Pflegeimmobilien - 500 Beiträge pro Seite

[HH_Michel]

Hallo zusammen,

ich würde an dieser Stelle gerne mal eure Meinungen und Erfahrungen zu Investitionen in eine Pflegeimmobilie erfahren und diskutieren. Gerne allgemeine Hinweise und Erfahrungen mit dieser Immobilienform oder konkret an unten genannten Beispiel.

Konkret geht es um ein Pflegeheim mit ca. 55 Einheiten eines großen kirchlichen Trägers im Großraum Hamburg.
Das Objekt ist für 25 Jahre an den Betreiber verpachtet.
Laut Pachtvertrag sind die Eigentümer nur für Dach und Fach verantwortlich, alles weitere verantwortet der Pächter.
Die allgemeine Bausubstanz ist gut und es sind keine Reparaturen zu erwarten.
Angemacht ist der Kauf einer Einheit, mit eigenem Grundbucheintrag.
Finanziert werden soll das Ganze von über einen Kredit über die gleiche Laufzeit wie der Pachtvertrag, der sich durch die Mieteinnahmen decken wird.
Mir erscheint das ganze sehr sicher, da zum einen der Bedarf an Pflegeplätzen in den nächsten 50 jähren stark zunehmen wird und die Kosten des Betreibers für die Pflege und somit auch meine Miete staatlich abgesichert sind (Pflegeversicherung).

Ich hoffe auf eine rege Diskussion. Beste Grüße, der Michel!

[honigbaer]

Wie alt ist das Objekt denn?

Vielleicht sollte man hier mal zum Vergleich ansehen, wie ein Fonds kalkuliert, wenn so ein Heim verpachtet und betrieben wird. Beim Betreiber ist die Pacht nur ein Bruchteil der gesamten Betriebskosten und der wirtschaftliche Betrieb am jeweiligen Standort kann doch herausfordernd sein. Nur mit Kassenpatienten ist das vermutlich gar nicht profitabel. Obwohl das vielleicht in dem Bereich auch gar keine Rolle spielt, aber die Politik spielt da auch in die Rahmenbedingungen.

Was ich damit mangels eigener Sachkenntnis sagen will, ist nur, dass man dem unternehmerischen Risiko des Betreibers mit ausgesetzt ist. Wer zahlt die Pacht in unveränderter Höhe, wenn der das Handtuch wirft. Bei so langfristigen Mietgarantien oder Vertragslaufzeiten ist da immer Wachsamkeit geboten. Bei einer normalen Immobilie wäre die Aussage, die Miete deckt gerade mal die Finanzierungskosten ja ein sehr schlechtes Investment.

[Baldur74]

Vielleicht habe ich ja Vorurteile, aber alles was Privatanleger mit kleinem Geldbeutel erwerben können ist doch in der Regel Ramsch.

Wäre das Objekt ein dicker Renditebringer würde ein Family-Office oder eine Immobilien AG das Gebäude kaufen und weitervermieten.
Das zweite Problem ist, dass es immer jemanden gibt, nennen wir ihn Makler, der so viel Provision kassiert, dass für den Käufer nur noch mickrige Renditen bleiben.

zurück zum Thema:

"Die Lage der Branche ist schwierig, Wirtschaftsexperten schätzen, dass rund 13 Prozent der Heime – vor allem die kleinen – von Insolvenz bedroht sind. Die wichtigsten Probleme im Detail:
Jeder Alters- oder Pflegeheimbetreiber kann zwar grundsätzlich frei kalkulieren. Der staatliche Zuschuss durch die Pflegeversicherung ist jedoch begrenzt und wird bundesweit einheitlich aus den Kosten für Pflege, Unterkunft, Verpflegung, einem Investitionsbeitrag und einem Ausbildungsbeitrag berechnet. Die tatsächlichen Kosten decken sie bei Weitem nicht. Sie ist eben keine Vollkaskoversicherung."

http://www.wiwo.de/finanzen/vorsorge/pflege-der-lebensabend-…


==> 55 Einheiten ist eher sehr klein als klein

[nickelich]

Selbst mit einer guten Rente sind die Heimkosten bei anerkannter Pflegestufe II nicht mehr zu bezahlen. Es muß noch vorhandenes Vermögen aufgebraucht werden, bevor die Kinder zahlen müssen. Die Miete ist damit keineswegs "staatlich abgesichert".

Die Vertriebsprofis für solche Immobilien "vergessen" oft, daß der Kreditvertrag zwar für 25 Jahre, aber zu variablen Zinsen abgeschlossen wird. Oft wird nur für die ersten 5 Jahre ist ein fester Zinssatz garantiert, mit dem sich das Ganze für einen begrenzten Zeitraum rechnet.

Welchen Restwert wird die Immobilie nach 25 Jahren haben?
Bei einprozentiger Tilgung (Neubau vorausgesetzt) wären wahrscheinlich unter Berücksichtigung des Agio noch 80 Prozent der Ursprungssumme zu dem dann geltendem Zinssatz (wahrscheinlich höher als heute) zu refinanzieren, um die Immobilie zu halten. Wollen Sie diese Immobilie dann immer noch haben?

Kann man eine gebrauchte und unrenovierte 25 Jahre alte Pflegeimmobilie dann zu diesem Preis weiterveräußern? Um das abzuschätzen, empfehle ich den Besuch der Pflegestation eines 25 Jahre alten Altenheimes und dort einmal tief einzuathmen.

Wenn der Zinssatz für 25 Jahre gelten würde und die Immobilie nach 25 Jahren ohne Berücksichtigung irgendwelcher Steuervorteile voll abgezahlt wäre, wäre das eine andere Sache. Aber eine solche Konstruktion habe ich noch nicht gesehen.

[Petra72]

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[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.687.361 von nickelich am 24.10.13 14:34:37

Finanzierung eines Pflegeheimes

@ nickelich

Finanzierungen zwischen 80% - 100% des Kaufpreises sind möglich (letztere aktuell zu lediglich 2,45% Zinsen auf 10 Jahre fest). Die Rendite bei einer Pflegeimmobilie liegt so ab 5%. Deshalb sollte die Differenz (2,5%-3%) unbedingt als Tilgung eingesetzt werden, dann ist das Pflege-Appartement nach ca. 25 Jahren bezahlt.

Zum Thema "Renovierung" - dazu ist der Betreiber verpflichtet, d.h. es wird i.d.R. bei einem guten Betreiber keinen Renovierungsstau geben und für die Sanierung sind Instandhaltungsrücklagen gebildet... insofern sollte hier kein Ungemach drohen. (Aktuell bewerben sich die Behörden um solche "älteren" Objekte um daraus Flüchtlingsheime zu machen).

Da die Mieten i.d.R. inflationsindexiert sind, steigt die Miete hier bei Inflation automatisch mit. Also kein Stress mit Mietern und auch kein Aufwand für Renovierung, Verwaltung und Co.

Wer also keinen Aufwand mit seinem Immobilienvermögen haben möchte, für den ist so ein Pflegeappartement durchaus eine Option.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.917.452 von goda2000 am 23.10.15 14:04:02

Die 2,45% Hypothekenzins sind nur für 10 Jahre fest und danach kann die große Überraschung kommen. Bei einer Steigerung auf 4,9% nach 10 Jahren ist der Pflegeplatz nach 25 Jahren ohne Ausschüttung eben nicht bezahlt. Wenn man die letzten 50 Jahre anschaut, wären 4,9% Hypothekenzins unter Durchschnitt.

Wer also keinen Aufwand mit seinem Immobilienvermögen haben möchte, sollte sich Reits wie Hamborner und andere Immobilienaktien wie Vonovia, LG, Deutsche Wohnen zulegen.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.917.653 von nickelich am 23.10.15 14:27:55

Zinsen absichern

... das von Ihnen geschilderte "Problem" gilt aber für alle Immobilien.

Die Lösung ist einfach. Mit einem simplen Bausparvertrag kann man sich heute schon die Zinsen (ab 1,57% effektiv p.a.) für den in 10 Jahren anstehenden Restbetrag sichern. Dann ist dieses "Zinsänderungs-Risiko" ausgeschlossen.

Die von Ihnen vorgeschlagenen Reits bzw. Aktiengesellschaften dagegen fahren dauerhaft eine hohe Fremdfinanzierungsquote von weit mehr als 65% (siehe Bilanzen)- bei Vonovia standen im letzten Jahr dem Anlagevermögen von 12.980 Mio € bereits 8.797 Mio. € an Schulden gegenüber.

Hier haben Sie überhaupt keine Einflussmöglichkeit, ganz im Gegenteil - Sie zahlen noch die Kosten für Personal, Vorstand, Verwaltung und Aktionäre. Wenn dann der Zins steigt oder die Wirtschaft kriselt, hat die Gesellschaft keine Handhabe, diese Fixkosten schnell zu drücken. Dann folgen unweigerlich Kursabstürze und Insolvenzen bzw. "Notverkäufe" ... alles schon 2008/2009 gesehen und das selbst bei offenen Immofonds.

Also wer echtes Vermögen aufbauen will, der hält sich an die "ErtragsWert-Strategie" - echte Werte ohne Spekulation.

Investitionen in Immobilien, welche von der Demographie profitieren, können da sicherlich ein Weg sein - wenn oben genannte Parameter berücksichtigt werden und eine intensive Prüfung durch Spezialisten im Vorfeld erfolgt.

In diesem Sinne,

LG goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.927.604 von goda2000 am 25.10.15 12:17:07

Bei Vonovia ist die Fremdfinanzierungsquote von weit mehr als 65% erstaunlich hoch und der Übernahme von der Gagfah geschuldet. Bei der von mir auch erwähnten Hamborner ist sie weit niedriger.

Die Absicherung der Zinsen ab Jahr 10 durch einen Bausparvertrag ist die eine Möglichkeit, einen von vornherein durchgängigen Zins bis zur Abzahlung zu finden, eine andere. Aber da zeigt sich, daß die Rendite nicht so rosig ist, wie in den Werbebrochüren beschrieben. Dann finanziert sich die Pflegeimmobilie nicht mehr von selbst.

Leerstand muß auch eingerechnet werden, schließlich stirbt alle paar Jahre in diesem Raum ein Mensch. Einmal gut durchlüften reicht da nicht. Eine Renovierung ist jedesmal erforderlich.

Diejenigen, die mit der Vermittlung so gut verdienen, haben ein Interesse daran, die wahren auf den Käufer zukommenden Kosten zu verschleiern.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.928.027 von nickelich am 25.10.15 13:41:54

Vorurteile

Nickelich - Sie sind ja schnell wie ein Wiesel…;-)

Ich habe mich sehr intensiv mit diesem Thema beschäftigt und muss deshalb Ihre Aussagen korrigieren.

1.) Zum Thema Finanzierungen (inkl. Zinssicherung) reduzieren die Rendite – diese Aussage ist beim aktuellen Zinsniveau falsch. Eine Finanzierung erhöht die Rendite, solange der Finanzierungszins unter dem Mietzins liegt.



Durch die Rückführung des Fremdkapitals (weniger Zinsen) steigt die Rendite i.d.R. sogar noch an.
Bei 100%-Finanzierungen liegt diese bei über 16% p.a. über 25 Jahre, bezogen auf das EK und ohne Mietsteigerungen.

2.) Leerstand – durch die globale Vermietung des Objektes an den Betreiber z.B. die Caritas, kann dem Eigentümer ein Leerstand seines Appartements nicht betreffen. Der Betreiber zahlt eine Miete für das gesamte Objekt und jeder Eigentümer erhält seinen Anteil unabhängig von der Belegung seiner Eigentumswohnung. Das ist ein großer Vorteil gegenüber sonstigen Immobilieneigentum.

3.) Renovierung – diese wird i.d.R. durch den Betreiber getragen. Eigentümer bilden nur eine Rücklage (wenige Cent pro m²/Monat) für die Sanierung von „Dach & Fach“ z.B. Dach, Fenster & Co. …
Also der Eigentümer eines Pflegeappartements zahlt nur für die Verwaltung & die Instandhaltung (Dach & Fach)…alle sonstigen Kosten, welche bei Immobilieneigentum anfallen z.B. Mietausfall, Versicherungen, Renovierungen etc. fallen i.d.R. nicht an.

4.) Kosten – Investments werden immer dann teuer, wenn man die Struktur des Investments nicht versteht und sich viele „Vermittler/Manager“ um Ihr Vermögen kümmern wollen. Aufgrund der, mit den richtigen Ertragswerten, möglichen hohen Renditen kann ich nur jedem empfehlen einen großen Bogen um alle Banken mit Ihren „tollen“ Fonds und Zertifikaten zu machen und auch die „sicheren“ Versicherungen links liegen zu lassen.
Ich bin seit über 20 Jahren mit eigenen Investments von Aktien über Optionen bis Zertifikaten erfolgreich unterwegs. In den letzten 7 Jahren habe ich erkannt, dass ich meine größten und nachhaltigsten Gewinne, außerhalb der Börse, mit der ErtragsWert-Strategie erzielt habe.
Pflegeimmobilien sind nur ein Teil davon...

BG goda2000

[goda2000]

Erklärvideo zu Pflegeimmobilien

[nickelich]

Sie verbreiten hier Werbung, das ist nach den Forenregeln nicht statthaft.

Eine 80 Prozent-Finanzierung bei festem Zins für 25 Jahre ist nicht einfach zu finden. Üblicherweise wird 25 Jahre nur auf Basis Schweizer Franken angeboten. Da bei zu günstigen Verträgen für den Käufer hinsichtlich Leerstand, Renovierung die Einnahmen für den Betreiber nicht ausreichen, ist eine Pleite des Betreibers nicht auszuschließen. Dann wird aus dem Renditebringer schnell ein Sorgenkind.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.928.777 von nickelich am 25.10.15 16:55:49

Fakten

Sorry, nickelich... - dann lassen Sie das Erklärvideo löschen, wenn Sie damit nicht leben können.
Ich schreibe hier Fakten, währenddessen Sie Halbwahrheiten verbreiten und Nichtwissen preisgeben.
Die von mir beschriebenen Konditionen sind Standard in der Pflegebranche.
Wer von den Eigentümern soll denn bitte schön selbst "renovieren" - das schließt schon die Logik aus, das "Hunz & Kunz" im Heim rumrennen und die Zimmer nach eigenen Vorstellungen gestalten...

Ihre Aussage vom 24.10.2013 - Zitat: "Selbst mit einer guten Rente sind die Heimkosten bei anerkannter Pflegestufe II nicht mehr zu bezahlen. Es muß noch vorhandenes Vermögen aufgebraucht werden, bevor die Kinder zahlen müssen. Die Miete ist damit keineswegs "staatlich abgesichert" - zeugt ebenfalls von Unkenntnis.

Richtig ist, erst zahlt die staatliche Pflegeversicherung, den Fehlbetrag die Rente oder das Vermögen des zu Pflegenden und dann das Sozialamt, welches wiederum auf das Vermögen der Kinder zugreifen kann... - der Betreiber hat also 3 (4)- Pflegekostenzahler...

Insofern wäre es nett, wenn Sie sich immer dann äußern würden, wenn Sie Substanzielles zur Diskussion beizutragen haben.

Ich freue mich über jeden Austausch (auch kritischen), wenn er der Sache selbst dient oder echten Mehrwert liefert.

Gruß goda2000

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.928.882 von goda2000 am 25.10.15 17:31:11

Ergänzung

...manche Personen schützen Ihre Kinder auch vor den Pflegekosten durch eine private Pflegeversicherung... (dies nur zur Vollständigkeit, bevor Sie hier wieder Werbung vermuten).

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.928.882 von goda2000 am 25.10.15 17:31:11

Die Aussage zur Finanzierung ist mißverständlich. Wenn der Pflegeversicherungszuschuß und die Rente nicht ausreichen, was oft der Fall ist, greift das Sozialamt auf das Vermögen des Heimbewohners zurück (so vorhanden) und dann erst auf Einkommen oder Vermögen der Kinder. Auch da gibt es Grenzen der Zumutbarkeit. Können Sie dem zustimmen.

Sie schreiben keine Fakten, sondern geschönte Annahmen. Wo soll den das Pflegeheim liegen, das 500 Euro Nettoertrag als Miete ausschüttet. In München glaube ich das gerne, aber da langen 100.000 Euro Kaufkosten incl. aller Nebenkosten nicht.
Zu sachlichen Aussagen äußern Sie sich nicht. Sie wollen doch nur Werbung betreiben und müssen natürlich die Insolvenzgefahr bei den Betreibern ausblenden, die Ihre schönen Renditeberechnungen alt aussehen ließen. Ganz allgemein schreibt der Spiegel schon 2011 dazu, daß jedes siebente Pfllegeheim vor der Pleite stünde. Natürlich findet der Insolvenzverwalter dann einen neuen Betreiber, aber die neuen Verträge sehen dann eben etwas anders aus. Sie müssen nicht zustimmen, Sie können das Haus dann auch leer stehen lassen.

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/studie-jedes-si…

Beispiele in Solms, Bremen, Berlin, Baiersbronn, Rathausen, Frankenau. Sie finden bestimmt noch viele andere, wenn Sie Pflegeheim und Insolvenz googeln.

Auch die Ärztezeitung warnt, 2010 meldeten 56 Heime Insolvenz an.

http://www.aerztezeitung.de/politik_gesellschaft/pflege/arti…

Eine risikolose Investition ist das bestimmt nicht!

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.929.158 von nickelich am 25.10.15 18:46:48

@nicklich - meine Antworten finden Sie unter Ihren Fragen.

Zitat: "Die Aussage zur Finanzierung ist mißverständlich. Wenn der Pflegeversicherungszuschuß und die Rente nicht ausreichen, was oft der Fall ist, greift das Sozialamt auf das Vermögen des Heimbewohners zurück (so vorhanden) und dann erst auf Einkommen oder Vermögen der Kinder. Auch da gibt es Grenzen der Zumutbarkeit. Können Sie dem zustimmen."

Antwort: Kann ich, aber das ändert nichts daran, dass der Betreiber sein Geld für die Pflege bekommt. (Unabhängig von wem...)

Zitat: "Sie schreiben keine Fakten, sondern geschönte Annahmen. Wo soll den das Pflegeheim liegen, das 500 Euro Nettoertrag als Miete ausschüttet.
In München glaube ich das gerne, aber da langen 100.000 Euro Kaufkosten incl. aller Nebenkosten nicht."

Antwort: Das ist die Mindestrendite - München liegt, aufgrund der hohen Grundstückspreise, eher am unteren Ende...

Zitat: "Zu sachlichen Aussagen äußern Sie sich nicht. Sie wollen doch nur Werbung betreiben und müssen natürlich die Insolvenzgefahr bei den Betreibern ausblenden, die Ihre schönen Renditeberechnungen alt aussehen ließen...."

Antwort: Ich äußere mich nur sachlich. Die Antwort auf Ihre "Unterstellung" finden Sie im "Werbe"-/Erklärvideo ... es gibt immer 2 (also noch einen Reservebetreiber) falls der erste Betreiber wider erwarten ausfallen sollte. Dieser tritt zu gleichen Bedingungen ein und gibt schon jetzt eine Patronatserklärung.
Wirtschaftlich ist es erforderlich, das "schlechte" Betreiber, deren Ruf eine Auslastung verhindert vom Markt verschwinden. Im Sinne der zu Pflegenden!

Zitat: "Eine risikolose Investition ist das bestimmt nicht![/quote]"

Antwort: Korrekt! Deshalb sollte die Prüfung der Betreiber genau im Vorfeld stattfinden. Nichts anderes habe ich vor 2 Tagen schon geschrieben. Die Risiken lassen sich jedoch minimieren und aufgrund der demographischen Entwicklung (alle heute 60ig Jährigen sind ja schon da) läßt sich der regionale Bedarf relativ genau berechnen.
Sicherer, als jede Eigentumswohnung in Städten 3. Grades oder womöglich auf dem Lande...

Ich habe Ihnen angeboten, über eine private Nachricht, Details und Hintergründe zukommen zu lassen. Nutzen Sie dieses Angebot, denn hier kann ich ohne Zahlen, Daten und Fakten nicht ins Detail gehen - ohne mich - zurecht - dem Werbeverbot auszusetzen.

In diesem Sinne, viel Erfolg mit Ihren Reits und Aktien - ich will Sie nicht bekehren, ich kann nur auf meine Erfahrung (u.a. als Bankdirektor a.D.) verweisen.

BG goda2000

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.929.929 von goda2000 am 25.10.15 21:04:04

Bitte

Falls Ihnen jemals ein "risikoloses Investment" über den Weg läuft, dann lassen Sie es mich bitte wissen.

Vielen Dank im Voraus.

Ihr goda2000

[nickelich]

Ist der Zweitmarkt nicht lukrativer?

https://insolvenzfirmakaufen.wordpress.com/insolvenz-firma-k…

[nickelich]

sollte jeder mal lesen, der vorhat, in Pflegeheime zu investieren.

eheime-aktuell-investitionssicherheit-durch-investitionskosten-und-insolvenzen/

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.930.226 von nickelich am 25.10.15 21:48:46

Zweitmarkt

Für Institutionelle & erfahrene Investoren ist das möglicherweise eine Option, wenn die Ursachen der Insolvenz gründlich untersucht werden und bekannt sind.

Für Privatanleger - insbesondere unter dem Aspekt "Immobilie ohne Aufwand" - ist das sicher nicht empfehlenswert und die Investitionssummen ab z.B. 10 + X Millionen ab 80 Betten sicherlich zu hoch.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.930.301 von nickelich am 25.10.15 21:59:37

Insolvenzrisiken nach Immobilieninvest-Form

Hier mal eine Auflistung der Insolvenzrisiken nach Immo-Beteiligungsform:

Immobilienaktien: ca. 15 % in Boomphasen

2015 - Deutsche Immobilien und Grundbesitz AG (DIG AG)
2015 - EUSA AG
2014 - IVG Immobilien AG
2013 - WGF Westfälische Grundbesitz und Finanzverwaltung AG
2013 - FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG
2012 - Immobiliengruppe Level One
2012 - GWB Immobilien AG
2012 - DR Real Estate AG
...
Am Rieden Grundbesitz und Beteiligungen AG
Berliner Quadriga AG
CBB Holding AG
GOJ Immobilienhandel AG

Ursache: Externes Management, kein Interesse am Immobilien-Einzelerfolg. Verschachtelt = unübersichtlich. Hoher Schuldenstand. Nicht transparent.

Geschlossene Immobilienfonds: ca: 10%

Das zeigt eine Studie des Analysehauses Deutsche Fondsresearch.

Danach droht jeder zehnte ältere Fonds in den nächsten drei Jahren in Schieflage zu geraten, weil die Mieterträge nicht ausreichen, um die zum Kauf der Immobilien aufgenommenen Darlehen zu bedienen. "Die Untersuchung zeigt, dass die als sicherer Hafen titulierte Assetklasse Immobilien nicht vorbehaltlos krisenresistent ist", sagt Fondsresearch-Geschäftsführer Nils Lorentzen.
Quelle: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article108252680/Gesc…

Pflegeimmobilien (ohne Patronatserklärung): ca. 1%

"Als häufigste Insolvenzrisiken werden die Bereiche Immobilie und Personal genannt. So zum Beispiel in der Studie „Stationärer Pflegemarkt im Wandel“ von Ernst & Young 2011. Im Bereich der Immobilie sind es niedrige Belegungsquoten und hohe Mietbelastungen."

Quelle: http://www.wallstreet-online.de/nachricht/5020110-immobilien…

Der Spiegel schreibt von "jedem 7. Heim" - insbesondere die alten Pflegeheime mit Mehrbettzimmern (= zukünftige Flüchtlingsheime) werden vom Pflegemarkt verschwinden. Ist das ein Problem für heutige Investoren - nein, da die heutigen Heime zukunftssicher mit Einbettzimmern gebaut werden.

Quelle: http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/studie-jedes-si…

Gewußt wie, spart Zeit und Energie...und Geld!

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.930.682 von goda2000 am 25.10.15 23:07:28

Sorry

im Fernsehen kam gerade nichts Interessantes...

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.928.555 von goda2000 am 25.10.15 15:46:20

Selbst wenn alles gut gehen sollte, die Betreiberfirma trotz der hohen Mietzahlung von 500,- statt 400,- bis 450,- nicht in die Insolvenz ginge, wäre das doch kein Geschäft, wenn ich Ihrem Beispiel auf den Grund gehe.

Bei Einbringung EK 20.000 und ein Prozent Tilgung der Restsumme, hat der Käufer des Pflegezimmers nach 25 Jahren noch 60.000 Schulden.

Ist das Objekt nach 25 Jahren noch soviel wert?
Die Softkosts bei solchen Konstruktionen reichen von 15% bis 35% (bei Riesenradfonds vom Gericht festgestellt). Gehen wir sehr konservativ vor und setzen die Softkosts mit nur 20% an. Betriebsgebäude haben eine Abschreibung von 1% im Jahr, wobei die Softkosts mit eingerechnet werden können. Also ist der Wert nach den 25 Jahren nur 55.000.

Der Käufer verliert also nicht nur sein Eigenkapital von 20.000, er müßte darüber hinaus nach 25 Jahren eine Finanzierug finden (für über 100%, bei einer alten Immobilie macht das keine Bank). Die dann eingehende Miete wird nicht ausreichen den neuen Kredit mit einem wahrscheinlich stark gestiegenem Zinssatz zu bedienen.

Sie waren tatsächlich einmal Bankdirektor? Ich kann verstehen, warum sich die Bank von Ihnen getrennt hat.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.933.133 von nickelich am 26.10.15 11:33:24

Lassen Sie es sein ...

@ nickelich – Ihnen gehen wohl die Argumente aus, da Sie nun persönlich werden

Eigentlich habe ich keine Zeit und Lust mich mit Leuten wie Ihnen zu beschäftigen, aber es lesen ja noch andere Leute dieses Forum und die haben ein Recht auf korrekte Informationen.

Zu 1.) Ein Pflegeheim wird i.d.R. als GmbH geführt. Sollte also tatsächlich eines von über 13.000 Pflegeheimen in Deutschland nicht rentabel sein, da geht dieses Pflegeheim in die Insolvenz, aber eben nicht gleich der gesamte Betreiber.
Daten zu Pflegeheimen finden Sie hier:
http://de.statista.com/themen/785/pflege-in-deutschland/

Zu 2.) Niemand finanziert heute mit 1% Tilgung, das wäre schon Dummheit. Ich spare mir den Kommentar auf Ihre fehlerhafte „Berechnung“ und sende Ihnen hier eine Beispiel mit einer realistischen 3%-Tilgung.



Zu 3.) Ich weiß zwar nicht woher Sie Ihr „Fachwissen“ beziehen, aber Ihre Infos sind falsch und ich rede hier nicht von Fonds und demzufolge auch nicht von „Weichkosten“, wie Ihre „Softkosten“ korrekt heißen.
Abgeschrieben werden Pflegeheime z.B. auf Erwerberseite mit 2% p.a. und die Außenanlagen mit 6,7% auf 15 Jahre. Zinsen können übrigens zu 100% steuerlich abgeschrieben werden. Diese steuerlichen Aspekte erhöhen die Rendite, wenn Sie ein Einkommen erzielen. Allerdings heißt es nicht, das die Immobilien in 50 Jahren 0 € - Wert sind, wie in Ihrer Rechnung. Oder meinen Sie (um bei Ihrem Beispiel zu bleiben) in München schenkt man Ihnen nach 50 Jahren die Immobilien??? Da können Sie gern einmal einen Preisvergleich anstellen…
Stichwort: Inflation (Das ist aber ein anderes Thema.)

Der Rest Ihrer Rechnung ist Schwachsinn. Fakt ist, der Käufer erwirbt heute eine Immobilie im Wert von z.B. 100.000 € mit lediglich 20.000 € eigenem Geldeinsatz (siehe Berechnung im Bild oben).

PS: Bitte lassen Sie einfach Ihre wertlosen Kommentare, wenn Sie nichts Produktives zur Diskussion beitragen können und nur Ihre Unkenntnis unter Beweis stellen.

PPS: Woher wollen Sie eigentlich wissen, dass die Bank mir gekündigt hat? Welche Erfahrungen haben Sie denn in Ihrer Vergangenheit machen müssen? Ich kann nur sagen, dass mich so ein Schicksal niemals ereilt hat und ich glücklicher Weise alle meine Entscheidungen selbst treffen konnte und getroffen habe.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.934.996 von goda2000 am 26.10.15 15:22:04

nachmal das Bild zur Berechnung

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.935.032 von goda2000 am 26.10.15 15:23:56

Ich beziehe mich weiterhin auf das Beispiel in Ihrem Beitrag Nr. 11. In Beitrag Nr. 26 haben Sie plötzlich erheblich höhere Mieteinnahemen, wo sollen die herkommen?
Um nach 25 Jahren das Pflegezimmer in Ihrem Beispiel abbezahlt zu haben, braucht es 4% Tilgung und nicht ihre 3%, denn sonst ist das Darlehen nach 25 Jahren nicht abbezahlt. Welcher Tilgungssatz ist wohl in Ihrem Beitrag Nr.11 eingerechnet, die Angabe fehlt. Ein Darlehen für die 80% Fremdfinanzierung für 25 Jahre fest bekommen Sie nicht unter 2,5%, einigermaßen realistisch sind 3%, die Sie auch ansetzen, aber dabei die nötigen 4% Tilgung unter den Tisch fallen lassen. Sie erzielen Bruttomieteinnahmen von 6.000 und müssen 5.600 an die Bank zahlen. Als Rücklage für Reparaturen bleiben ganze 400 pro Jahr, das ist ja wohl ein bißchen wenig, auch wenn es nur um die äußere Hülle, Fenster, Außentüren, Dach, Außenanstrich geht.

Ob Sie die Softcosts nun Weichkosten nennen, ist ohne Belang. Die Vermarktung, die Sie hier betreiben wollen, ist nicht für Gotteslohn (wie hoch schreiben Sie nicht), Vater Staat hält beim Erwerb der Immobilie auch die Hand auf (nach Bundesländern unterschiedlich) und der Notar will auch bezahlt sein. Diese Kosten sind als Wertansatz beim Wiederverkauf nach 25 Jahren verloren.

Fortsetzung folgt.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.935.032 von goda2000 am 26.10.15 15:23:56

Die Annahme, daß die Immobilienpreise weiter steigen werden, ist reine Spekulation. Mit der Lehmann-Pleite fielen auch die Immobilienpreise in USA und Spanien extrem, in Deutschland moderat. Aber Gefahr besteht auch ohne Verwerfung an der Börse. Der Markt ist beispielsweise in München derart überhitzt, daß viele Fachleute von einer Blase ausgehen. Und München hatten Sie schon wegen des Preisniveaus ausgeschlossen (Sie erinnern sich, daß der Preis von 100.000 in München nicht reicht). Die Preise von Wohnimmobilien können vorübergehend durchaus um 50% fallen. Wie wir in Florida gesehen haben, reichten 50% nicht.

Ein Betriebsgebäude verliert immer an Wert, wie wir bei den Offenen Immobilienfonds gesehen haben. Da macht es keinen großen Unterschied, ob Büros oder ein Pflegeheim in dem Gebäude zu finden sind. Ein Preisabschlag von nur 25% zum Neubau nach 25 Jahren mit dem winzig kleinen Budget für Renovierungen ist äußerst konservativ gerechnet, wahrscheinlich zu konservativ, wenn ich die Preise bei der Abwicklung der offenen Immobilienfonds im Vergleich sehe.

Die Rechnung kann nach einer Insolvenz der Betreiberfirma noch viel schlechter aussehen, aber ich wollte mich auf den best case konzentrieren.

Sie betreiben hier Werbung und dann sollten wenigstens die Zahlen stimmen und die Ansätze erkennbar sein.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.936.673 von nickelich am 26.10.15 18:36:38

Im Tal der Ahnungslosen...

Lieber nickelich, jetzt werfen Sie aber alles durcheinander...

Notverkäufe, wie in der Immobilienkrise z.B. in Florida kommen durch nicht gesicherte Zinsen (Ratenhöhe) zustande. Das gibt es in Deutschland gar nicht bzw. sehr selten, dass jemand "flexible Zinsen" wählt.

Außerdem haben wir hier langfristige Mietverträge von 20 Jahren und mehr, dass der "Vater Staat" den Pflegeheimbetreibern das Wasser abgräbt ist totaler Blödsinn - wo sollen denn die zu Pflegenden hin??? In Zeltstädte, wie bei der Kurzsichtigen Flüchtlingspolitik???

Außerdem betreibe ich keine Werbung für bestimmte Städte oder konkrete Projekte, sondern nur für das Thema "Pflegeimmobilie" als Direktinvestment (Eigentum)- ohne Fonds und sonstige teure Konstrukte.

Grunderwerbssteuer & Notar fallen in Deutschland bei jedem Immobilieninvestment an, dagegen können Sie sich gar nicht wehren und dies Kosten sind natürlich bekannt und werden in die Berechnungen einbezogen.

Meine Berechnung berücksichtigt übrigens 3% Tilgung - bei 70 € Belastung für den Erwerber im Monat. Bei 2,5% Tilgung ergibt sich ein Überschuss von ca. 3 €/Monat. Das mag für junge Leute interessant sein, die keine Liquidität aufwenden wollen. Für eine Sofortrente würden eine Barzahlung passen. Die Rendite liegt mit 5+X% weit über dem, was man bei Versicherungen zu erwarten hätte, inkl. Vorteil des Eigennutzes des Pflegeappartements für die eigene Familie (bundesweit) nicht nur das eigene Objekt, sondern in jedem Heim des Betreibers.

Ich hatte Ihnen angeboten Sie über eine private Nachricht mit Details zu versorgen. Dieses Angebot ziehe ich jetzt zurück, nachdem mich andere User darauf aufmerksam gemacht haben, dass Sie hier in diversen Foren als "Troll" unterwegs sind und Ihr Unwissen verbreiten.
Machen Sie so weiter, wenn es Ihnen Spaß macht, aber lassen Sie mich in Ruhe und verschonen Sie an Sachthemen interessierte User mit Ihrer Unkenntnis.

Gruß goda2000

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.936.673 von nickelich am 26.10.15 18:36:38

Vergütung

Ihre Frage nach meiner Vergütung will ich Ihnen nicht schuldig bleiben...Immobilienmakler bekommen in Deutschland i.d.R. 2-3% vom KP + MwSt. - vom Käufer und Verkäufer. Da unsere Pflegeheime (es gibt natürlich auch andere Immobilien) direkt vom Bauträger kommen, entfällt für unsere Kunden die Maklercourtage. Reicht Ihnen das als Antwort.

Zur Erfahrung - auf die ich zurückgreife (Stand: 26.10.2015):

verkaufte Einheiten : 6.320
investiertes Kapital : 798.950.000 €
zufriedene Kunden : 3.733
bisheriger Mietausfall: 0 €

Unter anderem investiere auch Pensionsfonds und Versicherungen in diese Anlageform. Warum wohl?

So, das war es jetzt von meiner Seite.

Alles Gute.

goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.937.237 von goda2000 am 26.10.15 19:34:55

Als ob alle Verkäufe in Florida Notverkäufe wegen gestiegenen Zinses waren, das ist Unsinn. Das ganze Preisniveau stürzte ab, auch bei den Hütten, wo es auf ein paar Hunderttausend nicht ankam und die Immobilie nicht belastet war. In Spanien war ähnliches zu sehen. In Deutschland gab es 2008 bis 2010 gebietsabhängig eine kleine Delle nach unten, aber keinen Absturz wie in anderen Ländern.

Um die Grunderwerbssteuer kommen Sie beim Erwerb des Pflegeappartments/-zimmers nicht herum, da greift Vater Staat zu in sehr unterschiedlicher Höhe in Sachsen 3,5% bis 6,5% in vielen anderen Bundesländern.. Aber er gräbt Pflegeheimbetreibern nicht das Wasser oder sonst was ab. Sie lassen sich da hanebüchene Unterstellungen einfallen.

Bei nur 3% Tilgung muß jeden Monat Geld nachgeschossen werden.

Die Rendite bei Barzahlung kann nicht 5+X % bei dem in Beitrag Nr.11 genannten Beispiel betragen, denn von den 5% Bruttomieteinnahmen geht noch die Instandhaltungsrücklage ab, die Sie anscheinend gern vergessen. Außerdem ist aller Voraussicht nach die Gebrauchtimmobilie in 25 Jahren weniger wert als die neuerworbene, von den hohen Kaufspesen (Ihre Provision, Grunderwerbssteuer, Notarkosten usw.) ganz abgesehen. Ihr Kapital wird also teilweise aufgezehrt. Ihre Beispiele zeichnen das Bild viel zu positiv, wie immer. Selbst bei ungestörtem Verlauf sind nicht mehr als 3,5% Rendite zu erwarten.

Welchen Bertrag wollen Sie dafür ansetzen, daß man in einem x-beliebigem Heim des Pflegeheimbetreiber für einen Familienangehörigen einen Pflegeplatz findet? Irgendwo findet der Sozialdienst Ihrer Stadt immer einen Platz innerhalb von 24 Stunden, wenn es nötig ist.

[nickelich]

Wer sich tatsächlich für eine Anlage in Pflegeimmobilien interessiert, sollte mal die andere Diskussionsrunde hier bei Wanschauen mit Titel "Warum keine Pflegeimmobilien...", insbesondere Beitrag Nr. 15 und 19.

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1171105-11-20/pfl…

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.937.966 von nickelich am 26.10.15 20:58:23

Vergleich ETW vs. vermietete ETW vs. Pflegeheim

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.973.282 von goda2000 am 30.10.15 20:12:15

Anmerkung

Ich habe einmal die Nettorendite auf das eingesetzte Eigenkapital berechnet.
Hier wird deutlich, wie interessant im Moment eine Finanzierung sein kann.
Mögliche Mietausfälle wg. "Leerstand" in der vermieteten Eigentumswohnung als auch mögliche Mietanpassungen habe ich bewusst außer Acht gelassen. Mietanpassungen im privaten Bereich sind eher schwer durchzusetzen, im gewerblichen Bereich z.B. bei Pflegeimmobilien erfolgen diese analog der Inflation. Damit ist auch die Frage von nickelich beantwortet, warum die Miete beim Pflegeheim in der Rechnung (Post Nr. 26) nach 25 Jahren höher ist als am Anfang. In der dortigen Rechnung wurde eine realistische Mietanpassung von 1% p.a. vorgenommen. Das würde diese Rechnung hier aber nur noch besser aussehen lassen, deshalb habe ich darauf Verzicht. Anpassung 0% über 25 Jahre und Wertzuwachs bei allen ebenfalls 0% über 25 Jahre.

Das Ergebnis ist eindeutig. Mit vermieteten Immobilien läßt sich Vermögen aufbauen, mit eigengenutzten Immobilien eher nicht.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.973.282 von goda2000 am 30.10.15 20:12:15

Wer diesen ominösen Vergleich anstellt, wird nicht gesagt. Er unterstellt unsinnigerweise keinen Wertverlust der Pflegeimmobilie nach 25 Jahren. Das ist unrealistisch. Bei Errichtung eines Neubaus macht der Grundstückswert etwa die Hälfte aus. Allein das Grundstück kann nach 25 Jahren an Wert gewonnen haben, das Gebäude selbst ist nach 25 Jahren in der Regel maximal die Hälfte der Baukosten wert - ähnlich Büroimmobilien. Der Markt ist überschwemmt von gebrauchten Pflegeimmobilien. In diesen ist der Pflegeplatz für etwa die Hälfte der von goda2000 geforderten Summe zu haben. Als Beispiel fand ich:
Zum Verkauf steht eine modernes und junges Pflegeheim in Lingen (Ems).
- Baujahr 2009
- 32 Pflegeplätze
- integrierter ambulanter Pflegedienst
- voll vermietet
Inkl. Betreiber mit langfristigen Mietvertrag.
1.850.000;- VB , unter 58.000 pro Platz

oder in Nidda in Traumlage
31 Betten
1.490.000,-

Eine kritische Auseinandersetzung ohne diese Werbung von goda2000, der überteuerte Immobilien verkaufen will, findet in der W:0 Diskussion "Warum keine Pflegeimmobilien ..." statt, die sich auch mit der erzielbaren Miete befaßt.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.974.287 von nickelich am 30.10.15 22:56:33

Unterschied Spezialist & Laie & Verkäufer

@ nickelich - Sie können es lassen, oder?

Erst schreiben Sie über die Kosten für den Betreiber, zitieren falsche Diskussionsbeiträge und dann wollen Sie Heime mit 30 Betten anbieten... - jedes Kind kann sich ausrechnen, je größer ein Heim, desto niedriger die Betriebs-/Fixkosten pro Bett (z.B. Verwaltung). Deshalb haben moderne Heime 80-100 Betten...
Jetzt dürfen Sie nochmals nachdenken, warum Ihre Heime zum Verkauf stehen!

Am Anfang dacht ich Sie hätten Ahnung, mittlerweile habe ich erkannt, das Sie wohl ein gelangweilter und frustrierter Laie (Rentner) sind.

Übrigens, wenn Sie sich operieren lassen müßten, würden Sie das von einem Laien machen lassen oder lieber von einem erfahrenen Chirurgen?

Das was Sie - zu Recht - kritisieren, sind "Verkäufer" - Personen, die sich als "Chirurg" ausgeben, ohne es zu sein. Die sitzen in Vertrieben und vertriebsgesteuerten Banken und das merken Sie erst später...wenn Sie aufwachen, fehlt Ihnen das "rechte Bein" statt der benötigten Blinddarm-OP...

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.975.901 von goda2000 am 31.10.15 12:38:54

Sie, gouda2000, kritisieren in Beitrag Nr.9 bei der Immobilienfirma Vonovia AG eine hohe Fremdfinanzierungsquote von weit mehr als 65%, Sie möchten aber ihren klammen Kunden eine Fremdfinanzierung von 80% vermitteln. Es darf gelacht werden.

Hospital zum Heiligen Geist in der Hansestadt Hamburg verfügt über 950 Pflegeplätze und beherbergt insgesamt rund 1.100 Bewohner im Pflegebereich oder betreutem Wohnen. Mit 516 Pflegeplätzen liegt das Haus Havelblick in Berlin auf Rang drei des Rankings der größten Einrichtungen und ist damit das größte privat geführte Pflegeheim in Deutschland.
Im Bereich Betreutes Wohnen gibt es aber auch viele Einrichtungen unter 30 Plätzen, die von ambulanten Pflegediensten betreut werden. Nicht jeder alte Mensch möchte in Ihren Heimen mit 80 bis 100 mit Betten untergebracht werden. Aber nicht jeder kann sich diese kleinen Heime leisten.
Vor 10 Jahren bevorzugte man noch eine Heimgröße von ca. 200 Betten - statt 80 bis 100 - und meinte damit die Größe gefunden zu haben, die sich am besten rechnet. Und welche Größe wird man in 25 Jahren bevorzugen, wenn der Käufer die Investition wieder zu Bargeld machen möchte?

Vor etwa 15 Jahren wurde intensiv für Investitionen in Betreutes Wohnen geworben. Diese Appartements wurden zum doppelten Preis von vergleichbaren Eigentumswohnungen verkauft, obwohl der umgelegte Gemeinschaftsanteil weniger als 10% der Appartmentsgrundfläche entsprach. Die Schiebetüren waren nicht wesentlich teurer und die Griffe im Bad und kosteten incl. Montage keine 100 €, bzw. damals 200 DM. Das tiefere Anbringen von Schaltern (rollstuhlgeeignet) sparte sogar Material. Standardfenster mit normaler Griffhöhe waren eingebaut und die Aufzugtüren gingen nicht weit genug auf, um einen etwas breiteren Rollstuhl hinein zu lassen. Mit dem Begriff Betreutes Wohnen wurde damals ähnlich Schindluder getrieben wie heute mit dem Verkauf von überteuerten Pflegeimmobilien.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.976.462 von nickelich am 31.10.15 15:20:42

Haben Sie die geplant?

Wenn ich frech wäre würde ich jetzt fragen, ob Sie diese Heime geplant haben...Ihrem Kenntnisstand entsprechend...

Na, im Ernst - wir reden hier nicht über "Betreutes Wohnen" - oder habe ich etwas verpasst.

Wir finanzieren ausschließlich wegen der Rendite, denn bei 5% Ertrag und 2,5% Kosten, macht das 2.500 € Mehrertrag je 100.000 €. Bei 10.000 € Kapitaleinsatz eine schöne Rendite - für meine "klammen" Kunden. Die sich dann bei gleichem Kapitaleinsatz auch 4 bzw. 5 oder eben 10 dieser Appartements leisten können.

Bei Ihren AG's erhalten Sie diese Mehrrendite aber nicht, da Sie ja erst 100% Cash bringen und zusätzlich den AG-Overhead bezahlen müssen...

Im Übrigen, was machen Sie denn mit den zu Pflegenden nach 25 Jahren...Ihrer Meinung nach schiebt man die dann auf die Straße, oder was?

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.976.585 von goda2000 am 31.10.15 15:43:42

Wenn Sie es noch nicht mitbekommen haben sollten, wir schreiben hier zu Pflegeimmobilien, wobei Betreutes Wohnen dazu gehört für leichtere Fälle. Sie scheinen noch nicht oft die Luft eines Pflegeheims gerochen zu haben und scheinen sich mit der Einordnung in leichtere und schwerere Fälle nicht auszukennen. Oft ist ein Pflegeheim einer Anlage für Betreutes Wohnen angeschlossen und die Bewohner können nach einer Krise manchmal auch in das Betreute Wohnen wieder zurück.

Man sollte auch den Werbeaussagen von Betreiberfirmen nicht allzuviel Vertrauen entgegenbringen. In einem mir gut bekannten Haus wurde wegen schwerer Mängel ein Aufnahmestop verhängt und das Haus wirbt mit "Die Pflegenoten unserer Häuser liegen in 90 Prozent aller Prüfungen durch den Medizinischen Dienst der Krankenversicherung (MDK) an der Spitze der Bewertungsskala. Das bescheinigt die sehr gute Pflegequalität, auf die Sie vertrauen können."

Ja, das Pflegeappartment ist nicht so einfach wieder zu Bargeld zu machen nach 25 Jahren, wenn es noch bewohnt wird. Das ist unabhängig davon, ob es noch gemäß Ihres Finanzierungsmodells noch mit Schulden belastet ist oder von vornherein bar bezahlt wurde. Auch das spricht gegen dieses Engagement. Wegen Eigenbedarf kann man schlecht klagen. Und wie wollen Sie "aus 4 bzw. 5 oder eben 10 dieser Appartements" die Bewohner herausbekommen. Da können Sie dann nur auf "natürliche Abgänge" hoffen. Wer so viele Pflegeappartments auf Kredit kauft, könnte auch Aktien auf Kredit kaufen, was ich niemandem empfehlen könnte. Sie als Bankdirektor a.D. sehen das natürlich gelassener, aber da scheinen Sie ziemlich allein dazustehen. Wenn ein Kunde nicht andere Assets vorzuweisen hat, würde er wohl auch keine 80%-Finanzierung bekommen.
Wenn es Pflegeheime sein sollen, dann kann man sich in der Schweiz umsehen und bei der Swiss Prime Site AG fündig werden. Die Dividendenrendite beträgt 4,91% in CHF und man kann die Aktien börsentäglich wieder loswerden.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.976.774 von nickelich am 31.10.15 17:08:51

langsam tut es weh...

Oh, langsam kommen Sie ja in die Richtung ... aber wieder falsch, bei der Swiss Prime Site AG kümmert sich nur die 2013 gekaufte Tertianum Gruppe und die im August 2015 aquirierte SENIOcare Gruppe um diese Themen. Warum investiert die Swiss Prime Site AG wohl hier?
Fremdkapital allerdings wieder über 60% - nicht durch Sie beeinflussbar. Die Gewinne der AG sinken bzw. stagnieren...nichts mit jährlicher Anpassung.
Sie sind ein Profi im Geld verlieren, stimmts?

Im Übrigen benötigen Sie nicht "Ihr" Appartement, sondern Sie können jedes Appartement in jedem Haus des Betreibers (von München bis Hamburg) bei Bedarf beziehen. Da es Ihr Eigentum ist, können Sie es aber auch beleihen, verkaufen ...aber auch lebenslang behalten und vererben.

Außerdem schreibe ich hier nur von stationären Pflegeeinrichtungen. Wenn Sie also aktuell im "Betreuten Wohnen" mit angeschlossener Pflegeabteilung die Luft schnuppern, so ist das kein Investment von dem ich überzeugt bin.I

Damit Sie verstehen, wie sich der Markt für Sozialimmobilien gliedert hier eine Grafik:

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.977.503 von goda2000 am 31.10.15 20:20:27

Überblick über Sozialimmobilien

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.977.515 von goda2000 am 31.10.15 20:22:09

davon sind folgende Immobilientypen förderfähig

In diesem Sinne wünsche ich Ihnen nun alles Gute und das Sie noch lange im Betreuten Wohnen leben können und ihnen im Notfall immer ein Pflegeplatz zur Verfügung steht.

Wer auch immer diesen für Sie gebaut und bezahlt hat.

Ihr goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.977.539 von goda2000 am 31.10.15 20:26:40

Die Swiss Prime Site ist sehr breit aufgestellt und kümmert sich nicht nur um Altersresidenzen. Es ist nur als Beispiel für dividendenstarke Aktien zu sehen. Buy and hold auf 25 Jahre im Vergleich zu dem, was Sie den Leuten verkaufen wollen. Sie bemängeln eine Fremdkapitalquote bei ihr von über 60 % und dabei wollen Sie Ihren Kunden überteuerte Pflegeappartments mit 80% Fremdkapitalquote andrehen. Wo bleibt da die Logik? Durch die breite Aufstellung könnte die Swiss Prime Site auch eine Krise im Geschäft mit den Betagten durch Änderung gesetzlicher Vorgaben besser wegstecken als reine Pflegeheimbetreiber oder gar die reinen Pflegeappartmentvermieter (Ihre neuen Kunden).

Wie Sie hier in Bezug auf Windkraft " Profi im Geld verlieren" waren, kann man bei Wallstreet online in der Diskussion um Nordex nachlesen. Keiner hat bei jedem Aktienkauf Glück. Deswegen ist es so wichtig, Klumpenrisiken zu vermeiden. Man soll nicht alle Eier in einen Korb legen, wie es andere auszudrücken pflegen. Keiner sollte auf die Idee kommen, sein Depot nur mit Swiss Prime Site zu füllen. Kein Posten sollte 5% des Depotwertes übersteigen. Bei Kauf von einer neuen Pflegeimmobilie zu 100.000 sollte das freie Vermögen zwei Millionen übersteigen.

Betreutes Wohnen, Altersheime und Pflegeheime sehe ich nur als Besucher und das wird noch lange so bleiben.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.977.938 von nickelich am 01.11.15 00:38:33

Nordex und 5%

So,so - ein "Smiley" bedeutet also für Sie Verlust...

Das habe ich am 16.3.2003 geschrieben...der Tiefstkurs bei Nordex lag dann im Jahr 2005 mehr als 90% unter meinem Verkaufskurs...

(Im Übrigen bin ich auch in der Lage von fallenden Kursen zu profitieren...)

Zu Ihrer Rechnung...10.000 € oder 15.000 € Eigenkapital sind also bei Ihnen 5% von 2.000.000 € (2 Mio)

2.500 € Nettoertrag von 10.000 € (für Sie = 25% Grundverzinsung + Inflationsanpassung) entsprechen also 4,x% Dividendenrendite + Kursrisiken bei Ihren Aktien???

Und eine Tilgung vom 1. Tag an bzw. Volltilgung (= Schuldenfreiheit nach 25 Jahren und das ohne jedes Kursrisiko)entsprechen also bei Ihnen den Verschuldungsstand Ihrer Aktiengesellschaften von > 60% Dauerschuldenstand + Kursrisiken und ohne Inflationsausgleich, aber mit Zinsänderungsrisiko...

Sie sind mir schon ein echter "Experte"

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.980.842 von goda2000 am 01.11.15 20:13:43

An die Leser dieses Forums

Ich entschuldige mich vielmals für meinen "Dialog" mit dem User "nickelich", aber ich kann seine fehlerhaften "Berechnungen" und "Halbwahrheiten" einfach nicht so stehen lassen.

Bilden Sie sich einfach Ihre eigene Meinung und fragen Sie direkt per Privatnachricht, wenn Sie belastbare Auskünfte benötigen.

Ich kann und will mir das hier nicht länger antun.

Ihr goda2000

PS: Bevor "nickelich" Ihnen auch noch die Hintergründe für meinen Usernamen ausgräbt...der stammt aus dem Jahr 2000 ("goda" im Russischen = Jahr). In diesem Jahr habe ich (u.a. mit russischen Aktien) meine 1. Million US$ und die bis dahin größten Gewinne und Verluste eingefahren und die Erkenntnis gewonnen habe, dass man auch ohne Spekulation (außerhalb der Börse), mit der richtigen Strategie zweistellige jährliche Renditen sicherstellen kann. Das aber dafür planbar und abgesichert.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.980.842 von goda2000 am 01.11.15 20:13:43

Hier bei Wallstreet online sind Sie auch bei "Ackerland im Ausland" aktiv, aber versuchen dort Werbung für Engagements in südamerikanischem Nutzwald zu machen. Was auffällt ist, daß die Investitionen erst nach 25 Jahren oder später zeigen, ob ein Gewinn oder Verlust entstanden ist. Das scheint Methode zu haben.

Die Investition in Pflegeimmobilien ist ganz klar eine Spekulation auf den Verkaufspreis dieser Immobilie nach 25 Jahren.

Am falschen Ort könnte die Immobilie stehen, an dem dann in 25 Jahren nur geringer Bedarf besteht. Das Heim könnte nach der dann gängigen betriebswirtschaftlichen Erkenntnis zu klein oder zu groß sein. Vor nicht allzu langer Zeit fand man noch, Heime sollten 200 Betten als optimale Betriebsgröße haben. Die Betreiber (also auch der Reservebetreiber) könnten das Handtuch geworfen haben. Im Zuge einer Erpressung (entweder die Miete wird halbiert oder wir melden Insolvenz an) kommt weniger herein, als für die Tilgung von möglicherweise aufgenommenen Darlehen nötig ist. Sollte es zur Insolvenz kommen, dann dürfte an der Innenrenovierung schon lange gespart worden sein. Um dann die Immobilie oder Teile davon in einen verkaufsfähigen Zustand zu versetzen, wären neue Investitionen nötig. Gesetzliche Änderungen, die heute noch nicht absehbar sind, könnten die Rentabilität während der Laufzeit einschränken.

Wenn der private Kunde schon an der dritten Million arbeitet, also zwei Mio. freiverfügbares Kapital besitzt, wird er in diesen Zeiten des Anlagenotstandes wohl kaum mit Hebel arbeiten und mit 85 oder 90% Fremdkapital herangehen ("10.000 € oder 15.000 € Eigenkapital") und Teile seines anderen Kapitals als Sicherheit anbieten. Auch die Banken wissen von den teilweise überhöhten Preisen im Baugewerbe und sichern sich ab.

Eine Verzinsung von 5% gibt es derzeit nicht ohne Risiko. Je höher das Risiko ist, desto geringer sollte der Prozentsatz am Kapital sein. Der Anleihenmarkt trägt dem insofern Rechnung, als daß gewisse Papiere nur mit Kindersicherung, doppelter Kindersicherung und vierfacher Kindersicherung zu haben sind. Das entspricht einer Stückelung von 50.000, 100.000 und 200.000 € Nennwert.

[Investagent]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.984.715 von nickelich am 02.11.15 13:33:54

Sind Sie ein notorischer Nörgler?

Ich verfolge diese Diskussion schon etwas länger, aber Ihre Haltung verstehe ich nicht.

Goda2000 hat dargelegt, dass er als Valueinvestor agiert (oder wie er es nennt, eine Ertragswertstrategie verfolgt). Da ist doch Ackerland und Wald nur logisch, oder?

Ich verstehe Ihre Antihaltung nicht, Sie argumentieren immer mit den gleichen Argumenten, die auf alle Investments passen und liefern keinen Mehrwert.

Was sind denn für Sie „risikolose Investments“?

Sie haben nicht einmal verstanden, dass Instandhaltungsrücklagen dem Werterhalt einer Immobilie dienen und vernachlässigen die Inflation vollkommen. Stattdessen unterstellen Sie einen Immobilienverkauf nach 25 Jahren…warum? Eine Immobilie ist jederzeit verkäuflich (nach 10 Jahren sind Gewinne sogar steuerfrei) – man(n) kann sie aber auch lebenslang behalten. Schauen Sie sich doch mal die Alterspyramide an, in 30 Jahren gibt es mehr Rentner als jemals zuvor und durch die höhere Lebenserwartung wird wahrscheinlich die Pflegerate eher steigen als fallen… - Demenz noch nicht mal betrachtet.

Ich finde den Ansatz die Rendite mittels Fremdfinanzierung zu steigern jedenfalls interessant und nachvollziehbar.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.988.969 von Investagent am 02.11.15 21:27:20

"Da ist doch Ackerland und Wald nur logisch"
... wenn sich Acker und Bäume in Ländern mit Rechtssicherheit befinden und sich die rechtmäßige Übertragung im Grundbuch nachverfolgen läßt. Daß es anders laufen kann, hat man u.a. bei Prokon und seinen Waldgebieten im hintersten Balkan gesehen. Goda2000 langt das aber nicht, er weicht nach Mittel- bzw. Südamerika aus, wenn man seinen Hinweisen nachgeht. Das muß ich nicht weiter kommentieren.

Ich hatte bekrittelt, daß die Instandhaltungsrücklagen von 400€ pro Jahr pro Pflegeappartment nicht ausreichen würden. Sie unterstellen mir eine gegensätzliche Aussage. Leiden Sie auch sonst an Leseschwäche? Die Inflation läßt den Boden, auf dem das Pflegeheim steht, wertvoller werden, wie ich schrieb. Das Gebäude selbst ohne den Grundstücksanteil verliert an Wert und nach 50 Jahren wird man es wahrscheinlich abreißen und neu bauen. Die Grunderwerbssteuer, Notarkosten, der direkte Obolus an goda2000 und der indirekte vom Bauträger gezahlte machen den Erwerb so teuer, daß sich eine Haltedauer von nur 10 Jahren wohl kaum rechnen wird, zumindest nicht die versprochene Rendite bringen wird, auch wenn nach 10 Jahren der Verkauf steuerfrei ist.

Risikolose Investments mit einer Rendite weitab von Anleihen mit Rating AAA gibt es nicht. Selbst diese werden mit einem steigendem Leitzins im Kurs verlieren. Risiken muß man eingehen, aber sich nicht sehenden Auges in Sachen stürzen, die zu hohe Risiken beinhalten. Wenn man bis zu seiner persönlichen Beleihungsgrenze Aktien auf Kredit kauft, kann man - wenn es gut geht - ganz toll " die Rendite mittels Fremdfinanzierung" steigern. Ich würde es aber niemandem empfehlen. So unterscheiden sich unsere Ansätze.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.980.941 von goda2000 am 01.11.15 20:30:20

Neue Studie zum Pflegemarkt erschienen

Wie das Handelsblatt unter der Überschrift: "Heimplätze verzweifelt gesucht" schreibt, ist eine neue Studie zum Thema erschienen.

Zitat handelsblatt: "Die geburtenstarken Jahrgänge stellen den Pflegemarkt vor neue Herausforderungen. Rund 80 Milliarden Euro Investitionen werden nötig sein. Französische Betreiber kaufen im großen Stil in Deutschland zu."

Die Studie haben das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI), die Philips GmbH und das Institute for Healthcare Business (hcb) GmbH gemeinsam erstellt.

Hier ein paar Auszüge:

"Status quo
Der Pflegemarkt ist ein Wachstumsmarkt.
...
Die wirtschaftliche Lage der Pflegeheime ist relativ gut: Ihre durchschnittliche
Ausfallwahrscheinlichkeit (Zahlungsunfähigkeit) betrug 2013 0,90%. Sie lag damit
deutlich niedriger als bei Krankenhäusern und Rehakliniken.
...
Das durchschnittliche Heim erwirtschaftete 2013 ein EBITDAR (Betriebsergebnis
vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen, Amortisation und Mieten) von 14%
der Erlöse. Untersucht wurden 469 Jahresabschlüsse aus den Jahren 2012 und
2013, die insgesamt 2 252 Pflegeheime umfassen bzw. rund 17% des Marktes."
...
Privatisierung. Der Anteil der Pflegebedürftigen, die in einer privaten Einrichtung
versorgt werden, nahm weiter zu: in Pflegeheimen auf 36,4% 2013 (25,4% 1999)
und in ambulanten Diensten auf 49,5% (35,6%). Die Zahl der Plätze in privater
Trägerschaft stieg seit 1999 um 105% (freigemeinnützig: 25%). Die Auslastung privater
Heime entwickelte sich zwischen 1999 und 2013 von 87,3% auf 85,4%. Dabei
erreichte sie 2009 den niedrigsten Wert von 83,1%. Allerdings arbeiten Heime in
privater Trägerschaft in Westdeutschland kostengünstiger: Inklusive des Investitionskostenanteils
lagen ihre Preise um 7% unter denen der nicht-privaten.
...
Ausblick
Hauptgrund für das Wachstum des Pflegemarkts ist die rasche Alterung der
Gesellschaft, die in den kommenden Jahrzehnten weiter anhalten wird. Unter
der Annahme konstanter Pflegequoten, d.h. Prävalenzraten, dürfte die Nachfrage
nach Pflegeleistungen ungebrochen weiter zunehmen. Bis 2020 ist dann mit
3,0 Mill. Pflegebedürftigen in Deutschland zu rechnen, bis 2030 mit 3,5 Mill., was
gegenüber 2013 einen Anstieg um 15% bzw. 33% bedeutete. Das Nachfragewachstum
führt zu einem zusätzlichen Bedarf von 131 000 bis 321 000 stationären Pflegeplätzen
bis 2030. Dafür erforderliche Neu- und Re-Investitionen beliefen sich
auf 58 bis 80 Mrd. €.
..."

Die Studie kann hier bezogen werden:

http://www.rwi-essen.de/media/content/pages/publikationen/so…

Und falls "nickelich" hier wieder Zweifel streuen will - nein, ich komme nicht von diesen Firmen, habe die Studie nicht erstellt oder finanziert und werde auch nicht für meine Meinung (Beiträge) bezahlt.

Mit rentablen Grüßen,

goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.330.114 von goda2000 am 18.12.15 07:17:33

Keine Einwände gegen die Studie.
Ob eine Investition in überteuerte Pflegeplätze damit zu begründen ist, wage ich trotzdem zu bezweifeln. Für die meisten Leser dürfte beim Erwerb ein Klumpenrisiko entstehen, das man besser vermeiden sollte. Auch bei Aktien heißt es, nicht alle Eier in einen Korb zu legen.

Wer sich schon mal intensiv mit Nachrangpapieren und der damit zusammenhängenden Möglichkeit des Kuponausfalls befaßt hat, kann sich mal den Genußschein von der Senivita WKN A1XFUZ anschauen. Aber auch bei dieser Investition sollte der Einzelposten max. 5 Prozent des Vermögens betragen. Die Stückelung beträgt hier jeweils 1000 € nominal. Näheres dazu in folgendem Artikel, den man sehr kritisch lesen sollte:

http://www.finanzen.net/nachricht/aktien/Unterbewertete-Akti…

Ich besitze diesen GS nicht, habe aber eine geringer verzinste Senior-Anleihe dieser Firma im Depot.

[humaninvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.683.347 von HH_Michel am 23.10.13 21:45:56

Super Antworten. Das meiste wurde eigentlich schon gesagt.

Dass, was der kleine Mann kauft immer ramsch wäre, finde ich aber ein wenig zu pauschal. Es ist sicher schwieriger einen guten Deal zu finden, aber von daher nicht pauschal zu verwerfen.

Ergänzend würde ich aber noch anfügen, ob du für den Ankauf eine recht wahrscheinliche künftige Erhöhung der Grunderwerbssteuer mit eingepreist hast?

Außerdem hätte ich ein wenig Bauchschmerzen, mich auf Gedeih und Verderb auf den Gesetzgeber der Zukunft zu verlassen. Das ist ein besonders hohes Risiko, das ebenfalls für den Ankauf mit eingepreist werden müsste.

Ich erinnere nur an eine andere Branche, bei der sich Investoren auf den Staat verlassen haben, und zwar die Solarbranche. Heute schauen da einige dumm aus der Wäsche, da man dann irgendwann doch plötzlich auf die Idee gekommen ist, Subventionen zu streichen.

Genauso könnte es jenen gehen, die die Flüchtlingskrise gerade opportunistisch angehen.

Dennoch viel Erfolg und viele Grüße
Tobias

[nickelich]

Nachlese : Statt in überteuerte Pflegeimmobilien sein Geld zu investieren, riet ich zur breitgestreuten Investition in renditestarke Aktien ohne Einbeziehung von Fremdkapital. Als Beispiel nannte ich am 1.11.2015 die Aktie der Swiss Prime Site WKN 927016. Diese Firma baut, verkauft und hält Pflegeimmobilien neben anderen Immobilien. Der Kurs der Aktie hat seitdem fast 11 Prozent zugelegt.

[ArabHP]

Mir erschließt sich immer noch nicht, weshalb man ein einzelnes Pflegeappartement statt eines Fondsanteils kaufen sollte.
Klar, der Fonds hat entsprechende Kosten (einmalig und laufend), nur relativiert sich dies schon beim Blick auf die Kaufpreisfaktoren. Faktor z.B. 13 beim Fonds, 16 plus X beim Appartement. Beim Fonds ist die Vertriebsprovision offen ausgewiesen, beim Appartement ist sie im Kaufpreis versteckt.

Aus meiner Erfahrung heraus stößt mir immer wieder sauer auf, dass bei den tollen Angeboten für die WEG-geteilten Zimmer in den Musterrechnungen im Regelfall weder Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht usw.) noch laufende Kosten (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage usw.) ausgewiesen sind. Da geht der Rendite-Kick ganz schnell verloren, wenn alle Kosten ehrlich mit angegeben und eingerechnet werden.

Das größte Problem m.E. ist aber: WEG und Pflege passen einfach nicht zusammen! Wer führt denn Verhandlungen mit dem Betreiber bei Pachtverlängerung oder wenn es mal Probleme geben sollte? Da kann die Interessenlage der einzelnen Anleger ganz schön voneinander abweichen: Dem Cash-Käufer tut eine reduzierte Miete nicht weh, wer zu 100% finanziert hat dem können neidrigere Einnahmen das Genick brechen.

Auch das Argument der Selbstnutzung kommt immer wieder, ist aber eine Vertriebsfloskel. Wenn ich als Anleger morgen ins Pflegeheim einziehen muss, was mache ich mit dem jetzigen Bewohner? Auf Eigenbedarf rausklagen? Ohne direktes Vertragsverhältnis? Den Richter möchte ich sehen, der darüber urteilen muss...
Was vielen bestimmt auch nicht bewusst ist: der Anteil der Miete an den Pflegekosten ist klein! Ziehe ich selbst ein, zahle ich ja Miete an mich selbst. Der Rest für Pflege, Verpflegung, Ausbildung usw. bleibt ja bestehen. Statt 2.000€ sind es dann eben "nur" 1.500€ Eigenanteil. Wer finanziert hat ist gekniffen.

Da kann ich genauso gut die laufenden Ausschüttungen aus einem Fonds nehmen. Breit gestreut, mit einem erfahrenen Management dahinter ist das Risikio geringer und die Rendite höher.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.027.703 von ArabHP am 21.03.16 17:08:35

Fonds oder Eigentum?

Fonds oder direktes Eigentum ist mit Sicherheit Geschmackssache.

Ich bevorzuge direktes Eigentum. Die Vertriebskosten beim Fonds mögen ja ausgewiesen sein, aber wie hoch sind sie wirklich? Deine genannten Kosten z.B. Instandhaltungskosten, Notar und Grunderwerbssteuer fallen beim Fonds ja auch an, nur eben verdeckt. Und was ist mit den jährlichen Fond-/Managementkosten, den Kosten für die Assistenz, das Büro, , die Fondsberater, die Rechtsanwälte und die BaFin-Prospekte bzw. Genehmigungen etc. ... - ne, ne - da sind mir 25 € oder 30 € Verwaltungsgebühr für ein Zimmer schon transparenter.

Außerdem kann ich mein Eigentum tatsächlich beleihen, wenn ich will und wann ich will und notfalls auch verkaufen. Das dürfte bei einem Fonds sehr schwer werden und über den Zweitmarkt den Fondsanteil verkaufen - na viel Spaß.

Übrigens, Du wirst so gut wie nie Dein eigenes Zimmer beziehen. Die Betreiber garantieren Dir bzw. Deinen Verwandten "ein Zimmer" - dafür kannst Du aber den Standort aus dem gesamten Einzugsgebiet des Betreibers wählen. Beispiel, Du wohnst in Hamburg und hast dort ein Pflegeappartement mit dem Betreiber xy (z.B. Deutsches Rotes Kreuz) und nun wird Deine Mutter in München pflegebedürftig, dann besteht Dein Anspruch auf das nächste freie Zimmer des Betreibers (z.B. Deut. Rotes Kreuz) in München.

Aber das sollte nicht den Ausschlag für oder gegen ein Investment geben.

Vertrieblich macht es übrigens keinen Unterschied, ob Fonds oder Direktinvestment - meistens ist Fonds für den Vermittler sogar lukrativer.

Ich bevorzuge jedenfalls Eigentum mit freier Verfügbarkeit und bekannten Kosten.

[nickelich]

Goda2000 bevorzugt Eigentum und will Kunden mit geringem Eigenkapital Pflegeimmobilien mit hohen Krediten schmackhaft machen. Das paßt doch nicht zusammen.
Kein Mensch käme auf die Idee, zum Kauf von Fonds Kredit aufzunehmen.

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.028.837 von goda2000 am 21.03.16 19:27:30

Soso, eine Direktinvestition ist also transparenter

Ich stimme Ihnen dahingehend zu, dass der Käufer nach dem Kauf dann ganz schnell ganz transparent sieht, was noch an Kosten auf ihn zukommt. Diese Sachen sind beim Fonds schon alle berücksichtigt und müssen nicht extra bezahlt werden.

Haben Sie schon einmal einen Pflegefonds am Zweitmarkt gehandelt? Nein? Ich schon, und zwar mehrere! Zu Preisen zwischen 95% und 105%. Wie liegen denn die Preise für Ihre Direktinvestments nach 5-10 Jahren?!?

Und vetrieblich macht es einen ganz gehörigen Unteschied ob Fonds oder Direktinvestment. Hören Sie bitte auf hier Märchen zu erzählen. Sie verzichten großzügig auf die Maklercourtage - halleluja!

Kleines Rechenexempel gefällig?
20.000€ Eigenkapital, soll in Pflegeimmobilien angelegt werden.
Variante 1 Pflegefonds: Vertriebsprovision ca. 10%; entspricht 2.000€
Variante 2 Direktinvestment: 20.000€ EK, 80.000€ FK, Vertriebsprovision 4% auf 100.000€ = 4.000€

Doppelte Provision für den Vermittler; Anlegerseite: keine Risikistreuung, niedrigere Rendite, zusätzlich noch höhere Kosten, vom Risiko des Wiederverkaufs ganz zu schweigen.

Ist doch glasklar, dass ein Direktinvestment besser ist (und für wen auch).

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.032.035 von ArabHP am 22.03.16 09:40:39

So, so …schlechtere Rendite und höhere Kosten?

Ok, dann nehmen wir mal Ihr Beispiel:

20.000 € eigenes Geld bei 5 % Rendite der Investition (Fonds/Immobilie) und Ihrer Kostenstruktur von 10% beim Fonds und 4% bei der Immobilie über eine Laufzeit von 10 Jahren:



Alle anderen Kosten hat der Fonds auch zu tragen. Steuerlich lässt sich vermietetes Eigentum zudem abschreiben, das heißt sowohl die Immobilie mit 1% pro Jahr, die Außenanlagen mit 6,5 % pro Jahr und die Kosten für Zinsen/Verwaltung usw. zu 100%. Das lasse ich mal alles unberücksichtigt.

Zu Ihrer Kostenrechnung für den Vermittler:

Bei einer Laufzeit des Fonds von 10 Jahren und der Reinvestition der 20.000 € EK würde sich bereits nach 10 Jahren eine Kostengleichheit einstellen, da wieder 10% Kosten = 2.000 € fällig würden. Nach 20 Jahren und 3 * 20.000 € zu 10% Kosten wären wir schon bei 6.000 € Kosten und damit 50% höher als bei der Immobilie.

Kunden wie Sie, die nicht rechnen können, lieben Vermittler.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.126 von goda2000 am 22.03.16 12:58:44

Goda rechnet mit dem Fremdkapital-Hebel. Kein Mensch würde diesen beim Kauf von Fonds benutzen. Dann sähe die Rechnung auch ganz anders aus.

Die Zinsgarantie (wahrscheinlich fest auf 10 Jahre) läuft aus bevor das Fremdkapital zurückgezahlt ist und dann ist mit einem höheren Zinssatz in der Folge zu rechnen. Mit dem Auslaufen wird sich die ganze Chose nicht mehr rechnen. Höher dürfte der Zins mit ziemlicher Sicherheit dann sein, wie hoch wissen nur die Götter. Damit ist nicht nur jegliche Rendite gefährdet, sondern es dürften sich persönliche Schulden beim Kleinsparer anhäufen.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.126 von goda2000 am 22.03.16 12:58:44

Der Nettoertrag beinhaltet übrigens schon die möglichen Kosten einer externen Verwaltung. Sonst wären nur 1.600 € (80.000 € x 2% Zins) abzuziehen und der Ertrag würde sich nochmals erhöhen.

BG goda2000

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.011.695 von nickelich am 18.03.16 14:10:28

@ nickelich - Ihr Rat ...

@ Nickelich

Zitat Ihres Beitrages:

"Nachlese : Statt in überteuerte Pflegeimmobilien sein Geld zu investieren, riet ich zur breitgestreuten Investition in renditestarke Aktien ohne Einbeziehung von Fremdkapital. Als Beispiel nannte ich am 1.11.2015 die Aktie der Swiss Prime Site WKN 927016. Diese Firma baut, verkauft und hält Pflegeimmobilien neben anderen Immobilien. ..."

Was soll ich davon halten?

Sie schreiben gegen Pflegeimmobilien und empfehlen Aktien die in Pflegeimmobilien (!!!) investieren.

Sie schreiben gegen Fremdkapital und empfehlen Aktien die für jeden investierten Euro noch 1,15 € an Fremdkapital aufnehmen und Sie haben darauf keinen (!!!) Einfluss...

Hier die Daten zu der von Ihnen empfohlenen Aktie:




Die Zinsen sind heute extrem hoch - viel höher als die Mieterendite - ich weiß. Deshalb finanziert ja auch niemand Immobilien, sondern spart das Kapital erst 50 Jahre lang zu 0 % auf einem Sparbuch, bevor er dann eine Immobilie bar bezahlt...

Lieber nickelich, erst recherchieren, dann denken - vielleicht auch mal ein bisschen rechnen - und dann schreiben...

LG Ihr goda2000

PS: Wenn Sie Tipps wollen, wie Sie Ihre Zinsen über 20 Jahre oder auch 30 Jahre zu den heutigen Konditionen einfrieren und in dieser Zeit Ihre Immobilie (ohne Zinsänderungs-Risiko) vollständig tilgen, dann fragen Sie mich doch einfach.

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.126 von goda2000 am 22.03.16 12:58:44

Mir fehlt in Ihrer Betrachtung die Tilgung. Komisch, schon wieder Ausgaben "vergessen"...

Soll ich Ihnen mal ein Geheimnis verraten: Auch ein Fonds kann die AfA nutzen! Thema "steuerliches Ergebnis". Aber das lassen Sie ja bestimmt auch nicht als Argument gelten.

So ganz erschließt sich mir auch nicht, wie die Vertriebskosten in Ihrer Rechnung den Nettoertrag reduzieren. Aber egal.

An Ihren Ausführungen sieht man deutlich, dass Sie keine Ahnung von Fonds haben. Nicht umsonst gibt es den §34f, für den man Sachkunde nachweisen muss. Für Immobilien reicht ein §34c, den jedes Hohlbrot bekommt...

Ganz putzig auch Ihr Versuch, bei Fonds eine Wiederanlage nach 10 Jahren mit vollen Vertriebskosten zu unterstellen. Glaube keiner Statistik, die du nicht selbst gefälscht hast!

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.327 von nickelich am 22.03.16 13:24:26

Zitat von nickelich: Damit ist nicht nur jegliche Rendite gefährdet, sondern es dürften sich persönliche Schulden beim Kleinsparer anhäufen.

Richtig erkannt, das ist genau das gefährliche an diesen Rund-um-sorglos-Appartements. Der Kleinanleger, der keine Ahnung hat, lässt sich von Zahlenakrobaten wie unserem Freund hier schwindelig rechnen und steht am Ende mit einem weitestgehend wertlosen Pflegeappartment und jeder Menge Schulden da.

Und der Vermittler dann schon über alle Berge, VSH gibt's nicht - danke fürs Gespräch.

Sie haben aber die geniale Cross-Selling-Strategie übersehen: gleich noch nen Bausparer mitverkauft, damit geht die "Nettoauszahlung" noch weiter nach unten. Nach Ablauf der Zinsbindung wird auf Bauspardarlehen umgeschuldet (die Werthaltigkeit der Immobilie ist zweitrangig, es ist ja genügen Bausparguthaben da) und keiner merkt was für ein Schrott da verkauft wurde.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.618 von ArabHP am 22.03.16 13:59:29

Aha, ein "Fachmann"

Wieso ist bei Ihnen die Tilgung eine Ausgabe?

Eine Tilgungsleistung reduziert doch die Verbindlichkeiten, d.h. mein Eigenkapital erhöht sich - natürlich nur wenn der "Fachmann" auch eine Bilanz lesen kann...

Erklären Sie das so Ihren Kunden, das ein Fonds nach 10 Jahren die Verwaltungs- und Vertriebskosten auf 0 reduziert hat oder haben Sie bzw. Ihr Kunde das dann "vergessen" ...sind ja halt wieder "nur 2.000 €" und damit soooo viiiiiel weniger als das Objekt direkt zu besitzen und zu halten so lange der Kunde will.

What a "Fachmann"

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.786 von goda2000 am 22.03.16 14:17:30

ArabHP = nickelich ???

Ihren Rechen- und Argumentationskünsten nach müssen Sie ein "enger" Verwandter von nickelich sein...

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.483 von goda2000 am 22.03.16 13:42:32

Für lau bekommen Sie den verlängerten Zinssatz für das Fremdkapital nicht, also kratzt es gehörig an der Rendite. Ihre Rechnung stimmt nicht, wenn Sie solche Kosten weglassen. Lieber goda2000, erst nachdenken, dann schreiben!

Ich schrieb gegen den Kauf auf Pump. Das betrifft den Kauf von den von Ihnen vertriebenen Immobilien genauso wie den Kauf von Aktien oder von Fonds. Das betrifft alle Investitionen außer den Kauf des selbstgenutzten Eigenheims, bei dem das für die meisten Leute nicht zu umgehen ist.

Beim Kauf von einem Aktienkorb kann es passieren, daß alle Aktienkurse können sinken und eine Aktie daraus vollkommen wertlos wird. Bei einer Investition in Ihre Pflegeimmobilie mit 80% Fremdkapitalanteil kann es nicht nur zu einem vollkommenen Verlust des Kapitals kommen, sondern darüber hinaus haben Sie persönliche Schulden, für die Sie geradestehen müssen.

Für Kleinsparer deshalb die Warnung : es kann passieren, daß nicht nur das investierte Geld weg ist, sondern Sie darüber hinaus zahlen müssen.

Goda2000 kassiert aber in jedem Fall unabhängig vom Erfolg.

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.786 von goda2000 am 22.03.16 14:17:30

Sie vergleichen Äpfel mit Birnen!
Zunächst einmal ist eine Tilgung durchaus liquiditätswirksam, kommt also nicht auf dem Konto des Anlegers an. Um das ganze vergleichbar zu machen müssen Sie auch die Tilgung der Innenfinanzierung des Fonds betrachten und der Ausschüttung zurechnen. Dann landen wir auf einmal bei 9% Ausschüttung - nach Kosten und Zinsen!

Nickelich, andere hier im Forum und ich haben die gleiche Meinung - Sie vertreten eine komplett andere. Denken Sie mal darüber nach...

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.034.903 von ArabHP am 22.03.16 14:34:08

Ups, wo kommt denn auf einmal die "Innenfinanzierung" Ihres Fonds her? Ich dachte Sie investieren nur Eigenkapital und verteufeln Finanzierungen...

Ich habe übrigens nichts gegen das "Barzahlen", aber nur da wo es Sinn macht.

Aber Sie haben schon Recht - Leute, wie Sie und nickelich, sind schon ganz schlau ... nur nicht selbst entscheiden, immer schön andere "kostenfreie Entscheider" einbinden, dann kann man die Schuld auf den Fondsmanager oder den Vorstand abschieben. Die arbeiten ja dafür schliesslich gratis.

Immobilien sind sowieso alle Schrott, insbesondere in Metropolregionen - das konnte man ja in den letzten Jahren/Jahrzenhnten insbesondere in München, Hamburg, Frankfurt, Berlin und Stuttgart sehen. Eigenheime aber lohnen sich richtig, insbesondere auf dem flachen Land ... Und wenn schon vermietete Immobilien, dann kaufen Sie unbedingt Fonds - am Besten für Studentenwohnheime oder Einzelhandelsimmobilien ...Sie wissen ja, die Filetstücke bekommen immer die Fonds. Kosten für das Management und die Verwaltung sind da sowieso ganz gering und die Vertriebskosten erst - fast nicht vorhanden... Meiden Sie aber unbedingt Trends - z.B. demografische Entwicklungen, die kann keiner vorhersagen - von heute auf morgen sterben die Alten weg und dann ...

Sie könnten auch in einer Bank arbeiten - die gleichen Stories (ergänzt um Zertifikate und Sparbriefe)...

Nein, da bleibe ich lieber bei meiner ErtrasWert-Strategie - nur Pflegeimmobilien wäre auch zu wenig. Diese Strategie hat sich seit Jahrtausenden bewährt und damit konnte Vermögen aufgebaut und auch in Krisenzeiten erhalten werden.

goda2000

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.035.221 von goda2000 am 22.03.16 15:10:19

Gehen Ihnen die Argumente aus? Oder weshalb werden Sie jetzt polemisch?

Wo habe ich denn bitte geschrieben, dass ich Finanzierungen verteufele?!?

Zurück zum Thema. Ich schlage Ihnen was vor:
Sie lassen mir für ein aktuelles Projekt von Ihnen die Rahmendaten zukommen (nicht dass es hinterher heißt ich hätte mir ein schlechtes Projekt ausgesucht), gerne per Boardmail. Ich erstelle einen Vergleich mit allen (!!) Kosten, Steuern usw. zu einem aktuellen Fonds mit pflegeimmobilien und dann vergleichen wir die Zahlen, ok?

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.035.287 von ArabHP am 22.03.16 15:18:31

Klingt gut und ist vernünftig.

Endlich mal ein pragmatischer Ansatz!

Info kommt per Bordmail.

BG goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.035.221 von goda2000 am 22.03.16 15:10:19

"die Schuld auf den Fondsmanager abschieben" ... ist wenig sinnvoll, wenn man nur unter 2 % seines Depots in Fonds angelegt hat und die damalige Entscheidung inzwischen historischen Charakter hat.
Ob das Pflegeheim oder die Pflegeheimkette gut verwaltet, hängt natürlich auch von den Personen ab, die darin das Sagen haben. Das müssen keine Vorstände sein, ein GmbH-Geschäftsführer als Heimbetreiber kann schließlich auch Kapital der Investoren vernichten.

"nur Pflegeimmobilien wäre auch zu wenig"
... endlich ein vernünftiger Satz von Ihnen. Eine gute Strategie bezieht Aktien, Anleihen (derzeit auch nachrangige) und Sachwerte mit ein. Mehr als 10% sollte auch eine einzelne Sachwertsparte nicht überschreiten. Das gilt für Gold genauso wie für den Brutto-Kaufpreis einer Pflegeimmobilie.
Durch Maklerkosten, Grunderwerbssteuer und Notarkosten hat man die größte Differenz zwischen tatsächlichem Kaufpreis und möglichem Wiederverkaufspreis in den ersten paar Jahren. Das übertrifft sogar den Ausgabeaufschlag, wenn man einen Fonds bei einer Bank statt an der Börse kaufen würde.

Bleiben Sie ruhig bei Ihrer Strategie für die Anlage Ihrer persönlichen Gelder, aber versuchen Sie nicht jemandem, der noch nicht einmal 100.000 sein eigen nennt, solch eine Immobilie aufzuschwatzen!

[nickelich]

Wer im Bereich Immobilien investieren will, könnte sich auch einmal die "offenen Immobilienfonds in Abwicklung" anschauen. Dazu gehören :

AXA Immoselect DE 000 984 645 1
CS Euroreal DE 000 980 500 2
db ImmoFlex DE 000 DWS 0N9 0
Degi Europa DE 000 980 780 0
Degi International DE 000 800 799 8
KanAm grundinvest DE 000 679 180 9
KanAm US-grundinvest DE 000 679 181 7
Morgan St. P2 Value DE 000 A0F 6G8 9
SEB ImmoInvest DE 000 980 230 6
UBS 3 Sector Real Est. DE 000 977 268 1

Diese werden weit unter dem net asset value gehandelt. Einzelne, noch nicht verkaufte Immobilien dürften noch abgewertet werden und billiger verkauft werden, sodaß nicht mit einer Ausschüttung in Höhe des NAV zu rechnen ist. Eine Restausschüttung über dem derzeitigen Handelskurs sehe ich als wahrscheinlich an. Allemal besser, als sich so eine Pflegeimmobilie ans Bein zu binden.

[ArabHP]

-Update-
Die Unterlagen von Goda2000 sind schon seit geraumer Zeit da, kam erst heute dazu mich näher damit zu beschäftigen.
Wenn ich jetzt meine letzten Rückfragen beantwortet bekomme gibts in Kürze hier die Auswertung

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.155.184 von ArabHP am 09.04.16 22:54:43

Welcher Kaufpreisfaktor lässte sich denn aus den Unterlagen ermitteln. Professionelle Investoren zahlen für Pflegeheime je nach Lage, Alter, Zustand, Auslastung und Betreiber Multiplikatoren von 12 bis 16. Aufteiler verlangen von Privatanlegern gern auch 'mal Faktor 20 oder mehr ...

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.169.248 von Herbert H am 12.04.16 12:16:42

@ Herbert

Da es sich nicht um Blockverkäufe oder Altimmobilien handelt, kannst Du mit Faktor 20 kalkulieren. Durchschnittlich 5% Rendite auf den Kaufpreis - Tendenz fallend (in München z.B. nur noch 4%).

BG goda2000

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.177.144 von goda2000 am 13.04.16 10:27:43

Zitat von goda2000: @ Herbert

Da es sich nicht um Blockverkäufe oder Altimmobilien handelt, kannst Du mit Faktor 20 kalkulieren. Durchschnittlich 5% Rendite auf den Kaufpreis - Tendenz fallend (in München z.B. nur noch 4%).

BG goda2000

... tja, das ist eben viel zu teuer. Wer Faktor 20 oder mehr für ein Pflegeheim zahlt, hat kaum eine Chance, damit Geld zu verdienen. Ein Pflegeheim ist eine sehr spezielle Zweckimmobilie, deren Wert wesentlich von staatlicher Regulierung abhängt - und in dieser Hinsicht ist die Gesetzgebung in den letzten Jahren massiv wertmindernd. Da gleichzeitig das Zinsniveau gefallen ist, liegen die von institutionellen Investoren gezahlten Multilplikatoren trotzdem noch in etwa auf dem Niveau von 2007/08.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.177.387 von Herbert H am 13.04.16 10:50:19

Hi Herbert,

ich finde die staatl. Regulierung in diesem Segment tatsächlich mal positiv. In der Pflege müssen einheitliche Standards gelten - es geht schliesslich um Menschen. Durch die Einführung der Pflegepflichtversicherung und die Regelungen zur stationären Pflege bzw. die Sicherstellung der Bezahlung, kann der Betreiber vernünftig planen.

Da die von mir angebotenen Heime alle den neuesten gesetzlichen Vorgaben entsprechen (z.B. Einzelzimmer) profitieren wir von der Regulation, da die Nachfrage nach solchen Immobilien steigt.

Was die Demographie anbelangt, so stehen wir erst am Anfang der Entwicklung... und deshalb sind die Renditen - im Vergleich mit Staatsanleihen & Co., aber auch im Vergleich zu Eigentumswohnungen - vom Chance-Risikoverhältnis ideal.

Im Übrigen kann ich sowohl Fonds als auch Immobilien und es hängt am Ende vom Kunden ab, welches Modell zu ihm passt bzw. was er selbst möchte - nur die "Rendite" sollte definitiv kein ausschliessliches Entscheidungskriterium sein.

BG goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.177.387 von Herbert H am 13.04.16 10:50:19

Schon ein Faktor 15 ist dem Risiko nicht angemessen.

[Herbert H]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.178.398 von goda2000 am 13.04.16 12:32:21

Zitat von goda2000: ich finde die staatl. Regulierung in diesem Segment tatsächlich mal positiv.

Es geht bei der von mir angesprochenen Regulierung nicht um Pflegequalität, sondern um die Vertragssituation von Vermietern. Diese hat sich in einigen Bundesländern gravierend verschlechtert, weil z. B. in NRW die Gültigkeit von langfristigen Mietverträgen per Gesetz ausgehebelt wurde. Neben der Deckelung von Miethöhen sind die in einigen Bundesländern zu beobachtenden, flächendeckend (also auch für Bestandsbauten) verfügten Änderungen bei den Einzelzimmerquoten und bei Raummaßen zu nennen. Diese Regelungen haben das Potenzial, heute noch voll belegte Pflegeeinrichtungen in Kürze zu Fällen für die Abrissbirne zu machen.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.179.352 von Herbert H am 13.04.16 14:04:06

@ Herbert H, ich weiß was Sie meinen...

Einzelzimmerquoten & Raummaße sind natürlich ein Thema (und werden berücksichtigt) - die alten Heime werden aber nicht abgerissen, sondern eher zu Flüchtlingsheimen umgenutzt (was im Moment sogar lukrativer ist als ein Pflegeheim). ...

Tausche mich gerne mit Ihnen aus zu dem Thema.

BG goda2000

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.177.387 von Herbert H am 13.04.16 10:50:19

Zitat von Herbert H: ... tja, das ist eben viel zu teuer. Wer Faktor 20 oder mehr für ein Pflegeheim zahlt, hat kaum eine Chance, damit Geld zu verdienen. Ein Pflegeheim ist eine sehr spezielle Zweckimmobilie, deren Wert wesentlich von staatlicher Regulierung abhängt - und in dieser Hinsicht ist die Gesetzgebung in den letzten Jahren massiv wertmindernd. Da gleichzeitig das Zinsniveau gefallen ist, liegen die von institutionellen Investoren gezahlten Multilplikatoren trotzdem noch in etwa auf dem Niveau von 2007/08.

Korrekt! Der Faktor ist sogar noch etwas höher...
Das sieht goda nicht, bzw. will es nicht sehen. Da nie mit einem Verkauf kalkuliert wird erscheint die Rendite natürlich ganz interessant. Aber zu einer seriösen Renditeberechnung gehören neben Einkauf, Auszahlung, Kosten und Steuern auch der Verkauf - das wird aber (bewusst?) ausgespart. Die mir überlassene Angebotsrechnung läuft bis 2070!

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.186.504 von ArabHP am 14.04.16 10:09:53

... läuft bis 2070

einfach unseriös!

[ArabHP]

Ich habe das von Goda mir überlassene Angebot mit einem risikogemischten AIF aus dem Jahr 2014 von einem der Marktführer verglichen. Da der AIF risikogemischt ist und 3 Pflegeimmobilien beinhaltet sind die Kennzahlen von mir nach Objektgröße gewichtet worden. Um die Zahlen bei der extrem langen Kalkulation des Pflegeappartements mit einem AIF vergleichbar zu machen habe ich nach jeweils 12 Jahren Laufzeit des Fonds das Eigenkapital neu investiert - mit vollen Kosten versteht sich.
Die grundlegenden Daten der Pflegeimmobilien hinsichtlich Inhalt und Laufzeit der Pachtverträge sind vergleichbar.

1. Kaufpreisfaktor: 20,8 zu 13,6
2. Kaufpreis Pflegeplatz: 158.731€ zu 89.443€

>Hier fallen schon die deutlich abweichenden Kaufpreise auf.

3. kalkulierte Instandhaltung pro Pflegeplatz p.a. anfänglich: 108,46€ zu 182,17€
4. Zinsen:
2% über die komplette Finanzierungsdauer
3,18% für 10 Jahre, danach mit 5% kalkuliert

>die Sparraten für die von Goda favorisierte Bausparabsicherung ist in den folgenden Zahlen nicht enthalten! Fairerweise muss ich dazu sagen, dass ich die Zahlen des Fonds nach der Auflösung für einen neuen Fonds jeweils fortgeschrieben habe, also wieder 3,18% für 10 Jahre.

Tilgung: 3% zu 2,27%

Ich habe von Goda eine Berechnung über 20.000€ Eigenkapital (=Nebenkosten!) und auf Nachfrage eine mit FK zu EK 50:50 erhalten. Leider wurde mit einem zvE von nur 60'€ Splitting gerechnet, ich habe die Musterrechnung mit Spitzensteuersatz (42% plus SoLi) nachgerechnet.
Die nachfolgende Betrachtung ist jeweils nach Kosten und Tilgung bei 50:50!

Rendite anfänglich p.a.
brutto 3,27% p.a. zu 5,24% p.a.
netto 2,16% p.a. zu 3,36% p.a.

Rendite nach 10 Jahren kum.
brutto 33,34% zu 55,5%
netto 22,03% zu 33,3%

Rendite nach 24 Jahren kum.
brutto 96,14% zu 163,62%
netto 51,87% zu 109,63%

Rendite nach 36 Jahren kum.
brutto 212,2% zu 245,43%
netto 127,96% zu 164,45%

Rendite nach 48 Jahren kum.
brutto 350,97% zu 327,24%
netto 221,23% zu 219,26%

>Also irgendwo nach ca. 40 Jahren kippt die Rendite zu Gunsten des Pflegeappartements. Den Zeitraum darf jeder selbst bewerten...

Es bleibt aus meiner Sicht festzuhalten, dass schon durch den wesentlich teureren Einkauf bei dem Pflegeappartements eine schlechtere Basis für die Rendite gelegt ist. Auch fehlt eine vernünftige Streuung, man hängt mit Wohl und Wehe (und btw. auch mit dem gesamten persönlcihen Vermögen) an dieser einen Immobilie. Gerade hisnichtlich der knapp kalkulierten Instandhaltungen habe ich da Bedenken. In der mir vorliegenden Musterrechnung, die bis 2070 geht, ist nichts bezüglich außerordentlichen Instandhaltunsgaufwendungen vorgesehen. Mir kann keiner erzählen, dass in den nächsten 54 Jahren nichts am Dach oder an den Fenstern zu machen ist!
Überhaupt nicht berücksichtigt sind beispielsweise auch der Aufwand für die Steuererklärung bzw. die Kosten für den Steuerberater. Fällt beim Fonds nicht an.

Zum Thema Provisionen: ja, durch die mehrmalige Wiederanlage der Anlagesumme ist in obigem Beispiel meine Provision um einiges höher als die von Goda (ca. 4mal so hoch). Aufgrund der obigen Zahlen habe ich da aber kein schlechtes Gewissen.

Ich frage mich nur, wie oft eine 50% EK-Quote verkauft wird. Ich vermute, dass eher der unbedarfte Anleger mit 20'€ Eigenkapital da rein getrieben wird und dann eine Vollfinanzierung über knapp 160.000€ (Kaufpreisfaktor 20,8!) an der Backe hat. In dem Fall sind bei Höchststeuersatz in den ersten 27 Jahren weitere 30.000€ (!!!) durch die monatliche Unterdeckung einzuzahlen. Bei Einkaufsfaktor über 20 und 5% Annuität geht die Rechnung nun mal nicht auf...
-> btw. meine Provision erreicht dann erst nach der 2. Re-Investition die von Goda.

Ganz außen vor gelassen wird beim Pflegeappartement der Exit. Wer bindet sich denn eine Kapitalanlage für 30, 40 oder 54 Jahre ans Bein? Da wird gar nix kalkuliert. Kann ich bei dem hohen Kaufpreisfaktor auch irgendwie verstehen...
Wieso sollte er das Appartement zum gleichen Faktor wieder los werden, wenn ein Fonds beim Verkauf mit einem Sicherheitsabschlag (hier: Faktor 12,3) kalkuliert.

Ich bleibe bei den Pflege-AIFs. Die Kaufpreise sind moderater; ich habe eine entsprechende Risikostreuung; ein Exit-Szenario; kaufe immer wieder Immobilien ein, die den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entsprechen; meine Haftung beschränkt sich auf das eingezahlte Kapital und nicht auf mein gesamtes Vermögen, um nur die wichtigsten Fakten zu nennen.
Ich bleibe auch bei meiner Meinung, dass diese Pflegeappartements Teufelszeug sind und arglose Kleinanleger damit über den Tisch gezogen werden.

Ich habe fertig

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.178.398 von goda2000 am 13.04.16 12:32:21

Zitat von goda2000: Im Übrigen kann ich sowohl Fonds als auch Immobilien

Dann schreib das gefälligst auch in Dein Impressum rein!

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.192.798 von ArabHP am 14.04.16 21:53:53

Rechnen 6 - setzen

Hi ArabHP,

wie Du weißt, bin ich im Moment zu "Invest 2016" in Stuttgart und habe keine Zeit, aber Deine Berechnungen sind leider falsch.

Z.B. "Pflegeplätze nach Preisen"... - die Rendite ist immer in Prozent also vergleichbar - der Preis für ein Pflegezimmer richtet sich nach der Belegung - Einbettzimmer z.B. 158.000 € (meist weniger) bei Dir 89.000 € - (sind das womöglich Zweibettzimmer??? - also 2 x 89.000 € = 178.000 € ... )

Was soll uns das denn sagen? (Diese Angabe ist absolut unsinnig und stiftet nur Verwirrung).

Nun aber zu Deiner Rechnung. Du schreibt 50% Fremdkapital - das ist beim Fonds korrekt berechnet und sollte dann aber auch bei einem Direktkauf der Pflegeimmobilie so berechnet werden.

Schon die Logik verbietet es, dass bei 4,8% Bruttoverzinsung weniger herauskommt, wenn ich nur 50% (bar) zahle...denn dann lautet die Rechnung 4.800 € Ertrag auf 100.000 € = 4,8% bedeuten eben auch 4.800 € Ertrag auf nur 50.000 € Kapitaleinsatz, das ist aber dann eine Rendite von 9,6% brutto (ohne FK-Zins) !!!

Da Du mit 45% Spitzensteuersatz rechnest, kannst Du auch die FK-Zinsen mit dem Satz steuerlich ansetzen, bei 2% FK und 1.000 Zins kommen also 450 € vom Finanzamt oben auf.

Bitte rechne noch mal nach. (Ich freue mich auf Deine Entschuldigung.)

Vom User "nickelich" hatte ich nichts anderes erwartet, als das er nicht rechnen kann und langfristige Angaben bis 2070 als "unseriös" bezeichnet. Von Dir erwarte ich etwas mehr, denn Du bist vom Fach!!!

Also mach' bitte Deine Hausaufgaben.

Danke.

goda2000

PS: Wer noch Freikarten zur Invest 2016 möchte, bitte per PN melden, ich sende Euch den Code.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.192.867 von ArabHP am 14.04.16 22:03:43

Fonds natürlich und vor allem ohne Agio

Natürlich habe ich alle in Deutschland zugelassenen Fonds im Angebot sowie alle benötigten Genehmigungen (wie im Impressum angegeben) und vor allem sind alle Fonds bei uns ohne Agio, dass dürfte Dir die Rechnung zu Gunsten des Fonds erleichtern

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.201.138 von goda2000 am 15.04.16 21:50:02

Lieber Goda,
Du hast keine Zeit, weißt aber dass die Berechnungen falsch sind. Soso, Mr. Oberschlau

Ein Pflegeplatz ist auch Pflegeplatz, die (weingen) mitberücksichtigten Doppelzimmer sind als 2 Pflegeplätze eingrechnet worden. Sind ja auch größer als ein Einzelzimmer (müssen es auch sein) und sind mit 2 Bewohnern belegt, also 2 Pflegeplätze = doppelte "Miete".
Wenn Du es genau wissen willst: die 258 Pflegeplätze in meiner Rechnung teilen sich auf in 216 Einzel- und 21 Doppelzimmer.

Die Berechnung des Pflegeappartements mit 50% FK ist auch so berechnet worden.
Also wenn Du die brutto-Rendite ohne die zu zahlenden Zinsen rechnest ist Dir echt nicht mehr zu helfen!! Bei 2% Zinsen und 3% Tilgung bleiben am Ende des Tages bei 4,8% Mieteinnahmen und 50% FK "cash in de Täsch" weniger übrig als die 4,8%. Vor Kosten natürlich.

Und ja, auch die steuerlichen Auswirkungen habe ich korrekt berechnet (42% plus Soli). Deine Aussage zeigt mir, dass Du überhaupt keine Ahnung hast was in Deinen Musterrechnungen wie errechnet wird! Auf die Mieteinnahmen musst Du nämlich auch Steuern zahlen - überraschend, nicht wahr? Du hast von mir die kompletten Zahlenreihen als Excel-Sheet erhalten. Nachrechnen und lernen!!

Und nein - ich werde mich nicht entschuldigen. Du solltest Dich bei allen entschuldigen, die Du mit Deiner unseriösen Zahlenakrobatik schwindelig gerechnet und so ein Appartment angedreht hast.
Oder sind sogar die vielen "zufriedenen" Kunden der Grund für Deinen Umzug?!?

Das Impressums hast Du aber schnell aktualisiert
Keine Angst, auch mit vollem Agio rechnet sich ein Fonss besser als Dein Schrott. Bei meiner Berechnung wird brav jedes Mal das volle Agio bezahlt...

PS: Wer meine Berechnung mit allen Zahlen als Excel_Sheet haben möchte, bitte per PN melden

[ArabHP]

Nachbrenner!

Zur Begriffsdefinition, meine lieber Gouda:
Bruttorendite ist für mich nach allen Kosten bzw. Ausgaben (inkl. Tilgung) vor Steuern.
Nettorendite nach Kosten und nach Steuern.

Deine Definition von "brutto" ist vor Kosten, vor Zinsen, vor Steuern und vor Tilgung. Nach dem Moto "2x2 macht 6" und "ich rechne mir die Welt, wie sie mir gefällt".

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.201.447 von ArabHP am 15.04.16 22:55:09

Ich geb' es auf...

Zitat:

"Die Berechnung des Pflegeappartements mit 50% FK ist auch so berechnet worden.
Also wenn Du die brutto-Rendite ohne die zu zahlenden Zinsen rechnest ist Dir echt nicht mehr zu helfen!! Bei 2% Zinsen und 3% Tilgung bleiben am Ende des Tages bei 4,8% Mieteinnahmen und 50% FK "cash in de Täsch" weniger übrig als die 4,8%. Vor Kosten natürlich."

Ganz bestimmt, bei 4.800 € Bruttomiete und 2% auf 50.000 € Zinsen = 1.000 € Zinskosten also für Dich 4.800 € - 1.000 € = 3.800 € - 360 € Nebenkosten für Verwaltung - 108 € Rücklagen sind bei Dir also "nichts" ...bei mir sind das 3.332 € oder 6,6% auf 50.000 € Kapitaleinsatz. Völlig ohne Betrachtung der Abschreibung (AfA) für die Immo und die Zinsen, welche Deine Besteuerung der Miete aufhebt...

Ich könnte heulen, dass so etwas veröffentlicht werden darf...

Macht Euch selber ein Bild und fordert die Berechnungen an... könnt Ihr von mir auch haben.

Euer goda2000

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.201.498 von goda2000 am 15.04.16 23:12:47

Umzug...

Korrekt, wir sind in die FinTech-Hauptstadt Berlin gezogen. Da wir weltweit arbeiten, spielt der Ort eigentlich keine Rolle, aber hier in Berlin bauen wir Deutschlands transparentesten Finanzdienstleister.

Das bedeutet wir legen solchen "Provisionsgeiern & Schönrechnern" das Handwerk.

Im Klartext - bei Versicherungen gibt es bei uns keine Provisionen (weder versteckt noch offen), bei Anlagen z.B. Fonds kein Agio und es gibt die Innenprovision zurück und auch die Kickbacks bei Investmentfonds werden erstattet.

Dafür gibt es transparente Kosten für die Beratung und Vermittlung von Finanzdienstleistungen und eine transparente 360° - Übersicht über das gesamte Vermögen der Kunden (inkl. Immobilien) über alle Depots, Konten, Versicherungen und sonstige Vermögensanlagen.

Wir liefern die Tools für eigenständige Finanzentscheidungen, das Wissen und Knohow.

Daran arbeiten Finanzmathematiker und Spezialisten in enger Abstimmung mit der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsauficht).

Deshalb hat man uns als "Innovation des Jahres" beim Zukunftskongress in Wolfsburg ausgezeichnet und auch zur Invest nach Stuttgart eingeladen.

Recherchiert selbst, denkt und entscheidet...

Viel Erfolg,

Euer goda2000

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.201.498 von goda2000 am 15.04.16 23:12:47

Zitat von goda2000: Ganz bestimmt, bei 4.800 € Bruttomiete und 2% auf 50.000 € Zinsen = 1.000 € Zinskosten also für Dich 4.800 € - 1.000 € = 3.800 € - 360 € Nebenkosten für Verwaltung - 108 € Rücklagen sind bei Dir also "nichts" ...bei mir sind das 3.332 € oder 6,6% auf 50.000 € Kapitaleinsatz. Völlig ohne Betrachtung der Abschreibung (AfA) für die Immo und die Zinsen, welche Deine Besteuerung der Miete aufhebt...

Kleiner Tipp (bitte Reihenfolge beachten!!): lesen, denken, posten. Danke.
Wo hapert es: Mal wieder die Tilgung vergessen, mein Freund

Ich fange mal gaaaaaaanz langsam mit Grundschulmathematik an:
Du hast 100€ an Deinen besten Freund verliehen. Der zahlt Dir dafür 4,8% Zinsen. Das sind 4,80€.
Leider hattest Du keine 100€, sondern nur 50€. Die fehlenden 50€ hast Du Dir von Papi geliehen. Dem musst Du 2,50€ geben.
Frage: Wie viel von den 4,80€ darfst Du behalten? Wie viel Prozent sind das auf Deine eigenen 50€?
>Musterlösung für die Lehrkraft: Der Schüler darf 2,30€ behalten, das entspricht 4,6%. Zusatzpunkte dürfen vergeben werden, wenn der Schüler noch seine weiteren Ausgaben berücksichtigt:
a) seine Mami bekommt für Ihre "Kosten" auch etwas ab
b) der Schulhofrowdy mit den Initialen F.A. muss auch seinen gerechten Anteil bekommen
c) nach den Ausgaben a) und b) darf der Schüler 1,08€ behalten, das sind 2,16%



Und jetzt ganz konkret, aus Deiner Musterrechnung (Kaufpreis (inkl. NK) 173.016,80€, 50% FK, Steuersatz von mir auf 42% +Soli korrigiert):
Mieteinnahme: 7.619,75€
AfA: -3.403,86€
Zinsen: -1.695,73€
Nebenkosten: -360€
= 2.160,16€ Einkünfte V+V

Darauf zahlst Du Steuern in Höhe von 957,17€

Hier jetzt die Liquiditätsbetrachtung:
Mieteinnahme. 7.619,75€
Zinsen: -1.696,73€
Nebenkosten: -360€
Steuern: -957,17€
Instandhaltung: -108,46€
Tilgung: -2.630,11€
= +1.868,28€

Und das sind nunmal keine 4,8 - und schon gar keine 9,6% auf das eigesetzte EK in Höhe von 86.500€.
Sondern ganze 2,16%!
Und genau diese Zahl steht in meinem obigen Post unter "Rendite anfänglich p.a. netto"

Aber komm, mein lieber Goda, ich lasse mich sogar auf Deine Herangehensweise hinsichtlich der Tilgung ein und berücksichtige diese nicht:
1.868,28€ + 2.630,11€ = 4.498,39€
Das entspricht einer "Verzinsung" von 5,2%. Geschenkt.

Jetzt müssen wir nur, um das auch vergleichbar zu machen, die Tilgung beim Fonds auf die Ausschüttung mit drauf rechnen:
3,36% (aus meinem ersten Post) + Tilgung 2,27% = 5,63%
Trotzdem mehr - komisch, oder?

Also höre bitte auf, die Leute (nicht nur hier) für dumm zu verkaufen. Danke.

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.201.552 von goda2000 am 15.04.16 23:26:24

Ich denke Du bist auf der "Invest" und hast keine Zeit?

Scheinbar aber Zeit genug, um hier Werbung zu verbreiten. Respekt!!

[jacktheflo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.930.115 von goda2000 am 25.10.15 21:35:41

Frage

Darf ich von Ihrem Kenntnisstand und Ihren Erfahrungen profitieren? Könnten Sie mir konkrete Vorschläge schicken, wie und wo bei welchem Betreiber man eine Pflegeimmobilie kaufen soll.

Vielen Dank!
[e-mail]

[jacktheflo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.937.681 von goda2000 am 26.10.15 20:16:18

An Goda2000:
Darf ich von Ihrem Kenntnisstand und Ihren Erfahrungen profitieren? Könnten Sie mir konkrete Vorschläge schicken, wie und wo bei welchem Betreiber man eine Pflegeimmobilie kaufen soll.

Vielen Dank!
[e-mail]

[nickelich]

jacktheflo ist registriert seit heute 2.5.2016 und hat nur genau dieses Doppelposting verfaßt, sonst nichts. Wen aus seinem Bekanntenkreis hat goda2000 da überreden können, solch eine Anfrage zu stellen?

[jacktheflo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 50.930.115 von goda2000 am 25.10.15 21:35:41

Hallo nickelich!
Kannst du mir mal ein paar Pflegefonds empfehlen?

[e-mail]

Danke!!!!

[nickelich]

Ich empfehle grundsätzlich keine Fonds, nur gut über verschiedene Branchen verteilte Einzelwerte aus dem Bereich Aktien und Anleihen, bei letzteren durchaus auch einzelne Wandelanleihen und Nachrangpapiere, wie Genußscheine und Tier1.
Bei der im Bereich Altenpflege tätigen SeniVita Social Estate AG läßt die Nachrichtenlage derzeit nur geringe Phantasie aufkommen. Aber der Gesetzgeber ermöglichte ab Mai höhere Pflegesätze, die sehr zügig umgesetzt werden. Die Insolvenzen in diesem Bereich sollen nicht noch weiter zunehmen. Mit reichlich Risiko behaftet ist deswegen die weit überdurchschnittliche Rendite beispielsweise hier Wandelschuldv.v.15(20) WKN A13SHL.
Die Aktie der Swiss Prime Site CH0008038389 (Geschäftsfeld u.a. die Tertianum Gruppe, der führende private Schweizer Anbieter im Geschäftsfeld Leben und Wohnen im Alter) war seit meiner Empfehlung hier ein rentables Geschäft trotz des kleinen Rücksetzers der letzten Zeit, damit könnte man über einen Einstieg wieder nachdenken.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.328.794 von jacktheflo am 02.05.16 20:46:00

Gerne doch.

Hallo Herr Strohmaier,

besten Dank für Ihr Interesse. Gerne antworte ich Ihnen per Bordmail bzw. Email. Kleiner Tipp, das sollten Sie auch tun. Ihre Emailadresse ist hier für alle sichtbar und auch für mögliche „Spam-Roboter“ auslesbar. Sie können mir durch keinen Klick auf meinen Profilnamen unter „Private Nachricht senden“ Informationen oder Fragen zukommen lassen.

Ihr goda2000

PS: Hier im Chat möchte ich mich nicht mehr äußern, da wir einmal mit einer sachlichen Diskussion „Ob Investitionen in Pflegeimmobilien interessant sein können“ gestartet und am Ende in ewig gleichen und wenig sachhaltigen Diskussionen mit Usern wie „nickelich“ hängen geblieben sind. Kommentare dieser „Negativ-Nutzer“ sind nur selten sachlich, i.d.R. mit sehr wenig Substanz und teilweise reine Falschinformationen. Damit Zeit zu verschwenden bringt niemanden weiter.
In diesem Sinne, lesen und bewerten Sie selbst und fragen Sie jederzeit gerne über die private Nachricht.

[Investagent]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.342.522 von goda2000 am 04.05.16 13:11:46

@ goda2000

Das wäre aber schade, wenn Sie sich hier nicht mehr äußern. Ich verfolge die Diskussion schon eine Weile und Sie sind so ziemlich der Einzige hier, der bisher immer tolle und sachlich begründete Beiträge geleistet hat. Solche Trolle wie nickelich und Co. finden Sie in jedem Chat. Das ist nervig, aber nicht zu ändern.

Wie wenig Sachverstand hinter deren Beiträgen steckt, sieht doch jeder halbwegs intelligente Leser schon an deren seltsamen Berechnungen. Das ist teilweise eher belustigend, wie der Vergleich der Renditen von Immobilien und Fonds. Da wird die Tilgung mal glatt als Kostenfaktor abgezogen, statt als Aktiv-Passiv-Tausch, wie in jeder Bilanz üblich. Glauben Sie mir, wir Leser hier erkennen solche Fehler und wissen das mit jeder Tilgungsleistung die Verbindlichkeiten sinken und wenn nicht getilgt wird oder das Darlehen zurückgezahlt ist, sieht man es natürlich direkt auf seinem Konto – als Rendite.

Diesen Schwachsinn sollten Sie sich gar nicht zu Herzen nehmen, sondern einfach übersehen!

Ich hoffe Sie überlegen sich das noch mal und würde mich freuen wieder von Ihnen zu lesen.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.342.522 von goda2000 am 04.05.16 13:11:46

Als Makler für überteuerte Pflegeimmobilien versucht goda2000 hier sein Geschäft anzukurbeln. Das kann man auch als dumme Bauernfängerei sehen.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.342.621 von Investagent am 04.05.16 13:22:44

Danke an Investagent für Ihr Feedback. - Ich denke mal darüber nach.
Pflegeimmobilien sind ja nur ein Teilbereich der ErtragsWert-Strategie.

Naja, "danke" auch an nickelich für den zu erwartenden "qualitativen" Beitrag.

BG goda2000

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.342.636 von nickelich am 04.05.16 13:24:49

Zitat von nickelich: Als Makler für überteuerte Pflegeimmobilien versucht goda2000 hier sein Geschäft anzukurbeln. Das kann man auch als dumme Bauernfängerei sehen.

Merkst Du nicht, dass er hier nur Selbstgespräche führt?
Zwei neu angemeldete "User", die seine Sicht der Dinge bestötigen und ihn für einen tollen Hecht halten

[Investagent]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.343.019 von ArabHP am 04.05.16 14:03:44

Was soll das, ArabH?

Ich habe gerade einmal selbst recherchiert. Während der eine Geschäftsführer eines Finanzdienstleisters ist (hat er ja auch selbst schon kommuniziert) und in Berlin sitzt. Stammt der Emailinhaber wohl aus München und ist dort Musiker/Alleinunterhalter - wie ich anhand der Email herausgefunden habe. Die Email taucht in verschiedenen Foren zu unterschiedlichen Themen auf.

Ich selbst bin Rechtswissenschaftlerin und beruflich mit dem Thema der demographischen Entwicklung in Europa konfrontiert. Wenn man da nach Anlagemöglichkeiten sucht, fallen einem die Pflegeimmobilien natürlich ins Auge.

Wie ein Selbstgespräch sieht mir das also nicht aus, eher nach Diffamierungsversuchen von Wettbewerbern - oder Ihre ich mich da - Sie Fondsvermittler?

Sie sollten sich schämen, Diskussionen mit Ihren sinnlosen Beiträgen zu stören oder sogar abzuwürgen.

Langsam verstehe ich, was goda2000 meint.

[Investagent]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.343.907 von Investagent am 04.05.16 15:48:42

Ich meine natürlich: "Irre und nicht Ihre..."

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.343.907 von Investagent am 04.05.16 15:48:42

Zitat von Investagent: Sie sollten sich schämen, Diskussionen mit Ihren sinnlosen Beiträgen zu stören oder sogar abzuwürgen.

Langsam verstehe ich, was goda2000 meint.

Also wenn Sie meine Ausführungen gelesen haben (verstanden wohl nicht, ist aber auch egal) dürfte Ihnen aufgefallen sein, dass ich einer offenen Diskussion nicht aus dem Wege gehe. Mir zu unterstellen, ich würde damit Dikussionen "abwürgen" ist schon etwas an den Haaren herbeigezogen...

Bei einer Investition zählen Fakten und Zahlen, und die habe ich deutlich dargelegt. Wenn Sie die nicht nachvollziehen können - auch gut, Sie sind immerhin Reschtswissenschaftlerin und keine Betriebswirtin.

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.343.907 von Investagent am 04.05.16 15:48:42

Als Rechtswissenschaftlerin sollten Sie sich mal die Boardregel hier bei Wallstreet online anschauen, insbesondere

2. Verbotenes Verhalten
...
7. Werbung ohne Zustimmung von wallstreet:online ...

Glauben Sie, daß goda2000 eine Genehmigung von Wallstreet online für seine Werbung für überteure Pflegeimmobilien besitzt?

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.343.907 von Investagent am 04.05.16 15:48:42

Zitat von Investagent: Was soll das, ArabH?

Ich habe gerade einmal selbst recherchiert. Während der eine Geschäftsführer eines Finanzdienstleisters ist (hat er ja auch selbst schon kommuniziert) und in Berlin sitzt. Stammt der Emailinhaber wohl aus München und ist dort Musiker/Alleinunterhalter - wie ich anhand der Email herausgefunden habe. Die Email taucht in verschiedenen Foren zu unterschiedlichen Themen auf.

Nur am Rande: goda ist von Bayern nach Berlin gezogen, vielleicht ist ja das die Verbindung zum "Emailinhaber"?

[Sebastian0374]

Hallo,

ich habe mich in letzter Zeit vermehrt mit diesem Thema auseinandergesetzt und diese Diskussion schon länger verfolgt. Die Idee der Investition in Pflegeimmobilien kommt aktuell immer wieder auf aufgrund diverser Gründe wie dem demographischen Wandel, sichere, „dem Anschein nach“ einfache Geldanlage etc. klingt schon sehr verlockend.

Wie es auch immer wieder häufig aus den Beiträgen hervorgeht: Der Betreiber, die Rendite, Lage, Zustand der Immobilie, Bedarf/Auslastung… alles Faktoren auf die Rücksicht genommen werden sollte. Zumal es wichtig ist, diese vor eine Investition genau prüfen zu lassen. Auf https://www.immosenio.com/pflegeimmobilien/ finde ich immer wieder Angebote, kann aber nicht genau einschätzen, ob das alles in Ordnung ist und zum Anschauen der jeweiligen Einrichtungen, die mich interessieren finde ich nicht immer die Zeit ohne weiter fahren zu müssten etc. Oft stehen dort Renditen ab 5 % und höher…

Man müsste sich, wenn es dann zum Investment kommen sollte, auch darauf verlassen können, dass die Nachfrage nach Pflegeplätzen/Heimen etc. (wie man jetzt immer mit „älter werdender Bevölkerung“ begründet) auch in 25 Jahren noch da ist und keine Insolvenz droht oder Ähnliches. Der Pachtvertrag ist ja da, schon richtig. Aber wenn der Betreiber keine Geld reinbekommt, an wen soll er es denn noch zahlen? Wahrscheinlich gibt es schon einen recht großen Markt und viele Interessenten oder? Ist es da nicht schwer sich durchzusetzen als „Privatanleger“ … Sorry für die ganzen komischen Fragen, aber ich bin nur Mitleser, der noch keinerlei Erfahrungen hat in dieser Hinsicht.

Vielleicht kann Herr goda2000 noch was dazu sagen?

[honigbaer]

Ich glaube nicht, dass man Angst haben muss, dass in 20 Jahren keine Pflegeheime mehr gebraucht werden. Eher wird vielleicht der Standard solcher Einrichtungen dann ein anderer sein, so dass man erstmal wieder investieren muss, um die Markterfordernisse zu erfüllen. Sogar bei den "normalen" Immobilien setzt der Gesetzgeber immer neue Vorgaben zu Ausstattung und Energieverbrauch und mit erhöhter Grunderwerbsteuer und anderen Maßnahmen können die Besitzer zur Kasse gebeten werden.

Ein großer Nachteil ist wohl, dass man hier auf 25 Jahre mit guter aber nicht besonders spektakulärer Rendite investieren soll, aber vom Pflegemanagement über den Pachtvertrag bis zum Immobilienmanagement alles in der Hand fremder Verwalter liegt. Wieso sollten diese ausgerechnet den Kapitalgeber, der sonst nichts beiträgt und nichts zu melden hat, am Profit teilhaben lassen? Da ist jedes andere Immobilieninvestment transparenter.

[nickelich]

Im Bereich Pflegeimmobilien ist vielleicht die Wandelanleihe von der SeniVita WKN A13SHL interessant, die wegen des niedrigen Kurses eine Rendite von knapp 20% bietet. Natürlich ist das keine risikolose Investition. Ähnliche Risiken hat man aber auch beim Kauf einer Pflegeimmobilie. Dazu kommt noch bei den meisten Käufern das Klumpenrisiko.

[ArabHP]

Hat hier irgendwer die Veröffentlichung des "fondstelegrann" vom 16.9.16 gelesen? goda2000?

Hätte ich geschrieben haben können, aber Eberius-von Hammel heiße ich definitiv nicht

[saqwer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.201.552 von goda2000 am 15.04.16 23:26:24

Zitat von goda2000: Korrekt, wir sind in die FinTech-Hauptstadt Berlin gezogen. Da wir weltweit arbeiten, spielt der Ort eigentlich keine Rolle, aber hier in Berlin bauen wir Deutschlands transparentesten Finanzdienstleister.

Das bedeutet wir legen solchen "Provisionsgeiern & Schönrechnern" das Handwerk.

Im Klartext - bei Versicherungen gibt es bei uns keine Provisionen (weder versteckt noch offen), bei Anlagen z.B. Fonds kein Agio und es gibt die Innenprovision zurück und auch die Kickbacks bei Investmentfonds werden erstattet.

Dafür gibt es transparente Kosten für die Beratung und Vermittlung von Finanzdienstleistungen und eine transparente 360° - Übersicht über das gesamte Vermögen der Kunden (inkl. Immobilien) über alle Depots, Konten, Versicherungen und sonstige Vermögensanlagen.

Wir liefern die Tools für eigenständige Finanzentscheidungen, das Wissen und Knohow.

Daran arbeiten Finanzmathematiker und Spezialisten in enger Abstimmung mit der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsauficht).

Deshalb hat man uns als "Innovation des Jahres" beim Zukunftskongress in Wolfsburg ausgezeichnet und auch zur Invest nach Stuttgart eingeladen.

Recherchiert selbst, denkt und entscheidet...

Viel Erfolg,

Euer goda2000

Sorry...aber

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.780.610 von saqwer am 27.11.16 17:17:45

Klingt zu schön um wahr zu sein ...

...ist es aber - sehr zum Leidwesen profitgieriger Banker & Vermittler :-)

Glaubst Du nicht?

Kannst Du aber, siehe hier:

http://gruendermetropole-berlin.de/10-fragen-an-rentablo

Die Vorstellung & Auszeichnung dieser Disruption im Finanzsektor erfolgte auf dem Zukunftskongress in Wolfsburg, bei dem über 250 der hochrangigsten Entscheider aus Politik und Wirtschaft anwesend waren:

http://www.2bahead.com/de/profil/presse/artikel/detail/virgi…

[ArabHP]

Ein miserables Produkt wird nicht dadurch besser, dass man es über Honorar statt über Provision verkauft.

[nickelich]

Mehr zu SeniVita (WKN A13SHL), wenn man in diesen Bereich investieren möchte:

http://www.dgap.de/dgap/News/dgap_media/senivita-social-esta…

[goda2000]

@ ArabHP - Endlich mal eine Aussage von Dir, der ich zu 100% zustimme!

@ nickelich - Was soll das? Es ist ein Forum für Pflegeimmobilien - nicht Anleihen & Co.!

Seit ewigen Zeiten kommt von Dir diese Empfehlung. Sollte jemand dieser gefolgt sein, hätte er auf Sicht eines Jahres (Stand: 06.12.2016) einen Verlust von 29,06 % oder mit anderen Worten: "Er hätte 29.060 € verloren bei 100.000 € Investment - in einen Geldwert aus Papier ...

Leistung misst man aber an Ergebnissen.

Meine Anleger haben in dieser Zeit durchschnittlich mehr als 5.000 € mit Ertragswerten, also echten Werten (Immobilien, Wald, Solar, Wind ...), verdient - schwankungsfrei!

Uns trennen also über 34.000 € Ertrag über die letzten 12 Monate.

Sollen unsere Leser selbst entscheiden, welche Strategie die Ertragsreichere ist.

Allen Lesern wünsche ich eine stressfreie Vorweihnachtszeit und einen guten Rutsch in ein ertragreiches Jahr 2017!

Bis die Tage,
Euer goda2000

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.840.951 von goda2000 am 06.12.16 22:28:00

@ goda2000
Warum lügen Sie so dreist?

Hier die Kurse vom 5.8.2016, als ich die Leser auf die mit 6,5% verzinste Wandelanleihe WKN A13SHL der SeniVita Social Estate hinwies (diese Gesellschaft baut und betreibt Altenheime und verkauft die Pflegeappartements auch einzeln):

hoch 70,50, tief 66,60

zu finden bei Börse Frankfurt unter historischen Kursen.
Heute liegt der Kurs bei 75,- Geld und 76,- Brief und wurde zuletzt zu 75,- gehandelt. Aus Kurssteigerung resultiert 6,4% und aus dem Stückzins ca 3%. Nach Kosten errechnet sich also ein Ergebnis von rund plus 9% seit August!

Auch bei der von mir vorher herausgesuchten Swiss Prime Aktie WKN 927016 sind seit meinem Hinweis gute Renditen aufgelaufen. Neben einer Dividende von 3,70 CHF ist der Kurs im Plus trotz des Rücksetzers.

Bei dieser Anlageform gibt es kein Klumpenrisiko wie bei den Pflegeappartements. Es kann also auch mal ein Invest schief laufen und das Gesamtergebnis ist trotzdem positiv.

Ihre Kunden (bei Kauf eines Pflegeappartements) haben ca. 6% Maklergebühr, zwischen 4 und 6% Grunderwerbssteuer und die Notargebühr von ca 1% sowie Grundschuldkosten von 0,2% bezahlen müssen. Nehmen wir einen konservativen Durchschnittswert von 12% an. Dem steht eine Ausschüttung von 5% gegenüber. Eine Wertsteigerung bei einem inzwischen benutztem Pflegeappartement ist reine Illusion.

Ihre Käufer haben also mindestens einen Verlust von 7% gemacht.

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.846.279 von nickelich am 07.12.16 15:28:03

wieder viele Zahlen und wenig Substanz...

@ nickelich

Schön, das Sie sich einen Zeitraum (seit August) herausgesucht haben, wo sich Ihre Empfehlung mal ins Plus bewegt hat.

Sie schreiben aber nicht erst seit August darüber...

Die Wertentwicklung über 12 Monate können Sie hier abrufen:

http://anleihen.finanztreff.de/anleihen_einzelkurs_uebersich…

Soviel zum Thema: "Lügen"...

Und wenn das Unternehmen so toll ist, warum kauft dann der Vorstand und Aufsichtsrat nicht massiv die Papiere???

Ihre sonstigen Berechnungen beweisen wieder Ihre Unkenntnis, aber die haben Sie ja nun schon mehr als einmal unter Beweis gestellt.

Over & Out

goda2000

[goda2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.852.411 von goda2000 am 08.12.16 09:55:24

kurzer Nachtrag "nickelich"

So so, erst seit August 2016 empfohlen...

Ihr erster Post Ihren tollen Alternativen erfolgte im Beitrag 50 vom 18.12.2015 (!) - also in 10 Tagen werden es 12 Monate...

Zitat: "... Genußschein von der Senivita WKN A1XFUZ anschauen. ... Ich besitze diesen GS nicht, habe aber eine geringer verzinste Senior-Anleihe dieser Firma im Depot."

(So viel zum Thema Glaubwürdigkeit des Users "nickelich")

Hier der Kurs: http://anleihen.finanztreff.de/anleihen_einzelkurs_uebersich…

Wer es nachlesen will siehe hier:

http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1187567-41-50/pfl…

Tolle Performance: - 27,14 % (Stand:heute)

Sie sind nicht nur ein LÜGNER - Sie sind zudem ein LOOSER!!!

Ein Grund mehr keine Zeit mehr mit Ihnen zu verschwenden.

(Mache immer wieder den Fehler mich von diesem Unwissenden provozieren zu lassen.)

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.852.723 von goda2000 am 08.12.16 10:24:39

@ goda2000
Warum lügen Sie wieder so dreist?

Am 18.12.2015 schrieb ich, den Genußschein WKN A1XFUZ (das ist ein ganz anderes Papier als die WKN A13SLH) in die Watchlist aufzunehmen, wenn man unbedingt in Pflegeimmobilien investieren möchte. Das Papier (das ich nie im Depot hatte) ist an anderer Stelle der Wertschöpfungskette von Pflegeimmobilien angesiedelt im Vergleich Ihren überteuerten Pflegeappartements. Und ich schrieb dazu: "Aber auch bei dieser Investition sollte der Einzelposten max. 5 Prozent des Vermögens betragen."

Das Papier hat eine Kündigungsoption am 27.5.2019 zu 100. Die Rendite beträgt vom heutigen (!) Kurs aus gesehen auf Verfall 28%, auf Kündigung 29,5%. Risikolos ist dieses Papier mit Rating BB+ der Creditreform nicht. Sowohl Altenheime als auch Altenheimerbauer können insolvent werden.
Wertpapierprospekt :
https://www.boerse-stuttgart.de/media/weitere_assetklassen_p…

Am 5.8.2016 schrieb ich positiv über die Wandelanleihe WKN A13SLH der SeniVita Social Estate (die ich im Depot habe). Die Rendite dazu bei Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt hatte ich Ihnen vorgerechnet, ca. 9% seit August.
Wenn alles gutgeht, ergibt sich bis Verfall eine Rendite von 17%, also viel mehr als die Rendite Ihrer Pflegeappartements bei ähnlich hohem Risiko.

[ArabHP]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.854.715 von nickelich am 08.12.16 13:58:41

Lass ihn doch, was nicht in sein verschrobenes Weltbild passt ist böse, schlecht und sowieso gelogen. Fakten? Wen interessiert das schon...

[nickelich]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.855.096 von ArabHP am 08.12.16 14:41:24

Warum fällt mir immer wieder der Titel der Fernsehsendung "Nepper, Schlepper, Bauernfänger" ein. Hat das vielleicht mit dieser Diskussion zu tun?

[pickuru]

Betreuten Wohnen: 5-geschossiges Bestandsgebäude mit 10 Gewerbeeinheiten, 55 Wohneinheiten und 49 PKW-Stellplätzen.Die Wohnungen sind sehr gefragt - es existieren Wartelisten. Der Wohnraum war in den letzten Jahren dauerhaft nahezu voll vermietet.

https://goo.gl/JbMQfQ

[Herbert H]

https://www.sparkasse-nordhorn.de/de/home/privatkunden/immob…

[Altbauer]

Hallo allerseits,
hat jemand in diesem Forum Erfahrungen mit dem Bauträger Römerhaus in Schifferstadt?

[Altbauer]

BAUTRÄGER RÖMERHAUS

Hallo allerseits,
hat jemand von den Forum User Erfahrungen mit dem Bauträger Römerhaus?

[thomaskerb]

Pflegeimmobilien in Hamburg hmm hört sich Interessant an, aber am besten du informierst dich mal bei einem Makler, der wird dich sicher weiterbringen

[egnilp]

Kein Geschäft ohne Risiko

Zur Frage nach Pflegeimmobilien möchte ich kurz einige Punkte erläutern:

Betreiber
Wie beim Investment in Hotels hängen Sie auch bei Pflegeimmobilien vom Betreiber ab. Eine Bonitätsprüfung ist daher unabdingbar. Zwar läuft der Betreiber bereits durch die Bonitätsprüfung der finanzierenden Bank durch einen Filter. Auch werden staatlicherseits keine Förderungen bewilligt, wenn erforderliche Voraussetzungen nicht erfüllt werden. Das sollte aber nicht dazu führen, dass Sie auf Ihr eigenen Urteilsvermögen verzichten.

Mietvertrag
Sie mieten die Pflegeeinheit vom Betreiber - in der Regel auf zanzig Jahre und mehr. Somit vermeiden Sie den Mietausfall. Das Ganze wird als Sorglospaket angeboten. So sorglos sollte Sie aber nicht sein. Wie eingangs erwähnt ist hier die Bonität des Betreibers und sein Management von Bedeutung.

Rendite
Ein Kollege bezeichnete alles als Ramsch, was Privatanlegern angeboten wird. Family Offices würden daher nicht kaufen. So einfach ist es m. E. nicht. Ursprünglich wurden Pflegeheime an Institutionen verkauft. Diese kauften aber Pakete mit einer Rendite von etwa 7% und nicht einzelne Einheiten. Der Markt änderte sich aber angesichts einer neuen Kostenlage und man fing an die Einheiten einzeln mit einer Mietrendite von ca. 4% Privatanlegern zur Verfügung zu stellen.
Eine Mietrendite sagt allerdings wenig aus. Sie sollten die Netto-Rendite auf Ihr eingesetztes Kapital berechnen, wobei Sie sämtliche Nebenkosten, Ihre steuerliche Situation und die künftige Entwicklung in Betracht ziehen. Wir stellen für den Investor immer eine Berechnung zur möglichen Entwicklung über die kommenden Jahre auf, um Optionen über einen möglichen Exit wahrzunehmen oder um zu entscheiden, ob es besser ist, die Immobilie zu halten. Wichtig ist hier die erwartungsmäßige Einschätzung des Investors, weshalb wir die Prämissen für diese Berechung mit ihm abstimmen.

Provision
Provisionen sind Marketingkosten. Der Kollege hält Provisionen für unangebracht, da sie nach seiner Auffassung die Rendite wegschwemmen. Wahrscheinlich arbeitet er umsonst und begnügt sich mit einem "Vergelt´s Gott". Sie zahlen Marketingkosten bei jedem Produkt, das Sie kaufen. Bauträger schließen i. d. R. ihre Kosten für die Vermarktung in den Preis mit ein. Wird darüber hinaus noch eine Käuferprovision verlangt, sollten Sie das ruhig skeptisch prüfen.
Übrigens zahlen Sie Provisionen und Gebühren bei jedem Wertpapierkauf: zweimal Gebühren an die Börse und einmal an den Händler. Dasselbe gilt beim Verkauf. In der Zwischenzeit belastet Sie die Depotbank mit Gebühren.

Lage
Bei Immobilien ist dies das wichtigste Kriterium. Sie sollten daher in einer Gemeinde mit hoher Bevölkerungszahl kaufen - je höher, desto besser. Wie sollten Sie sonst auf einen Mehrwert hoffen können?

Immobilie
Die wirtschaftliche Lebensdauer einer Immobilie ist begrenzt. Sie beträgt für Wohnheime und Alten-/Pflegeheime nach der Wertermittlungsverordnung lediglich 50 Jahre im Vergleich zu 70 Jahren bei Mehrfamilienhäusern.
Achten Sie daher auch auf die Bauqualität des Pfegeheimes. Die WertermittlungsVO unterscheidet 3 Standardstufen.

Branche
Natürlich werden wir alle älter und es wird im Hinblick auf unsere Bevölkerung ein Riesenbedarf propagiert. Das ist zwar richtig allerdings gibt es kaum, wenn überhaupt, Erfahrungsberichte über die Wertentwicklung von Pflegeimmobilien noch Statistiken. Es ist daher durchaus verständlich, das der Investor dadurch verunsichert wird. Umso mehr muss er sich darüber im Klaren sein wie er die künftige Entwicklung einschätzt. Presseberichte schüren mächtig Angst angesichts ihrer Unkenntnis. Immerhin erhöht das die Auflage. Es tut aber hier nicht zur Sache.

Jedes Investment birgt ein Risiko. Es einzuschätzen liegt am Weitblick und am Temperament des Investors. Ein Berater kann nur dazu verhelfen die Situation so realistisch wie möglich einzuschätzen.

Rainer E. Plinge
http://www.realtiesinvest.de/

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[nickelich]

Der Mutige kauft Wandelschuldverschreibungen von der SeniVita WKN A13SHL mit einer Rendite von immer noch 21,33%. Sie entwickeln Pflegeheime, die sie an andere Betreibergesellschaften verkaufen. Fällig wird das Papier am 12.5. 2020. Bei Wandlung erhält der Anleger Aktien der Senivita Social Estate AG. Die SeniVita Social Estate AG kündigt einen Börsengang für das laufende Jahr an.

https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

[nickelich]

Mit der Terragon-Anleihe WKN A2GSWY kann man in Betreutes Wohnen in Bestlage investieren. Der Kupon lautet 6,5%. Letzter Kurs knapp unter 103.

[nickelich]

Wer in Altenheime investieren will, sollte sich mal die Anleihe der SeniVita Social Estate WKN A13SHL anschauen. Durch Verkauf einzelner Altenheime kam reichlich Geld in die Kasse. Tolle Rendite bis Mai 2020, wenn die nachfolgenden Anleihen vom Markt angenommen werden. Ein 7%er läuft bis 2023 und ist besichert mit Grundrechten, ein 9% unbesichert wird dann 2024 fällig.

[AmyP]

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[Berns53]

Investmentexperten sind der Ansicht, dass Immobilieninvestments viel weniger riskant sind als der Handel an der Börse und Investitionen in Startups und Unternehmen. Der Grund ist einfach: Immobilien sind sehr selten billiger.

Am rentabelsten ist es, in Immobilien in Großstädten zu investieren. Dies gilt insbesondere für Wohngebäude. Gleichzeitig besteht ein direkter Zusammenhang: Je größer die Stadt, desto rentabler ist es, Geld in Immobilien zu investieren. Diese Tatsache hängt vor allem mit dem Liquiditätsunterschied in verschiedenen Städten zusammen. Ich habe Immobilien in Österreich gekauft hier https://tranio.de/austria/ und bekomme jetzt ohne Probleme ein stabiles Einkommen.

[nickelich]

Der Altenheimentwickler und -betreiber SeniVita hat eine Gläubigerversammlung angekündigt, weil seine beiden neuen Anleihen nicht in ausreichendem Volumen gezeichnet wurden, um die alte WKN A13SHL abzulösen.
Das stabile Einkommen aus Anleihen von Immobilienunternehmen sehe ich auch bei anderen nicht zwangsweise gegeben.
Mehr als 10% sollten Anlagen in einer Branche, hier Immobilien, nicht ausmachen. Besser auf 5% vom Depotwert begrenzen, wie auch bei einzelnen Edelmetallen.