CS Euroreal, 39/39,60 gute Kaufbasis (Seite 206)

[kampfhundstreichler]

Zitat von babbelino: @kampfhundsteichler

Wie sehen denn Deine Rückzahlungsannahmen aus? Wie hoch ist Dein Diskontfaktor? Und wie hoch ist die Rendite Deiner Opportunitätsanlagen im Immobilienbereich?

Ich habe weder Rückzahlungsannahmen noch diskontiere ich die Rückzahlung. Ich gehe hier einfach mit gesundem Menschenverstand heran.

Und dann weiss ich eines. Der Kurs des CS Euroreal ist ein Witz, jeder der zu diesen Kursen verkauft, obwohl er nicht muss ist ein Dummkopf und reiht sich nahtlos in die Gruppe der Verkaeufer ein, die glaubten, Allianz oder Daimler Anleihen noch zu 50% verkaufen zu müssen.

Meine Hauptannahme ist, dass ich Ende diesen Jahres bei der Schweizer Tranche, nach erster Substanz- und anfaelliger Ertragsausschüttung bei umgerechnet 55 Euro sein werde. Punkt.

[Investor0310]

@babbelino:

Immerhin nähern wir uns an. Mit 25% Kostenbelastung auf das Immovermögen kann ich auch gut leben. Dann hätten wir aber einen NAV von 46,01 EUR und keinen von 42 EUR.

Kann es sein, dass Du die Position "Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände", immerhin 7,4% des Fondsvermögens, bei Deinen Rechnungen unter den Tisch fallen lässt? Auch erfolgte Rückstellungen solltest Du in Deiner Aufstellung berücksichtigen.

[Investor0310]

Der Berechnung von Labskaus kann ich mich anschließen.

1,9 Mrd (=32%) des Fondsvermögen sind bereits jetzt liquide, weitere 340 Mrd sind kurzfristig angedacht - die Einzelhandelsimmos und das eine oder andere Büro wird man vielleicht noch dieses Jahr verkaufen können, was weitere 1,6 Mrd ausmachen. Selbst wenn man die Verbindlichkeiten gegenrechnen würde (die Nettoverbindlichkeiten betragen rund 950 Mio EUR), kommt man auf knapp 2,5 Mrd EUR Rückzahlungssumme.

Lass die Immobilien inkl. Nebenkosten im Schnitt um 20% abwerten (was ich für einen realistischen bis hohen Wert halte), dann ginge der NAV auf 45-48 EUR zurück (ein Teil wurde ja bereits zurückgestellt).

Der aktuelle Börsenkurs impliziert eine Immobilien-Abwertung (inkl. Verkaufsnebenkosten) von 45% ohne internen Zinsfuss und 35% mit demselben.

Das ist ein bisschen hoch, oder?

[montenegra]

Hi Jungs,

paar Anmerkungen zu den Rechnungen (nicht um zu meckern, sondern um sie besser zu machen):

15% überhöhte Wertansätze entsprechen einer Reduzierung des NAV um 25% (wenn man z.B. von einer FK-Qute von 40% ausgeht).

Die Cash-Quote des Fonds bei der Investition (ca. 30%) herauszurechnen ist aus meiner Sicht o.k., da sie entweder innerhalb kurzer Zeit ausgezahlt wird oder aber den NAV erhöht (durch FK-Rückführungen).

Eine Rendite p.a. anzugeben ist sehr kompliziert, da lfd. und nicht vorhersehbare Rückzahlungen das eingestzte Kapital permanent verändern. Gleiches gilt für Mieteinnahmen.

Ein Gesamtbetrag (absolut oder in %) macht die Sache auch ganz gut abschätzbar.

[babbelino]

Nur zur Klarstellung: Bezog sich auf den Beitrag von gustav.

[Labskaus]

Zitat von babbelino: @labskaus

zu A) Modelliere ruhig am Anfang etwas mehr Auszahlung, ich erwarte eher einen asymptotischen Verlauf.

zu B) Ist ok.

zu C) Zu niedrig. Reits bringen vor Steuern bis zu 6%.

Meine Rechnung:
NAV aktuell 55,78
./. 4% Verkaufsnebenkosten OK./. 4% Instandhaltung
./. 1% Vorfälligkeit OK./. 15% überhöhte Wertansätze imho falsch: Wertsteigerungspotential ist gegenläufig, daher würde ich nicht mehr als 5% Wertabschlag wegen Liquidation ansetzen.NAV 42,40 bereinigt
Kurs 35,80
= 3,4% Rendite p.a. ohne Mieteinnahmen, letztere sind aufgrund des wachsenden Leerstands, der Abverkäufe und der Sonderkündigungsklauseln schwer zu schätzen. Für die Mieteinahmen sollte imho mindestens 1% Rendite angestzt werden. Damit werden aus den apokalyptischen 3,4 bereits 4,4%. Berücksichtigt man noch die o.g. Korrektur des Bwertungsabschlags rechne ich mit konservativen 7,5 sicheren Prozenten bis 10 möglichen Prozenten Gruß LK
3,4% Rendite vor Inflation und Steuern sind für eine Liquidationsspekulation trotz der Mieteinnahmen (die naturgemäß unsicher und vor allem abnehmend sind)für mich nicht ausreichend. Konservative Investoren werden eine höhere Rendite fordern. Sollte diese beispielsweise bei 7% p.a. liegen, so dass wir mit List und Tücke dank der Mieteinnahmen auf rund 10% kommen, müsste der Kurs auf rund 30 Euro fallen.

Unvorstellbar? Offenbar genau das preist die Börse ein.

[babbelino]

Letzteres ist natürlich tendenziell richtig. Aber wie sagte Andy Grove so schön: "Only the paranoid survive". Für einige war halt ein Niveau von 39/39,60 schon attraktiv (Thema dieses Threads). Hängt alles von persönlichen Präferenzen und Risikoeinstellungen ab.

[Labskaus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.206.488 von GustavOemark am 24.05.12 14:52:20

@ babbelino. Danke In meiner Selbsteinschätzung bin ich eher konservativ. Wenn das stimmt, erscheint mir Deine Rechnung aber als die eines Apokalyptikers

@ Gustav: Mit Zahlen kann man alles beweisen, auch die Wahrheit copyright ist, glaube ich wenigstens ohne jetzt groß zu recherchieren, bei Oscar Wild

Alles wird gut

[chiro]

Und 15% überhöhte Wertansätze auf den Durchschnitt des Portfolios...naja.

Bislang wurde unter Druck ein Durchschnitt des Portfolios ohne Abschlag verkauft.Und das waren nicht nur Perlen, wie bekannt.
Und der Druck ist jetzt sicher nicht höher als in den letzten 2 Jahren

Wenn die Immobilienmärkte die nächsten Jahre nicht einbrechen (wovon nicht auszugehen ist) halte ich 15% für zu hoch.

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.206.403 von babbelino am 24.05.12 14:31:10

Du gibst p.a. Renditen an, hättest aber mit internem Zinsfuß rechnen müssen. Die erst dicke Rückzahlung kommt doch schon in Kürze.

Die Mieteinnahmen läßt Du nur am Rande in Deine Rechnung einfließen.