Gleich Mehrfamilienhaus statt nur Wohnung kaufen?

Risiko: Zukünftige Mietentwicklung + evtl. schlechte Lage der Immobilie. Die Bausubstannz sollte ebenfalls gut sein. Bei guter Lage würde ich zum Kauf tendieren. Vergiss aber nicht laufende Kosten wie Renovierung, Heizungsanlage usw. Ausserdem geht bei irgendeinem Mieter immer was kaput was Dein KTO belastet.

Viel Erfolg!

Zitat von GeldlerFolgendes Rechenbeispiel:

MFH mit 8 Wohnungen, ca. 3.000€ Kaltmiete/Monat

Preis (inkl Spesen): 525.000€

Nach dem Kauf würde 1 WE selbst bewohnt, also blieben ca. 2650€ Miete /Monat.

Angenommene Finanzierung:

120.000 EK
65.000 zu 2% Zins+Tilgung mtl. 1200€ (in 5 Jahren getilgt)
340.000 zu 4% Zins+Tilgung mtl. 2000€ (in 23 Jahren getilgt)

Gap zw. Mieteinahmen und Belastung für Jahr 1-5 von 550€ mtl. kann bequem vom laufendem Einkommen bedient werden. Darüber hinaus wären weitere 30.000€ Finanzpuffer vorhanden, die durch die geringe finanzille Belastung ständig ausgebaut werden können.

Nach nur 5 Jahren würden 1200€ mtl. Balstung wegfallen. Die Immobilie würde also bereits 650 (oder mehr) € Überschuss erzielen. Das bis dahin wieder angesparte Kapital könnte dann für den Kauf eines EFH genutzt werden, sobald die selbstbewohnte WE wieder vermietet werden kann.

Risiko: Würden alle Wohnungen innerhalb kurzer Zeit gekündigt, kann die Tilgung nur wenige Monate selbst bedient werden, wenn das in den ersten 5 Jahren geschieht. Die 2000€ mtl. Belastung dannach könnten voraussichtlich mit größer Kraftanstrengung zur Not aus Einkommen bedient werden. Diese Worstcase Szenarien sind aber unwahrscheinlich.


Wäre dies eine für euch eine sinnvolle Alternative zum Kauf einer einzelnen WE, die auf gleichem Level und in gleicher Lage locker auch 100.000€ Kosten würde? Ich frage, weil man dafür natürlich schon einiges Geld in die Hand nimmt. Aber ohne Risiko kein Gewinn...

Tip von mir, mach irgendwas, aber lass Dich nicht mit Mietern ein, mach Urlaub, kauf Dir nen Ferrari, widme Dich Deinen Hobbies, wenn Du bei ebay kaufen mußt, um zu wissen, wo Dein Mietnomade gerade ist, ist das nur traurig, kostet mich die gesamte Lebensqaulität und ne Menge Geld

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.712.632 von MBK2000 am 07.02.12 15:09:28Als doch eher die ETW und dafür keinen Ärger mit Mietern...

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.712.616 von InEx am 07.02.12 15:06:59Das wäre recht zentrale Lage, was die verhältnismäßig moderate Mietrendite erklärt.
Der m² Preis ist jedenfalls deutlich geringer, als wenn ich nur eine Wohnung kaufe. Außerdem ist der Kauf einer ETW ja auch immer ein Kompromiss, weil man dann den Ärger mit der "Eigentümergemeinschaft" hat. Kosten entstehen da auch.

Und bleibt man Mieter, dann bezahlt man ein Schweinegeld oder hat in den meisten Fällen ein deutlich niedrigeres Wohnniveau.

die monatliche Nettokaltmiete sollte mindestens 1/100 des Bruttokaufpreises sein

sonst ist es zu teuer

ausser Du hast Dich in Haus und Lage verliebt, dann kannst Du auch mehr bezahlen, vor allem wenn Du selber drin wohnen willst

Das Kann auch gute Synergieeffekte ergeben, bspw. Einbau eines (Mikro)BHKW, Du produziertst den eigenen Strom ,verkaufst ihn zu Stadtwerkepreisen an die Mieter, den Rest an die Stadtwerke oder wie der Stromversorger auch heisst und heizt die Hütte für Umme, die Wärme berechnest Du wie Fernwärme und hast ein schönes Extraeinkommen, die Investition für das BHKW (25000 oder so) bekommst Du auch noch bezuschusst bzw. zinsgünstig finanziert, win-win auf Deiner Seite, Du musst nur die Versorgung sicherstellen, ob jetzt über Gasanschluss - tank oder Öltank bleibt Dir überlassen

hi,

ich ahbe genau so gearbeietet damals

ich habe ein dreifam haus gekauft und eine wohnung bewohnt...
ergebnis: super !!!!!
Wichtig: mach 2 Kredite einen Privaten und einen für die vermieteten einheiten !!!
das ek stecke in den privaten kredit der dann geringer ist !!!
dadurch erhöhst du die rendite beträchtlich !!weil du die zinsen absetzen kannst

aber : ich habe auch ein 6 fam haus da war es so:

1. Mietnomaden
2. renovierungsstau
3. ich nicht vorort
4. nur probleme
5. miete nicht bez...

insegesamt sollet die vermietbarkeit gegeben sein wenn du näheres wissen möchtest kannste mitr gerne ne bm schicken und wir tel mal !!
zum beitrag oben mit dem bhkw: das problem ist, dass man den mietern nicht einfach die Preise der e werke aufdrücken darf..wenn die das mitmachen dann ok !! aber wenn die mieter im mieterschutz sind haste probleme dann zahlen die nur die kosten die entstanden sind dann kannste mit der zusatzrendite einpacken...

wie gesagt: die lage muß gut sein und wenn du selber drin wohnst ist eigentlich alles ok

bei einer eigentumswohnung hate ein anderes problem: wenn alle anderen renovieren wollen und nur du nicht dann mußte machen was die hauseigentümergemeinschaft sagt..

lass dir dann die protokolle der letzten eigentümerversammlungen geben !!
wie hoch ist das hausgeld ???


ich bin bisher mit meinen insgesamt 4 immos gut gefahren und habe viele steuern gespart !!

Salut,

ich denke es macht bei ausreichender Kapitalausstattung schon mehr Sinn ein Mehrfamilienhaus zu kaufen als eine ETW.

Aaaaaber: Dein Beispiel hakt insofern, als du bei einer vermieteten Immobilie ein hohes Risiko fährst, wenn du eine finanzielle Monatsbelastung hast, die über den Mieteinnahmen liegt und die von deinen sonstigen laufenden Einnahmen nur knapp zu decken ist.

Überleg dir folgenden Fall:
Eine Wohnung wird von einem Mieter bewohnt, der keine Miete zahlt und die Wohnung verkommen lässt. Du brauchst 2 Monate um dich zu entschließen einen Prozess gegen ihn anzustrengen, das dauert dann 6 Monate bis er aus der Wohnung draußen ist; die Wohnung ist danach renovierungsbedürftig (10.000 Euro Schaden), außerdem hast du Mietausfälle von einem halben Jahr + der Zeit, die du brauchst um sie wieder in einen bewohnbaren Zustand zu bringen.

Jetzt geht dir parallel der (Heizungs-) Brenner kaputt (15.000 € + Mietkürzungen wg. Heizungsausfall) und "zack" bist du privatinsolvent.

Diese Fälle sind beide nicht unwahrscheinlich und du solltest in jedem Jahr mindestens (!) ein viertel der Mieteinnahmen als Renovierungskosten kalkulieren (es sei denn das Haus ist relativ neu UND du kennst den Bauherrn und vertraust ihm). Dein Banker wird dir je nach Charakter nur zu gerne raten, dich mit dem Kredit zu überlasten, da er genau weiß, dass er, wenn du Privatinsolvenz anmelden musst, günstig via Zwangsversteigerung an die Immobilie kommt.

Du solltest also, wenn du ein solches Risiko fährst den Kredit entweder großteils mit unabhängig von dem Haus kommenden Einnahmen decken können und/oder eine ausreichende Summe in Reserve haben, mit der du notfalls zwangsweise (=vermietungsrelevante) anfallende Renovierungskosten tragen kannst!


Beste Grüße und einen schönen Abend wünscht

Shrew (der dir aber nicht die Lust am Vermieten nehmen will).

Zitat von Robert_Reichschweindie monatliche Nettokaltmiete sollte mindestens 1/100 des Bruttokaufpreises sein

wenn du nur 1% verzinsung hast und du dann noch die inflation und evtl. Mietausfall berücksichtigst ist das ein verlustgeschäft, trotzdem ist die idee momentan garnicht so schlecht, weil zumin. das Haus Inflationsgeschützt ist

wenn die verzinsung unter 3% sind, kauf dir eine ETW & leg den rest anderweitig an