bei ihren Wertpapieren nicht so tauschen können wie die EZB, also die Privaten, werden einfach enteignet. Siehe jüngstes für mich immer noch unglaubliches Bsp. mit den Griechenland-Anleihen.
Und alles schweigt danach. Das mit der SNS Bank Enteignung der Nachranganleiheneigentümer neulich war ja das gleiche.
Deshalb wundere ich mich auch langsam bei den Offenen Immobilienfonds nicht mehr, was da alles durchgewunken wird und zu allem geschwiegen wird.
Die offenen Immobiliensachverständigen sind wohl nicht deshalb ihr Geld wert, damit sie objektive Gutachten erstellen, sondern vielmehr deshalb, weil sie so bewerten, wie es der Aufgraggeber wünscht. Und natürlich zum Wohl der großen Masse der offenen OIs, damit der Chart "schön" bleibt und die Anleger beruhigt mit ihren OIs weiterschlafen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.820.125 von wallstreetmarc am 14.04.14 13:22:33Übrigens wurde in der gestrigen Ausgabe der Euro am Sonntag eine neue Studie (Drescher?) zum Thema OIFs promotet. Es handelt sich dabei offensichtlich um die gleiche Firma, die im April 2013 schon einmal eine solche Analyse veröffentlicht hat. Damals hatten die Autoren den AXA Immoselect als besonders "fair" bewertet betrachtet und fast kein Abwertungspotenzial mehr gesehen ... 
Wenn mich nicht alles täuscht, hat uns die Realität da eines Besseren belehrt.
Trotzdem scheint es Leute zu geben, die für eine solche "Studie" viel Geld bezahlen ...
Wenn mich nicht alles täuscht, hat uns die Realität da eines Besseren belehrt.
Trotzdem scheint es Leute zu geben, die für eine solche "Studie" viel Geld bezahlen ...
Was ist mit dem AXA ImmoSelect los ?
Im Jahr 2013 wird für das Objekt Luxemburg, Strassen, rue de Primeurs 5 ein neuer Mietvertrag zum 1. Okt. 2013 über 12.100 qm (das ganze Haus) mit einer “namhaften deutschen Genossenschaftsbank” abgeschlossen. Laufzeit 9 Jahre.
Miete 3.907.000,00 €
Verkehrswert 58.000.000,00 €
Verzinsung 6,74 %
Baujahr 2008
Dann im Februar eine Reduzierung des Verkehrswertes auf 54.500.000,00 €, was eine Rendite von 7,17% ergibt und trotzdem kein Verkauf !
Was ist denn da los ? Können die nicht ? Wollen die nicht ? Was muss es denn sein, damit die etwas verkaufen ? Oder haben sie noch mehrere Halbruinen wie die Logisticimmobilie in Oleggio, Italien, bei der das Dach einstürzte ? Oder kommt jetzt der eine oder andere auf die Idee und sagt, „die letzten Schwachstellen sind im AXA Management“ ? Halb verschenken, das kann jeder !
Im Jahr 2013 wird für das Objekt Luxemburg, Strassen, rue de Primeurs 5 ein neuer Mietvertrag zum 1. Okt. 2013 über 12.100 qm (das ganze Haus) mit einer “namhaften deutschen Genossenschaftsbank” abgeschlossen. Laufzeit 9 Jahre.
Miete 3.907.000,00 €
Verkehrswert 58.000.000,00 €
Verzinsung 6,74 %
Baujahr 2008
Dann im Februar eine Reduzierung des Verkehrswertes auf 54.500.000,00 €, was eine Rendite von 7,17% ergibt und trotzdem kein Verkauf !
Was ist denn da los ? Können die nicht ? Wollen die nicht ? Was muss es denn sein, damit die etwas verkaufen ? Oder haben sie noch mehrere Halbruinen wie die Logisticimmobilie in Oleggio, Italien, bei der das Dach einstürzte ? Oder kommt jetzt der eine oder andere auf die Idee und sagt, „die letzten Schwachstellen sind im AXA Management“ ? Halb verschenken, das kann jeder !
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.837.178 von ariba0815 am 16.04.14 18:20:15Geduld! Der Praktikant bei AXA, der für den Immofonds Buden vertickert ist halt gerade im Urlaub.
Der Axa-Verkaufts-Prakti ist halt wieder an der Uni. Mit den Verkäufen geht es daher erst wieder in den Semesterferien weiter.
neuer Bericht April von AXA. Nicht viel neues. Immerhin mal eine Aufwertung mit knapp 6%, die aber schon verfrühstückt wurde:
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-april-2…
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-april-2…
Sehr geehrter Kunde,
die Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen
Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen
zu erwerben:
Frist: 06.05.2014 - 03.06.2014
Abfindungsbetrag: 16,00 EUR je Anteil
(des weiteren muss der DAX über 8700 sein).
nach den 15 nun also die 16. Schöne Absicherung nach unten! - Ob im Juli nun die 17 Euro kommen?!
die Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. hat beschlossen, allen Inhabern von Investmentanteilen des offenen
Immobilienfonds AXA IMMOSELECT ein Angebot zu unterbreiten, ihre Anteile zu folgenden Konditionen
zu erwerben:
Frist: 06.05.2014 - 03.06.2014
Abfindungsbetrag: 16,00 EUR je Anteil
(des weiteren muss der DAX über 8700 sein).
nach den 15 nun also die 16. Schöne Absicherung nach unten! - Ob im Juli nun die 17 Euro kommen?!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.938.892 von wallstreetmarc am 07.05.14 18:01:56unter 20,00 geb ich aber leider nix!..
AXA Immoselect meldet Verkäufe in Österreich!
So etwas von Unfähigkeit macht mich sprachlos! Bei einem Verkehrswert in Höhe von 55.285.000,00 € (31.10.2013) bez. 58.705.000,00 € (30.4.2013) verkaufen diese G.., V.., K.., 8 Immobilien für 27 Mio €.
Die voraussichtlichen Mieteinnahmen der Objekte (ohne Leerstand) betrug 3.307.365,00 € d. h., der Käufer erzielt jetzt schon eine Verzinsung in Höhe von 12,25%, oder anders ausgedrückt, der Käufer hat die Objekte für eine 8,16 fache Jahresmiete erworben!
Die Gutachtermiete beträgt für die Objekte bei einer Vollvermietung 3.926.000,00 €, oder entsprechend eine Verzinsung von 14,54% und eine unglaubliche 6,88 fache Jahresmiete von Objekten die in den Jahren 2005 bis 2007 erbaut wurden. Das ist einfach nicht zu glauben!
Da von AXA Immoselect keine Ankaufspreise bekannt gegeben wurden, kann ich nur auf den ersten verfügbaren Verkehrswert vom 31.10.2010 zurückgreifen. Hier wird ein Betrag für die Objekte in Höhe von ([red]Achtung festhalten![/red]) 73.050.000,00 € genannt. Demnach wurde bei dem jetzigen Verkauf ein Verlust von sage und schreibe 46.050.000,00 € realisiert, oder von 63,04% des Kaufpreises ! 2/3 des Kaufpreises wurden verbrannt und das in einem Land wie Österreich!
Die bei AXA sind mir die bisher armseligsten Feuerteufel, die mir bisher untergekommen sind. Die Personen, die diese Käufe und Verkäufe zu verantworten haben sind eine Schande für ihre Zunft und sollten keine Tätigkeit in diesem Bereich mehr ausüben dürfen.
Wie haben sich diese Gestalten genannt ? Vermögensverwalter ?
So etwas von Unfähigkeit macht mich sprachlos! Bei einem Verkehrswert in Höhe von 55.285.000,00 € (31.10.2013) bez. 58.705.000,00 € (30.4.2013) verkaufen diese G.., V.., K.., 8 Immobilien für 27 Mio €.
Die voraussichtlichen Mieteinnahmen der Objekte (ohne Leerstand) betrug 3.307.365,00 € d. h., der Käufer erzielt jetzt schon eine Verzinsung in Höhe von 12,25%, oder anders ausgedrückt, der Käufer hat die Objekte für eine 8,16 fache Jahresmiete erworben!
Die Gutachtermiete beträgt für die Objekte bei einer Vollvermietung 3.926.000,00 €, oder entsprechend eine Verzinsung von 14,54% und eine unglaubliche 6,88 fache Jahresmiete von Objekten die in den Jahren 2005 bis 2007 erbaut wurden. Das ist einfach nicht zu glauben!
Da von AXA Immoselect keine Ankaufspreise bekannt gegeben wurden, kann ich nur auf den ersten verfügbaren Verkehrswert vom 31.10.2010 zurückgreifen. Hier wird ein Betrag für die Objekte in Höhe von ([red]Achtung festhalten![/red]) 73.050.000,00 € genannt. Demnach wurde bei dem jetzigen Verkauf ein Verlust von sage und schreibe 46.050.000,00 € realisiert, oder von 63,04% des Kaufpreises ! 2/3 des Kaufpreises wurden verbrannt und das in einem Land wie Österreich!
Die bei AXA sind mir die bisher armseligsten Feuerteufel, die mir bisher untergekommen sind. Die Personen, die diese Käufe und Verkäufe zu verantworten haben sind eine Schande für ihre Zunft und sollten keine Tätigkeit in diesem Bereich mehr ausüben dürfen.
Wie haben sich diese Gestalten genannt ? Vermögensverwalter ?
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.088.726 von ariba0815 am 02.06.14 20:07:08Kann man sich als Anleger an die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung der Verwalter wenden?
Alter Schwede - eine sehr reife Leistung der AXA-Truppe. Entweder sind die Jungs mit den Erwerbern befreundet (Geschäft zu Lasten Dritter - Grins) oder jeder Praktikant bei der Knax-Bank bring deutlich mehr Performance beim Verkauf von Immobilien...
AXA Immoselect verkauft eine Büroimmobilie in Luxemburg (rue de Primeurs 5)
Schon wieder verschleudern „Spitzen-Fondsmanager“ ein Objekt bei AXA. Jetzt wird auch ein Objekt, das erst vor kurzem von 58.000.000 € auf 54.500.000 € abgewertet worden war für 41.650.000 € verschleudert ! 28,2 % bezw. 23,58 % gegenüber den ehemaligen Verkehrswerten!
Das Objekt war vollvermietet und da einem langsam die Texte ausgehen, warum man wieder so grausame Verkaufspreise erzielt hat, muss wieder die Vermietungssituation herhalten :
„Der Abschlag zum Verkehrswert ist hierbei insbesondere der Vermietungssituation der Immobilie in Verbindung mit der Nachfragesituation nach Büromietflächen am Standort geschuldet.“
Hier zeigen die Jungs die gleiche Fantasie wie bei dem Abverkauf ihrer Objekte!!!!
Schon wieder verschleudern „Spitzen-Fondsmanager“ ein Objekt bei AXA. Jetzt wird auch ein Objekt, das erst vor kurzem von 58.000.000 € auf 54.500.000 € abgewertet worden war für 41.650.000 € verschleudert ! 28,2 % bezw. 23,58 % gegenüber den ehemaligen Verkehrswerten!
Das Objekt war vollvermietet und da einem langsam die Texte ausgehen, warum man wieder so grausame Verkaufspreise erzielt hat, muss wieder die Vermietungssituation herhalten :
„Der Abschlag zum Verkehrswert ist hierbei insbesondere der Vermietungssituation der Immobilie in Verbindung mit der Nachfragesituation nach Büromietflächen am Standort geschuldet.“
Hier zeigen die Jungs die gleiche Fantasie wie bei dem Abverkauf ihrer Objekte!!!!
Wie kann man noch hemmungsloser die Tatsachen verdrehen ?
Hier mein Beitrag vom 16-4-2014 in diesem Forum:
Was ist mit dem AXA ImmoSelect los ?
Im Jahr 2013 wird für das Objekt Luxemburg, Strassen, rue de Primeurs 5 ein neuer Mietvertrag zum 1. Okt. 2013 über 12.100 qm (das ganze Haus) mit einer “namhaften deutschen Genossenschaftsbank” abgeschlossen. Laufzeit 9 Jahre.
Miete 3.907.000,00 €
Verkehrswert 58.000.000,00 €
Verzinsung 6,74 %
Baujahr 2008
Dann im Februar eine Reduzierung des Verkehrswertes auf 54.500.000,00 €, was eine Rendite von 7,17% ergibt und trotzdem kein Verkauf !
Was ist denn da los ? Können die nicht ? Wollen die nicht ? Was muss es denn sein, damit die etwas verkaufen ? Oder haben sie noch mehrere Halbruinen wie die Logistigimmobilie in Oleggio, Italien, bei der das Dach einstürzte ? Oder kommt jetzt der eine oder andere auf die Idee und sagt, „die letzten Schwachstellen sind im AXA Management“ ? Halb verschenken, das kann jeder.
Und diese prächtigen Burschen haben gezeigt, dass sie das mit dem verschenken ernst meinen, es kann ihnen ja nichts passieren!
Neuer Vertrag über 9 Jahre an einen erstklassigen Mieter und dann diese freche und dreiste Erklärung. Kann den eine Erklärung unverschämter sein?
Darf man da endlich von Verlogenheit und Veruntreuung reden?
Hier mein Beitrag vom 16-4-2014 in diesem Forum:
Was ist mit dem AXA ImmoSelect los ?
Im Jahr 2013 wird für das Objekt Luxemburg, Strassen, rue de Primeurs 5 ein neuer Mietvertrag zum 1. Okt. 2013 über 12.100 qm (das ganze Haus) mit einer “namhaften deutschen Genossenschaftsbank” abgeschlossen. Laufzeit 9 Jahre.
Miete 3.907.000,00 €
Verkehrswert 58.000.000,00 €
Verzinsung 6,74 %
Baujahr 2008
Dann im Februar eine Reduzierung des Verkehrswertes auf 54.500.000,00 €, was eine Rendite von 7,17% ergibt und trotzdem kein Verkauf !
Was ist denn da los ? Können die nicht ? Wollen die nicht ? Was muss es denn sein, damit die etwas verkaufen ? Oder haben sie noch mehrere Halbruinen wie die Logistigimmobilie in Oleggio, Italien, bei der das Dach einstürzte ? Oder kommt jetzt der eine oder andere auf die Idee und sagt, „die letzten Schwachstellen sind im AXA Management“ ? Halb verschenken, das kann jeder.
Und diese prächtigen Burschen haben gezeigt, dass sie das mit dem verschenken ernst meinen, es kann ihnen ja nichts passieren!
Neuer Vertrag über 9 Jahre an einen erstklassigen Mieter und dann diese freche und dreiste Erklärung. Kann den eine Erklärung unverschämter sein?
Darf man da endlich von Verlogenheit und Veruntreuung reden?
Rendite jetzt 9,38 %, für 9 Jahre fest,
bei einem Zinssatz von 10jährigen Hypotheken von 2,55% !
Und diese wundervollen Menschen geben schon jetzt einen kräftigen Abschlage auf die Mietsituation in 9 Jahren!
Was darf man, bei etwas Fanatasie, bei diesem Deal alles unterstellen?
BAFIN wach auf!!!!
bei einem Zinssatz von 10jährigen Hypotheken von 2,55% !
Und diese wundervollen Menschen geben schon jetzt einen kräftigen Abschlage auf die Mietsituation in 9 Jahren!
Was darf man, bei etwas Fanatasie, bei diesem Deal alles unterstellen?
BAFIN wach auf!!!!
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.151.140 von ariba0815 am 13.06.14 18:52:36Und diese prächtigen Burschen haben gezeigt, dass sie das mit dem verschenken ernst meinen, es kann ihnen ja nichts passieren!
So kommt´s mir auch vor.
Vor 5 Jahren hätte ich sowas in Deutschland für unmöglich gehalten, dass man mit Bilanzfälschung (Scheinbewertungen) und geschönten Charts jahrelang den fetten Reibach machen konnte (und noch kann!) und selbst ein Auffliegen der kriminellen Machenschaften keinerlei Konsequenzen für die korrupten Immobilien"sachverständigen", noch für die Fondmanagements hat.
Unglaublich.
Ich mach jetzt auch ein Immobilienfond auf; lass mir die Immos hoch bewerten und kassier den hohen Betrag bei meinen Kunden ab. Wenn das System zusammenbricht und sich die echten Marktpreise zeigen, hat nur der dumme Kunde den Schaden und ich den fetten Reibach!! Das System Madoff funktioniert hier ganz offenbar und unbestritten!
So kommt´s mir auch vor.
Vor 5 Jahren hätte ich sowas in Deutschland für unmöglich gehalten, dass man mit Bilanzfälschung (Scheinbewertungen) und geschönten Charts jahrelang den fetten Reibach machen konnte (und noch kann!) und selbst ein Auffliegen der kriminellen Machenschaften keinerlei Konsequenzen für die korrupten Immobilien"sachverständigen", noch für die Fondmanagements hat.
Unglaublich.
Ich mach jetzt auch ein Immobilienfond auf; lass mir die Immos hoch bewerten und kassier den hohen Betrag bei meinen Kunden ab. Wenn das System zusammenbricht und sich die echten Marktpreise zeigen, hat nur der dumme Kunde den Schaden und ich den fetten Reibach!! Das System Madoff funktioniert hier ganz offenbar und unbestritten!
Antwort auf Beitrag Nr.: 46.938.892 von wallstreetmarc am 07.05.14 18:01:56Wie sieht die Problematik mit dem negativen Immobiliengewinn bei der Steuer im Falle der Annahme des Kaufangebots von Parkstrasse Immobilien S.a.r.l. aus?
Zählt dies wie ein normaler Verkauf und man hat die ganzen Verluste als Gewinn zu versteuern?
Bei den aktuellen Verkaufsglanzleistungen muss man ja fast noch befürchten, dass der Wert von AXA noch unter die gebotenen 16 EUR sinkt.
Zählt dies wie ein normaler Verkauf und man hat die ganzen Verluste als Gewinn zu versteuern?
Bei den aktuellen Verkaufsglanzleistungen muss man ja fast noch befürchten, dass der Wert von AXA noch unter die gebotenen 16 EUR sinkt.
Hat jemand hier im Forum schon Erfahrungen mit den Abfindungsangeboten gesammelt?
Nachdem ich das letzte angenommen habe, wurde mir nun eine "Interimsgattung" mit fixem Preis in Höhe des Abfindungsangebots ins Depot eingebucht.
Mich würde interessieren, wie lange es dauern kann, bis diese nun tatsächlich gegen Geld ausgebucht werden und damit die Liquidität wieder zur Verfügung steht.
Nachdem ich das letzte angenommen habe, wurde mir nun eine "Interimsgattung" mit fixem Preis in Höhe des Abfindungsangebots ins Depot eingebucht.
Mich würde interessieren, wie lange es dauern kann, bis diese nun tatsächlich gegen Geld ausgebucht werden und damit die Liquidität wieder zur Verfügung steht.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.216.840 von da5e am 26.06.14 19:54:56Bitte gestatte die Frage, was Dich bewogen hat, dieses Angebot anzunehmen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.216.992 von GuentherFranz am 26.06.14 20:30:04...die Tatsache, dass das Abfindungsangebot höher lag als der letzte Börsenkurs vielleicht? ;-)
@da5e
Bei mir hat es bei der Parkstrasse 10 Tage nach Andienung gedauert
Bei mir hat es bei der Parkstrasse 10 Tage nach Andienung gedauert
Danke für die raschen Antworten!
Mit ein wenig mehr Geduld hätte sich die Frage selbst beantwortet Bei mir wurde heute 10 Tage nach Ende der Angebotsfrist der Rückzahlungsbetrag gutgeschrieben.
Die Annahme des Angebots war tatsächlich nur zur Ausnützung der Differenz zwischen Börsekurs und dem angebotenen Betrag von 16 Euro gedacht.
An einen allzugroßen Kurssprung nach oben glaube ich nach den letzten Verkäufen zwar auch nicht mehr, aber vielleicht gibt es ja auch mal positive Überraschungen. Wenn ich richtig rechne, preist der aktuelle Börsekurs einen Abschlag von rund 50% auf die restlichen Immobilien ein. Wie sich der langsam nähernde Übergang auf die Depotbank auswirken kann, muss ich mir aber nochmals genauer ansehen.
Mit ein wenig mehr Geduld hätte sich die Frage selbst beantwortet
Bei mir wurde heute 10 Tage nach Ende der Angebotsfrist der Rückzahlungsbetrag gutgeschrieben.Die Annahme des Angebots war tatsächlich nur zur Ausnützung der Differenz zwischen Börsekurs und dem angebotenen Betrag von 16 Euro gedacht.
An einen allzugroßen Kurssprung nach oben glaube ich nach den letzten Verkäufen zwar auch nicht mehr, aber vielleicht gibt es ja auch mal positive Überraschungen. Wenn ich richtig rechne, preist der aktuelle Börsekurs einen Abschlag von rund 50% auf die restlichen Immobilien ein. Wie sich der langsam nähernde Übergang auf die Depotbank auswirken kann, muss ich mir aber nochmals genauer ansehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.223.344 von da5e am 27.06.14 18:36:10jupp, hat geklappt. Voller Betrag gutgeschrieben, entsprechend den Vereinbarungen.
nanu
nanu
AXA Investment Managers Deutschland GmbH Köln
Wechsel der Depotbank der Immobilien-Publikums-Sondervermögen
AXA Immoselect - ISIN DE0009846451
AXA Immosolutions - ISIN DE000A0J3GM1
Ab dem 01. Juli 2014 wird die Funktion als Depotbank für die Immobilien-Publikums-Sondervermögen AXA Immoselect und AXA Immosolutions durch die CACEIS Bank Deutschland GmbH mit Sitz in München wahrgenommen. Der Wechsel der Depotbank wurde von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht mit Bescheid vom 13. Mai 2014 genehmigt. Aus dem Wechsel entstehen den Anteilinhabern keine Kosten.
Köln, im Juni 2014
Die Geschäftsführung
Wechsel der Depotbank der Immobilien-Publikums-Sondervermögen
AXA Immoselect - ISIN DE0009846451
AXA Immosolutions - ISIN DE000A0J3GM1
Ab dem 01. Juli 2014 wird die Funktion als Depotbank für die Immobilien-Publikums-Sondervermögen AXA Immoselect und AXA Immosolutions durch die CACEIS Bank Deutschland GmbH mit Sitz in München wahrgenommen. Der Wechsel der Depotbank wurde von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht mit Bescheid vom 13. Mai 2014 genehmigt. Aus dem Wechsel entstehen den Anteilinhabern keine Kosten.
Köln, im Juni 2014
Die Geschäftsführung
Autsch. Heute haben die Axa-Praktikanten und -Auszubildenden mal wieder voll zugeschlagen. Wahrscheinlich wurde noch ein bisschen Provision zur Durchführung des Praktikanten-Betriebsausflugs am kommenden Wochenende benötigt oder es gab ein Incentive-Ticket für das WM-Finale, falls noch vor dem Wochenende ein Objekt verkauft werden würde. Anders lassen sich solche dilettantischen Verkaufserlöse nicht mehr erklären.
Verkauf des spanischen Shopping-Centers zu 11,53 Mio. €. 2009 stand das Objekt noch mit 52 Mio. in den Büchern.
Verkauf des spanischen Shopping-Centers zu 11,53 Mio. €. 2009 stand das Objekt noch mit 52 Mio. in den Büchern.
Antwort auf Beitrag Nr.: 47.292.952 von Sneakerpimp am 10.07.14 21:09:582009 stand das Objekt noch mit 52 Mio. in den Büchern.
jede aufgetischte Märchengeschichte zur Kohlemaximierung und Gebührenabzocke geht halt irgendwann mal zu Ende..
jede aufgetischte Märchengeschichte zur Kohlemaximierung und Gebührenabzocke geht halt irgendwann mal zu Ende..
Unglaublich - bald müssen den Käufern noch Cash nachwerfen, wenn Sie Immobilien aus dem Portfolio verkaufen wollen !!
Frage an alle hier
ie CACEIS Bank Deutschl.GmbH ist doch hoffentlich nicht als
Badbank hier im Programm gekommen, sondern weshalb ??
ie CACEIS Bank Deutschl.GmbH ist doch hoffentlich nicht alsBadbank hier im Programm gekommen, sondern weshalb ??
Leider habe ich nicht am besten Zeitpunkt verkauft.
Der Eindruck das AXA die grössten Kapitalvernichter der bekannten OIF´s sind
hat sich aber nachhaltig bestätigt.
Der Eindruck das AXA die grössten Kapitalvernichter der bekannten OIF´s sind
hat sich aber nachhaltig bestätigt.
Verbleibende Immobilen sehr schlecht vermietet, bisher extrem mieser TrackRekord.
Selbst bei 10 Euro zu teuer.
Selbst bei 10 Euro zu teuer.
Abwicklungsdaten
Ich war gerade auf der dürftigen Anleger-Infoseite auf der Suche nach einer Aufstellung wieviel Geld nach Schließung ausgekehrt wurde.
Nix gefunden.
wann soll die Abwicklung abgeschlossen sein?
mühsame Suche abgebrochenDa ist die Informationspolitik und Abwicklung anderer geschlossener Immos besser.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.103.579 von nessie4711 am 22.10.14 14:35:56Steht alles detailliert, transparent und korrekt (habs überprüft) auf der Webseite.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.010.078 von Oinsider am 11.10.14 23:15:02Klar, deswegen steigt steigt ja auch der Kurs.
Beim Axa hat sich in dieser Woche einiges spannendes getan !
Zum einen ging die Abwicklung wie gesetzlich vorgegeben an die Depotbank (Caceis) über. Diese bedient sich allerdings weiterhin der Axa als Advisor. Innerhalb der nächsten drei Jahre soll der Fonds vollständig liquidiert sein. Zum anderen konnten aber steuerliche Verhandlungen (u.a. wegen der Depotbankübertragung) erfolgreich zuende geführt werden, so dass Rückstellungen aufgelöst wurden und das Fondsvolumen um 15 Mio. EUR stieg. Ferner konnte ein Objekt in München über (!) Verkehrswert verkauft werden, wodurch der NAV abermals stieg und außerdem ein Liquiditätszufluss von weiteren ca. 30 Mio. EUR dem Fondsvermögen zugute kam.
Nach meinen Berechnungen liegt die aktuelle Liquiditätsquote nunmehr bei stattlichen ~37% (!) des Fondsvermögens. Bezogen auf den aktuell deutlich nach oben korrigierten NAV i.H.v. 16,46 EUR pro Anteil sind das mehr als 6 Euro Cash oder ganze 54% des aktuellen Börsenwert der Anteile (~11,20 EUR) reines Cash - eine entsprechende Ausschüttung ist nur eine Frage der Zeit. Wenig überraschend stieg der Börsenkurs des Fonds im Zuge dieser Veröffentlichungen um knapp 7% innerhalb weniger Tage unter hohen Volumen an.
M.E. ist das aber nicht das Ende der Fahnenstange. Die News sind positiver, als es der Börsenkurs bislang einpreist. So sind bei aktuellem Börsenkurs immer noch 32% Abschlag zum NAV zu verzeichnen bzw. 47% Aufwärtspotenzial. Davon wie beschrieben sind 54% reine (relativ risikolose) Liquidität und es bestehen verstärkt Hoffnungen, dass NAVs von OIFs iA auch mal wieder deutlich aufwerten können. Einige Hedgefonds, die das Thema intensiv due dilligenced und in den letzten Monaten / Jahren hier Offerten an Anteilseigner unterbreitet haben, befeuern die Annahme, dass hier weiterhin interessante Upside bei sehr überschaubarem Risiko besteht. Ferner sind die Signale für andere OIFs iA (u.a. mein Favorit TMW Immobilien Weltfonds), aber auch die Dachfonds (die den AXA natürlich meist gut gewichtet im Portfolio haben) sehr positiv zu sehen.
Zum einen ging die Abwicklung wie gesetzlich vorgegeben an die Depotbank (Caceis) über. Diese bedient sich allerdings weiterhin der Axa als Advisor. Innerhalb der nächsten drei Jahre soll der Fonds vollständig liquidiert sein. Zum anderen konnten aber steuerliche Verhandlungen (u.a. wegen der Depotbankübertragung) erfolgreich zuende geführt werden, so dass Rückstellungen aufgelöst wurden und das Fondsvolumen um 15 Mio. EUR stieg. Ferner konnte ein Objekt in München über (!) Verkehrswert verkauft werden, wodurch der NAV abermals stieg und außerdem ein Liquiditätszufluss von weiteren ca. 30 Mio. EUR dem Fondsvermögen zugute kam.
Nach meinen Berechnungen liegt die aktuelle Liquiditätsquote nunmehr bei stattlichen ~37% (!) des Fondsvermögens. Bezogen auf den aktuell deutlich nach oben korrigierten NAV i.H.v. 16,46 EUR pro Anteil sind das mehr als 6 Euro Cash oder ganze 54% des aktuellen Börsenwert der Anteile (~11,20 EUR) reines Cash - eine entsprechende Ausschüttung ist nur eine Frage der Zeit. Wenig überraschend stieg der Börsenkurs des Fonds im Zuge dieser Veröffentlichungen um knapp 7% innerhalb weniger Tage unter hohen Volumen an.
M.E. ist das aber nicht das Ende der Fahnenstange. Die News sind positiver, als es der Börsenkurs bislang einpreist. So sind bei aktuellem Börsenkurs immer noch 32% Abschlag zum NAV zu verzeichnen bzw. 47% Aufwärtspotenzial. Davon wie beschrieben sind 54% reine (relativ risikolose) Liquidität und es bestehen verstärkt Hoffnungen, dass NAVs von OIFs iA auch mal wieder deutlich aufwerten können. Einige Hedgefonds, die das Thema intensiv due dilligenced und in den letzten Monaten / Jahren hier Offerten an Anteilseigner unterbreitet haben, befeuern die Annahme, dass hier weiterhin interessante Upside bei sehr überschaubarem Risiko besteht. Ferner sind die Signale für andere OIFs iA (u.a. mein Favorit TMW Immobilien Weltfonds), aber auch die Dachfonds (die den AXA natürlich meist gut gewichtet im Portfolio haben) sehr positiv zu sehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.127.304 von Bastor am 24.10.14 19:24:09Ja, die Situation bei AXA sieht jetzt nicht mehr so trübe aus !
Meine Überlegung sind folgende:
Barbestand zu Zeit 332 Mio
plus Auflösung Rücklagen 15 Mio
abzüglich neue Rücklagen 200 Mio
ergibt eine Summe in Höhe von 147 Mio die Ende Dez. 2014 ausgeschüttet werden könnte, also ca. 3,00 Euro je Anteil
Aus den bereits getätigten Verkäufen kommen noch dazu:
München ca. 31 Mio
Frankreich „Quai Quest“ ca. 73 Mio
Diese Summen könnten dann Ende März 2015 je 2,00 € pro Anteil ausgeschüttet werden!
Auf der Basis von 11,00 € Investitionssumme würden dann innerhalb von 5 Monaten wieder 5,00 € zurückfließen, oder 45,45% vom Total. Dem verbleibende Investment in Höhe von 6,00 € stehen dann wohl über die nächsten paar Jahre sukzessive Erträge von 9,00 bis 9,50 € gegenüber!
Abhängig von den erzielten Verkaufserlösen der Objekte und der Restsumme der Rückstellungen! Keine schlechte Verzinsung!
Es verbleiben 9 Objekte mit einem derzeitigen Verkehrswert von 413.000.000 €
Meine Überlegung sind folgende:
Barbestand zu Zeit 332 Mio
plus Auflösung Rücklagen 15 Mio
abzüglich neue Rücklagen 200 Mio
ergibt eine Summe in Höhe von 147 Mio die Ende Dez. 2014 ausgeschüttet werden könnte, also ca. 3,00 Euro je Anteil
Aus den bereits getätigten Verkäufen kommen noch dazu:
München ca. 31 Mio
Frankreich „Quai Quest“ ca. 73 Mio
Diese Summen könnten dann Ende März 2015 je 2,00 € pro Anteil ausgeschüttet werden!
Auf der Basis von 11,00 € Investitionssumme würden dann innerhalb von 5 Monaten wieder 5,00 € zurückfließen, oder 45,45% vom Total. Dem verbleibende Investment in Höhe von 6,00 € stehen dann wohl über die nächsten paar Jahre sukzessive Erträge von 9,00 bis 9,50 € gegenüber!
Abhängig von den erzielten Verkaufserlösen der Objekte und der Restsumme der Rückstellungen! Keine schlechte Verzinsung!
Es verbleiben 9 Objekte mit einem derzeitigen Verkehrswert von 413.000.000 €
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.128.888 von ariba0815 am 25.10.14 00:00:19Das galt aber bereits für die letzten zwei Jahre. Z. Bsp. betrug die Verzinsung der letzten 12 Monate allein über 30%. Gerechnet nicht mit NAV sondern mit liquiden Kursen in HH.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.128.888 von ariba0815 am 25.10.14 00:00:19da beisst die Maus kein Faden ab; der AXA war in der letzten Woche bei Kursen von 11,00 und darunter nochmal ein richtiges Schnäppchen nach den Verkaufsereignissen. Und ich bin wieder dabei.
Im privaten "Finanzeliten-Nachbarforum" wird ja auch schon wieder fleissig gepusht und gerechnet (Nachdem man sich natürlich schon eingedeckt hat - mal sehen wann wieder gebasht wird wenn am Vortag verkauft wurde..).
Aktuell dürfte aber wirklich ca. 60% Abschlag auf das Immovermögen konsens sein.
Im privaten "Finanzeliten-Nachbarforum" wird ja auch schon wieder fleissig gepusht und gerechnet (Nachdem man sich natürlich schon eingedeckt hat - mal sehen wann wieder gebasht wird wenn am Vortag verkauft wurde..).
Aktuell dürfte aber wirklich ca. 60% Abschlag auf das Immovermögen konsens sein.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.133.415 von wallstreetmarc am 26.10.14 09:27:43Ja, AXA hat uns schon einige Grausamkeiten zugemutet!
Da waren grausame Verkäufe dabei, mit Abschlägen auf die bereits vorher erheblich reduzierten Verkehrswerte, die man sich einfach nicht erklären konnte und die jeweils einen äußerst faden Geschmack hinterlassen haben. (Über einige der Vorgänge habe ich ja bereits ausgiebig bei W.O gewettert.)
In dem Übergabebericht an die Depotbank werden nun die Gesamtsummen seit Beginn der Abwicklung genannt und da sieht es, wenn auch nicht für die Alt-Anleger, schon etwas besser aus.
Zu Beginn der Auflösung waren noch 66 Objekte vorhanden zu einem Wert von 2.996 Mio. €.
Verkauft wurden 55 Objekte zum Verkaufspreis in Höhe von 1.735 Mio. €
Diese 55 Objekte hatten einen Verkehrswert in Höhe von 2.343 Mio. €.
Realisiert wurde ein Verlust in Höhe von 628,3 Mio €, oder 25,6% des ursprünglichen Verkehrswertes.
Bei einem derzeitigen Marktpreis von 11,00 € stehen die noch nicht abgewickelten Objekte mit einem Betrag von 16,46 € in den Büchern, was ein Abschlag von 33,17% bedeutet und gleichzeitig ein Abschlag von 63 % auf das Fondsvermögen, obwohl darin ein hohere Cash-Anteil steckt, der auf diesem Wege auch abgewertet wird!!
Da kann man natürlich nur die Daumen halten, dass die gute Konjunktur für Gewerbeimmobilien weiterhin hilft, für die restlichen Objekte Verkaufspreise mit Abschlägen im Bereich der letzten Verkäufe zu erzielen. Denn bemerkenswert ist, dass die letzten 4 bis 5 Verkäufe, Erlöse im Bereich des Verkehrswertes, oder sogar darüber gebracht haben! Natürlich nachdem kurzfristig vorher noch etwas auf den Verkehrswert abgeschrieben worden war!
Warum sehen wir vernünftige Verkäufe erst jetzt ? Liegt es an den neuen Besen ? Oder ist jetzt eine bessere Kontrolle vorhanden ?
Jedenfalls habe ich von der AXA, auch als Versicherungsgesellschaft, erst einmal genug!
Der neuen Depotbank CACEIS, wäre angeraten in Ruhe den 3 jährige Abwicklungszeitraum zu nutzen um die Objekte optimal zu veräußern, auch wenn man sich leider für eine weitere Zusammenarbeit mit den „Experten“ von AXA entschieden hat. Was da wohl letztlich den Ausschlag gegeben hat ?????
Ein Erfolgsnachweis kann es wohl nicht gewesen sein, wenn ich mir die Zahlen so ansehe !!!
Da waren grausame Verkäufe dabei, mit Abschlägen auf die bereits vorher erheblich reduzierten Verkehrswerte, die man sich einfach nicht erklären konnte und die jeweils einen äußerst faden Geschmack hinterlassen haben. (Über einige der Vorgänge habe ich ja bereits ausgiebig bei W.O gewettert.)
In dem Übergabebericht an die Depotbank werden nun die Gesamtsummen seit Beginn der Abwicklung genannt und da sieht es, wenn auch nicht für die Alt-Anleger, schon etwas besser aus.
Zu Beginn der Auflösung waren noch 66 Objekte vorhanden zu einem Wert von 2.996 Mio. €.
Verkauft wurden 55 Objekte zum Verkaufspreis in Höhe von 1.735 Mio. €
Diese 55 Objekte hatten einen Verkehrswert in Höhe von 2.343 Mio. €.
Realisiert wurde ein Verlust in Höhe von 628,3 Mio €, oder 25,6% des ursprünglichen Verkehrswertes.
Bei einem derzeitigen Marktpreis von 11,00 € stehen die noch nicht abgewickelten Objekte mit einem Betrag von 16,46 € in den Büchern, was ein Abschlag von 33,17% bedeutet und gleichzeitig ein Abschlag von 63 % auf das Fondsvermögen, obwohl darin ein hohere Cash-Anteil steckt, der auf diesem Wege auch abgewertet wird!!
Da kann man natürlich nur die Daumen halten, dass die gute Konjunktur für Gewerbeimmobilien weiterhin hilft, für die restlichen Objekte Verkaufspreise mit Abschlägen im Bereich der letzten Verkäufe zu erzielen. Denn bemerkenswert ist, dass die letzten 4 bis 5 Verkäufe, Erlöse im Bereich des Verkehrswertes, oder sogar darüber gebracht haben! Natürlich nachdem kurzfristig vorher noch etwas auf den Verkehrswert abgeschrieben worden war!
Warum sehen wir vernünftige Verkäufe erst jetzt ? Liegt es an den neuen Besen ? Oder ist jetzt eine bessere Kontrolle vorhanden ?
Jedenfalls habe ich von der AXA, auch als Versicherungsgesellschaft, erst einmal genug!
Der neuen Depotbank CACEIS, wäre angeraten in Ruhe den 3 jährige Abwicklungszeitraum zu nutzen um die Objekte optimal zu veräußern, auch wenn man sich leider für eine weitere Zusammenarbeit mit den „Experten“ von AXA entschieden hat. Was da wohl letztlich den Ausschlag gegeben hat ?????
Ein Erfolgsnachweis kann es wohl nicht gewesen sein, wenn ich mir die Zahlen so ansehe !!!
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.133.415 von wallstreetmarc am 26.10.14 09:27:43Wenn ich solche Beiträge lese und die Anzahl der lesenswerten Kommentare der letzten Wochen in diesem Forum anschaue, bin ich heil froh, dass es ein "Elitefinanzforum" mit informativen und wertvollen Beiträgen gibt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.133.415 von wallstreetmarc am 26.10.14 09:27:43Ich habe einen Beitrag aus einem anderen Forum übernommen, um hier wieder eine Diskussion anzuregen.
Ergebnis: Null Diskussion, nur billige Beschimpfungen
Das wars...
Wenn man pushen will, dann sucht man eine breite Öffentlichkeit und sperrt nicht das Forum für Nichtmitglieder.
Einfach mal Nachdenken...
Ergebnis: Null Diskussion, nur billige Beschimpfungen
Das wars...
Wenn man pushen will, dann sucht man eine breite Öffentlichkeit und sperrt nicht das Forum für Nichtmitglieder.
Einfach mal Nachdenken...
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.133.415 von wallstreetmarc am 26.10.14 09:27:43Bevor die Boys von AXA jedoch zu übermütig werden, sei noch darauf hingewiesen, dass in dem Berichtszeitraum lt. Bericht ein Verlust auf den NAV von 25,6% realisiert worden ist!
Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit, denn man muss auch berücksichtigen, dass 135,3 Mio. € von den Mieteingängen nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet wurden, sondern zum Verlustausgleich herangezogen worden sind. Denn sonst hatte man den Verlust im Immobilienvermögen mit 31,1 %, oder 763, Mio. € ausweisen müssen.
Die Anteilseigner stellen also seit Auflösungsbeginn ihr Kapital zinslos zur Verfügung!
Zwar wird dann in den Ausschüttungen der Ertrags- und Verkaufsanteil ausgewiesen, aber tatsächlich werden durch diese Buchungen die „Fehlleistung“ von AXA erheblich verwässert.
Aber das war einmal und zur Zeit sehe ich auch einen kräftigen Sonnenstrahl, wenn die Depotbank keine „Ausgrabungen“ machen muss und wenn noch etwas Glück dazu kommen sollte. Die vielerorts bereits genannten 14,50 € als Gesamtauszahlungssumme wäre dann wohl möglich. War also kein schlechter Weckruf von Fungo ?
Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit, denn man muss auch berücksichtigen, dass 135,3 Mio. € von den Mieteingängen nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet wurden, sondern zum Verlustausgleich herangezogen worden sind. Denn sonst hatte man den Verlust im Immobilienvermögen mit 31,1 %, oder 763, Mio. € ausweisen müssen.
Die Anteilseigner stellen also seit Auflösungsbeginn ihr Kapital zinslos zur Verfügung!
Zwar wird dann in den Ausschüttungen der Ertrags- und Verkaufsanteil ausgewiesen, aber tatsächlich werden durch diese Buchungen die „Fehlleistung“ von AXA erheblich verwässert.
Aber das war einmal und zur Zeit sehe ich auch einen kräftigen Sonnenstrahl, wenn die Depotbank keine „Ausgrabungen“ machen muss und wenn noch etwas Glück dazu kommen sollte. Die vielerorts bereits genannten 14,50 € als Gesamtauszahlungssumme wäre dann wohl möglich. War also kein schlechter Weckruf von Fungo ?
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.136.049 von Oinsider am 26.10.14 19:47:19
Erst einmal herzlich willkommen im Forum. Dass man als sicher noch unerfahrener Neuling in den ersten Tagen nach der Anmeldung noch nicht bei jedem Beitrag die Würdigung erfährt, die man erwartet, ist wohl überall so. Mit jedem hilfreichen und konstruktiven Posting wird das aber sicher besser werden.
Über Oinsider
Registriert seit: 11.10.2014
Erst einmal herzlich willkommen im Forum. Dass man als sicher noch unerfahrener Neuling in den ersten Tagen nach der Anmeldung noch nicht bei jedem Beitrag die Würdigung erfährt, die man erwartet, ist wohl überall so. Mit jedem hilfreichen und konstruktiven Posting wird das aber sicher besser werden.
Wenn ich solche Beiträge lese und die Anzahl der lesenswerten Kommentare der letzten Wochen in diesem Forum anschaue, bin ich heil froh, dass es ein "Elitefinanzforum" mit informativen und wertvollen Beiträgen gibt
ja, nur totaler Mist, dass sich "die Elite" (zu der ich dort übrigens auch zähle.. - kann sich ja jeder dazuzählen und anmelden, solange er nichts zu dem Skandal der Scheinbewertungen bei OIs postet..) ihr Wissen nur für ein paar Handvoll dort Angemeldeter zur Vergügung stellt, anstatt dem ganzen www und allen Anlegern dieser Fonds; wie eigentlich der Sinn von Online-Foren sein sollte: Dass neue Interessierte oder Investoren die Texte natürlich ohne Anmeldung finden können!
So User wie Degispezi versteh ich demzufolge überhaupt nicht! Die machen sich so viel Mühe mit ihren Infos, Downloads etc. etc. Und das für 5-6 Leute, die dort meist online sind?!!! Und in öffentliche Foren (wie hier) sind es Millionen, die die Texte und das Wissen einfach googeln könnten
.. und das wegen nem Fond-Hansel, der sich wegen Kritik auf seinen Schlips getreten fühlt..
ja, nur totaler Mist, dass sich "die Elite" (zu der ich dort übrigens auch zähle.. - kann sich ja jeder dazuzählen und anmelden, solange er nichts zu dem Skandal der Scheinbewertungen bei OIs postet..) ihr Wissen nur für ein paar Handvoll dort Angemeldeter zur Vergügung stellt, anstatt dem ganzen www und allen Anlegern dieser Fonds; wie eigentlich der Sinn von Online-Foren sein sollte: Dass neue Interessierte oder Investoren die Texte natürlich ohne Anmeldung finden können!
So User wie Degispezi versteh ich demzufolge überhaupt nicht! Die machen sich so viel Mühe mit ihren Infos, Downloads etc. etc. Und das für 5-6 Leute, die dort meist online sind?!!! Und in öffentliche Foren (wie hier) sind es Millionen, die die Texte und das Wissen einfach googeln könnten
.. und das wegen nem Fond-Hansel, der sich wegen Kritik auf seinen Schlips getreten fühlt..
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.136.049 von Oinsider am 26.10.14 19:47:19Wenn man pushen will, dann sucht man eine breite Öffentlichkeit und sperrt nicht das Forum für Nichtmitglieder.
OK. Dann muss es wohl reine Nächstenliebe sein. Wahrscheinlich auch schon hier mit super unrealistischen Erwartungen wie zur TMW Ausschüttung.. "ich erwarte 16 Euro Ausschüttung"..
OK. Dann muss es wohl reine Nächstenliebe sein. Wahrscheinlich auch schon hier mit super unrealistischen Erwartungen wie zur TMW Ausschüttung.. "ich erwarte 16 Euro Ausschüttung"..
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.146.429 von wallstreetmarc am 27.10.14 21:47:19dass ich in dem "Eliten-Forum" wenig poste dürfte klar sein; da alle paar Wochen der Thread "Ich habe fertig" in "Ich habe (noch) nicht fertig" geändert wird und wohl jede Woche mit "Ich mach jetzt doch mal wieder zu" geändert werden kann. Je nach psychischer Verfassung und Laune des Gründers..
@Oinsider
wenn es "spitze" ist, dann sollten doch die "Spitzen-Texte" auch die Allgemeinheit finden können, findest du nicht?!! Z.B mit googeln "Steuerproblematik Offene Immobilienfonds in Abwicklung" - Wie kann ein halb-geschlossenes, fast nicht zu findendes Forum diese Infos nur für eine kleine Teilnehmeranzahl (wie uns, die wir hier und dort sind) bereitstellen wollen?!
Und was ich noch kritisiere: die Zensur findet alleine von einer (sehr launischen) Privatperson, die vielleicht du bist.., statt. Also dem Hautgrund des "switches" dorthin.
Was schon eine halbwegs objektive Betrachtung und Zensur ausschliesst!
Wo sind die kritischen Beiträge zu den Hausinvests, DEKAS und Co? Zu den Gefahren dort und anderen (noch) offenen Fonds?!! Ob die Bewertungen dort realitsch sind oder nicht?!! Ob die neuen "Sicherungen" greifen.. Welche Gefahren lauern?! Wie jahrelang Anleger mit fiktiven Gefälligkeitsgutachten beschixxen wurden?! Wie es geschafft wurde die "unabhängingen Sachverständigen" zur Abhängigkeit zu bringen! Wo findet dort diese wichtige Aufarbeitung und Gefahrenbeschreibung statt?!
In dem Forum geht es fast einzig und alleine um "Aasgeier-Spekulanten" (wie mich zum Teil), die aus den toten Fonds Spekulationsgewinne fahren wollen. Mit Ausnahme von Degispezis Beiträge zur Steuerproblematik.. (die er nur für wenige angemeldete Teilnehmer dort macht, WEIL die Menschen des www diesen tollen Texte gar nicht finden können, wie z.B bei w:0, Wertpapierforum, bondboard etc!..)
Und diese Themen sind doch nur ein ganz kleiner Teil der Problematik mit Offenen Immobilienfonds! Die Hauptproblematik besteht weiter aus der Diskrepanz der Bewertungspraktiken eines z.B. hausinvests zu einem AXA.
Der AXA, als mittelfristige Anlage gefällt mir ganz gut. Ich erwarte noch ein paar Verkäufe im starken 4 Quartal. Die Gefahr durch zukünftige Konjunktureinbrüche dürfte somit immer geringer werden. Ich gehe davon aus, dass in 24 Monaten mindestens 5 der 9 Immos verkauft sind.
wenn es "spitze" ist, dann sollten doch die "Spitzen-Texte" auch die Allgemeinheit finden können, findest du nicht?!! Z.B mit googeln "Steuerproblematik Offene Immobilienfonds in Abwicklung" - Wie kann ein halb-geschlossenes, fast nicht zu findendes Forum diese Infos nur für eine kleine Teilnehmeranzahl (wie uns, die wir hier und dort sind) bereitstellen wollen?!
Und was ich noch kritisiere: die Zensur findet alleine von einer (sehr launischen) Privatperson, die vielleicht du bist.., statt. Also dem Hautgrund des "switches" dorthin.
Was schon eine halbwegs objektive Betrachtung und Zensur ausschliesst!
Wo sind die kritischen Beiträge zu den Hausinvests, DEKAS und Co? Zu den Gefahren dort und anderen (noch) offenen Fonds?!! Ob die Bewertungen dort realitsch sind oder nicht?!! Ob die neuen "Sicherungen" greifen.. Welche Gefahren lauern?! Wie jahrelang Anleger mit fiktiven Gefälligkeitsgutachten beschixxen wurden?! Wie es geschafft wurde die "unabhängingen Sachverständigen" zur Abhängigkeit zu bringen! Wo findet dort diese wichtige Aufarbeitung und Gefahrenbeschreibung statt?!
In dem Forum geht es fast einzig und alleine um "Aasgeier-Spekulanten" (wie mich zum Teil), die aus den toten Fonds Spekulationsgewinne fahren wollen. Mit Ausnahme von Degispezis Beiträge zur Steuerproblematik.. (die er nur für wenige angemeldete Teilnehmer dort macht, WEIL die Menschen des www diesen tollen Texte gar nicht finden können, wie z.B bei w:0, Wertpapierforum, bondboard etc!..)
Und diese Themen sind doch nur ein ganz kleiner Teil der Problematik mit Offenen Immobilienfonds! Die Hauptproblematik besteht weiter aus der Diskrepanz der Bewertungspraktiken eines z.B. hausinvests zu einem AXA.
Der AXA, als mittelfristige Anlage gefällt mir ganz gut. Ich erwarte noch ein paar Verkäufe im starken 4 Quartal. Die Gefahr durch zukünftige Konjunktureinbrüche dürfte somit immer geringer werden. Ich gehe davon aus, dass in 24 Monaten mindestens 5 der 9 Immos verkauft sind.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.146.411 von wallstreetmarc am 27.10.14 21:44:20@ Wallstreetmarc, nur nicht aufregen, wer den Beitrag:
„Verbleibende Immobilen sehr schlecht vermietet, bisher extrem mieser TrackRekord.
Selbst bei 10 Euro zu teuer. „
als einen Diskussionsansatz sieht, braucht sich doch nicht zu wundern, wenn es zu keiner Diskussion kommt!
Auch die nachfolgende Beschwerde mit:
„Ich habe einen Beitrag aus einem anderen Forum übernommen, um hier wieder eine Diskussion anzuregen. Ergebnis: Null Diskussion, nur billige Beschimpfungen
Das wars...
Wenn man pushen will, dann sucht man eine breite Öffentlichkeit und sperrt nicht das Forum für Nichtmitglieder.
Einfach mal Nachdenken“
bleibt auf dem gleichen Niveau. Wünschen wir ihm eine steile Karriere beim Nachbarn, dort wird man schon zittern vor seinen fundierten und geschliffenen Beiträgen! Wer sollte da nachdenken ?
„Verbleibende Immobilen sehr schlecht vermietet, bisher extrem mieser TrackRekord.
Selbst bei 10 Euro zu teuer. „
als einen Diskussionsansatz sieht, braucht sich doch nicht zu wundern, wenn es zu keiner Diskussion kommt!
Auch die nachfolgende Beschwerde mit:
„Ich habe einen Beitrag aus einem anderen Forum übernommen, um hier wieder eine Diskussion anzuregen. Ergebnis: Null Diskussion, nur billige Beschimpfungen
Das wars...
Wenn man pushen will, dann sucht man eine breite Öffentlichkeit und sperrt nicht das Forum für Nichtmitglieder.
Einfach mal Nachdenken“
bleibt auf dem gleichen Niveau. Wünschen wir ihm eine steile Karriere beim Nachbarn, dort wird man schon zittern vor seinen fundierten und geschliffenen Beiträgen! Wer sollte da nachdenken ?
Da geht jemand in die Disco und fängt nach einiger Zeit an zu pöbeln. Im Ergebnis wird er vor die Tür gesetzt, fühlt sich natürlich ungerecht behandelt und ist stinksauer. Alle sind schuld - Die Türsteher sind launisch und böse, die anderen Gäste sind pusher oder basher oder inkompetent ...
... nur ihn selbst trifft keine Schuld und er pöbelt und schimpft woanders weiter.
Was soll´s. Das ist letztendlich Alltagsleben und Discos gibt es schließlich genug. Jeder soll selbst entscheiden, welche er gut findet und besuchen will. Wer sich vernünftig benimmt, findet sicher auch überall Eintritt.
... nur ihn selbst trifft keine Schuld und er pöbelt und schimpft woanders weiter.
Was soll´s. Das ist letztendlich Alltagsleben und Discos gibt es schließlich genug. Jeder soll selbst entscheiden, welche er gut findet und besuchen will. Wer sich vernünftig benimmt, findet sicher auch überall Eintritt.
Ausschüttungen versteuern???
Wie sind die Ausschüttungen steuerlich zu behandeln?Das sind ja praktisch die Rückerstattung des schäbige Rests meines eingesetzten Kapitals als Altanleger, nicht zu verwechseln mit ursprünglich anvisierten "Gewinnen"
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.161.224 von nessie4711 am 29.10.14 13:08:27
http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-novembe…
Neuer Monatsbericht ist raus
Link:http://www.axa-immoselect.de/downloads/monatsbericht-novembe…
Interessant, dann holen wir mal den Taschenrechner raus:
42% (!) Liquiditätsquote. Das bedeutet ca. 60% des Börsenkurses (6,92 EUR) sind reines Cash. Das bedeutet ferner, dass man an der Börse 4,58 EUR zahlt für das restliche Immobilienvermögen, welches 9,56 EUR pro Anteil (abzüglich Cash) wert ist. D.h. wenn man plump das reine Immobilienvermögen betrachtet, bekommt man dieses zu einem Discount 52%. Würde ich als "leicht übertrieben" bewerten...
42% (!) Liquiditätsquote. Das bedeutet ca. 60% des Börsenkurses (6,92 EUR) sind reines Cash. Das bedeutet ferner, dass man an der Börse 4,58 EUR zahlt für das restliche Immobilienvermögen, welches 9,56 EUR pro Anteil (abzüglich Cash) wert ist. D.h. wenn man plump das reine Immobilienvermögen betrachtet, bekommt man dieses zu einem Discount 52%. Würde ich als "leicht übertrieben" bewerten...
Laut Homepage werden am 18.12. 4,8 EUR ausgeschüttet. Sind ca. 39% vom Börsenwert bzw. ca. 29% vom NAV. Das ist nicht schlecht. Wenngleich auch danach die Cashquote noch bei ca. 13% recht hoch sein wird.
Nach der Ausschüttung wird der Discount zum NAV (wenn man aktuellen Börsenkurs unterstellt) 36% betragen bzw. 56% Kurspotenzial auf den NAV.
Bei AXA schrieb ich bereits früher „Papier ist geduldig“, nach den neuesten News hätte ich wohl schreiben müssen; „Welchen Markt haben denn diese „Experten“ im Auge gehabt?“
Bereits im Sommer hatte die Immobilien-Zeitung auf den starken Hotel-Immobilien-Markt aufmerksam gemacht!
Nur AXA hat die Hotels nach kurz vorher erfolgten Abwertungen, mit einem nochmaligen Abschlag verkauft! In einem Markt der bereits im Jahr 2013 gut ausgesehen haben muss, denn sonst wäre es nicht im Jahre 2014 zu solchen Verkaufsergebnissen gekommen!
Das schrieb AXA........
AXA Immoselect verkauft das Maritim Hotel in Dresden
„wir informieren Sie heute über die Unterzeichnung eines Kaufvertrages über den Verkauf des Maritim Hotels
in Dresden, Devrientstraße. Der vereinbarte Kaufpreis entspricht trotz eines Abschlages von rund
21% auf den zuletzt im Februar 2013 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 62,20 Mio. Euro den Marktgegebenheiten und der Nachfrage insbesondere hinsichtlich Lage, Größe und Nutzungsart der Immobilie. Eine Verbesserung der Marktbedingungen und der Nachfrage war in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.“
AXA Immoselect unterzeichnet für das Steigenberger Hotel in Bad Homburg einen Kaufvertrag
„wir informieren Sie heute über die Unterzeichnung eines Kaufvertrages für das Steigenberger Hotel in Bad Homburg. Der vereinbarte Kaufpreis liegt zwar rund 10% unter dem zuletzt im Oktober 2013 festgestellten
Verkehrswert in Höhe von 22,29 Mio. Euro, entspricht aber trotz des Abschlages auf den Verkehrswert den Marktgegebenheiten und der Nachfrage nach Hotelimmobilien am Standort. Mit einer für den Verkauf relevanten Verbesserung der Marktbedingungen und / oder Nachfrage war in absehbarer Zeit nicht zu
rechnen.“
Das können sie im Manager-Magazin lesen..
URL: http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/rekordumsae…
14. Januar 2015, 11:28 Uhr
Rekordumsätze
Investoren reißen sich um deutsche Hotelimmobilien
Von Christoph Rottwilm
Aus dem ohnehin boomenden deutschen Immobilienmarkt ragt das Geschäft mit Hotels noch heraus: In der Marktnische wurde im vergangenen Jahr ein spektakulärer Umsatzrekord aufgestellt. Einige prominente Deals beispielsweise in Hamburg und Berlin trugen dazu bei.
Hamburg - Am deutschen Immobilienmarkt brummt es, das wurde in diesen Tagen bereits mehrfach und von verschiedenen Adressen berichtet. Aber in einer Nische des Marktes brummt es besonders laut: bei den Hotelimmobilien.
Investoren aus dem In- und Ausland rissen sich im vergangenen Jahr offenbar geradezu um Objekte in diesem Segment. Wie verschiedene Marktbeobachter ermittelt haben, wurde 2014 so viel Geld in hiesige Hotelimmobilien investiert wie in keinem Jahr zuvor. Etwa drei Milliarden Euro betrug das Transaktionsvolumen, so melden beispielsweise die Immobilienberatungshäuser JLL und CBRE.
Gegenüber dem Vorjahr stieg der Wert damit um etwa 80 Prozent. Der bisherige Rekordwert von etwa 2,2 Milliarden Euro, der im Jahr 2007 erreicht worden war, wurde um mehr als 30 Prozent übertroffen.
"Hotels sind als anerkannte Asset-Kategorie auch bei Core-Investoren angekommen", erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE, den Boom. "Die Rendite liegt 50 bis 100 Basispunkte über vergleichbaren Bürorenditen und macht die Beimischung von Hotels für Fonds attraktiv, sodass dieses Segment zunehmend auch für Versicherungen und Versorgungskammern interessant wird."
Viele ausländische Investoren
Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel, weist zudem darauf hin, dass deutsche Hotelimmobilien vor allem bei Investoren aus dem Ausland beliebt sind. "Wieder waren es vor allem die internationalen Käufer, die Investments auf dem deutschen Hotelmarkt tätigten", sagt er. "Für rund 64 Prozent des Transaktionsvolumens waren Käufer mit Sitz im Ausland verantwortlich."
Auf Verkäuferseite zeichnete sich laut Erben ein ähnliches Bild ab: Internationale Verkäufer trennten sich von Hotelimmobilien im Wert von gut 1,8 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Marktanteil von knapp 59 Prozent, so der Colliers-Manager.
Den Angaben zufolge floss das Geld zum größten Teil in Hotelobjekte in den großen deutschen Städten, wie beispielsweise Berlin, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt. In Hamburg etwa sorgt im Dezember vergangenen Jahres der Verkauf des Nobelhotels Atlantic an der Binnenalster für Schlagzeilen. Der Klinikkonzern Asklepios sowie eine weitere Firma des Asklepios-Besitzers Bernard große Broermann übernahmen die Immobilie für einen ungenannten Preis von der Octavian Hotel Holding.
Prominente Deals in Hamburg und Berlin
Zu den großen Einzeldeals des vergangenen Jahren zählte zudem beispielsweise der Verkauf eines 90-Prozent-Anteils am Berliner Grandhotel Esplanade (heute Sheraton) für 81 Millionen Euro. Das Haus wechselte vom US-Investor Blackstone in die Hände der ebenfalls aus den USA stammenden Immobilien-AG Host Hotels & Resorts.
In Frankfurt wurde gemeinsam mit dem Komplex PalaisQuartier auch das Jumeirah Hotel verkauft. Die niederländische Rabo Real Estate Group/KP Investments veräußerte das Gebäudeensemble für insgesamt rund 800 Millionen Euro an die Deutsche Asset & Wealth Management. Das Vier-Sterne-Hotel NH Köln Mediapark wurde für etwa 30 Millionen Euro von InfraRed Capital Partners Ltd. zusammen mit ArtInvest an einen Fonds der britischen Internos Hotel Real Estate verkauft.
Doch nicht nur Einzelverkäufe sorgten für hohe Umsätze. Auch der Handel mit Hotel-Portfolien legte im vergangenen Jahr kräftig zu. Den Marktbeobachtern von JLL zufolge stieg das Transaktionsvolumen in diesem Bereich um mehr als 100 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro.
Angesichts eines unverändert positiven Umfelds mit niedrigen Finanzierungszinsen und nicht allzu schlechten Aussichten für die Wirtschaft sind Experten zuversichtlich, dass die große Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien auch im laufenden Jahr anhalten wird.
"Auch für 2015 zeichnen sich aus heutiger Sicht gute Perspektiven für Hotel-Investments ab", sagt etwa Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. "Wichtige Rahmenbedingungen, wie weiter steigende Übernachtungszahlen und etwas verbesserte Prognosen für das Wirtschaftswachstum, dürften das ohnehin große Interesse vieler Investoren noch beflügeln."
Darüber hinaus könnte laut Trobitz der gestiegene Dollar ausländische Investoren darin bestärken, Investitionschancen auf dem hiesigen Hotelmarkt zu suchen. "Vor diesem Hintergrund erscheint ein erneut sehr hohes Transaktionsvolumen, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen könnte, sehr wahrscheinlich", sagt der Fachmann. "Ob das Rekordergebnis von 2014 wieder erreicht werden kann, bleibt aber abzuwarten, da hierfür einige außergewöhnliche Großdeals nötig wären."
Bereits im Sommer hatte die Immobilien-Zeitung auf den starken Hotel-Immobilien-Markt aufmerksam gemacht!
Nur AXA hat die Hotels nach kurz vorher erfolgten Abwertungen, mit einem nochmaligen Abschlag verkauft! In einem Markt der bereits im Jahr 2013 gut ausgesehen haben muss, denn sonst wäre es nicht im Jahre 2014 zu solchen Verkaufsergebnissen gekommen!
Das schrieb AXA........
AXA Immoselect verkauft das Maritim Hotel in Dresden
„wir informieren Sie heute über die Unterzeichnung eines Kaufvertrages über den Verkauf des Maritim Hotels
in Dresden, Devrientstraße. Der vereinbarte Kaufpreis entspricht trotz eines Abschlages von rund
21% auf den zuletzt im Februar 2013 festgestellten Verkehrswert in Höhe von 62,20 Mio. Euro den Marktgegebenheiten und der Nachfrage insbesondere hinsichtlich Lage, Größe und Nutzungsart der Immobilie. Eine Verbesserung der Marktbedingungen und der Nachfrage war in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.“
AXA Immoselect unterzeichnet für das Steigenberger Hotel in Bad Homburg einen Kaufvertrag
„wir informieren Sie heute über die Unterzeichnung eines Kaufvertrages für das Steigenberger Hotel in Bad Homburg. Der vereinbarte Kaufpreis liegt zwar rund 10% unter dem zuletzt im Oktober 2013 festgestellten
Verkehrswert in Höhe von 22,29 Mio. Euro, entspricht aber trotz des Abschlages auf den Verkehrswert den Marktgegebenheiten und der Nachfrage nach Hotelimmobilien am Standort. Mit einer für den Verkauf relevanten Verbesserung der Marktbedingungen und / oder Nachfrage war in absehbarer Zeit nicht zu
rechnen.“
Das können sie im Manager-Magazin lesen..
URL: http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/rekordumsae…
14. Januar 2015, 11:28 Uhr
Rekordumsätze
Investoren reißen sich um deutsche Hotelimmobilien
Von Christoph Rottwilm
Aus dem ohnehin boomenden deutschen Immobilienmarkt ragt das Geschäft mit Hotels noch heraus: In der Marktnische wurde im vergangenen Jahr ein spektakulärer Umsatzrekord aufgestellt. Einige prominente Deals beispielsweise in Hamburg und Berlin trugen dazu bei.
Hamburg - Am deutschen Immobilienmarkt brummt es, das wurde in diesen Tagen bereits mehrfach und von verschiedenen Adressen berichtet. Aber in einer Nische des Marktes brummt es besonders laut: bei den Hotelimmobilien.
Investoren aus dem In- und Ausland rissen sich im vergangenen Jahr offenbar geradezu um Objekte in diesem Segment. Wie verschiedene Marktbeobachter ermittelt haben, wurde 2014 so viel Geld in hiesige Hotelimmobilien investiert wie in keinem Jahr zuvor. Etwa drei Milliarden Euro betrug das Transaktionsvolumen, so melden beispielsweise die Immobilienberatungshäuser JLL und CBRE.
Gegenüber dem Vorjahr stieg der Wert damit um etwa 80 Prozent. Der bisherige Rekordwert von etwa 2,2 Milliarden Euro, der im Jahr 2007 erreicht worden war, wurde um mehr als 30 Prozent übertroffen.
"Hotels sind als anerkannte Asset-Kategorie auch bei Core-Investoren angekommen", erklärt Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE, den Boom. "Die Rendite liegt 50 bis 100 Basispunkte über vergleichbaren Bürorenditen und macht die Beimischung von Hotels für Fonds attraktiv, sodass dieses Segment zunehmend auch für Versicherungen und Versorgungskammern interessant wird."
Viele ausländische Investoren
Andreas Erben, Geschäftsführer bei Colliers International Hotel, weist zudem darauf hin, dass deutsche Hotelimmobilien vor allem bei Investoren aus dem Ausland beliebt sind. "Wieder waren es vor allem die internationalen Käufer, die Investments auf dem deutschen Hotelmarkt tätigten", sagt er. "Für rund 64 Prozent des Transaktionsvolumens waren Käufer mit Sitz im Ausland verantwortlich."
Auf Verkäuferseite zeichnete sich laut Erben ein ähnliches Bild ab: Internationale Verkäufer trennten sich von Hotelimmobilien im Wert von gut 1,8 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Marktanteil von knapp 59 Prozent, so der Colliers-Manager.
Den Angaben zufolge floss das Geld zum größten Teil in Hotelobjekte in den großen deutschen Städten, wie beispielsweise Berlin, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt. In Hamburg etwa sorgt im Dezember vergangenen Jahres der Verkauf des Nobelhotels Atlantic an der Binnenalster für Schlagzeilen. Der Klinikkonzern Asklepios sowie eine weitere Firma des Asklepios-Besitzers Bernard große Broermann übernahmen die Immobilie für einen ungenannten Preis von der Octavian Hotel Holding.
Prominente Deals in Hamburg und Berlin
Zu den großen Einzeldeals des vergangenen Jahren zählte zudem beispielsweise der Verkauf eines 90-Prozent-Anteils am Berliner Grandhotel Esplanade (heute Sheraton) für 81 Millionen Euro. Das Haus wechselte vom US-Investor Blackstone in die Hände der ebenfalls aus den USA stammenden Immobilien-AG Host Hotels & Resorts.
In Frankfurt wurde gemeinsam mit dem Komplex PalaisQuartier auch das Jumeirah Hotel verkauft. Die niederländische Rabo Real Estate Group/KP Investments veräußerte das Gebäudeensemble für insgesamt rund 800 Millionen Euro an die Deutsche Asset & Wealth Management. Das Vier-Sterne-Hotel NH Köln Mediapark wurde für etwa 30 Millionen Euro von InfraRed Capital Partners Ltd. zusammen mit ArtInvest an einen Fonds der britischen Internos Hotel Real Estate verkauft.
Doch nicht nur Einzelverkäufe sorgten für hohe Umsätze. Auch der Handel mit Hotel-Portfolien legte im vergangenen Jahr kräftig zu. Den Marktbeobachtern von JLL zufolge stieg das Transaktionsvolumen in diesem Bereich um mehr als 100 Prozent auf 1,2 Milliarden Euro.
Angesichts eines unverändert positiven Umfelds mit niedrigen Finanzierungszinsen und nicht allzu schlechten Aussichten für die Wirtschaft sind Experten zuversichtlich, dass die große Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien auch im laufenden Jahr anhalten wird.
"Auch für 2015 zeichnen sich aus heutiger Sicht gute Perspektiven für Hotel-Investments ab", sagt etwa Alexander Trobitz, Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. "Wichtige Rahmenbedingungen, wie weiter steigende Übernachtungszahlen und etwas verbesserte Prognosen für das Wirtschaftswachstum, dürften das ohnehin große Interesse vieler Investoren noch beflügeln."
Darüber hinaus könnte laut Trobitz der gestiegene Dollar ausländische Investoren darin bestärken, Investitionschancen auf dem hiesigen Hotelmarkt zu suchen. "Vor diesem Hintergrund erscheint ein erneut sehr hohes Transaktionsvolumen, das deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen könnte, sehr wahrscheinlich", sagt der Fachmann. "Ob das Rekordergebnis von 2014 wieder erreicht werden kann, bleibt aber abzuwarten, da hierfür einige außergewöhnliche Großdeals nötig wären."
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.772.526 von ariba0815 am 14.01.15 13:04:45da die Gefälligkeitsgutachten der Immos so gut wie aller Offenen Immobilienfonds in 2008 und 2009 nicht dem Marktpreis angepasst wurden, kann ich mir schon vorstellen, dass diese Abwertungen erst jetzt nachgeholt werden (müssen); da jetzt entgültig die Hose zu echten Marktpreisen runtergelassen werden muss und nun der jahrelange Bewertungs-Betrug bei manchen Objekten erst jetzt offensichtlich wird, da verkauft werden muss.
Von demher kann es gut sein, dass ein Hotel, dass in 2009 noch für z.B. 50 Mio in den Büchern stand, damals aber nur 30 Mio wert war, erst heute von den AXA "Sachverständigen" abgewertet werden muss und dann ein Verkaufspreis als zu niedrig erscheint, obwohl die Markpreise für Hotels seit Jahren wieder steigen.
In Ordnung und den echten Marktpreisen entsprechend wäre es wohl gewesen, wenn die "Sachverständigen" den Preis in 2009 am tiefsten angesetzt hätten (nach dem massiven Preisverfall nach 2008..) und dann ab 2009 jedes Jahr den Marktpreis erhöht hätten.
Die Offenen Immofonds haben ihre "unabhängigen" Bewerter offensichtlich weiter fest im Griff (siehe hausinvest oder die Deka Fonds mit ihren immer nur steigen-dürfenden Charts..), und das Fehlkonstrukt offene Offene Immobilienfonds in D ist weiter in "besten" Händen.
Von demher kann es gut sein, dass ein Hotel, dass in 2009 noch für z.B. 50 Mio in den Büchern stand, damals aber nur 30 Mio wert war, erst heute von den AXA "Sachverständigen" abgewertet werden muss und dann ein Verkaufspreis als zu niedrig erscheint, obwohl die Markpreise für Hotels seit Jahren wieder steigen.
In Ordnung und den echten Marktpreisen entsprechend wäre es wohl gewesen, wenn die "Sachverständigen" den Preis in 2009 am tiefsten angesetzt hätten (nach dem massiven Preisverfall nach 2008..) und dann ab 2009 jedes Jahr den Marktpreis erhöht hätten.
Die Offenen Immofonds haben ihre "unabhängigen" Bewerter offensichtlich weiter fest im Griff (siehe hausinvest oder die Deka Fonds mit ihren immer nur steigen-dürfenden Charts..), und das Fehlkonstrukt offene Offene Immobilienfonds in D ist weiter in "besten" Händen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.772.526 von ariba0815 am 14.01.15 13:04:45Äh sorry aber ihr vergleicht hier Äpfel mit Birnen. Im MM-Artikel wird über die absoluten Top-Objekte gesprochen. "Den Angaben zufolge floss das Geld zum größten Teil in Hotelobjekte in den großen deutschen Städten, wie beispielsweise Berlin, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt." Sorry, Dresden und Bad Homburg zählen jetzt nicht unbedingt hierzu. Außerdem schreibt das Fondsmanagement: "Der vereinbarte Kaufpreis entspricht (...) den Marktgegebenheiten und der Nachfrage insbesondere hinsichtlich Lage, Größe und Nutzungsart der Immobilie."
Im Kern ist das richtig. Viel mehr kannst du da nicht rausschlagen in der Lage. Die Fehleinschätzungen sind vielmehr in der Vergangenheit und zum Zeitpunkt des Erwerbs passiert. Und in Unkenntnis des später folgenden Immobilienschocks. Ich sehe das anders: Wieder zwei Objekte liquidiert, wieder deutlich besser als der Abschlag des Fonds an der Börse quotiert, wieder mehr Cash im Fonds. Investment läuft hervorragend! Ca. 60% Gewinn seit Mitte 2013, top !!
Im Kern ist das richtig. Viel mehr kannst du da nicht rausschlagen in der Lage. Die Fehleinschätzungen sind vielmehr in der Vergangenheit und zum Zeitpunkt des Erwerbs passiert. Und in Unkenntnis des später folgenden Immobilienschocks. Ich sehe das anders: Wieder zwei Objekte liquidiert, wieder deutlich besser als der Abschlag des Fonds an der Börse quotiert, wieder mehr Cash im Fonds. Investment läuft hervorragend! Ca. 60% Gewinn seit Mitte 2013, top !!
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.794.285 von Bastor am 16.01.15 10:00:24Die Objekte lagen natürlich auch schon bei ihrer Bewertung in Dresden und Bad Homburg ;-)
Natürlich kann man völlig zurecht argumentieren, dass die Fehler vor allem in der Vergangenheit lagen (Kaufpreise + Bewertungen), echte Krisen (z.B. NL dazu kamen) und man als Börsenkäufer erst damit und durch die dadurch entstandenen Verwerfungen die Chance bekommen hat damit Geld zu verdienen. Gerade bei den Fonds, die zuvor die größten Probleme hatten (wie dem AXA)
Aber deswegen muss man noch lange nicht in stille Dankbarkeit gegenüber dem Fondsmanagement verfallen.
1) Machen einige der Fonds auch jetzt noch immer wieder einen schlechten Job. Die Verkaufpreise hängen immer auch vom Engagement und der Qualität des Verkäufers ab - für mich macht die Axa da keine sehr gute Figur. Das die Fondsbewertung und damit auch die Gewinnchancen das entsprechend widerspiegeln stimmt natürlich auch
2) Darf man auch die Perspektive der Altanleger sehen. Und dann ist es klar, welche Wertung man der langfristigen Qualität des Fondsmanagements geben muss. Entweder sie waren gutgläubig (und damit letztendlich eine Fehlbesetzung) und haben selbst daran geglaubt, dass sich Immobilienpreise in Summe fast nur linear nach oben bewegt und man selbst Krisen so aussitzen kann - oder sie haben die Anleger über die tatsächlichen Risiken der Bewertungen und der möglichen zukünftigen Entwicklung bewusst im Unklaren gelassen.
Letztendlich ist das ohnehin wie mit der Titanic:
Man kann lange darüber philosophieren, ob der Untergang Schuld der Schiffahrtsgesellschaft/des Kapitäns/... oder schlicht Schicksal war.
Aber die moralische Verantwortung dafür, dass man das Schiff teilweise für unsinkbar erklärt hat, an den Rettungsboten gespart hat und dem Matrosen im Ausguck noch nicht einmal ein Fernglas in die Hand gedrückt hat, müssen sich die diversen Verantwortlichen unabhändig davon für alle Zeiten tragen.
Natürlich kann man völlig zurecht argumentieren, dass die Fehler vor allem in der Vergangenheit lagen (Kaufpreise + Bewertungen), echte Krisen (z.B. NL dazu kamen) und man als Börsenkäufer erst damit und durch die dadurch entstandenen Verwerfungen die Chance bekommen hat damit Geld zu verdienen. Gerade bei den Fonds, die zuvor die größten Probleme hatten (wie dem AXA)
Aber deswegen muss man noch lange nicht in stille Dankbarkeit gegenüber dem Fondsmanagement verfallen.
1) Machen einige der Fonds auch jetzt noch immer wieder einen schlechten Job. Die Verkaufpreise hängen immer auch vom Engagement und der Qualität des Verkäufers ab - für mich macht die Axa da keine sehr gute Figur. Das die Fondsbewertung und damit auch die Gewinnchancen das entsprechend widerspiegeln stimmt natürlich auch
2) Darf man auch die Perspektive der Altanleger sehen. Und dann ist es klar, welche Wertung man der langfristigen Qualität des Fondsmanagements geben muss. Entweder sie waren gutgläubig (und damit letztendlich eine Fehlbesetzung) und haben selbst daran geglaubt, dass sich Immobilienpreise in Summe fast nur linear nach oben bewegt und man selbst Krisen so aussitzen kann - oder sie haben die Anleger über die tatsächlichen Risiken der Bewertungen und der möglichen zukünftigen Entwicklung bewusst im Unklaren gelassen.
Letztendlich ist das ohnehin wie mit der Titanic:
Man kann lange darüber philosophieren, ob der Untergang Schuld der Schiffahrtsgesellschaft/des Kapitäns/... oder schlicht Schicksal war.
Aber die moralische Verantwortung dafür, dass man das Schiff teilweise für unsinkbar erklärt hat, an den Rettungsboten gespart hat und dem Matrosen im Ausguck noch nicht einmal ein Fernglas in die Hand gedrückt hat, müssen sich die diversen Verantwortlichen unabhändig davon für alle Zeiten tragen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.795.464 von Lisaman am 16.01.15 11:32:22Ja, ich gebe dir da auch Recht mit deiner Stellungnahme. Nichts desto trotz denke ich, dass hier teilweise mit den Unterstellungen übertrieben wird (von wegen "Gefälligkeitsgutachten" etc.). Ich würde zwar unterstreichen, dass hier nicht immer alles 100% korrekt abläuft. Zum anderen muss man aber auch sehen, dass diese Gesellschaften große Player im Markt sind, die auch in Zukunft noch (u.a. Immobilien-) Fonds bzw. Versicherungen verkaufen wollen und sie daher auch mehr oder weniger fair spielen müssen. Gesetzesverstöße waren hier ja bislang auch nicht auszumachen.
Ich kann den Unmut der Altanleger durchaus verstehen. Der Hauptgrund für das ganze Desaster ist und bleibt aber der Immobiliencrash, den keiner so richtig vorhergesehen hat (auch nicht der Anleger selbst, dem auch eine gewisse Verantwortung bei seinen Investmententscheidungen zukommt) oder die Vorzeichen nicht wahrhaben wollte. Aus aktueller Perspektive jedenfalls sind die Fonds hervorragende Anlageobjekte und man kann einen großen Teil der Verluste sogar wieder wettmachen, wenn man vor 1 Jahr investiert hat oder sogar jetzt noch investiert.
Ich kann den Unmut der Altanleger durchaus verstehen. Der Hauptgrund für das ganze Desaster ist und bleibt aber der Immobiliencrash, den keiner so richtig vorhergesehen hat (auch nicht der Anleger selbst, dem auch eine gewisse Verantwortung bei seinen Investmententscheidungen zukommt) oder die Vorzeichen nicht wahrhaben wollte. Aus aktueller Perspektive jedenfalls sind die Fonds hervorragende Anlageobjekte und man kann einen großen Teil der Verluste sogar wieder wettmachen, wenn man vor 1 Jahr investiert hat oder sogar jetzt noch investiert.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.795.614 von Bastor am 16.01.15 11:41:26In dem Punkt "Verantwortung der Anleger" muss ich Dir recht geben. Den meisten Anlegern fehlt das Bewusstsein dazu, das Wissen, Information und Verständnis über Geldanlagen auch eine Hohlschuld sind und es das Chance und Risiko nicht unabängig voneinader gibt. Da ist es viel bequemer, all das auszublenden und nachher einen Schuldigen zu haben.
Das ergibt dann natürlich perfekte Opfer für vollmundige Versprechen.
Das ergibt dann natürlich perfekte Opfer für vollmundige Versprechen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.795.614 von Bastor am 16.01.15 11:41:26Ich kann den Unmut der Altanleger durchaus verstehen. Der Hauptgrund für das ganze Desaster ist und bleibt aber der Immobiliencrash, den keiner so richtig vorhergesehen hat
Welcher Immobiliencrash?! Und welche "Unterstellungen" zu "Gefälligkeitsgutachten"? - Klarer dürften die Fakten wohl nicht mehr werden: Schau dir die Charts der Offenen Fonds wie hausinvest, DEKA und Co doch an: es gab und gibt keinen Immobiliencrash einzig dank deren Gutachter! Wie soll man solche Bewertungsunterschiede (z.B AXA und TMW Immo-Portfolio-Werteverfall von ca. 50% zu Wertgewinn von 5-10% für ähnliche Immoportfolios in den letzten Jahren denn sonst nennen ausser Gefälligkeitsgutachten (wo eigentlich Bestechung das passendere Wort wäre?!) um das Finazprodukt weiter an den ungbildeten Anleger zu bringen?
(Bei Bernie M. hätte es wohl auch nie einen "Crash" gegeben, wenn die Anleger nicht auch mal in größerem Maße ihr Geld zurück haben wollten..).
Offene OIs - ein schönes Beispiel für aktuelle Schneeball-ähnliche und hochgefährliche Finanzprodukte.
PS. bin kein frustrierter Altanleger, sondern im Gegenteil seit ca. 2 Jahren Börsenspekulant mit den super günstigen Fonds in Abwicklung..
Welcher Immobiliencrash?! Und welche "Unterstellungen" zu "Gefälligkeitsgutachten"? - Klarer dürften die Fakten wohl nicht mehr werden: Schau dir die Charts der Offenen Fonds wie hausinvest, DEKA und Co doch an: es gab und gibt keinen Immobiliencrash einzig dank deren Gutachter! Wie soll man solche Bewertungsunterschiede (z.B AXA und TMW Immo-Portfolio-Werteverfall von ca. 50% zu Wertgewinn von 5-10% für ähnliche Immoportfolios in den letzten Jahren denn sonst nennen ausser Gefälligkeitsgutachten (wo eigentlich Bestechung das passendere Wort wäre?!) um das Finazprodukt weiter an den ungbildeten Anleger zu bringen?
(Bei Bernie M. hätte es wohl auch nie einen "Crash" gegeben, wenn die Anleger nicht auch mal in größerem Maße ihr Geld zurück haben wollten..).
Offene OIs - ein schönes Beispiel für aktuelle Schneeball-ähnliche und hochgefährliche Finanzprodukte.
PS. bin kein frustrierter Altanleger, sondern im Gegenteil seit ca. 2 Jahren Börsenspekulant mit den super günstigen Fonds in Abwicklung..
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.799.874 von wallstreetmarc am 16.01.15 17:12:03Sorry das ist Quatsch. Im Jahre 2008 und 2009 kam es sowohl in den USA, als auch in den meisten europäischen Ländern zu einem erheblichen Einbruch der (Büro-)Immobilienpreise. Im Zuge der weiteren Euro-Krise fielen die Preise dort weiter. Es gibt zahlreiche Analysen, Statistiken und Charts, die dies belegen. Ein Beispiel von der Commerzbank hier:
http://commerzreal.com/fileadmin/cloud/downloads/cr-research…
In Spanien bspw. 40-50% Preisrückgang nach 2008. Ferner kam es bedingt durch den Lehman-Crash zu einer weltweiten Liquiditäts- und Vertraunskrise in Folge derer ein großer Teil der Finanzprodukte erheblich an Wert verlor. Hierunter litten auch und VOR ALLEM Immobilienfonds, da die Vermögensbestände entgegen des Trende des Liquiditätsabzugs der Anleger nicht veräußert werden konnten ("immobil" halt). In o.g. Studie sieht man, dass die Transaktionsvolumen am europ. Immobilienmarkt in den Jahren 2009 / 2010 gerade noch ca. 1/3 bis 1/4 so hoch waren wie in den Jahren zuvor. Tlw. bis zu 75% Rückgang der Liquidität am Immobilienmarkt. Welches Interesse sollten die Fondsgesellschaften am Verprellen der Anleger bzw. langfristig erfolglosen Investments haben? Die meisten Gesellschaften, die damals unter die Räder gekommen sind, bieten heute wieder neue (Immo-) Fonds-Konzepte an und haben immer noch am massiven Vertrauensverlust zu kämpfen. Sicherlich ist da einiges falsch gelaufen und sind tlw. massive Fehler gemacht worden. Aber eine Krise zu leugnen bzw. Absicht zu unterstellen bei diesen Abwertungen zeugt von mangelndem finanzwirtschaftlichen Hintergrundwissen. Die Banken bzw. Fondsgesellschaften wollen langfristig Geld verdienen und das tun sie nicht, wenn Ihre Fonds zwangsliquidiert werden müssen. Da haben sie nur Ärger, Vertrauensverlust, enorme Rechtskosten etc. Ferner gib mir doch bitte Beispiele, dass bei diesen ganzen Abwicklungsprozessen, die nun heutzutage sehr strengen Regularien und Gesetzen unterliegen, diese gebrochen wurden? Ist das nachgewiesen worden? Nenn mir ein Beispiel für einen Gesetzesverstoß? Oder kommt jetzt wieder Verschwörungstheorie Teil zwei, dass die anderen Organe wie Staat, Aufsicht, Gerichte etc. alle unter einer Decke stecken? Wollen sich die Gutachter der Gefahr einer Strafverfolgung aussetzen? Ich denke nicht. Ich kenne selbst einen Gutachter. Die haben ziemlich heftige Regeln, denen sie unterworfen sind. So leicht wie du dir das vorstellst ist es leider nicht, Immobilienwerte zu faken, schon gar nicht bei Objekten dieser Größenordnung.
http://commerzreal.com/fileadmin/cloud/downloads/cr-research…
In Spanien bspw. 40-50% Preisrückgang nach 2008. Ferner kam es bedingt durch den Lehman-Crash zu einer weltweiten Liquiditäts- und Vertraunskrise in Folge derer ein großer Teil der Finanzprodukte erheblich an Wert verlor. Hierunter litten auch und VOR ALLEM Immobilienfonds, da die Vermögensbestände entgegen des Trende des Liquiditätsabzugs der Anleger nicht veräußert werden konnten ("immobil" halt). In o.g. Studie sieht man, dass die Transaktionsvolumen am europ. Immobilienmarkt in den Jahren 2009 / 2010 gerade noch ca. 1/3 bis 1/4 so hoch waren wie in den Jahren zuvor. Tlw. bis zu 75% Rückgang der Liquidität am Immobilienmarkt. Welches Interesse sollten die Fondsgesellschaften am Verprellen der Anleger bzw. langfristig erfolglosen Investments haben? Die meisten Gesellschaften, die damals unter die Räder gekommen sind, bieten heute wieder neue (Immo-) Fonds-Konzepte an und haben immer noch am massiven Vertrauensverlust zu kämpfen. Sicherlich ist da einiges falsch gelaufen und sind tlw. massive Fehler gemacht worden. Aber eine Krise zu leugnen bzw. Absicht zu unterstellen bei diesen Abwertungen zeugt von mangelndem finanzwirtschaftlichen Hintergrundwissen. Die Banken bzw. Fondsgesellschaften wollen langfristig Geld verdienen und das tun sie nicht, wenn Ihre Fonds zwangsliquidiert werden müssen. Da haben sie nur Ärger, Vertrauensverlust, enorme Rechtskosten etc. Ferner gib mir doch bitte Beispiele, dass bei diesen ganzen Abwicklungsprozessen, die nun heutzutage sehr strengen Regularien und Gesetzen unterliegen, diese gebrochen wurden? Ist das nachgewiesen worden? Nenn mir ein Beispiel für einen Gesetzesverstoß? Oder kommt jetzt wieder Verschwörungstheorie Teil zwei, dass die anderen Organe wie Staat, Aufsicht, Gerichte etc. alle unter einer Decke stecken? Wollen sich die Gutachter der Gefahr einer Strafverfolgung aussetzen? Ich denke nicht. Ich kenne selbst einen Gutachter. Die haben ziemlich heftige Regeln, denen sie unterworfen sind. So leicht wie du dir das vorstellst ist es leider nicht, Immobilienwerte zu faken, schon gar nicht bei Objekten dieser Größenordnung.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.801.122 von Bastor am 16.01.15 18:28:17Ich kann mich nur wiederholen: Diese Thematik haben wir in den letzten Jahren in diesem Forum ausreichend und abschließend diskutiert. Das Studium der Threads kann da sehr erhellend sein und man spart sich danach viel unnütze Schreiberei!
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.801.122 von Bastor am 16.01.15 18:28:17ich seh in deinem post keinen Widerspruch für meine Aussagen.
Der "Quatsch", dass es z.B 2009 bis heute nicht zu massiven Einbrüchen im Marktpreis von Immobilienportfolien (Schwerpunkt Gewerbe Europa) gekommen ist, kannst du aber nicht mir unterstellen, sondern Gefälligkeits-Gutachtern, die nicht entsprechend den Regeln KEINE Unterscheide machen sollen, wer ihr Auftraggeber ist und in welcher Situation ihr Auftraggeber ist (deshalb ja auch "unabhängig", oder?!!), die auf solche Marktpreisentwicklungen (siehe unten) kommen.
Bsp ganz aktuell: hausinvest der Commerzbank.
Die konnten wie durch ein Wunder ihre Marktbewertungen auch 2009ff über das Portfolio halten! Siehe Fakten: Chart! - Wahnsinn. Müssen Zauberer sein..
Oder Schwindler und Abzock-Unterstützer. Ich bin für Zweites.
Und der Schmuh geht weiter und keine Sxx, geschweige Bafin, schwert sich drum welch miesen Job die "unabhängigen Sachverständigen" auch heute noch bei den Fonds für deren Marketingstrategie des "immer nur steigen dürfenden Charts" verrichten.. (So nen Job kann auch ein primitives Computerprogramm machen, dass am Ende immer "mehr Immovermögen" über das Portfolio als im Vorjahr ausspucken muss..) Den Wahrheitsgehalt (Preis den Anleger zur Zeit hinblättern müssen) interssiert anscheinend niemand bei der Finanzaufsicht in Deutschland.
Commerzbank hausinvest (200Tg-Linie orange):
Herbert, für mich ist das Thema nicht "durch", sondern hochaktuell, da hier weiterhin Mio. von Anlegergelter eingesammelt werden, mit denen bei Commerzbank und Co gut verdient wird! Und Anleger im Glauben gelassen werden, dass die Immos auch in etwa soviel Wert sein sollen, wie die Gutachter bescheinigen.
Der "Quatsch", dass es z.B 2009 bis heute nicht zu massiven Einbrüchen im Marktpreis von Immobilienportfolien (Schwerpunkt Gewerbe Europa) gekommen ist, kannst du aber nicht mir unterstellen, sondern Gefälligkeits-Gutachtern, die nicht entsprechend den Regeln KEINE Unterscheide machen sollen, wer ihr Auftraggeber ist und in welcher Situation ihr Auftraggeber ist (deshalb ja auch "unabhängig", oder?!!), die auf solche Marktpreisentwicklungen (siehe unten) kommen.
Bsp ganz aktuell: hausinvest der Commerzbank.
Die konnten wie durch ein Wunder ihre Marktbewertungen auch 2009ff über das Portfolio halten! Siehe Fakten: Chart! - Wahnsinn. Müssen Zauberer sein..
Oder Schwindler und Abzock-Unterstützer. Ich bin für Zweites.
Und der Schmuh geht weiter und keine Sxx, geschweige Bafin, schwert sich drum welch miesen Job die "unabhängigen Sachverständigen" auch heute noch bei den Fonds für deren Marketingstrategie des "immer nur steigen dürfenden Charts" verrichten.. (So nen Job kann auch ein primitives Computerprogramm machen, dass am Ende immer "mehr Immovermögen" über das Portfolio als im Vorjahr ausspucken muss..) Den Wahrheitsgehalt (Preis den Anleger zur Zeit hinblättern müssen) interssiert anscheinend niemand bei der Finanzaufsicht in Deutschland.
Commerzbank hausinvest (200Tg-Linie orange):
Herbert, für mich ist das Thema nicht "durch", sondern hochaktuell, da hier weiterhin Mio. von Anlegergelter eingesammelt werden, mit denen bei Commerzbank und Co gut verdient wird! Und Anleger im Glauben gelassen werden, dass die Immos auch in etwa soviel Wert sein sollen, wie die Gutachter bescheinigen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.801.176 von Herbert H am 16.01.15 18:32:39Das Studium der Threads kann da sehr erhellend sein und man spart sich danach viel unnütze Schreiberei
Ich jedenfalls geh davon aus, dass hier im Prozeß-freudigen Deutschland nach Abwicklung von den großen Mrd-Fonds und dem miserablen Endergebnis für Altanleger (mit zum Teil 50% Wertverlust zu den einstigen Gutachten) noch einige Prozesse vor Gericht über die katastrophale Bewertungspraxis jener Fonds in der Vergangenheit geführt werden und wie es zu der Geldvernichtungsmaschine Offene Immobilienfonds kommen konnte.
Das wird interessant und hoffentlich erhellend..
als Spekulant im AXA etc. gibts ja das private xbor-Forum unseres Fondmanagers, dass solche Diskussionen wie hier ja leider verbietet, aber dafür wertvolle Infos, was noch aus den Fonds-Zombies rauszuquetschen sein wird.
Ich jedenfalls geh davon aus, dass hier im Prozeß-freudigen Deutschland nach Abwicklung von den großen Mrd-Fonds und dem miserablen Endergebnis für Altanleger (mit zum Teil 50% Wertverlust zu den einstigen Gutachten) noch einige Prozesse vor Gericht über die katastrophale Bewertungspraxis jener Fonds in der Vergangenheit geführt werden und wie es zu der Geldvernichtungsmaschine Offene Immobilienfonds kommen konnte.
Das wird interessant und hoffentlich erhellend..
als Spekulant im AXA etc. gibts ja das private xbor-Forum unseres Fondmanagers, dass solche Diskussionen wie hier ja leider verbietet, aber dafür wertvolle Infos, was noch aus den Fonds-Zombies rauszuquetschen sein wird.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.803.495 von wallstreetmarc am 16.01.15 21:53:04Aha, verstehe. Wir reden also nicht mehr über den Axa Immoselect oder andere OIF iA, sondern es geht nunmehr um einen ganz anderen Fonds? Verstehe ich dich richtig, dass du mir bei Axa und Co. beipflichtest, aber vielmehr die Entwicklung (und Gutachten etc.) des Commerzbank hausinvest in Frage stellst? Nun, diesen Fonds habe ich mir im Detail noch nicht angeschaut. Ich bin aber sicher, dass es auch hier einfache Erklärungen für die solide Entwicklung gibt. Was direkt ins Auge fällt, ist die schiere Größe des Fonds und die sehr breite Diversifikation. Kann außerdem ad hoc keine Schulden / Kredite ausmachen, sondern sehe vielmehr 15% Bruottliquidität. Das haben unsere Axa-Freunde leider gänzlich anders gehandhabt und war mit ein Grund für deren Scheitern. Vielleicht einfach gutes Management bei diesem Fonds? Bist du der Ansicht, dass dieser Fonds sich nur so gut gehalten hat, weil die Gutachten getürkt wurden und in Wirklichkeit der Fonds eine tickende Zeitbombe ist? Halte ich für wenig wahrscheinlich. Ich kann mir nächste Woche den Fonds gerne nochmal genauer anschauen, erkenne da aber auf den ersten Blick nichts problematisches oder auffälliges oder fragwürdiges. Gut ok, 2008 ff. nicht verloren, das ist überraschend. Aber da gibt´s ein paar wenige Fonds, die das auch geschafft haben und könnte m.E. durch die breite Diversifikation und nicht vorhandene Verschuldung erklärt werden. Mag auch nicht ausschließen, dass die Commerzbank in den ganz brenzligen Situationen den Fonds mit Kapital oder Liquidität gestützt hat, um ein Desaster zu vermeiden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.804.116 von Bastor am 16.01.15 22:54:19@ Bastor
Kennst Du eigentlich die Bewertungspraxis bei offenen Immobilienfonds? Sagt Dir das Stichwort "Einwertungsgewinne" etwas? Hältst Du die Aktivierung von beim Kauf entstandenen Weichkosten für richtig? etc. etc. etc.
Kennst Du eigentlich die Bewertungspraxis bei offenen Immobilienfonds? Sagt Dir das Stichwort "Einwertungsgewinne" etwas? Hältst Du die Aktivierung von beim Kauf entstandenen Weichkosten für richtig? etc. etc. etc.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.804.116 von Bastor am 16.01.15 22:54:19@Bastor: "Hausinvest: keine Schulden - Kredite"
Sie sollten sich einfach den Geschäftsbericht anschauen und die einzelnen Objekte einfach unter Fremdfinanzierungsquote betrachten. Sie werden z.B. bei dem Objekt in Den Haag "New Babylon" eine Fremdfinanzierungsquote von 72 % finden und beim Objekt in Rotterdam "Black31" eine Fremdfinazierungsquote von 61 %. Alles super Standorte bei denen z.B. Aberdeen mit dem DEGI Europa extreme Verluste machte, obwohl es dort keine Fremdfinanzierung gab und die Bewertungen deutliche unter denen des Hausinvest waren. Nur zwei kleine Beispiele von vielen. Also machen Sie bitte erst Ihre Hausaufgaben, bevor Sie Ihr Wissen/Meinung kundtun.
Sie sollten sich einfach den Geschäftsbericht anschauen und die einzelnen Objekte einfach unter Fremdfinanzierungsquote betrachten. Sie werden z.B. bei dem Objekt in Den Haag "New Babylon" eine Fremdfinanzierungsquote von 72 % finden und beim Objekt in Rotterdam "Black31" eine Fremdfinazierungsquote von 61 %. Alles super Standorte bei denen z.B. Aberdeen mit dem DEGI Europa extreme Verluste machte, obwohl es dort keine Fremdfinanzierung gab und die Bewertungen deutliche unter denen des Hausinvest waren. Nur zwei kleine Beispiele von vielen. Also machen Sie bitte erst Ihre Hausaufgaben, bevor Sie Ihr Wissen/Meinung kundtun.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.804.116 von Bastor am 16.01.15 22:54:19Vielleicht einfach gutes Management bei diesem Fonds?
Lieber Bastor, die Fonds in Abwicklung mussten vor allem deshalb zumachen, weil sie ein schlechteres Vertriebssystem hatten, und nicht weil ein Kanam Grundinvest oder ein SEB Immoinvest nun von der Qualtiät ihres Portfolios, ihrer Liquiditäsquote oder der Managementqualiät schlechter waren, als die vielen Fonds in Abwicklung. Schon gar nicht, weil ihr Portfolio "gestreuter" war! (Der hausinvest ist wohl ein ganz normaler und mittelmäßiger Fonds in der langen Reihe der OIs)
Das ist wohl unzweifelhaft so wenn du ein wenig recherchierst. Z.B der Degi Europa war einst ein Top-Fond und der Kanam Grundinvest an de Spitze vieler Bewertungen (In sämtlichen Foren wurde das zu dieser Zeit von oben bis unten durchgekaut).
Ein AXA Immoselect, (DEGI Europa, CS Euroreal, TMW Weltfonds und wie sie alle in Abwicklung heissen), war vor der Schliessung genauso ein vom Chart betrachtet hochsolider Fonds, wie es heute die hausinvests, Grundbesitz oder die Deka Fonds im Chart darstellen.
Gut ok, 2008 ff. nicht verloren, das ist überraschend
GELL, IRGENDWIE SCHON?!!!!
Die Erklärung kannst du dir übrigens bei der Commerzbank holen. Werden sie dir wahrscheinlich so nicht mehr sagen, aber ich bekam doch vor ca. 2 Jahren dort folgende unglaubliche Antwort per mail:
"Da wir keine Immobilien verkaufen wollen, werden wir auch nicht abwerten".
also überraschend ist nur folgendes: dass anscheinend immer noch die Emittenten das Sagen haben, wie die "Unabhängigen" zu bewerten haben.
..und das in Anbetracht dessen, dass nun die Bewertungszyklen gesetzlich auf ca. 2 mal im Jahr pro Immo (war es glaube ich..) verkürzt worden ist und die Bewerter rotieren müssen..
UM NOCH NÄHER AM "MARKTPREIS" ZU SEIN..
Die noch Offenen Immofonds sind weiterhin schlafende Zeitbomben, weil sich fast nichts geändert hat: Die Anleger parken dort wieder ihr Geld, weil es keine Zinsen mehr gibt und beim nächsten Finanzcrash (oder Immobilienpreisrückgang) wird dort auch wieder Geld abgezogen.. (weil man natürlich beim Emittenten einen viel höheren Preis bekommt, als die Immos dann wieder am Markt wert sind etc etc!) Die Blaupause liegt vor.. Nur eben diesmal verzögert durch die Kündigungsfristen..
Lieber Bastor, die Fonds in Abwicklung mussten vor allem deshalb zumachen, weil sie ein schlechteres Vertriebssystem hatten, und nicht weil ein Kanam Grundinvest oder ein SEB Immoinvest nun von der Qualtiät ihres Portfolios, ihrer Liquiditäsquote oder der Managementqualiät schlechter waren, als die vielen Fonds in Abwicklung. Schon gar nicht, weil ihr Portfolio "gestreuter" war! (Der hausinvest ist wohl ein ganz normaler und mittelmäßiger Fonds in der langen Reihe der OIs)
Das ist wohl unzweifelhaft so wenn du ein wenig recherchierst. Z.B der Degi Europa war einst ein Top-Fond und der Kanam Grundinvest an de Spitze vieler Bewertungen (In sämtlichen Foren wurde das zu dieser Zeit von oben bis unten durchgekaut).
Ein AXA Immoselect, (DEGI Europa, CS Euroreal, TMW Weltfonds und wie sie alle in Abwicklung heissen), war vor der Schliessung genauso ein vom Chart betrachtet hochsolider Fonds, wie es heute die hausinvests, Grundbesitz oder die Deka Fonds im Chart darstellen.
Gut ok, 2008 ff. nicht verloren, das ist überraschend
GELL, IRGENDWIE SCHON?!!!!
Die Erklärung kannst du dir übrigens bei der Commerzbank holen. Werden sie dir wahrscheinlich so nicht mehr sagen, aber ich bekam doch vor ca. 2 Jahren dort folgende unglaubliche Antwort per mail:
"Da wir keine Immobilien verkaufen wollen, werden wir auch nicht abwerten".
also überraschend ist nur folgendes: dass anscheinend immer noch die Emittenten das Sagen haben, wie die "Unabhängigen" zu bewerten haben.
..und das in Anbetracht dessen, dass nun die Bewertungszyklen gesetzlich auf ca. 2 mal im Jahr pro Immo (war es glaube ich..) verkürzt worden ist und die Bewerter rotieren müssen..
UM NOCH NÄHER AM "MARKTPREIS" ZU SEIN..
Die noch Offenen Immofonds sind weiterhin schlafende Zeitbomben, weil sich fast nichts geändert hat: Die Anleger parken dort wieder ihr Geld, weil es keine Zinsen mehr gibt und beim nächsten Finanzcrash (oder Immobilienpreisrückgang) wird dort auch wieder Geld abgezogen.. (weil man natürlich beim Emittenten einen viel höheren Preis bekommt, als die Immos dann wieder am Markt wert sind etc etc!) Die Blaupause liegt vor.. Nur eben diesmal verzögert durch die Kündigungsfristen..
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.805.637 von wallstreetmarc am 17.01.15 10:54:00alll die guten Beiträge wären reif für ein Buch. Ein Sachbuch mit kriminellen Einschlag....
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.804.116 von Bastor am 16.01.15 22:54:19
Kurzer Nachtrag dazu - Natürlich hat der Hausinvest Kredite und zwar in einer Höhe die die Bruttoliquidität deutlich überschreitet.
Siehe ein kurzer Blick ins Fachtsheet:
Fondsvermögen* 9.640,1 Mio. EUR
Grundvermögen** 10.677,8 Mio. EUR
Bruttoliquidität*** 1.436,4 Mio. EUR
Das geht nicht auf, ohne dass am Ende auch Kredite von über 2 Mrd da sein müssen. ggf sogar mehr, je nachdem wie die Beteiligungsgesellschaften und dere Schulden ins Grundvermögen eingehen.
Zitat von Bastor: Kann außerdem ad hoc keine Schulden / Kredite ausmachen, sondern sehe vielmehr 15% Bruottliquidität. Das haben unsere Axa-Freunde leider gänzlich anders gehandhabt und war mit ein Grund für deren Scheitern.
Kurzer Nachtrag dazu - Natürlich hat der Hausinvest Kredite und zwar in einer Höhe die die Bruttoliquidität deutlich überschreitet.
Siehe ein kurzer Blick ins Fachtsheet:
Fondsvermögen* 9.640,1 Mio. EUR
Grundvermögen** 10.677,8 Mio. EUR
Bruttoliquidität*** 1.436,4 Mio. EUR
Das geht nicht auf, ohne dass am Ende auch Kredite von über 2 Mrd da sein müssen. ggf sogar mehr, je nachdem wie die Beteiligungsgesellschaften und dere Schulden ins Grundvermögen eingehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.805.637 von wallstreetmarc am 17.01.15 10:54:00Okok, jetzt mal alle wieder beruhigen und entspannen. Ich war bislang davon ausgegangen, dass in diesem Thread der Axa Immoselect diskutiert wird und meine bisherigen Ausführungen bezogen sich auch auf jenen. Vielen Dank dennoch für die Erhellungen zum hausinvest! Ich werde den Fonds in nächster Zeit nochmal genauer unter die Lupe nehmen bzw. weitere Informationen einholen. Kann hier bislang keinen Riesenskandal ausmachen. Zwar ist, wie gesagt, "überraschend", dass der Fonds nicht abwertete in 2008 ff., dies reicht m.E. aber noch nicht für voreilige Rückschlüsse. Ich könnte mir vorstellen, dass es hier mögliche Erklärungen gibt. U.a. Größe des Fonds, Diversifikation, niedrige Fremdkapitalquote (@Lisaman: 20% FK sind immer noch nicht allzu viel) und was ich auch nicht ausschließen mag, ist dass die Coba den Fonds intern gestützt hat, um einen Skandal bei einem ihrer wichtigsten Vertriebsprodukte zu vermeiden. Mit Thesen wie skandalösen Praktiken bzw. Scheingutachten und weiteren Verschwörungstheorien (zumindest außerhalb des gesetztlich möglichen Rahmens) wäre ich nach wie vor vorsichtig.
Antwort auf Beitrag Nr.: 48.817.823 von Bastor am 19.01.15 13:13:54
"wir informieren Sie heute über die turnusmäßige Bewertung der Immobilie Antegnate (Bergamo), Via del Commercio 3 in Italien.
Im Rahmen der turnusmäßigen Bewertung ist der Verkehrswert, im Vergleich zum Vorjahr, um 8,3% gesunken. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 79,5 Mio. EUR. (Verkehrswert 2014: 86,7 Mio. EUR). Der Grund für die Abwertung des Fondsobjektes führt der Sachverständige auf die Reduzierung der am Markt erzielbaren Miete, sowie der zu erwartenden Kosten für die Neupositionierung der Immobilie zurück."
Abwertung einer Immobilie
Auszug aus der Investorenmitteilung vom 15.09.:"wir informieren Sie heute über die turnusmäßige Bewertung der Immobilie Antegnate (Bergamo), Via del Commercio 3 in Italien.
Im Rahmen der turnusmäßigen Bewertung ist der Verkehrswert, im Vergleich zum Vorjahr, um 8,3% gesunken. Der aktuelle Verkehrswert liegt bei 79,5 Mio. EUR. (Verkehrswert 2014: 86,7 Mio. EUR). Der Grund für die Abwertung des Fondsobjektes führt der Sachverständige auf die Reduzierung der am Markt erzielbaren Miete, sowie der zu erwartenden Kosten für die Neupositionierung der Immobilie zurück."
Auffällig ist, dass die OIFs mit den größten (Börsen-)Abschlägen am schlechtesten performen. D. h., dass die Börsenkurse die Entwicklung der Portfolios und die Managementleistung sehr effizient abbilden ...
!
Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: unerlaubte Werbung
Hallo AXA Immoselect "Leidende",
wird es diesen Dezember wieder eine Ausschüttung geben? Weiß jemand etwas genaueres?
Grüße Bart
wird es diesen Dezember wieder eine Ausschüttung geben? Weiß jemand etwas genaueres?
Grüße Bart
Antwort auf Beitrag Nr.: 51.199.287 von Bart_IV am 29.11.15 12:22:17
Hallo Bart,
am 17. soll es eine Ausschüttung geben, so um die 3 Euro.
Gruß!
Zitat von Bart_IV: Hallo AXA Immoselect "Leidende",
wird es diesen Dezember wieder eine Ausschüttung geben? Weiß jemand etwas genaueres?
Grüße Bart
Hallo Bart,
am 17. soll es eine Ausschüttung geben, so um die 3 Euro.
Gruß!
!
Dieser Beitrag wurde von MODernist moderiert. Grund: keine ausreichende Quellenangabe
AXA Immoselect schüttet per 28.07. 1,13 EUR je Anteil aus.
Denke da ist noch Luft nach oben im Kurs. 5,20/5,30 vor Ausschüttung.
Werd nach Ausschüttung spekulativ bei Kursen zu 3,80 und drunter zukaufen.
(am Ausschüttungstag kommt es öfters zu Verwerfungen nach unten :-) )
Werd nach Ausschüttung spekulativ bei Kursen zu 3,80 und drunter zukaufen.
(am Ausschüttungstag kommt es öfters zu Verwerfungen nach unten :-) )
Ausschüttung per 22.12.2016
AXA Immoselect schüttet per 22.12.2016 EUR 0,53 je Anteil aus.
Möglicherweise ist dem AXA Immoselect ein Verkauf oberhalb des Buchwerts geglückt. Jedenfalls ist der NAV heute um 4 Cents gestiegen. Deshalb habe ich in meinem Wikifolio zugekauft.
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.768.322 von Herbert H am 20.04.17 17:43:03heute nachmittag Nachkauf zu 3,51.
Meiner Ansicht nach bei diesen Schnäppchen-Börsenkursen, die von Dachfondverkäufen gedrückt werden.. der interessanteste OI in Auflösung, was Kurspotenzial (bei stark begrenztem Risiko) betrifft. (Danach folgt dann bei mir der CS Euroreal).
Die Meldung dürfte wohl morgen von AXA kommen.
Wie es aussieht ( Info Nachbarforum) war Bauhaus der Käufer in Alöv / Schweden.
http://www.mynewsdesk.com/se/bauhaus/pressreleases/bauhaus-f…
Danach sollte es AXA noch bis Oktober hinbekommen, ein so gut wie voll vermietetes Einkaufszentrum in Norditalien zu vertickern. Auch hier ist ein Verkauf leicht über Buchwert keine Unmöglichkeit.
Alles was dann über "Verschenken" bei Amerfoort noch läuft, gibts noch oben drauf auf den guten und vor allem gut prognostizierbaren Käääshhhgewinn!..
Meiner Ansicht nach bei diesen Schnäppchen-Börsenkursen, die von Dachfondverkäufen gedrückt werden.. der interessanteste OI in Auflösung, was Kurspotenzial (bei stark begrenztem Risiko) betrifft. (Danach folgt dann bei mir der CS Euroreal).
Die Meldung dürfte wohl morgen von AXA kommen.
Wie es aussieht ( Info Nachbarforum) war Bauhaus der Käufer in Alöv / Schweden.
http://www.mynewsdesk.com/se/bauhaus/pressreleases/bauhaus-f…
Danach sollte es AXA noch bis Oktober hinbekommen, ein so gut wie voll vermietetes Einkaufszentrum in Norditalien zu vertickern. Auch hier ist ein Verkauf leicht über Buchwert keine Unmöglichkeit.
Alles was dann über "Verschenken" bei Amerfoort noch läuft, gibts noch oben drauf auf den guten und vor allem gut prognostizierbaren Käääshhhgewinn!..
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.770.404 von wallstreetmarc am 20.04.17 21:22:45Grund Kursanstieg heute:
Hintergrund ist eine Körperschaftssteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte
(Homepage AXA Immoselect)
Hintergrund ist eine Körperschaftssteuererstattung für das Kalenderjahr 2015 für in Frankreich gelegene, zwischenzeitlich veräußerte Fondsobjekte
(Homepage AXA Immoselect)
Antwort auf Beitrag Nr.: 54.770.404 von wallstreetmarc am 20.04.17 21:22:45heute nachmittag Nachkauf zu 3,51.
heute Emittentenpreissteigerung von ca. 1 Prozent.
Wahrscheinlich Verkauf Italien Einkaufszentrum leicht über Buchwert!
Wieder eine Steuergutschrift dürfte eher unwahrscheinlich sein..
Damit dürften selbst aktuelle Börsen-Kurse von 4,23 OK sein. Darf man doch somit eine relativ hohe Ausschüttung im nächsten Monat erwarten!
Und die Immobilie in Amersfoort (NL- einst als "Tulpenfeld" in den Foren bezeichnet) gibt meiner Ansicht auch eher noch eine positive Überraschung. Die gibt es mit dem aktuellen Börsenkurs eh gratis dazu. Fakt ist: sie befindet sich im zweitstärksten Wirtschaftsraum in den Niederlanden und nicht in der Pampa in Chile.. 1/3 wurde bereits vermietet; und die 2 anderen Gebäude bekommen sie auch noch bald hin! Warum auch nicht?!! Ein relaistischens End-Auflösungsergebnis von um die 5 Euro ist somit gut drin. Sogar noch mit erheblichem Potenzial nach oben.
heute Emittentenpreissteigerung von ca. 1 Prozent.
Wahrscheinlich Verkauf Italien Einkaufszentrum leicht über Buchwert!
Wieder eine Steuergutschrift dürfte eher unwahrscheinlich sein..
Damit dürften selbst aktuelle Börsen-Kurse von 4,23 OK sein. Darf man doch somit eine relativ hohe Ausschüttung im nächsten Monat erwarten!
Und die Immobilie in Amersfoort (NL- einst als "Tulpenfeld" in den Foren bezeichnet) gibt meiner Ansicht auch eher noch eine positive Überraschung. Die gibt es mit dem aktuellen Börsenkurs eh gratis dazu. Fakt ist: sie befindet sich im zweitstärksten Wirtschaftsraum in den Niederlanden und nicht in der Pampa in Chile.. 1/3 wurde bereits vermietet; und die 2 anderen Gebäude bekommen sie auch noch bald hin! Warum auch nicht?!! Ein relaistischens End-Auflösungsergebnis von um die 5 Euro ist somit gut drin. Sogar noch mit erheblichem Potenzial nach oben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.109.260 von wallstreetmarc am 09.06.17 09:40:23aus "erheblich" mach ich "ein wenig Potenzial"..
Dass NL mit dem (astronomischen) Buchwert von früher.. verkauft wird, glaube ich nun auch nicht..
Dass NL mit dem (astronomischen) Buchwert von früher.. verkauft wird, glaube ich nun auch nicht..
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.109.620 von wallstreetmarc am 09.06.17 10:16:15Erstattung von
Körperschaftsteuer
für das Jahr 2016
Investorenmitteilung vom 08.06.2017
Auch nicht schlecht
Körperschaftsteuer
für das Jahr 2016
Investorenmitteilung vom 08.06.2017
Auch nicht schlecht
Man sollte den Jungs von KANAM und WARBURG mal zeigen, wie es hier beim AXA IMMOSELECT läuft. Da gibt es zum 30.06.2017 noch knapp 100 Millionen Immobilienvermögen und 152 Millionen Cash. Von dem Cash werden nun am 27.07.2017 knapp 87 Millionen an die Anleger ausgezahlt. Damit verbleiben immer noch 65 Millionen Cash für nicht erwartete Forderungen.
Der KANAM GRUNDINVEST hat bekanntlich von fast 1200 Millionen CASH gerade mal etwas mehr als 215 Millionen an die Anleger ausgetschüttet und meint, für nicht erwartete Forderungen womöglich die knapp 1000 Millionen zurückhalten zu müssen.
Bei der unverschämten Vorgehensweise von KANAM und WARBURG kann man jedem nur raten, künftig einen großen Bogen um die beiden Gesellschaften zu machen.
Der KANAM GRUNDINVEST hat bekanntlich von fast 1200 Millionen CASH gerade mal etwas mehr als 215 Millionen an die Anleger ausgetschüttet und meint, für nicht erwartete Forderungen womöglich die knapp 1000 Millionen zurückhalten zu müssen.
Bei der unverschämten Vorgehensweise von KANAM und WARBURG kann man jedem nur raten, künftig einen großen Bogen um die beiden Gesellschaften zu machen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 55.391.719 von Nobby23 am 25.07.17 19:39:30was unverschämt ist sollte man auch so nennen können, ja!.. und was Forumspush ist sollte man auch so nennen dürfen (z.B "ich erwarte 16 Euro Ausschüttung beim TMW Weltfonds") , ohne dass sich jemand die Mühe macht, einen Fake-Account unter "wsm" und mit meinen geänderten(!) Texten zu erstellen! Und hier die Smilies dazu:
Der AXA steht bei mir bei diesen aktuellen Kursen von 2,80-2,90 kurz vor Verkauf..
Die zu erwartenden Restrendite wird nun nach meiner Einschätzung einfach zu gering; das Risiko das EKZ in Italien doch markant unter Buchwert zu verkaufen, ist gegeben.. Sonst wäre es meiner Ansicht schon verkauft worden.
Um die 4-5% p.a. bekomme ich zur Zeit auch wieder im Pharma- oder sogar fast schon im Lebensmittelsector alleine mit den Dividenden. Mit Aussicht auf zusätzlich steigende Kurse.
Streuung bleibt angesagt!
an die OI-Community allgemein: heute hat sich ein Troll bei Nachbarforum xobor eingenistet, dessen Account unter "wsm" erstellt wurde und geänderte(!) Texte von mir postet! Ich denke, er soll mich verunglimpfen und ich vermute dahinter eine kleine Racheaktion auf meine Kritik hier am xobor Forumsbetreiber , der hier nicht mehr antworten darf, da er gesperrt wurde. "wsm" bin nicht ich NICHT!! Wenn diese Trollaktionen nicht spätestens morgen gelöscht wird, kann sich jeder denken seinen Teil dazu denken...
Der AXA steht bei mir bei diesen aktuellen Kursen von 2,80-2,90 kurz vor Verkauf..
Die zu erwartenden Restrendite wird nun nach meiner Einschätzung einfach zu gering; das Risiko das EKZ in Italien doch markant unter Buchwert zu verkaufen, ist gegeben.. Sonst wäre es meiner Ansicht schon verkauft worden.
Um die 4-5% p.a. bekomme ich zur Zeit auch wieder im Pharma- oder sogar fast schon im Lebensmittelsector alleine mit den Dividenden. Mit Aussicht auf zusätzlich steigende Kurse.
Streuung bleibt angesagt!
an die OI-Community allgemein: heute hat sich ein Troll bei Nachbarforum xobor eingenistet, dessen Account unter "wsm" erstellt wurde und geänderte(!) Texte von mir postet! Ich denke, er soll mich verunglimpfen und ich vermute dahinter eine kleine Racheaktion auf meine Kritik hier am xobor Forumsbetreiber , der hier nicht mehr antworten darf, da er gesperrt wurde. "wsm" bin nicht ich NICHT!! Wenn diese Trollaktionen nicht spätestens morgen gelöscht wird, kann sich jeder denken seinen Teil dazu denken...
Beim AXA Immoselect erfolgte mit Datum 14.3.2018 eine Substanzausschüttung von 0,60 Pro Anteil. Seltsamerweise wurde Kapitalertragssteuer von dieser Rückzahlung des in Auflösung befindlichen Immofonds erhoben. Frühere Substanzausschüttungen, wie am 26.7.2017 oder 21.12.2016 waren steuerfrei. Hat jemand ähnliches zu berichten?
Meine Bank verweigert sogar eine Prüfung der Angelegenheit. Erwäge einen Wechsel der Bank.
Meine Bank verweigert sogar eine Prüfung der Angelegenheit. Erwäge einen Wechsel der Bank.
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.370.469 von nickelich am 23.03.18 16:03:33Die einbehaltene Steuer wird mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit (großartige "Wertzuwächse" sind wohl nicht mehr zu erwarten) Anfang 2019 zurückerstattet.
Hier wird der Sachverhalt (Änderung Investmentsteuergesetz) erläutert:
http://www.axa-immoselect.de/images/pdf/AXA%20Immoslect%2020…
Hier wird der Sachverhalt (Änderung Investmentsteuergesetz) erläutert:
http://www.axa-immoselect.de/images/pdf/AXA%20Immoslect%2020…
Antwort auf Beitrag Nr.: 57.372.671 von Mister_Shake am 23.03.18 19:06:17Vielen Dank für die Information
http://www.axa-immoselect.de/images/pdf/AXA%20Immoslect%2020…
Ich zitiere aus dem verlinktem Schreiben der AXA:
"Bei der Ausschüttung handelt es sich um eine reine Kapitalrückzahlung"
... das hätte nach altem Recht steuerfrei erfolgen müssen.
Aber dann:
"Die Ausschüttung unterliegt, nachdem am 01.01. 2018 das neue Investmentsteuergesetz in Kraft getreten ist, bei den Anlegern als sogenannter Investmentertrag grundsätzlich einem Kapitalertragsteuerabzug in Höhe von 25%... "
Das hatte eben im alten Steuerblatt der AXA anders gelautet.
Die Gebäude sind alle verhökert, es bleibt der Cashbestand von ca 72 Mio., was nun einem NAV von 0,91 entspricht. Bei einem Börsenkurs von 0,77 B könnte noch ein Einstieg lohnen, wenn der Abzug der Kapitalertragssteuer nicht wäre.
Bei einer Kapitalrückzahlung der Anleihe von Smart Solutions/Symphatex (Rückzahlung nur 10% des Nennwerts, kein Kupon) erlebte ich eine ähnliche Ungereimtheit bei einer anderen Bank.
http://www.axa-immoselect.de/images/pdf/AXA%20Immoslect%2020…
Ich zitiere aus dem verlinktem Schreiben der AXA:
"Bei der Ausschüttung handelt es sich um eine reine Kapitalrückzahlung"
... das hätte nach altem Recht steuerfrei erfolgen müssen.
Aber dann:
"Die Ausschüttung unterliegt, nachdem am 01.01. 2018 das neue Investmentsteuergesetz in Kraft getreten ist, bei den Anlegern als sogenannter Investmentertrag grundsätzlich einem Kapitalertragsteuerabzug in Höhe von 25%... "
Das hatte eben im alten Steuerblatt der AXA anders gelautet.
Die Gebäude sind alle verhökert, es bleibt der Cashbestand von ca 72 Mio., was nun einem NAV von 0,91 entspricht. Bei einem Börsenkurs von 0,77 B könnte noch ein Einstieg lohnen, wenn der Abzug der Kapitalertragssteuer nicht wäre.
Bei einer Kapitalrückzahlung der Anleihe von Smart Solutions/Symphatex (Rückzahlung nur 10% des Nennwerts, kein Kupon) erlebte ich eine ähnliche Ungereimtheit bei einer anderen Bank.
Hallo,
bin wohl einer der letzten, die diesen fast
abgewickelten Fonds noch hält.
Leider hab ich für die Rückzahlungsausschüttung
60 Cent am 15.3.18 noch immer keine Korrektur-
abrechnung erhalten. Erhalte deswegen auch keine
Steuerbescheinigung und kann keine EK-Steuererklärung
machen-
Bin ich da der einzige , oder hat noch jemand dieses Problem ?
Viele Grüße
ElL.
bin wohl einer der letzten, die diesen fast
abgewickelten Fonds noch hält.
Leider hab ich für die Rückzahlungsausschüttung
60 Cent am 15.3.18 noch immer keine Korrektur-
abrechnung erhalten. Erhalte deswegen auch keine
Steuerbescheinigung und kann keine EK-Steuererklärung
machen-
Bin ich da der einzige , oder hat noch jemand dieses Problem ?
Viele Grüße
ElL.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.494.730 von ElLute am 06.05.19 10:34:59...wenn du bei comdirect bist - die haben es bisher nicht auf die Reihe gebracht mit den Korrekturbuchungen. consors z:B. hat dies schon im Januar/Februar erledigt. Aber kleiner Hoffnungsschimmer: im Depot meiner Mutter wurde Ende letzter Woche der AXA Immosolutions
( korrekt ) korrigiert. Hoffe, dass die jetzt zeitnah auch die anderen Fonds buchen...
nanu
( korrekt ) korrigiert. Hoffe, dass die jetzt zeitnah auch die anderen Fonds buchen...
nanu
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.497.175 von nanunana am 06.05.19 15:40:41Danke für die Antwort, habe noch andere Immo-Fonds in Abwicklung,
die alle schon korrigiert worden sind.
Auch die Juliausschüttung vom AXA, die 39Cent wurden
schon Mitte März erledigt.
Na ja, vielleicht kommts ja bald.
Bin bei Maxblue, die eigentlich
sonst ganz in Ordnung sind.Gruß
ElL.
die alle schon korrigiert worden sind.
Auch die Juliausschüttung vom AXA, die 39Cent wurden
schon Mitte März erledigt.
Na ja, vielleicht kommts ja bald.
Bin bei Maxblue, die eigentlich
sonst ganz in Ordnung sind.Gruß
ElL.
Habe noch ein paar Axa Fonds, lohnt es sich noch diese zum Kurs von 0,20€ zu halten? Große Kurssprünge oder Aussschüttungen wird es wohl nicht mehr geben.
DurchsuchenBeitrag zu dieser Diskussion schreiben
Zu dieser Diskussion können keine Beiträge mehr verfasst werden, da der letzte Beitrag vor mehr als zwei Jahren verfasst wurde und die Diskussion daraufhin archiviert wurde.
Bitte wenden Sie sich an feedback@wallstreet-online.de und erfragen Sie die Reaktivierung der Diskussion oder starten Sie eine neue Diskussion.
Investoren beobachten auch:
| Wertpapier | Perf. % |
|---|---|
| -0,91 | |
| -0,44 | |
| -0,96 | |
| +0,40 | |
| -1,20 | |
| 0,00 | |
| -1,67 | |
| -0,91 | |
| +0,68 | |
| -0,76 |
Meistdiskutiert
| Wertpapier | Beiträge | |
|---|---|---|
| 222 | ||
| 133 | ||
| 87 | ||
| 75 | ||
| 71 | ||
| 51 | ||
| 39 | ||
| 36 | ||
| 36 | ||
| 35 |
