SE Swiss Estates - Immobilienperle aus der Schweiz, noch unentdeckt (Seite 12)

[sdaktien]

Danke für die Klarstellung.

[NeugierOhneGier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.367.814 von sdaktien am 09.05.16 15:35:23

Und was sehe ich? Man weist aufgrund einer neuen Rechnungslegung, einen Verlust von 2,1MioFranken aus (Geschäftsbericht Seite 54).

Man muss da unterscheiden. In der konsolidierten Rechnung wird ein Gewinn von 2.25 Mio ausgewiesen. Im Einzelabschluss wird das dicke Ende einer Prozess-Serie sichtbar: 4.8 Mio Abschreibung (Wertberichtigung). Dazu gibt es nur eine mehr verschleiernde als erhellende Erläuterung. In der Essenz scheint es so: Eine Tochtergesellschaft (die irgendwie im Zusammenhang mit dieser Prozessserie stand), war zu absolut überhöhten Buchwerten seit Jahren in der Bilanz und da nun muss abgeschrieben werden.

Da kann man nur hoffen, dass diese derzeitigen Buchrisiken nicht zu tatsächlichen Risiken werden. Mit Abschreibungen und Wertberichtigungen hat man sich auch im Vorjahr schon das Ergebnis versaut.

Das wird nicht aufhören. In der Konzernrechnung sind neue Risiken aufgeladen worden auf die Zukunft. Man muss klar sehen, woher die ausgewiesenen 2.25 Mio «Gewinn» kommen. 1.6 Mio davon ist eine Luftnummer: wertlose Aktien aus dem Mongolei-Deal, die letztes Jahr total abgeschrieben wurden, sind zu 1.6 Mio Wert wieder bilanziert. Macht 1.6 Mio «Gewinn». Nicht schlecht gebrüllt. Heute sind sie theoretisch noch (am «Kurs» der Next Paris gemessen) noch 400'000 wert und in Realität sind sie nichts wert, weil sie nicht verkauft werden können. Ein vernünftiger Handel findet nicht statt. Also sind schon wieder in der Theorie 1.2 Mio Luft und in der Praxis 1.6 Mio Luft in der Bilanz.
Man wird sehen, ob der VR (dem der CEO angehört) noch hohe Boni beantragt für den CEO für den erzielten «Gewinn», der ja doch nur substanzlos ist.
[/quote]

[sdaktien]

Dann muss ich selbst schauen. Ich dachte du hast sowas vorliegen. Wäre schneller gewesen.

Und was sehe ich? Man weist aufgrund einer neuen Rechnungslegung, einen Verlust von 2,1MioFranken aus (Geschäftsbericht Seite 54). Da kann man nur hoffen, dass diese derzeitigen Buchrisiken nicht zu tatsächlichen Risiken werden. Mit Abschreibungen und Wertberichtigungen hat man sich auch im Vorjahr schon das Ergebnis versaut.
Übrig bleibt beim Investor eine gewisse Skepsis, und schon hat man eine Erklärung dafür, warum die Aktie nicht läuft

[tzadoz2014]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.367.385 von sdaktien am 09.05.16 14:38:26

Zitat von sdaktien: Wie seiht es denn beim Nettogewinn aus? Steigt der noch an?

GB ist doch draussen. Da steht alles drin.

[sdaktien]

Wie seiht es denn beim Nettogewinn aus? Steigt der noch an?

[NeugierOhneGier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.365.849 von tzadoz2014 am 09.05.16 10:45:01

GB 2015
- Hypothekenverbindlichkeiten und Fremdkapital ist weiter angestiegen. Aufgrund der Zinslast sollte man sich lieber einmal darum bemühen, dieses zu verringern.

Selbst für Schweizer Verhältnisse, wo ja hohe Schulden fast normal sind, ist die Fremdkapitalbelastung hoch. 75% gilt selbst dort als viel.

- Nettoliegenschaftsertrag nur unwesentlich um 350T zum Vorjahr gestiegen..

Sogar in Missachtung von Leerständen beträgt die Rendite nur noch 4 %. Das ist nach Auskunft meiner Schweizer Kontakte wenig - in der Schweiz sind die Eigentümerkosten bei Liegenschaften deutlich höher als in Deutschland. Überteuerter Einkauf?

- NAV 13,62, wieder etwas besser geworden.

Müsste doch mehr wachsen ohne Dividende, soweit sagt doch die Lehre der Immo-Finanzierung.

- Cashflow weiterhin zu niedrig. (Seite 32)

Die Kosten sind nach wie vor viel zu hoch. Es läuft viel Geld in Prozesse, in Abschreibungen, Weitere Prozessverluste sind gut möglich - die Klagen gegen die Gesellschaft sind hoch.

Die ehemals noch ausgewiesenen 3 Mio Aktienwerte von ML Trading sind wahrscheinlich gar nichts mehr wert. Die Firma halte über Tochterfirmen bedeutende und werthaltige Goldabbau-Lizenzen in der Mongolei, so die Saga.

Fazit: Aussichten trübe, Bewertung am Aktienmarkt weiterhin absurd tief, resp. immer schlimmer. Die Partizipationsscheine liegen bei einem Fünftel vom Buchwert. Sieht weiterhin nach Schnäppchen aus, aber es nützt nichts, solange die Gesellschaft Jahr für Jahr schlechte Cash-Flow-Zahlen liefert.

[tzadoz2014]

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/8583879-se-swiss-e…
http://www.swiss-estates.ch/images/pdf/GB2015final.pdf

GB 2015
- Hypothekenverbindlichkeiten und Fremdkapital ist weiter angestiegen. Aufgrund der Zinslast sollte man sich lieber einmal darum bemühen, dieses zu verringern.
- Nettoliegenschaftsertrag nur unwesentlich um 350T zum Vorjahr gestiegen.
- NAV 13,62, wieder etwas besser geworden.
- Cashflow weiterhin zu niedrig. (Seite 32)
- Immerhin schwarze Zahlen (Jahresgewinn CHF 2.255 Mio.).

P.S. Weiterhin nur Watchlist. Besitze keine Aktien. Fortschritte seit meiner Threaderöffnung leider nicht so wie erhofft.

[NeugierOhneGier]

Antwort auf Beitrag Nr.: 52.075.718 von tzadoz2014 am 29.03.16 16:16:25

1. Werden die Mieteinnahmen mindestens 800T höher sein, als im 1.Hj.15, durch Objekt in Prilly.

Sicher werden sie höher sein. Das Volumen hat zugenommen, die Verschuldung auch, nicht nur nominal, sondern zusätzlich noch prozentual. Das Problem der Firma ist die Rentabilität, die seit Jahren nicht da ist. Da nützt mehr Volumen nur bedingt.

2. Könnte es sein, dass die Beteiligung ML Trading wieder eingebucht wird, da diese mittlerweile ja an der Börse gelistet ist. Auch wenn sie weiterhin mehr als "undurchschaubar" ist. Interessant ist auch, ob SE Swiss einige Anteile an dieser Beteiligung veräußert hat. Es wurden ja doch ein paar Aktien gehandelt. Wenn auch bei weitem keine Millionen.

Ich denke, Du machst Dir Illusionen. Diese Revisionsgesellschaft, die sowas tut, möchte ich erst sehen. Das Ganze ML Trading hat den Charakter von PennyStock Geschichten. Schau mal den Kurs an: aufgeblasen-zusammengefallen. Und noch viel wichtiger als der Kurs: es gibt keinen nennenswerten Handel. Ich habe das schnell angeschaut. Es wurde von 200 Mio Aktienkapital seit "Börsengang" ca. 620.000 Euro umgesetzt mit 400.000 Aktien. Das sind 0.3% vom AK und 1 Prozent der Aktien.

Beim Kurs von 2,50 und 10% Anteil, wären dies immerhin 10 Mio.

Das verstehe ich überhaupt nicht. Swiss Estates hat in meiner Auffassung 1.5% des AK von ML Trading. 3 Mio von 200 Mio. Der Kurs liegt in letzter Zeit bei 1 Euro. Bei 5 Euro Nennwert.
Ich erwarte eher: die 3 Mio sind endgültig verloren für die Gesellschaft, sind zum CEO gewandert oder mindestens in seinen Umkreis. Siehe Geschäftsberichte.

Mein Urteil ist und bleibt: Eine Firma, die es in goldenen Immobilienzeiten in Jahren nicht schafft, Dividenden zu zahlen oder den NAV zu erhöhen, muss verheerend schlecht geführt sein.
Das Management scheint nicht willens oder nicht fähig, die Gesellschaft laut ihren eigenen Vorgaben (..Zitat Webseite:"im Interesse der Stakeholder usw. ..") zu führen.

Ohne Sondereffekte rechne ich aber trotzdem maximal mit einem Gewinn von etwa 1 Mio. Was doch eher enttäuschend ist. Auch wenn die MCap derzeit wohl nur noch etwa 15 Mio. beträgt. Aber warten wir mal ab. Auf der Watchlist bleibt diese Aktie weiterhin. Vielleicht riskiere ich auch irgendwann mal wieder eine "Zockposition".

Kann Sinn machen als das. Aber Vorsicht: die Leute, die die Papiere für 20% bis 25% Prozent vom ausgewiesenen NAV verkaufen (was ja absurd ist per se für Immobilien), sind auch nicht dumm. Sie wissen, was sie tun und warum sie das tun. Stelle Dir nicht vor, die würden das aus nervöser Verzweiflung tun, von der man profitieren kann. Ich vermute sogar eher, da gibt es einige Leute, die mehr wissen als andere. Einen konkreten Hinweis dafür habe ich aber keineswegs. Es würde nur die Absurdität des Schleuderverkaufs besser erklären.

[tzadoz2014]

Habe mal wieder nach längerer Zeit hier reingeguckt. Hat sich, bis auf dem weiteren Kursverfall, nicht viel getan. Interessant wird der GB 2015.

1. Werden die Mieteinnahmen mindestens 800T höher sein, als im 1.Hj.15, durch Objekt in Prilly.
2. Könnte es sein, dass die Beteiligung ML Trading wieder eingebucht wird, da diese mittlerweile ja an der Börse gelistet ist. Auch wenn sie weiterhin mehr als "undurchschaubar" ist. Interessant ist auch, ob SE Swiss einige Anteile an dieser Beteiligung veräußert hat. Es wurden ja doch ein paar Aktien gehandelt. Wenn auch bei weitem keine Millionen. Beim Kurs von 2,50 und 10% Anteil, wären dies immerhin 10 Mio.

Ohne Sondereffekte rechne ich aber trotzdem maximal mit einem Gewinn von etwa 1 Mio. Was doch eher enttäuschend ist. Auch wenn die MCap derzeit wohl nur noch etwa 15 Mio. beträgt. Aber warten wir mal ab. Auf der Watchlist bleibt diese Aktie weiterhin. Vielleicht riskiere ich auch irgendwann mal wieder eine "Zockposition". Vielleicht noch vor den Zahlen Ende April. In der Hoffnung, dass aufgrund von Sondereffekten (ML Trading ?) das Ergebnis auf den ersten Blick "genial" aussieht und der Kurs daher einen Sprung macht.

[tzadoz2014]

http://www.cash.ch/community/forum/aktien-schweiz/se-swiss-e…

Hier kann man mal lesen, was die Schweitzer über SE Swiss denken. Das Positive hält sich auch hier sehr in Grenzen.