GB/AG: Ein Investment mit wenig Risiko und viel Potential - 500 Beiträge pro Seite

[ValueResearch]

GB/AG: Ein Investment mit wenig Risiko und viel Potential

 Eigenkapital pro Aktie bei 3,34 Euro
 Fairer Wert bei hohen Risikoabschlägen bei 15,-- Euro
 Fishman-Gruppe sichert die Unternehmensstrategie ab

Die GB/AG ist ein Unternehmen, das sich inzwischen ausschließlich auf den Handel und die Bestandshaltung von Wohnimmobilien konzentriert hat. Dabei fungiert die Gesellschaft als „Aufteiler“, d. h. sie kauft einen großen Wohnungsbestand an, teilt ihn rechtlich auf und verkauft ihn wieder in kleinen Einheiten (meist Einzelverkauf).

Aufgrund der guten Kontakte des Managements konnte das Unternehmen ein starkes Wachstum verzeichnen. Die mittel- bis langfristigen Erfolgsquellen werden dabei vor allem im kostengünstigen Einkauf von Immobilienbeständen gelegt. Das Jahr 2000 stellt durch den Ankauf von knapp 1.800 Wohneinheiten einen Meilenstein in der Unternehmensentwicklung dar. Das Immobilien-Portfolio von GB/AG umfaßt derzeit rund 2.500 Einheiten. Damit ist GB/AG ihrem strategischen Ziel jährlich zwischen 2.000 und 3.000 Wohnungen an- und 1.000 bis 2.000 Wohneinheiten zu verkaufen, bereits sehr nahe gekommen. Die Aufnahme der Fishman-Gruppe als Minderheitsaktionär (27%), der in den ersten Wochen von 2001 juristisch abgeschlossen sein sollte, sichert dabei durch den Zufluß von Eigenkapital und vor allem Know How, den weiteren Expansionsweg ab. Die Fishman-Gruppe ist eine weltweit tätige Beteiligungsgesellschaft mit Sitz in Israel und Engagements in der Immobilien-, Telekommunikations- und Medienbranche. Das Beteiligungsvolumen von Fishman liegt bei 2 Mrd. Euro. In Israel ist die Gruppe im Immobilienbereich führend.

GB/AG hat im Rahmen ihrer Unternehmensstrategie in den letzten Jahren den Schwerpunkt auf langfristige Expansion vor kurzfristiger Erfolgserzielung gesetzt. Dies hat am Kapitalmarkt mehrfach zu Irritationen und negativen Kursreaktionen geführt. Unter dem Gesichtspunkt einer langfristigen Optimierung des Geschäftserfolges, an dem schließlich alle Aktionäre partizipieren, sind diese Entscheidungen jedoch als eindeutig positiv zu bewerten. Trotzdem ist durch das Aufschieben und Nichterreichen von Plandaten ein erheblicher Vertrauensverlust am Kapitalmarkt zu verzeichnen. Aber gerade diese Entwicklung hat für den langfristig orientierten Investor nun ein extrem günstiges Kursniveau erzeugt. Inzwischen liegt das Kursniveau auf der Höhe des Eigenkapital pro Aktie bzw. leicht darunter (siehe nachfolgende Tabelle). Da GB/AG ein nachhaltig positives Ergebnis erwirtschaftet, ist ein Kauf der Aktie auf Eigenkapital-Niveau praktisch risikolos.

Bezieht man den vollen Substanzwert in die Betrachtung mit ein, so zeigt sich bereits ein Teil des Potentials, das die Gesellschaft besitzt. Bei der Berechnung des Substanzwertes wurden die Angaben der Gesellschaft und der Studie von Ellwanger & Geiger verwendet, mit einem Risikoabschlag versehen und um eigene Berechnungen ergänzt. Bezieht man alle stillen Reserven der Gesellschaft in die Berechnung des Substanzwertes mit ein, so ergibt sich für das Jahr 2001 (d. h. nach Verwässerung durch die Aufnahme von Fishman) ein Betrag pro Aktie in Höhe von 7,60 Euro (siehe Tabelle). Da aber das Umlaufvermögen Immobilienbestände enthält, die der Ergebniserzielung dienen, sollte der Substanzwert ausschließlich auf Basis der stillen Reserven des Anlagevermögens berechnet werden. Auf dieser Basis liegt der Substanzwert pro Aktie in 2001 bei 4,21 Euro. Zu diesem Substanzwert ist der Ertragswert der Gesellschaft zu addieren, um das gesamte Potential der GB/AG zu ermitteln.

GB/AG will mittelfristig pro Jahr 2000 bis 3000 Wohnungen ankaufen. Hiervon sollen ein Drittel im Bestand der Gesellschaft verbleiben und zwei Drittel weiterverkauft werden. Der durchschnittliche Einkaufspreis liegt erfahrungsgemäß bei 700 bis 750 Euro pro qm. Im Rahmen des Einzelverkaufs läßt sich eine Marge von ca. 150 Euro pro qm erzielen.

Im Jahr 2000 hat die Gesellschaft ihren Wohnungsbestand deutlich aufgestockt. Es wurden u. a. 1513 Wohneinheiten in Düsseldorf (durchschnittlicher Einkaufspreis 736,-- Euro/qm) und 385 Wohneinheiten in Neuss (durchschnittlicher Einkaufspreis 668,-- Euro/qm) erworben. GB/AG verfolgte in 2000 das Ziel, die Wohnungen in Düsseldorf in einem Block zu verkaufen. Aus diesem Grund wurden sie nicht rechtlich geteilt und auch insgesamt nur wenige Einzelverkäufe vorgenommen. Obwohl man unmittelbar vor einem Vertragsabschluß stand, wurde wegen der Beteiligung der Fishman-Gruppe das Ziel eines Blockverkaufs aufgegeben. Durch den Mittelzufluß im Rahmen der Kapitalerhöhung bestand keine zeitliche Notwendigkeit eines schnellen Verkaufs mehr. Vielmehr soll nun im Rahmen des Einzelverkaufs eine höhere Marge realisiert werden. Die rechtliche Aufteilung der Objekte wird bis in den Sommer 2001 dauern, so daß wahrscheinlich nur 4 Monate des laufenden Jahres zum Abverkauf genutzt werden können. Der wesentliche Ergebnisbeitrag aus den Wohnungseinkäufen in 2000 wird deshalb erst im Jahr 2002 erzielt werden. Im Rahmen einer Modellrechnung sind nachfolgend die Ergebniseffekte unter sehr konservativen Annahmen ermittelt worden.

Nachdem in 2000 wahrscheinlich ein nur leicht positives Ergebnis realisiert wurde, sind die Ergebnisse der Jahre 2001 bis 2003 wegen des Abverkaufs des vorhandenen Wohnungsbestandes als gesichert zu betrachten. Unterstellt wurde in der Modellrechnung, daß im laufenden Jahr nur etwa 30% des Wohnungsbestandes verkauft werden kann. Dafür wird in 2002 der größte Teil der Wohnungen die in 2000 eingekauft wurden, verkauft. Für das Jahr 2004ff. wurde unterstellt, daß das Unternehmen seine strategische Zielsetzung nur zum Teil verwirklicht. Dann werden pro Jahr etwa 1.800 Wohneinheiten gekauft und 1.200 verkauft. Die Differenz von 600 Einheiten verbleibt im Bestand und erhöht die Mieteinnahmen.

Ein Risikofaktor liegt in der Vertriebskraft der Gesellschaft. In den kommenden Jahren muß der Vertrieb deutlich ausgebaut werden. Die Einkaufspotentiale der Gesellschaft sind offensichtlich, das Nadelöhr wird vor dem Hintergrund der starken Ausweitung des Geschäftsvolumen der Vertrieb sein. Aus diesem Grund wurde in der Modellrechnung der Absatz und in der Konsequenz auch der Einkauf unter den strategischen Zielen der Gesellschaft angenommen.

Es wurde ferner unterstellt, daß der gesamte Immobilienbestand mit 6 Prozent fremdfinanziert ist. Da aber eine Eigenkapitalunterlegung vorhanden ist und das kurzfristige Zinsniveau deutlich niedriger liegt (die Finanzierung erfolgt i. d. R. kurzfristig), wurde durch diese Annahme gleichzeitig ein weiterer Risikoabschlag in der Ertragsrechnung vorgenommen.

Auf Basis der dargestellten Annahmen errechnet sich bei einer Steuerquote von 40% und unter Berücksichtigung des Verwässerungseffektes durch die Aufnahme der Fishman-Gruppe in den Aktionärskreis ein Ergebnis pro Aktie in 2001 von 0,65 Euro bzw. in 2002 von 1,40 Euro. Bei einem Kurs von derzeit 3,50 Euro ergibt sich hieraus ein KGV von 5,4 (2001) bzw. 2,5 (2002). Diskontiert man den Ertragsstrom (das Jahr 2004 wurde als ewiges Jahr angenommen) mit einem Diskontierungszins von 12% - der ebenfalls einen erheblichen Risikoaufschlag enthält – ergibt sich ein Ertragswert von 11,17 Euro.

Insgesamt ermittelt sich somit ein fairer Wert für die GB/AG-Aktie von 15,38 Euro (4,21 Euro Substanzwert/nur AV + 11,17 Euro Ertragswert). Bei einem gegenwärtigen Kurs von 3,50 Euro beträgt das Kurspotential 340%. Dabei wurden sehr konservative Annahmen und hohe Risikoaufschläge berücksichtigt, so daß die Marktenge, der geringe Free float und die mangelhafte Kommunikationspolitik des Unternehmens hierdurch ausreichend in die Berechnung des fairen Wertes eingegangen sind. Sollten in der Zukunft Maßnahmen ergriffen werden, die diese Risikofaktoren beseitigen und sich insbesondere die Vertriebskraft der Gesellschaft (beispielsweise durch eine hierfür geeignete Akquisition) deutlich erhöhen, dürfte das Kurspotential der GB/AG-Aktie deutlich oberhalb von 20 Euro liegen.

[happygolucky]

quatsch doch nicht, der laden hat gerade noch ek zum atmen. 1,1€/Aktie, nicht 3,34

[happygolucky]

glauben Sie mir, dieses Investment birgt grosse GEFAHR!

[Art Bechstein]

Die obigen Zahlen interessieren doch bei GB/AG niemanden mehr. Fakt ist, der Vorstand hat mehrmals seine Ankündigungen nicht gehalten und die Aktionäre für dumm verkauft. So was wird vom Markt gnadenlos abgestraft und GB/AG hat hier wirklich jeden Kredit verspielt. Diese ganzen Substanzwertberechnungen sind doch nix wert, solange die Gesellschaft nicht den nachweis erbringt, daß sie auch mal was verkaufen - und den Beweis ist GB/AG wieder mal schuldig geblieben. Selbst wenn sich GE Capital und MSDW gemeinsan an der GB/AG beteiligen würden, hilft das nicht mehr viel - auch die komische Fishman-Gruppe (Marktführer in Israel). Wann verstehen die deutschen Immobilien-AG Vorstände endlich, daß Immobilien ein verflixt regional bis nationales Geschäft sind, wie das der Bau-Verein schon leidlich erfahren mußte. Jede mittelgroße deutsche Immobiliengesellschaft wäre als partner besser gewesen..

Aber wenigstens sind die Vorstände und sonstigen Freunde des Hauses der GB/AG auch im Minus mit ihren Investments, denn der Kurs liegt ja nur noch ganz knapp über dem Nennwert und wenn man dann noch die Kapitalmaßnahmen mitgegangen ist, dann ist man eben im Minus und teilt sich diesen Status mit 99,5% anderen GB/AG Aktionären.

Ciao

Art

[JuliusCaesarI]

Hey happygolucky,
wenn Du kannst rechne mir doch mal die 1,1 Euro Ek vor, danke.

[JuliusCaesarI]

Hey Bechstein,
nun schreibt mal jemand eine ausführliche Analyse über die GB/AG und nun kommst Du mit halbherzigen Kommentaren. Wie man bei Dir feststellen kann, kennst Du Dich mit Immowerten ja sehr gut aus, deswegen kann ich Deinen Frust bei GB/AG verstehen schon verstehen, wenn ich nur Immowerte hätte und so wie Du Dich anhörst, mit so gut wie jedem Wert hinten liegst, würde ich vielleicht auch solche Kommentare abgeben. Jedenfalls hört sich diese Analyse nicht wie solche Heimwerkeranalysen an, wie sie sonst im Board zu lesen sind. Ich halte mich da an Herrn Kostolany " Die Börse ist wie Schmerzensgeld, erst kommen die Schmerzen und dann das Geld", denn Aktien sind eine langfristige Anlage und ich bin froh wenn die Zocker aus solchen Werten draußen sind. Ich wünsche Dir Art Bechstein eine pessimistische Zukunft und von Dir ValueResearch weiterhin solche detallierten Analysen von Nebenwerten ( hast Du auch eine Meinung zu TAG Tegernseen, für mich sind GB/AG und TAG zwei Werte die es zu einer zweiten RSE schaffen können, danke ).

[Art Bechstein]

Ach Cäsar, nun bleib mal locker, anstatt hier als Boardneuling gleich die dicken Reden zu schwingen. "KEine Zähne im Maul, aber La Paloma pfeifen" pflegt der Hamburger dazu zu sagen; Argumente habe ich von Dir hier jedenfals keine gelesen. Mir kommt das eher so vor, als ob sich hier einige Spekulanten günstig eingedeckt haben und nun mit den abgedroschenen Argumenten versuchen, die GB/AG zu pushen. Wenn sich ValueResearch schon auf die Studie der GB/AG bezieht, dann hätte er auch mal den Riesenfehler bei der DCF Berechnung ansprechen können, den er ja gleich fortschreibt. Dort wird schön brav nach der Bruttomethode von 2000-2004 diskontiert und am Ende werden dann die Verbindlichkeiten von 1999 abgezogen, die laut Planbilanz freilich um schlappe 40 Mio. Euro niedriger liegen als in 2000. Wenn man die Verbindlichkeiten aus 2000 in Höhe von 105 Mio. Euro angesetzt hätte, dann wäre der Unternehmenswert nämlich nicht 27 Mio. Euro gewesen, sondern - 12,5 Mio. Euro.

Versteht mich hier nicht falsch; ich bin mal ziemlich überzeugt gewesen von GB/AG, als man noch mit der Westimmobank zusammengehen wollte, aber das ist ja leider zweimal an den Gremienentscheidungen gescheitert. Ein Vorstand, der sich dermaßen vorführen läßt, muß konsequenterweise gehen, was ja auch passiert ist, wovor ich ehrlich den Hut ziehe. Daß aber im Zuge einer Wachstumsstrategie bei der GB/AG der Vorstand nicht aufgefüllt wurde, kann ich nicht nachvollziehen. Der Gipfel war dann die Beteiligung dieser Fishman-Group; da gibt es wirklich interessante Immo-Unternehmen in Deutland, wie z.B. die Patrizia oder die AllWo und wen sucht sich die GB/AG...naja, man darf sich da über nichts mehr wundern.

Ich habe mehrfach bei GB/AG angerufen und mich informiert, mußte aber hinterher immer wieder feststellen, daß die Auskünfte nie eingetreten sind - das Vertrauen ist da einfach weg und Ellwanger & GEiger haben die gleich mitblamiert, denn der Kurs hat sich ausgehend vom Empfehlungsniveau zeitweise gedrittelt...

Ciao

Art

[ValueResearch]

Der Ansatz von ValueResearch

ValueResearch analysiert auf Basis betriebswirschaftlicher Methoden - vor allem Substanz- und Ertragswertverfahren - börsennotierte Aktiengesellschaften. Ziel ist es, deutlich unterbewertet Unternehmen zu klassifizieren. Dabei stützt sich ValueResearch auf Geschäftsberichte, Branchenstudien, Gespräche mit dem Management und vor allem auf eigene Berechnungen. Langfristig wird sich die fundamentale Situation eines Unternehmen auch in der Börsenbewertung realisieren, sei es in Form von Ausschüttungen, durch eine Übernahme oder einem entsprechenden Aktienkurs. Die Investitionsempfehlung von ValueResearch richtet sich daher grundsätzlich an den langfristig (2 Jahre und länger) orientierten Investor. ValueResearch verfolgt nicht das kurzfristige "Pushen" von Aktienkursen durch spektakuläre, aber meist unqualifizierte Chat-Aussagen.

Häufig führt gerade die schlechte Finanzmarktkommunikation zu einer deutlichen Unterbewertung von Unternehmen. Typischerweise ist eine solche Phase auch durch die allgemeine Ablehnung der Aktie der Gesellschaft durch das breite Publikum gekennzeichnet. Schließlich ist sie deshalb so billig, weil sie keiner mehr haben will. Dann schlägt die Stunde des langfristigen Value-Investors.

ValueResearch beteiligt sich grundsätzlich nicht an unsachgerechten und wenig professionellen geführten Chat-Diskussionen.

Anmerkung zur ValueResearch-GB/AG-Studie:

Es wurden ausschließlich eigene Berechnungen verwendet. Die Tabellen wurden im Rahmen der Chat-Formatierung nicht übernommen, werden aber nachgereicht. Ferner hat ValueResearch die GB/AG-Aktie erstmalig nahe den Tiefstständen bei 3,30 Euro empfohlen - nicht zu Höchstständen. Bei Kursen von 12 - 14 Euro befand sich der Wert zudem nahe einer fairen Bewertung. Typischerweise ist dann die Stimmung sehr positiv, jeder hat die Aktie und die "Pusher" melden sich zu Wort. Die Konsequenz: Der Aktie kann nur fallen.

[Art Bechstein]

Hai Value Research !

wo ist denn Eure Studie zu finden ? Ist das die gleiche Gesellschaft, die mal die Studie zu Concordia Bau- und Boden gemacht hat - die hat mir nämlich sehr gut gefallen.

Noch eine Anmerkung:

Das Pushen haben im Falle GB/AG mal ausnahmsweise die Vorstände selbst übernommen, denn wie ist es für einen Freiverkehrswert sonst erklärlich, dass in einer Ad Hoc Meldung eine KGV Berechnung vorgenommen wurde oder demletzt in einer Pressemitteilung ein Kursziel von 30,- Euro angegeben worden ist - man sollte hier die Kirche wirklich im Dorf lassen. Caesar kann meine Kritik gerne als halbherzig bezeichnen; zutreffend ist sie trotzdem..

Dass Ihr Euch nicht an unsachgerechten Boarddiskussionen beteiligt, kann ich gut verstehen; dann beteil
igt Euch doch wenigstens an dieser oder warum habt Ihr sonst die Kurzstudie hier ins Board gestellt.

Noch eine Frage zu Eurer eigenen Professionalität - ich habe noch nie davon gehört, daß man einen Unternehmenswert aus der Aggregation von Ertrags- und Substanzwert ermittelt. Könntet Ihr das dem geneigten Publikum mal erklären.

Ciao

Art

[sarah96]

Hi ValueResearch,

einige "sachliche" Fragen.

Was hat die GB/AG in 2000 eigentlich Produktives geleistet? Die von dir angesprochenen Käufe rühren alle aus dem Jahr 1999 - lediglich der wirtschaftliche Übergang fand in 2000 statt. In 2000 wurden anscheinend weder Kaufverträge abgeschlosssen, noch wurde nennenswert verkauft. Ein Händler der nichts handelt kann aber auch nichts verdienen (hat man in 2000 ja auch nicht).

Woher nimmst du die Zuversicht, dass in Zukunft alles besser wird? Das Management der GB/AG hat seit der Börseneinführung permanent viel versprochen und praktisch nichts davon gehalten. (nachzulesen in alten Threads. Die Krönung: Kurz vor Weihnachten 1999 wurde für 1999 noch ein Gewinn von 4 Mio. "offiziell" auf der a.o. HV verkündet. Im Frühjahr 2000 war der versprochene Gewinn verdunstet.)

Das Grundproblem: Die GB/AG bewegt sich zwar in einem attraktiven Geschäftsfeld. Wenn auch nur die Hälfte der Versprechungen irgendwann Wirklichkeit wird ist die Aktie gnadenlos unterbewertet - nur leider ist in der Vergangenheit nichts, aber auch gar nichts Wirklichkeit geworden. Woher also die Zuversicht, dass es in Zukunft besser wird???

So long, S.

P.S. Weiss jemand zu welchen Konditionen die Fishmänner eingestiegen sind?

[JuliusCaesarI]

Hey Bechstein
zum einen bin ich kein Spekulant ( denn auch ich liege relativ weit mit GB/AG hinten, Durchschnittskurs 5,63 Euro ) und ein Boardneuling bin ich nun auch nicht gerade, nur weil ich mich hier zum erstenmal in die Diskussionen einklinke ( nur weil Du hier zu jedem Tread Deinen Senf dazu geben musst heisst das ja nicht, dass Deine Meinungen richtig sind, denn Quantität heisst noch lange nicht Qualität). Warum schreibst Du hier überhaupt noch über die GB/AG, wenn Du nicht mehr auf die GB/AG stehst dann würde ich doch dieses Board verlassen, oder hast Du vielleicht Angst GB/AG könnte doch vielleicht eine Perle sein und schreibst hier nur so negativ damit sie ja keiner kauft, denn das schlimmste was es gibt ist ja bekanntlich nicht dabei zu sein, oder.

Mit freundlichen Grüßen
Julius Caesar I

[kn_2011]

Na sei doch froh, daß überhaupt jemand auf die Milchmädchenrechnungen von ein paar Hobbyanalysten eingeht; ansonsten würdste Dich doch heut noch wundern, warum der Kurs bei 3-4 € und nicht bei 30 oder wieviel die gerade wert sein sollen steht. Dann haste - wie in den allermeisten threads - ein paar jubilierende Mitaktionäre, jeder fühlt sich gut, weil er an eine "Perle" glaubt, alle wittern überall nur Bösewichte, die ihnen ihre "Perlen" abluchsen wollen und am Ende sind doch alle pleite

[Art Bechstein]

Hai Caesar !

so langsam kann ich Brutus verstehen...Ich habe noch ein paar GB/AGs zu 4,30 Euro im Schnitt, möchte aber eigentlich verhindern, dass andere andere Anleger auf die GB/AG reinfallen, deswegen schreibe ich was. Dein vollkommen faktenloses und lediglich beleidigendes Gesülze zeigt mir aber, dass Du von der Materie hier definitiv keine Ahnung hast und das beruhigt mich irgendwie wieder. Ansonsten kann ich mich kn nur anschließen...

Ciao

Art

[ValueResearch]

Es folgen die Tabellen zu der bereits veröffentlichen ValueResearch-Studie der GB/AG:

GB/AG: Entwicklung des Buchwertes pro Aktie
_____________________________________1998___1999___2000e___2001e
Gezeichnetes Kapital in 1000 Euro__________3.835__6.817___6.817___9.339
Kapitalrücklage in 1000 Euro______________1.331__1.003___1.003___2.426
Gesetzliche Rücklage in 1000 Euro__________383___383_____383____383
Rücklage für eigene Anteile in 1000 Euro________0_____3_______3______3
andere Gewinnrücklagen in 1000 Euro_______116____113____113_____113
Ausgleichsposten a. Gesellschafter____________0____363____363_____363
Konzernbilanzgewinn/-verlust in 1000 Euro______74____270____230___2.230
Summe Eigenkapital Konzern in 1000 Euro___5.739__8.413___8.913__14.858
Anzahl der Aktien in 1000_________________1.500__2.667___2.667___3.653
Eigenkapital (Buchwert) pro Aktie in Euro_____3,83___3,15____3,34____4,07


Das Eigenkapital pro Aktie beträgt zum Geschäftsjahresende 2000 ca. 3,34 Euro. Damit entspricht die langfristige fundamentale Kursuntergrenze genau diesem Niveau, da im ungünstigsten Fall einer Liquidation der Gesellschaft mindestens dieser Betrag pro Aktie zu erlösen wäre.


GB/AG: Entwicklung des Substanzwert
_____________________________________1998___1999___2000e___2001e
Eigenkapital Konzern in 1000 Euro__________5.739___8.413___8.913__14.858
Stille Reserven AV in 1000 Euro_____________500_____510____520_____530
Stille Reserven UV in 1000 Euro____________6.000___6.060__12.256__12.379
Substanzwert Konzern in 1000 Euro________12.239__14.983__21.689__27.767
Anzahl der Aktien in 1000_________________1.500___2.667___2.667___3.653
Substanzwert (AV + UV) je Aktie in Euro_______8,16____5,62____8,13____7,60
Substanzwert (nur AV) je Aktie in Euro________4,16____3,35____3,54____4,21


Im Fall der GB/AG sollte der Substanzwert – d. h. die Addition der stillen Reserven zum Buchwert – ausschließlich auf Basis des Anlagevermögens ermittelt werden. Das Umlaufvermögen enthält die stillen Reserven der Wohnung. die im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebes wieder verkauft werden sollen. Diese Reserven werden durch den Verkauf gehoben und sind in der Ertragswertberechnung zu berücksichtigen


GB/AG: Ertragsrechnung
____________________________________2001e___2002e___2003e___2004ffe
Annahmen:
Whgbestand á 70 qm___________________2.500____2.300___2.000____5.000
Durchschnittlicher Whgbestand á 70qm_____2.400____2.150___2.500____5.000
Whgeinkauf in Einheiten á 70 qm___________500____1.000___1.500____1.800
Whgverkauf in Einheiten á 70qm___________700____1.300___1.000_____1.200
Verkaufte Wohnfläche in qm_____________49.000___91.000__70.000____84.000
Marge pro qm in Euro____________________150______150____150______150
Deckungsbeitrag Whgverkauf in 1000Euro__7.350___13.650__10.500____12.600
Mieten bei 4,80 Euro/qm in 1000 Euro______9.677____8.669___10.080___20.160
Finanzierungskosten bei 6% in 1000Euro___-7.056___-6.321___-7.350__-14.700
Sonstige Aufwendungen in 1000Euro______-6.000___-7.500___-7.000___-8.000
Ergebnis vor Steuern in 1000Euro_________3.971____8.498____6.230__10.060
Steuern (40%) in 1000Euro_____________-1.588___-3.399____-2.492___-4.024
Jahresüberschuß in 1000 Euro___________2.382____5.099____3.738___6.036
Anzahl der Aktien in 1000________________3.653____3.653____3.653___3.653
Gewinn pro Aktie in Euro_________________0,65_____1,40_____1,02____1,65
Barwert bei Diskontierungsfaktor 12%_______0,58_____1,11_____0,73____8,75
Ertragswert pro Aktie (Summe der BW)______11,17


Der Ertragswert wird auf Basis der erwarteten Erträge und Aufwendungen der Gesellschaft berechnet. In ihm sind zwangsläufig auch die Finanzierungskosten und damit die Verbindlichkeiten berücksichtigt. Der Ertragswert auf Basis der ValueResearch-Modellrechnung liegt bei 11,17 Euro.

Der gesamte faire Wert der Aktie beträgt 15,37 Euro, da neben dem Ertragswert der Substanzwert (Buchwert pro Aktie + stille Reserven des Anlagevermögens) hinzugerechnet werden muß.

[sarah96]

Hi ValueResearch,

du bist viel zu konservativ mit deinen Kurszielen. Wenn deine Ertragsprognosen von grob 50% Ertragswachstum pro Jahr Wirklichkeit werden und die Börse das begreifen sollte sind die entsprechenden Kursziele wahrhaftig ein Traum:

Eine Firma die bald grob 1,5 Euro p.a. verdient und solide 50% Gewinnwachstum p.a. vorweisen kann wird mindestens (konservativ) mir einem 30er KGV bewertet => also solltest du dich auf Kurse von um die 50 Euro freuen (im schlechtesten Fall). Wenn´s der GB/AG gelingt dass Börsianervertrauen in das 50%ige Gewinnwachstum nachhaltig zu stärken und die Börse dann vieleicht noch ein wenig übertreibt sollten auch locker Kurse von deutlich über 100 Euro drin.

Da hast du wirklich eine tolle Substanz-Ertragsperle ausgegraben. Glückwunsch.

[JuliusCaesarI]

Na Bechstein,

gegen gute Argumente fehlen Dir wohl die Worte?!

Hättest Du Value Research konzentriert gelesen, wäre sicherlich auch Dir klargeworden, dass der Substanzwert von GB/AG - wenn man ihn nur auf Basis des Anlagevermögens berechnet - zum Ertragswert hinzugerechnet werden kann.

Und wie war das mit den Verbindlichkeiten? Wie ieder Vorschüler - auch ohne den "Wöhe" gelesen zu haben - weis, handelt es sich bei den Verbindlichkeiten um eine Bestandsgröße, die man bekanntlich in der Bilanz, aber nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung findet. Dort findet man die aufwandsrelevante Grösse der Verbindlichkeiten, nämlich die Zinsen sprich Finanzierungskosten.

Ich glaube von Value Research kannst Du noch einiges Lernen - pass gut auf !!

Bis bald JuliusCaesarI


P.S. Auch ich bin nicht erfreut darüber, wenn ein Unternehmen seine Prognosen deutlich verfehlt. Ich aber vertraue langfristig auf die Storry die hinter GB/AG steckt.

[sarah96]

Angesichts solch massiven wissenschaftlichen Researchs, welches jetzt auch noch weiter untermauert wurde, erhöhe ich mein Kursziel auf 200 Euro.

[Istanbul]

Kein Problem Sarah: Musst Du nur beim Ertragswert im Jahr 2004 alles mal 20 nehmen (ist eigentlich genauso logisch wie alles mal 2) oder noch ein paar Jahre (lediglich 2-3 und jeweils verdoppeln) dranhaengen und aufaddieren. Kriegst dann alles hin zwischen 10 und Dausend.

Dann musst Du natuerlich, um ein wirklich guter Analyst zu sein, der nichts mehr lernen muss ausser vielleicht etwas Rechtschreibung, noch etwa 10 Meter Text drum herum stricken. Dann brauchst Du noch einen griffigen Namen, etwa "Value ReSarahch" und Du kannst haussieren gehen.

Tschoe, Istanbul.

[hinweis]

Ich sag nur mindestens Dauuuuuuusend Prozent

[guuruh]

@ sarah
Booaahhh Ääääähhhh, 200! Da muss ich nachlegen!

@ art
Obwohl andere Anleger Deine edle Seite schätzen und sind unendlich
dankbar, dass Du sie (trotz deinen 4.30) vorm Reinfall auf die GB/AG
bewahren willst, haben sie sich entschieden, trotzdem zu kaufen.

cheers, guuruh

[Art Bechstein]

Hai Caesar, Du unangenehmer Geselle,

Argumente sehe ich in der Value-research-Studie eigentlich kaum. Du scheinst mich nicht zu verstehen oder verstehen zu wollen. Die Zahlen, die von Value-Research hochgerechnet wurden und die Annahmen die dahinter stecken, sind mir vollkommen klar aber dennoch nicht nachvollziehbar - die Addition von Substanz- und Ertragswert halte ich für nicht seriös. Den Substanzwert kann man bei Immo-AGs eigentlich nur als NAV angeben, der sich bei GB/AG bezogen aufs Anlagevermögen so errechnen würde: Verkehrswert AV - Verbindlichkeiten AV = NAV AV. Da das AV zwiwschen 1999 und 2000 bis auf die Abschreibungen konstant geblieben ist und in 2000 durch den Zukauf des Wohnungsportfolios lediglich das UV erhöht wurde und parallel die Verbindlichkeiten, errechne ich die auf das AV entfallenden in etwa wie folgt. 1999: AV+UV(ohne Kasse)/VB * AV = VB AV. Daraus ergibt sich ein Wert von 25,5 Mio. Euro VB. Runden wir ab auf 20 Mio. bleibt ein NAV von 4,2 Mio. / 3,653 Mio. Aktien = 1,15 Euro/Aktie und nicht 4,21.

Tatsache ist jedenfalls, dass GB/AG die Analysten (E&G), die ja schon seit 2 Jahren diese Rechenkünste vorführen, Lügen strafen, was übrigens auch in der gestrigen Ausgabe des Nebenwertejournals exakt so kommentiert wurde. Die Zahlen und Prognosen von Value-Research zeigen lediglich ein Potential, nicht aber die Realität. Dass man zur Beurteilung der Wahrscheinlichkeit von Prognosen gewisse Prämissen setzen muss, ist sicherlich unbestritten. Ich versuche hier die ganze Zeit klarzumachen, dass ich das Potenzial durchaus anerkenne (und immer schon anerkannt habe), dass es für mir aber sehr unwahrscheinlich ist, dass es der aktuellen GB/AG Mannschaft gelingt, dieses Potential umzusetzen, denn dazu gehört wirklich ein bißchen mehr, als dicke Sprüche klopfen und einen wenig passenden Investor aus dem Hut zu zaubern. Nicht umsonst ist der Kurs in seinen jetzigen Regionen (leider) angekommen. Eine Analyse zu GB/AG sollte sich also nicht so sehr auf das Potenzial selbst, sondern auf die Wahrscheinlichkeit des Erreichens konzentrieren und da reicht es mir nun wirklich nicht, wenn man sagt,"gut, die haben viel Mist gebaut, aber jetzt plötzlich wird alles besser" Warum soll denn das so sein ? haben die auf einmal den Stein der Weisen gefunden oder sind auf andere wundersame Art und Weise geläutert worden - wohl kaum. Ein verantungsvoller Vorstand hätte sein Versagen hier eingestanden und sich mit Würde und Anstand verabschiedet.

Was ich für unrealistisch bei den Annahmen halte:

- Marge von 150,- Euro/qm schafft GB/AG niemals. Jetzt planen sie selbst mit 86 Euro, wobei man bedenken muß, dass mit der Größe des Paketes, die EK-Preise pro Einheit sinken. Die 86,- Euro sind bei einem sehr großen Paket (2.000 WEs)kalkuliert. Wenn nur 500 stck. (selbst bei Paketkauf) gekauft werden, sinkt die Marge.

-bei Einzelverkauf wird die marge weiter schmelzen dadurch, dass Vertriebskosten anfallen, die bislang nicht kalkuliert worden sind.

- der sonstige Aufwand ist insgesamt zu niedrig angesetzt. laut E&G plan-GuV belief sich bereits in 2000 der sonstige Aufwand auf 9 Mio. Euro, Personalaufwand ist erst gar nicht kalkuliert worden (lt. E & G bei 0,7 Mio. Euro in 2000).

- 700 WE schafft GB/AG niemals p.a. in kleinen Tranchen zu verkaufen. Bei größeren Tranchen schmilzt die Marge weiter ab, wegen Mengenrabatt.

- die Marge ist brutto kalkuliert. wenn man Zwischenfinanzierung für ca. 1/2 jahr einkalkuliert (Gap zwischen An- und Verkauf), dann schmilzt die Bruttomarge um weitere 22,5 Euro/qm ab.

Was ich aber überhaupt nicht verstehe ist die aggressive und beleidigende Art mit der Du - Caesar - hier zu Werke gehst. DU beschränkst Dich darauf, meine Position andauernd zu diskreditieren und blind einer Schreibtischstudie, die m.E. ohne viel Hintergrundkenntnis des Immobiliensektors angefertigt wurde, zu vertrauen, nur weil sie Dir als Anleger zupass kommt - denk mal drüber nach, ob`s nicht ein wenig fairer geht.

Ciao

Art

[Art Bechstein]

Hai Guruuh !

man kann die GB/AG Aktie ja auch ruhig kaufen und ich freue mich auch riesig über Kursgewinne bei der Aktie. Man sollte sie nur nicht in der Absicht erwerben, dass man dafür bald Kurse über 10 Euro bezahlt bekommt. Dass GB/AG unterbewertet ist, ist vollkommen unbestritten, allerdings richtet sich meine Kritik primär an den Vorstand, der regelmäßig versagt hat. Der Kursverlauf ist in der Analyse zum größten Teil auf diesen Vertrauensverlust zurückzuführen und wenn man die Ursache kennt, muß man sie beseitigen - oder etwa nicht ?

Ciao

Art

[Art Bechstein]

Hai Leute !

sorry für die schlechte Formatierung, aber wer`s im Original haben will, kann mich unter [e-mail] gerne anmailen.

Was habe ich getan ? Die Barwert - netto - Methode ist m.E. nicht gut geeignet für Immo-AG`s, da diese sehr stark mit FK arbeiten. Die Netto-Methode unterstellt, dass die Verbindlichkeiten gewissermaßen ewig gestundet werden, da ja in den Betrachtungsperioden keine Tilgung erfolgt. Gut, man kann dieser Meinung sein, aber üblicher ist - und da gebe ich Ellwanger & Geiger uneingeschränkt recht - die Bruttomethode, wo die Verbindlichkeiten (hier nur für das UV) am Ende der Berechnung vom errechneten Unternehmenswert abgezogen werden. Nur so hat man das EK isoliert betrachtet, da bei der Netto-Methode ja der Unternehmenswert immer noch unter der Prämisse der Tilgung steht. Ich habe ferner den Diskontierungszins auf realisitsche 8,5 % gesenkt und die Finanzierungskosten herausgerechnet. Das Working Capital ist nur grob geschätzt, aber es dürfte klar sein, dass eine Gesellschaft wie GB/AG, die zu keinem Zeitpunkt mit mehr als 10% EK finanziert hier einen großen Spielraum hätte.
Auch bei der Value Research Studie ist in 2004 eine EK-Quote implizit von nur knapp 10% zu ermitteln und das auch nur, wenn a) die prognostizierten Ergebnisse eintreffen und diese zu 75% in die Kapitalrücklage fließen.

Bei dieser Gelegenheit stimmt übrigens auch die Aussage von Value Research nicht, daß die Höhe des Eigenkapitals / Anzahl Aktien = 3,34 Euro dem Liquidationswert und damit der Kursuntergrenze entspricht (die GB/AG notierte ja zeitweise auch schon unter dem Nennwert). EK kann nämlich auch aufgebraucht werden (siehe WKM)- spätestens bei der Liquidation - , so daß der Liquidationswert m.E. dem NAV entspricht, den ich momentan nicht so recht zu ermitteln vermag, da mir die Einschätzung der "Ost-Objekte" fehlen, dieja höchstwahrscheinlich sogar einen Verkehrswert unter dem Buchwert haben (hier vertraue ich der E&G - Studie nicht so ganz).

Grüße

Art Bechstein




-------------------------------------------------------2001 2002 2003 2004
Whgbestand á 70 qm -------------------------------2.500 2.300 2.000 5.000
Durchschnittlicher Whgbestand á 70qm ---2.400 2.150 2.500 5.000
Whgeinkauf in Einheiten á 70 qm 500 ---1.000 1.500 1.800
Whgverkauf in Einheiten á 70qm ------------------------700 1.300 1.000 1.200
Verkaufte Wohnfläche in qm -----------------------49.000 91.000 70.000 84.000
Marge pro qm in Euro (VK-Preis - EK-Preis) -------100 100 100 100
Deckungsbeitrag Whgverkauf in 1000Euro ---------------7.350 13.650 10.500 12.600
Mieten bei 4,80 Euro/qm in 1000 Euro ---------------9.677 8.669 6.720 13.440
Sonstige Aufwendungen in 1000Euro ______________-6.000 -7.500 -7.000 -8.000
Personalaufwand ______________________________________-1.500 -1.700 -1.900 -2.300
Ergebnis vor Steuern in 1000Euro ---------------9.527 13.119 8.320 15.740
Steuern (35%) in 1000Euro ______________________-3.334 -4.592 -2.912 -5.509
Jahresüberschuß in 1000 Euro -----------------------6.192 8.527 5.408 10.231
+Abschreibungen in 1000 Euro -----------------------3.008 2.806 2.503 5.537
+/- Working Capital in 1000 Euro ______________-2.000 -2.000 -2.000 -4.000
Free-Cash-Flow in 1000 euro -----------------------7.201 9.333 5.911 138.445
DCF-Beitrag in 1000 Euro -----------------------6.637 7.928 4.628 99.898
Anzahl der Aktien in 1000 -----------------------3.653 3.653 3.653 3.653
Periode -----------------------------------------------1 2 3 4
Barwert-Multiplier (Zinssatz 8,5%) ---------------0,92 0,85 0,78 0,72
Ertragswert pro Aktie (Summe der BW) --------------119.091
Verbindlichkeiten für UV in 1000 Euro _______________95.000
Unternehmenswert 1000 Euro ______________________24.091
Unternehmenswert per Share in Euro _______________6,59

[Art Bechstein]

Hallo Value Research !

mit wem haben wir denn hier das Vergnügen ?? (tippe auf den vierten Herren von links)



Aber im ernst; ich mußte gerade feststellen, daß man seit kurzem keine Studien mehr von der value-research Homepage runterladen kann. Ich hatte mir mal vor einiger Zeit die Concordia-Studie von Rolf Kunz und Jens Buchmüller downgeloadet und fand die Studie sehr gelungen (Chapeau).
Ich würde mich sehr freuen, wenn Ihr mir die GB/AG-Studie mal als pdf an

[e-mail]

schicken könntet, da ich mir das ganze mal in Ruhe anschauen möchte, so mit Planbilanzen usw.

Dafür vielen Dank im voraus und einen guten Start in die neue Woche

Art Bechstein

[Art Bechstein]

Nachtrag zu meiner Berechnung:

Bei der Marge ist 100 Euro eingetragen (zur Erinnerung; E&G geht von 86 Euro aus). Gerechnet habe ich aber weiterhin mit den 150 Euro, weil sonst der Unternehmenswert negativ geworden wäre. Um mal zu dokumentieren, wie stark margenabhängig GB/AG ist, machen 10,- Euro minus in der Marge 1,58 Euro minus beim Unternehmenswert/Aktie aus.

Mir ist vorhinnoch was aufgefallen:

GB/AG hat wie folgt die Ergebnisse gemeldet

Quartal AG Konzern
30.03.2000 TDM 3.100 3.023
30.06.2000 TDM 2.181 2.634
30.09.2000 TDM 1.343 1.638

Egal wie jetzt das Jahresergebnis aussieht, zeigt die Kurzanalyse, dass GB/AG offensichtlichen negativen Cash-Flow produziert. Die Wohnungskäufe hätten im 3. Quartal eigentlich eingetaktet werden müssen, wobei gerade hier der Rückgang am gravierendsten ist. 2000 ist als Fazit sehr unbefriedigend für uns Aktionäre verlaufen.

Hie nochmal die legendäre Aktionärsbrief im Originaltext:

"Für das Jahr 2000 haben wir einen Jahresüberschuß vor Ertragsteuern in Höhe von rd. DM 17 Mio. geplant und wir sind zuversichtlich dieses erreichen zu können. Bei Ausweis eines derartigen Ergebnisses würde sich ein rechnerischer Börsenkurs der GB/AG-Aktie in einer Größenordnung von rd. Euro 30,00 ergeben."

Naja, jetzt sind wie bei 1/9 dessen, aber so ist die Börse nun mal.

Ciao

Art

[Art Bechstein]

Na, wer sagt`s denn, es geht doch. + 29,4% und mein Einstandspreis ist erreicht...

[guuruh]

@ Art,

wer sagt`s denn, ich gratuliere dir!

wenn ich eine aktie erwerbe, tue ich es nur aus einem grund:
ich rechne mit steigenden kursen. so geht es wahrscheinlich vielen,
die primaer nicht an einer dividende oder am stimm- und mitrede-recht
interessiert sind. dies ist fuer mich der fall bei GBA, selbst
der unterbewertung wegen. diese unterbewertung ist selbst bei einem
schlechtesten vorstand nicht zu gerechtfertigen.

zur qualitaet der vorstaende habe ich sicherlich weniger zu sagen, als du.
obwohl deine kritik an das management teilweise berechtigt ist, muss man sie
mit der positiven seite ausbalancieren. insbesondere, wenn
das papier unter dem einstandspreis notiert.

cheers, guuruh

[sarah96]

Hi Art (um Himmels Willen nicht verkaufen)

GB/AG wird der Outperformer des Jahres 2001.

Der Turn-Around lässt sich am Chart-Bild klar ablesen. Nach Überwinden des technischen Widerstands-Bereiches zwischen 10 und 13 Euro ist dann der Weg frei in neue unbekannte Dimensionen (die nie ein Mensch zuvor gesehen hat).

Hier noch ein bißchen Futter für die Analysten. Wie verschiedene Personen von diversen informierten Kreisen erfahren haben stehen bei unserer Immo-Perle gravierende Änderungen bevor. Die ErgebnisAuswirkungen können wahrhaft phänomenale Dimesionen erreichen (Falls die Pläne erfüllt werden, was hier als gegeben unterstellt wird).

Folgende Restrukturierungen sind geplant:
(Quelle: eigene Gerüchte)

1. Man finanziert künftig nicht mehr Euribor- sondern Yen-ibor-basiert.
Das wird die Zinskosten um rund 80% senken. Risiken werden aufgrund des intensiven permanenten internen und externen Risikokontrolle systematisch eleminiert - im Gegenteil man wird die Chance auf Zusátzerträge im Währungsbereich aktiv nutzen. Im Ergebnis wird man einen positiven Zinssaldo generieren und schafft so die Voraussetzung für grenzenloses Wachstum.

2. Der Vorstand wird outgesourct
Der Vorstand wird sich in Zukunft nur noch auf das wesentliche konzentrieren (Dividende und Kursgewinne vereinnahmen und repräsentieren, man orientiert am Vorbild der Haffa Brüder deren Aktien sich in diesem zeitraum verfielfachten)
Das operative Geschäft wird kostensparend in die Hände von Spezialisten übergeben.

3. Man Arbeitet an einem Plan LetsBuyIt.Com zu übernehmen.
Ab 10 Wohnungen gibt es einen Rabatt von 10 Euro pro qm. Die Vertriebskosten werden so massiv gesenkt.

Wie gesagt: Es handelt sich um eigene Gerüchte. Von der Firma war bislang noch keine Stellungnahme erhältlich.


Alles in allem erscheinen mir die bisherigen Analysen das unglaubliche Potential, welches hier (noch) brachliegt nicht zu erkennen.

So long S.

[Art Bechstein]

Hey Guruuh !

da bin ich echt knallhart offen, wenn mir das stinkt mit dem Vorstand. Da halte ich eine Aktie dann einfach länger, bis bessere Zeiten kommen, aber als ich mir die Aktie gekauft habe, war mein Vertrauen in den Vorstand noch wesentlich größer, weil die 17 Mio. Überschuß für 2000 schon zum dritten Mal bestätigt wurden..

Art

[guuruh]

bravo sarah,

irgendwie passt es dir nicht, dass ins diskussionsforum
ein paar neulinge eingedrungen sind. Forumneulinge
und (ich spreche fuer mich) nicht Investorneulinge.
ich sass auf einem kleinerem pakett ueber ein jahr,
und habe mich darum nicht gekuemmert.
jetzt haben wir endlich umsaetze, die diskussion ersetzt
die nicht-vorhandene PR-arbeit. geschweige von steigendem kurs.
ich finde, dass dem papier fuers erste die umsaetze
helfen. darueber, ob wir die vorstaende durch ArtB ersetzen,
reden wir bei 10 euro.

ich kann deine verbittert-spoettische art nicht nachvollziehen.

ciaocheers, guuruh

[Art Bechstein]

Hai guruuh !

ja, wäre schon reizvoll so ein Vorstandsposten, aber die Ecke gefällt mir leider nicht - Mörfelden, Groß-Gerau, Frankfurt , puhhh, da schüttelt es mich.

Art

[kn_2011]

Umsätze ??? Ganze 2633 Stück oder 19148 DM. Das zeugt wahrlich von massivem Interesse Meine Theorie ist eher, daß heute mal wieder "Schrott-Tag" ist. Immer wenn die Indizes fallen, werden kleine "Schrott-Werte" (jaja, subjektiv ) nach oben gezogen. Schaut Euch mal die aktuellen Top 50 an, in was für illustrer Gesellschaft GBAG ist. WKM, Teamwork, Tiptel. Kolb & Schüle, Zucker, Bremer Vulkan, Kaufring, Pittler, New York Broker D, Fröhlich Bau, EM.TV, IG Farben... 29 von 50 Gesellschaften im einstelligen Kursbereich. Irgendwas müssen die ganzen Trader ja 11 Stunden lang machen...

[sarah96]

Hi Guruuuh,

ich hab weder was gegen neue Boardies noch gegen fundierte Beiträge. Ich bin allerdings in der Tat auf gepushe von marktengen Werten nicht sonderlich gut zu sprechen.

Wie soll ich dein Eröffnungsposting vom 10.1 sonst interpretieren????

von guuruh 10.01.01 14:16:17 3812496779 GB/AG GES.F.BETEILIGUNGEN AG AKTIEN DM 5

Wo gibt es noch eine Wohnung für 7306 DM?

...und zwar nicht in Kasachstan, sondern im Herzen Deutschlands.

Jedem, der neulich im Tagestrading mit Dot.coms
7306 DM verdient hat, empfehle ich eine eine folgende Rechnung: ......


Kurze Zeit später taucht dann ValueResaerch auf. Natürlich wesentlich analystischer, aber mit der gleichen tollen Story.

Und das alles bei einem Wert, der einen free float vom um die 7 Mio DM hat.

Noch mal einige sachliche Fragen, die weder du noch ValueResearch bislang beantwortet haben.

Was hat die GB/AG in 2000 produktives geleistet? nichts
Was ist an den Fismännern besonderes? nichts
Zu welchen konditionen steigen sie ein? unbekannt
Hat die GB/AG schon in ihren Börsendasein schon mal ein Versprechen gehalten respektive Pläne erfüllt? nein

Gibt es nachvollziehbare Gründe weshalb jetzt alles besser wird? Mir sind keine bekannt. Ich lass mich allerdings gerne eines Besseren belehren.

So long, S.


PS: Ich hab gewiss nichts gegen steigende Kurse. Ich hab noch genügend von den Teilen abzugeben. Ob die steigenden Kurse (wenn sie denn kommen) Push-bedingt oder Realwirtschaftlich bedingt kommen kann mir eigentlich egal sein.

[guuruh]

@ art

dann bleibt dir nur eins: abwarten, bis GBA eine gerechte
bewertung bekommt, unter welchem vorstand auch immer.
so `ne schoene pazifik-insel ist sicher
interessanter, als Mörfelden .

NB. menschen sind ersetzbar. ich tendiere zu einer meinung,
dass eine AG desto mehr PR braucht, je weniger substanz
sie besitzt. und vize versa.

@ kn

geldgeber, ob politiker oder investoren beurteilen nur gradiente
und nicht absolute zahlen. wieviel man jetzt investiert,
haengt nur davon ab, was man ins letzte projekt gestopft hat.
das selbe gilt fuer umsaetze.

@ sarah

pushen lasse ich mir nicht unterstellen. als pusher haette ich die papiere
wohl heute verkauft. das waere dann unser abschied, du wuerdest mich hier
nicht mehr erblicken.

boerse hat nicht immer recht; meine, aber auch deine postings
sollen das interesse der anleger und diskutanten wecken.
dazu wurde W : 0 erschaffen.

cheers, guuruh

[JuliusCaesarI]

Hey Leute,

es durchaus möglich dass es eine größere Order gegeben hat ( dies wird sich aber morgen erst zeigen, da alle ausserbörslich gehandelten Stücke vom Makler erst nach Börsenschluss eingegeben werden, zu sehen ist dies auf Reuters vor Börsenbeginn des nächsten Tages oder man fragt dies beim Makler persönlich nach , dies könnte bei der Spanne von 4,40 zu 5,00 gesehen sein, muß aber nicht, da zu dieser Spanne kein Umsatz zu stande kam. Erst ein paar Stunden wurden dann 1.500 Stücke zu 4,35 gehandelt.

MFG
Julius CaesarI

P.S. und noch einen schönen Tag

[JuliusCaesarI]

kleiner Nachtrag,

in Stuttgart
am 20.12.2000 50.000 Stücke
am 28.12. 97.400 Stücke
am 10. 01. 01 80.200 Stücke

in FFm
am 13.12.2000 87.000 Stücke
am 10.01 01 47.000 Stücke

diese Positionen wurden außerbörslich gehandelt.

MFG

JuliusCaesarI

[sarah96]

Hi Caesar,

prinzipiel hast du mit den ausserbörslichen umsätzen vollkommen recht. Man muss die Reuters Zahlen allerdings ein wenig relativieren.

1. Reuters zählt "über Nacht" doppelt => also immer durch zwei teilen

2. Wenn sich der Makler aus STG z.B. beim Kollegen aus FFM eindeckt wird das über Nacht ebenfalls gezählt - das bläht häufig die Reuters Umsatzzahlen auf.

Beispiel:

Kaufe 1.000 GB/AG in STG. Der Makler besorgt sich die Stücke beim FFM Kollegen. In diesem Fall kannst du bei Reuters am nächsten morgen 4.000 lesen obwohl nur 1.000 gehandelt wurden.

So long, S.

[JuliusCaesarI]

Hey Sarah96,

Du hast vollkommen recht, aber bis auf den 10.01.01 sind die Stücke an unterschiedlichen Tagen gehandelt worden ( der Makler sollte seine Geschäfte aber an den jeweiligen Tagen abschließen). An den Tagen mit hohen Umsätzen liefen auf dem Parkett nur relativ wenig Stücke, es konnte somit kein Tausch laufen.

Trotzdem richtige Anmerkung von Dir.

Bis Bald

[JuliusCaesarI]

Hey Bechstein,

wir haben hier doch einen netten Plausch, oder? Ich finde es persönlich sehr gut, wenn Du hier im Board Deine eigenen Analysen mit einbringst. Ich kann auch verstehen, wenn Du meine freundliche Art, wie wir kommunizieren, zu schätzen weißt. Sehr schade finde ich allerdings, dass Du keine anderen Meinungen zulässt und diese bis ins Kleinste kritisierst. Dieses finde ich ziemlich schwach.

Woher weißt Du eigentlich, dass Deine Ausführungen die richtigen sind. Wenn das so wäre, hättest Du ja nie GB/AG gekauft, es wären Dir als großen und erfahrenen Analysten die Schwächen von GB/AG sofort aufgefallen und Du hättest uns auch umgehend gewarnt. Ebenfalls sehr unglücklich ist Dein Brief, den Du an GB/AG geschrieben hast(sofern Du ihn überhaupt abgeschickt hast), denn nach so einem Brief würde ich einem solchen Aktionär sicherlich auch keine Auskünfte mehr erteilen (zumindest hören sich Deine Aussagen so an, als wenn Du bei der GB/AG auf taube Ohren stößt). Dass Du hier mit Deinen negativen Kommentaren versuchst neue Anleger davon abzuhalten in GB/AG zu investieren, ist auch so etwas wie eine Art der Kursmanipulation. Gerade bei Aktien, bei denen die Marktenge doch so eklatant gering ist wie bei der GB/AG, sollte man mit solch negativen Äußerungen doch sehr vorsichtig sein. Ausnahmen sind die GB/AG-Aktien, die manchmal in Blöcken gehandelt werden. Also, so ganz kommen Deine negativen Kommentare, bei denen, die etwas mehr als nur Peanuts investieren, nicht an.

Mir scheint auch, als kennst Du die Fishman-Gruppe überhaupt nicht, sonst würdest Du GB/AG nicht mit WKM und ähnlichen auf eine Stufe stellen. Ich würde mir an Deiner Stelle mal Fishman genauer anschauen ( ich meine damit nicht den traurigen Fall vor einigen Jahren, wo Jakob Fishman in Deutschland entführt und ermordet wurde, sondern durch Ihr Investitionsgeschick in den letzten Jahren).

Du kannst jedenfalls nicht von mir behaupten, dass ich hier versuche Kurse zu beeinflussen oder gar zu pushen. Ich bin ein gewöhnlicher Anleger, der es nur sehr schade findet, wenn hier jemand anderen seine „richtige Meinung“ vorzuschreiben versucht. Des weiteren kann ich Dir nur versichern, dass ich sicherlich mehr Bilanzen gelesen und analysiert habe als Du es zu glauben vermagst. Weiterhin kann ich Dir empfehlen, Dich einmal in die Thalia-Buchhandlung in HH zu begeben (Verlängerung Ferdinandstraße Fachbuchabteilung, also nicht in der Spitaler Strasse Ecke kurze Mühren) und schaust Dir einmal die Büchlein „ Wöhe“ oder „Die Bilanzanalyse“ an oder Du kaufst sie Dir gleich. Sie helfen Dir bei Deinen weiteren Analysen sicherlich ungemein.

Mit freundlichen Grüßen

Julius Caesar I

[Art Bechstein]

Hai Caesarl !

eine wie immer bis ins Detail ausgefeilte Kritik - auch inhaltlich sehr hilfreich. Leider läßt Du uns ja von Deinem schier unerschöpflichen Fundus an "Wöhe"-Wissen nicht teilhaben, aber ich glaube darum geht es Dir in Wirklichkeit auch gar nicht. Dir geht es einzig und allein darum mich hier mit allen subtilen Mitteln zu beleidigen und zu diskreditieren, ohne inhaltlich auch nur ein Fünckchen zur Diskussion beizutragen.
Interessant finde ich auch Deine Äußerung, dass man seine Einstellung zu einer Aktie, die man aufgrund einer positiven Einschätzung mal gekauft hat, nicht ändern darf, wenn Ereignisse eintreten, die das nahelegen - steht wahrscheinlich auch im Wöhe.
Weiterhin frage ich mich, ob eine Meinung überhaupt richtig oder falsch sein kann. Ich habe lediglich Kritikpunkte an der Bewertung der Value Research-Studie vorgetragen, die ja nicht erwidert werden, da Value Research aus grundsätzlichen Überlegungen nicht an niveaulosen Boarddiskussionen teilnimmt, was ich übrigens für sehr arrogant halte, weil man dann so konsequent sein sollte, die tudie nicht an einem solch "intelligenzfreien" Ort zur Schau zu stellen.
Der Brief an GB/AG war genau richtig, weil er das widergab, was zahlreiche Aktionäre, mit denen ich in Kontakt stehe, auch gedacht haben und eine Antwort auf das schier unbegreifliche Verhalten eines Vorstandes war, dem das Wohl seiner Aktionäre nicht mehr interessiert. ICh lege auch keinen Wert mehr darauf, von GB/AG Informationen zu bekommen, weil sie ja eh nicht stimmen und alle sog. Planungen ständig unter Hinnahme herber Kursverluste über den haufen geworfen werden - den Punkt hast Du leider vollkommen falsch aufgefaßt - macht aber nix.
Fishman kenne ich in der Tat kaum, was mir aber für meine Einschätzung hinsichtlich der Tauglichkeit als strategischer Partner einer in Vertriebsnot geratenen Immobilien-AG bereits ausreicht. GB/AG braucht keinen Finanzpartner, sondern einen Vertriebspartner, sonst können sie noch so viele Wohnungen kaufen, ohne sie abzusetzen.
Bzgl. WKM gebe ich Dir jedoch uneingeschränkt recht; der Vergleich hinkt mit Sicherheit zugunsten von GB/AG - das war so im ersten groben Ärger dahergesagt, aber auch die sind in die Absatzfalle getappt und kommen wohl nicht mehr raus.
Wir werden wohl keine Freunde mehr, aber es tut schon weh, wenn Du mir hier Manipulation vorwirst; dafür habe ich mirimmer zuviel Mühe gamcht, meine Position zu begründen, leider ganz im Gegensatz zu Dir. Unternehmen bestehen eben nun mal nicht nur aus Zahlen und Bilanzen, wie uns Herr Wöhe ja immer weiß machen will, denn wenn das so wäre, dann müßte sich Herr Wöhe ja jeden Tag einen Strick nehmen, weil er sich Kursverläufe wie bei der GB/AG gar nicht erklären könnte mit seinem Rüstzeug...

Ciao

Art

[uwe20000]

macht alle weiter so dann werde ich doch noch mal reich!!!!

[ValueResearch]

GB/AG vor Akquisition

Zur Zeit läuft die Registereintragung der Kapitalerhöhung, die die Aufnahme der Fishman-Gruppe in den Aktionärskreis der GB/AG ermöglichen soll.

Durch die Kapitalerhöhung fließen der Gesellschaft knapp 4 Mio. Euro zu, die vor allem zum Ausbau der Vertriebskraft von GB/AG genutzt werden sollen (siehe Pressemitteilung vom 21.12.00).

Nach eigenen Recherchen verdichten sich die Informationen, daß GB/AG vor der Akquisition einer Vertriebsgesellschaft steht. Dabei handelt es sich um ein Unternehmen mit Sitz in einer süddeutschen Großstadt, das sich auf den Vertrieb von Immobilien spezialisiert hat.

Treffen dieses Informationen zu, macht GB/AG einen wesentlichen strategischen Schritt in die richtige Richtung. Damit wäre der Einzelverkauf des Wohnungsbestandes abgesichert. Die von ValueResearch in der oben veröffentlichten Studie gemachten Annahmen würden damit untermauert werden und sind weiterhin konservativ.

Anmerkung zu ValueResearch:

ValueResearch unterhält in keiner Form Verbindungen zu Value Research und Management (VMR), die (Teil-)Namensgleichheit ist zufällig und unbeabsichtigt.

[Art Bechstein]

Na, das klingt ja schon gut; wird dann ja vermutlich die Patrizia aus Augsburg sein - die suchen ja schon seit geraumer Zeit einen "Partner"...

Befürchtet Ihr keinen Ärger wegen der Namensgleichheit zur Value Research GmbH & Co. KG ? Ist doch offensichtlich dergleiche Geschäftszweck .

Ciao

Art

[sarah96]

Im Sommer schreibt der Vorstand "offiziell" an seine Aktionäre: Unser NAV liegt bei 10 Euro.

Im Herbst erscheint die Ellwanger-Studie: NAV 7,4 Euro

Im Winter steigen die Fishmänner ein: grob 4 Euro (wenn values Zahlen stimmen)

Wird hier Aktionärsvermögen an die Fishmänner verschenkt???
Oder hat der Vorstand im Sommer falsch gerechnet???

Oder gibt es sonst eine Erklärung dafür, dass die Fishmänner für grob 4 Euro in etwas einsteigen dürfen, das zwischen 7,4 und 10 wert sein soll.

Auf solche Fragen sollte der GB/AG Vorstand sich spätestens zur HV vorbereiten.

So long, S.

[Henry III]

@ Alle

War einer von euch mal an dem ein oder anderen Immo-Standort ?

Ich war in Hagen, Herne, Karlsruhe und Düsseldorf.
Ich kenne die Vertriebe und den Vorstand.

Und ich sage euch...

...beschäftigt euch lieber mit was anderem. Ehrlich.

Euer

Henry III

[ValueResearch1]

GBAG: Abfindung an die freien Aktionäre?

Die GB/AG-Aktie (unsere Empfehlung vom 14.01.01 zu Kursen um 3,50 Euro)hat in den zurückliegenden Wochen einen deutlichen Kursaufschwung verzeichnet. Mit Kursen zwischen 6,50 und 7,50 Euro ist damit der von uns ermittelte Substanzwert fast erreicht worden.

Aus dem Aufsichtsrat hören wir, daß sich die Zusammenarbeit mit der Fishmann-Gruppe äußerst positiv entwickelt. Vermutlich steht eine weitere Kapitalstärkung durch diese israelische Immobiliengruppe bevor. GB/AG will mittelfristig, mit einem Bestand von 10.000 Wohneinheiten und einem jährlichen Absatz von 2.000 Wohneinheiten, eine der größten deutschen Immobilien-Handelsgesellschaften werden. Diese Planung liegt deutlich über den Annahmen, die in unserer Studie vom 14.01.01 verarbeitet sind. Bei Umsetzung dieser Planung würde sich das langfristige fundamentale Kursziel auf über 20,-- Euro erhöhen (altes Kursziel 15 - 16 Euro).

Bereits zum 01.03.01 ist Matthias Gülich in den Vorstand der GB/AG eingetreten. Er verfügt über eine langjährige Erfahrung beim Aufbau und der Verwaltung großer Immobilien-Portfolios. Zuletzt war er für die Hamburger Falk-Familie (Landkarten, Immobilien, Ision/Distefora) tätig. Er wird insbesondere für die o. g. Expansionspläne zuständig sein.

GB/AG wird in Kürze den Jahresabschluß 2000 veröffentlichen. Für das Jahr 2000 erwarten wir nur ein leicht positives Ergebnis. Interessant werden hingegen die weiteren Veröffentlichungen, insbesondere der Ausblick, und die Aussagen auf der Hauptversammlung (August) werden. GB/AG hat sich in den letzten Monaten völlig aus der Kommunikation mit dem Kapitalmarkt zurückgezogen und damit eine Konsequenz aus der verunglückten Informationspolitik der Vergangenheit gezogen. Aufgrund der anstehenden Termine kann diese Abstinenz nun nicht mehr aufrecht gehalten werden. Wir erwarten daher in den kommenden Wochen eine Vielzahl von positiven Nachrichten bezgl. der weiteren strategischen Entwicklung von GB/AG.

Auffällig sind die Kurs- und Umsatzbewegungen der Aktie. Der free float der Gesellschaft liegt unter 25 Prozent. Bei Kursen zwischen 3 und 5 Euro, d. h. in Höhe des Eigenkapital-Niveaus, kam es in den letzten Wochen zu massiven Käufen. Inzwischen ist selbst auf dem deutlich höheren Niveau kaum Angebot zu verzeichnen. Daher scheint ein Aufkäufer im Markt zu sein. Dies könnte die Fishman-Gruppe sein. Aus Sicht der Gesellschaft ist die Kapitalmarktnotiz - nach dem Eintritt der Fishman-Gruppe, die über eine ausreichende Finanzkraft zur Finanzierung der strategischen Pläne von GB/AG verfügt - nicht mehr zwingend notwendig. Daher könnte im Rahmen der neuen Strategie die Kapitalmarktnotiz beendet werden. Die restlichen freien Aktionäre müßten dann abgefunden werden. Vor dem Hintergrund der von der Gesellschaft selbst publizierten Kursziele von bis zu 30 Euro und des faire-value von über 15 Euro, dürfte ein mögliches Abfindungsgebot nur oberhalb der bisherigen Höchststände (15 Euro) gemacht werden.

[JuliusCaesarI]

Nun scheint ja vom Markt realisiert zu werden, dass der Wert von GB/AG höher liegt als 3 oder 4 EUR, ich glaube er liegt jenseits von 10 oder 15 EUR, der aber sicherlich nicht in den nächsten Wochen erreicht werden wird. Ich hätte nicht so schnell mit einer Kurserholung gerechnet aber freue mich natürlich über so eine nette Performance. Toll ist natürlich auch, dass GB/AG jetzt zu den drei besten deutschen Aktien in diesem Jahr gehört ( nur Spar und Mannesmann sind besser gelaufen w/ Abfindungsangeboten), schade war nur die Kursentwicklung zum Ende des letzten Jahres, sonst wäre die derzeitige Entwicklung noch erfreulicher gewesen. In anbetracht der derzeitigen Unterhaltungen auf diesem Board gehe ich davon aus, dass vermutlich so gut wie alle Kleinaktionäre aus GB/AG bei Kursen zwischen 2,5 und 4,5 ausgestiegen sind. Ich glaube, auch mein persönlicher Freund Art Bechstein ist nicht mehr mit von der Partie. Ich hoffe für Dich, dass Du wenigstens keinen Verlust gemacht hast. Ich wünsche allen weiterhin ein gutes Händchen bei der Aktienanlage. Für meinen Teil kann ich nur sagen, dass ich frühestens in einem Jahr ein paar Stücke abgeben werde. Den Großteil der Stücke, die ich besitze werde ich erst in ein paar Jahren abgeben wollen. Ich glaube, erst dann wird GB/AG eine Größe erreicht haben, die angemessen sein sollte.
Einen schönen Tag noch für alle in diesem Board

[Art Bechstein]

Hai Caesar !

ich habe in der Tat meine letzten 500 Stücke bei Kursen um 7 Euro rausgefeuert (die anderen leider schon bei ca. 3,2 Euro)....so gesehen habe ich mit gb/ag gute Erfahrungen gemacht, was aber nichts an meiner mittlerweilen stark geänderten negativen Einstellung gegenüber den Machern der gesellschaft ändert...Der Anstieg ist im Prinzip ein Witz, da er auf ca. 12.000 Aktien basiert, die vor langer Zeit einst täglich gehandelt wurden. Ich glaube nicht mehr an einen erfolg des Geschäftsmodells der GB/AG und der Ansteig zeigt einmal mehr, dass hier irgendwelche Insider vorweg kaufen oder sonstwie den Kurs manipulieren. Ich kann nur eindringlich davor warnen, auch nur einen Cent in diese überschuldete Gesellschaft zu stecken.

Ciao

Art

[JuliusCaesarI]

Hallo Art,

Deine Meinung zu GB/AG ist Ansichtssache, aber bei den von Dir genannten Umsätzen von 12.000 Stücken muss ich leider wiedersprechen, es wurden bei Kursen von 2,5 bis 4,5 EUR täglich sogar über 30.000 Stücke gehandelt. Ich gebe Dir aber Recht, selbst 30.000 Stücke bei Kursen um 4 EUR sind ja nicht viel Geld. Aufällig war lediglich, dass immer 3.000 Stücke pro Order gehandelt wurden und davon gab es reichlich. Wer die Stücke eingesammelt hat, weiss ich nicht. Möglich, dass GB/AG selbst Stücke eingesammelt hat, aber das ist nur eine Vermutung.

Einen angenehmen Tag noch

JuliusCaesarI

[Art Bechstein]

Hai Caesar !

letztes Jahr habe ich es ja wegen eines Gewitters per Flieger nicht zur HV nach Mörfelden geschafft. Ich wollte dort mal fragen, ob es eigentlich Verbindungen zur SPAG gibt, die ja gleich um die Ecke sitzt. Über die SPAG gibt es ja zur Zeit einige spektakuläre Berichte in verschiedenen Finanzmedien. HAst Du mal etwas über Verbindungen beider Unternehmen gehört oder ist die räumliche Nähe bloßer Zufall ?

Ciao

Art

PS: Du hast recht mit den Umsätzen. Ich habe nur grob die addiert, die zum letzten größeren Anstieg geführt haben auf bis zu 8,28 Euro (wäre ein genialer Kurzzock gewesen von 2,5 auf knapp 8,00 in 2 Wochen)

[ParadiseLost]

@Art
Im Aufsichtsrat der SPAG sitzen die Herren
Dr. Francisco Guadamillas Cortes (Vorsitzender)
Dr. Klaus Peter Sauer
Beide sind auch im Aufsichtsrat der GB/AG.

Sollte es weitere Verbindungen geben, würde mich das auch interessieren...
Gruß, PL

[Art Bechstein]

Hai Paradise Lost !

also wundern täte mich das nicht. Die SPAG ist neulich in einem sehr ausführlichen Artikel in der Telebörse komplett auseinandergenommen worden. Es ging um Geldwäsche und dunkelste Verstrickungen in russische Kreise.....Naja, GB/AG`s neue Freunde sind ja auch nicht von schlechten Eltern..

Ciao

Art

PS: Vielleicht findet sich ja noch ein aler SPAG Experte

[JuliusCaesarI]

Hallo Art,

die Story zu SPAG hört sich interessant an ist mir aber ein wenig zu heiss( w/ des wirtschaftlichen Umfeldes in Rußland), soweit ich gehört habe soll da bald eine Kapitalerhöhung anstehen. Zudem ist mir nur bekannt dass sie im gleichen Gebäude sitzen aber keine wirtschaftlichen Beziehungen miteinander haben, sonst weiß ich nur das was ParadiseLost schon geschrieben hat.

JuliusCaesarI

[ParadiseLost]

@Art
Hast Du einen Link zu dem Artikel oder kannst ihn mal posten?

@JuliusCaesarI
Es gab eine KE bei SPAG im März/April, die aber fast komplett von der Baaderbank übernommen worden sein dürfte/mußte.
Ansonsten hier noch ein nicht mehr taufrischer Bericht aus der Moscow Times. Der beschriebene Konflikt zwischen Stadtverwaltung und SPAG wird von der SPAG dementiert.

Thursday, Dec. 7, 2000. Page 12

5 Years On, Ambitious SPAG Center Still Unbuilt

By Yevgenia Borisova
Staff Writer
The proposed location for SPAG`s 51,000-square-meter trade center at 114-116 Nevsky Prospekt will require a major overhaul.

German investors launched with great fanfare a $75 million retail and office complex called Nevsky International Center on a prime lot in downtown St. Petersburg in 1995 that was slated to open in December 2000.

But after a battle to move former tenants off the site and a fight to stave off the crushing 1998 crisis, the project, located across from the main Moskovsky Station, has yet to get off the ground. A mere 26 million Deutsche marks ($11.76 million) has been invested so far, and the walls of the oldest of the 14 buildings at the site are slowly crumbling away.

But developer SPAG has not lost hope. The Frankfurt-on-Main-based company, which was founded in 1992 to develop real estate in St. Petersburg, is optimistically pushing forward with plans to open an even larger center than it proposed in 1995.

SPAG intends to start construction in the first quarter of 2002 and throw open the complex’s doors in 2004, said the developer’s St. Petersburg branch Real Estate Projects & Investments Management Ltd. The original plan for a 48,000-square-meter retail, office and hotel center has been revamped into one envisioning a 51,000-square-meter trade center.

"The best use of this particular area nowadays is a trade center," said Nikolai Maximov, general director of Real Estate Projects & Investments Management.

A new design will be presented early next year to the appropriate City Hall departments, Maximov said.


Grand Plans

The revamped concept mirrors the typical floor plans adopted by shopping centers in the West. SPAG wants to place two anchor tenants — a department store owned by a major international company and a big supermarket in the center of the complex. Smaller shops and restaurants would fill out the rest of the center, and a parking lot for 400 cars would be placed on the top level.

"We are already speaking to some department store chains and supermarkets," Maximov said. SPAG intends to offer the space for rent only.

SPAG is a publicly owned company and about 65 percent of the company’s shares are traded on German stock exchanges. A further 25 percent is held by Munich-based Baader Wertpapierhandelsbank AG, which specializes in securities trading.

Maximov said shares had been floated on the exchanges in a bid to raise cash for its real estate projects in St. Petersburg. In addition to the Nevsky International Center, SPAG developed and runs the Inform-Future office center at 12 Tambovskaya Ulitsa.

SPAG’s original capitalization in 1992 was 200,000 marks, according to the company’s web site (www.sp-ag.de). After several floats, capitalization increased to 16 million marks this year. The company now has 3.2 million shares with a face value of 5 marks apiece.

Shares traded at about 10 euros ($8.83) each at the start of the year but have since dropped to about 4 euros.

Maximov blamed the decline in share price to the delay in the construction of the Nevsky center.


Hints of Controversy

SPAG has had struggles of its own over the past few years. Hints of scandal buffeted the developer in May when the French newspaper Le Monde reported that Rudolf Ritter, one of SPAG’s shareholders, had been arrested in Liechtenstein on charges of money laundering and having ties to organized crime.

Le Monde quoted a report by the German secret service BND saying that Russian criminal groups had transferred cash from a Romanian bank to SPAG for the purchase of property in Russia.

Le Monde also said that President Vladimir Putin and Economic Development and Trade Minister German Gref, former top officials in St. Petersburg City Hall, had held unpaid advisory posts in SPAG until March 2000.

SPAG representative Maximov said in an interview that Putin, Gref and other top St. Petersburg officials had been mentioned as advisers for Nevsky International Center at promotional tours abroad.

"We approached them with requests to explain different legal and property issues, and they, just because it was their jobs, answered us," Maximov said. "But they have never been paid for anything.

"At that time support by top city officials for the project meant a lot to investors," Maximov said.

He denied SPAG had any links to any criminal organizations and said Ritter is not a major shareholder any more.

"After several share floats, his stake of about 10 percent is so minor — if it still exists — that he does not participate in shareholders meetings," Maximov said. "He cannot affect any decision-making in the company."


Looming Barriers

Despite SPAG’s confidence, a number of barriers continue to block its evolving plans for the complex. The least of those hurdles is one that has plagued the developer for the past five years: getting current tenants to move out of the dilapidated buildings on the premises.

It took years to find apartments to suit all 325 families who lived in the area, and a large part of the funds spent to date on the project have gone to move those 685 residents as well as several dozen shops, companies and city government agencies out of the area.

But three shops, a fast-food restaurant and a Finance Ministry audit office still occupy offices at the site. The city found new premises for the auditors just last month, but the remaining establishments want new locations within 50 meters to 100 meters of their current offices, a desire that is at times very difficult to satisfy, said Maximov.

Then there is the matter of financing and finding retailers to sign up for spots in the intended complex. The financial crisis of August 1998 wiped out many of the would-be tenants who had been considering moving into the center. A real estate agency contracted to find tenants has only managed to find interest for about 10 percent of the space.

A consortium of German banks that had agreed to provide a loan covering the construction costs of the Nevsky International Center has a stipulation in the deal that at least 60 percent of the space in the center must be pre-leased.


SPAG vs. City Hall

Meanwhile, a potential conflict is brewing between the developer and City Hall that could throw a wrench into its plans. Under the new blueprint, SPAG wants to raze all of the 14 buildings that occupy the 10,000-square-meter plot and only preserve the outside walls facing Nevsky Prospekt and Vosstania Ulitsa.

Under current city regulations, only seven buildings can be leveled.

Nikita Yavein, head of the city committee for the preservation of monuments, said St. Petersburg would never allow the buildings’ destruction, some of which date back to 1826 and were seen by well-known figures like Alexander Pushkin and all the tsars from Nicholas I.

Yavein said his job is to keep St. Petersburg’s original historic downtown district intact for its "colossal tourist potential," and all of the buildings on the shopping center site must be preserved.

"What did they [the developers] think when they started, when they bought the buildings, when they relocated people?" he said in an interview. "They knew about our position from the very beginning. It did not change. I am not guilty that they made serious mistakes in their business plan."

Maximov countered that if the city was concerned about preserving its architecture it should at least take steps to help keep the walls of the buildings from falling bit by bit onto Nevsky Prospekt.

"Those buildings are now falling down by themselves. Some are on the verge of collapse," he said.

Yury Zemtsov, the chief architect designing the complex, said City Hall is asking for too much.

"Instead of whole buildings, the city must preserve only the historical facades that are facing streets," Zemtsov said.

Leonid Romankov, head of the culture commission of the St. Petersburg Legislative Assembly, said the city should find a compromise with the developers.

"Preservation does not mean that some man must guard the buildings from being stolen," he said. "It means investing into maintenance. If the city has no money to fix the buildings, maybe the best decision is to allow developers to act."

Romankov, who is also a member of the committee for the preservation of monuments, said the city has the right to demand that some historical elements of the buildings are preserved.

But the city must "give the project a go," he said.

[ValueResearch1]

Geschäftsverlauf 2000 besser als erwartet - 2001 mit kräftigem Ergebnissprung

Ohne eine Pflichtveröffentlichung, Pressenotiz o. ä. hat die GB/AG ihren Geschäftsbericht 2000 auf ihrer Internetseite veröffentlicht.

Im Konzern wurde ein Vorsteuerergebnis von DM +1,7 Mio. (1999: DM -0,066 Mio.) und ein Jahresüberschuß von DM 0,861 Mio. erzielt. Dies entspricht einem Ergebnis pro Aktie von DM 0,32 (1999: DM -0,29). Wir waren nur von einem leicht positiven Ergebnis ausgegangen.

Im Einzelabschluß der GB/AG wurde eine Sonderabschreibung nach dem Fördergebietsgesetz in Höhe von DM 6,253 Mio. vorgenommen. Damit sind alle steuerlichen Sonderabschreibungen ausgeschöpft. Da dieser Abschreibung kein Werteverzehr gegenübersteht, wurde ein Sonderposten mit Eigenkapitalcharacter gebildet. Die Abschreibung hat somit nur steuerliche Relevanz und führt nicht wie bei Normalabschreibungen zu einer Reduzierung des Eigenkapitals. Durch die Einstellung in den Verlustvortrag kann die GB/AG in den Folgejahren ihre Steuerlast deutlich reduzieren.

In der Einladung zur HV wird nur der für die AG-Körperschaft relevante Bilanzverlust (ohne Erklärung zu der Entstehung) ausgewiesen. Dem oberflächlichen Leser, der nicht über den Geschäftsbericht verfügt, entsteht daher ein vollkommen falscher Eindruck über die Vermögens- und Ertragslage des Konzerns.

Der Substanzwert der Aktie wird mit 8,34 Euro angegeben und liegt damit geringfügig über unserer Schätzung (8,13 Euro).

Für das laufende Jahr ist mit einer deutlichen Ergebnissteigerung zur rechnen, da inzwischen - nach der rechtlichen Aufteilung der Immobilien in Düsseldorf und Neuss -, der Abverkauf angelaufen ist. Innerhalb der nächsten 5 Jahre soll allein aus diesen beiden Objekten ein Ertragspotential von DM 30 bis 50 Mio. gehoben werden. In 2001 erwarten wir unverändert ein Ergebnis von 3 - 4 Mio. Euro vor Steuern. Aufgrund des nun generierten Verlustvortrages gehen wir jedoch von einem erheblich höheren Jahresüberschuß bzw. Ergebnis pro Aktie aus. Bisher sind wir von knapp 0,50 Euro/Aktie ausgegangen und erhöhen nun unsere Schätzung auf rund 1,00 Euro/Aktie. Damit ist GB/AG unverändert die billigste Immobilienaktie, die zudem mit einem deutlichen Abschlag zum NAV gehandelt wird. Unser Kursziel auf Sicht von 12 bis 18 Monaten bleibt bei 15 - 18 Euro.

Auch der Nachrichtenfluß sollte sich - nicht zuletzt wegen der HV - deutlich verbessern. Die Gesellschaft verhandelt zur Zeit um die Übernahme eines Bestandspaketes von ca. 2000 Wohneinheiten in Nordrhein-Westfalen und führt Gespräche bezüglich einer maßgeblichen Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft mit einer Bilanzsumme von rd. DM 250 Mio. Mittelfristig will die GB/AG mit ihrer Aktie in den S-DAX.

Die Achillesferse der Gesellschaft bleibt die Kapitalmarktkommunikation. Die "heimliche" Veröffentlichung des Geschäftsberichtes schafft Raum für Insidergeschäfte, da die Internetseite nicht von einer breiten Öffenlichtkeit frequentiert wird. Hier ergeben sich für GB/AG inzwischen rechtliche Risiken.

[sarah96]

Ich hab der GB/AG ja mal bekanntlich ziemlich positiv gegenüber gestanden....

Aber eine KE ohne Bez.Recht zu 4 Euro bei einem NAV von 8 Euro???? D.h. der neue Großaktionär hat ein Viertel der Firma zum halben Preis erworben!!!! => Hart an der Grenze zu Lug und Betrug.

Von den offensichtlichen Insidergeschäften ganz schweigen....

Die leeren Versprechungen und inkompentente Geschäftspolitik wurde ja schon an früherer Stelle hinreichend diskutiert.

Die GB/AG hat sich hinreichend selbst disqualifiziert....

[Art Bechstein]

Hai Paradies !

habe jetzt den Artikel gefunden (ist wirklich spannend)...hat die GB/AG nur den Kontakt über den AR oder bestehen auch Geschäftsbeziehungen ??

Ciao

Art

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TELEBÖRSE vom 23.05.2001


GeldAktuell

Drogen, Mafia, Geldwäsche Heißes Geld an der Börse


....[Teil weggelassen]

Beispiel Liechtenstein. In dem 32 000-Einwohner-Staat sitzen 200 Treuhänder und acht Banken. Der BND berichtete im vergangenen Jahr, dass Geld der Organisierten Kriminalität in Russland über eine rumänische Bank, einen Liechtensteiner Treuhänder und eine deutsche Aktiengesellschaft zurück nach Russland geflossen sei. Gemeint war die Bank der Religionen in Bukarest. Der Treuhänder war Bruder des damaligen Liechtensteiner Wirtschaftsministers Rudolf Ritter. Bei dem Unternehmen handelt es sich um die in Mörfelden-Walldorf ansässige St.Petersburg Immobilien und Beteiligungen AG (SPAG), und die Immobilien standen in St. Petersburg. Ritter war nicht nur finanzkräftigster Gründungsaktionär des Unternehmens aus dem Frankfurter Freiverkehr, er saß gleichzeitig auch im Aufsichtsrat.

Eines Tages flog der Liechtensteiner Finanzkaufmann in einer Privatmaschine von der Ukraine nach Zürich. In Bukarest, erstaunlicherweise ganz in der Nähe der Internationalen Bank der Religionen (BIR), musste die Maschine notlanden. Die BIR stand nicht nur im Verdacht russische Mafia-Gelder zu waschen, sie verwaltete angeblich auch Vermögen des rumänischen Geheimdienstes. Nach dem Zwischenstopp setzte Ritter seinen Flug nach Zürich fort. Ob und wie illegale Gelder dann über Stiftungen von Ritter in die SPAG und von dort in russische Immobilien flossen, das versuchen Ermittler zu klären.

Ritters Firmen-Netz erstreckt sich von Nikosia über Panama, Bukarest, Liechtenstein und die Schweiz. Auch über an eine Repräsentanz der rumänischen BIR in Liechtenstein verhandelte er.

Anleger warten auf millionen Die Vorwürfe des BND, Rudolf Ritter unterhalte Geschäftskontakte zu russischen Mafia-Familien und wasche über seine Firmen ihre Gelder, führten nicht nur zu einem Ermittlungsverfahren gegen ihn und seine Treuhand-Partner, sie führten auch zu einem handfesten Skandal im Fürstentum. Ritters Bruder legte sein Minister-Amt nieder. Rudolf Ritter, dessen Liechtensteiner Haus wie eine Festung mit Kameras und Sicherheitssystemen geschützt ist, kam für zwei Monate in U-Haft. Von seinem Aufsichtsratsmandat bei der SPAG trat der ehemalige Generalkonsul von Costa Rica zurück.

Anfang dieser Woche bestätigte der Liechtensteiner Staatsanwalt Gottfried Klotz: "Wir ermitteln gegen Rudolf Ritter wegen Geldwäsche, dem Verdacht des Anlagebetrugs und möglicher Kontakte zu kriminellen Vereinigungen, dabei spielt auch die SPAG eine Rolle." Gegen Ritters Geschäftspartner Eugen Heeb startet Ende Mai in Liechtenstein ein Prozess wegen Anlagebetrugs. Offiziell hält Ritter heute noch fünf Prozent an der SPAG.

Die Vorwürfe gegen Ritter, der seine ersten Berufsjahre in der Buchhaltung der Bank of Liechtenstein verbrachte, sind vielseitig. Insgesamt soll es um eine Schadenssumme von 100 Millionen Mark gehen. Ein weiterer Fall: US-Anleger hatten den Amerikaner James Sexton angezeigt. Auf Inserate hin hatten sie sich an Sextons Off-shore-Unternehmen beteiligt. Später soll Ritter die Verwaltung übernommen und einen Teil der Gelder außerbörslich in SPAG-Aktien gesteckt haben. Vorwurf der Ermittler: Der gezahlte Preis lag über Tageskurs. Pech für mehr als 20 Anleger: Die sieben Millionen Dollar sind seit Anfang vergangenen Jahres auf einem Liechtensteiner Konto eingefroren. Wie lange sie noch auf die Millionen warten müssen, ist nicht absehbar.

Aufsichtsrat Vladimir Putin Lange Zeit lief die SPAG-Aktie gut. Im August 1998 schnellte der Kurs auf 42 Euro, wenige Tage nach einer Kapitalerhöhung, die 27 Millionen Mark an neuem Eigenkapital brachte. Damit finanzierte die SPAG den Bau neuer Häuser in St. Petersburg. Doch auf dem Höhepunkt der Russland-Krise brach der Kurs schnell wieder zusammen. Das Renommier-Projekt, ein Shopping-Center an der St. Petersburger Prachtstraße Newskij Prospekt, lag auf Eis. Im Dezember 1999 brachten die russischen Anteilseigner ihre restlichen Anteile der SPAG-Tochterunternehmen im Zuge einer Sachkapitalerhöhung ein. Die SPAG-Aktien wurden bei der Ausgabe mit 9,38 Euro bewertet. Die Börse bewertete den Kurs mit sechs Euro, als diese Entscheidung fiel. Heute kostet eine Aktie der SPAG lediglich 2,65 Euro.

Weil alte Freundschaft nicht rostet und die stählernen Bande des Geldes erst recht nicht, tauchte Stiftungsverwalter Ritter vor wenigen Wochen wieder bei einer Roadshow des Unternehmens in Frankfurt auf. Die SPAG hatte im April ihr Kapital erhöht. Weil nicht alle Aktionäre zeichneten, blieb die Baader Wertpapierhandelsbank, die das Unternehmen an die Börse gebracht hatte, als Bürge auf einigen Aktien sitzen. Ihr Anteil an der SPAG wuchs von 23 auf 36 Prozent. Bei Werbeveranstaltungen in Frankfurt, München und Zürich sollte ein Teil der Aktien wieder verkauft werden mit mäßiger Resonanz. Sechs Beratern saßen im Züricher Nobelhotel "Zum Widder" nur sechs Interessenten gegenüber.

Rückblick. Im August 1992 trafen sich eine Hand voll Männer in Frankfurt, um die SPAG zu gründen. Gegenstand des Unternehmens war Erwerb, Verwaltung, Vermietung und Veräußerung von Grundstücken in Russlands zweitgrößter Stadt St. Petersburg. Damals erlaubte das Gesetz Ausländern den Kauf von russischen Grundstücken noch nicht. Die Bank St.Petersburg, das Komitee für Stadtvermögensverwaltung und das russische Unternehmen Inform Futures eines Vladimir Smirnov zeichneten je 200 Aktien der SPAG. Den Löwenanteil von 3200 Aktien kaufte der Liechtensteiner Generalkonsul und Finanzkaufmann Rudolf Ritter.

Drei Monate nach der Firmengründung beschlossen die Aktionäre eine Kapitalerhöhung um 100 Millionen Mark. Die erste Tranche von zehn Millionen wollten sie selbst zeichnen, später wurde institutionellen Anlegern die Aktie im Zuge einer Privatplatzierung für 70 Mark angeboten. Für die ersten 3,2 Millionen Mark Erlös kaufte die SPAG den Firmensitz der Inform Future, eines der ersten privaten Unternehmen der Stadt, in der St. Petersburger Tambowskaja Straße 12.

Der Aufsichtsrat im ersten SPAG-Firmenprospekt klingt heute prominenter als damals: Vladimir Putin, stellvertretender Bürgermeister der Stadt, Sergej Belajev, Leiter des Magistrats für Immobilienvermögen, Vladimir Smirnov und einige mehr. Smirnov, war 1998 mit dem Chef des mächtigen Tambov-Clans Vladimir Kumarin Vize-Präsident der Petersburg Fuel Company (PTK). Kumarin soll zeitweise einer der vier Direktoren der russischen SPAG-Tochter Snamenskaja gewesen sein. Im selben Jahr kündigte die SPAG an, Tankstellen in St. Petersburg bauen zu wollen. Später übernahm Smirnov die Führung der PTK, mit Ritters finanzieller Hilfe, vermuten russische Ermittler.

Putins Verbindungen Smirnov, einstmals Verwalter der St. Petersburger Friedhöfe, sitzt heute in Putins Berater-Team im Kreml. Er soll mit Putin sogar schon private Urlaube am russischen Ladogasee gemacht haben. SPAG-Aufsichtsrat Belajev schaffte es als Abgeordneter in die Duma. Vor zwei Jahren warf ihm die Moskauer Staatsanwaltschaft vor, seine Position zum Erwerb großer Wohnungen in Moskau missbraucht zu haben. Vladimir Putin, bis zu seiner Wahl zum russischen Präsidenten Leiter des Inlands-Geheimdienstes, ist heute Russlands mächtigster Mann.

Obwohl Putin anfangs selbst mehrfach in Frankfurt war und beispielsweise Ritter persönlich kennt, dementiert der Kreml heute offiziell seine Verbindung zur SPAG.

Die Russen halten noch immer 27 Prozent der SPAG-Aktien, über zwei Firmen auf der Isle of Man und einer in Finnland. Der überwiegende Rest liegt bei einem Liechtensteiner Treuhänder, dessen Kunden zehn Millionen Schweizer Franken in den Wert investiert haben. Gründungsaktionär, Aufsichtsrat und Putin-Berater Smirnov, der bis dato regelmäßig mit Dolmetscher Hauptversammlungen und Aufsichtsratssitzungen der SPAG besuchte, tauchte zur letzten Sitzung des Kontroll-Gremiums nicht mehr auf. Smirnov, der bis 1997 Vorstand des Unternehmens war, legte im Dezember sein Aufsichtsratsmandat nieder wegen seiner Funktion in der russischen Regierung.

Verdacht auf Geldwäsche Das Bundeskriminalamt (BKA) hat mittlerweile Vorermittlungen gegen die SPAG eingeleitet. Die Dresdner Bank richtete Anfang des Jahres eine Verdachtsanzeige wegen Geldwäsche gegen das Unternehmen. Dort hat die SPAG neben einem Girokonto auch ein Festgeldkonto als Bürgschaft für einen Kredit der Inform Future bei der BNP Dresdner Bank St. Petersburg.

Das war nur einer von mehreren tausend Fällen. Alleine im Jahr 1999 summierten sich die Geldwäsche-Verdachtsanzeigen in Deutschland auf 4137, von denen lediglich 481 zu Ermittlungsverfahren führten. Das Problem: Wirrwarr in der Zuständigkeit der Behörden, das Fehlen einer zentralen Finanz-Nachrichten-Sammelstelle wie in fast allen OECD-Ländern. Die Aussichten sind gut für Ritter, Osorio & Co. Im vergangenen Jahr kamen es nur in 70 der angezeigten Fälle zur Verurteilung.

Internet: Internet-Kasinos als Waschsalons. Im Internet bieten zahllose "virtuelle Kasinos" ihre Dienst an, die Mehrzahl legal und lizensiert. Europäische Behörden sind aber überzeugt, dass Glücksspiel via Internet auch zur Geldwäsche missbraucht wird. Viele nicht-lizensierten Kasinos haben "Off-shore"-Internet-Adressen. So wurden, über eine internetbasierte Wettfirma mit Sitz in einem Karibikstaat, rund 180 Millionen Dollar illegale Einsätze gesammelt und als gewaschenes Geld in die Legalität eingeschleust. Internet-Kasinos sind ein völlig neuer Geldwäschetrend weil die Betreiber im Verdachtsfall ihre Adresse einfach verschwinden lassen, weil es schwer ist, softwarebasierte Spuren zu verfolgen, und weil der Netzcharakter des Internets das Versteckspiel leicht macht. Die verwundbare Stelle der illegalen Internet-Kasinos ist der Versuch, die gewaschenen Gelder in die Legalität zu transferieren.

Hawala: Das Reich der Schattenbanken. Ein weit verzweigtes "Schattenbanksystem" habe sich in Deutschland etabliert, glaubt die Bankenaufsicht BAKred. Die beliebteste Transfer-Methode ist das "Hawala-Banking" ein arabischer Begriff für den Transfer von Geld und Nachrichten zwischen zwei Personen. Sie bedienen sich dafür einer dritten Person, meist familiär verbunden das macht die Arbeit der Ermittler schwer. In Deutschland sind als illegale "Finanztransferdienstleister" häufig Reisebüros eingeschaltet. Die Unternehmen kooperieren mit Partnern im Zielland, die den Zahlungsauftrag aus liquiden Mitteln durchführen und das so transferierte Geld ohne Papierspur in den legalen Finanzkreislauf schleusen.

WAP: Waschen im Wap-Gang. Mit dem Siegeszug des "elektronischen Bargelds" zum Beispiel E-cash befürchten Kriminalisten und Bankexperten eine neue Variante der Geldwäsche. E-cash ist weithin anonym, hinterlässt keine Papierspur. Dabei wird eine elektronische Zeichenfolge erzeugt, beispielweise in Form einer Datei, die einem bestimmten Geldwert entspricht. Diese Datei kann direkt zwischen den Kommunikationspartnern eingesetzt werden, zum Beispiel via Wap (also zwischen Handy und Internet) oder via Internet. Anschließend kann sie bei bestimmten Banken in herkömmliche Zahlungsmittel gewechselt werden. E-cash entspricht so dem bisherigen anonymen Zahlungsverkehr. So könne die Geldübergabe zwischen Süchtigen und Dealern künftig völlig papierlos und anonym vonstatten gehen, befürchtet der Frankfurter Oberstaatsanwalt Günter Wittig Handy genügt.

Einzelhändler: Lieferungen mit Legende. Sogar um Geldwäsche via Geldeinzahlungsautomat zu verhindern, gibt es strenge Anforderungen. Wer etwa seinen Tagesumsatz per Geldbombe in die Bank rutschen lässt, muss dort ein Konto haben, sich bei Kontoeröffnung identifizieren und sich verpflichten, nur auf eigene Rechnung einzuzahlen. Rückfragen bei Beträgen über 30 000 Mark kann es immer geben. Der Frankfurter Oberstaatsanwalt Günter Wittig befürchtet dennoch Schlupflöcher. Angesehene Einzelhändler würden immer wieder gebeten, Bargeld unter ihre Tageseinnahmen zu mischen. Reisebüros, Chinarestaurants oder Spielhöllen waren vielfach in Verdacht, Waschanlagen für fingierte Umsätze zu sein.

Trusts und Treuhänder: Geheimnis hinter dem Geheimnis. Besser als Aktien-, Kommandit-, oder Gesellschaften mit beschränkter Haftung eignen sich Stiftungen, Treuhandgesellschaften oder Trusts nach anglo-amerikanischem Recht zur Geldwäsche. Ihr legales Ziel ist oft Anonymität der Stifter, gelegentlich sogar der Begünstigten. Sie werden oft von zwischengeschalteten Treuhändern, Anwälten, Notaren oder Steuerberatern geführt, die zu Verschwiegenheit verpflichtet sind. Eigens dafür gegründete Trusts sind auch interessant, weil die Auszahlungen nicht als Vermögenstransfer deklariert werden müssen. Ermittlungen sind kompliziert, weil Stiftungsgeber und Begünstigte wiederum Stiftungen oder Treuhandgesellschaften sind.

Smurfing: Unverdächtig kleine Portionen. Nach wie vor spielt Bargeld für Geldwäsche eine wichtige Rolle, "wenn nicht die wichtigste", heißt es in einem OECD-Bericht. Für Währungen, die in Regionen mit ausgedehnter Untergrundwirtschaft Leitwährungen sind, gibt es sogar eine wachsende Nachfrage nach großen Banknoten. Riesige Mengen an Bargeld kommen mittelbar in den Finanzkreislauf, indem sie zunächst etwa in Immobilien oder Antiquitäten investiert werden. Banken müssen Bareinzahlungen über 30 000 Mark melden. Um diese Grenze zu umgehen, wenden Geldwäscher gelegentlich das "Smurfing" an regelmäßige Einzahlungen von unverdächtigen Summen unterhalb der anzeigepflichtigen Grenze.

[Houston]

@alle
Ich habe gerdae den Geschäftsbericht 2000 erhalten! Was ist denn da los? Der Bestätigungsvermerk ist vom Wirtschaftsprüfer wg. einer eher formalen Frage eingeschränkt worden, der Aufsichtrat will daher den Wirtschaftsprüfer wechseln!! Hat mittlerweile die HV eigentlich stattgefunden? Wie ist die Wahl des neuen Wirtschaftsprüfers gelaufen? Wer ist der neue Wirtschaftsprüfer, ein bekannter oder wieder ein eher unbekannter?
Danke für die Antworten!
Houston

[ParadiseLost]

@Art
Danke für den Artikel. Ob Geschäftsbeziehungen zwischen SPAG und GBAG bestehen, weiß ich nicht.

@Houston
Wirklich seltsam mit dem WP. Einen WP bei strittigen Fragen zu wechseln, scheint mir auch kein überzeugendes Vorgehen zu sein...

Gruß,
PL

[Houston]

@alle

Was war denn am Freitag mit der Aktie los?

Hohe Umsätze und Kursanstieg größer 26%!!

Gibt es neue Meldungen?

Houston

[KDKKDK]

HAllo

ja hier is ned viel los ?? Hat irgendjemand news von der GB/AG ?? Man hört und sieht nix zur zeit - gibt es diese Aktionärsbriefe noch ??

[Stoxfox]

Was ist los mit dem Laden, werden die insolvent?

[Merrill]

Zur besseren Einschätzung Un-Seriosität des Unternehmens empfehle ich nachdrücklich, einmal die Wahnsinnsprognosen und die realen Ertragszahlen nachzulesen. Statt zweistellige Millionengewinne kamen am Ende Verluste heraus. Publizitätspflichten sind dem Unternehmen unbekannt, bzw. gänzlich egal.

[Stoxfox]

Laut ihrer Adhoc haben sie aber 2001 einen Überschuß erzielt.

Nun, hier stimmt was nicht. Das ist klar.

[Art Bechstein]

# 63 / 64

angeblich soll es sich um Depotliquidierungen handeln - naja, ist so die Standardausrede mittlerweile. Worst Case wäre, dass der Sauer die abgegebenen Bürgschaften zurückziehen will. Der Laden ist kräftig umgekrempelt worden, der Vorstand komplett rausgeschmissen worden und man hat den Vertrieb entdeckt - also die jetzige Börsenbewertung ist keinesfalls gerechtfertigt und Insolvenz droht nun wirklich nicht, aber in der Situation wäre ein Einstieg trotzdem riskant, da man nicht weiß wer verkauft/verkaufen muß. Außerdem waren die Kurse in den letzten Tagen oft rB gestellt - das klingt nicht gut.

Art

[Merrill]

@Art:

Die Pseudoausrede mit den Depotliquidierungen läuft doch schon länger. Erst mußte sie nach den extrem überzogenen Gewinnprognosen (um fast 1000 % zu hoch) als Argument herhalten, daß der Aktienkurs nicht explodieren wollte.
Und jetzt muß er für den Kursverfall herhalten.

Ich schätze mal, daß einerseits die kompletten Ostimmobilien hochgradig und einige Westimmobilien teilweise wertberichtigungsbedürftig sind und GB/AG nun heftigen Druck von den Banken bekommt. Schließlich hatte GB/AG nur eine EK-Quote von gerade einmal 7 %.

Die Insolvenz droht, wenn die Banken den Stecker rausziehen, weil sie den Leuten nicht mehr trauen - wie auch ich, nach den erheblichen Prognoseverfehlungen der vergangenen beiden Jahre.

Wie immer erfährt man von der GB/AG nichts. Selbst die
Jahreszahlen erfährt man erst durch Hauptversammlungsbesuch. Mit nur einer Adhoc-Meldung in 2 Jahren dürfte die GB/AG angesichts ihrer (durch Schulden zusammenkauften) Größe einen Rekord halten.

Dabei hatten früher die Meldungen reinen Werbecharakter:

GB/AG Gesellschaft für Beteiligungen AG
Ad-hoc-Mitteilung verarbeitet und übermittelt durch die DGAP ( 13.12.00 )
Das Budget für das Jahr 2000, welches einen Jahresüberschuß des Konzerns vor Ertragsteuern in Höhe von DM 17 Mio. vorsieht, begründet sich im wesentlichen durch einen Blockverkauf eines größeren Immobilienbestandes.

=> Herausgekommen ist in zwei Jahren trotz Blockverkäufen nur Gewinne in Höhe von 1,78 und 1,27 Mio DM, d.h. nur rd. ein Zehntel der Prognose vom 13.Dezember. Das Unternehmen hat also rd. zehn Arbeitstage vor Jahresende den Gewinn um 1000 Prozent zu hoch eingeschätzt.


Der Wert der Immobilien, teilweise in Ostdeutschland, ansonsten viele veraltete Konzern-Wohnungen, mit unkündbaren Altaltmietern, dürfte mittlerweile in Wirklichkeit deutlich niedriger als der Buchwert liegen.
Setzt man die Abschreibungen realitätsnah an, dürften in Wirklichkeit erhebliche Verluste angefallen sein.

[Art Bechstein]

@ Merrill,

bin zuletzt genau wegen der von Dir genannten Punkte einer der schärfsten GB/AG Kritiker gewesen und halte auch jetzt keine Aktien, aber m.E. haben die sich in der Organisation verbessert und letztes Jahr immerhin 300 Wohnungen verkauft. Eine Gewinprognos für 2001 und 2002 wurde erst gar nicht mehr abgegeben, wobei man dieses Jahr von einer schwarzen 0 ausgehen sollte.

Die Ostimmobilien stehen noch mit 23 Mio. Euro in der Bilanz, wobei hier schon zahlreiche Sonderabschreibungen runtergegangen sind und im letzten Jahr wurden sogar einige Liegenschaften mit rel. großen Buchgewinn im Osten veräußert. Selbst bei 30% Risikoabschlag, liegt der Buchwert immer noch bei knapp 2 Euro/Aktie. Bei den Wohnungen in den Alten Bundesländern wurden die angestrebten Margen zwar nicht ganz erreicht, aber mit 120 - 135 Euro/qm liegt man da nicht schlecht..

Achillesverse ist aber in der Tat die EK-Situation, denn es gibt immer noch hohe Bürgschaften von ehemaligen Vorständen..das ist die große Gefahr..Insolvenzgefahr sehe ich nicht, da die Banken davon nichts hätten, denn dann müßten sie die Wohnungen selbst verkaufen.. aber das ausgegebene Ziel noch 5.000 - 10.000 Wohnungen dazuerwerben zu wollen, find ich ein wenig frech..

Zum letzten Absatz von Dir s.o. - dagegen sprechen die bisherigen Abverkäufen in allen GB/AG Objekten. Die Margen haben zwar angenommen aber offensichtlich wirkt GB/AG dem mit einem strikten Kostenmanagement entgegen.

Bin aber auch skeptisch wegen der Verkäufe und der lausigen IR-Arbeit.

Grüße

Art

[Merrill]

Was helfen mir 2-3 Euro Buchwert, wenn dem größere Verbindlichkeiten gegenüber stehen ?

Der Verkauf der Chemnitzer-Immobilien mit Gewinn im vergangenen Jahr war mir bekannt. Ich befürchte jedoch, daß die 23 Mio Euro Buchwert der Ostimmobilien immer noch Berichtigungsbedarf aufweist.

Dt. Meinung zur Achillesverse Bürgschaften der ehemaligen Vorstände.
Was ist, wenn eine Bürgschaft ausfällt (Tod, Privatinsolvenz) ?
Warum wohl hat die GB/AG das Geld, wie andere Immobilienkonzerne, nicht direkt bekommen, sondern nur mit Privatbürgschaft ?

[Art Bechstein]

@ Merrill

Buchwert hilft Dir schon, da die Immos besichert sind. Sehe hier kein Problem mit den Banken, zumal GB/AG anscheinend die AIT-Immos über die beteiligte Bank (WestimmoBank) finanziert.

Ostobjekte würde ich auch nicht so schwarz sehen wie Du. Fehlbetrag p.a. ohne Abschreibung ca. 220.000 Euro (minus Steuerersparnis) und aktuwelle Verkäufe Zwickau und Salzwedel deutlich über dem Buchwert. Denke, 7 Mio. Euro ist absolute Oberkante bei Wertberichtigung - eher weniger.

Bürgschaften sind allgemein üblich bzw. Patronatserklärungen. Oft bekommst Du die Kosten der Bürgschaft (hier 0,5%) wieder rein durch niedrigere Zinssätze beim Darlehen. Sehe aber auch das Ausfallrisiko, was zu Blitzverkäufen einer Bestände führen würde - aber in keinem Fall zur Insolvenz. Enttäuscht bin ich von der Fishman-Gruppe - außer damals billig einzusteigen, kam ja noch nix außer tollen Ankündigungen.

Art