Schulden - 500 Beiträge pro Seite

[rotesonne]

Hallo zusammen,

für mich stellt sich die Frage, ob es Sinn macht, sich langfristig zu Verschulden, um z. b. eine Immobilie als Anlageobjekt mit wenig Eigenkapital zu finanzieren - auch mit dem Bewusstsein, dass die Verzinsung fürs EK sehr gering ist. Dies vor dem Hintergrund, dass die Inflation auf längerer Sicht steigen wird und man folglich doch "weniger" zurückzahlen würde.

Ist also derjenige der "Klügere" der heute Schulden macht?

Suche hier eine Antwort auf die Frage, wie sich Verschuldung, Inflation auf das Vermögen verhalten würden, wenn man annimmt das die Inflation anziehen wird.

Vielleicht hat hier jemand interessante Ideen?
Vielen Dank.

[nickelich]

Wenn Sie heute Aktien kaufen, dann ist klar, daß deren Kurs auch sinken kann. Genauso kann der Wert der Immobilie stark einbrechen, wenn die Beleihungsgrenzen sich ändern (wie derzeit) und die Zinssätze stark steigen würden. Bei anziehender Inflation ist davon auszugehen, denn die Zahl möglicher Käufer reduziert sich dann. Ihr heute gekauftes Haus könnte in ein paar Jahren nur noch die Hälfte wert sein oder auch sein Preis 50% höher sein, wenn Sie das Näschen für das richtige Objekt hatten.

Das Mietniveau wird steigen, wenn der Gesetzgeber nicht eine wirksamere Mietpreisbremse findet. Aber denken Sie daran, daß die Mieteinnahmen nur die Bruttorendite darstellt. Um auf neuzeitlichem Stand zu bleiben, müssen Sie in 30 Jahren die Hälfte der reinen Baukosten (ohne Grundstückskosten) für Renovierung ausgeben. Ist das überhaupt mit einer schmalen Eigenkapitalrendite zu stemmen?

[rotesonne]

wenn das Anlageobjekt im Wert gleich bleibt und die Inflation steigt zahlt man nun im endeffekt durch die Inflation weniger zurück, oder?

[oscarello]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.535.957 von rotesonne am 23.10.16 19:11:12

nein....bei gegebenen Einkommen und gegebener Rate hat eine Inflation keinen
Einfluss auf die monatl.Belastung

[rotesonne]

dann ist es so, dass Schulden nur dann bei steigender Inflation Sinn machen wenn auch mein Einkommen steigt.

Bei einer Inflation gehe ich doch davon aus!!

Verbindlichkeiten aufnehmen machen also bei einer Inflation Sinn, richtig?
danke, nickelich und oscarello

[JuliaPapa]

Eines darfst Du bei allem nicht vergessen: Die Schulden, die Du hast, musst Du immer und in jedem Fall zurückzahlen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Du Deine Objekte vermietet hast oder ob sich Deine Lebenssituation durch Kinder, Krankheit, Scheidung oder Arbeitslosigkeit ändert.

Wenn Du bereit bist, dieses Risiko zu tragen und notfalls in die Privatinsolvenz zu gehen, dann kannst Du Dich hoch verschulden. Aber so etwas muss man wollen und damit leben können. Mein Ding wäre das nicht.

Unabhängig davon halte ich Immobilien als Anlageobjekt für nicht geeignet. Aber das ist meine persönliche Meinung und nicht das Thema hier.

[nickelich]

Würden Sie dividendenstarke Aktien auf Pump kaufen? Wohl kaum.

Warum wollen Sie dann in einer möglichen Immobilienblase eine nicht selbstbewohnte Immobilie mit geliehenem Geld kaufen? Bei der Geldanlage sind generell Klumpenrisiken zu vermeiden. Dieser Kauf würde ein potenziertes Klumpenrisiko darstellen. Selbst wenn der Eigenkapitalanteil sehr hoch wäre und die Immobilie innerhalb der Zinsbindungsfrist abbezahlt wäre, bliebe das Risiko des dann geringeren Verkaufspreises bestehen. Der nachfolgende Eigentümer müßte nämlich dann die Renovierungen durchführen müssen, die Sie aus Mangel an Überschuß nicht durchführen konnten.

Aber zurück zu Ihrer Kernfrage, welche Auswirkung eine anziehende Inflation haben würde. Bei Anleihen ist das offensichtlich. Neue Anleihen müßten ein höheres Zinsniveau bieten. Damit würden die bestehenden festverzinsten Anleihen im Kurs sinken, um auf das gleiche Renditeniveau zu kommen. Darüberhinaus entfielen bei Anziehen der Inflation die Anleihenkäufe der EZB. Weniger Käufer führen im allgemeinen zu sinkenden Kursen.

[Teddybear]

Als unbedarfter Immobilienanfänger würde ich das sein lassen. Damit haben sich schon so viele ruiniert.

[Quando]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.534.316 von rotesonne am 23.10.16 11:39:18

Bevor Du Dir den Kopf groß über eine "günstige" Immoverschuldung Gedanken machst ....
probier doch einfach mal mit Deinen Daten / Bonität aus , wer Dir wieviel leihen würde.

Danach kannst Du ja weiter spekulieren / planen.

Quando

[dantis]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.534.316 von rotesonne am 23.10.16 11:39:18

Deine Ueberlegung ist prinzipiell richtig:
Derzeit halte ich weitgehend fremdfinanzierte vermietete Immobilien in guten Lagen für die mit weitem Abstand lukrativste und vorallem auch vergleichsweise sicherste Anlage. EK-Renditen von 15% - 20% p.a. sind so ohne grössere Probleme zu erwirtschaften.

Entscheidend sind dabei 2 Dinge:
1. Die Immobilie muss eine Wertsteigerung erwarten lassen; also Immobilie ist nicht gleich Immobilie; man muss da schon sehr akribisch für die Stadt, in der die Immobilie gelegen ist, die Bevölkerungsentwicklung sowie die wirtschaftliche Entwicklung prognostizieren und sich dann eben bei der Immobilienauswahl darauf konzentrieren, dass ein langfristiger Nachfrageüberhang (und damit Preissteigerungen) zu erwarten ist.
2. nach ca. 10 Jahren sollte die Immobilie wieder verkauft werden (auch wenn der Kredit noch läuft), da sonst die EK-Rendite gegen die normale Mietrendite von ca. 4% konvergiert und die Anlage damit wesentlich unattraktiver wird.

Es wird allgemein von den Kritikern einer solchen Strategie immer angeführt, dass man die Zinsen zu bezahlen hätte und somit ein ZUSAETZLICHES Risiko eingehen würde. Das ist aber falsch. Denn es geht ja im Leben nicht darum, welche Zahlen auf irgendwelchen Gehaltszetteln oder Bankauszügen stehen, sondern es geht darum, was man sich für sein Geld tatsächlich kaufen kann.
Prinzipiell gibt es 3 Szenarien bzgl. der Preisentwicklung:
1. Inflation
2. völlige Preisniveaustabilität
3. Deflation

zu1):
das Kennzeichen von Inflation ist, dass die Güterpreise steigen (u.a. auch Immobilien) und damit nimmt die Kaufkraft des Geldes, das ein Sparer auf der Bank hat, ab. Das Problem ist nun, dass die Zinsen, die der Sparer auf der Bank bekommt in der Regel nicht ganz die tatsächliche Inflation (die bekanntlich höher ist als die statistisch ausgewiesene !) abdeckt. D.h. ein Sparer geht also das Risiko ein, dass im Inflationsfall er einen realwirtschaftlichen Verlust erleidet. Dahingegen kann sich der Immobesitzer aufgrund der Kombination von Mieteinnahme (die höher ist als der Fixzins) + Wertsteigerung (die in etwa der Inflation entspricht) sogar die Inflation in aller Regel überkompensieren (insb. bei Hebelung durch FK-Einsatz), d.h. er hat einen realwirtschaftlichen Gewinn.

zu3)
In Zeiten von Deflation erhält der Sparer zwar im Allgemeinen keine Zinsen, hat aber einen realwirtschaftlichen Gewinn, da er sich für seinen gleichgebliebenen Anlagebetrag dann mehr kaufen kann; der Immobilieninvestor wird einen Verlust erleiden, da der Wert der Immobilie gesunken ist.

Der Fall 2) bedarf keiner eigenen Beleuchtung; er ist ein Grenzfall einer der beiden ersten Fälle und ist neutral bzgl. der Vorteilhaftigkeit.

Zusammenfassend profitiert also realwirtschaftlich der Immobesitzer bei Inflation, während der Sparer nur bei Deflation profitiert. Fakt ist jedoch, dass in der Historie bis auf sehr wenige Ausnahmen fast immer Inflation vorherrschte, auch sind die Notenbanken sehr bestrebt, das Preisniveau nicht bei 0% konstant zu halten, sondern bis zu 2% ansteigen lassen (was die Notenbanken noch als Preisstabilität bezeichnen, der Sache nach aber natürlich bereits Inflation ist). D.h. es ist wesentlich wahrscheinlicher, dass es zu Inflation kommt, als zu Deflation. Insofern ist diese Aussage, dass der kreditfinanzierte Immobesitzer besondere Risiken einginge, indem er Zinsen zahlen müsse, nicht nur schlichtweg falsch, sondern das Gegenteil ist der Fall: der normale Sparer geht bei seinem Sparen immer das immense Risiko ein, dass es zur Inflation kommt.
Es gibt also keine Optimallösung, die in allen möglichen Szenarien ein ideales Ergebnis liefert, sondern eben nur die Spekulation auf ein bestimmtes Szenario; und da setze ich auf das, was historisch schon weitaus öfters vorherrschte.

Derzeit ist es selbst bei etwas schwächerer Bonität kein Problem, einen 20-jährigen Kredit mit Fixzinssatz von unter 2% zu bekommen. Die 10-jährigen Sätze, die völlig ausreichen gibt meist unter 1,5 %.
Ich kenne Leute, die haben Immobilien für über 5 Mio € auf Kredit gekauft, da langt schon ein jährlicher Preisanstieg von ca. 5% verbunden mit den monatlichen Gewinnen aufgrund den höheren Mieteinnahmen verglichen zum Kreditzins und derjenige hat nach 3 Jahren etwa 1 Mio € Gewinn.
Und zumindest kurzfristig halte ich solche Preisanstiege von 5% p.a. für durchausaus realistisch in den Städten, wo ein echter Nachfrageüberhang da ist . Irgendwann wird/muss die Notenbank die Zinsen wieder merklich anheben, um die Inflation nicht ganz aus dem Ruder laufen zu lassen, das wird dann die Attraktivität von Immobilienkäufen zugunsten der Mieten senken, allerdings wird man dann eine etwas bessere Mietrendite bekommen.

Aber wie gesagt, das A und O ist die Immobilie bzw. deren Lage; wenn die nicht gut ist, kann es auch in Inflationsphasen zu Wertverlusten kommen.

[minister.grasser]

Deine Überlegung ist völlig rational und in der Praxis auch umsetzbar....ich habe das in den letzten 10 Jahren so gemacht und dazu damals auch in verschiedenen Threads hier gepostet.

Eine selbstgenutzte Immobilie mit wenig Eigenkapitalhat hat eine unglaublich hohe Rendite.

Dabei habe ich aber die Immobilien aber nach Fertigstellung/ Renovierung immer selbst genutzt und die alte/kleinere Immobilie verkauft/ vermietet.
In Wien waren wir auch in der sehr guten Situation, dass Firmen/Pfuscher aus dem Osten der Monarchie unglaublich günstig und dabei qualitativ hochwertig gearbeitet haben.

Steuerlich und rechtlich und vom Zeitaufwand waren mir größere Projekte zur Vermietung zu schwierig (Mehrfamilienhäuser). Wenn du nicht selbst den ganzen Kram von Mietvertrag bis Mietersuche und Instandhaltung machst, dann nehmen dir die Mittelsmänner/Verwalter die ganze Butter vom Brot.

Man muss nur realistischerweise beim Kauf und Leben im Eigentum mit höheren Kosten pro Monat rechnen als bei einer Miete. Der Unterschied war in Wien aber im letzten Jahrzehnt aber minimal und wenn man nicht vollfinanzieren muss, dann lebt man im Eigentum eventuell sogar billiger.


ABER: Die Kreditkosten waren unglaublich niedrig.
Die Immopreise sind konstant gestiegen. (was mit den niedrigen Kreditkosten zusammenhängt).
Die Nachfrage in Wien ist konstant sehr sehr hoch.
Ich kenne mich ganz gut mit Renovierungen und Immobilien aus.
Der Aufwand macht mir Freude. (im Baumarkt mit den Hacklern einkaufen gehen )

IN ZUKUNFT WIRD DIE LAGE NICHT GANZ SO GÜNSTIG SEIN. ES IST WIEDER VON STEIGENDEN ZINSEN AUSZUGEHEN.

Du bist also mit deinen Strategien tendenziell 5 Jahr zu spät dran.....was nicht heißt, dass es gut funktionieren kann und das ist auch nur meine Einschätzung..

Ich schau mir z.B. heute wieder ein interessantes Fundstück an....mit Statiker und Baumeister...


Während ich vor 7 Jahren dringend und gegen alle Einwände hier zu flexiblen Zinsen geraten habe (Euribor + möglichst minimaler Aufschlag), bin ich mir nicht mehr so sicher, ob man heute nicht Fixzinsen bevorzugen sollte. MEINUNGEN DAZU BITTE POSTEN!


Und dann gibt's noch den Staat und die Banken:
Ich hatte also mit einer Bank einen guten Kreditvertrag und dann......ja dann hat die Bank ihn einfach geändert und die im Vertrag (mit Euribor +Aufschlag) klar definierten Zinsen einfach anders berechnet.....
....und der sogenannte Rechtsstaat schaute einfach zu.....
....und meine Kreditbelastung pro Monat stieg um ein Drittel an....
....und dieser Rechtsbruch ging einfach mal so jahrelang weiter...

und jetzt zeigt man sich großzügig und zahlt nach zahlreichen Gerichtsurteilen gnädig doch das gestohlene Geld zurück...

...aber wer ersetzt mir den finanziellen Stress und das Faktum, das meine Kinder keine Biobananen essen konnten

http://orf.at/stories/2405353/2405355/

Als Immobilienbesitzer und Kleinkapitalist bist du immer der Staatsfeind und den Behörden und Banken ausgliefert...be prepared for battle

[minister.grasser]

Zur Inflation:

Die 2 Prozent sind eine reine Schnapszahl, weil natürlich das Gut, wofür die Leute am meisten ausgeben, nämlich Immobilien nicht einbrechnet wird.

Immobilien habne sich in den letzten 3 Jahren in Wien - wenn man auf die Graphiken klickt - im Schnitt von 4000/ m2 auf 5000/m2 verteuert.
http://www.immopreise.at/Wien/Wohnung/Eigentum

das sind mehr als 20%, und in den 5 Jahren davor warens auch nochmal locker 20%

Das heißt, Immobilien sind in den letzten 8 Jahren fast um die Hälfte teurer geworden....und aus D höre ich Ähnliches.
Es gibt also durchaus Rückschlagspotential....
....was nicht heißt, dass man gut Immos mit Gewinn verkaufen konnte und vielleicht wird das auch wieder so sein....vielleicht aber auch nicht....
Meiner Einschätzung nach haben wir zwar nicht eine Blase wie USA 2008, aber von einer Stagnation ist auszugehen
Kommt eben auf die Lage an. In Wien sehe ich wieder mehr Interesse aus Russland, dem arabischen Raum und sogar Fernost. Andererseits werden viele Objekte in kurzfristig vermietete Unterkünfte für Reisende und Urlauber umgewandelt, was angesichts der Touristenzahlen gut läuft....der Staat versucht gesetzlich dagegen vorzugehen
Andererseits ist es so, dass vor allem gut qualifizierte Europa und auch Wien verlassen und hier nur die Restposten eines Wohlfahrtsstaates übrig bleiben, was immer weiter Teile der Stadt zu Ghettos No Go Zones und Slums werden lässt.

....meiner Ansicht nach muss man bei einer Immobilie davon ausgehen, dass sie ein sehr langfristiges Investment darstellt....wenn man Kinder hat....freuen die sich, billig als Jungfamilie wohnen zu dürfen...

[freddy1989]

Hallo hier habe ich nochmal etwas zu den Schulden und den Faulen Krediten Italienischer Banken....

Was meint ihr ob Italien das neue Griechenland wird?

Ich meine auf die dauer kann Italien doch diese extreme Schuldenlast mit steigenden Zinsen nicht verkraften...

https://www.cash.ch/news/top-news/finanzrisiken-italiens-ban…

http://www.deutschlandfunk.de/ezb-niedrigzinspolitik-risikok…