Zweifamillienhaus notariell trennen - 500 Beiträge pro Seite

[leostammer]

Hallo miteinander ich hoffe, daß ich hier richtig bin.

meine Familie (Mann, Kind + ich) möchten mit einem befreundeten Paar (Mann, Frau, 2 Kinder) ein freistehendes Zweifamilienhaus mit umlaufenden Garten kaufen.

Das Zweifamilienhaus besteht quasi aus 2 Reiheneckhäusern mit einem durchgehenden Dachboden und eine durchgehende Waschküche. Der Garten ist durch einen kleinen Zaun getrennt.

Natürlich möchten wir das Zweifamilienhaus notariell teilen lassen. Hierfür müsste man nur theoretisch die linke und die rechte Haushälfte inkl. Garten in der Mitte teilen.

Sagen wir mal, das Haus kostet 500.000 € zzgl. ca. 12% Nebenkosten (4,76% Makler, Notar, Steuer, etc.) 60.000€. Würden dann für jede Partei tatsächlich 280.000€ anfallen und ist dies so üblich und akzeptiert vom Makler, Notar, etc. ? Oder gibt es hier irgendwelche Fallstricke und Gedankenfehler (z.B. kostet die Trennung des Grundstücks Betrag X extra beim Notar, oder wird die Steuer z.B. auf das Gesamt Grundstück erhoben und erst dann wird es geteilt und somit fallen nochmals für eine Seite die vollen Steuern an à also quasi 1,5x die Steuern, etc)?

Vielen Dank im Voraus!

Gruß Sandra

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.750.382 von leostammer am 22.11.16 20:20:43

Ihr braucht zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt. Hierzu bedarf es Teilungspläne, idR vom Architekten.
Dann noch eine notarielle Teilungserklärung. Kostenpunkt schätzungsweise 3.000 €.
Danach beantragt ihr, dass zwei Grundbuchblätter beim Grundbuchamt angelegt werden.
Grunderwerbssteuern fällt nicht noch einmal an. Nur eine Gebühr, schätzungsweise im mittleren dreistelligen Bereich.
Es dürfte aber schwierig werden eine Bank für die Finanzierung zu finden, da es ja bisher nur ein Grundbuchblatt und zwei Schuldner gibt.

[alzwo]

leostammer,
wenn das mal gut geht. Eine Teilungserklärung macht aus einem 2FH eben keine 2 Reihenhäuser. Dachboden, Waschküche und Grundstück werden Gemeinschaftseigentum. Wer bestimmt in einem Haus mit 2ETW? Eine Partei möchte zB einen neuen Einstellplatz anlegen, die andere Partei nicht. Streit ist vorprogammiert.

Ist so eine ETW später gut zu verkaufen? Ich tippe mal nein.

Wie wär`s, wenn nur eine Partei kauft, der anderen ein Darlehen gibt und mietet?

[alzwo]

Korrektur: .....wenn nur eine Partei kauft, die andere gibt ein Darlehen und mietet

[leostammer]

Man könnte den Dachboden der einen Partei zuordnen und die Waschküche der anderen. Oder später einfach eine Mauer reinziehen, daß ist kein Problem und es sind tatsächlich zwei Reiheneckhäuser aneinander. Und wenn eine Partei mietet, dann hat diese ja später kein Eigentum und muß z.B. in Rente auch noch Miete zahlen.

Das mit der Bank und zwei Parteien war schon einmal ein guter Tipp, dafür muß es aber doch auch eine Lösung geben. So ungewöhnlich ist das Vorhaben doch nicht?!

[alzwo]

leostammer,
nun gut, wenn das 2FH schon als zwei Reihenhäuser gebaut worden ist, müßte das Grundstück geteilt werden. Vermessung mit Grenzsteinen. Das ist keine Teilungserklärung, eher Änderung des Bebauungsplans. Dafür ist die Gemeinde (Bauamt) zuständig. Ob eine Änderung möglich ist, würde ich vor dem Kauf klären.

Ein Reihenhaus mit eigenem Grundstück kann von beiden Parteien ziemlich frei benutzt und verwertet werden. Ist auch mehr wert als eine ETW.

[leostammer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.755.812 von alzwo am 23.11.16 14:51:41

Und was würde so etwas ca. kosten und wie lange dauert sowas?

[alzwo]

"Und was würde so etwas ca. kosten und wie lange dauert sowas?"

Keine Ahnung, aber die auf dem Bauamt haben einen guten Überblick

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.755.845 von leostammer am 23.11.16 14:55:14

Zitat von leostammer: Und was würde so etwas ca. kosten und wie lange dauert sowas?

wenn Du es zügig angehst und alles glatt geht, kann das in drei Monaten erledigt sein. Insgesamt sollte das ganze für unter 10 T€ machbar sein. Kommt natürlich auf die Pläne an. Wenn der Architekt erst welche erstellen muss, dann nicht. Sonst muss er nur ergänzen, wo die Grenze sein soll, was natürlich einfach ist.
Alles was nicht geteilt ist, kann man auch als Gemeinschaftseigentum lassen (Garten, Dach, Waschküche). Das kann man auch irgendwann mal teilen, z.B. wenn in ein paar Jahren ein Verkauf ansteht.
Für die Grundstücksteilung brauchst Du noch einen Vermesser. Außerdem brauchen beide Grundstückshälften auch einen Straßenzugang, was aber notfalls auch über eine Dienstbarkeit ginge.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.754.327 von leostammer am 23.11.16 11:57:02

Zitat von leostammer: Man könnte den Dachboden der einen Partei zuordnen und die Waschküche der anderen. Oder später einfach eine Mauer reinziehen, daß ist kein Problem und es sind tatsächlich zwei Reiheneckhäuser aneinander. Und wenn eine Partei mietet, dann hat diese ja später kein Eigentum und muß z.B. in Rente auch noch Miete zahlen.

Das mit der Bank und zwei Parteien war schon einmal ein guter Tipp, dafür muß es aber doch auch eine Lösung geben. So ungewöhnlich ist das Vorhaben doch nicht?!

Eine Bank zu finden wird schon klappen.
Was nicht klappen wird, ist, das Ihr zwei unterschiedliche Banken nehmt. Dann müsste nämlich eine in den zweiten Rang, was keine seriöse Bank macht.

[leostammer]

Wir haben eh vor uns einen externen Berater zu holen, der alle Banken abklappert und uns den besten Vorschlag präsentiert. Haben bereits einige Bekannte von mir gemacht und hat sich bisher immer bei dem Berater gelohnt. Also könnte man ja gemeinsam auch eine Bank suchen.

Dies ist ja aber sicherlich nur vor dem Kauf ein Problem, da es ja ein Grundstück für zwei Parteien ist. Wenn es später mal bei einer Partei zu einem Zahlungsausfall kommen würde, wäre dann doch sicherlich nur das Grundstück der betroffenen Partei gefährdet und nicht beide, da ja zwei Kredite auf dann zwei Grundstücke laufen?

[alzwo]

„da ja zwei Kredite auf dann zwei Grundstücke laufen?“

Wieso? Wenn ihr das 2FH vor der Teilung kauft, gibt es keine zwei Grundstücke. Wie wird das laufen? 4 erwachsene Personen nehmen gesamtschuldnerisch einen Kredit auf. Hypothek auf der Immobilie. Prima. Später teilt ihr das Grundstück. Eine ordentliche Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig.

Vielleicht könnt ihr den Verkäufer bewegen, das Grundstück zu teilen. Anschließend kauft jede Partei eine Haushälfte. Ich würde als erstes mit dem Bauamt sprechen. Kostet nichts, und die Auskünfte sind gut. Bei mir damals jedenfalls.

Wenn keine Teilung möglich, ist das Projekt gestorben. Ein richtiges Schnäppchen ist das 2FH wohl sowieso nicht. Der Auszug aus der Nebenwohnung war ja wohl lange bekannt. Haus ging nicht weg. Dann wurde ein Makler beauftragt. Macht es auch nicht billiger.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.762.235 von leostammer am 24.11.16 10:10:18

Zitat von leostammer: Wir haben eh vor uns einen externen Berater zu holen, der alle Banken abklappert und uns den besten Vorschlag präsentiert. Haben bereits einige Bekannte von mir gemacht und hat sich bisher immer bei dem Berater gelohnt. Also könnte man ja gemeinsam auch eine Bank suchen.

Dies ist ja aber sicherlich nur vor dem Kauf ein Problem, da es ja ein Grundstück für zwei Parteien ist. Wenn es später mal bei einer Partei zu einem Zahlungsausfall kommen würde, wäre dann doch sicherlich nur das Grundstück der betroffenen Partei gefährdet und nicht beide, da ja zwei Kredite auf dann zwei Grundstücke laufen?

es haftet immer nur jeder für seinen eigenen Kredit. Vor der Teilung gäbe es das Problem, das die Bank Zugriff auf das ganze Grundstück hat.
Wenn einer nicht zahlt, könnte dann ggf. das ganze Grundstück versteigert werden.

[leostammer]

Hallo nochmals,

wir hatten heute Besichtigungstermin und das Grundstück auf dem das Haus steht ist bereits geteilt. Lediglich das Haus nicht.

Hier ist es so, daß das Haus 1 auf Grundstück 1 steht, Haus 2 auf Grundstück 2 (klar), jedoch sind unter den zwei "Häusern" ein Hobbyraum, ein Keller, eine Waschküche, eine Werkstatt sowie eine Doppelgarage. Diese Räume müsste man dann halt aufteilen (z.B. Hobbyraum und Keller sind unter Haus 1 und sollten hier zugeordnet werden, Werkstatt ist unter Haus 2 und sollte hierzu. Jeweils 1 Garage pro Partei und Waschküche zur gemeinsamen Nutzung. Sollte eigentlich machbar sein. Ist ja in einem Miethaus mit verschiedenen Parteien auch nicht anders?

Ändert sich jetzt etwas an unserer Lage mit der Bank? Und an wenn muss man sich in diesem Fall wegen der Trennung wenden?

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 53.777.238 von leostammer am 26.11.16 16:07:33

Architekt zur Beantragung Abgeschlossenheit und Notar zwecks Teilungserklärung