WGF-Anleihen

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.815.692 von wyandotte am 20.07.11 13:07:10Von der homepage des Anwalts:
WGF: "Hypothekenanleihen" fallen deutlich

Düsseldorfer Kanzlei erhebt schwere Vorwürfe
"Hypothekenanleihen" der WGF AG fallen heute erneut deutlich. Die Düsseldorfer Kanzlei Dittke, Schweiger, Kehl & Partner erhebt auf ihrer Webseite schwere Vorwürfe gegen WGF. Im Folgenden geben wir den Text der Kanzlei Dittke, Schweiger, Kehl & Partner wieder:

WGF-Anleihen-Ratings gelten nicht mehr! Auch sonst allerlei Ungereimtheiten bei WGF?

Von "BBB" bis "BB+" reichen die Ratings, welche die WGF AG am 13.07.2011 für vier von ihren sechs Hypotheken-Anleihen angibt. Diese Ratings gelten nach Angabe der Agentur Creditreform spätestens seit 14.06.2011 nicht mehr. Für zwei Anleihen gelten sie schon seit dem 02.03.2011 nicht mehr. Für eine weitere Anleihe, WGFH06 bis 14.12.2012, gibt Creditreform das Rating mit "BB-" bis 30.03.2012 an. WGF erwähnt dieses Rating nicht. Die Immobilien-AG verweist im Übrigen auf den laufenden Ratingprozess, der noch nicht abgeschlossen sei. Creditreform beruft sich auf noch nicht beantwortete Fragen. Grundsätzlich entscheidet der Anleihen-Emittent, ob er ein Rating veröffentlicht oder ob er es zurückhält. Ratings bis "BBB-" gelten noch als Investmentgrade. Ein "BB-"-Rating bezeichnet Anlagen mit mittlerem Insolvenzrisiko. Gemeinhin werden solche Anlagen als "Ramsch" bezeichnet.

"Mit der Nennung nicht mehr gültiger besserer Ratings vermittelt der Emittent bewusst einen beschönigten Eindruck seiner Anleihen", beklagt Anlegeranwalt Klaus Dittke von der Kanzlei DSKP.de in Düsseldorf: "Der Emittent kann sich nicht darauf berufen, dass in den hinterlegten Rating-Urkunden die Ablaufdaten der Ratings genannt sind."

In dem Anfang Juli 2011 auf WGFAG.de hinterlegten Geschäftsbericht für 2010 werden nicht mehr gültige Ratings angegeben; mit dem Hinweis, sie würden (nur) für das jeweilige Geschäftsjahr, hier also 2010, gelten. Der Geschäftsbericht 2010 wurde aber am 11.04.2011 vom Vorstand und am 07.06.2011 vom Aufsichtsratsvorsitzenden unterschrieben. "Solche gravierenden Änderungen wie zwischenzeitlich (noch) nicht verlängerte Ratings gehören in den Geschäftsbericht", fordert Anwalt Dittke, der seit 25 Jahren Geld für Anleger aus gescheiterten Anlagen zurückholt.

Der Geschäftsbericht 2010 wirft einige Fragen auf, welche die Bonität der Immobiliengesellschaft WGF betreffen. Eigentlich müsste ein Konzernabschluss erstellt werden: Die Gesellschaft erzielt umfangreiche Umsätze und Gewinne aus Geschäften mit 100%igen Tochtergesellschaften. Sie legt aber nur einen Geschäftsbericht für die Muttergesellschaft WGF AG vor. Ein Konzernabschluss würde mit wesentlich weniger Gewinn als die Muttergesellschaft abschließen, so dass der Verlustvortrag der Muttergesellschaft aus den nachträglich geänderten Abschlüssen für 2008 und 2009 nicht beseitigt wäre. Dies würde wahrscheinlich die Emissionsfähigkeit der WGF AG betreffen.

In WGF-Emissionsprospekten steht, die Rückzahlung von Anleihen solle durch den Verkauf der Bestandsimmobilien, könne u.a. aber auch mit der Aufnahme von Fremd- oder Eigenmitteln erfolgen. Das heißt nichts anderes, als dass hierfür Gelder aus der Ausgabe neuer Anleihen verwendet werden können. 15% der Einnahmen aus Anleihe-Emissionen darf die WGF AG ausweislich des Emissionsprospekts grundsätzlich frei verwenden. Die grundbuchrechtliche Absicherung der Anleihen erfolgt für die verbleibenden 85% der jeweiligen Nennwerte. "Faktisch geht es bei dem Handel mit den WGF-Anleihen also - zumindest diese 15% betreffend - um eine im Wertpapierprospekt offen gelegte Auszahlung von Altgläubigern mit dem Geld von Neuanlegern", urteilt Anwalt Dittke und fragt, was man davon halten soll: "Was ist mit der Mehrzahl der Anleihengläubiger, die den umfangreichen Wertpapierprospekt nie zu Gesicht bekommen haben und das nicht wissen können? Wir sind dabei, eine Interessengemeinschaft der WGF-Anleihengläubiger zu gründen."

Klaus Dittke, Anwalt für Kapitalanlegerrecht

und von der WGF:
Stellungnahme der WGF AG zu Kursbewegungen
Der Vorstand der WGF AG stellt klar, dass keine Gründe vorliegen, die aus dem operativen Geschäft heraus solche Kursbewegungen rechtfertigen.

Düsseldorf, 20.07.2011. Die WGF AG stellt fest, dass zwei ihrer sieben Unternehmensanleihen an den Börsen Düsseldorf und Frankfurt in den vergangenen Tagen deutliche Kurseinbußen hingenommen haben. Die Hypothekenanleihen WKN A0LDUL und WKN WGFH05 waren von den Kursveränderungen betroffen.

Der Vorstand der WGF AG stellt klar, dass keine Gründe vorliegen, die aus dem operativen Geschäft heraus solche Kursbewegungen rechtfertigen. Die Bilanzzahlen 2010 mit Umsatzerlösen in Höhe von 124,3 Mio. Euro, einem EBITDA von 15,3 Mio. Euro und einem Jahresüberschuss von 12,5 Mio. Euro belegen die solide Grundlage für das laufende Geschäftsjahr.

Darüber hinaus sind die strategischen Vorgaben für das Geschäftsjahr 2011 vollständig in der Umsetzung. Die Grundlagen für das Erreichen der Planzahlen sind bereits jetzt gelegt. So hat die WGF AG in den vergangenen Wochen Liegenschaften in Düsseldorf und Berlin erworben. Hierbei handelt es sich zum einen um eine Büroimmobilie im Teilmarkt Düsseldorf-Kennedydamm mit ca. 10.500 qm Mietfläche und einer derzeitigen Rendite von 12 %. Nach den geplanten Revitalisierungsmaßnahmen und dem Exit ist hier mit einem ROI von mindestens 6 Mio. Euro zu rechnen. Zum anderen hat die WGF AG in bester Lage von Berlin Prenzlauer Berg kürzlich ein Grundstück mit einem gesicherten Baurecht für ca. 400 Wohneinheiten bzw. 38.200 qm Mietfläche erworben. Der Vorstand bekräftigt die Planzahlen für das Jahr 2011 mit geplanten Umsatzerlösen in Höhe von 132,1 Mio. Euro und einem EBITDA von 14,0 Mio. Euro.

Wir kennen den Beitrag eines Düsseldorfer Anwaltes, der am 13. Juli 2011 auf seiner Webseite eine negative Stellungnahme zu den Anleihen der WGF AG veröffentlicht hat. Bemerkenswert ist, dass die in dem Text enthaltenen Aussagen in den vergangenen Tagen mehrfach substanziell relativiert wurden. Wir möchten hier inhaltlich antworten und den Dialog mit unseren Anlegern führen.

Die Mittel unserer Hypothekenanleihen sind zu 85 % bzw. 90 % (je nach Anleihe) zweckgebunden für die Investition in Immobilien gemäß den Investitionskriterien der Wertpapierprospekte. Die Anleger sind dabei mit 125 % der Verkehrswerte der jeweiligen Immobilien erstrangig besichert. Die zugeordneten Immobilien werden quartalsweise dokumentiert und veröffentlicht.

Der externe Mittelverwendungskontrolleur, eine Anwaltskanzlei, prüft vor der Freigabe jeder Investition die prospektkonforme Verwendung der Anlegergelder.

Dem platzierten Anleihevolumen von 218,0 Mio. Euro steht ein Anlagevermögen (126,5 Mio. Euro) und Umlaufvermögen (116,7 Mio. Euro) von insgesamt 243,2 Mio. Euro gegenüber (Stand 31.12.2010).

Auf Grundlage des am 30. Juni 2011 veröffentlichten Geschäftsberichtes 2010 wird der Evaluierungsprozess für das Rating der Anleihen AoJRUK, AoLDUL, WGFH04 und WGFH05 bei der Creditreform Rating AG fortgesetzt. Für die 2010 emittierte Anleihe WGFH07 sowie die neue WGFH08 werden 2011 erstmals Ratingprozesse durchgeführt. Mit den Ergebnissen rechnet die WGF AG zum Ende des 3. Quartals 2011.

Das Unternehmen:
Die 2003 gegründete WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG ist der Kern der WGF Finanzgruppe. Ausgehend vom Kerngeschäft Immobilieninvestment wird heute die gesamte Wertschöpfungskette des Immobiliengeschäfts abgedeckt. Immobilien-Asset-Management, Projektentwicklung und Joint-Venture-Programme sind wichtige strategische Geschäftsbereiche. Das Unternehmen ist Deutschlands führender Anbieter von Hypothekenanleihen. Die Entwicklung innovativer Kapitalmarktprodukte gehört zu den entscheidenden Wettbewerbsvorteilen der WGF Finanzgruppe. Zum Unternehmen gehören eine Emissionsgesellschaft für geschlossene Immobilienfonds sowie eine Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft. Die WGF Finanzgruppe beschäftigt derzeit rund 100 Mitarbeiter.

Grüß Dich!

Also ich bin gestern raus, vor dem Absturz. Hatte die A0JRUK. Den Kurzläufer. Da bin ich mir auch relativ sicher, dass dort im Grunde normal getilgt wird. Die Anleihe hat ein kleines Volumen (30m) und in letzter Zeit hat WGF nun tatsächlich etliche neue Papiere emittiert.
Ich bin aber trotzdem raus, da ich während dieses Schlamassels nicht investiert sein wollte, weil man vorher nie weiss, wohin das noch führt.
Kritischer sehe ich die nächsten Fälligkeiten. Die 12-er und vor allem die 13-er Anleihe. Die kurz hintereinander getilgt werden müssen. Die kommen beide zusammen auf 150m. Das ist schon eine andere Größenordnung.
Also wenn man hier dem Geschäftsmodell vertraut, dann sollte man sich aber trotzdem die einzelnen Papiere genau anschauen. Die Chance-Risiko Verhältnisse sind ziemlich unterschiedlich.

MfG.
s.

Meine Sichtweise zu den einzelnen Kritikpunkten:

1) abgelaufene Ratings: Ja stimmt. Ich habe die Ratings vor Zeichnung der Anleihe angeklickt, da stand drin, wie lange sie gelten – also offen zugängliche Information – nichts neues. Ich kenne viele Mittelstandsanleihen die überhaupt nicht geratet werden. Dass WGF überhaupt ein Rating in Auftrag gegeben hat fand ich positiv, selbst wenn das Rating nie aktualisiert worden wäre.
2) Verhältnis Kosten zu Mieteinnahmen. WGF ist nach meinem Verständnis nicht als Immobilienvermieter angetreten. Vielmehr werden teils ungefpflegte Immobilien aufgekauft durchsaniert und wieder verkauft. Daraus resultiert der Gewinn der Muttergesellschaft.
3) Bafin hat die Erlaubnis erteilt KAG zu sein. Sind dort nur Deppen beschäftigt? Kann ein Anwalt der die Bücher nicht einsehen kann die firma besser beurteilen?
4) Der Verkauf von Immobilien an geschlossene Fondstöchter ist ja wohl Verkaufsstrategie, natürlich gehören deren Abschlüsse nicht in die Bilanz der Mutter. Ob ich selbst den geschlossenen Fonds kaufen würde, weiß ich nicht – gerade aktuell suchen aber viele Menschen Realwerte zur Anlage.
5) Wenn 15% der Mittel frei verwendet werden dürfen und damit die Altgläubiger bedient werden (was ja gar nicht so sein muss, aber nehmen wir mal an das stimmt), dann ist das eine Zwischenfinanzierung eines Projektes bei dem eben noch nicht alle erworbenen Immobilien durchsaniert wurden und wieder an den Mann gebracht wurden – ist das schlimm? Wir reden von Immobilien nicht von Aktien, die verkauft man doch nicht zwingend einen Handelstag später mit Gewinn. Faktisch beteiligen sich auf dem Weg also die neuen Anleger an den bereits bestehenden Projekten.

Fazit: Ich finde es traurig, wenn die heutigen Kurse dazu führen, das Kleinanleger Geld verlieren obwohl vermutlich blosses Abwarten ausgereicht hätte dies zu verhindern.

Immer kühlen Kopf bewahren.

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.815.878 von stupidgame am 20.07.11 13:26:01Na ja,
raus zu gehen hab ich auch überlegt, wenn ich ehrlich bin. Aber nicht weil ich alles 1 zu 1 glaube sondern aus angst vor der Reaktion der Börse. Jetzt habe ich aber entschieden definitiv drin zu bleiben.

Zitat von wyandotteNa ja,
raus zu gehen hab ich auch überlegt, wenn ich ehrlich bin. Aber nicht weil ich alles 1 zu 1 glaube sondern aus angst vor der Reaktion der Börse. Jetzt habe ich aber entschieden definitiv drin zu bleiben.

Ich kam noch mit Gewinn raus. Dann konnte ich ja noch die Stückzinsen bis gestern mitnehmen, und ausserdem hatte ich gestern zufällig sofort gute Anlagealternativen. Restlaufzeit meiner Anleihe wäre noch 0,32 Jahre gewesen. Also, in SOLCH einer Situation, da überlegt man nicht lange. Wahrscheinlich geht`s gut, aber wozu das Risiko eingehen, wenn nicht? Für 1 1/2% Zinsen?

s.

Ich bin heute rein. WGF zeichnet sich im Gegensatz zu manchen anderen Immobilienfirmen (Gebhard, Vivacon, ...) durch eine relativ hohe Transparenz aus, und die Hypothekenanleihen sind erstrangig besichert. Das Vorgehen des Anwalts halte ich für unseriös und hoffe, dass sich WGF mit einstweiligen Verfügungen etc. wehrt. Und dass man alte Anleihen oder Kredite mit neuen ablöst, ist gängige Praxis in der Unternehmensfinanzierung, aber beileibe kein Schneeballsystem.
Die Kurse dürften sich in den nächsten Tagen wohl wieder normalisieren. Wer heute zu Tiefskursen verkauft hat, sollte sich an einen seriösen Anlegerschutzanwalt wenden und Herrn Dittke auf Schadensersatz verklagen.

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.816.193 von Schnueffelnase am 20.07.11 14:02:07Hallo,
vor einigen Jahren habe ich die erste Annonce von WGF gesehen, da war mein erster Gedanke wie lang das wohl gut geht.
WGF ist ja nicht der erste Anbieter der mit überdurchschnittlichen Zinsen geködert hat und irgendwann Insolvenz angemeldet hat. Denke da zb. an eine Firma aus Dresden.