Steuerliche Betrachtung bei Sanierung von Denkmalimmobilie - 500 Beiträge pro Seite

[jazzter]

Ich habe ein Haus mit Grundstück, das Haus ist teilweise denkmalgeschützt und soll saniert werden, das Grundstück soll teils neu bebaut werden. Die spätere Nutzung soll zum Teil selbst erfolgen (Neubau) und der Rest (sanierter Altbau) soll vermietet werden.
Wie verhält sich eine solche Konstellation steuerlich, besonders mit Blick auf Sanierung + Neubau und die geplante spätere gemischtförmige Verwendung?
Welche Aufwendungen können steuerlich über die Einkommenssteuer abgeschrieben werden und wieviel? Wann werden die Ausgaben steuerlich geltend gemacht - in dem Jahr in dem sie anfallen?
Wäre schön wenn hier jemand Licht ins Dunkel bringen könnte. Vielleicht gibt es auch eine empfehlenswerte Publikation, die diese Angelegenheiten näher beleuchtet?

[jazzter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.189.478 von jazzter am 26.02.15 22:07:28

Nanu, keine Antwort

Nanu, es antwortet gar keiner? Ist das Thema zu komplex, um es kurz zu beantworten? Oder ist das hier nicht der passende Ort dafür?

Vielleicht versuche ich es im Unterforum Immobilie nochmal, wobei es mir ja speziell um die steuerliche Betrachtung geht ....

[UHT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.205.375 von jazzter am 28.02.15 17:14:37

Hallo,

über so einen Fall würde sich doch jeder Steuerberater freuen. Ich kann nur empfehlen, einen Steuerberater des Vertrauens anzusprechen. Warum? Weil das Thema m. E. mehrschichtig und komplex werden kann. Oft überlegen wir uns, wo wir Lebensmittel oder Dinge des täglichen Gebrauchs ein paar Cent günstiger erwerben können. Da setzten wir dann alle Hebel in Bewegung, aber wenn es um eine große Investition geht (Hauskauf, Renovierung, PKW-Kauf, etc.)da wird dann (oft sehr viel Geld) investiert, ohne sich zu informieren oder ohne sich beraten zu lassen.

Ganz allein lasse möchte ich dich in dieser Angelegenheit aber auch nicht.
Zu klären ist sicherlich, ob ein Denkmalamt in die Angelegenheit involviert ist. Ein Architekt oder die örtlich zuständige Denkmalbehörde kann in dieser Frage sicherlich weiterhelfen. Möglicherweise(von mir nicht geprüft)gibt es die Möglichkeit, zinsgünstige Darlehen für Erhaltungsaufwendungen oder Sanierung von Denkmälern in Anspruch zu nehmen.

Rein steuerlich gesehen, kann im Rahmen der ESt-Erklärung der§ 7i EStG wenn es um Einkünfte (also Fremdvermietung) geht. Für den selbst genutzten Teil kann § 10f relevant sein. Diese steuerlichen Vergünstigungen können grundsätzlich zusätzlich zu den eigentlichen Abschreibungsvorschriften(§ 7 EStG) in Anspruch genommen werden.

In der ESt-Erklärung sind die Kosten (bei Eigennutzung) stets dann zu deklarieren, wenn die Maßnahmen durchgeführt wurden. M. E. benötigt man auch eine vorherige Genehmigung der Denkmalbehörde sowie eine Bescheinigung über die Maßnahmen, um einen steuerlichen Ansatz zu erhalten. Erhaltungsaufwendungen im Bereich der Vermietung können im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn es sich nicht um anschaffungsnahem Erhaltungsaufwand(sog. 15%-Grenze) handelt und die Kosten auch auf den vermieteten Teil des Objektes betreffen. Eine steuerliche Verteilung von großen Erhaltungsaufwendungen im Bereich Vermietung könnte auch wahlweise auf bis zu 5 Jahre verteilt werden.

Bei Finanzierungen sollte man aus steuerlicher Sicht auch darauf achten, dass der Teil der Maßnahmen, die die Vermietung betreffen im Zweifel mit geringeren oder gar keinen Tilgungsraten (endfällig, aber Vorsicht bei den Versprechungen der Vertragspartner hinsichtlich der Ablaufleistung)ausgestaltet werden, da die Zinsen steuerlich stets ansetzbar wären. Bei einem Steuersatz von 0% würde allerdings auch kein steuerlicher Spareffekt entstehen. Auch sollte die Darlehenshöhe nicht die Höhe der anfallenden Kosten übersteigen, da ansonsten ggf. nur ein Teil der Zinsen steuerlich ansetzbar ist. Das evt. aufzunehmende Darlehen für private Wohnzwecke könnte im Vergleich zum Vermietungsdarlehen mit höheren Tilgungsraten ausgestaltet werden, um sich wirtschaftlich zu entschulden.

So, von meiner Seite her soll es das gewesen sein. Gute Steuerberater können zu diesem Thema sicherlich noch viel mehr sagen und fragen sicherlich auch nach den Eigentumsverhältnissen, weil wenn die Immobilie einem Ehepaar gemeinschaftlich gehört, ändern sich ggf. einige der oben genannten Parameter. Also zurück zur Eingangsempfehlung: sich einfach steuerlich beraten lassen; es könnte sich lohnen.

Herzliche Grüße!

UHT

[jazzter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.207.937 von UHT am 01.03.15 11:16:50

Vielen Dank für die umfängliche Antwort!
Ich habe schon vermutet, dass das auch steuerlich ein sehr komplexes Unterfangen ist, das sich hier pauschal nicht beantworten lässt und das in jedem Fall auch steuerlich gut vorbereitet sein muss. Daher ist ein Gang zu einem Steuerberater schon in der Planungsphase unverzichtbar - das wird wohl mein nächster Schritt sein. In erster Linie geht es mir um die steuerliche Anerkennung der Baumaßnahmen, die eine Auflage vom Denkmalamt darstellen. Aber das wird mir der Steuerberater erklären können.

zwei Fragen interessieren mich noch:

1. Ist jeder Steuerberater gleich gut geeignet oder woran erkennt man einen geeigneten?

2. Falls ich das Anwesen doch verkaufen und nicht selbst sanieren sollte - ich habe es seit 2007 (damals notarielle Übertragung) - muss ich hier eine Frist beachten, wenn der Veräußerungsgewinn steuerfrei sein soll?

[UHT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.208.420 von jazzter am 01.03.15 13:01:36

Hallo jazzter,

natürlich sind nicht alle Steuerberater gleich gut. Aber was spricht dagegen, den Steuerberater vorab zu fragen, ob er weiterhelfen kann. Das bietet sich m. E. schon an, um die Kosten zu klären.

Wenn du von einem "Anwesen" sprichst, dass evt. veräußert werden soll, dann existiert steuerlich gem. § 23 EStG eine 10-Jahresfrist, die m. E. lediglich nicht anwendbar ist, wenn das Objekt ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Vermietung eines Gebäudeteils wäre ggf. für den Gebäudeteil Beim Verkauf nicht steuerfrei (hier bin ich mir aber nicht sicher).Zu klären wäre ggf. die Aufteilung des Veräußerungsgewinns.

Vielleicht ist auch noch einmal ein Blick in die Anschaffungsurkunde und die Einheitswertbescheide sinnvoll, da möglicherweise nicht "nur" Grund und Boden mit Gebäuden, sondern evt. ein landwirtschaftlicher Betrieb erworben wurde. Sollte dies der Fall sein, kommt die Steuerfreiheit gem. § 23 EStG m. E. nicht zum tragen und der Veräußerungsgewinn wäre steuerpflichtig, wobei es ggf. altersabhängige Freibeträge geben kann.

Gruß, UHT

[jazzter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.208.522 von UHT am 01.03.15 13:23:55

Danke wieder für die schnelle Antwort. Diese Frage an den Steuerberater ist sicher eine gute Idee - danke für den Hinweis.
Ich habe den Begriff "Anwesen" gewählt, weil es sich um ein großes Grundstück mit ein paar Gebäuden handelt, das größte ist der Gartenanteil.
Es stand die ganze Zeit seitdem leer, wurde weder selbst bewohnt noch vermietet, auch der Garten wurde nicht genutzt oder verpachtet, und der Erwerb erfolgte als Übertragung zu null Anschaffungspreis. Gilt auch in diesem Fall die 10-Jahresfrist? Falls ja, bemisst sie sich am exakten Kaufdatum oder am Ende des Jahres, in dem das Grundstück übertragen wurde?

[UHT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.208.897 von jazzter am 01.03.15 14:54:56

Bei unentgeltlicher Übertragung übernimmt man die Anschaffungsdaten des Rechtsvorgängers. Im Extremfall könnte beim Vermietungsteil (und ggf.auch beim aktuell selbst genutzten Teil keine steuerliche Abschreibung geltend gemacht werden. Bei der 10-Jahresfrist spielt halt auch die Objektnutzung eine Rolle.

Die Frist berechnet sich m. E. tagesgenau; siehe Urkundenrolle der Übertragung. Es gelten die Grundsätze der Fristberechnung lt. BGB. Gibt es in der AO eine eigene Definition? Mir wäre so aus dem Stand keine bekannt.

Weiter oben hatte ich noch nichts zu den Herstellungskosten eines Anbaus gesagt, weil dieser selbst genutzt werden soll. Evt. lohnt sich dennoch die Dokumentation der Herstellungskosten, da es später zu einer Vermietung kommt oder der Ansatz eines Arbeitszimmers steuerlich geltend gemacht werden soll? Die steuerliche Abschreibung würde jährlich der Herstellungskosten betragen, wenn ein steuerlicher Ansatz erfolgen kann. Die ganz oben erwähnten Fördermöglichkeiten kämen hinzu, sofern es einerseits die Vermietung oder andererseits die Selbstnutzung betrifft.

Zur Wahl des Steuerberaters hatte ich auch noch nicht viel gesagt. Wenn man Zweifel hat, ob ein kleines Steuerbüro der richtige Ansprechpartner ist, sollte man evt. sicherheitshalber eine größere Kanzlei ansprechen, da solche Problemstellungen dort häufiger vorkommen. Es liegt aber immer sehr stark am Ansprechpartner. Vielleicht sollte man sich die Beratungsgrundlagen schriftlich bestätigen lassen. Es wäre sicherlich fair, dies vorab anzusprechen.

Gruß, UHT

[jazzter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.209.524 von UHT am 01.03.15 16:58:15

Danke, dass Du Deinen Sonntag opferst um mir zu antworten.
Dann gilt also in meinem Fall, dass sich die 10-Jahresfrist danach richtet, wann meine Mutter das Haus übertragen bekommen hat, und nicht wann sie es mir übertragen hat. Wenn seit dem Übertrag an sie 10 Jahre vergangen sind, könnte ich es jetzt steuerfrei verkaufen?

Eins habe ich nicht ganz verstanden, und zwar Deinen Satz "Im Extremfall könnte beim Vermietungsteil ..." - was ist damit gemeint?

[UHT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.209.722 von jazzter am 01.03.15 17:30:38

Nein, ich hatte es anders gemeint.
Du bist der Rechtsnachfolger deiner Mutter. Deine Mutter hatte auch einen Rechtsvorgänger, aber das dürfte schon länger als 10 Jahre her sein. Wenn deine Mutter das Objekt vor 45 Jahren gekauft hätte und überträgt es dann auf dich, dann könntest du noch für 5 Jahre (Abschreibung des Gebäudeanteils mit 2 % jährlich angenommen)steuerliche Abschreibungsbeträge geltend machen und zwar in der Höhe, wie deine Mutter sie hätte geltend machen können.

Ein steuerliches Konstrukt wäre gewesen, dass deine Mutter dir das Anwesen per Darlehensgewährung verkauft hätte. Dann hättest du in Höhe des Kaufpreises der auf das/die Gebäude entfällt neue steuerliche Abschreibungsketten gebildet. Wenn dann nach einigen Jahres auf die Rückzahlung des Darlehens seitens deiner Mutter verzichtet worden wäre, hätte sie dir das Darlehen geschenkt und nicht das Anwesen. Dadurch wären "neue" steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten entstanden, die deine Rechtsnachfolger bei unentgeltlicher Übertragung fortzuführen hätten. Wenn einem diese Vorgehensweise nicht zusagt, hätte man entgeltlich erwerben müssen/können.

Die oben angesprochene 10-Jahresfrist gem. § 23 EStG bezieht sich aber immer auf Grundstücke, die sich im Privatvermögen eines Steuerpflichtigen befinden. Bei Objekten im Betriebsvermögen gelten andere teilweise Spielregeln, deshalb auch die Beratungsempfehlung.

Gruß, UHT

[jazzter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.210.058 von UHT am 01.03.15 18:24:23

Sorry, aber jetzt verstehe ich gar nichts mehr

Das Grundstück wurde nach der Wende an meine Großmutter rückübereignet, dann hat sie es meiner Mutter übertragen, und sie an mich. Inwiefern gilt jetzt die 10-Jahres-Frist?

[UHT]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.210.220 von jazzter am 01.03.15 18:51:27

Du hast das Grundstück in 2007 übertragen bekommen. Sagen wir also am spätmöglichsten Zeitpunkt, dem 31.12.2007. Dann beginnt die 10-Jahresfrist am 01.01.2008 und endet m. E. mit Ablauf des 31.12.2017. Bis zu diesem Termin sind es also heute noch 2 Jahre und sagen wir 10 Monate.

Jetzt brauchst du den Fall doch nur noch rückwärts aufrollen. Maßgeblich für dich ist -zunächst- dein unmittelbarer Rechtsvorgänger (deine Mutter). Wenn sie das Objekt länger als 2 Jahre und 10 Monate in Besitz hatte (so sieht es ja aus), dann ist die 10-Jahresfrist abgelaufen. Sollte das Grundstück deiner Mutter beispielsweise nur 10 Monate gehört haben und sie es von ihrer Mutter unentgeltlich übertragen bekommen haben, dass müsste deine Grußmutter das Grundstück länger als 2 Jahre besessen haben, damit die Frist abgelaufen ist.

Deine obige Aussage war vom Ansatz her richtig, aber es ist zunächst immer auf den unmittelbaren Rechtsvorgänger abzustellen. Bevor dich interessiert, wie deine Großmutter das Objekt erworben hat, ist vorher zu prüfen, wie deine Mutter das Objekt erworben hat.

Gruß, UHT

[jazzter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 49.210.913 von UHT am 01.03.15 20:10:37

Ok, danke, jetzt verstehe ich es. Meine Mutter hat es -soweit ich weiß- auch übertragen bekommen und ihr dürfte es länger als 2 Jahre 10 Monate gehört haben. Insgesamt gehörte es meinen Vorfahren seit längerem - mit kurzer Unterbrechung in der DDR - sodass es nie einen Kauf oder Verkauf gegeben hat sondern immer nur weitervererbt oder übertragen wurde.

Damit dürfte für mich ein Verkauf steuerrechtlich kein Problem sein.
Danke nochmal für Deine Hilfe und die guten Erklärungen!