LEG Immobilien AG (Seite 11)

[volafan]

Immobilienaktien in GB sind m.E. eine Alternative

Die US-Investmentbank Morgan Stanley (NYSE:MS) hat LEG (ETR:LEGn) von "Equal-weight" auf "Overweight" hochgestuft, das Kursziel aber von 94 auf 89 Euro gesenkt. Analyst Bart Gysens positionierte sich in einer am Donnerstag vorliegenden Studie für den Wandel des Marktumfelds für die europäische Immobilienbranche von der Zinswende in die Rezession. Vor allem die Bilanzen machten weiter den Unterschied zwischen Unternehmen mit Value oder nicht. Gysens rechnet zwar noch nicht mit vielen Kapitalerhöhungen, aber deutlichen Einschnitten bei den Dividenden. Regional bevorzugt er Großbritannien, für Deutschland wird er aber selektiv optimistischer. LEG werde durch Dividendenstreichung und einige Verkäufe finanziell flexibler./ag/ajx

Veröffentlichung der Original-Studie: 24.11.2022

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.805.895 von Greppo am 24.11.22 03:58:07

Zitat von Greppo: LEGs anleihenrenditen liegen bei knapp 6%, in der Situation überhaupt eine Dividende auszuzahlen ist doch maximale Dummheit, denn die 6% die man sich durch Streichung der Divi bei der refinanzierung zu 100% Sicherheit spart entschärfen doch den giftigen Cocktail hier aus hoher Verschuldung und höheren Zinsen die den FFO drücken werden. Was hilft es denn eine Divi zu zahlen wenn Jahr für Jahr die Zinszahlungen höher werden und dadurch der Gewinn kleiner? ( und dadurch die Bonität runter und noch höhere Zinsen). Ich hoffe wirklich dass LEG nicht den ganzen Laden aufs Spiel setzt nur um eine krude Klientel an Dividendeninvestoren( was auch immer das sein soll) zu befriedigen

Ich habe nicht die Tatsache kritisiert, dass die LEG ihre Dividende kürzt. Wenn die Unternehmensführung die Situation so schlecht einschätzt, dass sie diesen Schritt gehen muss, soll sie das eben machen.

Nur (und das war ja die Ausgangsfrage auf die ich geantwortet habe), das freut viele Aktionäre so wenig, dass sie ihre LEG Aktien auf den Markt geben und sich anderen Aktien zuwenden, die dann vielleicht keine Schwierigkeiten haben, eine hohe Dividendenrendite vorzuweisen und beizubehalten. Es ist ja Fakt, dass es Aktionäre gibt, die bei ihren Aktien eine gewisse Mindestrendite sehen wollen (und es gibt ja durchaus zahlreiche Aktien, die eine hohe Dividendenrendite vorweisen können - jedenfalls eine höhere als die LEG - zudem rechst sicher und nicht, wie bei der LEG, auch noch von heute noch gar nicht absehbaren Komponenten abhängig). Das ist jedenfalls mMn der Grund dafür, dass die Aktie nicht so performed wie sich der ein oder andere hier das wünscht.

[Greppo]

LEGs anleihenrenditen liegen bei knapp 6%, in der Situation überhaupt eine Dividende auszuzahlen ist doch maximale Dummheit, denn die 6% die man sich durch Streichung der Divi bei der refinanzierung zu 100% Sicherheit spart entschärfen doch den giftigen Cocktail hier aus hoher Verschuldung und höheren Zinsen die den FFO drücken werden. Was hilft es denn eine Divi zu zahlen wenn Jahr für Jahr die Zinszahlungen höher werden und dadurch der Gewinn kleiner? ( und dadurch die Bonität runter und noch höhere Zinsen). Ich hoffe wirklich dass LEG nicht den ganzen Laden aufs Spiel setzt nur um eine krude Klientel an Dividendeninvestoren( was auch immer das sein soll) zu befriedigen

[volafan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.803.729 von Huta am 23.11.22 17:25:00

Wenn man Immobilienaktien kauft, will man kalkulierbare Erträge. Die Substanz ist m.E. unterbewertet, aber das interessiert zurzeit nicht.
Nach dem TAG Disaster wird jedes "es könnte sein, evtl.." hinterfragt.

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.802.220 von janlove25 am 23.11.22 13:01:12

Zitat von janlove25: Zinsen fallen und es tut sich nix :-(

Das (mMn auch länger fortbestehende) Problem bei LEG dürfte sein, dass man sich dazu entschlossen hat, die Dividende für das laufende Jahr in der Höhe mit einem Fragezeichen zu versehen und ab nächstem Jahr voraussichtlich heftig zu kürzen (weil man die Berechnungsgrundlage ändern will).

Einen Titel wie die LEG halten viele Aktionäre aber mMn vor allem wegen der Dividendenrendite (ein Wachstumswert ist es jedenfalls eher nicht). Und wenn da herumgefrickelt wird, kann das der Aktie nur schaden.

Ist wie gesagt nur meine Meinung und keine Empfehlung an andere Teilnehmer hier.

[janlove25]

Zinsen fallen und es tut sich nix :-(

[volafan]

Verkauft. Die Entscheidung von TAG keine Dividende zu zahlen, könnte auch die anderen Wohn-Immobilenaktien belasten.

[volafan]

Huta, die Bonität ist bei den Unternehmen mit Wohnimmobilien neben der Dividende ein wichtiger Faktor.
Bei LEG gab es bisher kein Downgrade. Positiv ist m.E auch die Finanzierung und die Bewertung mit 1.713 €/qm.

Auszug
5 | Starke Bilanz

Die LEG operiert auf Basis einer starken Bilanz. Der LTV lag zum Ende des Q1-2022 bei 43,1%. Die Verbindlichkeiten haben eine durchschnittliche Laufzeit von 7,3 Jahren bei einer Verzinsung von 1,16 %. Größerer Refinanzierungsbedarf besteht erst für 2024. Das Portfolio ist mit durchschnittlich 1,713 Euro pro qm eher konservativ bewertet (Q1-2022).
https://ir.leg-se.com/investor-relations


Wohnimmobilien, Rating Vergleich Moody's,

Deutsche Wohnen
Moody's downgrades Deutsche Wohnen's rating to Baa1, outlook stable
01 Nov 2022
https://www.moodys.com/research/Moodys-downgrades-Deutsche-W…

LEG
Baa1 Outlook stable
https://ir.leg-se.com/fileadmin/user_upload/Investor_Relatio…

Vonovia
2.11. Downgrade Baa1
https://ir-api.eqs.com/media/document/c5be4490-dfdb-472e-953…

TAG
Moody's downgrades TAG rating to Ba1, stable outlook
07 Oct 2022
https://www.moodys.com/research/Moodys-downgrades-TAG-rating…

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.736.238 von Huta am 11.11.22 13:26:41

Zitat von Huta: ...

Das würde ich alles so unterschreiben und ich würde auch @volafan in Beitrag 231 ausdrücklich darin zustimmen, dass man sich, wenn man den sozialen Frieden wahren möchte, nicht leisten kann, dass ein nicht unwesentlicher Teil der Bürger enorme Anteile ihres Einkommens für "Wohnen" ausgeben müssen. Deshalb bin ich ja auch der Überzeugung, dass die Regierung "Wohnen" auf Dauer wird subventionieren müssen und die aktuell verabschiedete Erhöhung des Wohngelds nur ein Anfang sein kann.

ABER: Grade die Aktionäre, die in Wohnimmobilienaktien investiert sein möchten, sind besonders an einer hohen und verlässlichen Dividende interessiert. Vonovia bietet selbst auf dem aktuellen Kursniveau immer noch etwa 6,5% für das laufende und recht sicher auch für das nächste Jahr. Die LEG dagegen macht schon im laufenden Jahr ihre Dividendenregel (70% vom FFO1) von der weiteren Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig und stellt ab dem nächsten Jahr auf eine Cashbetrachtung bei der Berechnung der Dividende um. Dann sollen nicht mehr 70% vom FFO1 sondern 100% vom allerdings deutlich geringeren AFFO ausgeschüttet werden und falls es gelingt, Wohnungen zu verkaufen, sollen die Aktionäre dann auch an diesen Erlösen beteiligt werden. In welcher Höhe ist dabei offenbar noch nicht so ganz geregelt. Zur Verdeutlichung: Im letzten Jahr hat die LEG, bei denen ich seit dem Börsengang investiert war, 4,07 Euro Dividende ausgeschüttet (eben 70% vom FFO1). Der AFFO betrug im letzten Jahr lediglich 1,27 Euro je Aktie. Es wären also lediglich 1,27 Euro plus ein nicht näher spezifizierter Anteil an den Verkaufserlösen ausgeschüttet worden.

Ich würde mal vermuten, dass man nichtmal in die Nähe der 4,07 Euro gekommen wäre.

Diese Ungewissheit ist grade für renditeorientierte Anleger, die auf die Dividende achten aber nicht grade erfreulich. Und dann stellt sich eben tatsächlich die Frage, ob man die LEG Aktie haben MUSS, wenn es auch andere Wohnimmobilienaktien gibt. Also kurz gesagt: Ich sehe auch, dass Wohnimmobilienaktien in den letzten Monaten viel zu sehr runtergeprügelt worden sind. Ich sehe aber nicht, warum ich in dem Sektor ausgerechnet die LEG haben muss.

Ich lasse mich da auch gern eines Besseren belehren. Vielleicht übersehe ich ja einen wesentlichen Punkt und LEG ist doch im Immobiliensegment eine sehr gute Anlage...

[Huta]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.735.287 von Kampfkater1969 am 11.11.22 11:39:22

Zitat von Kampfkater1969: Letzlich sind Wohnungen in Deutschland wirklich (!) alternativlos (!!).......anderes, was Politik und Mehrheitsgesellschaft so "will", ist es nicht wirklich.

Denn Deutschland wird weiter massiven Zuwachs haben.....an Bewohnern.......und die Baukosten für neue Wohnungen werden weiter steigen......

Gut für den "Bestand".

Eine LEG muss man als Sachwert sehen.....weitaus besser, als in eigener Sache auf eine vermietete ETW als Klumpenrisiko zu setzen

Das würde ich alles so unterschreiben und ich würde auch @volafan in Beitrag 231 ausdrücklich darin zustimmen, dass man sich, wenn man den sozialen Frieden wahren möchte, nicht leisten kann, dass ein nicht unwesentlicher Teil der Bürger enorme Anteile ihres Einkommens für "Wohnen" ausgeben müssen. Deshalb bin ich ja auch der Überzeugung, dass die Regierung "Wohnen" auf Dauer wird subventionieren müssen und die aktuell verabschiedete Erhöhung des Wohngelds nur ein Anfang sein kann.

ABER: Grade die Aktionäre, die in Wohnimmobilienaktien investiert sein möchten, sind besonders an einer hohen und verlässlichen Dividende interessiert. Vonovia bietet selbst auf dem aktuellen Kursniveau immer noch etwa 6,5% für das laufende und recht sicher auch für das nächste Jahr. Die LEG dagegen macht schon im laufenden Jahr ihre Dividendenregel (70% vom FFO1) von der weiteren Entwicklung des Immobilienmarktes abhängig und stellt ab dem nächsten Jahr auf eine Cashbetrachtung bei der Berechnung der Dividende um. Dann sollen nicht mehr 70% vom FFO1 sondern 100% vom allerdings deutlich geringeren AFFO ausgeschüttet werden und falls es gelingt, Wohnungen zu verkaufen, sollen die Aktionäre dann auch an diesen Erlösen beteiligt werden. In welcher Höhe ist dabei offenbar noch nicht so ganz geregelt. Zur Verdeutlichung: Im letzten Jahr hat die LEG, bei denen ich seit dem Börsengang investiert war, 4,07 Euro Dividende ausgeschüttet (eben 70% vom FFO1). Der AFFO betrug im letzten Jahr lediglich 1,27 Euro je Aktie. Es wären also lediglich 1,27 Euro plus ein nicht näher spezifizierter Anteil an den Verkaufserlösen ausgeschüttet worden.

Ich würde mal vermuten, dass man nichtmal in die Nähe der 4,07 Euro gekommen wäre.

Diese Ungewissheit ist grade für renditeorientierte Anleger, die auf die Dividende achten aber nicht grade erfreulich. Und dann stellt sich eben tatsächlich die Frage, ob man die LEG Aktie haben MUSS, wenn es auch andere Wohnimmobilienaktien gibt. Also kurz gesagt: Ich sehe auch, dass Wohnimmobilienaktien in den letzten Monaten viel zu sehr runtergeprügelt worden sind. Ich sehe aber nicht, warum ich in dem Sektor ausgerechnet die LEG haben muss.