GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) (Seite 30)
eröffnet am 10.08.15 09:35:47 von
neuester Beitrag 15.09.22 00:05:23 von
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Wobei das NWJ ja schon vor über einem Jahr den Discount zum NAV zu hoch fand, als dieser nur 44% betrug. Tenor ist jetzt im aktuellen Heft, dass man auf Wertanpassungen im laufenden Jahr verzichtet habe, um Abbau von Leerstand und Verbesserung der Finanzierungsstruktur gute Arbeit geleistet und ein excellentes Ergebnis erzielt habe.
Antwort auf Beitrag Nr.: 65.949.471 von honigbaer am 04.12.20 15:03:02
Das NWJ ist ja beim Fazit meist sehr defensiv. Insofern ist ds schon ungewöhnlich, dass sich das NWJ im Fazit zu derart positiven Aussagen hinreißen lässt.
Zitat von honigbaer: Über GXP wird übrigens im aktuellen Nebenwertejournal Heft Dezember 2020 recht positiv berichtet, was sicher zum derzeit zu beobachtenden Kursanstieg beiträgt.
Das NWJ ist ja beim Fazit meist sehr defensiv. Insofern ist ds schon ungewöhnlich, dass sich das NWJ im Fazit zu derart positiven Aussagen hinreißen lässt.
Über GXP wird übrigens im aktuellen Nebenwertejournal Heft Dezember 2020 recht positiv berichtet, was sicher zum derzeit zu beobachtenden Kursanstieg beiträgt.
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NAV wie gesagt über sieben Euro
Bald ist hv
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@supialexi
Gerne komme ich Deiner Bitte nach und zeige Dir meinen Rechenweg auf.
Ausweislich S.2 des aktuellen Neunmonstabericht teilt sich das Grundkapital von Defama in 4,42 Mio. Aktien auf. Diese werden aktuell mit 19,30 Euro bewertet. Die Marktkapitalisierung beträgt folglich 4,42*19,30 = 85,31 Mio. Euro. Um den Enterprise Value zu erhalten, musst Du zu dieser Marktkapitalisierung noch die Nettoverschuldung addieren. Die beträgt (siehe S.2) 99,51 Mio. Euro. D.h. der Enterprise Value liegt also bei 85,31 + 99,51 = 184,82 Mio. Euro. Die vermietbare Fläche von Defama beträgt (siehe ebenfalls wieder Seite 2) 177.869 qm. D.h. ein Quadratmeter hat einen Enterprise Value von 184,82/177.869 = 1039 Euro pro qm. Die kleine Differenz zu meinem vorherigen Posting ergibt sich aus dem im Tagesverlauf gesunkenen Börsenkurs.
Wenn Du die Aktie heute kaufst, zahlst Du ja den Börsenkurs (und eben nicht den Bilanzansatz) und kaufst die Verschuldung mit. Deswegen ist auf den Wert des Eigenkapitals (=Marktkapitalisierung) und den Nettowert der Verbindlichkeiten (d.h. Finanzverbindlichkeiten minus liquide Mittel = Nettoverschuldung) abzustellen. Den Bilanzansatz zu nehmen ist nicht zielführend.
Gerne komme ich Deiner Bitte nach und zeige Dir meinen Rechenweg auf.
Ausweislich S.2 des aktuellen Neunmonstabericht teilt sich das Grundkapital von Defama in 4,42 Mio. Aktien auf. Diese werden aktuell mit 19,30 Euro bewertet. Die Marktkapitalisierung beträgt folglich 4,42*19,30 = 85,31 Mio. Euro. Um den Enterprise Value zu erhalten, musst Du zu dieser Marktkapitalisierung noch die Nettoverschuldung addieren. Die beträgt (siehe S.2) 99,51 Mio. Euro. D.h. der Enterprise Value liegt also bei 85,31 + 99,51 = 184,82 Mio. Euro. Die vermietbare Fläche von Defama beträgt (siehe ebenfalls wieder Seite 2) 177.869 qm. D.h. ein Quadratmeter hat einen Enterprise Value von 184,82/177.869 = 1039 Euro pro qm. Die kleine Differenz zu meinem vorherigen Posting ergibt sich aus dem im Tagesverlauf gesunkenen Börsenkurs.
Wenn Du die Aktie heute kaufst, zahlst Du ja den Börsenkurs (und eben nicht den Bilanzansatz) und kaufst die Verschuldung mit. Deswegen ist auf den Wert des Eigenkapitals (=Marktkapitalisierung) und den Nettowert der Verbindlichkeiten (d.h. Finanzverbindlichkeiten minus liquide Mittel = Nettoverschuldung) abzustellen. Den Bilanzansatz zu nehmen ist nicht zielführend.
Zum 30.092020 hatte defama 177.869 Nutzfäche diese standen mit 103.000.ooo Euro unter Bauten berechnet. Da braucht man nicht rechnen um zu erkennen , dass der qm weit unter 1000 Euro bilanziert.
Bin schon gespannt durch welche Rechenkünste dioch etwas hlöheres sich ergeben knnte.
Die gesamtee Bilanzsumme beläuft sich. auf 131.000.000 Euro
Bin schon gespannt durch welche Rechenkünste dioch etwas hlöheres sich ergeben knnte.
Die gesamtee Bilanzsumme beläuft sich. auf 131.000.000 Euro
Antwort auf Beitrag Nr.: 65.935.791 von babbelino am 03.12.20 14:43:54Viv babbalino: "......Ein Quadratmeter wird auf Basis des Enterprise Value unter Berücksichtigung der gestern gemeldeten Transaktion derzeit mit 1.181 Euro bewertet. Bei Defama kostet ein Quadratmeter aktuell 1.044 Euro. Es bleibt jetzt jedem selber überlassen, daraus unter Abwägung anderer Faktoren die richtigen Schlüsse zu ziehen"
GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) | wallstreet-online.de - Vollständige Diskussion unter:
https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1216920-2071-208…
H
Ohne Frage wären demnach die Immobilien der schlechteren Lagen von defama zu teuer. Kann mich gut erinnern, dass er auch im defama STrang merkwürdige Zahlen nannte, wohl aus den Zahlen der Gesellschaften, etwas bedeuten sollen. Persönlich habe ich dann irgentwelche unbekannten Rechenschrittte abgelehnt und nur branchenübliche Grössen , als Grundlage anerkennen wollen.
GxP German Properties AG (ehemals Cleanventure AG) | wallstreet-online.de - Vollständige Diskussion unter:
https://www.wallstreet-online.de/diskussion/1216920-2071-208…
H
Ohne Frage wären demnach die Immobilien der schlechteren Lagen von defama zu teuer. Kann mich gut erinnern, dass er auch im defama STrang merkwürdige Zahlen nannte, wohl aus den Zahlen der Gesellschaften, etwas bedeuten sollen. Persönlich habe ich dann irgentwelche unbekannten Rechenschrittte abgelehnt und nur branchenübliche Grössen , als Grundlage anerkennen wollen.
@Herbert H
Danke für den Hinweis. Die von Dir zitierte wirtschaftliche Nutzungsdauer von 10-15 Jahren erklärt perfekt die in Fachmarktbereich zu beobachtende Rendite von 8%. Diese hat sich übrigens seit nunmehr über einem Jahrzehnt aus genau diesem Grund nicht signifikant verändert.
@all
Um die relative Bewertung einzelner Immobilienklassen miteinander vergleichen zu können, berechne ich das Verhältnis von Enterprise Value zur bebauten Fläche. So erkenne ich, wie hoch ein Quadratmeter Fläche inklusive Nettoverschuldung (d.h. der Anteil, welcher den Banken gehört) bewertet ist. Darauf aufbauend kann ich dann weitere Parameter wie Bodenrichtwerte, Lage (A- B- C- D-Städte), Nutzungsdauer, Bonität, WALT etc. einfließen lassen.
Zur Bewertung der GxP-Immobilien: Ein Quadratmeter wird auf Basis des Enterprise Value unter Berücksichtigung der gestern gemeldeten Transaktion derzeit mit 1.181 Euro bewertet. Bei Defama kostet ein Quadratmeter aktuell 1.044 Euro. Es bleibt jetzt jedem selber überlassen, daraus unter Abwägung anderer Faktoren die richtigen Schlüsse zu ziehen.
Danke für den Hinweis. Die von Dir zitierte wirtschaftliche Nutzungsdauer von 10-15 Jahren erklärt perfekt die in Fachmarktbereich zu beobachtende Rendite von 8%. Diese hat sich übrigens seit nunmehr über einem Jahrzehnt aus genau diesem Grund nicht signifikant verändert.
@all
Um die relative Bewertung einzelner Immobilienklassen miteinander vergleichen zu können, berechne ich das Verhältnis von Enterprise Value zur bebauten Fläche. So erkenne ich, wie hoch ein Quadratmeter Fläche inklusive Nettoverschuldung (d.h. der Anteil, welcher den Banken gehört) bewertet ist. Darauf aufbauend kann ich dann weitere Parameter wie Bodenrichtwerte, Lage (A- B- C- D-Städte), Nutzungsdauer, Bonität, WALT etc. einfließen lassen.
Zur Bewertung der GxP-Immobilien: Ein Quadratmeter wird auf Basis des Enterprise Value unter Berücksichtigung der gestern gemeldeten Transaktion derzeit mit 1.181 Euro bewertet. Bei Defama kostet ein Quadratmeter aktuell 1.044 Euro. Es bleibt jetzt jedem selber überlassen, daraus unter Abwägung anderer Faktoren die richtigen Schlüsse zu ziehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 65.934.645 von honigbaer am 03.12.20 13:26:24
Im Jahr 2015 ist in der Zeitschrift für Immobilienökonomie ein interessanter Beitrag der Autoren Segerer und Klein erschienen, der sich mit Lebensmittelmärkten beschäftigt. Schon auf der dritten Seite der 26-seitigen Analyse findet sich folgende Feststellung zu dieser speziellen Immobiliengattung: "Bei einer durchschnittlichen wirtschaftlichen Lebensdauer von im Mittel 10–15 Jahren ergeben sich danach vielfach kaum Perspektiven für eine Nachnutzung."
Aus meiner Sicht ist das ein ganz spezielles Segment mit völlig anderen Risiken und Chancen als wir sie im GXP-Portfolio finden. Von daher betrachte ich eine Fortführung dieser Diskussion im GXP-Thread als wenig hilfreich.
Zitat von honigbaer: DEFAMA, FCR usw sind natürlich nicht so gut vergleichbar, (...) Nach 20 oder 40 Jahren kann man natürlich die meisten gewerblich genutzten Gebäude nicht mehr nutzen.
Im Jahr 2015 ist in der Zeitschrift für Immobilienökonomie ein interessanter Beitrag der Autoren Segerer und Klein erschienen, der sich mit Lebensmittelmärkten beschäftigt. Schon auf der dritten Seite der 26-seitigen Analyse findet sich folgende Feststellung zu dieser speziellen Immobiliengattung: "Bei einer durchschnittlichen wirtschaftlichen Lebensdauer von im Mittel 10–15 Jahren ergeben sich danach vielfach kaum Perspektiven für eine Nachnutzung."
Aus meiner Sicht ist das ein ganz spezielles Segment mit völlig anderen Risiken und Chancen als wir sie im GXP-Portfolio finden. Von daher betrachte ich eine Fortführung dieser Diskussion im GXP-Thread als wenig hilfreich.
DEFAMA, FCR usw sind natürlich nicht so gut vergleichbar, aber unbedingt auslagern müsst ihr die Diskussion deshalb nicht unbedingt.
Das sind eben sehr unterschiedliche Segmente, die Investition in das Gebäude ansich, die einer stegigen Wertminderung unterliegt, ist von der Investition in die reine Grundstücksfläche getrennt zu betrachten. Wenn jedes einzelne Objekt natürlich untrennbar aus Gebäude und Grundstück besteht.
Bei hohen laufenden Mieteinnahmen relativ zum gesamten Objektwert, kann man natürlich eine größere Kreditaufnahme verantworten. Nach 20 oder 40 Jahren kann man natürlich die meisten gewerblich genutzten Gebäude nicht mehr nutzen. Die Konjunktur beflügelt einerseits die Nachfrage und die Mieten für hochwertige Objekte, was allerdings nun sicher durch die Wirtschaftslage gebremst wird. Der Nullzins motiviert andererseits zur Anschaffung von Grundstücken zu Spekulationszwecken (Inflationswette) udn dadurch erscheinen auch wenig rentierliche Gebäude mit geringer Mietrendite attraktiv.
Mit welchem Mietfaktor bewerten denn die Bürovermieter ihre Objekte.
GXP geht da mit Faktor 16 ja noch moderat vor, wobei das natürlich auch wiederum von der Lage der Objekte abhängt. Ich sehe aber die schlechteren Lagen eher als solide an, so lange Leerstand nicht ein generelles Problem wird und die Nachfrage nach Mietflächen in kleineren Städten nicht zusammenbricht. Leerstand ist ja bei den Gewerbeimmobilien etwas anders zu sehen, als bei Wohnraum, das ist ganz normal, dass solche Objekte mit Investitionsstau erst noch jahrelang hin und her gereicht werden, bevor eine Investition erfolgt.
Fragen für die HV könnte man übrigens jetzt noch einreichen!
Das sind eben sehr unterschiedliche Segmente, die Investition in das Gebäude ansich, die einer stegigen Wertminderung unterliegt, ist von der Investition in die reine Grundstücksfläche getrennt zu betrachten. Wenn jedes einzelne Objekt natürlich untrennbar aus Gebäude und Grundstück besteht.
Bei hohen laufenden Mieteinnahmen relativ zum gesamten Objektwert, kann man natürlich eine größere Kreditaufnahme verantworten. Nach 20 oder 40 Jahren kann man natürlich die meisten gewerblich genutzten Gebäude nicht mehr nutzen. Die Konjunktur beflügelt einerseits die Nachfrage und die Mieten für hochwertige Objekte, was allerdings nun sicher durch die Wirtschaftslage gebremst wird. Der Nullzins motiviert andererseits zur Anschaffung von Grundstücken zu Spekulationszwecken (Inflationswette) udn dadurch erscheinen auch wenig rentierliche Gebäude mit geringer Mietrendite attraktiv.
Mit welchem Mietfaktor bewerten denn die Bürovermieter ihre Objekte.
GXP geht da mit Faktor 16 ja noch moderat vor, wobei das natürlich auch wiederum von der Lage der Objekte abhängt. Ich sehe aber die schlechteren Lagen eher als solide an, so lange Leerstand nicht ein generelles Problem wird und die Nachfrage nach Mietflächen in kleineren Städten nicht zusammenbricht. Leerstand ist ja bei den Gewerbeimmobilien etwas anders zu sehen, als bei Wohnraum, das ist ganz normal, dass solche Objekte mit Investitionsstau erst noch jahrelang hin und her gereicht werden, bevor eine Investition erfolgt.
Fragen für die HV könnte man übrigens jetzt noch einreichen!