Mehrfamilienhaus kaufen Steuersatz? - 500 Beiträge pro Seite

[Boersenexplosion]

Guten Tag, ich will mir ein Mehrfamilienhaus kaufen und bräuchte von jemandem der sich mit Steuern auskennt, Hilfe.
Verdiene derzeit im middle Management 49.000 Euro brutto. Meine Frau 12.000 Euro brutto. Alles pro Jahr. Das Mehrfamilienhaus würde dann auch 50.000 Euro brutto einbringen. Wo wäre unser Steuersatz?
Macht es Sinn, weiter Schulden zu machen, aus Steuertechnischen Gründen ? Vielen lieben Dank für die Hilfe.

[sedum]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.366.207 von Boersenexplosion am 25.12.15 14:33:26

Also, sofern die Geschichte wahr ist, sieht's steuerlich aus wie folgt:

Mit den genannten Werten lässt sich absolut nichts berechnen!

Mieteinnahmen in Höhe von brutto 50.000 Euro sind steuerlich nicht interessant. Besteuert wird der "Überschuss", also die Einnahmen abzgl. Werbungskosten wie:
- Zinsen
- AfA
- Nebenkosten
- Verwaltungskosten und
- Reparaturaufwand.

Das Gleiche gilt auch für die Einnahmen aus nichtselbständiger Tätigkeit, wo mindestens der WK-Pauschbetrag in Höhe von 1.000 Euro pro Person abgezogen wird.

Außerdem im weiteren Verlauf noch die Beiträge zur KV, PV und in gewissem Umfang zur RV.

Mein Tipp:
Einfach mal die tatsächlichen Netto-Mieteinnahmen, die Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit sowie die Sozialversicherungsbeiträge in Ruhe ermitteln und dann online durch einen Steuerrechnen schicken.
Sofern noch kein Programm für 2015 laufen sollte, kann man auch ruhig das Steuerprogramm für 2014 nehmen, da ergeben sich keine großen Unterschiede und es geht im Übrigen ja auch nur um eine möglichst realistische Einschätzung und nicht um die exakte Ermittlung.


P.S.:
Da für MFH auf dem dt. Immobilienmarkt inzwischen Kaufpreise vom ca. 20-fachen der Jahresmiete gefordert werden - und in Großstädten auch gerne das 30-40fache, bleibt natürlich die Frage nach dem Gehalt der Geschichte.
Bruttomiete 50.000 Euro * 20 = 1 Mio Kaufpreis zzgl. GrErwSt und das bei 49.000 Euro und 12.000 Euro Bruttogehalt.

Na ja, muss ja jede Bank selber wissen...

[Boersenexplosion]

Also erstmal vielen lieben Dank für die Informationen eben.
Das Haus kostet 400.000 € und soll komplett finanziert werden (100%), monatlich abbezahlt mit 1630€. Die Zinsen in den 30 Jahren belaufen sich auf 214000€. Afa 2%. Bodenrichtwert liegt bei 145.000 €. Mieteinahmen 4100€ im Monat (Nettokaltmiete).
Reperaturstau aktuell keines.
Daher die Frage, mit was für einem Steuersatz die Einnahmen vom Mehrfamilienhauses anzusetzen ist. Also was am Ende im Monat über bleibt für Rücklagen.

[Boersenexplosion]

Kann denn sonst mir akut keiner helfen

[Jan_Modaal]

Sedum hat ja eigentlich alles geschrieben, was man hierzu wissen muss. Das Rechnen sollte jemand, der im "Middle-Management" tätig ist, doch eigentlich beherrschen. Ansonsten kann ich akut auch nicht weiterhelfen.

[Taxadvisor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.366.420 von Boersenexplosion am 25.12.15 16:24:22

Der Steuertarif ist progressiv, da gibt es ohnehin nicht "den" Steuersatz für die Mieteinnahmen.

Gruß
Taxadvsior

[Isengrad]

Kann ich gar nicht glauben, daß ein Haus, das Mieten von fast 50.000 Euro im Jahr einbringen soll,
nur 400.000 kostet.

Allerdings wird es laufende Kosten geben, die man sich genau ansehen sollte.

Ob Schulden sinnvoll sind, hängt davon ab, wie man sein Geld sonst anlegt.
Liegen die Renditen deutlich über den Schuldzinsen, ist es sinnvoll.
Ansonsten sollte man sehen, die niedrigen Zinsen zu nutzen, um die Schulden
zügig abzutragen.
Isi

[walker333]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.367.410 von Isengrad am 26.12.15 09:38:15

Zitat von Isengrad: Kann ich gar nicht glauben, daß ein Haus, das Mieten von fast 50.000 Euro im Jahr einbringen soll,
nur 400.000 kostet.

Ich sehe da nix besonderes, sofern man nicht nach der Maxime "Lage, Lage, Lage" vorgeht.

Ich wohne in einer Gegend, in der einfache Wohnungen mit hohen Energiekosten seit rund 20 Jahren auf der Stelle treten. Inflationsbereinigt also billiger geworden sind.

Vermieter in strukturschwachen Gebieten werden wohl einige Arbeit haben, da ein Mehrfamilienhaus am laufen zu halten. Dafür sind noch echte Renditen möglich.

Ich kenne jemanden, der mit viel Eigenleistung auch in Immobilien macht (über 25 Jahre aufgebaut), und hauptberuflich noch halbtags arbeitet (wegen Krankenversicherung für die Familie usw.), hohe Renditen erzielt und ständig Ärger mit Mietern und Finanzamt hat.

[Boersenexplosion]

Vielen Dank für die Antworten. Kann denn einer dann mit den Zahlen sagen, was ich für ein Steuersatz habe? In erster Linie bekomme ich ja vom Arbeitgeber monatlich mein Entgelt. Muss ich das brutto plus meiner Frau und der Mieteinnahmen brutto zusammenrechnen und bei google in einen Steuerrechner eintippen? Denke so einfach ist es nicht wegen primär und sekundär Einnahmen. Wäre sehr schön, wenn einer nur Zahlen schreiben könnte statt auch wie hier jemand nur einen blöd anzumachen.

Vielen Dank

[Jan_Modaal]

Wäre sehr schön, wenn einer nur Zahlen schreiben könnte statt auch wie hier jemand nur einen blöd anzumachen.

23,32%

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.367.998 von Jan_Modaal am 26.12.15 13:20:29

Zitat von Jan_Modaal:

Wäre sehr schön, wenn einer nur Zahlen schreiben könnte statt auch wie hier jemand nur einen blöd anzumachen.

23,32%

Vielen dank dafür, aber wie kommst du da drauf? Ich komme einmal auf ca 28% und einmal auf 34% .

[Boersenexplosion]

Oder anders gefragt, wenn ich 4100 Euro an Kaltmiete pro Monat habe, mit den gestrigen Zahlen genannt, was bleibt pro Monat an Gewinn über?

[Baldur74]

Von der Steuer wird nicht die Tilgung abgesetzt sondern nur deren Zinsanteil.
Dazu kommt die Abschreibung auf das Gebäude.

Wofür der Gesamtsteuersatz interessant sein soll verstehe ich nicht. Wenn 5000 EUR im Jahr an Gewinn hängen bleiben, ist es dann echt wichtig ob die mit 25% oder 35% versteuert werden?

Die Investition sollte in jedem Fall vor Steuern ein Plus abwerfen und Cash-positiv sein.

Noch höhere Schuden machen verstehe ich auch nicht. Bei 100% Fremdfianzierung können das s ja dann nur private Schulden sein, die mit der Vermietung nichts zu tun haben.

Zinsen um Steuern zu sparen:
Selbst bei 50% Steuersatz muss man 2 EURO ausgeben um 1EURO Steuern zu sparen. Kein gutes Geschäft. Dann doch lieber zum Steuerberater gehen. Wenn der eine ordentliche Rechnung schreibt, spart das auch Steuern. Bei einer Rechnung über 10.000 EUR wären das glaich mal 3 bis 4 TEUR Steuerersparnis. Das geht viel schneller als mit Zinsen :-)

[Boersenexplosion]

Der Steuersatz ist sehr wohl wichtig, davon hängt es ab, wie viel Gewinn am Ende über bleiben.
Mir würde um die Rechnung zu vervollständigen schon ausreichen welchen %Satz ich zu nehmen habe. Über den Rest, mache ich mir schon meine eigenen Gedanken.
Danke an alle, auch wenn ich noch immer schlauer geworden bin.

[Boersenexplosion]

4100 €, Zinsen und Gebäudert berücksichtigt (AFA 2%) = 1020€, blieben für den Fiskus zu berücksichtigen 3080 € pro Monat. Davon ist es jetzt für mich wichtig, welcher %Satz an den Fiskus an die Seite zu packen ist, ohne etwas modernisiert zu haben oder eine Verwaltung etc zu haben.
Sind zwar anscheinend sehr viele besserwisser unterwegs, aber so richtig ausgerechnet hat es keiner bis Dato. Typisch W. Bis ja länger hier unterwegs, gab immer die es meinten zu wissen, ohne doch wirklich eine eindeutige Antwort zu geben. Bestes Beispiel Bernies Thread.
Für denjeniegen der mir das doch beantworten mag, sage ich ganz herzlichen Dank.

[honigbaer]

Wieso man dafür einen Steuerberater brauchen sollte, verstehe ich nicht.

Die Splittingtabelle kann man sich hier runterladen und sich recht schnell orientieren, wo man da steht.
Ob man das nun anhand der letzten Steuererklärung mach, da steht ja das zu versteuernde Einkommen drin, oder anhand des Lohnsteueraufwands, der ja recht genau der Einkommensteuer entspricht.
http://www.einkommenssteuertabelle.de/

Wenn die Eheleute 61.000 Euro brutto verdienen, gehen so etwa 1/4 davon für Sozialabgaben ab, so dass ca. 46.000 Euro zu versteuern sind.

Aus der Immobilie sind die Mieteinnahmen (also die Kaltmiete) abzueglich der Zinsen (nur Zinsen nicht Tilgung) und der Abschreibung (2%) zu versteuern. Instandhaltungsaufwendungen sind natürlich auch abziehbar und können auch auf 5 Jahre verteilt werden.

50.000 Euro Miete abzüglich 2% Zinsen 8.000 abzüglich 2% Abschreibung 8.000 macht 34.000 zu versteuernde Einnahmen. (keine Instandhaltung)

Dann sind statt 46.000 Euro 80.000 Euro zu versteuern laut Rechner auf der oben verlinkten Seite:
46.000 macht 7.930,27 Euro Steuer insgesamt. (32% Grenzsteuersatz)
80.000 macht 20.472,60 Euro Steuer (41% Grenzsteuersatz)

Also gehen von den 34.000 Euro Einnahmen ("Gewinn") 12.542 Euro Steuer ab. (37% inkl. Soli und KiSt)

(2% Zins und 3%Tilgung habe ich mal angenommen und Anschaffungsnebenkosten kommen ja auch noch dazu, aber so in etwa sieht die Rechnung aus.)

[honigbaer]

Sind wohl eher 2,9% Zins und 2% Tilgung?
Oder wie sieht die Finanzierung aus und soll das auch so lange festgeschrieben werden?

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.368.901 von honigbaer am 26.12.15 22:21:00

Bitte beachten. Der Grund und Boden (Anteil 145 TEUR) wird nicht abgeschrieben.

[Waldsperling]

Ich will das Thema gar nicht vertiefen.

Ich denke aber, Du gehst von falschen Voraussetzungen aus.

Stell dir vor du hast einen Arbeitsplatz auf Provisionsbasis mit unterschiedlichem Einkommen. Dann hast du auch keinen festen Steuersatz!

Es bleibt doch nicht bei den von dir genannten Zahlen.

Möglich sind doch Mietausfälle, Nebenkosten die du nicht zurück erhältst, Gerichts- und Anwaltskosten, Instandhaltungs- und Reparaturkosten, verschiedene Kosten die du nicht umlegen kannst, usw. In einem Jahr musst du evt. doppelt so viel versteuern wie in einem andern Jahr. Da diese Kosten, (bei mir heißen sie Sonderausgaben) niemand vorhersehen kann, kann dir auch niemand eine exakte Zahl nennen.

[Baldur74]

Jetzt hat mich das Thema doch noch mal intresseiert und ich habe gerechnet.

Bei 50.000 zu versteuerndem Einkommen beträgt die Einkommensteuer 8,1 TEUR bei 80.000 sind es TEUR 17,9. Das ist der Wert der sich ergibt, wen man 30.000 EUR Gewinn aus der Vermietung draufrechnet. Dazu kommt noch der Soli (5,5%) der ESt.

Kaltmiete (12*4100) = 49.200
- Abschreibung 5100 (2% vom Gebäude ohne Boden)
- Zinsanteil 12.000 (3% von 400.000)
= zu versteuern 32.100

Cash-Flow:
Einnahmen: 49.200
-Steuer ca. 10.000
- Tilgung 19.560 (12 * 1600)
bleiben übrig: fast 20 TEUR juhu..

Jetzt ist nur noch die Frage warum das nicht jeder macht.. Weil die Kaltmiete nicht geich Gewinn ist, da hiervon noch nicht umlagefäige Kosten getragen werden müssen. Weil hin und wieder Reparaturen anfallen und hin und wieder auch mal eineWohnung leer steht und es Verwaltungskosten gibt.


Früher gabe es viele Fälle wo solche Häuser weit weg vom Wohnrt verkauft wurden, damit der potentielle Käufer nicht auf die Idee kommt sich das Ganze vor dem Kauf mal persönlich anzuschauen. Aber das dürfte ja sichrlich inzwischen nicht mehr vorkommen.
Ein Kaufpreis unter dem 10 fachen der JAhreskaltmiete würde mich jedenfalls sehr vorsictig machen.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.368.937 von Baldur74 am 26.12.15 22:52:39

Zitat von Baldur74: Bitte beachten. Der Grund und Boden (Anteil 145 TEUR) wird nicht abgeschrieben.

OK, dann nur 5.100 Abschreibung jährlich auf 255.000.
Aber vermutlich doch anfangs 2,9% Zins, also 11.600 Euro, denn wenn die Zinsbelastung über 30 Jahre 214.000 ist, fällt ja nicht jährlich ein Betrag von 7.000 an, sondern anfangs deutlich mehr, später deutlich weniger. Deshalb ja meine Frage, an den hohen Zinsen im ersten Jahrzehnt verdient die Bank schon mal gut. Danach ist das Restdarlehen schon deutlich geringer, da die erparten Zinsen zusätzlich in die Tilgung fließen.

[Boersenexplosion]

Vielen dank für die Rückantworten. Boden darf nicht angeschrieben werden. Kirchensteuer zahle ich auch nicht.
Also, der eine Kollege schreibt ca 10t Euro, der andere knapp über 12t Euro. Müsste das schon genau wissen, da ich morgen evtl eine Kaufabsichtserklärung unterschreiben will, und mein Steuerberater bis 7.1.15 im Urlaub ist leider.

[Boersenexplosion]

Die Zinsen im gesamten Jahr beträgt 7130 Euro. Abschreibung 2%.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.369.213 von Boersenexplosion am 27.12.15 08:44:25

Die genaue Steuer kann niemand nennen.
Die hängt nicht nur vom Brutto ab sondern von dan abziehbaren Ausgaben:

> Werbungskosten (z.B. Fahrten Wohnung Arbeitsstätte)
> Krankenvers-Beirägen
> Rürup/Riester
> Kinder / Kinderbetreuungsksten...

Tipp: In den letzten Steuerbescheid sehen und gucken was da an zu versteuerndem Einkommen und an steuer steht, dann in http://www.einkommenssteuertabelle.de/ schauen, was bei 30.000 EUR mehr an zu versteuerndem Einkommen für Steuern zu zahlen sind.

Ich habe bei der ganzen Sache kein richtig gutes Gefühl. Hast Du das Haus schon gesehen? 400.000 EUR ist ne ordentliche Hausnummer. Das kann das ganze Leben ruinieren. Da wüde ich in jedem Fall einen Bausachverständigen durchschicken, bevor ich da was unterschreibe. Das kostet nur wenige 100 Euro.

Wo im Osten ist das Haus denn?

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.369.282 von Baldur74 am 27.12.15 09:09:48

KV Beitrag 15,7
Werbungskosten keine
Kinder keine.

Ich verstehe halt nicht, da das eine reine Kapitalanlage ist, wie das zu versteuern ist.


Nein das Haus wurde begutachtet und ist noch gut in Schuss.
Liegt im Süden des landes sogar und in einer recht Zentralen Lage in einer Großstadt.

Mir ist es halt wichtig, wie viel genau ich an Steuern pro Monat zur Seite packen muss (ohne Renovierungen etc.) und dennoch Gewinn über bleibt. Gewinn muss als Rücklage hängen bleiben, da es sich sonst nicht lohnt und ich weiterhin in der Börse mein Geschäft erledigen würde. Aber auch hier ist die Blase ziemlich angewachsen. Naja ist ja nicht mein Thema aktuell.

Haben wir denn keinen Steuerberater hier aktuell

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.369.312 von Boersenexplosion am 27.12.15 09:18:34

Ich vertstehe ehrlich gesagt das Problem nicht.

Mehr als eine grobe Schätzung ist nunmal nicht drin und macht auch keinen Sinn.

Niemamnd kann für die nächsten 10 JAhre den Gewinn aus der Vermietung auf den Euro genau ermitteln (da reicht schn ein Monat Leerstand und die Berechnung ist hinfällig).

Insofern kann man nur grob schätzen.

Eine genaue Steeurberechnung wurde auch nur ein Steuerplaungstool hinbekommen, seit das mit dem Ansatz von Vorsorgeaufwendungen so ko,pliziert geworden ist. Geh einfach davn aus, dass bei einem Sprung von 50.000 EUR zu versteuernem Einkommen auf 80.000 EUR zu verstuerndem Einkommen dien Mehrsteuer etwa 10.000 EUR + SolZ ist. Dann ist der Überschuss aus der Vermietung in etwa mit 35% zu versteuern.

Alles andere wäre Scheingenauigkeit, die keinem was bringt.

Hier kann man einfach 50.000 und verheiratet eingeben, dann 80.000 und der Steuerunterschied ist halt das was es an Steuer kostet. So ca 10500 EUR.

https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/?

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.369.312 von Boersenexplosion am 27.12.15 09:18:34

Zitat:" Ich versteh halt nicht,da das eine reine Kapitalanlage ist,wie das zu versteuern ist"
Was willst du damit sagen????

[oscarello]

oder so rechnen:
Mieteinnahmen p.a. 50000.--
minus AfA 5100
minus Schuldzinsen 7130

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung 37770.--

jetzt den Steuerbescheid von 2014 herholen:
dort das zu versteuernde Einkommen ablesen.
Beispiel: z.v.Einkommen 2014 (angenommen) 60000.-- Steuer daraus (grob) 11000.--

2016
zu versteuerndes Einkommen jetzt:
60000.-- zzgl.Vermietung 37770.--
zu verst.Einkommen jetzt 97770.-- daraus Steuer ca.24.600.--

so würde es ich machen

[Boersenexplosion]

Was kommt denn dann mit den aktuellen Zahlen raus, welcher Steuersatz? Das eine ist ja hauptberuflich 49.000 Euro, das andere eine Investition, daraus die bekannten Zahlen. Wegen einer Weiterbildung gab es Geld zurück im letzten Jahr und dort waren die werte noch anders leider, cfds etc.
Mir würde aktuell der jetzige zustand reichen, wenn ich das Haus gekauft hätte was ich dann für ein Steuersatz hätte. Damit ich Anhand der Rechnung selber für die Zukunft ausrechnen kann. Ich will den Steuerberater nicht meiden, um Gotteswillen, nur dieser ist im Urlaub. Anhand dieser Rechnung will ich dann einige Berechnungen durchführen, ob das dann noch tragbar ist. Hatte zwar auch ein Steuerfach in der Weiterbildung, aber muss da eingeschlafen sein :-)

[alzwo]

boersenexplosion,
du schreibst nah am Fake (Veräppelung). Die genaue Steuer für 2016 (zu zahlen in 2017) ist dir wichtig. Die Mieteinnahmen in 2016 scheinen dir nicht wichtig zu sein. Davon hängt aber deine Steuer ab.

Kaufpreis = 8 * Jahreskaltmiete. Prima. Anscheinend wirst du unter Termindruck gesetzt. Verdächtig. Ich wäre sehr mißtrauisch und vorsichtig.

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.370.044 von Boersenexplosion am 27.12.15 13:25:43

Steuersatz 25%

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.370.158 von oscarello am 27.12.15 14:00:52

Vielen lieben Dank dafür. Wie sicher sind sie damit? Ich komme mal auf 28 und mit einer anderen Berechnung auf 34%

Es ist absolut kein fake, was hätte ich auch davon? Zeitdruck daher, gute Objekte sind schnell vergriffen.
Das Haus, welches ich gekauft hatte, war auch schnell weg, und zwar von mir. Spässle am Rande, im Ernst, gute HÄUSER sind schnell vergriffen. Der frühere Vogel fängt den Wurm. Es gab zig Aktien, wo dort der Fall war. Man muss immer recht früh den wurm fangen.

[Boersenexplosion]

Mit 25% hieße dann knapp 1700 Euro pro Monat reinen Gewinn, um Rucklagen zu bilden. Kann ich mir nicht vorstellen, es sei denn sie sind sich ziemlich sicher....

[SkipBoe]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.370.365 von Boersenexplosion am 27.12.15 15:15:42

Na, dann passt ja diese Meldung super:

Hälfte der Deutschen versteht Steuerbescheid nicht

http://www.wallstreet-online.de/nachricht/8225184-haelfte-de…

Mein persönlicher Tipp:

Wenn es für dich entscheidend ist, ob dein Steuersatz 25 oder 35 Prozent beträgt, dann kaufe das Objekt NICHT!

Denn dann geht die Investion mit Sicherheit in die Hose, weil du UNVORGESEHENE Ausgaben nicht stemmen kannst.

[honigbaer]

Ja, da werden Berechnungen auf 30 Jahre angestellt mit 600.000 Euro Cashflow an die Bank und amEnde soll das von 1.000 Euro Steuer mehr oder weniger abhängen. *lol*

Nachdem ich in #16 die 12.542 Steuer ausgerechnet hatte und Baldur und Oscarello mit 10.000 + Soli bzw 13.600 auch zu plausiblen Ergebnissen kommen, ist die Frage doch beantwortet. (13.600 ist natürlich zu hoch, aber da wird ja auch von nichtabziehbarkeit der Sozialversicherungsbeiträge ausgegangen. Ist doch kein Problem, beim letzten Steuerbescheid die damals angefallenen Einmaleffekte rauszurechnen, dann weiß man Bescheid.)

(OK, in meiner Rechnung mit 3.000 Euro weniger Abschreibung und ohne Kirchensteuer sind es dann vielleicht 11.000, aber die Zinsangabe 7.100 ist ja mit Sicherheit falsch, weil die Tilgungsdauer bei der angegebenen Rate (1,9% Zins und 3% Tilgung) dann unter 30 Jahre wäre.)

Scheint mir eher ein Verständnisproblem zu sein, Durchschnittssteuersatz 23% und Grenzsteuersatz 37% gehen hier Hand in Hand. Die 23% Durchschnittsteuersatz sind ja für steuerliche Erwägungen irrelevant, das wäre die Rechnung, wenn man morgen aufhören wollte zu arbeiten. Die 37% Grenzsteuersatzbedeuten hingegen, dass 10.000 Euro Renovierungsaufwand 3.700 Euro Steuer sparen.

Siehe Bild im Wikipedia https://de.wikipedia.org/wiki/Einkommensteuer_%28Deutschland… Grund- und Splittingtarif 2014.

CFD- (=) Kapitaleinkünfte unterliegen der Abgeltungssteuer, werden mit 25% besteuert, haben also auf die Überlegungen keinen Einfluss. Das könnte ja auch eine Überlegung sein, lieber zum Steuersatz 25% Aktiengewinne zu machen, statt zu 37% Steuersatz Gewinne aus Vermietung.

[Baldur74]

Ich frage ich gerade, warum ich noch arbeiten gehe. Ich kaufe einfach ein Haus für 400.000 EUR und finanziere das zu 100%.
Und von Anfang an bleiben 50.000 EUR Miete minus Zahlungen an die BAnk (knapp 20 TEUR) 30.000 EUR vor Steuern bei mir hängen. Das ganz mache ich zwei mal und muss nicht mehr arbeiten gehen. 60 TEUR vor Stuern reichen mir locker als Privatier.

Ich glaube zwar, dass die Geschichte echt ist, ich glaube aber nicht an die Seriosiät des Verkäufers.
Hast Du das Haus schon mal persönlich angeschaut Boersenexplosion? Wer hatte den BAugutachter beauftragt, der keine Mängel gesehen hat?

[Robert_Reichschwein]

@Baldur: das Ganze hat 3 Haken

erstens bekommst Du ohne ein entsprechendes Einkommen nach Steuern in der Regel keinen Kredit, schon gar nicht 100%

zweitens müssen die Mieteinnahmen auch versteuert werden

drittens sind manche Instandhaltungskosten vom Vermieter zu tragen

[honigbaer]

@ Baldur74 Das größte Problem dürfte sein, dass ohne Arbeitseinkommen Krankenversicherungsbeiträge auf die Mieteinnahmen zu zahlen sind. Dann noch ein Bisschen Altersvorsorge und die Privatierseinkommen schmelzen dahin.

Deshalb sind alle so versessen auf das Arbeitsverhältnis, damit diese Beiträge gezahlt werden und auch wegen der netten Kollegen, die man sonst nicht treffen würde.

Und meistens sieht die Bewirtschaftung ja doch etwas anstrengender aus, Kaufpreisfaktor 8-9 ist sicher die Ausnahme und spiegelt oft die schlechte Lage oder Instandhaltungsstau wieder, die 100% Finanzierung wälzt auch die Risiken auf die Erwerber ab und stützt sich auf deren sonstige Einkünfte.

Ansonsten sind die Einnahmen eines Privatiers klassischerweise Zinsen, Dividenden und Mieten, also es soll schon vorkommen, dass jemand nur von sowas lebt. Und oft wächst das Immobilienvermögen mit der Inflation noch an, vielleicht nicht jeden Tag, aber die Erben bemerken es dann.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.370.992 von honigbaer am 27.12.15 18:21:28

@Honigbär und Robert:
Die Frage war nicht ganz ernst gemeint. Ich habe noch nie gehört, dass jemand solche Hammerrenditen bei einer Vermietung erzielt. Wenn das tatsächlich möglich wäre, würden es alle machen
Ich kenne es eher so, dass die Vermieter sich freuen, wenn Sie nicht drauf zahlen müssen. Zumindest bei Fremdfinanzierten Wohnungen.

Ich werde bei dem geschilderten Fall einfach die Bilder der weinenden AWD-Opfer aus dem Fernsehen nicht los, die auch dachten die Immobilie finanziert sich von selbst.
Das Schema war immer das gleiche. Tolle immobilie zumindest auf tollen Fotos. Die Immobile war mind. 500 km vom Wohnort entfernt und es wurde unter Zeitdruck und ohne vorherige persönliche Besichtigung gekauft.

Wenn mir jemand mehr als 10% Rendite versprechen würde, würden bei mir alle Alarmglocken schrillen.

Im Süddeutschen Raum, wo dieImmolie liegt, wie der TE-Ersteller geschrieben hat bekommt man für 400 TEUR kein MFH, was nicht einen riesengroßen Haken hat. Dort ist alles praktisch leergekauft und es herrschen Mondpreise.

[alzwo]

honigbaer,
„aber die Zinsangabe 7.100 ist ja mit Sicherheit falsch, weil die Tilgungsdauer bei der angegebenen Rate (1,9% Zins und 3% Tilgung) dann unter 30 Jahre wäre.)“

Naja mit 2,9% Zins und 2,1% Tilgung kommen 30 Jahre schon hin.

Baldur74,
das ausgearbeitete Finanzierungskonzept macht mich auch stutzig. Hier könnte ein Drückerteam arbeiten, das Schnäppchen (Schrott) unter die Leute bringt.

[Boersenexplosion]

Vielen dank, das sich einige sorgen um mich machen. Habe schon genug Reserven an meiner Seite. Ich will nur wissen, von den 4100 Euro Kaltmiete, wie viel Euro in an die Seite packen muss, jetziger istlage.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.371.451 von Boersenexplosion am 27.12.15 20:01:17

Ich würde es trotzdem gern wissen:
> Gebäude schon mal persönlich angesehen?
> ist es mehr als 300 km vom Wohnort entfernt?

[Boersenexplosion]

Ja Gebäude mehrmals und mit Gutachten. Dame verkauft aus Altersgründen. Nein 100 km Entfernung.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.371.493 von Boersenexplosion am 27.12.15 20:15:24

Dann könnte es echt ein Lucky-buy sein! Manchmal muss man im Leben auch Glück haben.

[honigbaer]

@ Baldur Hieß es nicht zur Lage im "Süden vom Osten".
Jedenfalls ist ein Kaufpreisfaktor unter 10 nicht so ungewöhnlich, auch in Süddeutschland gibt es Regionen mit schwächerer Nachfrage. Auf Immowelt sehe ich z.B. ein Wohn- und Geschäftshaus in Tuttlingen 34.000 Miete 320.000 Kaufpreis. Bei der letzten Karhausenauktion waren im Angebot:
Itzehohe (MFH 7 Wohnungen Nr.61) 238.000 für 29.322 Miete
Salzgitter (14 ETW im Paket Nr.53) 369.000 für 56.058 Miete
Magdeburg (2-Zimmer Whg Nr. 48) 22.500 für 2.916 Miete
Dahme (Brandenburg) (Villa und Mehrfamiliehäuser 12 Wohneinheiten Nr.43) 390.000 für 42.800 Miete
Wollte alles keiner haben, außer der ETW, die für 28.000 wegging.

Bei den derzeit niedrigen Zinsen, kann da schon ein Ertrag übrig bleiben.
Ohne dass ich jetzt sagen will, es wäre so leicht, da Geld zu verdienen.
Bei den älteren Bestandsobjekten geht die Instandhaltung doch ins Geld und die Rechnung geht dann nur auf, wenn nach 10, 20 , 30 Jahren ein Mehrerlös erzielt werden kann. Aus der Sicht von Aktienanlegern sind das ganze Ewigkeiten.

[Boersenexplosion]

Wenn ich das Jahr gedanklich abhaken darf, sieht die liste von 2015 im Aktien Geschäft 1250 % recht ordentlich aus, mit einer air Berlin wandelanleihe unter anderem mit 600 Prozent.

Dennoch konnte mir keiner die frage von mir beantworten.
Zur Lage, ist größer als 300.000 Einwohner und ist wirklich keine alte Anlage, da bis auf eine Wohnung leer ist, und diese nur weil die alte Dame verstorben ist. Osten, Ruhrgebiet würde ich allerdings einen größeren bogen machen, sogar sehr großen. München unbezahlbar, aber gibt dann doch welche die es machen.

Mir würde schon geholfen wenn mir einer doch sagen Könnte wie viel ich mit den bekannten Zahlen zur Seite packen muss monatlich. Sind das wirklich die 13500 Euro im Jahr, die genannt wurden? Wenn hier einer vom fach ist bitte gerne auch per board Mail. Ohne jemandem näher zu kommen, sind hier doch recht große Experten mit an board. Hoffe ihr wisst wie das gemeint ist.

[Boersenexplosion]

Bzgl Glück haben. Hatte im Leben nie Glück, ich habe alles erarbeitet, egal in welcher Form.
Bin auch nicht arrogant und selbstverliebt. Ich liebe wirklich Deutsch oder Ausländer, in jeglicher Form als Mensch solange Sie sich hier anpassen und die jetzige Diskussion kann ich überhaupt nicht nachvollziehen, da ich gerne Menschen helfe die es nötig haben, weil auch evtl uns mal geholfen werden würde. Das wollte ich doch noch kurz doch geschrieben haben. Ich bin sehr für ein miteinander als nur Egoismus pur. Wünsche wirklich jedem im thread im ersten sinne Gesundheit und viel Erfolg im Beruf oder an den markten. Und bitte nie vergessen, gier frisst hirn.

In diesem sinne ade bis morgen

[Boersenexplosion]

Eine brilliance und lonza war auch mit dabei und die liste ist aktuell bei 1355%
So bis denn

[Baldur74]

Welche Frage ist denn noch offen?
Wir haben dargestellt, welcher Überschuss zu versteuern ist und wie dieser sich berechnet z.B. was als Abschreibung abzuziehen ist...
Wir haben die Steuer darauf berechnet, etwas mehr als 1/3 des Überschusses. Jede genauere Berechnung wäre unseriös.
Was genau fehlt denn noch?

[alzwo]

Boersenexplosion,
es ist unmöglich, deine zu versteuernden Mieteinnahmen (ME) in 2016 genau vorherzusagen. Als Obergrenze kann man die Jahreskaltmiete nehmen. Wie du weißt, geht davon ab Leerstand, Zinsen, AfA, Instandhaltung, Reparaturen, ….... . Sagen wir 30.000,- ME.

Die mußt du zusätzlich zu eurem normalen Einkommen versteuern. Schaust du in die Einkommensteuertabelle und siehst die Mehrbelastung. Sagen wir 9.000,- , macht mtl 750,- . Die legst du von den eingehenden Mieten zur Seite und brauchst vor einer Steuernachzahlung keine Angst zu haben.

Es kann sogar der Fall eintreten, daß die ME negativ sind. Neue Schließanlage, neue Heizung, was weiß ich. Dann bekommst du in 2017 eine Steuererstattung. Die beiseite gelegten mtl 750,- sind über. Du wirst sie aber wohl schon für die Reparaturen verwendet haben.

[Boersenexplosion]

@ alzwo
Nein das war mir bekannt.

An Baldur 74 und anderen Kollegen. Ich habe heute meinen Steuerberater doch erreichen können und für das Mehrfamilienhaus sind Steuer fällig in Höhe von 13.300 Euro. Waren doch einige an der zahl dran, Hut ab und an ALLE ein freundliches Dankeschön für die Hilfen die kamen.
Wünsche euch allen einen guten Rutsch ins neue Jahr. Und vergesst nicht, Geld ist nicht alles, auch wenn ich das Mehrfamilienhaus kaufen sollte. Ein Teil wird von den gewinnen gespendet, anderes für die Kinder angespart. Ich selber brauche nicht unbedingt noch mehr als ich habe. Gier frisst Hirn.

[Baldur74]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.373.503 von Boersenexplosion am 28.12.15 11:53:26

Also wenn Du mir persönlich einen Gefallen tun wolltest. Ich würde gern wissen wie es ausgeht und ob die Erträge (vor Steuern :-) so gekommen sind wie geplant. Drücke die Daumen ! Ist mir klar, dass das mind 1 Jahr dauert.

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.374.337 von Baldur74 am 28.12.15 14:04:19

Kann ich gerne tun.

[Boersenexplosion]

Hallo zusammen,

habe dann doch noch eine Frage offen bzgl des Kaufes eines Mehrfamilienhauses.
Wegen der AfA 2%, kann man ja nur das Gebäude Abschreiben, den Boden ja nicht. Es gibt ja Bodenrichtwerte, die man dann mit dem qm berechnet und dadurch das Gebäude errechnet. In meinem Beispiel 988m2 Grundstück, wären das 150.000 € etwa, die ich von den 400.000€ abziehen müsste. Jetzt habe ich geselen, das man zwei Kaufverträge machen kann und so den grundstückspreis weniger angeben kann und alles Legal. nur die Frage ist, inwieweit kann man dort den Kaufpreis weniger angeben ? Denke 350t€ Gebäude und 50t€ Grundstückswert würde nicht funktionieren oder ?

[horsthansen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.385.902 von Boersenexplosion am 30.12.15 12:13:42

Da stimmt doch was hinten und vorne nicht. Ein qm-Preis von plus minus 150 Euro bei einer Lage mit > 300.000 Einwohnern. Das Grundstück mit 988qm und ohne Haus ist schon im Bereich von 400.000 Euro.
https://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert#Ver.C3.B6ffentl…
Eventuell ist deine Lage ja veröffentlicht - und das kann auch jeder Beamte in einer Minute nachschauen.

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.386.325 von horsthansen am 30.12.15 13:06:00

Was soll an einem Bodenrichtwert von 150 Euro pro m2 nicht stimmen?
Nunja, die Frage war ja auch eine ganz andere, will den Fiskus nicht übers Ohr hauen, sondern dieses wäre Legal. Nur die Frage halt bis zu welchem Euro Betrag.

Zitat von horsthansen: Da stimmt doch was hinten und vorne nicht. Ein qm-Preis von plus minus 150 Euro bei einer Lage mit > 300.000 Einwohnern. Das Grundstück mit 988qm und ohne Haus ist schon im Bereich von 400.000 Euro.
https://de.wikipedia.org/wiki/Bodenrichtwert#Ver.C3.B6ffentl…
Eventuell ist deine Lage ja veröffentlicht - und das kann auch jeder Beamte in einer Minute nachschauen.

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.385.902 von Boersenexplosion am 30.12.15 12:13:42

man kann alles protokollieren,es muss halt plausibel sein

[Boersenexplosion]

Antwort auf Beitrag Nr.: 51.388.056 von oscarello am 30.12.15 17:10:21

Welchen Betrag kann man denn ansetzen?

[Baldur74]

In der Regel macht man nicht zwei Verträge sondern trägt lediglich die separaten Werte für Grundstück und Gebäude in den Kaufvertrag ein.
Das Finanzamt kennt die Bodenrichtwerte auch. Der Veranlagungsbeamte wird einen Blick in den Kaufvertrag werfen und bei 50.000 EUR kurz lachen.

Dann wird er die Arbeitshilfe nehmen:
http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardart…

und einen deutlich höheren Wert ausrechnen :-)

[Lianeliane]

mein Tipp: gehen Sie für das 1. Jahr zu einem Steuerberater, die Kosten dafür, die sich auf das Haus beziehen, können Sie voll abziehen und garantiert spart das mehr als alles andere!
Liane

[honigbaer]

Die Steuerberater sind geschäftstüchtig, Lianeliane hat sich für diesen Hinweis extra neu auf wallstreet-online registriert.

Es schadet keinesfalls, wenn man sich selbst mit der Materie im Rahmen der eigenen Möglichkeiten befasst. Sonst ist man vor Fehlberatungen nichtmal ansatzweise geschützt und auch nicht in der Lage, dem Berater die richtigen Fragen zu stellen, wenn die verschiedenen Handlungsoptionen erörtert werden.

[Baldur74]

Gibt es eigentlich Neuigkeiten zum Projekt?