GSW Immobilien (Berlin) IPO 19 bis 23 Euro - hohe Kursgewinne? - 500 Beiträge pro Seite

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Basisinformationen

Erwarteter Erster Handesltag

15. April 2011



Börse

Prime Standard Segment des Regulierten Marktes der Frankfurter Wertpapierbörse, Regulierter Markt der Berliner Börse



Emissionsart

Öffentliches Angebot an private und institutionelle Investoren in Deutschland und Luxemburg, Privatplatzierung außerhalb von Deutschland und Luxemburg



Marktsegment

Prime Standard Segment des Regulierten Marktes



ISIN

DE000GSW1111



WKN GSW111



Preisspanne 19,00 bis 23,00 Euro



Zeichnungsfrist 1. April 2011 - 13. April 2011



Emissionsvolumen

Rd. 517 Mio. Euro (zum Mittelwert der Preisspanne und bei vollständiger Ausübung der Greenshoe-Option und Durchführung der Kapitalerhöhung)



Kapitalerhöhung 115 Mio. Euro



Greenshoe Bis zu 3,21 Mio. Aktien



Streubesitz nach IPO

Der Streubesitz wird bei vollständiger Platzierung des Angebots und vollständiger Ausübung der Greenshoe-Option bei über 50 Prozent liegen.



Konsortialbanken

Deutsche Bank und Goldman Sachs International (Joint Bookrunner) sowie Berenberg Bank, Commerzbank, HSBC, Kempen & Co. und UniCredit (Co-Lead Manager)

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Emissionserlös | 06.04.2011 10:44:51

GSW will noch vor Ostern an die Börse


Der Berliner Immobilienkonzern nimmt einen neuen Anlauf aufs Parkett. Vom angestrebten Emissionserlös von bis zu 566 Millionen Euro geht der Löwenanteil an die beiden Altgesellschafter Whitehall und Cerberus

Der Berliner Wohnimmobilienkonzern GSW steht vor dem bisher größten Börsengang des Jahres in Deutschland. Die Preisspanne für die bis zu 24,6 Millionen Aktien, die seit Freitag angeboten werden, liege zwischen 19 und 23 Euro, so die GSW. Die Zeichnungsfrist dauert bis zum 13. April. In der Mitte der Spanne wäre das Initial Public Offering (IPO) damit 517 Millionen Euro schwer, am oberen Ende sogar 566 Millionen Euro.

Bei dem ersten, vor knapp einem Jahr gescheiterten Anlauf hatten die Eigentümer Whitehall – ein Immobilienfonds von Goldman Sachs – und Cerberus noch maximal 18,50 Euro verlangt, der Börsengang hätte bestenfalls 491 Millionen Euro gebracht. Inzwischen hat die GSW aber ihre Refinanzierung unter Dach und Fach gebracht und der Immobilienmarkt hat angezogen.

Der Löwenanteil des Erlöses aus dem Börsengang geht an die beiden Alteigentümer. Dem Unternehmen selbst sollen mit der für den 15. April geplanten Erstnotiz 115 Millionen Euro zufließen. Liegt der Ausgabepreis höher als 19 Euro, verkaufen Whitehall und Cerberus mehr von ihren Aktien – die Kapitalerhöhung fiele dann entsprechend kleiner aus. Sie ziehen sich mit dem Börsengang auf einen Minderheitsanteil zurück.

Federführend begleiten Goldman Sachs selbst und die Deutsche Bank den Börsengang. GSW-Vorstandschef Thomas Zinnöcker will mit dem verbleibenden Emissionserlös in den nächsten zwei Jahren 5000 bis 6000 Wohnungen in Berlin kaufen und 40 Millionen Euro Steuerschulden zurückzahlen. Die GSW, die bis zum Einstieg der Finanzinvestoren 2004 dem Land Berlin gehört hatte, besitzt in der Hauptstadt bereits 48 000 Wohneinheiten und verwaltet weitere 15 800 Objekte für Dritte. Ende 2010 war der Immobilienbestand 2,6 Milliarden Euro wert. Zinnöcker versprach, rund zwei Drittel des für die Branche relevanten operativen Gewinns als Dividende zu zahlen. Im Vorjahr lag er bei 79 Millionen Euro. Der Immobilienkonzern ließ sich von den Kursschwankungen im DAX nicht abschrecken – anders als Hapag-Lloyd. Nach der Atomkatastrophe in Japan war der Aktienmarkt zeitweise deutlich abgerutscht. Die Eigentümer von Hapag-Lloyd hatten eine Entscheidung über den Börsengang, der eigentlich noch vor Ostern stattfinden sollte, daher verschoben.

Quelle: EamS

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Aktionärsstruktur in % vor bei nach Erstnotierung


Lekkum Holding B.V....................... 50,00............23,90

W2001 Capitol B.V......................... 49,10............23,50

Archon Group Deutschland GmbH.....0,90..............0,40

Free float............................................0,00............52,10

[raceglider]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.335.637 von gate4share am 07.04.11 17:47:12

Bloss nicht zeichnen.

Die Altgesellschafter bedienen sich. Das ist durchweg ein schlechtes Zeichen.

[Deeskalationsstrateg]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.335.522 von gate4share am 07.04.11 17:28:12

die Heuschrecken wollten vor einem knappen Jahr 18,5 € per share...
...aber schon damals hat der Anleger abgewinkt

ja, warum sollte er jetzt bei 19 - 23 € zugreifen ????

[gate4share]

Diese Bedenken die ihr habt sind ja richtig!

Mir ist auch aufgefallen, dass man in 2009 eine Bewertungserhöhung um ca 130 Mio vorgenommen hat. Aktuell wird der qm Wohnfläche mit rund 880 Euro bewertet bei einer durchschnittlichen Miete von 4,90 und einem Leerstand von 3,4%- mit abnehmender Tendenz.

Das gesamte Eigenkapital beträgt ca. 980 Mio Euro .
Also obige Bewertung vorausgesetzt.

Es gibt aktuel 35 Mio Aktien. Wenn diese nun alle mit 22 Euro bewertet würden, dann würde das Unternehmen mit 770 Mio bewertet.
Also gegenüber dem bilanzierten Eigenkapital rund 200 Mio und über 20% weniger.

Die Geld was aus den rund 6 Mio Aktien für die KE kommt fliesst ja dem Unternehmen direkt zu und erhöht dann das Kapital der AG.

Richtig ist aber auch wohl, dass die jetztigen Verkäufer wohl 2004 nur 400 Mio für die gesamte Firma bezahlt haben und sich schon ebenfalls rund 400 Mio bisher an Gewinn ausschütte liessen, so habe ich das jedenfall irgendwo gelesen.

Klar wenn diese Investmentprofis verkaufen wollen , dann ist in der Regel die Wertsteigerung schon für diese eingetreten und was man dann kauft ist wohl eher mit schlechteren Chancen.

Aber es wird weit unter aktuelem Wert gekauft!

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Diese Bedenken die ihr habt sind ja richtig!
[...]
Aber es wird weit unter aktuelem Wert gekauft!

Weit unter dem angegebenen aktuellen Wert. Schau dir mal offene Immobilienfonds wie den Morgan Stanley P2 Value oder den DEGI Europe an. Deren immobilien wurden von den unabhängigen Gutachtern vor zwei Jahren rund auf das doppelte von dem geschätzt, was sie aktuell schätzen und auf den aktuellen Schätzwert gibt es an der Börse noch einen kräftigen Abschlag.

Wieviel diese Immobilien wert sind, werden wir erst wissen, wenn GSW sie verkauft haben wird - falls das gelingt.

Die Bewertung von Assets ist eben keine exakte Wissenschaft. Schaut euch mal Bilanzen an, wie viel Goodwill da oft in den büchern steht, der dann irgendwann abgeschrieben werden muss.

Auch und gerade bei Immobilien kann man sich stark verschätzen und CRBE ist nichtal als unabhängiger Gutachter bestellt, wie bei den offenen immobilienfonds, sondern bewertet im auftrag der GSW.

Wenn GS und Cerberus damals 400 Mio. dafür bezahlt haben und 400 Mio. da heraus gezogen haben, dürfte die GSW nach Abzug der Schulden bestenfalls 0 € Wert sein. So doof ist das klamme Berlin auch nicht, dass die unter Wert verkaufen und damals war der Immobilienmarkt für Wohnblöcke schon sehr weit gelaufen.

Was wollen denn GS und Cerberus so irrsinnig Wertsteigerndes getan haben? Vermietungsquote und Mieten erhöht und Verwaltungskosten gesenkt? Steht das irgendwo?

Also mit denjenigen, die das zeichnen und sei es für 19 € habe ich Null Mitleid.

[Silberpfeil1]

Ich habe leider nicht die Zeit zum Nachschlagen, aber ich meine mich erinnern zu können, daß diese Diskussion vor nicht allzu langer Zeit im Gagfah-Hauptthread diskuttiert wurde.

Da Du meiner Erinnerung nach daran beteiligt warst, gate4share, vielleicht kannst Du ja hier einen Link auf diese Diskussionsstelle einstellen?

Gruß

Silberpfeil

[gate4share]

Silberpfeil wir haben eben gerade, also nur heute nachmittag, drüber geredet. Einer brachte dort den Börsengang von GSW auf und meinte, davon könne die Gagfah AG auch profitieren.

Und dann habe ich was dazu gesagt, was aber nicht ganz richtig war und dann habe ich mich selber umgeschaut. Und heute abend sagte noch jemand was dazu.

So habe ich dann hier den thread eröffnet, weil ich selber auch überlege ob ich zeichnen sollte, oder/und später an der Börse kaufen sollte.

Meine schon, wir sollten hier über GSW Immobilien AG reden und bei Gagfah über die Gagfah AG.

[Silberpfeil1]

Kein Problem. Kann ja durchaus sein, daß Du Dich nicht mehr erinnerst.

Ich schließe mich da Deeskalationsstratege an.

Hätte ich die Zeit zum Nachschlagen im Gagfah-Hauptthread, dann würde ich die Diskussionsstelle selber einstellen, in der kritisch über die GSW diskuttiert wurde. Dieser diversifizierenden Sichtweise muß dieser Thread doch standhalten können. So hoffe ich, den Zeichnungsinteressenten einen wichtigen Hinweis gegeben zu haben, der ihnen evtl. weiterhelfen kann. Um mehr geht es mir nicht; insbesondere keine An- oder Abwerbung hin zur Gagfah. Wer in Gagfah investieren möchte, sollte sich ohnehin allgemein vertieft informieren.

Du wirst Deine Gründe haben, warum Du die kritische Diskussion um GSW mitverfolgt hast und nun dennoch und ggf. noch teuerer einsteigen möchtest als damals.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.337.311 von Silberpfeil1 am 07.04.11 22:50:02

Also echt Silberpfeil ich kann mich an nichts anderes wirklich nicht erinnern.

BIn ja eigentlich fast täglich da. Es gab mal vor Monaten vielleicht mal nen paar Wochen wo ich dann nicht schaute, meine aber alles nachgelesen zu haben.
Wenn da in der Tat Diskussion, dann habe ich diese nicht gesehen. Ein der zwei Beiträge mag sein kann ich mich aber auch nicht dran erinnern.

Was soll das denn gewesen sein? Vor knapp einem Jahr, als damals der Börsengang geplant war oder vor einem halben Jahr oder wann?

[gate4share]

Was mich wirklich daran begeistert ist, dass man alle Wohnungen in Berlin hat. Berlin ist die Bundeshauptstadt und die grösste Stadt in Deutschland . Es spricht alles dafür, sowohl der Trend in die Städte, der Hang zu Metropolen,auch, dass Berlin in relativ kleine Stadt ist, im Verhältnis zu anderen Millionenstädten überall auf der Welt, dass Berliner weiter stark an Einwohnern zunimmt.

Dazu ist Berlin nach wie vor niedrig im Mietniveau. Die Durchschnittsmiete liegt bei unter 5 Euro und es gibt auch Bezirke wo man auch heute noch durchschnittliche 60qm Wohnungen für 220 Euro kalt mieten kann.

Dazu kommt, dass Leerstand, der damals vor allem durch die Steuerförderung und die hohen soziale Förderung mit veranlasst wurde, immer mehr zurück gegangen, bis auf aktuell wohl 3,3 % - also fast schon Vollvermietung. In einige Gebieten, oder auch teilweise ganzen Bezirken lassen sich kaum noch eine freie Wohnung finden.

Also die Aussichten, sind meiner Meinung nach , so gut, wie in keiner anderen deutschen Staat für den Mietwohungsbestandshaltung.

Die Wohnungen der GSW sind durchchnittlicher Qualität. Es gibt sehr alte Bestände, die teilweise edel saniert sind, aber auch Neubauten von mitte bis ende der 90iger Jahre.

Da man nichts Gegenteiliges hörte, gehe ich mal von einem durchschnittlichen Instandhaltungszustand aus.

Und wenn es tatsächlich so ist, dass man etwa 21 bis 28% wie Goldman sagt unter dem NAV kauft, dann muss das nicht unbedingt eine schlechte Anlage sein.

Aber klar bin ich auch sehr skeptisch weil gerade diese Finanzheuschrecken jetzt abgeben und auch noch zu einem höherem Preis als vor etwa einem Jahr. Das kann nur daran liegen, dass insgesamt für ImmobilienAGs mehr bezahlt wird und auch die Akienindizes seit dem letzten Planbörsengang gestiegen sind.

Sehe jah höhere Kurschanchen immer noch bei Gagfah, weil wir dort ja nun fast 50% unter NAV notieren.Aber, da ich dort schon soviel investiert habe, suche ich eher ein anderer Unternehmen noch,zur Beimischung.

[DJHLS]

Zitat von gate4share: Was mich wirklich daran begeistert ist, dass man alle Wohnungen in Berlin hat. Berlin ist die Bundeshauptstadt und die grösste Stadt in Deutschland . Es spricht alles dafür, sowohl der Trend in die Städte, der Hang zu Metropolen,auch, dass Berlin in relativ kleine Stadt ist, im Verhältnis zu anderen Millionenstädten überall auf der Welt, dass Berliner weiter stark an Einwohnern zunimmt.

Dazu ist Berlin nach wie vor niedrig im Mietniveau. Die Durchschnittsmiete liegt bei unter 5 Euro und es gibt auch Bezirke wo man auch heute noch durchschnittliche 60qm Wohnungen für 220 Euro kalt mieten kann.

Dazu kommt, dass Leerstand, der damals vor allem durch die Steuerförderung und die hohen soziale Förderung mit veranlasst wurde, immer mehr zurück gegangen, bis auf aktuell wohl 3,3 % - also fast schon Vollvermietung. In einige Gebieten, oder auch teilweise ganzen Bezirken lassen sich kaum noch eine freie Wohnung finden.

Also die Aussichten, sind meiner Meinung nach , so gut, wie in keiner anderen deutschen Staat für den Mietwohungsbestandshaltung.

Die Wohnungen der GSW sind durchchnittlicher Qualität. Es gibt sehr alte Bestände, die teilweise edel saniert sind, aber auch Neubauten von mitte bis ende der 90iger Jahre.

Da man nichts Gegenteiliges hörte, gehe ich mal von einem durchschnittlichen Instandhaltungszustand aus.

Und wenn es tatsächlich so ist, dass man etwa 21 bis 28% wie Goldman sagt unter dem NAV kauft, dann muss das nicht unbedingt eine schlechte Anlage sein.

Aber klar bin ich auch sehr skeptisch weil gerade diese Finanzheuschrecken jetzt abgeben und auch noch zu einem höherem Preis als vor etwa einem Jahr. Das kann nur daran liegen, dass insgesamt für ImmobilienAGs mehr bezahlt wird und auch die Akienindizes seit dem letzten Planbörsengang gestiegen sind.

Sehe jah höhere Kurschanchen immer noch bei Gagfah, weil wir dort ja nun fast 50% unter NAV notieren.Aber, da ich dort schon soviel investiert habe, suche ich eher ein anderer Unternehmen noch,zur Beimischung.

Berlin ist nicht gleich Berlin. Da gibt es doch sehr große Unterschiede zwischen den Stadteilen.

Zudem sind die Wachstumsaussichten begrnzt, da Berlin quasi deindustrialisiert ist. Die Konzernzentralen sind woanders und werden auch woanders bleiben. Zudem ist die Stadt hoch verschuldet, was sich auf die Lebensqualität auswirkt.

Was Cerberus und Whitehall angeht - die haben ihren Kaufpreis ja berits durch die zwischenzeitlichen Ausschüttungen schon wieder auf dem Konto. Die erlöse aus dem Börsengang sind für die der Gewinn.

Da sie offenbar keine wesentlichen Wertsteigerungsmaßnahmen vorgenommen, sondern nur die Bewertungsmethode geändert haben, dürften die Buchwerte sehr ambitioniert sein.

Durch den starken Schuldenhebel kann sich auch auch schon eine relativ kleine Veränderung des Buchwerts gehebelt auswirken.

Was die gestiegenen Immobilienpreise angeht, so ist das zwar generell richtig, GSW ist aber bei Mieterhöhungen in ein doch ziemlich enges Korsett gezwängt. Könnte durchaus sein, dass die Kreditzinsen stärker steigen als die Mieten.

[gate4share]

Börsengang GSW-Eigner sahnen doppelt ab
[14:34, 04.04.11]von Jörn Petring und Nikolaus von Raggamby

Der Berliner Wohnungskonzerns GSW hat in den vergangenen Jahren bereits 440 Mio. Euro an Gewinnauschüttungen gezahlt. Der Börsengang bringt den Eignern Cerberus und Goldman Sachs weiteres Geld

Das teilte GSW am Freitag auf einer Pressekonferenz anlässlich des bevorstehenden Börsengangs mit. Läuft bis zur für den 15. April geplanten Erstnotiz alles wie geplant, werden Cerberus und Goldman dann mindestens weitere 400 Mio. Euro einstreichen, da sie sich von mindestens der Hälfte ihrer GSW-Anteile trennen wollen. Die Investoren hatten GSW 2004 für rund 400 Mio. Euro gekauft. Damit hätten sie ihren damaligen Einsatz bis heute mehr als verdoppelt – oder sogar mehr als verdreifacht, wenn man das Aktienpaket hinzurechnet, das beide behalten werden.

Das erfolgreiche Geschäft zeigt, wie lukrativ der Berliner Immobilienmarkt im vergangen Jahrzehnt für Investoren war – und wie nachteilig für Mieter. GSW-Chef Thomas Zinnöcker beschrieb die Strategie seines Unternehmens am Freitag selbst wie folgt: „Wenn du niedrige Mieten hast, dann ist der einzige Weg wo sie sich hin entwickeln können nach oben.“


Allerdings zeigen der Börsengang sowie die Tatsache, dass sich Cerberus und Goldman Sachs von mindestens der Hälfte ihrer Anteile trennen wollen, dass beide wohl nicht mehr an ähnliche Mieterhöhungen und damit Gewinnzuwächse glauben. Denn dann hätten sie sich auch entscheiden können, die Anteile an GSW einfach zu behalten.

Laut GSW ist künftig eine Dividende von rund 65 Prozent des operativen Ergebnisses (FFO) vorgesehen. Damit ergäbe sich so je nach Aktienpreis eine Dividendenrendite zwischen 4,3 und 5,3 Prozent.

Entscheidend wird dabei sein, ob GSW wie angekündigt die Mieten im Sommer um rund 3,7 Prozent erhöhen kann. Derzeit liegen die Durchschnittsmieten im GSW-Portfolio bei monatlich 4,90 Euro pro Quadratmeter. Die Aussichten für GSW, eine Mieterhöhung durchzudrücken, scheinen günstig. Laut Medienberichten soll im kommenden Mietspiegel 2011 die durchschnittliche Bestandsmiete die 5-Euro-Grenze pro Quadratmeter knacken.

Ob sich GSW-Aktien für Anleger lohnen, hängt stark von dem Emissionspreis ab. Die Preisspanne soll zwischen 19 und 23 Euro liegen. „Das untere Ende der Preisspanne ist akzeptabel und bietet einen typischen IPO-Discount“, sagte ein Analyst der FTD.

GSW hatte bereits im vergangenen Mai einen Börsengang versucht, musste aber im schlechten Umfeld während der Griechenland-Krise abbrechen. Dem Konzern gehören in Berlin rund 49 000 Wohnungen.


http://www.boerse-online.de/aktie/neuemission/:Boersengang--…

[Tools_Garden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.494 von gate4share am 08.04.11 09:55:08

ich bin gepannt, inwieweit dieser börsengang erfolgreich abgeschlossen werden kann, oder ob einfach nur die emittenten eine große stückanzahl selbst kaufen, zur kurspflege. oder ob der börsengang abgeblasen wird, was zur zeit die alternative ist, welce am wahrscheinlichsten sein dürfte.

[gate4share]

@DJHLS, finde ich sehr schön, dass du dich argumentativ hier engagierst.

Die Lagen die von GSW besetzt werden sind zumindest Durchschnitt. Man hat allein in Reinickendorf, einem grossem, eher wenig besiedelten Stadtteil,der gewachsen ist,und eigentliche sozialen Brennpunkte hat, 20% der Wohnungen.
Darüber hinaus sind auch einige 1.000 Einheiten jeweils in Charlottenburg, Wilmerdorf und Schöneberg (3.700). Auch der zur Zeit sehr beliebte Prenzlauer Berg ist stark vertreten (4.000)was wohl auch sich stark auf die Wertsteigerungen auswirkte.
Allgemein ist dort das Neuvermietngsiveau in den letzten ca 10 Jahren um fast 100% gestiegen.
Die Durchschnittsmiete liegt da noch unter 4,20 - Neuvermietungen finden nicht mehr unter 6,5o eher 7,50 bis 9,00 statt.
In Marzahn ist man gar nicht vertrten, in Neukölln mit nur ganz geringen Beständen.

Die Finanzen sind sicherlich schlecht in Berlin. Aber das wird der Lebensqualität keinen Abbruch tun. Es war Berlin, die völlig Freiheit für alle Kindergartenplätze als erstes Land bekannt gab.

Wenn dann der qm Wohnfläche mit 880 bewertet ist, scheint das nicht zu hoch zu sein.
Im Einzelverkauf an Eigennutzer und Kapitaanleger sind die Angebote zwischen 1.150 und 1.700.
Und im letzten Jahr konnten rund 2% des Bestandes mit dem entsprechenden Gewinn verkauft werden.

Allerdings an eine Mietsteigerung um 3,70 %,jetzt direkt in 2010 von 4,90 aus, glaube ich nicht.
Trotz höherer Neuvermietungsmieten , ist in vielen Gebieten und ganzen Bezirken der Mietspiegelpreis nicht höher.

Letztlich hängt die Vieles auch von persönlichen Einschätzungen ab.

[DJHLS]

Zitat von Tools_Garden: ich bin gepannt, inwieweit dieser börsengang erfolgreich abgeschlossen werden kann, oder ob einfach nur die emittenten eine große stückanzahl selbst kaufen, zur kurspflege. oder ob der börsengang abgeblasen wird, was zur zeit die alternative ist, welce am wahrscheinlichsten sein dürfte.

Abblasen dürfte weitere Versuche auf lange Zeit hinaus unmöglich machen. Insbesondere da die Zinsen steigen.

Da wird man wohl zu allen Mitteln der Kurspflege greifen müssen. Vielleicht kann die dt. Bank ja auch ein paar kunden dafür begeistern. Wer verschuldeten Kommunen Zinsdifferenzgeschäft mit implizter Währungswette verkaufen kann, der kann vielleicht sogar aus GSW-Aktien in den Markt drücken.

Man muß ja nur den Fokus auf den Abschlag zum NAV immmer wieder in den Vordergrund stellen. Der durchschnittliche Kunde wird schon nicht hinterfragen, wie dieser NAV zustande gekommen ist. Und wenn, verweist man ihn darauf, er solle mal den Profis vertrauen. Die Nummer zieht immer.

[DJHLS]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.708 von gate4share am 08.04.11 10:23:13

Meine angaben habe ich übrigens überwiegend aus diesem Wiwo-Artikel:
http://www.wiwo.de/finanzen/wie-goldman-alte-berliner-wohnun…

Je höher die Inflationsrate ist, desto schwieriger wird es, diese durch Mieterhöhungen einzuholen.

Deswegen liefen die letzten zwei Jahre mit quasi null-Inflation und niedrigen Zinsen für GSW ganz gut. Dieses Umfeld ändert sich aber. Mit der Konjunktur ziehen Inflation und Zinsen an.

Die lagen der GSW-Wohnungen klingen in der Tat nicht unattraktiv. Reinickendorf wäre nicht schlecht, da der Stadtteil wohl enorm aufwertet, sobald der BBI den Flugverkehr von TXL übernimmt.

Schöneberg ist doch Osten. Da dürfte dürfte es sich dann wohl um Plattenbauten handeln?

Prenzlauerberg ist beliebt, aber das dort suchende Klientel will schicke, frisch sanierte, großzügig geschnittene Wohnungen mit hohen stuckverzierten Decken, Eichendielenparkett und Balkon.

[Blog-Buster]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.747 von DJHLS am 08.04.11 10:27:56

der NAV ist immer kleiner als der Kurs. Aber die Dt. Bank wird schon ihre Leminge aktivieren.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.930 von DJHLS am 08.04.11 10:46:04

Schöneberg ist doch Osten. Da dürfte dürfte es sich dann wohl um Plattenbauten handeln?

na da googeln wir wohl nochmal

@gate4shares
Ich habe auch eine Idee, weswegen die Heuschrecken jetzt verkaufen. Bestimmt haben die Kunden denen die Bude eingerannt, weil die alle ihre tollen Wohnungen selbst kaufen wollten.


880 Eur /qm hört sich nicht teuer an, aber wenn man sagen wir 3-4 Eur Miete bekommt, sind das rd 5% Rohertragrendite. Davon gehen noch die Kosten für Verwaltung, FK Zinsen und Instandhaltung ab.
Na toll, und wovon wird dann noch mal die Dividende gezahlt?

[gate4share]

Es scheint so, dass die Wohnungen wirklich gut verteilt sind im Stadtgebiet.
Man ist in jedem Stadtteil vertreten, ausser in Marzahn.

Schöneberg ist natürlich im Westen, direkt neben bzw. zwischen Wilmersdorf, Charlottenburg, Tiergarten und Kreuzberg. Nollendorfplatz, und glaube das KaDeWe, zumindest aber 200 meter weiter gehört zu Schöneberg.
Die meisten Wohnungen der GSW liegen allerdings nähe Insbrucker Platz - auch keine 2,5 km bis Ku-Damm.

In der Bilanz steht der quadratmeter Wohnfläche zu 880 Euro. Das Eigenkapital beträgt dann 980 Mio. Wenn nun 22 Euro erlöst werden, wirde die ganze AG nur mit 770 Mio bezahlt, bei 23 dann mit 805 Mio. Also man kauft unterhalb des Buchwertes.
Das heisst man zahlt praktisch je Wohnunge 880 je quadratmeter abzüglich mind 3.500 Euro. Also die Differenz aus 980 Mio Buchwert, und 805 Mio Börsenbewertungwert- wenn 23 Euro, sind dann 175 Mio - geteilt durch ca 50.000 Wohnungen.

880 Wert je Quadratmeter - 58,80 Miete im Jahr. Das sind rund 6,5 %. Klar davon muss noch Instandhaltung, Verwaltung, etc bezahlt werden. Leertand war um 3 ,5 %, da wird in diesem Jahr wohl höchstens 3 % erreicht werden.
Allerdings verkauft , zumindest im Vorjahr fast 900 Wohnungen mit einem Gewinn von ca 20%. Weiter, verwaltet man gegen Honorar für dritte 18.000 Wohnungen - bei 20 Euro- wären das auch mind 4 Mio im Jahr.

In dieser Hinsicht muss man sich mal genau die Gewinn- und Verlustrechnung anchauen. Die allermeisten anderen Wohnungensunternehmen haben viel schlechtere Realationen. Einzig Gagfah hat ähnliche Verhältnisse. Deutsche Wohnungen und TAG haben ihre Wohnungen zu höheren Quadratmeterpreisen in der Bilanz und erzielen auch nicht mehr Miete.

Aber ich will das gar nicht alles zu schön malen.. jedenfalls jetzt noch nicht. Denn wenn ich zeichne möchte ja möglichst viele zu einem niedrigeren Preis bekommen.
Deshalb hörre ich auch gern noch was gegen einen Kauf spricht.

Ganz klar, die Umstände des Verkauf, der Verkäufer, sprechen klar gegen ein gutes Geschäft für die Anleger.

[Silberpfeil1]

Hi gate4share,

ich steige einfach nicht mehr durch.

Du möchtest möglichst viele GSW zu einem möglichst niedrigen Preis bekommen? Dazu paßt Deine Argumentation in diesem Thread eher nicht.

Wie auch immer, eine freundlich gemeinte Empfehlung: Es liest sich eher so, als wüßtest Du nicht wohin mit Deinem Geld und bist dabei u. a. bei der GSW-Emission gelandet.

Irgendwo erwähntest Du, alle Liegenschaften befänden sich in Berlin. Das ist doch eher negativ als positiv. Und so weiter. Verlasse Dich insbesondere nicht darauf, daß Berlin einen Hauptstadtbonus o. ä. hätte. Befrage mal die Bonner dazu.

Gruß

Silberpfeil

[DJHLS]

Zitat von gate4share: In der Bilanz steht der quadratmeter Wohnfläche zu 880 Euro. Das Eigenkapital beträgt dann 980 Mio. Wenn nun 22 Euro erlöst werden, wirde die ganze AG nur mit 770 Mio bezahlt, bei 23 dann mit 805 Mio. Also man kauft unterhalb des Buchwertes.
Das heisst man zahlt praktisch je Wohnunge 880 je quadratmeter abzüglich mind 3.500 Euro. Also die Differenz aus 980 Mio Buchwert, und 805 Mio Börsenbewertungwert- wenn 23 Euro, sind dann 175 Mio - geteilt durch ca 50.000 Wohnungen.

Du setzt den Buchwert der Immobilien mit dem Eigenkapital gleich? Falls ja, würde ich dringend von einer Investition abraten.

Aus dem Emmissionsprospekt (Hervorhebungen von mir):

"Die Bewertung von Immobilien basiert auf Annahmen, die sich ändern können und die an sich subjektiv und unsicher sind. Das in diesem Prospekt enthaltene Immobilienwertgutachten gibt den Wert unserer Immobilien möglicherweise nicht exakt wieder."

The market values of our investment properties as of December 31, 2010 and December 31, 2009 were based on the IPO Valuation Reports prepared by CB Richard Ellis GmbH, and the market values for our investment properties as of December 31, 2008 were based on our internal valuations. The market values, each time, were determined on the basis of the forecasted net cash flows from the management of the properties, using the DCF Method, which is based on a series of assumptions that are subject to change.

Mit anderen Worten der Buchwert der Immobilien von 2,571 Mrd. ist eine uverbindliche Schätzung, die am grünen Tisch vorgenommen worden ist, ohne sich die konkreten Objekte anzuschauen.

[HelicopterBen]

Leute, wenn GSW so ein top Investment wäre, dann würde Berlin kaufen. Die hochverschuldete Stadt zahlt am Kapitalmarkt derzeit um die 3% für ihre Schulden, es wäre dann sehr klug, die GSW zu kaufen, die z.B. 4,5% ausschüttet und dies mit Landeskredit zu finanzieren. Das Ganze nennt sich 'Rekommunalisierung'.

Warum kauft Berlin dann nicht?

Weil die auch wissen, daß das GSW-Modell nicht nachhaltig ist.

Der Immobilienbestand muß regelmäßig instandgehalten und modernisiert werden, Bäder spätetstens alle 25 Jahre, Stränge, Dächer, Fassade usw. alle 30 Jahre, dazu kommt laufende Instandhaltung, die man ein paar Jahre vernachlässigen kann, dann passiert erst mal gar nichts, aber später wird es richtig teurer.

Will man den Plunder gar an Private verkaufen (Umwandlung in ETW) wird es richtig aufwendig, denn dann müssen alle rückständigen Instandhaltungs- und Modnernisierunsgmaßnahmen nachgeholt werden, sonst kauft keiner, bzw. nur mit hohen Abschlägen.

Thema Prenzlauer Berg: richtig, dort hat die GSW größere Bestände, aber nicht in sogenanter Kiezlage sprich im modernisierten Stuckaltbau (da kann man Schwaben für 9 €/m² unterbringen), sondern es sind 20-er Jahre-Siedlungen mit niedrigerer Raumhöhe, kleineren Zimmern, in etwas entfernter Lage zum Prenzlauer Berg-Kiez. Sind zwar oft nur 500 oder 800 m aber diese Meter sind entscheidend für die Miethöhe, in den GSW-Beständen dort sind nämlich nicht 9, sondern nur etwa 6 durchzusetzen bei Neuvermietung, der Bestand ist noch niedriger vermietet.

GSW-Bestände sind kommunaler oder sozialer Wohnungsbau. Stuckaltbauten sind weit unterrepräsentiert. Viele der Bestände sind 20/30-er und 60-er Jahre.

Es ist zu befürchten, daß die kräftigen Ausschüttungen der GSW an die Heuschrecken dadurch 'erkauft' wurden daß Personal eingespart wurde und Dienstleister die Hütten in Schwung halten, zudem könnte ein Instandhaltungsstau aufgebaut worden sein (das geht sehr unauffällig, man kürzt einfach alle nicht zwingend notwendigen Inst.-Maßnahmen nach Gusto zusammen).

Übrigens sind nicht alle Bestände der GSW in Berlin. Man hat, in geringem Umfang, auch im Umland gebaut (z.B. Brandenburg, Mahlow, Teltow).

Sehr wichtig ist, ob die GSW, was typisch wäre, im sozialen Wohnungsbau Bestände hat. Da da durch Berlin die Anschlussförderung gekappt wurde, könnten dort zukünftige Risiken liegen in Form von nicht am Markt durchsetzbaren Kostenmieten. Diese Objekte, momentan vieleicht noch rentierlich, würden dann zu cash burnern, würden die GSW also netto jedes Jahr Geld kosten.

Wer bei GAGFAH noch nicht genügend Geld gelassen hat, zeichnet jetzt also GSW, und freut sich über eine nette Divindendenrendite bei allerdings leider kontinuierlich sinkenden Börsenkursen

Es kann auch gut gehen, vielleicht ist bei der GSW alles anders, aber warum eigentlich soll es genau dort anders sein als bei allen anderen Immobilien-AG's?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.342.188 von Silberpfeil1 am 08.04.11 18:48:37

Silberpfeil, also ich bin unschlüssig!

Wenn ich zeichne sollten, dann will ich ja doch, möglichst viele von meinen gezeichneten Stücken haben und nach Möglichkeit unter 23 Euro.
Aber das hängt ja vom allgemeinen Interesse ab. Irgendwie wollte ich damit sagen, wenn ich jetzt soviel Gutes über GSW sagen, dann zeichnen nachher ganz viele und man bekommt vielleicht nur kleine Anteile und dann nur zu 23 Euro. Aber hier kann man bei so einer grossen Emission bestimmt nichts ausrichten. Wenn Werte jeden Tag nur 20.000 Euro Umsatz machen, dann könnte evtl durch Nachrichen, Aussagen etc. hier, evtl der ein oder andere beeinflusst werden zu kaufen oder zu verkaufen um so den Kurs leicht zu beeinflussen.
Also es war dann mehr scherzhaft gemeint.

Silberpfeil, dass man nur in Berlin engagiert ist, finde ich sehr positiv, weil ich persönlich da über viele Jahre, mind die nächten 2 Jahrzehnte mit steigenden Einwohnerzahlen und steigenden Immobilienpreisen und natürlich auch Mietpreisen rechnet. Wenn wir mal wieder die damaligen Neubaupreise von 1988 errechen würden, dann wären die Preise rund 2,5 mal so hoch.
Das lässt sich sehr gut bei Zwangsversteigerungen feststellen, wenn man sich die ersten Darlehen, die ja im Grundbuch eingetragen sind, anschaut.
Aber damals sind auch viele Wohnungen gefördert wordden, in unterschiedlicher Weise.

Im Moment habe ich ehrich gesagt keine grosse Liquidität, aber ich finanziere auch gern mal über ein paar Monate, wenn ich von steigenden Kursen ausgehen. Erwarte dieses Jahr noch etwas mehr, als jetzt mein Gesamtdepot ist, noch zusätzlich aus drei Rentenversicherung (für Immobilienfinanzierung damals abgeschlosse) und aus einer Steuerrückzahlung.
Klar ist auch, dass ich den Gagfah Anteil , zum Viertel auf andere Immowerte verteilen möchte - aber Gagfah will ich auch nicht bei 6,30 verkaufen.

Also ich muss jetzt nicht zeichnen, und werde ich nur machen, wenn nicht nur die dauerhaften Aussichten gut sind, sondern man her mit höhren Kursen nach der Emission rechnen kann.

Für mich ist noch alles offen!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.303 von HelicopterBen am 08.04.11 23:37:17

Sehr interessant Helicopter Ben!

Du bist wohl Berliner und kennst dich am besten aus. Klar die Bestände sind sicher in und um Berlin.

Deine Aussagen zu den Bestände am Prenzlauer Berg, klingen schlüssig und nachvollsiehbar. Ich war selber bei Bekannten wo da Häuser aus den 20er und 50er Jahre waren, die teilweise sehr gut saniert waren, aber doch irgendwie immer nicht die günstigsten Raumschnitte hatten.
Auch die Lagen, sind sicher richtig von dir vermutet bzw. dargestellt. Allerdings dachte ich eigentlich, weil in den ganz guten Lagen ja sogar über 12 Euro, oder sogar 15 Euro habe ich schon gesehen, bei Neuvermietung gezahlt werden, auch wenn andere Wohungen noch mit 4,00 Euro im gleichen Haus vermietet sind, weitet sich das Interesse auch auf weiter weg gelegene Wohnungen aus,

Was du zu Instandhaltung, und Bewirtschaftung sagst, trifft eigentlich auf jedes Wohnimmobilienunternehmen zu. Ausser die sehr grossen , hier vor allem Gagfah, machen ja auch die meisten Immobilien AGs, nicht den hohen Gewinn mit der reinen Vermietung.
Da sind i.R. keine 6% Rendite möglich, auch 4% , rein aus der Vermietung ist langfristig schwierig. Aber durch Wertsteigerungen sind dann doch durchaus wesentlich höhere Renditen möglich.

Mal so ganz grob gesagt, wenn jedes Jahr die Mieten um 1,5 % steigen- und damit kann man für die Zukunft rechnen, dann wird der Wert auch längerfristig um mindestens 1% p.a. ansteigen. Nach 10 Jahren also gut 11% dann.
Da man nur 32% Eigenkapital einsetzt und den Rest Darlehen- und die Werterhöhung ja direkt das Eigenkapita erhöhen- wären das aus der Wertteigerung etwas mehr als 3%.

Und ich meine, dass wir gerade in Berlin mit weit höheren Wertsteigerungen als nur 1% in den kommenden Jahren ausgehen können.
Also 1% Wertsteigerung dauerhaft, heisst ca 3,2% Anstieg des Eigenkapitals - auch längerfristig, das ist nicht sofort nach jedem Jahr auszumachen.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.338.930 von DJHLS am 08.04.11 10:46:04

"Schöneberg ist doch Osten. Da dürfte dürfte es sich dann wohl um Plattenbauten handeln?"


FRECHHEIT!!

Schöneberg ist die Mutter aller (ex)-Westbezirke, es war das Schöneberger Rathaus, vor dem Kennedy seine legendäre Rede hielt!

http://www.youtube.com/watch?v=PUaqIOwmRm8

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.303 von HelicopterBen am 08.04.11 23:37:17

finde deine Einwendungen gegen ein GSW-Investment sehr schlüssig.

Dazu kommt noch, dass absehrbar höhere Investitionen, vor allem im Bereich der Wärmedämmung/Energieeffizienz auf die Immobilieneigentümer (egal ob private oder Gesellschaften) zukommen werden.

Da die Mietnebenkosten praktisch galoppieren wird es immer schwerer, die Rohmieten anzuheben und was die Population in Berlin anbetrifft, so zählt hier ja nicht nur die Quantität, sondern die Qualität.

Berlin hat nicht nur eine hohe Arbeitslosenquote, sondern (leider) auch eine hohe Quote von Schulabbrechern oder Jugendlichen, die nur mit unzureichendem Schualbschluss selbige verlassen.

Daueralimentiertes Präkariat, sozusagen.

Wie man hier nun von einer überdurchschnittlichen Performance bei der Entwicklung der Mietpreise ausgehen kann........schleierhaft.

Ich beobachte schon seit einiger Zeit das merkwürdige Phänomen, dass viele Jugendliche (fast wie in Spanien) ihre Verweildauer im "Hotel Mama" extrem verlängern, weil sie entweder garkeine oder nur mäßig dotierte Jobs haben.

Merkwürdig ist das für mich deshalb, weil zu meiner Jugendzeit (Anfang der 80er) der Trend eher zu möglichst schneller Unabhängigkeit und Nestflucht ging.

Mit 22 Jahren noch bei Muddi/Vati abhängen......undenkbar damals.

So, wie die ganze Stadt schon am Tropf des Länderfinanzausgleichs hängt, tun das die Bürger letztlich auch.

Solange die Stadt bezüglich ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht endlich mal in die Puschen kommt, sehe ich die Entwicklung der Mietpreise eher bescheiden.

[SAFE1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.343.412 von gate4share am 09.04.11 00:54:11

Warum soll man GSW zeichnen, wenn es bessere Alternativen gibt.
Die schon lange börsennotierte GAG (WKN 586353) hat mehr als 40000 Wohnungen ausschließlich in Köln und ist damit sicher mit der GSW vergleichbar.
Unterschied jedoch:
Kurs nur rund die Hälfte des NAV (!!!), allerdings Stadt Köln mehrheitlich beteiligt und sehr niedrige Dividende (knapp 2%). Die Wohnungen sind m.E. mittlerweile gut saniert. In den letzten Jahren wurde kräftig in Instandhaltung und Neubau investiert.

Da fühle ich mich deutlich wohler mit, als den Heuschrecken etwas abzukaufen! Erinnere zudem daran, dass der Erstemissionspreis der Gagfah über 20 Euro lag.

[HelicopterBen]

Zitat von gate4share: Allerdings dachte ich eigentlich, weil in den ganz guten Lagen ja sogar über 12 Euro, oder sogar 15 Euro habe ich schon gesehen

Du verwechselst sicher netto mit brutto. Edel sani9erter Stuckaltbau kosten um die 9, zzgl. ca. 3 EUR BK/Heizung/WW sind es dann 12. Hat man Fußbodenheizung, Eichenparkett, 2 Bäder, Tiefgarage o.ä. kann auch schon mal 11 kalt rauskommen in Berlin, aber die GSW hat keinerlei solche Bestände.

GSW hat auch nach-1990-er Neubauten, aber die sind gefördert und die Förderungen laufen nach 15 Jahren aus.
Außerdem mußte die GSW aus politischen Gründen fernab irgendwo in Spandau bauen (Wassertstadt Oberhavel) und in Spandau hat die GSW ihre größten Bestände mit ca. 22%. Der Berliner sagt dazu jott-we-de, also auf deutsch übersetzt 'janz (ganz) weit draussen'.
Bestände noch weiter draußen im Umland von Berlin (Land Brandenburg) laut CBRE 0,6%, vernachlässigbar sag ich da mal.

Der Leerstand der GSW ist übrigens deshalb so niedrig weil sie eben zu niedrigen Mieten neuvermieten. Das ist in Berlin, bei einem ausgeglichenen Markt, auch normal, wer höhere Mieten verlangt riskiert Leerstand.

Mietsteigerungen in den letzten Jahren in Berlin im Mittel auch 2,3% p.a., was inzwischen unter der Inflation liegt.
Wieso sich dieser seit Jahren stabile Trend der schwach steigenden Mieten bald umkehren soll ist mir unklar, es ist eine reine Spekulation.
Die GSW als Großvermieter hat exact Kenntnis bis zu welchem Mietniveau sie genau steigern kann, und wenn sie das noch nicht ausgeschöpft hätten, würden sie von den Alteigentümern schon Druck bekommen haben hochzuziehen, schließlich sind sie seit Jahren im Heuschreckenbesitz, da zählt jeder Cent.

Bei LTV über 60% ist auch die Zinskulisse für die GSW eher ein Risiko, da sie ihre Zinsstruktur in 2010 von lang auf kürzer runtergezogen hat. Das garantiert für den Moment höhere Rentierlichkeit, aber wehe, wenn, wie es sich ankündigt, die Zinskulisse nun langsam wieder in den Steigflug einschwenkt.

Es sieht alles danach aus, GSW für den Börsengang hübsch gemacht, dann noch ein paar Jahre die Bestände etwas auscashen, immerhin behalten die Heuschrecken eine starke Position und können alle wesentlichen Beschlüsse majorisieren.

Freier Aktionär bei der GSW zu sein führt, so steht zu befürchten, zu zwar steigenden Dividendenrendíten, dies aber bedingt durch sinkende Kurse.
Den Heuschrecken ist das egal, deren EK-Einsatz ist längst auf 'Null' zurückgefahren (heuschreckentypisch), jeder Euro Dividende ist für sie ein risikofreier Zugewinn.

Deshalb ist die Gefahr, daß man 'auscasht', auch relativ groß. Solange dabei der Kurs sich leidlich bhält, werden die Neuaktionäre dem vielleicht sogar Beifall klatschen, wer hat schon was gegen propere Dividenden? Wenn der Kusr dann sinkt geht das Gejammer los.

Im AR sitzt neben Heuschreckenvertretern Claus Wisser, Inhaber einer Personaldienstleistungsfirma. Die machen dann möglicherweise den Hausmeisterservice etc. pp. für die GSW.

[Cashlover]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.652 von SAFE1 am 09.04.11 19:07:51

"Da fühle ich mich deutlich wohler mit, als den Heuschrecken etwas abzukaufen! Erinnere zudem daran, dass der Erstemissionspreis der Gagfah über 20 Euro lag."

der Ausgabepreis lag bei 19 €uro, ist aber auch egal, denn in der Tendenz hast du recht, die Kursentwicklung war, a la long, verheerend.

Es wird wohl so kommen, wie einige hier vermuten, erstmal bestenfalls bischen Kurspflege (damit der Anschiss nicht ganz so offensichtlich ist) und dann ist cash-burn angesagt.

Interessant ist der Titel trotzdem, sobald nämlich die ersten endlos-bear-Zertifikate auf den Markt kommen....

@gate4share, ich hoffe, du willst hier nicht wirklich mit gepumptem Geld rein!?

Wenn du Glück hast, geht die Sache kurzfristig auf, dann würde ich aber auch ganz fix den Sack zumachen.

Und wenn du auf eine Fortsetzung der Inflations-Rallye spekulierst, würde ich eher Gold auf Pumpe kaufen (selbst auf aktuellem Niveau) als die GSW.
Ist aber nur meine ganz persönliche Meinung.

[shareperfect]

Das wird eine zweite Gagfah. Wohnungen verkommen zum Vorteil der Aktionäre und auf Kosten der Mieter. Das geht nicht lange gut und dann fällt die Aktie.

[DJHLS]

Zitat von SAFE1: Warum soll man GSW zeichnen, wenn es bessere Alternativen gibt.
Die schon lange börsennotierte GAG (WKN 586353) hat mehr als 40000 Wohnungen ausschließlich in Köln und ist damit sicher mit der GSW vergleichbar.
Unterschied jedoch:
Kurs nur rund die Hälfte des NAV (!!!), allerdings Stadt Köln mehrheitlich beteiligt und sehr niedrige Dividende (knapp 2%). Die Wohnungen sind m.E. mittlerweile gut saniert. In den letzten Jahren wurde kräftig in Instandhaltung und Neubau investiert.

Da fühle ich mich deutlich wohler mit, als den Heuschrecken etwas abzukaufen! Erinnere zudem daran, dass der Erstemissionspreis der Gagfah über 20 Euro lag.

Na ja, bei der GAG ist der Abschlag auf den NAV zwar schön, aber mir ist eine Heuschrecke noch lieber als die Stadt, in der die Wohnungen belegen sind. So wird die Stadt Köln nie etwas dafür tun den Kurs an den NAV anzunähern. Stattdessen werden auf Kosten der Minderheitsaktionäre Mieten und Gewinn niedrig gehalten.

Bei 2% Dividendenrendite ist nicht nicht Inflationsausgleich erreicht.

Aber zurück zur GSW: Es kann durchaus Sinn ergeben, die Aktien zu kaufen - wenn sie unter ca. 10 € gefallen sind, sofern bis dahin nicht zu viel ausgecasht ist.

Zeichnen ergäbe nur Sinn, wenn man davon ausgeht, dass der Kurs nach Börsengang nach oben geht. Kursphantasie sehe ich da aber nicht. Außerdem mißfällt mir am Zeichne generell das Glücksspiel, nicht zu wissen, welchen Preis man bekommt. Dass man bei GSW die gewünschte Anzahl bekommt, halte ich für sicher.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.344.652 von SAFE1 am 09.04.11 19:07:51

Warum soll man GSW zeichnen, wenn es bessere Alternativen gibt.
Die schon lange börsennotierte GAG (WKN 586353) hat mehr als 40000 Wohnungen ausschließlich in Köln und ist damit sicher mit der GSW vergleichbar.


Die GAG ist ein super Wohnungsunternehmen. Die haben wohl einen excellent gemischten Bestand - also nicht nur, oder übermässig einfache Wohnungen in einfachen oder schlechten Lagen, sondern ganz schicke Neu- und bestens und teuer sanierte Altbauten, auch edle Denkmalschutzobjekte.

Und es stimmt auch, die Gag hat mindestens das 2,5 fache an Vermögen, wie der Kurs heute ist. Sie hat die Wohnungen in Köln, hat ein sehr gutes Ansehen, wenn einer interessante Grundstücke von der Staat, dem Land, etc bekommt, oder interessante Sozialbauförderund dann die GAG.

Aber, und das ist ja die CRUX, die Gag wird nicht als wirtschaftliches Unternehmen geführt. Das Hauptanliegen ist die Bewohner Köln mit preiswerten und guten Wohnraum zu versorgen. Das zeigt beispielsweise auch darin, dass man keine Probleme hat Bestandsobjekte zur 38fachen Jahresmiete an zu kaufen. Oder mal pro Wohnung ca 40.000 in die Sanierung zu stecken, obwohl die Gesamtmiete, inkl. der Miete, die ja schon fällg war, als nicht saniert war, nicht mal 250 Euro erreicht.....
Dessen gibt es viele Beispiele.
Das muss man auch nicht kritisieren, wenn man akzeptiert, dass es diese Gesellschaft nicht an erster Stelle Gewinne machen soll!

Die politische Situation ist dazu in Köln so, dass wohl in den nächsten Jahren ganz bestimmt nicht mit einer Privatisierung zu rechnen ist, ich würde meinen für mind 10 bis 15 Jahre, ist das sogar ausgeschlossen.

Die privaten Aktiionäre halte etwa 5 %, der Hauptanteil ist im Eigentum der Stadt, der Sparkasse und sonstige Körperschaften.
In der Satzung ist klar dargelegt, dass diese Mehrheitseigentümer jederzeit die freien Aktionäre, ausschliessen können.
Also jederzeit kann die Stadt Köln sagen............wir schmeissen Euch raus. Sogar die Entschädigung könnte noch niedriger sein als der aktuelle Börsenkurs.

Diese Gefahr besteht zur zeit nur theorethisch, aber sowas kann jederzeit wieder aufkommen. Und der Schaden für den Kapitalmarkt ist sehr gering oder das Verständnis der Öffentlichkeit wäre gross, wenn man den freien Aktionären dann das 10 fache des Nennwerte je Aktie - 2,56, auszahlen würde.

Also diese Gefahr, die immer da ist und sich neu entwickeln kann, schliest aus, dass man GAG mit anderen Immobilienunternehen vergleicht.

Man kann GSW kaufen oder nicht, oder Gagfah noch oder sonstwas.

Aber GAG ist da niemals eine Alternative. Das ist eine Substanzperle mit Chancen aber auch einem grossen Risiko.

[gate4share]

Diese ständige Kritik, gerade auch im Gagfah threat und in den Medien speziell zu Gagfah ist doch, zu der Instandhaltung, bzw zum "Vorkommenlassen" ist doch Unfug.

Es mögen Einzelfälle sein, wo auch die Klientel des Hauses entsprechend ist. Vielleicht sollen solche Häuser auch abgerissen werden, oder nach Entmietung des jetztigen Mieterklientels ganz saniert und neu aufgestellt werden.

Wir wissen nie was in Einzelfällen der Grund sein mag. Fakt ist die Unternehmen sind liquide und sie haben ein grosses Interesse daran, dass der Wert erhalten bleibt, und fast noch mehr, dass sie ständig die vereinbarten und kalkulierten Mieten bekommen.
Wenn man Häuser nicht instand hält, werden diese früher oder später leer stehen. Die normale Mieterfluktuation in solchen Einheiten ist sicherlich über 15 %. Das heisst, wenn kein Ersatzmieter für ausziehende Leute gefunden wird, ist das Haus in 4 Jahren nur noch zur Hälfte belegt und nach 10 Jahren leer.

Die gezeigten Beständen befinden sich dazu noch in Städten u Lagen wolhl viel Angebot ist und jederzeit eine neue Wohnung zu ähnlichen Konditionen gefunden wird.

Darüber hinaus, ist unsere Mietgesetzgebung und die ständige Rechtsprechung so Mieterfreundlich , dass sich sowas kein Mieter gefallen lassen muss.
Da stellt sich schon die Frage, warum denn die Mieter bzw. die Mietervereine ihre vermeindlich berechtigten Forderungen gerichtlich durchsetzen!

Vielleicht weil man was fordert, was einem gar nicht zusteht?
Oder weil es Journalisten gibt, die einen Bericht machen wollen der vielen gefällt--- ""ja die Heuschrecken, zocken die armen Mieter ab"..........etc

In 148.000 Gagfah Wohnugnen wohnen mehr oder weniger zufriedene Mieter. Aber über die 50, die angeblich in den schlimmsten Gemäuern wohnen "müssen", die sind dann der Masstab!
Die Aufgabe eines Vermieters ist nicht, die Schönheit eines Hauses zu erhalten, oder alles zu machen ,was ein Mieter möchte.
Er muss seinen Geldgebern Zinsen und Tilgung zahlen, den Lieferanten und Handwerkern ihre Leistungen bezahlen und für vertragsgemässen Wohnraum für die Mieter sorgen.

Gibt es grosse Mängel, kann der Mieter kürzen. Er kann weiter den Mieter dazu verurteilen lassen, dass der Vermieter dem Mieter die gesamten Reparaturkosten zahlt, auch 100.000de, damit dieser selber die Reparatur in Auftrag geben kann.
Das er natürlich auch ständig ausziehen kann, unter Umständen sogar ohne Kündigungsfrist, wenn Mängel so schlimm sind, ist auch klar.

Also ich vertehe die Entrüstung nicht!

Es ist alles 1a und bestens zum Vorteil der Mieter gesetzlich geregelt und die Rechtsprechung geht oft sogar noch weiter und schätzt den Aspruch des Mieter auf gutes Wohnungen, auf ein mängelfreies zuhause, sehr hoch ein .

[gate4share]

Wirtschaftswoche stuft GSW Immobilien auf nicht zeichnen
Autor: Aktiencheck Analysen de AG) - Die Experten der "Wirtschaftswoche" raten, die GSW Immobilien-Aktie (ISIN DE000GSW1111/ WKN GSW111) nicht zu zeichnen.

Die Zeiten für einen Börsengang eines Immobilienunternehmens seien günstig: Der Aktienmarkt sei stabil, während die Inflationsangst die Immobilienpreise treibe. Für GSW Immobilien sei es bereits der zweite Versuch, im Mai 2010 hätten sich die Berliner nach Börsenturbulenzen zurückgezogen.

Sollte der Börsengang diesmal gelingen, gelte GSW Immobilien mit einem Börsenwert von bis zu 920 Mio. Euro als Kandidat für den MDAX (ISIN DE0008467416/ WKN 846741). Mit 49.684 Wohnungen im mittleren und unteren Preissegment sei man einer der größten Vermieter Deutschlands.

Wettbewerber GAGFAH (ISIN LU0269583422/ WKN A0LBDT) werde an der Börse mit einem Abschlag von 50% zum NAV gehandelt. Einen solchen Rabatt werde es bei GSW Immobilien voraussichtlich zwar nicht geben, doch würden die Experten GSW Immobilien im Vergleich für solider finanziert halten. Der Durchschnittzins für die 1,7 Mrd. Euro Verbindlichkeiten, die im Schnitt noch 12,9 Jahre in den Büchern stünden, belaufe sich auf 3,7%.

Die Eigentümer, die Finanzinvestoren Cerberus und Whitehall/ Goldman Sachs würden beim Börsengang Kasse machen. Das Unternehmen selbst erhalte aus dem IPO 100 Mio. Euro netto, um neue Wohnungen zu kaufen. In die Schuldentilgung solle nichts fließen.

Die Einschätzung der Experten der "Wirtschaftswoche" für die GSW Immobilien-Aktie lautet "nicht zeichnen". (Ausgabe 15) (12.04.2011/ac/a/n)

Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten: Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.




http://www.wallstreet-online.de/nachricht/3133596-wirtschaft…

[gate4share]

ots.CorporateNews GSW Immobilien AG / GSW Immobilien AG plant Börsengang im zweiten Quartal 2011
Berlin (ots) -

- Führendes privates Wohnimmobilienunternehmen in Berlin bereitet
Handelsaufnahme im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse
und an der Berliner Börse im zweiten Quartal 2011 vor

- Emissionserlös aus Kapitalerhöhung zur Finanzierung des künftigen
Wachstums vorgesehen

- Positiver Geschäftsverlauf 2010 bestätigt erfolgreiches
Geschäftsmodell

Die GSW Immobilien AG (´GSW´), ein führendes privates
Wohnimmobilienunternehmen in Berlin, beabsichtigt, seine Aktien im
zweiten Quartal 2011 am Regulierten Markt (Prime Standard) der
Frankfurter Wertpapierbörse und an der Berliner Börse notieren zu
lassen. Als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners werden
die Deutsche Bank und Goldman Sachs International fungieren. Die
Berenberg Bank, Commerzbank, HSBC Trinkaus, Kempen & Co. und
UniCredit wurden als Co-Lead Manager mandatiert. Die GSW
beabsichtigt, den Emissionserlös aus der geplanten Kapitalerhöhung
für die Finanzierung des geplanten Wachstums durch den Erwerb von
Wohneinheiten in Berlin zu verwenden. Das Unternehmen beabsichtigt
ferner, EUR 40,1 Mio. der Nettoerlöse für die Rückzahlung der
restlichen Steuerverbindlichkeiten zu verwenden, die sich aus dem
früheren Status als steuerbefreites Wohnbauunternehmen ergeben. Die
übrigen Nettoerlöse aus dem Verkauf der neuen Aktien sollen darüber
hinaus allgemeinen Unternehmenszwecken zugeführt werden. Das
Unternehmen strebt dauerhaft eine Loan-to-Value-Ratio (LTV) von unter
65 Prozent an.

Klare Fokussierung auf einen attraktiven Wohnimmobilienmarkt in
Deutschland

Die GSW ist gemessen am eigenen Wohnungsbestand und der Zahl der
verwalteten Wohnungen eine der größten privatwirtschaftlichen
Wohnimmobiliengesellschaften in Berlin. Das Unternehmen besitzt ein
Portfolio von rund 48.800 Wohneinheiten und verwaltet darüber hinaus
rund 15.800 Wohn- und Gewerbeeinheiten für Dritte. Mit ihrem klaren
Fokus auf Berlin operiert die GSW in einem der größten und
attraktivsten Wohnimmobilienmärkte Deutschlands. Seit mehreren Jahren
zeichnet sich der Berliner Wohnimmobilienmarkt durch eine wachsende
Bevölkerung, fallende Leerstandsquoten, steigende Mieten und eine im
Vergleich mit anderen deutschen Städten jüngere Bevölkerung aus. Das
Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung schätzt, dass in
den kommenden fünf Jahren angesichts der erwarteten
Bevölkerungszunahme und der erwarteten Verringerung der
durchschnittlichen Haushaltsgröße die Nachfrage nach Wohnungen in
Berlin um 6.000 Einheiten pro Jahr steigen wird. Das Geschäftsmodell
der GSW ist darauf ausgerichtet, von diesen demografischen Trends und
gesamtwirtschaftlichen Faktoren langfristig zu profitieren.

Erfolgreiches und effizientes Geschäftsmodell

Da sich die GSW auf einen einzigen bedeutenden Wohnimmobilienmarkt
in Deutschland konzentriert, kann das Unternehmen seine
Betriebsabläufe effizient gestalten und Skaleneffekte realisieren.
Seit der Privatisierung im Jahr 2004 hat die GSW ihre Kostenstruktur
angepasst und ihre Effizienz durch Restrukturierungs- und operative
Optimierungsmaßnahmen deutlich erhöht. Zudem fokussiert sich die GSW
gezielt auf die Wünsche der Mieter, um deren Zufriedenheit weiter zu
steigern. Durch eine kontinuierlich erhöhte Kundennähe sowie
innovative, preisgekrönte Marketing- und Werbekampagnen ist es dem
Unternehmen gelungen, den Leerstand sowie die Mieterwechselkosten zu
reduzieren. Dies unterstützt die Wachstumsraten der Mieteinnahmen.
Zwischen 2006 und 2010 stieg die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter im
Portfolio der GSW flächenbereinigt durchschnittlich um 2,9 Prozent
pro Jahr. Gleichzeitig konnte das Unternehmen den Wohnungsleerstand
um insgesamt 43 Prozent auf 3,6 Prozent verringern. Das effiziente
Geschäftsmodell der GSW hat sich auch in konjunkturellen
Schwächephasen und Rezessionen als widerstandsfähig erwiesen. Trotz
der Schwankungen im deutschen Wirtschaftswachstum haben sich die
nominalen Mietpreise des Unternehmens seit 1998 kontinuierlich
erhöht.

Optimierte Renditen durch aktives Portfoliomanagement

Die GSW betreibt ein aktives Portfoliomanagement, um ihre Erträge
zu erhöhen. Dazu zählen ausgewählte Zukäufe und Verkäufe von
Wohneinheiten oder Grundstücken sowie angemessene, wertsteigernde
Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die GSW hat in dem
Bestreben, die Mieterzufriedenheit und weitere Mietsteigerungen
sicherzustellen, stetig in angemessenem Umfang in ihren Bestand
investiert. Die GSW verfügt über eine effiziente operative Plattform,
die es ermöglicht, neue Wohneinheiten bei einer lediglich marginalen
Steigerung der Verwaltungskosten in ihr Portfolio zu integrieren.

Attraktive Wachstumschancen bei nachhaltiger Finanzierungsstruktur

Aufgrund ihrer starken Marktposition, der effizienten
Verwaltungsstrukturen und der ausgewiesenen Marktexpertise des
Managements ist die GSW hervorragend positioniert, um von den
attraktiven Markttrends im Berliner Wohnimmobilienmarkt zu
profitieren. Das Unternehmen plant, seine führende Marktposition
durch Zukäufe weiter auszubauen. Mit der im Februar 2011
abgeschlossenen Refinanzierung eines CMBS-Kredits (Commercial
Mortgage Backed Securities) durch bilaterale Kreditverträge mit einem
Volumen von rund EUR 875 Mio. sowie durch Barmittel ist die GSW
langfristig zu attraktiven Konditionen finanziert. Die konservative
und solide Finanzierungsstruktur eröffnet der GSW Spielräume für
angestrebte Akquisitionen. Diese Kapitalstruktur ermöglicht es dem
Unternehmen, attraktive und kontinuierliche Dividendenausschüttungen
in Höhe von rund 65 Prozent der Funds From Operations mit
nachhaltigem Wachstum zu verbinden.

Erfolgreicher Geschäftsverlauf in 2010

Im Geschäftsjahr 2010 knüpfte die GSW an die positive Entwicklung
der Vorjahre an und steigerte das konsolidierte Ergebnis aus
Vermietung und Verpachtung um 4,7 Prozent auf EUR 139,9 Mio. (2009:
EUR 133,6 Mio.). Das bereinigte EBITDA erhöhte sich um 4,0 Prozent
auf EUR 117,3 Mio. (2009: EUR 112,8 Mio.). Der Funds From Operations
(ausgenommen dem Ergebnis der Veräußerung von Immobilien) stieg um
43,4 Prozent auf E79,0 Mio. (2009: EUR 54,9 Mio.). Der Net Asset
Value (NAV) der GSW erhöhte sich um 5,3 Prozent auf EUR 991,4 Mio.
(2009: EUR 941,4 Mio.).

Über die GSW

Die GSW Immobilien AG ist mit einem Portfolio von rund 48.800
Wohneinheiten und einer gesamten Wohnfläche von 3,0 Mio.
Quadratmetern ein führendes privates Wohnimmobilienunternehmen in
Berlin. Zusätzlich verwaltet eine Tochtergesellschaft der GSW rund
15.800 Wohneinheiten für Dritte. Die Unternehmensstrategie der GSW
ist auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet,
wobei ein systematischer Ansatz verfolgt wird, der darauf zielt,
sowohl die Zufriedenheit der Kunden als auch die Betriebseffizienz zu
steigern. Im Jahr 2004 erwarben Tochtergesellschaften von Cerberus
Capital Management, L.P. und Whitehall Funds die im Jahr 1924
gegründete GSW vom Land Berlin. Im Jahresdurchschnitt 2010
beschäftigte die GSW rund 597 Mitarbeiter. Zum 31. Dezember 2010
wurde das Immobilienportfolio der Gesellschaft mit rund EUR 2,6 Mrd.
bewertet.

Disclaimer

Diese Pressemitteilung ist kein Angebot zum Verkauf von
Wertpapieren in den Vereinigten Staaten von Amerika, in Australien,
Kanada, Japan oder anderen Jurisdiktionen, in denen ein Angebot
gesetzlichen Beschränkungen unterliegt. Die in dieser
Pressemitteilung genannten Wertpapiere dürfen in den Vereinigten
Staaten von Amerika nur nach vorheriger Registrierung nach den
Vorschriften des U.S. Securities Act von 1933 in derzeit gültiger
Fassung bzw. ohne vorherige Registrierung nur aufgrund einer
Ausnahmeregelung verkauft oder zum Verkauf angeboten werden.
Vorbehaltlich bestimmter Ausnahmeregelungen dürfen die in dieser
Pressemitteilung genannten Wertpapiere in Australien, Kanada oder
Japan, oder an oder für Rechnung von australischen, kanadischen oder
japanischen Einwohnern, nicht verkauft oder zum Verkauf angeboten
werden. Es findet bzw. fand keine Registrierung des Angebots oder des
Verkaufs der in dieser Pressemitteilung genannten Wertpapiere gemäß
den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen in Australien, Kanada und
Japan statt. In den Vereinigten Staaten von Amerika erfolgt kein
öffentliches Angebot der Wertpapiere.

Diese Pressemitteilung dient ausschließlich Werbezwecken und
stellt keinen Prospekt dar. Interessierte Anleger sollten ihre
Anlageentscheidung bezüglich der in dieser Pressemitteilung erwähnten
Wertpapiere ausschließlich auf Grundlage der Informationen aus einem
von der Gesellschaft im Zusammenhang mit dem Angebot dieser
Wertpapiere durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) gebilligten und veröffentlichten Wertpapierprospekt treffen.
Der Wertpapierprospekt wird nach seiner Veröffentlichung bei der GSW
Immobilien AG (Charlottenstr. 4, 10969 Berlin) oder auf der Webseite
der GSW Immobilien AG ( www.gsw.de ) kostenfrei erhältlich sein.

Originaltext: GSW Immobilien AG

[DJHLS]

Zitat von gate4share: ots.CorporateNews GSW Immobilien AG / GSW Immobilien AG plant Börsengang im zweiten Quartal 2011
Berlin (ots) -

Erfolgreicher Geschäftsverlauf in 2010

Im Geschäftsjahr 2010 knüpfte die GSW an die positive Entwicklung
der Vorjahre an und steigerte das konsolidierte Ergebnis aus
Vermietung und Verpachtung um 4,7 Prozent auf EUR 139,9 Mio. (2009:
EUR 133,6 Mio.). Das bereinigte EBITDA erhöhte sich um 4,0 Prozent
auf EUR 117,3 Mio. (2009: EUR 112,8 Mio.). Der Funds From Operations
(ausgenommen dem Ergebnis der Veräußerung von Immobilien) stieg um
43,4 Prozent auf E79,0 Mio. (2009: EUR 54,9 Mio.). Der Net Asset
Value (NAV) der GSW erhöhte sich um 5,3 Prozent auf EUR 991,4 Mio.
(2009: EUR 941,4 Mio.).

Es verwundert doch etwas, dass der Gewinn nach HGB verschwiegen wird. Hilfsweise würde auch der IFRS-Gewinn interessieren.

[HelicopterBen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.370.336 von DJHLS am 14.04.11 20:37:06

Es ist üblich, vor Börsengängen noch einmal positive Nachrochten in de Landschaft zu streuen. Findest Du über Gewinn oder Ergebnis nichts, so ist diese Info eben nicht positiv udn wird also nicht kommuniziert.


Ich war heute mal bei der GSW und hab mir deren Vermietungangebot angeguckt.
Der Leerstand ist, wie nicht anders zu erwarten, in den unattraktiveren Baugebieten draussen am Stadtrand, z.B. Pankow/Schillerstraße.

Dort wird zum Teil auch 3 oder 7% Mietnachlass auf die Kostenmiete genommen, um die Hütten überhaupt loszuwerden. Denn für 69 m² 700 Euro warm ist auch für Berliner Verhältnisse am Stadtrand eher etwas zu hoch.

Im Prenzlauer Berg (citynah) gibt es übrigens das Problem nicht, dort kaum Leerstand und wenn, wird zu Marktmieten neuvermietet.

Bei der gelegenhiet wurde mir auch noch mal klar daß die neueren, teureren Wohnungen der GSW geförderter Wohnungsbau ist, im Prospekt habe ich über damit verbundenen Risiken (Abbau der Förderung, fehelnde Anschlussförderung inj berlin) nichts gelesen.

Hoffentlich gibt es kein böses Erwachen der Investoren dort, denn weggefallene Förderung ist bei über 60% Fremdfinanzierung (in Berlin ist die Förderung nach 1009 meist eine Annuitätsbeihilfe, d.h. die Zinszahlungen weden runtersubventioniert) eine ziemliche Zeitbombe. Wenn dann die Zinslast 10 Euro/m² beträgt, die Miethöhe am Markt durchsetzbar aber nur 8, dann ist das selbst vollvermietet ein Verlustbringer auf Dauer, wenn man nicht umschulden kann, was genau bei solchen Objekten dann schwierig ist, da sie als 'overrented' gelten.

[HelicopterBen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.371.302 von HelicopterBen am 15.04.11 00:56:36

NACH 1990 sollte es heißen.

Wenn man GSW nicht gräftig stützt, gibt es entweder eien Börsengang am unteren rand (19,00) oder gar keinen.

Leute, wer zeichnet, unbedingt limitieren auf 19, und dann sofort abstoßen udn die Zeichnungsgewinne mitnehmen.

Als Dauerinvestment scheint GSW aber auch zu 19 ungeeignet. Die Heuschrecken haben (leider) überreizt. Zu 11 oder 12 kann man über ein Investment nachdenken.

[DallasAnna]

Also die GSW hat nach meinen Infos eine Durchschnittsmiete netto kalt von 4,90 €/m2. Wobei mir noch nicht ganz klar ist wie die Leerstände bei denen mit eingerechnet sind? Die genaue Zahl der vermieteten Fläche fehlt mir ebenso?
Hat die jemand (mit Quelle)?

@gate4share: Also das bei der Gagfa und Co ist es fast überall das gleiche Problem:
Die Wohnungen sind einfach zu teuer eingekauft. Im wesentlichen hat man den Instandhaltungsrückstau falsch eingeschätzt und ist vor einigen Jahren beim Ankauf nicht davon ausgegangen das man in den kommenden 10 Jahren die Häuser auch mal dämmen muss. Da spielten die HK noch nicht die große Rolle und das Thema hat da keiner auf der Tagesordnung gehabt. Ceberus und Co hatten auch keine Erfahrung im Management von Immobilien. Property Asset Management ist noch in der Entwicklung. Es geht hier darum das Assets geschaffen werden, die sich durch einen über Jahre stabilen positiven Cashflow auszeichnen. Und so können die Company´s dann eine Dividende von bis max 5% auszahlen. Kein Investor der den Wert mittelfristig oder länger halten will, kann mehr Dividende erwarten. Weniger sollte er allerdings auch nicht erwarten. Diese muss aus dem Cashflow bezahlt werden. Somit ist dieses die Kennzahl die den Wert der Aktie vollständig bestimmt. NAV spielt dabei fast keine Rolle mehr. Lediglich wenn es um einen Anhalt zur Bewertung der Instandhaltung geht. (mindert eben den NAV entsprechend) Wenn ein Wert also deutlich unter NAV gehandelt wird, so ist dieses das Geld was eigentlich zur Instandhaltung benötigt wird. Da die AG´s alle kaum mehr Geld für die Bestände bekommen, ist dieses die verdeckte Eigenkapitallücke.

Eigentlich alles ganz einfach.

[DJHLS]

GSW heute mit kräftigen Kursgewinnen. Wenn ich gezeichnet hätte, würde ich jetzt die Gewinne mitnehmen.

Was den zu teuren Einkauf angeht - whitehall und cerberus haben sich den Kaufpreis schon längst durch Ausschüttung zurück geholt und den Einsatz durch die Erlöse aus dem Börsengang ca. verdoppelt. insofern wohl eher billig eingekauft.

Ausschüttung und Börsengang sind aber nur möglich geworden, durch die Immobilienbewertung, genauer gesagt bilanzielle Aufwertung. Die haben eben von konservativen Verkehrswerten auf die DCF-methode umgestellt und bei der DCF-Bewertung offenbar Annahmen gesetzt, über die man - wenn GSW sie denn mitteilen würde - qualifiziert diskutieren könnte.

Da wir aber nicht wissen mit welchen Cash Flows der NAV gerechnet worden ist, ist das für den Anleger eine black box.

[gate4share]

Tja, die Amis haben ja den Börsengang über die Bühne gebracht.. und mit sehr wenig privaten Zeichnern.......
Nur 1 % private ist doch schon sehr wenig. Ich weiss, wir kleinen spielen eigentlich gar keine Rolle........

Was mich interessieren würde, ob da denn auch noch Nachlässe gewährt werden könnten. Soweit ich weiss, übernimmt doch die Bank alle Aktien, und garantiert, natürlich für ein saftiges Honorar von mind 10% die vollständige Platzierung. Oder ist das nur bei manchem Börsengängen der Fall?

Wenn das so ist, dann könnte ich mir doch vorstellen, dass dann die Konsortialbanken auch den anderen Institutionellen einen Rabatt einräumen, wenn diese dann nachher mehr zeichnen, als zunächst geplant.

Dallas Anna, also es gibt schon sehr verlässliche Zahlen. Die regelmässige Instandhaltung, inkl. einer Rücklage für spätere höhre Aufwendungen wie alle 10 Jahre Treppenhausanstrich, 15 neue Haustür, 35 Jahre neues Dach etc.
Also für diese später anfallenden Sachen werden gedanklich Rücklagen gebildet.
Die im sozialen Wohnungsbau geltenden Sätze für die Instandhaltung, die bei Neubau wohl um 6 Euro je qm bis auf 16 Euro bei Altbauten ansteigend ist , im Mittel um 12 Euro, sind i. R. ausreichend!

Diese werden auch von Gremien, wo auch die Zahlen der grossen Wohnungsunternehmen zur Grundlage genommen werden, auch ständig.. glaube alle 2 bis 3 Jahre angepasst.

Auch für Mietausfälle, ca 2 %, sind Rechengrössen gebildet worden.

In der Regel wird die laufende Instandhaltung niedriger sein als die Sätze. Klar, denn wenn eine Dachsanierung ansteht, wird in dem Jahr der Ausgabenblock extrem stark ansteigen.

5% Ausschüttung, nur durch die Mietrendite ist fast unmöglich. Das ginge nur, wenn man die Wohnungen sehr billig, also unterhalb des aktuellen Wertes gekauft hätte , und durch Instandsetzung oder Vollvermietung ebren wertiger und profitabler machte.

Wertsteigerungen gibt es aber. Auch wenn diese nur 1 % im Jahr sind, erhöht das den Ertrag um ca 3%, weil eben über zweidrittel fremdfinnaziert sind. Dazu kommt, dass GSW ja jährlich bisher rund 1,5 bis 2,5 % des Bestandes mit hohen Gewinnen , wohl im Schnitt über 20% nach Kosten , verkauft hat.

Also ich persönlich habe nicht gezeichnet. Beobachte aber den Wert und die Kursentwicklung weiter. Von Kursen unterhalb von 15 Euro gehe ich nicht aus- das halte ich für eine Illusion.
Natürlich würde ich um das Niveau auf jeden Fall kaufen, wenn es nicht ausserordentlich andere schlechte Nachrichten geben würde.

[erwin-kostedde]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.373.073 von gate4share am 15.04.11 11:36:47

Dazu kommt, dass GSW ja jährlich bisher rund 1,5 bis 2,5 % des Bestandes mit hohen Gewinnen , wohl im Schnitt über 20% nach Kosten , verkauft hat.

und welche waren das wohl? Die besseren oder die schlechteren?
Ich behaupte mal, dass die Perlen schon längst verscheuert wurden und der Rest nicht allzu leicht zu verkaufen ist.

[Deeskalationsstrateg]

allein schon der gesunde Menschenverstand stimmt sehr skeptisch :
die Heuschrecken haben für 400 mio gekauft - zu verschenken hatten die Berliner nichts.
so, anschliessend haben die Heuschrecken über 400 mio herausgezogen.

ja, liebe Leutz,
hat das GSW-Huhn denn in dieser Zeit goldene Eier gelegt ???
sind diese Ausschüttungen durch reell erwirtschaftete Erträge zustande gekommen ???

neenee,
der Verdacht drängt sich auf, dass die Ausschüttungen durch Substnzverkäufe, erhöhte Schuldenaufnahme, verzögerte Instandhaltungsinvestitionen usw. finanziert worden sind

so, und jetzt, nachdem die GSW IMO ausgeplündert wurde, soll sie "wertvoller" sein als beim Kauf damals ???

[Blog-Buster]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.373.358 von Deeskalationsstrateg am 15.04.11 12:12:47

Das Vorgehen erinnert stark an Hedge-Fonds

[DallasAnna]

Richtig erkannt Blog-Buster und Deeskalationsstrateg

Ob man nun mit 12 oder 16 € Instandhaltung rechnet ist zweitrangig.
Wenn ein Dach dran ist muss das Geld in der Kasse sein.
Und das ist eben nicht der Fall. Dafür muss man gezielt ansparen. ...

Problem verstanden?

[DJHLS]

Zitat von DallasAnna: Richtig erkannt Blog-Buster und Deeskalationsstrateg

Ob man nun mit 12 oder 16 € Instandhaltung rechnet ist zweitrangig.
Wenn ein Dach dran ist muss das Geld in der Kasse sein.
Und das ist eben nicht der Fall. Dafür muss man gezielt ansparen. ...

Problem verstanden?

Nein. GSW hat doch kein liquiditätsproblem. Privatleute mit zu wenig rücklagen haben das Problem, dass sie - wenn sie viel Geld auf einmal für das Dach brauchen - von der Bank entweder keinen kredit oder einen zu schlechten Konditionen bekommen. Da spielt dann weniger eine Rolle, wieviel das Dach kostet, sondern woher man das geld bekommt.

Bei der GSW können 4€/qm Unterschied bei den Instandhaltungskosten einen großen Unterschied machen.

abgesehen davon - was mag bloß in den köpfen der leute vorgehen, die heute an der börse zu 20,90€ GSW-Aktien kaufen??

[HelicopterBen]

ich hoffe alle die mitzeichneten haben nicht vergessen, jetzt die zeichn ungssgewinne einzusacken bei 21. Denn 21 ist eien ambitionierte bewertung der GSW, ich halte schon 19 für zu viel.

Kann aber binnen der nächsten 30 Tage auch noch mal ein paar Millimeter raufgegen bis 22/23, denn bestimmte Fonds müssen jetzt investieren. Dann wird die unendliche Rutschpartie a la GAGFAH auch die GSW erfassen, wieso sollte es anders sein?

[DJHLS]

Ich frage mich nur, welche Instis denn GSW gezeichnet haben. Bei unbedarften Kleinaktionären so wie damals bei der Telekom kann ich das ja noch versthen. Aber welche Profi steigt denn zu 19 bei der GSW ein?

[gate4share]

Vielleicht sehen wir alle die Lage, bzw auch den Zustand der GSW zu schlecht!
Fast jeder Aspekt der hier genannt wurde, scheint doch richtig zu sein. Überall lauern Risiken, die, auch nach meiner Meinung, mehr oder weniger gross sind.

Aber sind denn bei Gagfah, CRE, Deutsche Wohnen, Westgrund, TAG und anderen die Risiken weniger stark?
Viele davon sind auch nicht gerade durch grosse und überdurchschnittliche Instandhaltung aufgefallen.

Also wenn wir sagen GSW hätte keine Chancen auf Kursgewinne, dann müssten wir aber auch sagen, dass es die anderen Werte auch nicht haben! Denn mit einem Abschlag auf den NAV von über 25 %, oder 30% habe ich auch irgendwo gelesen, ist die Aktie eher billiger als der Schnitt der Wohnimmobiilenhalter.
Dazu kommt als Positivum die gerade abgeschlossene langfristige, teilwweise über 30 Jahre, Finanzierung zu sehr günstigen Zinssätzen.
In 2011 und 2012 etc. stehen immer nur 1 bis 2% der gessamten Verbindlichkeiten zur Verlängerung an, die man evtl auch tilgen könnte.
Erst in 7 Jahren steht wieder ein grössere Anteil an. Der Durchschnittszinssatz soll um 4 % liegen!

Ist der Standort nachteilig? Ich meine NEIN , sondern im Gegenteil. Zwar mögen auch 2 % des Bestandes ausserhalb des Landes Berlin sein, aber der Grossteil liegt schon in Berlin zentral, mit Ausnahme von Reinickendorf und Spandau, wo 22 % des gesamten Bestanden liegen und Marzahn wo nichts ist.
Aber der übrige Bestand scheint sehr gut gemischt zu sein. Eher sind weniger Plattenbauten auf ehemaligen Ostgebiet dabei. Aber alle Berliner Stadtteile, auch die besten Prenzlauer Berg, Charlottenburg und MItte.

Die Preise, sowohl die Mieten, als auch die Kaufpreise sind in den letzten Jahren mehr oder weniger stark angezogen.
Wohl endlich ist der massive Überbestand in den meisten Stadteilen nach und nach abgebaut worden.

Durch die damalige Steuergeschenke und dann durch den sozialen Wohnungsbau in der Bundeshauptstadt, dann noch zu letzt mit grossen und teureen Wohnprogrammen, für Abgeordnete und Bedienstete der Ministerien, wurde ein massives Überangebot geschaffen.

Wie hat darauf die Politik reagiert? Gar nicht! Denn der soziale Wohnungsbau und die Förderung der "alten Soziabauten" ging weiter.
Erst vor rund 2 bis 3 Jahren ist man angefangen, teilweise keine Förderverlängerung nach den 15 bis 20 Jahren Laufzeit mehr zu gewähren. Wenn man nur 15 oder 20 Jahre, oder auch 10 Jahre "versprochen" hat braucht man nicht mehr zu machen!
Zwar haben die Investoren sich wohl auf 30 jahre oder noch längere Förderung eingerichtet, aber nie wurde das ganz und schriftlich zugesagt.
Und es macht ja schon mind 5 bis 8 Jahre keinen Sinn mehr, Fördergelder zu vergeben, denn selbst die subventionierte MIete, wird nur selten ereicht. Also die Mietpreise lagen in den sozialen Wohnungebauten noch unter dem Preis der mit der sozialen Förderung genommen werden konnte. ALos die Mieter musste weniger zahlen, weil eben soviel Angebot war.

So langsam hat man auch aufgehört neue Sozialbauten zu genehmingen , bzw mit Fördergelder zu bezuschussen. Aber noch in diesem Jahr ist sozialer Wohnungsbau fertig gestellt worden - der für 5,50 hoch subventioniert angeboten wird, wo nebenan Wohnungen aus 1998 für 4,80 Miete angeboten werden.
Das ist doch rausgeworfenes Geld und das hat nur gar nichts mehr mit der Förderung von sozial Schwachen mehr zu tun.

Und wie wir die Politik kennen, macht sie auch weiter alles falsch. Also schon rund 10 Jahren hätte Berlin sich ganz aus dem sozialne Wohnungsbau verabschieden müssen - also keine Neubauten mehr fördern.
Und auch nach und nach, nach Ablauf auch keine weitere Förderung mehr gewähren. Zwar wären die Hausbesitzer die Leidtragenden gewesen, aber kaum die Mieter, eben weil die Vermieter ohnehin nur sehr geringe Mieten nehmen konnten.

So wird Berlin wohl kein Geld mehr in neue soziale Bauten stecken und alte Objekte nicht mehr weiter fördern.

Tja richtig oder?

Soll man gerade dann damit "anfangen aufzuhören" wenn der Leerstand nachgibt, die Mietpreise anziehen? Man hätte schon vor vielen Jahren komplett raus müssen und jetzt evtl schon wieder, an ausgewählten Standorten engagieren.

Nein man macht alles immer dann , wenn es zu spät ist.Und so wird es hier auch wieder sein. In 4, 6 oder 7, spätestens in 8 Jahren wird dann wieder Wohnungsknappheit herrschen. Selbst für Plattenbauten muss man 8 Euro hinlegen und normale Facharbeiter können sich keine "normale " Wohnung , nicht mal aus den 60iger oder 70iger Jahren mehr in Schöneberg, Mitte oder Prenzlberg leisten, weil dort die Mieten längst über 10 Euro liegen und unter 14 und Beziehungen bekommt man keine neue Bleibe..

Und dann will man endlich wieder anfangen. Hat aber kein Geld und es dauert und dauert muss bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Aber wenn man einmal da bei ist, so macht man solange bis der Markt wieder ganz kaputt ist und die Hauspreise auf die Hälfte absinken.

Der alte Schweinzyklus, wo der Staat immer und ewenig falsch liegt!

[DallasAnna]

Also mal zu dem Thema wer da große Käufe tätigt, die Leute müssten doch wissen das 19,20 oder 21 € zuviel sind.
Das sind junge Manager die keine Ahnung haben - denen ist es aber auch vollkommen egal, da es nicht ihr Geld ist. Die haben Probleme mit dien Lieferzeiten bei Porsche. Deren Kauf oder Verkauf basiert nur auf Zahlen (wichtigste Zahlen sind da die Quartalsberichte).

Zweitens sehe ich klar ein Cashproblem bei der GSW. Dort ist zwar etwas Geld in der Kasse - darf aber nicht für nachhaltige Instandhaltung und somit Wertsteigerung ausgegeben werden. Da sprechen eben bilanzielle Sichtweisen eine Rolle.

Drittens: ich glaube bei praktisch keiner ImmoAG zu Zeit an große Kurssteigerungen. Ganz im Gegenteil. Viele ImmoAG´s sind zwar von den Bilanzen zum Kurs in einem guten Verhältnis, ja haben sogar noch etwas Potential. Aber die Werte in den Büchern sind einfach überzogen. Und was noch wichtiger ist, das Management ist fast immer nicht in der Lage Immobilien wirklich nachhaltig erfolgreich zu bewirtschaften. Die denken nur im 3 Monatsrhythmus.

[immer_runter]

Bester IPO seit langem
Guckt man sich Norma, Powerland, Amag oder diesen IPO Baader von an, da glänzt GSW richtig gegen.
Deutsche Bank und Goldman stuetzen eben so nen IPO noch und lassen die nicht gleich absaufen wie die anderen banken.
Ich hab leider nur klein gezeichnet, werde aber das nächste mal beiwenn die beide Namen wieder im Konsortium auftauchen groesse zeichnen.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.378.181 von immer_runter am 16.04.11 13:00:58

Interessant!

Hast du das so beobachtet, dass gerade wenn Deutsche und Goldman im Konsortium sind, dann der Kurs schon , die ersten Wochen , hochgehalten wird?

Das mag durchaus sein, denn das will ja die AG , die geraade an die Börse geht und so wird man dann auch weitere AGs überzeugen können, ihre Emission bei der Deutschen und/oder Goldman machen zu lassen.

Ich weiss wohl, dass es schon ettliche IPOS in den letzten Jahren gab, die von so mehr namenslosen Firmen an die Börse gebracht wurden, die eine ganz schlechte Performance hatten. Teilweise, war wohl auch nur die Abzocke von Aktionären geplant und man machte kaum ein Geschäft.

Trotz aller Vorbehalte gegen die grossen Banken, scheinen die dann doch hier für Qualität und Verlässlichkeit zu stehen.

[immer_runter]

Ja das ist mein subjektiver Eindruck.
Negativ sind mir wir bereits geschrieben die Commerzbank und Macquarie (ehemals Oppenheim) aufgefallen.

[DallasAnna]

Sehr subjektive Diskussion.

Kann auch kaum an Fakten nachgewiesen werden...

[Frehne]

Falls es jemanden interessiert: Ich habe eine Zuteilung von 44% erhalten und bin gestern raus. Gezeichnet habe ich eigentlich auch wegen des starken Konsortiums. Dass Kurspflege betrieben wird, war abzusehen. 12% Aufschlag habe ich aber auch nicht erwartet.

Meines Erachtens ist die Story Berlin okay, aber die Gesellschaft überbewertet.

[DallasAnna]

Super gemacht Frehne!!!

[dackelbert]

Gate, danke für das Aufmachen des Threads und die folgenden Diskussionen. Leider war ich Anfang April bis jetzt in Urlaub, sodaß ich erst jetzt schreibe. Ich war bereits vor einem Jahr an der Zeichnung interessiert und habe hier mitgemacht. Enttäuschend für mich die Quotierung von nur 44% bei der Zuteilung an Private, und das obwohl das untere Ende der Spanne erreicht wurde. Für mich ein Widerspruch, aber wie immer hatten die Instis das Sagen die wohl auch ihren Schnitt machen wollten.
Die Bewertung finde ich ähnlich wie Gate durchaus plausibel. Ich habe die wesentlichen Zahlen mit Deutsche Wohnen verglichen, die ich für etwas teurer halte. Ich hatte DWN daher erstmal verkauft, auch da die FFO-Rendite unter 5% gefallen war. Hier liegt GSW deutlich höher (79 Mio, 1,92 € / Aktie bei 41,05 Mio Aktien). Befürchtungen, dass ähnlich wie bei Gagfah zu Lasten des Bestandes ausgecasht wird, teile ich erstmal nicht. Immerhin sind auch dem Unternehmen auch erstmal 100 Mio frisches Geld zugeflossen. Ein starker Pluspunkt ist für mich die Finanzierungsstruktur, die von den von mir beobachteten Bestandhaltern die langfristigste ist bei sehr guten Konditionen (und vermutlich tendenziell sich verschlechternden Bedingungen).
Von den deutschen Wohn-Immos halte ich nun TAG Wandelanleihen, GAG Immobilien, GSW Immobilien und Franconofurt.

Gruss, Dackelbert.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.375.942 von DJHLS am 15.04.11 18:05:19

Warum haben soviele Institutionelle so hohe Stückzahlen, zu so hohen Preisen gekauft?

Da fällt mir ein, dass doch wohl GSW ein ganz sicherer Kandidat für den S-Dax ist!

Müsste doch eigentlich aufgrund des Kapitals, der Verteilung der Anteile und wohl auch der erwarteten Umsätze klar sein!

Und viele Institutionelle halten einen mehr oder weniger grossen Bestand von fast allen Aktien der bedeutenden Indexe.

[dackelbert]

Zitat von gate4share: Da fällt mir ein, dass doch wohl GSW ein ganz sicherer Kandidat für den S-Dax ist!

Richtig! Die Marktkapitalisierung liegt in der Größenordnung von Deutsche Wohnen, die ja sogar im MDAX ist. Allerdings ist der Freefloat bei GSW geringer, da ja noch knapp 50% im Besitz von Großaktionären sind. SDAX ist daher sicher. MDAX könnte knapp werden -- falls der Freefloat weiter steigt sollte auch der sicher sein. Warten wir mal ab, was das Ranking der Deutschen Börse zeigen wird.

Noch nicht diskutiert wurde übrigens, dass GSW ein Dividendenwert wird:
"Dividend Policy and Earnings Per Share
The Company intends to pay annual dividends amounting to approximately 65% of its funds from
operations (“FFO”)."

Nimmt man einen FFO von gut 1,8 Euro / Aktie an, dürfte dies eine Dividende von 1,2 Euro bedeuten. Zum Vergleich: Für 2010 lag der FFO bei 1,92 Euro / Aktie.

Gruß, Dackelbert.

[DallasAnna]

Dividende hört sich immer gut an ;-)

[dackelbert]

Die Zahlen fürs erste Quartal sind raus und scheinen am Markt gut anzukommen. Für mich ist die Prognose des FFO mit 54-59 Mio (nach 79 Mio) etwas ernüchternd. Hier schlagen wohl die höheren Zinsbelastungen zu Buche, die für das 1. Quartal 4,3 Mio höher lagen als letztes Jahr. Positiv der auf >1 Mia gewachsene NAV, der zum 30.06. nochmal gut 100 Mio durch die Kapitalerhöhung anwachsen sollte.
Interessand auch, daß die "Government of Singapore Investment Corporation" mit 6,2% beteiligt ist.

Gruß, Dackelbert.

[gate4share]

Genau das fand ich auch merkwürdig, weil die Rede von einem FFO von 0,31 je share war.
Das sind, wenn man das erste Quartal mal 4 nimmt- 1,24. Und davon dann 65%, was ja die Ausschüttungsquote sein sollte, sind ca 80 cent.

Gut das ist soo schlecht nicht.
Aber doch weniger als man zunächst erwartet hatte.

Knappe 4 % Dividendenrendite sind nicht schlecht, wenn es noch Kursphantasie gibt. Angesichts des Umfelds und der Anzeichen für grosse Wert- und Mietsteigerungen sind die Kurschanchen sicher da, andererseits gibt es ja Vorbehalte, wenn eben dieser Verkäufer verkauft, dass da eigentlich die grössten Wertsteigerungen raus sein müssten.

[Elvis5000]

http://www.youtube.com/watch?v=Z9w3MVw59XE&feature=related


gemeinnützige Wohnungs und Siedlungsbaugesellschaft lol

[dackelbert]

Gestern kamen die Zahlen fürs Q2. Meiner Einschätzung nach gut im Rahmen. FFO Prognose aus Q1 wurde bestätigt.
EK nach der Kapitalerhöhung nun bei 1,123 Mia
Cashbestand von 186,8 Mio
NAV bei 27,67 Euro/Aktie
EK-Quote von 40,1%
LTV bei 55,7%
Die Kennzahlen lassen durchaus Spielraum für weitere Wohnungskäufe, die dann den FFO erhöhen können.
Heute hat der Kurs ja angezogen, vielleicht auch eine Reaktion auf die Zahlen.

Gruß, Dackelbert.

[dackelbert]

16.09.2011 | 23:03 Uhr
|2114097

EANS-Adhoc: GSW Immobilien AG beabsichtigt Kauf von Immobilienportfolio in Berlin mit rd. 4.800 Wohnungen

--------------------------------------------------------------------------------
Ad-hoc-Meldung nach § 15 WpHG übermittelt durch euro adhoc mit dem Ziel
einer europaweiten Verbreitung. Für den Inhalt ist der Emittent
verantwortlich.
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Verträge

16.09.2011

"Ad-hoc-Meldung nach § 15 WpHG

GSW Immobilien AG beabsichtigt Kauf von Immobilienportfolio in Berlin mit rd. 4.800 Wohnungen

Berlin, 16. September 2011
Die GSW Immobilien AG und eine Konzerngesellschaft der GAGFAH S.A. haben heute eine Exklusivitätsvereinbarung über den möglichen Erwerb eines Wohnimmobilienportfolios mit rd. 4.800 Wohnungen durch die GSW
Immobilien AG abgeschlossen. Gegenwärtig bewerten die Parteien das hauptsächlich in guten Wohnlagen Berlins belegene Portfolio mit rd. EUR 330 Mio. Zudem haben sie sich auf weitere Eckpunkte einer möglichen Transaktion geeinigt. Die Parteien streben an, bindende Verträge kurzfristig abzuschließen.
Ein Vollzug der Transaktion würde unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Kartellamts stehen.

[HelicopterBen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.100.447 von dackelbert am 17.09.11 09:51:51

Man kann fast froh sein dass GSW sich jedenfalls stabil hält, trotz dass alle zwischenzeitlichen Kursavancen nun auch wieder durch sind. Wenigstens hat der Investor mit GSW noch nicht viel Geld verloren bisher (es sei denn man stieg am Top ein, aber wer war bitte so blöde?)

Daß die GAGFAH nun der GSW ein Paket rüberschiebt, ich weiß nicht. Ist es ein Notverkauf der klammen GAGFAH, oder ein Mauschelgeschäft, oder stand gar die GSW unter Kaufdruck?

'Gute Lage', was ist das? Grunewald? Steglitz? In diesen Paketen ist immer auch ein wenig Müll dabei, den der Verkäufer auch noch los werden wollte, also ein paar unsanierte Hütten oder Randlagen oder Leerstand.

Ich hoffe, die GSW macht den Deal ausreichend transparent, sonst kann er dem Kurs eher schaden als nützen.

[gate4share]

Die GSW , aber auch die Gagfah, sind in der massiven Kurskrise eigentlich gar nicht betroffen!
Gagfah ist sogar jetzt schon rund 10 % höher, als in den letzten Monaten.

Eigentlich hatten wir das ja auch von einer substanzstarken Immogesellschaft erwartet. Das sie auch in Krisen realtiv Kurs- und Wertstabil bleibt.

Gagfah will ja Aktien zurück kaufen, und braucht mehr oder weniger dringend und wichtig mehr Eigenkapital und weniger benötigtes Fremdkapital. Man muss in den nächsten 2 Jahren die Refinanzierung komplett fertig haben, für fast 90 % der Gesamtverbindlichkeiten.
Je höher nun das Eigenkapital ist, umso geringer wird wohl der Zins sein, weil die Banken dann von einer sehr viel grösseren Sicherheit ausgehen.

Also tendenziell, wir wissen es natürlich nicht, würde ich ehr von einem guten Geschäft für GSW ausgehen, als für gagfah.

Zuerst wollte ich ja überhaupt nicht in GSW investieren. Inzwischen sind wohl viel niedrigere Kurse, gar noch unter 21 wohl mehr Illusion.
Doch die Kurschanchen sind grundsätzlich durchaus da.
Zum einen ist man ja noch lange nicht beim Buchwert angekommen, und ich, wie viele andere auch, erwarten hohe Wertsteigerungen in den nächsten Jahren in Berlin.
Die Neuvermietungsmieten sollen eigentlich Berlinweit, also mehr im durchschnitt, also auch in eher mittleren und einfachen Lagen um je 3 bis 5 % je Jahr in den letzten beiden Jahren gestiegen sein.

Sowohl von den Kaufpreisen, für Mehrfamilienhäusern, für Eigentumswohnungen, und was die Mieten betrifft, gerade im langjährigen Bestand, ist Berlin wohl ein der billigsten Grossstädten in Deutschland. Weder in Hamburg, noch in Frankfurt und Stuttgart, erst recht nicht in München, aber auch schwer in Köln oder Münster lassen sich Wohnungen finden, die eher nur 5 Euro je qm kosten, als doch eher 8 Euro.

[atze50]

versteh nicht weshalb die GSW jmd. kauft. Gagfah ist besser u. billiger.

Übrigens sind jetzt die Großinvestoren bei GSW komplett ausgestiegen, dafür hält sich der Kurs sehr gut...

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.589.829 von atze50 am 13.01.12 12:50:27

Die Immobilien sind ausschließlich in Berlin.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.589.829 von atze50 am 13.01.12 12:50:27

Übrigens sind jetzt die Großinvestoren bei GSW komplett ausgestiegen, dafür hält sich der Kurs sehr gut...

Woher willst du das wissen?

Mag das kaum glauben, dass diese grossen Anteil verkauft sind. Und wenn dann ganz bestimmt nicht über die Börse.
Wer soll die denn gekauft haben?

[romic]

Am Donnerstag Abend nach Handelsschluss sind 2 amerikanische Großaktionäre ausgestiegen. Der Kurs war den ganzen Donnerstag wie gedeckelt. Am Abend rutschte der dann nach Handelsschluss kräftig ab - dort wurde verkauft. Allerdings stieg er dann am Freitag Morgen in den ersten 30min um fast 4% um sich dann in der Mitte bei 2,5% + einzupendeln.

Infos auch :http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/…

[R-BgO]

seit heute mit kleiner Posi dabei...

[R-BgO]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.647.184 von R-BgO am 25.01.12 18:27:38

was erwartet Ihr für eine Divi?

kalkuliere im Moment mit 85c

[dackelbert]

Denke mal daß dies ungefähr hinkommt. Der FFO wird ja mit 54-59 Mio prognostiziert wobei gem. Börsenprospekt davon ca. 65% ausgeschüttet werden sollen. Geht man davon aus, daß die untere Markt getroffen wird würde das auf 85c hinauslaufen.

Gruß, Dackelbert.

[gate4share]

Tja viel Diskussion ist ja hier auch nicht!

Wollte ja doch mal nach den vielen Jahren bei Wallstreet online, dieses ist ja schon mein dritter Name, auch mal einen Thread beginnen, der von vielen als interessant eingeschätzt wird.

Nun, es ist einfach nicht die Zeit der ImmobilienAktien. Und bei GSW ist ja auch einfach nicht so wahnsinnig viel Potential da. Klar man ist nicht zu teuer, aber eine Verdoppelung, wie bei Gagfah und IVG ja vor 2 Wochen durchaus möglich, ist hier ausgeschlossen !

Selber bin ich ja auch nicht mal mit einer einzigen Aktie dabei, oder dabei gewesen!

Aber früher oder später wird die zeit der GSW kommen. Und bei niedrigeren Kursen werde ich auch mal zugreifen.
Es mag sein, dass man durchaus verschiedene Belastungen und Nachteile haben mag, aber die Werte werden noch massiv in Berlin steigen.

Und wenn wir jedes Jahr nur 2 % Wertzuwachs bei den Wohnungen haben, und vielleicht 1,5 % Mietzuwachs dann würde das bis meinem Ruhestand, in vielleicht 20 odeer 25 Jahren doch eine sehr grosse Wertentwicklung bedeuten.

Vielleicht rechne ich das gleich mal aus......

[gate4share]

GSW Immobilien AG schafft Basis für weiteres Wachstum mit Kapitalerhöhung


GSW Immobilien AG schafft Basis für weiteres Wachstum mit Kapitalerhöhung


* Bezugsrechtskapitalerhöhung im Volumen von 201,8 Mio. EUR

* Neue Aktien für 2011 voll dividendenberechtigt

* Bezugsfristende voraussichtlich am 2. Mai 2012

* Handelsbeginn für die neuen Aktien voraussichtlich am 3. Mai 2012


Berlin, 18. April 2012 - Der Vorstand der GSW Immobilien AG hat gestern mit

Zustimmung des Aufsichtsrats eine Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen mit

mittelbaren Bezugsrechten für die Aktionäre beschlossen. Das Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von 41.052.630 EUR soll durch Ausnutzung des vorhandenen genehmigten Kapitals um 9.473.684 EUR auf 50.526.314 EUR gegen Bareinlagen durch Ausgabe von 9.473.684 neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien (Stückaktien)erhöht werden.

Thomas Zinnöcker, Vorstandsvorsitzender der GSW: 'Unser Geschäftsmodell
kombiniert nachhaltiges Wachstum mit einer attraktiven Dividendenpolitik. Nach der erfolgreichen Akquisition von rund 4.800 Wohnungen im Herbst des vergangenen Jahres, legen wir mit der Kapitalerhöhung die Basis für weitere Zukäufe. Aktuell prüfen wir aussichtsreiche Akquisitionschancen.'

Die Gesellschaft erwartet aus der Kapitalerhöhung einen Bruttoemissionserlös von rund 201,8 Mio. EUR. Die Gesellschaft beabsichtigt, den Nettoemissionserlös des Angebots von 190,3 Mio. EUR für künftige Zukäufe und zur Optimierung ihrer strategischen und finanziellen Flexibilität zu verwenden.

Auf der nächsten Hauptversammlung werden Vorstand und Aufsichtsrat der
Aktionärsversammlung vorschlagen, für das Geschäftsjahr 2011 Dividenden in 0Höhe von 0,90 EUR je Aktie auszuschütten. Die neuen angebotenen Aktien werden für das Geschäftsjahr 2011 voll dividendenberechtigt sein.

Gemäß dem heute durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
(BaFin) gebilligten und veröffentlichten Prospekt, werden die neuen Aktien den Aktionären mit einem Bezugsverhältnis von 13:3 zu einem Bezugspreis von 21,30 EUR je neuer Aktie im Wege eines mittelbaren Bezugsrechts angeboten. Die Aktionäre können damit für je 13 bestehende Aktien der GSW Immobilien AG drei neue Aktien erwerben. Die Bezugsfrist wird am 19. April 2012 beginnen und am 2.Mai 2012 enden. Nicht bezogene Aktien sollen direkt nach Ablauf der Bezugsfrist im Rahmen einer Privatplatzierung platziert werden.

Die Bezugsrechte (ISIN DE000GSW1129 / WKN GSW112) für die neuen Aktien werden in der Zeit vom 19. April 2012 bis einschließlich 27. April 2012 im regulierten Markt (XETRA Frankfurt Specialist) an der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt.
Alle von der Gesellschaft bereits ausgegebenen Aktien werden ab dem 19. April 2012 'ex Bezugsrecht' notiert. Die neuen Aktien werden voraussichtlich am 3. Mai 2012 in die bestehende Notierung im Teilbereich des regulierten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse und die bestehende Notierung im regulierten Markt der Börse Berlin einbezogen.

Weitere Details zum Bezugsangebot: BofA Merrill Lynch, Berenberg Bank und
Deutsche Bank haben sich verpflichtet, die neuen Aktien - vorbehaltlich des
Bezugsangebots und der Privatplatzierung - in vollem Umfang zum Bezugspreis zu übernehmen und als Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners zu fungieren.
Die Kempen & Co. und UniCredit sind als Joint Lead Manager für diese Transaktion mandatiert worden. Die internationale Wertpapierkennnummer (ISIN) der Aktie der GSW lautet DE000GSW1111, die Wertpapierkennnummer (WKN) GSW111. Die Gesellschaft hat sich für einen Zeitraum von sechs Monaten, der Vorstand der Gesellschaft und das Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft, Herr Dr. Jochen Scharpe, haben sich für einen Zeitraum von drei Monaten nach Notierungsaufnahme, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen, zur Einhaltung von Marktschutzvereinbarungen bzw. Veräußerungsbeschränkungen (Lock-Up) verpflichtet.

Erfolgreiches und effizientes Geschäftsmodell

Die GSW ist, gemessen am eigenen Wohnungsbestand und der Zahl der verwalteten Wohnungen, eine der größten im privaten Eigentum stehende
Wohnimmobiliengesellschaften in Berlin. Das Unternehmen besitzt ein Portfolio von rund 53.000 Wohneinheiten und verwaltet darüber hinaus rund 17.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten für Dritte. Mit ihrem klaren Fokus auf Berlin operiert die GSW in einem der größten und attraktivsten Wohnimmobilienmärkte Deutschlands. Seit mehreren Jahren zeichnet sich der Berliner Wohnimmobilienmarkt durch eine wachsende Bevölkerung, fallende Leerstandsquoten, steigende Mieten und eine im Vergleich mit anderen deutschen Städten jüngere Bevölkerung aus. Das Geschäftsmodell der GSW ist darauf ausgerichtet, von diesen demografischen Trends und wirtschaftlichen Faktoren langfristig zu profitieren. Die GSW betreibt ein aktives Portfoliomanagement, um ihre Erträge kontinuierlich zu erhöhen. Dazu zählen ausgewählte Zukäufe und Verkäufe von Wohneinheiten oder Grundstücken sowie angemessene, wertsteigernde Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Zudem fokussiert sich die GSW gezielt auf die Wünsche der Mieter, um deren Zufriedenheit weiter zu steigern und hierdurch den Leerstand sowie die Kosten im Zusammenhang mit Mieterwechseln zu reduzieren.
Dies unterstützt das kontinuierliche Wachstum der Mieteinnahmen.

Zum 31. März 2012 stieg die Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter im Portfolio der GSW auf durchschnittlich 5,12 EUR je Quadratmeter und Monat. Gleichzeitig konnte das Unternehmen den Wohnungsleerstand auf 3,3 Prozent verringern. Die GSW verfügt über eine effiziente operative Plattform, die es dem Unternehmen ermöglicht, neue Wohneinheiten bei einer lediglich marginalen Steigerung der Verwaltungskosten in sein Portfolio zu integrieren.
Partnerschaftliche Zusammenarbeit in Berlin Als Berliner Traditionsunternehmen ist sich die GSW ihrer Verantwortung gegenüber der Stadt und ihren Einwohnern bewusst und legt großen Wert auf eine
partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Mietern und der Stadt Berlin. So
unterstützt die GSW zum Beispiel zahlreiche Nachbarschafts- und
Sozialeinrichtungen, bietet spezielle Wohnprodukte für bestimmte Lebensphasen der Mieter an und führt regelmäßige Kundenumfragen durch. Dieses partnerschaftliche Verhältnis zeigt sich auch darin, dass Vertreter des Landes Berlin sowohl im Aufsichtsrat der GSW als auch im Implementierungsausschuss vertreten sind.


Kontakt
GSW Immobilien AG
Charlottenstraße 4, D-10969 Berlin
Presse Investor Relations
Thomas Rücker Sebastian Jacob
E-Mail: [e-mail] E-Mail: [e-mail]
Tel.: +49. (0) 30 25 34 13 32 Tel.: +49. (0)30 25 34 18 82
Fax: +49. (0) 30 25 34 19 34 Fax: +49. (0)30 25 34 233 1960

Rahmendaten zur Bezugsrechtskapitalerhöhung auf einen Blick

Bezugspreis: 21,30 EUR; Bezugsverhältnis: 13:3; Bezugsfrist: 19. April 2012 bis einschließlich 2. Mai 2012; Bezugsrechtshandel: 19. April 2012 bis 27. April 2012; Zahl neuer Aktien: 9.473.684; Bruttoemissionserlös: rund 201,8 Mio. EUR; Nettoemissionserlös: rund 190,3 Mio. EUR; Emissionsart: Öffentliches Angebot von Aktien in Deutschland und Luxemburg sowie Privatplatzierungen außerhalb von Deutschland und Luxemburg; Börsen: Frankfurter Wertpapierbörse (Prime Standard) und Berliner Börse; ISIN DE000GSW1111 / WKN GSW111; Begleitende Banken: BofA Merrill Lynch, Berenberg Bank und Deutsche Bank (Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners) sowie Kempen & Co. und UniCredit (Joint Lead Manager):
Veräußerungsbeschränkungen (Lock-Up): 6 Monate für die Gesellschaft für neue
Kapitalmaßnahmen, 3 Monate für Vorstandsmitglieder der Gesellschaft und das
Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft, Dr. Jochen Scharpe, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen.

Über die GSW

Die GSW Immobilien AG ist mit einem Portfolio von rund 53.000 Wohneinheiten ein führendes privates Wohnimmobilienunternehmen in Berlin. Zusätzlich verwaltet eine Tochtergesellschaft der GSW rund 17.500 Wohneinheiten für Dritte. Die Unternehmensstrategie der GSW ist auf die langfristige Verwaltung von Mietwohnungen ausgerichtet, wobei ein systematischer Ansatz verfolgt wird, der darauf zielt, sowohl die Zufriedenheit der Kunden als auch die Betriebseffizienz zu steigern. Im Jahresdurchschnitt 2011 beschäftigte die GSW rund 581 Mitarbeiter. Zum 31.Dezember 2011 wurde das Immobilienportfolio der Gesellschaft mit rund EUR 2,9 Mrd. bewertet.

[gate4share]

Es gab heute kaum einen Bezugsrechtabschlag!

Wenn wir von einem Kurs von gestern 24,60 vor Bezugsrecht ausgehen, das Bezugsrecht zu 21,30 ausgeübt werden kann, ist der Vorteil je Aktie 3,30!
Da je Angebot 3 Aktien zugeteilt werden beträgt der Vorteil je 13 gehaltener Aktien also 9,90. Das geteilt durch 13 - somit müsste jedes Bezugsrechht 76 cent wert sein.

[gate4share]

Sind auch noch keine bezugsrechte notiert!

Jedenfalls 0 Angebot und Nachfrage.

Allerdings sollte ab heute, den 19.04,2012 der Kurs ohne Bezugsrechte notieren.
Merkwürdig, dass zum einen es kein Bezugsrecht abschlag in der Höhe gab, und zum anderen dass die Bezugsrechte noch nicht notiert sind.

Ob sich sowas auch um einen Tag verschieben kann? Obwohl doch gestern noch ganz klar , der 19.04.2012 genannt wurdeß

[bödel]

heute gegen den Trend im minus.
WARUM ????
Letzte Analyse auch mit Kursziel 27,8
.
.
.
GSW Immobilien-Aktie: wertschaffende Akquisitionen stellen Herausforderung dar
Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von GSW Immobilien (<DE000GSW1111>/ WKN GSW111) weiterhin mit dem Rating "kaufen" ein. GSW führe derzeit eine Kapitalerhöhung um 23% (+9,5 Mio. Aktien) gegen Bareinlagen mit Bezugsrechten (Zeichnungsfrist ende am 02. Mai) durch. Basierend auf dem Bezugspreis mit EUR 21,30 je neuer Aktie (Verhältnis 13:3), würden die Bruttoeinnahmen EUR 202 Mio. betragen, die für Akquisitionen verwendet werden sollten. Die Analysten würden erwarten, dass GSW die Netto-Finanzmittel von 190 Mio. investiere, um das Portfolio um ca. EUR 500 Mio. (8 bis 9 Tsd. Einheiten, + 16%) bis Ende 2013 auszuweiten. Das Unternehmen habe darauf verwiesen, dass sich ca. 25 Tsd. Einheiten in der Akquisitions-Pipeline befänden, die grundsätzlich den Ankaufskriterien von GSW entsprächen. Ob GSW die FFOPS-Verwässerung kompensieren könne, hänge hauptsächlich von den anfänglichen Mietrenditen ab (derzeit 6,9%): Niedriger als erwartete Finanzierungskosten (ca. 30 BP) und Skaleneffekte (ca. EUR 3 Mio.) sollten dabei unterstützen. Aufgrund eines hohen Wettbewerbs um Portfolios in Berlin seien Schnäppchen jedoch eher unwahrscheinlich. Angesichts dessen würden die Analysten von einer durchschnittlichen anfänglichen Rendite von 6,3% ausgehen, was unter der aktuellen Rendite von GSW liege, jedoch leicht über der Rendite beim Portfoliokauf von Gagfah mit 4.8 Tsd. Einheiten (Rendite: 6,0%). Mit einer Vergleichsmiete von EUR 5,58 je m? liege die Standortqualität dieses Portfolios über dem Portfolio von GSW (EUR 5,08 je m?). In unserem angepassten Modell würden die Analysten einen zusätzlichen jährlichen FFO-Beitrag in Höhe von ca. EUR 13 Mio. erwarten (Zinssatz: 3,7%): Die FFOPS-Verwässerung könne durch die Ausweitung des Portfolios jedoch nicht vollständig kompensiert werden. In 2014e lägen die FFOPS 2% unter den vorherigen Schätzungen der Analysten. Auf NAV-Basis ergebe die Kapitalerhöhung eine Verwässerung von 6% auf EUR 27,89 je Aktie. Auch wenn Schnäppchen in Berlin derzeit unrealistisch seien, sollte GSW von der erhöhten finanziellen Flexibilität profitieren, um zukünftig Kaufgelegenheiten nutzen zu können. Nach der Kapitalerhöhung sei eine positive Aktienkursreaktion wahrscheinlich, da die Unsicherheit im Hinblick auf eine mögliche Kapitalerhöhung nicht mehr bestehe. Des Weiteren sollte sich die bevorstehende Dividende mit EUR 0,90 je Aktie (am 28. Juni, Rendite 3,7%) unterstützend auswirken. Aktionäre sollten sich definitiv in vollem Umfang an der Kapitalerhöhung beteiligen, da die neuen Aktien für 2011 dividendenberechtigt seien. Das überarbeitete NAV-Modell ergebe ein neues Kursziel von EUR 27,80 (alt: EUR 29). Die Analysten von Warburg Research bestätigen ihre Kaufempfehlung für die GSW Immobilien-Aktie. (Analyse vom 24.04.2012) (24.04.2012/ac/a/d)

[bödel]

Tagestief ist erreicht nun wieder nach Norden

[bödel]

vielleicht noch plus heute

[gate4share]

Mir juckt es doch im Finger!

Würde doch gern dabei sein,sehr langfristig, wenn über die nächsten Jahrzehnte Berlin sich verdoppelt im Wert.

Vielleicht sollte ich eben doch zu 25 kaufen. Dachte immer ich könnte nochmals günstiger rein. Und gerade bei KE kann man dann doch meist billig rein......aber billig war nicht.......

Wenn jedes Jahr nur 3 % Wertsteigerung sind, dann hat sich der Wert in 24 Jahren mehr als verdoppelt!

[bödel]

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2012-04/23389356…

[bödel]

den zweiten Tag im lus gegen den Trend
das kann so weiter gehen

[bödel]

GSW Immobilien AG Inhaber-Aktien .. 02.05.12 15:39 Uhr

26,19 EUR

+4,16% [+1,04]

[bödel]

1,00 € Sprung Übernahme oder was ????

[bödel]

wiederstand 25,5 ist durch

[bödel]

1700 stück auf einen Schlag das war kein Kleinaktionär
Xetra-Umsätze heute
Uhrzeit Aktienkurs Stück
15:37:53 26,195 232
15:37:53 26,195 268
15:37:53 26,195 51
15:37:53 26,195 49
15:37:53 26,195 51
15:37:53 26,195 100
15:37:53 26,195 100
15:37:53 26,195 100
15:37:53 26,195 100
15:37:53 26,195 1.699
15:35:34 26,395 222
15:35:34 26,380 134
15:35:34 26,395 78
15:35:34 26,380 37
15:35:33 26,295 391
15:35:32 26,130 93
15:35:32 26,290 300
15:35:32 26,135 692
15:35:30 25,910 100
15:35:30 25,905 200
Tagesumsatz Xetra +1,250
+4,97 % 76.206

[bödel]

keiner eine Meinung zu der heutigen Kursentwicklung ????

[bödel]

nun die 2. Welle

[bimbababim]

..generell sehr positv für das Unternehmen und die Kurse. Hoffe, da ist was im Busch mit der Gagfah. Man könnte ja das erfolgreiche Berliner Geschäftsmodell auch in Dresden praktizieren.

Sehr gut gefallen mir die 18 Einheiten, die in Berlin für Besucher auf Zeit vermietet werden. Gute Idee, wenn gleich dort sicherlich nicht das große Geld verdient wird.

[gate4share]

Zitat von bimbababim: ..
Sehr gut gefallen mir die 18 Einheiten, die in Berlin für Besucher auf Zeit vermietet werden. Gute Idee, wenn gleich dort sicherlich nicht das große Geld verdient wird.

Das haben die aber schon vor über 20 Jahren gemacht!

Denn wir wollten damals mal für 14 Tage, war ja kurz nach der Maueröffnung in Berin Urlaub machen und da wurden wir auf die Anzeigen der GSW Appartmentvermietung aufmerksam. Meine aber, es wäre damals mehr als nur 18 Einheiten gewesen.
Preislich war das echt günstig, zumal damals ja die Hotelpreise sehr hoch waren, weil eben die erhöhte Nachfrage von Touristen von den vorhandenen Hotels nicht gedeckt werden konnte. Nachteil war allerdings die Lage- die waren in Wohngebieten eher weiter weg von touristischen Interessen.

[Elvis5000]

https://www.youtube.com/watch?NR=1&feature=endscreen&v=zVq9G…
Staatsgewalt prügelt mal wieder gegen Mieterinnenprotest GSW

[USTreasury]

Nach der Dividende ist GSW überraschend schnell noch weiter gestiegen. Das NAV am 31.3. war 29,96, also ist GSW ziemlich dicht daran -- heute notierte GSW zeitweise über 29. Im Vergleich zu anderen Wohnimmobilien-AG steht der Kurs also erfreulich gut: Seit IPO 57% Gewinn!

[gate4share]

Ja GSW hat sich wirklich sehr gut , gerae im Verhältnis zu anderen Immobilienaktien entwickelt!

Ob da auch die Erwartung für die Boomtown Berlin zum Tragen kommt?

Wir müssen sehen, Berlin ist immer noch auf allen Bereichen die billigte Landeshauptstadt Europas und gehört zu den billigsten auf der ganzen Welt.

Der Run in die Grossstädte wird weiter zunehmen. Gleichzeitig könnte eine Stadt wie Berlin sowohl bei Konzernen - man bekommt hier durchaus noch qualifizierte und preiswerte Arbeitsplätze, aber auch bei privaten Investoren punkten.
Es ist und bleibt eine Kulturhauptstadt, aber auch eine Stadt zum ausgiebigen Feiern. In Berlin ist wohl immer was los!
Dazu die Lage, genau zum Tor nach Osteuropa!

Und Wertsteigerungen wirken sich potentiert auf das NAV der GSW aus!

Also wenn die Immobilienwerte der GSW um 1 % steigen, dann erhöht sich das NAV und auch das Eigenkapital um etwa 3,5 %.
Denn man hat ja die Wertsteigerungen auf den gesamten Immobilienbestand, schuldet aber immer nur noch den gleichen vorherigen Betrag an Verbindliichkeiten.

Also wenn man beispielsweise für 100 Mio Immobilien hat diese mit 30 Mio Eigenkapital und 70 Fremdkapital finanziert.
Nun steigen die Immobilienpreis über ein paar Jahre um, sagen wir 10 %.
Dann erhöht sich der Wert des Immobilienvermögens auf 110 Mio, die Schulden bleiben bei 70 Mio. Und deshalb erhöht sich durch diese Wertseigerung, das Eigenkapital, oder auch NAV auf 40 Mio. Das sind dann 33 ,3 % Steigerung, wo die Immobilienwertsteigerung nur 10 % war.

[USTreasury]

Ich meine GSW hat eine Eigenkapitalquote von 40%, also ist der Hebel nur 2,5: 1% NAV Anstieg, hiesse 2,5% Eigenkapitalanstieg.

Unter den drei Immobilien-AGs die ich verfolge liegt GSW beim Verhältnis NAV zu Kurs in der Mitte:

GSW: NAV 29.96, Xetra Schluss 13.07.: 29.66

Gagfah: NAV 12.61, Xetra Schluss 13.07.: 8.03

Deutsche Wohnen NAV 12.01, Xetra Schluss 13.07: 14.00

Allerdings hat Deutsche Wohnen seit dem NAV Wert (die sind alle vom 31.03.) eine Kapitalerhöhung durchgeführt und Baubecon übernommen. Also ist das NAV inzwischen ganz woanders.

[gate4share]

!

Dieser Beitrag wurde von CaveModem moderiert. Grund: auf eigenen Wunsch des Users

[Magictrader]

GSW NAV nach Kapitalerhöhung auch nur noch bei ca. 28 Euro, dennoch stehen wir inzwischen schon bei locker 30 Euro! Kursziele vieler Analysten wurden bereits erreicht... inzwischen zu teuer die GSW? Blase auch bei Immobilienaktien?

[gate4share]

Wir müssen sehen, dass gerade in Berlin, von sehr hohen Wertsteigerungen ausgegangen wird. Auch werden hier Mietsteigerungen sich schon in den nächsten 2 bis 3 Jahren vielleicht im, 2 stelligen Bereich sich ergeben.

Klar ist GSW nicht mehr billig! Aber auch Kurse von über 40 auf Sicht von 2 oder 3 Jahren, die auch grösstenteils durch die Entwicklung des NAV unterstützt werden, sind nicht ausgeschlossen.

[gate4share]

Gewinnmitnahmen bei GSW nach guten Zahlen
Autor: dpa-AFX | 20.08.2012, 18:01 | 117 Aufrufe | 0 |

(neu: Schlusskurse, Kommentare von Berenberg und S&P Equity)

FRANKFURT (dpa-AFX) - Gewinnmitnahmen nach überraschend guten Halbjahreszahlen haben am Montag die Aktien von GSW Immobilien deutlich belastet. Die Titel sackten letztendlich um 3,19 Prozent auf 29,73 Euro ab, nachdem sie mit einem Aufschlag von mehr als einem Prozent in den Handel gestartet waren. Damit waren sie am Ende das Schlusslicht im MDax , der um 0,67 Prozent auf 11.153,22 Punkte gefallen war.

Das Berliner Immobilienunternehmen hatte im ersten Halbjahr dank höherer Mieteinnahmen operativ mehr Geld verdient. Wegen der 'günstigen Rahmenbedingungen am Berliner Wohnungsmarkt' und des positiven Abschneidens im operativen Geschäft schraubte der Vorstand seine Jahresprognose für die in der Immobilienbranche wichtige Kennzahl FFO I (Funds From Operations, ohne Vertriebsergebnis) nach oben. Die Kennziffer ist ein Indikator für die operative Geschäftsentwicklung und gilt als relevante Orientierungsgröße für künftige Dividendenzahlungen.

WICHTIGE KENNZIFFER ÜBERRASCHT POSITIV

Börsianer meinten, die Kennziffer FFO I sei im bisherigen Jahresverlauf besser als gedacht ausgefallen. Die GSW-Titel seien aber bereits am Freitag in der Hoffnung auf gute Zahlen um mehr als zwei Prozent nach oben geklettert. Insofern hätten nun einige Anleger wohl ihre Gewinne mitgenommen, begründeten Marktbeobachter das Kursminus zu Wochenbeginn.

Analyst Thomas Rothäusler von der Commerzbank erhöhte indes sein Kursziel für die GSW-Papiere von 28,00 auf 32,50 Euro und hielt an seiner 'Add'-Einschätzung fest. Der FFO I habe vor allem dank unerwartet niedriger Instandhaltungskosten positiv überrascht. Die anhaltend starke Mietpreisdynamik in Berlin sei ein wesentlicher Treiber für den Aktienkurs.

DZ BANK: PROGNOSEANHEBNUNG ÜBERRASCHT NICHT

Die Tendenzen am Berliner Immobilienmarkt lobte auch Kai Klose von Berenberg. Laut dem Experten ist es positiv, dass die ohnehin geringen Leerstände weiter reduziert wurden. Die Zahlen hätten zwar in etwa seinen Erwartungen entsprochen, aber dennoch ein solides Bild abgegeben. Er blieb deshalb auf 'Buy' mit einem Kursziel von 31,00 Euro.

Jacob Thrane von S&P Equity hob nach den Zahlen und dem angehobenen Ausblick das Kursziel für die von ihm mit 'Hold' eingestuften Aktien von 28,00 auf 33,00 Euro. Er begründete dies vor allem mit der Erwartung weiterer Schuldenrückzahlungen. 'Hold' lautet auch das Votum von DZ-Bank-Analyst Ulrich Geis, der sich aber von der neuen FFO-I-Prognose nicht überrascht zeigte. Auch der Markt habe mit einem solchen Schritt gerechnet, so der Experte./tih/he


Quelle: Wallstreet online

[Magictrader]

Lag richtig mit dem Gefühl der Kurs sei bei über 30 schon zu hoch gelaufen, konnte nun 2 Euro günstiger bei 28,60 kaufen. Schnäppchen ist es aber dennoch nicht, aber besser als Anleihen die keine Zinsen abwerfen. Hoffe auch noch günstige Kurse, dann will ich deutlich mehr machen.

[Magictrader]

30,80 - liege noch im Plus, aber könnte besser sein. Wir sind leicht über dem NAV, daher tut sich die Aktie schwer.
Wer aber an Inflation und das Thema Wohnimmobilien glaubt, der kann sich hier ohne die teuren 8,5% Kaufnebenkosten (Makler, Steuer, Notar) an Immobilien in Berlin beteiligen, GSW hat kürzlich noch 4400 Wohnungen zugekauft.
Am realen Immobilienmarkt ist vieles inzwischen fragwürdig teuer (über 30 Jahreskaltmieten für Objekte, vor 3 Jahren galt noch 20 JKM als gerade noch akzeptabel. Nur noch schwache 3% Rendite vor Steuer, Verwaltung + Reparaturen), dagegen ist GSW "eigentlich" richtig günstig pro QM Wohnfläche.
In Studien erwartet man für Berlin weitere Preissteigerungen, obwohl wir hier schon saftige 40-50% in den letzten Jahren bei den Immopreisen rauf sind.
Denke eine NAV Aufwertung wird kommen, die Preise in Berlin sind auch 2012 kräftig geklettert, zumindest in den Anzeigen, real in den Beurkundungen könne das evtl. nicht ganz so dramatisch aussehen.

Allgemeines:

Viele Studien zu Immobilienpreisen basieren auf fragwüdigen Analysen von Online-Immobilienportalen, sehe ich kritisch und empfehle die echten Gutachterauswertungen der Städte zu betrachten. Diese Angebote in Onlineportalen oft spiegeln lediglich die utopischen Traumpreisvorstellungen der Besitzer wieder. Auch Bauträger verkaufen plötzlich identische Reihenhäuser 50% teurer als vor 4 Jahren, eine kleine Abzocke deutet sich hier an, man sollte vorsichtig sein.

Erkenne erste Anzeichen einer Immobilienblase in Deutschland (künstlich fragwürdig tiefe Zinsen, Fluchtgeld Ausländer, Unsicherheit, Rendite unter 3%) in größeren Städten, aber auch in Kleinstädten herrscht Verkäuferstreik und die Preise beleben sich. Die Eigentümer von Häuser widersprechen natürlich einer Blasentheorie sehr deutlich.

Was spricht noch für eine beginnende Blase: selbst Häuser in sehr schlechten Lagen (laute Hauptstraße, Stadteile mit schlechtenm Ruf) oder alte Ladenhüter bzw Bruchbuden lassen sich plötzlich verkaufen. Da werden manche noch auf die Nase fallen langfristig. Das Haus selbst verliert nämlich aufgrund von Alterung ca. 1% an Wert pro Jahr in der Regel. Keim Boom dauert ewig an.
Gerade Objekte in schlechte Lagen und von mangelhafter Bauqualität lassen sich in normalen Zeiten nicht mehr veräußern.

Plötzlich werden in den Medien für die Folgejahre auch Preissteigerungen prognostiziert, auch ein Zeichen für einen heißgelaufenen Markt, steigende Preise sind keine Selbstverständlichkeit.

Besitze selbst Steine, aber denke der Markt übertreibt langsam.

[gate4share]

also die Zeichnung der Aktie wäre doch eine grosse Gewinnmöglichkeit gewessen. Man hätte jetzt schon über 70 % Kursgewinn erzielen können und auch schon eine Dividende, die aktuell eine sehr gute rendite bedeutet.

Es mag sein, dass sich hi und da, schon mal Preise ergeben, die einer Blase nahe kommen. Aber zur Zeit ist weder in Berlin noch sonstwo von einer Blase etwass in Sicht. Da immer noch eine Rendite mit der Vermietung möglich ist, sind die Kaufpreise auch nicht so weit vom "gerechten" -renditebezogenen wert entfernt!

Aber man muss klar sehen, je höher wir kommen "umso dünner wird die Luft"- heisst, es wird immer schwierige eine langfristig gute Rendite zu machen. Wir haben zur Zeit sehr nidrige zinsen, schon 0,5 % höhere Zinsen, die immer noch sehr niedrig wären, könnten jede renditerechnung zu Fall bringen, wenn sich die Mieten nicht mehr erhöhen.

Auch wenn man hier bei der aktie schon leicht über NAV ist, so ergibt sich dafür eine sinnige Begründung. Es wird gut und effizent verwaltet und die Bestände könnten weier eher überdurchschnittlich bei Preissteigerungen profitieren.

[Magictrader]

in Berlin sind die Preise in manchen Stadtteilen in nur 4 Jahren 50% rauf. Normal ist das aber auch nicht! Klares Angst- und Dauerzinstiefbläschen... Ohne Schuldenkrise und die Hilfe bzw. Manipulation der Ezb gäbe es so unnormal tiefe Zinsen nicht.

[Magictrader]

Gewinnmitnahmen nach guten Zahlen. NAV ca. 28 - Kurs 29,50

GSW ist Substanz, die Verschuldungsquote gesund, daher zahlen manche scheinbar einen kleinen Aufpreis.
Positive 2. Meldung: Finanzierung künftiger Käufe zu sehr günstigen 2% durch 180 Mio Wandelanleihe!

Bei Schwäche werde ich meine Position erhöhen.

[R-BgO]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.828.243 von Magictrader am 15.11.12 14:24:37

GSW Immobilien AG begibt Wandelanleihe über rund 185 Mio. EUR

Berlin, 15. November 2012 - Der Vorstand der GSW Immobilien AG (ISIN:
DE000GSW1111; WKN: GSW111) hat heute mit Zustimmung des Aufsichtsrats
beschlossen, eine unbesicherte, nicht nachrangige Wandelanleihe in Höhe von rund
185 Mio. EUR und einer Laufzeit bis November 2019 zu begeben (die
"Wandelschuldverschreibungen"). Die Wandelschuldverschreibungen sind in rund 5,1
Mio. neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien der GSW Immobilien AG wandelbar.
Mit der Ausgabe der Wandelschuldverschreibungen beabsichtigt die GSW Immobilien
AG, die aktuell guten Marktbedingungen für die Finanzierung des künftigen
Unternehmenswachstums zu nutzen und damit zugleich ihre Finanzierungsquellen und
Investorenbasis weiter zu diversifizieren.

Nach der Akquisition von 4.400 Wohnungen im Oktober diesen Jahres sowie dem bereits bekanntgegebenen geplanten Erwerb weiterer rund 3.000 Wohnungen in Berlin, der in den Verhandlungen weit
fortgeschritten ist und in Kürze abgeschlossen werden könnte, beabsichtigt die
GSW Immobilien AG, ihre erfolgreiche Wachstumsstrategie fortzusetzen. Der
Nettoemissionserlös aus der Begebung der Wandelschuldverschreibungen soll die
erforderliche finanzielle Flexibilität gewährleisten und insbesondere für die
Finanzierung des Erwerbs weiterer attraktiver Immobilienportfolien verwendet
werden.

Die Wandelschuldverschreibungen werden zu 100% ihres Nennbetrags begeben und
zurückgezahlt und werden mit einem jährlichen Kupon zwischen 2,0% und 2,5%, und
einer anfänglichen Wandlungsprämie zwischen 20% und 25% über dem
Referenzpreis(1) ausschließlich institutionellen Investoren außerhalb der
Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Australien und Japan im Rahmen einer
Privatplatzierung angeboten. Die Wandelschuldverschreibungen werden eine
Laufzeit von 7 Jahren haben. Die Anleihegläubiger werden das Recht haben, eine
vorzeitige Rückzahlung der Wandelschuldverschreibungen zum fünften Jahrestag
nach dem Ausgabetag zu 100% ihres Nennbetrags zuzüglich aufgelaufener Zinsen zu
verlangen. Der Kupon und die Wandlungsprämie werden voraussichtlich noch im
Laufe des heutigen Tages im Rahmen eines beschleunigten Bookbuilding-Verfahrens
ermittelt.

Die Wandelschuldverschreibungen werden von der GSW Immobilien AG voraussichtlich
am oder um den 20. November 2012 begeben und sollen nach Durchführung der
Transaktion zum Handel in den Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse
einbezogen werden. Das Recht der Aktionäre der GSW Immobilien AG zum Bezug der
Wandelschuldverschreibungen wurde ausgeschlossen.

Die GSW Immobilien AG wird sich vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen zu einem
90-tägigen Lock-Up verpflichten.

Deutsche Bank AG und Société Générale Corporate & Investment Banking begleiten
die Transaktion als Joint Lead Managers und Joint Bookrunners.

1) Der Referenzpreis entspricht dem volumengewichteten Durchschnittspreis der
Aktien der GSW Immobilien AG im XETRA-Handel während des Zeitraums des
Handelsbeginns am 15. November 2012 bis zur endgültigen Preisfestsetzung der
Wandelschuldverschreibungen.


- Ende der Ad-hoc-Meldung -

[Magictrader]

und noch mehr Lego

4investors:

Für einen Betrag von rund 147 Millionen Euro übernimmt GSW Immobilien ein Portfolio von 2.600 Wohnungen, die vornehmlich in der Hauptstadt Berlin liegen. Dort befinden sich mehr als vier von fünf Wohnungen des Portfolios, das man von einem Immobilienfonds übernimmt. Im Portfolio sind auch 470 Wohnungen unter anderem im Ruhrgebiet enthalten, die GSW weiterverkaufen will. Die 2.600 Einheiten kommen auf eine durchschnittliche Netto-Kaltmiete von 5,39 Euro je Quadratmeter.

Der Kaufpreis je Quadratmeter liege bei 970 Euro, teilen die Berliner am Donnerstag mit. Bis Jahresende soll der Kauf vollzogen werden. „Die Finanzierung der rund 2.600 Wohnungen aus der jüngsten Transaktion wird die GSW über einen Teil des Nettoemissionserlöses aus der Begebung der Wandelschuldverschreibungen finanzieren, da der Immobilienbestand lastenfrei vom Verkäufer übernommen wird“, so Finanzvorstand Andreas Segal.

[gate4share]

Man hätte doch damals bei der Emission kaufen sollen. Man hätte nun schon rund 50 % Kursgewinn erreicht und schon eine Dividende kassiert.

Und wie man wohl Berlin insgesamt einschätzen kann, wird es wohl auch noch hohe Wertzuwächste geben. Denn Zuschreibungen sind bisher bei der AG noch gar nicht erfolgt. gut, der aktuelle Kurs der Aktie mag durchaus deshalb so hoch sein, weil gedanklich die Käufer schon die höheren Immobilienpreise in Berlin mit berücksichtigt haben!

Aber die Mieten sind jetzt schon sehr hoch und werden weiter zumindest leicht ansteigen. Die Vermietungsquote wird immer besser werden und es wird wohl dauerhaft nicht mehr unter 99 % Vermietungsquote liegen.
Also nur noch Leerstand wegen Renovierung oder Mieterwechel, kein struktureller Leerstand mehr.

[gate4share]

Der Kurs ist schon sehr hoch. Man liegt klar über NAV!

Doch langfristig wird das auch bei 30 Euro Ankauf noch lohnen!

ob man jetzt bei 31 kaufen sollte oder noch mal abwarten sollte und evtl zu 29,9 oder so zugreifen kann, muss jeder selber wissen.

Obwohl der NAV mit ca 28,60 angegeben wurde, vor dem letzten Ankauf, so könnte ich mir vorstellen ,dass er noch höher liegt. Man hat doch die alten Buchwerte genommen und nicht, die hohen aktuellen Verkehrswerte!

In Berlin sind deshalb die Mieten noch so sehr niedrig, weil es über Jahre, ja Jahrzehnten einen grossen Überbestand gab. Der Leehrstand lag jahrelang bei 5 bis 20 % . Man hatte so viel in den sozialen Wohnungsbau investiert , dass die Wohnungen nicht mal mehr zu den Mieten die gefördert wurdne, vermietbar waren. Alos die Miete war noch unterhalb der geförderten Miete von ca 4,40 !

Erst musste der Leerstand abgebaut werden und nun steigen die Mietpreise auf breiter Front! Und da sin allen Stadtteilen - auch in denen die heute schon hochpreisig sind, aber auch dort, wo sehr niedrige mieten sind.

[Magictrader]

heute ohne Nachrichten an einen normalen Börsentag nette 2% rauf

[Magictrader]

sorry: an einem

Weiterhin sehr positiv für GSW finde ich die günstigen Zinskonditionen bei der Wandelanleihe, muß ich erneut erwähnen.

Grüße Magic


Die Analysten von Close Brothers Seydler bestätigen die Kaufempfehlung für die Aktien von GSW Immobilien. Das Kursziel liegt weiter bei 35,00 Euro.
Die Zahlen zum dritten Quartal erfüllen die Erwartungen. Gestern hat die Gesellschaft ihr Portfolio weiter ausgedehnt und neue Wohneinheiten vor allem in Berlin-Neukölln und Mitte erworben. Die Ziele für 2012 sind erreichbar, auch die Finanzierung von Zukäufen ist gesichert. Das sollte 2013 weiteres Wachstum ermöglichen.

[Magictrader]

aha, nimmt mein Lob hinsichtlich günstiger Finanzierung auf:

ADFVN

Im MDax waren die Titel der Immobiliengesellschaften
Deutsche Wohnen und GSW Immobilien mit am
stärksten gefragt. Sie rückten jeweils um mehr als zwei Prozent vor.
Analystin Bianca Riemer von Morgan Stanley hob beide Immobilientitel auf
"Overweight", da sehr geringe Finanzierungskosten neuer Schulden bei
Zukäufen besonders deutliche Gewinnsteigerungen zur Folge hätten. Dies
habe sie nun in ihrer Bewertung mit geringeren Abschlägen gegenüber
dem Buchwert berücksichtigt.


Wobei man die Deutsche Wohnen auch als teuer bezeichnen kann, Kurs klar über NAV und eine dicke Kapitalerhöhung steht an...

[gate4share]

Man man man...........was mache ich?

Hatte ja selber diesen threat hier zur Emission eröffnet und hatte ja selber nicht gezeichnet und noch nie eine Aktie von GSW gehalten. Dafür aber viel Geld in anderen Immobilienwerte.
Dabei wäre es hier wohl am besten angelegt gewesen.

Es ist echt schade, dass man sich nicht mehr 70 % oder so des Verkehswertes eingekaufen kann, wie es früher bei vielen Werten der Fall war.

Wenn man nun schon über 30 Euro also über NAV zahlt, dann sind die Kurschance nicht ganz so rosig, untermauert!
Klar kann man mehr als NAV erreichen - aber ist das wirklich dauerhaft richtig, bzw. gerechtfertigt?

Meiner Meinung nach ist es das nur, wenn bald mit Wertsteigerungen zu rechnen ist, wo der NAV Den Kurs mindestens erreicht.

Das könnte hier durchaus ncoh der Fall sein.

[Magictrader]

Tja, ist wie bei den realen Immobilien, viele Wohnungen und Häuser werden weit über einem rationalen Wert "angeboten" - die Mietrenditen sind winzig, manche haben evtl. schon viel zu teuer gekauft zu diesen Mondpreisen...auch sehr viele Makler pushen ohne Ende die Preise im eigenen Interesse hoch. Schrott wird häufig als Juwel bezeichnet!

Auch bei Immobilienaktien entsteht so langsam eine Immobilienblase. Aber am realen Wohnungsmarkt (Einzelgeschäfte) sind wir evtl. schon 30% überbewertet, die Immobilien AGs evtl. nur 10%...

Alles dank Zinsdauertief und Schuldenkrise Gesund und normal ist das nicht! Für mich kann eine Bewertungsblase auch ohne hohe Kredite entstehen.

Auch Zeichen von Blasenbildung: "ich habe gekauft, werde sicherlich in 2 Jahren mit schönem Gewinn wieder verkaufen" Zitat eines Kollegen ... Gewinne sind aber nicht selbstverständlich, absolute Fehleinschätzung.

[R-BgO]

http://www.spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/euro-krise-grie…

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.867.449 von Magictrader am 27.11.12 18:59:35

Interessant!

Ich bin hin und her gerissen, was die Theorie einer aktuellen Blasenbildung betrifft!
Also eigentlich haben wir sowas in Deutschland noch nie erlebt! Bei uns, ist beides Aufstieg und Rückfall immer sehr moderat, innerhalb sehr enger Grenzen.
Wenn wir jetzt teilweise Werteröhungen von 30 % in 2 Jahren hatten, dann ist in dieser Höhe sowas noch nie in Deutschland da gewesen.
Aber wir hatten auch fast 10 Jahren hinter uns, wo teilweise nie eine Werterhöhung da war, sondern sogar stellenweise ein Rückgang.


Bei niedrigen Zinsen ist es ganz normal, dass die Renditen bei Immobilien auch niedriger sind. Also von einer Blase können wir wohl nicht ausgehen, auch deshalb nicht,weil ständig die Miete noch im Anstieg sind.

[deepvalue]

Überbewertet finde ich Immobilien in den meisten Städten noch nicht:
1. Der Neubau kostet irgendwo zwischen 1500 und 2000 Euro pro qm. Dieser Wert steigt immer mehr, da unsere geniale Regierung mit der Energieeinsparverordnung die Kosten immer mehr treibt (die Rendite der letzten Maßnahmen dürfte deutlich unter 3% p.a. gelegen haben). Hinzu kommt der zunehmende Mangel an Handwerkern (versucht mal in Berlin ein Haus zu bauen oder ein größeres Dach neu einzudecken.......).
2. Auf Basis der Neubaukosten würde ich den Wert eines sanierten Albaus bei ca. 1200 Euro ohne Berücksichtung Grundstück/Lage (ich habe noch vor 2,5 Jahren für 400 bis 600 Euro pro qm sanierte MFHs in Berlin gekauft).
3. Die heutigen Kaufpreise bewegen sich in normalen Lagen in dieser Größenordnung (Charlottenburg ist teurer, Spandau und Wedding sind billiger).
4. Wir hatten übrigens vor knapp 20 Jahren in Berlin ähnliche Kaufpreise - damals ausgelöst vom Wiedervereinigungsboom und dem Fördergebietsgesetz. Die inflationsbereinigten Kaufpreise lagen damals also deutlich höher.....
5. Insoweit finde ich den Kurs der GSW (anteiliger Kaufpreis pro qm ca. 900 Euro pro qm) nicht zu teuer, auch wenn die Wiederaufbauwohnungen etc. deutlich weniger wert als Altbauten sind. Ich glaube auch, daß der Kurs noch deutlich steigen wird. Allerings hat GSW viel zu hohe Verwaltungskosten....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung. Ich besitze keine GSW-Aktien etc.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.949.669 von deepvalue am 20.12.12 18:48:06

Hohe Verwaltungskosten bei den ehemals städtischen Gesellschaften liegen meistens daran, dass man sich verpflichten muss, dass gesamt Personal weiter zu beschäftigen. Und wie es so üblich und typisch ist, im gesamten öffentlichen Dienst, wird langsam und wenig effektiv verwaltet. Und das geht dann so mit denselben Leuten so weiter!

[Magictrader]

deepvalue, 1500-2000 zahlt man auf Dörfern und in Kleinstädten in Norddeutschland!
In etwas größeren Städten werden schnell 2500-5000 für einen Neubau verlangt.

Hier mal die Preisentwicklungne der letzten 5 Jahre in großen Städten, ich finde das extrem und unnormal (für Deutschland)!


seit 2007 sind die Preise für ETWs in

Nürnberg um 28%

Hamburg um 50% !

Berlin um 70% !!

angestiegen...

eine echte Angst- und Zinsblase, außerdem Fluchtgelder der Ausländer (I, GR, SP).

Wobei die Auswertungen oft auf fragwürdigen Analysen von Immobilienportalen beruhen, die echten Notarpreise sehen manchmal anders aus.

[atze50]

ja die Preise sind stark gestiegen, aber es ist keine Blase, weil die Nachfrage da ist! Berlin ist ein Sonderall, weil die Preise vor dem Anstieg sehr sehr niedrig waren u. sich jetzt langsam auf ein "Normalmaß" erhöhen. In Berlin kann man aber immer noch teilweise für 7,- EUR wohnen u. das ist einmalig für eine europ. Hauptstadt!

Klar, u. dann kommt noch das ganze Geld der kriminellen reichen Ausländer hinzu, aber das ist politisch ja so gewollt u. wird v. fast jeder Partei begrüßt.

[deepvalue]

M-Trader,

Du hast natürlich recht, was die Kaufpreise bei Luxus-Neubauwohnungen in großen westdeutschen Städten betrifft. Allerdings ist das Segment der Neubauwohnungen relativ klein (30.000 bis 50000 p.a., d.h. bei angenommen 2500 Euro Verkaufspreis und 80 qm durchschnittlicher Fläche nur 6 bis 10 Mrd. Euro).

Das Gros der Verkaufumsätze wird bei bereits bezogenne ETWs und MFHs erzielt. Der MFH-Markt beträgt in Berlin 2 bis 3 MRd. Euro p.a, bundesweit ist er über 10 Mrd. Euro p.a. groß. Dort sehe ich eine Normalisierung der Preise, wobei in vielen Regionen und Großstädten Mieten und Verkaufspreise noch (teilweise sehr deutlich) unter den nominalen (ganz zu schweigen von den realen) Preisen von Mitte der Neunziger liegen (das gilt für alle ostdeutschen Städte (inkl. Berlin) mit der Ausnahme von Potsdam und Jena, weite Teile Hessens, Niedersachsens, des Ruhrgebiets etc.)

Eine Blase sehe ich nur in HH, M, D, F, evtl. K und S.

Vor zwei Monaten wurde mir noch ein saniertes MFH mit 1700 qm für lediglich 1,2 Mio. in Berlin-Spandau angeboten. In Magdeburg habe ich vor 2 Wochen ein MFH für 500 Euro pro qm gekauft.

Allerdings erwarte ich eine Blasenbildung in Deutschland (in vielleicht 2 Jahren), da die EZB wie verrückt Geld druckt und aufgrund des geringen Neubaus eine Wohnungsknappheit kommt.. Deshalb habe ich in diesem Jahr überwiegend in GmbHs gekauft und plane dieses auch für die Zukunft.

[atze50]

Eine Immobilienblase kann ja nur platzen wenn die Nachfrage wegbricht u. dies ist nur der Fall, wenn das Angebot stark erhöht wird.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.961.659 von deepvalue am 27.12.12 12:07:50

Deshalb habe ich in diesem Jahr überwiegend in GmbHs gekauft und plane dieses auch für die Zukunft.



deepvalue, nur um es für mich klar zustellen. Du kaufst jetzt in GmbHs weil du vorhast die jetzt zu kaufenden Bestände schon sehr bald, so innerhalb von 2 bis 3 Jahren wieder zu verkaufen und so, wird eben nicht nochmals die Grunderwerbssteuer fällig. Denn es wird die gesamte GmbH verkauft, die ja der Eigentümer der Immobilie ist.

Ist das so richtig?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.961.659 von deepvalue am 27.12.12 12:07:50

Wenn es früher oder später wieder zu normalen Verhältnissen auf dem Finanzmarkt kommt, also Geld nicht mehr für 3 % zu haben ist, dann wird automatisch, die Umschichtung von Geld aus Immobilien raus, in Anleihen, oder Aktien laufen.
Eine Anlage in Immobilien rechnet sich ja nur noch, weil die Zinsen bei 3 % liegen. Bei 6% oder noch mehr, rechnet sich ja keine Anlage mehr. Und der langjährige Schnitt vor 20 Jahren lag bei 8,5 % !

[atze50]

ja theoretisch stimmt das schon, aber in der Realität war es so, dass 2006 u. 2007 die Investmentvolumina für Immobilien am höchsten waren, obwohl auch die Zinsen am höchsten waren! - man hat da aber einfach höher geleveraged...

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Deshalb habe ich in diesem Jahr überwiegend in GmbHs gekauft und plane dieses auch für die Zukunft.



deepvalue, nur um es für mich klar zustellen. Du kaufst jetzt in GmbHs weil du vorhast die jetzt zu kaufenden Bestände schon sehr bald, so innerhalb von 2 bis 3 Jahren wieder zu verkaufen und so, wird eben nicht nochmals die Grunderwerbssteuer fällig. Denn es wird die gesamte GmbH verkauft, die ja der Eigentümer der Immobilie ist.

Ist das so richtig?

Hallo Gate,

mir geht es dabei eher um die Vermeidung des gewerbelichen Grundstückshandels für mich als Privatperson (3 Objektregel, da man nur max 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen darf, die nochh nicht 10 Jahre im Eigentum waren). Darum halte ich mir die Option offen ggf. mal ein Haus oder ein paar Wohnungen aus einer GmbH herauszuverkaufen. Ggf. verkaufe ich auch 94% einer GmbH (wg. Grunderwerbssteuer), allerdings gehe ich davon aus, daß die Regierung einen RETT-Blocker einrichtet und Grunderwerbssteuer trotzdem anfällt.

Keine Steuerberatung. Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Bitte Steuerberater konsultieren.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.962.585 von gate4share am 27.12.12 16:41:28

Meine Gesamtkapitalrendite liegt bei mindestens 8% (im Schnitt bei 10%). Daher würde ich bei 6% Zinsen trotzdem kaufen

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.963.825 von deepvalue am 27.12.12 22:54:55

Hallo deepvalue,

danke für deine freundliche Anwort. Als für mich das vor ca 5 Jahren akut war, dass ich mehr als drei objekte innerhalb von 5 Jahren verkaufte, war es nicht mit möglich mit eine GmbH da , eine Juristische andere person zu finden. Es gilt da, jeder verkauf, auch wenn der natürliche Steuerpflichtige nur mit wenigen, evtl nur 5 % , beteiligt ist.

Aber du wirst da sicher, entsprechende Informationen eingeholt haben.
Also ich habe damals dann, die Immobilien die ich bald wieder mit guten Gewinn verkaufen wollte, auf den Namen meiner Mutter gekauft, die darauf die erzielten Gewinne wohl versteuern musste, aber mit ihrem Satz nur und die dann gleichzeitig über 5 Jahre, die Beträge in eine rentenverischerung zu meinen Gunsten einzahlte, die dann wieder steuerlich abzugsfähig waren.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.963.825 von deepvalue am 27.12.12 22:54:55

Klar ist es durchaus möglich 8 bis 10 % oder noch mehr Rendite zu erzielen. Aber bei über 6 % Fremdfinanzierungszinsen, wird es schwierig ständig aus der Vermietung noch einen Überschuss zu erzielen- bei heutigen Kaufpreisen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.965.340 von gate4share am 28.12.12 14:49:32

Hallo Gate,

vielen Dank für Deinen Hinweis. Ich werde das Ganze noch einmal prüfen. Bisher habe ich nichts verkauft und selbst in den GmbHs habe Non Recoursefinanzierungen über mindestens 10 Jahre. Auch halte ich die Besitz-GmbHs über eine kleine Holding, damit ich die Veräußerungsgewinne ggf. nur zu 5% versteuern muß.

Der gewerbliche Grundstückshandel wäre für mich eine Katastropfe......


Eine Gesamtkapitalrendite von 10% (zugegeben relativ hoch, aber ich habe diese Rendite, entspricht einem Kaufpreis von 8 Mal Nettokalt) ermöglicht bei FK-Zinsen von 6% und 80%-FK-Anteil immerhin eine EK-Renidte von 26% vor Steuern. Ich kann damit wunderbar leben.....
Insoweit ärgern mich die steigenden Immobilienpreise wirklich....

Allen im Board wünsche ich einen guten Rutsch und ein glückliches, erfolgreiches und vor Allem gesundes Jahr 2013

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 43.966.429 von deepvalue am 28.12.12 21:49:33

Gate,

ich habe die Situation noch einmal geprüft. Selbst wenn ich mich entschließen würde auf Ebene der GmbHs zu verkaufen, dürfte es nur in Ausnahmefällen zu einer Auswirkung auf mich kommen, da ich keine GmbH & Co KGs gegründet habe.......
Hattest Du damals eine GmbH & Co KG verkauft oder hat diese Immobilien verkauft?

[deepvalue]

Der Hauptvorteil der GmbHs war für mich vor Allem die niedrigere Steuerbelastung bei Thesaurierung und eine etwas geringere Belastung bei Ausschüttung (bringt aber nur 2 %-Punkte)

[gate4share]

Also wir haben damals keine Gmbh Gründung überhaupt durchgezogen. Wie ich schon sagte hatte ich Käufe und Verkäufer auf meine Mutter durchgeführt.
Also damals hat mein Steuerberater das extra nachgesehen, und da war defintiv die Rede davon, dass auch Verkäufe einer Gesellschaft an der man beteiligt ist, mit für den gewerblichen Grundstückshandel gezählt werden. Es kann aber inszwischen neuere Klarstellungen oder andere Auslegungen, oder auch neue Urteile geben.
Auch sah ich für mich persönlich keine so grosse Gefahr im Falle der Gewerblichkeit. Denn dann wären die Gewinne auch noch Gewwerbesteuerpflichtig. Da man aber als Einzelunternehmen wieder eine Verrechnung mit der Einkommensteuer bekommt ist das so wild nicht.

Und wie gesagt, nur alles soweit ich das mitbekommen habe und ohne Gewähr.

Klar der Steuervorteil über Jahre hinweg, wenn nichts ausgeschüttet wird, ist bei einer Gmbh schon da. Deshalb kommen ja uch manche auf die Idee auch ein Wertpapiervermögen durch eine Kapitalgesellschaft zu verwalten. Die Einkommenssteurn sind entsprechend viel später fällig, erst wenn eine Ausschtüttung stattfindet. Und in der Zwischenzeit, kann man den ersparten Beträgen weiter arbeiten.

Es sind da keine 100,000de , doch im Laufen von vielen Jahren kommt da sicher eingies zusammen!

[Magictrader]

GSW 30,62 - Schwung zunächst raus, auch andere Immo AGs wie Deutsche Wohnen oder TAG konsolidieren seit Anfang des Jahres.

2013 ist das Potential evtl. nicht mehr so groß, auch am realen Immobilienmarkt sind wir grenzwertig hochgelaufen, Renditen* nur noch fragwürdig gering (30-fache Jahreskaltmiete) und manche EFH Anbieter finden wegen inzwischen übertrieben hoher Preise keinen Käufer mehr.

Für alte unrenovierte 70er Jahre Buden will eben nicht jeder viel Geld zahlen, da steckt man schnell deutlich über 100.000 Euro Renovierungskosten rein... man sollte manchmal aufpassen nicht den Schrott anderer zu vergolden.

*Rendite bei GSW ist aber klar höher, der Einzelprivatmarkt ist da deutlich mehr ausgeufert. Glaube die hohen Kaufpreise in den Inseraten werden aber oft auch nicht bezahlt, viele träumen realitätsfern vom großen Reibach.

Ich meine es kann auch eine Immobilienblase bzw. Spekulationsblase in Deutschland ohne große Kreditvergabe entstehen und wir befinden uns schon drin, die Fluchtgelder, Euroskepsis und tiefe Zinsen haben den Markt aufgebläht.

Auch der dt. Anleihemarkt mit 0% Zinsen ist total absurd aufgeblasen.

Grüße Magictrader

[Magictrader]

30 Euro, kommt nicht von der Stelle trotz freundlichem Umfeld

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.018.492 von Magictrader am 14.01.13 13:29:37

Immoaktien hab ich leider links liegen lassen, aber In Berlin und anderen Grossstädten scheint mit der Boom noch nicht ganz vorbei.
Ab wann könnte ein Einstieg bei GSW "ungefährlich" sein??
Wird die DIVI höher als 0,9 Euro....?

[Magictrader]

Hi, habe das Gefühl die Immobilien-Aktien werden sich 2013 eher zurückhaltend entwickeln (vermutlich Seitwärtstrend), an die extreme Performance von 2012 wird man sicher nicht anknüpfen können, man ist auch teilweise über das NAV hinausgeschossen, was sehr fragwürdig ist!
Auch der normale private Immobilienmarkt ist nach 3 Jahren Rallye etwas heiss gelaufen und schreit nach gesunder Pause, wenn nicht Konsolidierung.
Häufig stimmen die Mietrenditen nicht mehr und es werden absurde Preise für alte Hütten gefordert.
Sobald die Zinsen steigen wird sich der Immobilienboom eh deutlich abschwächen.
Ferner können die Mieten mit den deutlichen Kaufpreissteigerungen häufig nicht mithalten, normale solide Mieter sind in der Menge meistens keine Spitzenverdiener, die jede noch so hohe Miete zahlen können. Auch die Mietnebenkosten - d.h. die "2. Miete" (Strom, Wasser, Heizung, Müll) und die allgemeine Lebenshaltungskosten sind deutlich gestiegen.

GSW kann man evtl. wieder bei 28 kaufen, so habe ich das bisher gehalten.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.127.593 von Magictrader am 11.02.13 17:39:48

ja--aber Immoschrott sind nicht nur die 70er-Jahre Häuser, sondern vieles zwischen 1950-2003 --Neubauten sind oft sogar mieser als alte Kisten aus den 60er--da gabs hin und wieder noch solide Grundsubstanz---auch bei Totalsanierung!!! Die Scheisskisten, die Neu etwa im Berliner Umland angeboten werden möcht ich nicht geschenkt.

[gate4share]

Es ist fakt, dass laut den Bilanzen von Gagfah, TAG und auch hier GSW es kaum Wertsteigerungen in 2012 gab und in 2011 schon gar nicht. Auch die Mieten sind kaum über 1 % gestiegen.

Ich frage mich jetzt auch, wie das zusammen geht. Wir haben doch immer den Medien von hohen Preissteigerungen gehört, und auch wenn ich mir Anzeige in Berlin, Hamburg etc ansehe, so sind da sehr sehr hohe Kaufpresie gefordert, sowohl für Wohungen, als auch Mehrfamilienhäuser. Und auch die Mietangebote sind so hoch wie nie zuvor, In Berlin gibt es selbst Plattenbauten, nicht mehr unter 6 und normale Wohnungeni nCharlottenburg wohl nicht mehr unter 7,50 eher 9 Euro.

Aber warum drückt sich das in den zahlen im ersten Halbjahr 2012 nicht bei den AGs aus?

[gate4share]

Das kann nur daran liegen, dass wohl höhere Preise gefordert werden, auch hohe Nachfrage da ist, aber faktisch die gezahlten Preise und durchgeführten Transaktionen längst nicht in dem Hohen Masse und zu den hohen Preisen stattfinden, wie man das sich zunächst denken könnte.

[Magictrader]

heute 80 cent rauf und somit wieder über der magischen 30! Tja, was die Leute so inserieren und am Ende bekommen wird häufig klar voneinander abweichen! Kürzlich würde bei uns eine Wohnung für 400 inseriert, paar Wochen später würde der überteuerte Preis schön auf 350 gesenkt und selbst dafür geht sie nicht weg... Viele Preisauswertungen basieren auf angebotspreisen von Immobilienportalen. Total ungenauer Preisindikator.

[Magictrader]

31,33 mit meinem Nachkauf um 28 wird es wohl zunächst nichts. Erfolgreichen Tag noch!

[deepvalue]

Zitat von gate4share: Es ist fakt, dass laut den Bilanzen von Gagfah, TAG und auch hier GSW es kaum Wertsteigerungen in 2012 gab und in 2011 schon gar nicht. Auch die Mieten sind kaum über 1 % gestiegen.

Ich frage mich jetzt auch, wie das zusammen geht. Wir haben doch immer den Medien von hohen Preissteigerungen gehört, und auch wenn ich mir Anzeige in Berlin, Hamburg etc ansehe, so sind da sehr sehr hohe Kaufpresie gefordert, sowohl für Wohungen, als auch Mehrfamilienhäuser. Und auch die Mietangebote sind so hoch wie nie zuvor, In Berlin gibt es selbst Plattenbauten, nicht mehr unter 6 und normale Wohnungeni nCharlottenburg wohl nicht mehr unter 7,50 eher 9 Euro.

Aber warum drückt sich das in den zahlen im ersten Halbjahr 2012 nicht bei den AGs aus?

M.E. liegt das darin, daß keine neuen Nachrichten für eine Neubewertung vorliegen. GSW wird erst nach Veröffentlichung des neuen Mietspiegels Berlin für 2013 (im Mai) eine Neubewertung machen können. Ähnlich ist die Situation für HH und F.

Ich bin gespannt ob der neue Mietspiegel (noch in 2012 veröffentlicht) für Dresden zu einer Höherbewertung der dortigen GAGFAH-Bestände führt. Ich könnte mir vorstellen, daß GAGFAH dafür das Wachstum in späteren Jahren reduziert und so eine Höherbewertung vermeidet/ verringert........

[gate4share]

Wenn die eigenen Leute jetzt zu einem der tiefsten Kurse der letzten Wochen verkaufen, dann muss es wohl sehr schlecht laufen. Die wissen ja genau wie es um das Unternehmen steht!

ezeichnung: GSW Immobilien AG, Inhaberaktien o.N.

ISIN: DE000GSW1111

Geschäftsart: Verkauf

Datum: 26.03.2013

Währung: Euro

Kurs/Preis: 30,50000

Stückzahl: 3400

Gesamtvolumen: 103.700,00000

Börsenplatz: Xetra

[gate4share]

Zitat von Magictrader: deepvalue, 1500-2000 zahlt man auf Dörfern und in Kleinstädten in Norddeutschland!
In etwas größeren Städten werden schnell 2500-5000 für einen Neubau verlangt.

Hier mal die Preisentwicklungne der letzten 5 Jahre in großen Städten, ich finde das extrem und unnormal (für Deutschland)!


seit 2007 sind die Preise für ETWs in

Nürnberg um 28%

Hamburg um 50% !

Berlin um 70% !!

angestiegen...

eine echte Angst- und Zinsblase, außerdem Fluchtgelder der Ausländer (I, GR, SP).

Wobei die Auswertungen oft auf fragwürdigen Analysen von Immobilienportalen beruhen, die echten Notarpreise sehen manchmal anders aus.

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Also Berlin sind die Preise nicht insgesamt um 70% teurer als vor 5 Jahren bei Eigentumswohnungen!

Das würde bedeuten, dass die Wohnungen die damals vielleicht 1.000 Euro pro qm gekostet haben- bei 60 qm also 60.000 jetzt dann 1.700 kosten sollten, somit über 100.000 Euro.

Auch Hamburg ist nicht insgesamt um 50 % gestiegen.

Klar mag es solche Bezirke und Bereich geben und einige Objekt sind sicher um soviel gestiegen, wo die Lage besser geworden ist, oder wo nun der Bezirk "in" ist.

Aber insgesamt ist der Anstieg im Schnitt nicht so hoch....

Ohne es zu wissen, würde ich mal überschlägig in Berlin in den letzten 5 Jahren von einer Preiserhöhung von ca 35 % höchstens 50 % ausgehen.

Das ist auch schon ne ganze Menge.......vor 4 und 5 Jahren genau, waren ja eigetnlich gar keine Preiserhöhungen, weil ja da die Finanzkrise noch tobbte.

Aber auch 45 % über 4 Jahre sind schon ganz enorme Preiserhöhungen....aber eine Blase?

Würde ich eher nicht meinen,,,,,denn es rechnet sich immer noch eine gewisse Rendite, auch wenn diese eher bei 4 % als bei 10% liegt. Und die Mieten sind in einem ständigen Anstieg, so würde sich automatisch die Mietrendite in den nächsten jahren massiv erhöhen.

Die Preise sind hoch, aber ich meine noch nicht zu hoch!

Dafür brauchen wir Berlin gar nicht mit Deutschen Grossstädten, oder den Hauptstädten dieser Welt zu vergleichen.

Berlin ist die billigste Grossstadt , nach Leipzig in Deutschland und ich glaube auch die billigste Hauptstadt eines Staates auf dieser Welt und das, wo wir in Deutschland schon ein wohlhabender industrieller Standord sind.

Berlin hat weiteres Potential was Miet und Preissteigerungen betrifft.
Man kann nur hoffen, dass die Politik nicht wieder falsch eingreifft und hier wieder alles kaputt macht.
Man hat ja in de neltzten Jahrzehnten in Berlin für den (sozialen-) Wohnungsbau einige Milliarden ausgegeben, ohne, dass es etwas brachte.....
Wenn die WOhnungen schon weniger kosten als die Sozialmieten, dann hätte ma nauch keinen sozialen Wohnungsbau machen müssen.....darüber hinaus ist der soziale Wohnungsbau zu teuer im Verhältnis zu allen anderen Massnahmen, so, dass es nicht sinnvoll ist,
Man muss viel Geld ausgeben undnur ein Mieter profitiert...und wenn man Pecht hat, dann verdient der immer mehr und man hat eine wohnung mit zuschüssen für eine Spitzenverdienerpaar mit 60 Tsd netto Jahreseinkommen gebaut und mit hunderttausend Euro bezuschusst!

[gate4share]

Die höheren Mieten haben schon zu einem deutlichen Anstieg der Baufertigstellungen im Geschosswohnungbau geführt.

Noch stärker sind in 2012 die Baugenehmigungen gestiegen.
So reguliert sich der Markt. Wenn eine rendite erzielt wird, dann legen auch wieder mehr Leute ihr Geld in neue Wohnungen an.
d
Und bei Neubauten in normalen städten, auch Berlin wird die Rendite kaum über 4 % liegen, also ganz bestimmt nicht zu hoch.

Und in den Städten wo schon massive Nachfrage ist und der Mangel tobbt, sind die Grundstückspreise ,aber auch baupreise so hoch,dass die Anfangsrendie noch niedriger ist. Da lohnt es nur, wenn auch wirklich in den nächsten Jahren Miet- und dann Preissteigerungen eintreten.

[Magictrader]

Neubau Renditen eher bei 3%, wenn überhaupt! Ganz mies... und Mieter haben oft nicht das Geld, um deutliche Steigerungen zu zahlen.

Zuletzt 2 Insider mit größeren Verkäufen auf aktuellem Niveau
Porsche kaufen oder denken die das Potential ist ausgereizt?




Name: Jörg Schwagenscheidt

(natürliche Person)


Grund: Person mit Führungsaufgaben

Funktion: Geschäftsführendes Organ


Geschäftsart: Verkauf

Datum: 26.03.2013

Währung: Euro

Kurs/Preis: 30,45064

Stückzahl: 10586

Gesamtvolumen: 322.350,48563


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Name: Andreas Segal


Grund: Person mit Führungsaufgaben

Funktion: Geschäftsführendes Organ


Geschäftsart: Verkauf

Datum: 26.03.2013

Währung: Euro

Kurs/Preis: 30,50000

Stückzahl: 3400

Gesamtvolumen: 103.700,00000

Börsenplatz: Xetra

[Magictrader]

die haben zu einem guten Kurs verkauft, wenn man sich das langfristg ansieht. Immerhin stehen wir weiterhin etwas über NAV

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.325.275 von Magictrader am 28.03.13 16:36:23

Ja doie verkäufe deuten auf niedrigere Kurse hin--schätze dies Jahr gehts wieder Richtung 20....

[Magictrader]

20 niemals würde ich sagen, dazu sind die Leute zu fixiert auf Substanzanlagen, tiefer als 28 geht es wohl nicht, wenn es keine allgemeine echte Börsenbaisse (Dax 6500) gibt

[boersenarzt]

Naja das meine ich einen echten Börsenkrach----die Börsen können nicht ewig steigen auch bei der Geldmenge nicht.

[Magictrader]

Dax steht gerade mal da, wo er vor 10 Jahren schon stand... aber die Unternehmen verdienen besser. Euro Stoxx steht sogar deutlich tiefer

Sehe keine Blase bei Aktien, eher bei Wohnimmobilien am freien Markt. Besonders der Neubau ist übertrieben teuer, die Leute werden richtig abgezockt. Mini-Grundstücke und hässlich schlichte Reihenhäuser für teures Geld.
Auch Preisanstiege von 50% in Berlin und anderen Städten in guten Lagen in 5 Jahren sind total übertrieben, normal ist das nicht.

Da viele Käufer auf sehr wenige Anbieter treffen, verzerrt sich der Marktpreis völlig!


Nord LB zur GSW: "Halten" - kaum noch Kurspotential wenn es noch denen geht.

[dackelbert]

Hallo Magictrader,

die Wohn-Immos werden von den Insties derzeit als konservatives Investment geschätzt, da sie sich sofern sie es nicht schon immer waren in den letzten Jahren von Portfoliohändlern zu Bestandshaltern mit Fokus auf FFO-Generierung gewandelt haben.
Die GSW hat einen FFO II von 73,8 Mio erwirtschaftet; bezogen auf die Marktkapitalisierung von ca. 1,55 Mrd. sind das ca. 4,75% Rendite.
Die sollte halbwegs sicher sein, mit steigender Tendenz da die Nettokaltmiete mit 5,22 vergleichsweise niedrig ist. Die Steigerungsraten waren in den letzten Jahren allerdings moderat, da wohl nur bei Neuvermietungen marktgerechte Preis erzielbar sind und teilweise Mietpreisbindungen (sozialer Wohnungsbau) vorliegen.
Verglichen mit (halbwegs sicheren) Bonds ist die FFO-Rendite immer noch besser; haut einen aber natürlich nicht vom Sockel.
Könnte man als halbwegs sicheres Basisinvestment betrachten; natürlich mit den Schwankungsrisiken einer börsennotieren Aktie.
Ich habe die Aktie noch; bin mir über das weitere Vorgehen noch nicht im Klaren. Eigentlich finde ich GSW gut; sie ist preiswerter als z.B. Deutsche Wohnen aber z.B. bei Gagfah könnte mehr Musik drin sein.

Was mir überhaupt nicht gefällt, ist der Weggang des CEO und vor allem die Neubesetzung mit einem ehemaligen Manager der IVG. Andere Branche Gewerbe-Immos, und haben sich vor allem mit überteuerten Käufen hervorgetan.

Gruß, DAckelbert.

[Magictrader]

nun wissen wir aber, warum der IVG-Manager gegangen ist Der hat die Misere kommen sehen.
Denke auch GSW ist ein gutes Investment, aber starkes Potential sehe ich nicht mehr. Finde den Wert auch interessanter als manche Anleihe, aber die Kursschwankungen sind das Problem, kann auch mal schnell auf 28E fallen.

Mir wundern weiterhin die kürzlichen Verkäufe der Insider auf diesem Level, oder haben die nur einen minimalen Bruchteil ihrer Stücke vergoldet?

[deepvalue]

GSW könnte eine deutliche Neubewertung (inkl. höherer NAV) nach Veröffentlichung des Berliner Mietspiegel nächsten Monat erfahren.

Vor 2 Jahren gingen die Mieten (insbesondere im Altbau) in mittleren Wohnlagen um teilweise 30% hoch (ich konnte danach teilweise deutlich die Mieten erhöhen ). GSW hat - mit Ausnahme der preisgebundenen Wohnungen - meist Objekte in einfachen Wohnlagen. Hier dürfte der Anstieg geringer als im Marktdurchschnitt liegen, da die städtischen Wohnungsgesellschaften und die Genossenschaften (insg. knapp 30% aller Wohnungen in Berlin, allerdings mit Schwerpunkt in einfachen Lagen), die Neuvermietung nur selten zu Marktmieten durchführen (dürfen...). Ich würde aber für GSW schon mit einem Potential von 10 bis 15% ggü. dem alten Mietspiegel rechnen. Da die Erhöhung den FFO und NAV direkt und fast ungeschmälert erhöhen (Instandhaltungskosten sind ja davon unabhängig), könnte es zu einer überproportionalen Verbesserung bei GSW kommen.

Schaun wir mal was sich nächsten Monat so tut...

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

nur noch 30 Euro, konnte fast zum Tagestief günstig paar Stücke nachkaufen, enges Limit lohnt oft. Nächster Kauf bei 28.

Für mich eine stratgisches Basisinvestment. Durchaus möglich, dass der NAV von 30,21 auf 32 steigt dieses Jahr.

[gate4share]

Zitat von Magictrader: nur noch 30 Euro, konnte fast zum Tagestief günstig paar Stücke nachkaufen, enges Limit lohnt oft. Nächster Kauf bei 28.

Für mich eine stratgisches Basisinvestment. Durchaus möglich, dass der NAV von 30,21 auf 32 steigt dieses Jahr.

Obwohl ich ja mit diesem Thread hier angefangen bin, als man die Aktie nohc zu unter 20 kaufen konnte, hatte ich bisher keine einzige.

NUn bin ich doch eingestiegen. Man liegt zwar geringfügig oberhalb des NAV, aber die höheren Mieten, in 2013 und folgende sind jetzt schon klar!
Neuvermietungen finden in Berlin zur zeit für Wohnungen wie sie GSW hält, um über 50 % mehr als die Vormiete statt! Oder auch um 30% höher als vor einem Jahr.

Im Schnitt wird zwar nur alle 10 Jahre eine Wohnung neubelegt, aber das ist ein ständig fortlaufender Prozess. Also im Schnitt werden jedes gut 9% der Wohnungen an neue MIeter mit neuen Mietverträgen und höhere Mieten übergeben.

Könnte mir denken, dass GSW nicht die Neuvermietungsmieten so hoch ansetzt, wie es der Markt vielleicht ermöglichen würde, weil da auch sicherlich extrems Spekulantentum, wo Mieter übervorteilt werden, enthalten ist.

Das muss aber auch gar nicht sein. Man erzielt zur Zeit Mieten o 4,65. Man kann sehr gut neuvermieten für 7,50 oder 8 Euro und liegt damit unterhalb der aktuellen Neuvermietungsmieten.

Diese MIeterhöhungen der letzen 2 bis 3 Jahre, die aber nur in den letzten 12 MOnaten so hoch waren, haben sich leicht in dem aktuellen Mietspiegel niedergeschlagen.
Aber aufgrund dessen, dass immer alle Mieten der letzten 3 Jahre in die Mietspiegelpreise eingehen, erhöhen sich die Mietspiegelmieten mit einer gewissen Verzögerung von fast 2 Jahren.

Aber selbst wenn man die Gesamtmiete in 2013 nur um 3 % steigert, das wäre schon sehr schlecht, würde das erheblich höhere Gewnne bedeuten und auch erheblich höhere Werte der Wohnimmobilien.

[gate4share]

Allerdings wird man nur noch einen ganz geringen Mieterwechsel haben, wenn die Neuvermietung zu über 50 % höheren Mieten möglich sind.

Dann wird kaum ein Mieter seine günstige Wohnung für eine teurer Wohnung aufgeben. Also wird man dann wohl keine 9% Neuvermietung mehr haben, aber in gewisser Anteil wird immer wechseln, weil Menschen sterben, ins Pflegeheim ziehen, aus Berlin wegziehen oder sich die Familie verkleinert oder vergrössert.
uch
Wenn ich das jetzt richtig überlege , dann müsste doch auch jetzt schon klar sein, dass mit einer hohen Wahrscheinlichkeit die Mieten die GWS in 10 Jahren erzielt bei über 7,50 Euro liegen wird.

[Magictrader]

28 ich warte auf euch gagfah fällt deutlich stärker heute als gsw. Mir ist gsw sympathischer

[boersenarzt]

gagfah oder gsw der trend ist nicht unser freund------
wenn schon nicht zurück auf 20 dann aber mindestens bis 23-24 kanns gehn..
die aktie hat ihr momentum nach oben gesehen--da muss noch viel luft abgelassen werden ehe sich ein wiedereinstieg lohnt---gsw hat in berlin misen ruf--das kommt noch dazu---eine erstklassige immobiliengesellschaft an der börse fehlt hier leider.so partizpiert gsw vom immo-boom berlin nur rudimentär.

[Magictrader]

Nach langer Zeit mal wieder leicht unter Nav (Ca. 30). Auch ich denke man wird Ende Mai einen in den letzten 2 Jahren in Berlin spürbaren Anstieg der Kaltmieten vermelden.

[Magictrader]

aha, ein Grund für den trägen Kurs zuletzt:


CBRE Clarion Securities, LLC, Radnor, USA, hat uns nach § 21 Abs. 1 WpHG am
09.04.2013 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an unserer Gesellschaft
am 08.04.2013 die Schwelle von 3 % unterschritten hat und zu diesem Tag
2,98% (1.505.943 Stimmrechte) beträgt.

Davon sind ihr 2,98% (1.505.943 Stimmrechte) nach § 22 Absatz 1 Satz 1 Nr.
6 WpHG zuzurechnen.

[Magictrader]

29,69 Euro, weiterhin unter dem NAV (30,21)

Also da habe ich lieber ein paar Anteile an einem Immobilienvermögen von 3.3 Milliarden und solider EK-Quote+Zinsbindungslaufzeit, als das Geld nur auf dem Konto liegen.
Hier zahlt man auch nicht die Blasenpreise wie am freien Berliner Markt. Bei GSW liegt der Quadratmeter im Schnitt um 900 Euro.

Wenn Kurs fällt, wird schrittweise nachgekauft (28, 26 ...)

Sollte es entgegen der Erwartung vieler aber eine Deflation für ein paar Jahre geben in Europa, werden die aufgeblasenen Immobilien in DE deutlich fallen und auch die Immobilienaktien. jedoch sehe ich die Preise am freien privaten Markt deutlich kritischer, oft passt die Mietrendite überhaupt nicht mehr (unter 3%), bei GSW ist das alles noch im Rahmen.
Somit wird die Korrektur in privaten Einzeltransaktionsmarkt deutlich schärfer ausfallen bei evtl. deflationären Tendenzen.

Makler, Banken und andere Branchen die im Sektor zu tun haben, alle widersprechen der Annahme, wir hätten bereits deutliche Übertreibungen am Immobilienmarkt in großen Städten/Studentenstädten und im Premiumsegment, ich denke man will nur weiter mächtig verdienen und die Leute in überteuerte Objekte treiben.
Wenn die kleine Blase (auch ohne Kredite möglich!) platzt, dann haben am Ende wieder nur die Makler, Bauunternehmen und Banken verdient.

Viel Erfolg!

[gate4share]

Also ich gehe auch auf keinen Fall von einer Blase aus!

Es mag einzelne eng begrenzte Gebiete geben, also etwas ein Stadtteil oder ähnlches wo in Berlin evtl zu hohe Preise sich entwickelt haben

Doch Preisanpassungen von 2 bis 3 Jahren von 8 bis 12 % je Jahr, sind so übertrieben nicht, nach Jahren mit Preisstillstand und teilweise sogar Rückgang.
Wohl in keiner europäischen Grossstadt lässt sich zu Preisen von unter 2.000 EUro durchschnittliche Wohnfläche kaufen oder für 7 oder 8 Euro- was schon die Spitzenmieten sind, für normale Regionen in Berlin, etwas mieten.
Also Berlin ist nach wie vor lin mässig die billigste Grossstadt Europas.
Auch ist gerade in Berlin nicht mit einer Entlastung sondern eher mit stärkeren Zuzug zu rechnen.

Die Mietpreis erhöhungen der letzten 2 Jahre, gehen erst in den nächsten beiden Mietspiegel dann voll ein. Also es gibt auch bei schon länger vermieteten Objekten dadurch kommendes Steigerungspotential.

Das es wieder zu Kaufpreisrückgängen oder zu niedrigeren Mieten kommen könnte, würde ich völlig ausschliessen.

[gate4share]

Allerdings kann ich mir vorstellen, dass gerade im Premiumsektor es zu teilweise Preisübertreibungen gekommen ist.
Jedoch GSW hat nur durchschnittliche Objekte die auch noch lange nicht so stark gestiegen sind, gerade bei der Miete noch nicht, dass man von einer Übertreibung ausgehen könnte.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.419.851 von gate4share am 12.04.13 17:09:04

Stimmt schon, aber GSW hat auch Ausgaben und die niedrigen Mieten können nur langsam angehoben werden.
Interessanter ist die Frage, ob GSW Immos dazu kaufen kann und das zu vernünftigen Preisen.
Hab ausserdem ein bischen Crashangst für den Gesamtmarkt.

[Magictrader]

Zur Zeit fällt jetzt erst mal das dickbäuchige Gold. 1445! Diese unnatürlich tiefen Zinsen seit Jahren haben viele Vermögensblasen gebildet. In großen Städten und guten Lagen sehe ich die schon auch in Deutschland. Wenn ich höre, dass 5 Jahre alte Neubauten in Berlin locker 50% teurer verkauft werden können ist das unnormal! Die verdreifachung von Gold war es auch! In Berlin wird natürlich auch viel Fluchtgeld angelegt.
Lache mich schlapp, wenn trotz Geldruckten die Deflation am Ende doch nicht aufgehalten werden kann.

[deepvalue]

M-T:
Deinen Grundgedanken habe ich lange geteilt. Seit der EZB-Garantie und den Aktionen der Japanischen Zentralbank erwarte ich allerdings eine heftige Inflation (in ein paar Jahren). In den USA hat man es ja auch geschafft, die Deflationsbedrohung abzuwenden (die Immopreise steigen schon wieder recht heftig.....)
Wie legts Du Dein Geld an, wenn Du eine Deflation erwarest?

[Magictrader]

29,28 weiter träge die GSW

Ich spekuliere nicht aktiv auf Deflation, aber ich versuche mich breit aufzustellen für alle Szenarien, sonst ist das Risiko viel zu groß, denn: beides ist möglich!

Gold, Immoaktien, Aktien div., Unternehmensanleihen, Liquidität, alles habe ich und zwar ausgewogen.
gewisse Reserve ist gut für eine Deflation z.B. aber bitte bei den reichen Anlegern nicht alles bei einer Bank lagern

USA: so wirklch toll läuft es da aber auch noch nicht, aber Tief ist überwunden.

Problem bei dem Chaos ist: wie kann ich mein Geld langfrsitig vermehren, mal 3 Jahre tolle Gewinne bringt einem wenig, wenn danach wieder die Kohle weg ist. Man muss auf 10-20 Jahre im Plus liegen, nicht nur punktuell wie viele Anleger.

Viele Bekannten haben fettes Geld mit Solar gemacht, nun haben sie weniger als vorher. Wer seit langem im Dax/EuroStoxx ist hat auch 10 Jahre nix verdient! Nur jünger angelegte Summen liegen im Plus.

[Magictrader]

Mein Kaufziel 28 konnte wohl bald erreicht werden, konsolidieren weiter. Heute 28,90. Dennoch gefällt mir Gsw besser als Gold. In Steinen kann man wohnen und sie werfen Erträge ab.
Gold ist doch für den Menschen total unbedeutend wenn man es nüchtern sieht. Die Blase bei Gold ist viel grösser als bei Immobilien.

Man sollte mal nachdenken: mit den Geldberge aus den Pressen haben wir die Gold-,Anleihen- und Immobilieblase doch gemästet! Das angeblich wertlose Papier hat diese Vermögensblasen erzeugt.
Somit ist das alles sehr fragwürdig mit den angeblichen Sachwertrettungsankern. Ohne das viele Papiergeld sind auch Gold oder Immos weit weniger wert.

[Demotrend]

Da scheinen sich die eigenen Funktionärsträger von der GSW massiv zu verabschieden. Schon seit Wochen gibt es Pflicht-Mitteilungen zu Verkäufen von großen Aktienpaketen. Wissen die mehr als wir und müssen wir mit irgendwelchen Schweinereien rechnen? Ich werde langsam unruhig.

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.470.079 von Demotrend am 19.04.13 14:57:31

Die wesentlichen Verkäufe kommen von dem ausscheidenden CEO.
Denke er muß verkaufen um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Schließlich fängt er ja in Kürze beim Konkurrenten Gagfah an.

Gruß, Dackelbert.

[Magictrader]

Hi, heute ohne direkte Nachrichten sehr freundlich mit Sprung Richtung 30 Euro, Abgabedruck durch Insider nun erledigt?

Mein Kaufwunsch bei 28 wurde nicht erfüllt, zu knapp limitiert. Pech gehabt

Immerhin konnte man mehrere Tagen unter NAV kaufen bei Interesse.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.470.079 von Demotrend am 19.04.13 14:57:31

Gute Frage---kann man spekuöieren drüber--vielleicht ahnt einer von uns was???
GSW ist ja eigentlich ein Sauladen und Billigheimer.....

[dackelbert]

Ich bin der Meinung, dass die Immo Story noch nicht zuende ist; insbesondere in Berlin. Man vergleiche nur die Berliner Mieten mit denen in anderen europäischen Hauptstädten.
Einer der für die Bewertung von Immo-Aktien wichtigsten Einflußfaktoren ist meiner Meinung nach der Kapitalmarktzins, und hier werden wir wohl aufgrund der Schuldenkrise und der daraus resultierenden Niedrigzinspolitik (Finanzielle Repression) noch auf Jahre grünes Licht haben.
Problematisch wird es wohl wenn die Zinsen deutlich steigen und Refinanzierungen anstehen. Danach sieht es aber nicht aus - eher werden derzeit ältere Kredite mit höheren Zinsen von solchen mit niedrigeren Zinsen abgelöst.
Ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor ist die Politik; es gibt ja Bestrebungen allzu starke Mietanhebungen bei Neuvermietungen zu begrenzen.
Meiner Meinung nach wäre das für GSW aber nicht allzu dramatisch, denn die Mietpreissteigerungen waren auch in den letzten Jahren bei GSW nicht so hoch.
Sollte sich hier eine Lücke auftun, wäre vielmehr auf Jahre das Potential moderater Erhöhungen gegeben (--> Kursabsicherung).
Daher bleibe ich investiert; habe unter 29 sogar moderat zugekauft. Mit spektakulären Kurszuwächsen rechne ich hier allerdings nicht; die Aktie ist für mich eher ein solides Basisinvestment.

Gruß, Dackelbert.

[deepvalue]

Im Laufe des Mais und im Juni erwarte ich recht feste GSW-Kurse, da Ende Mai der neue Berliner Mietspiegel veröffentlicht wird. Dieser müßte, wenn er nicht allzu stark durch die Stadt manipuliert wird, deutlich steigende Mieten und damit Mieterhöhungspotential ausweisen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Gerade in den letzten Tagen geht es in vielen Sendungen um den Wohnungsangel. Und anstatt sich die Politik mal an die eigene Nase fasst und bedauert, dass sie mal wieder nicht rechtzeitig was gemacht haben, verschieben sie Schuldigkeit an die Investoren, bzw. die Hauseigentümer.

Es wird Investition erwartet in einer Welt mit extrem freundlicher Mieterrect und deutlicher Benachtiligung der Vermieterseite. und dafür müssen sie sich auch noch beschimopfen lassen sie seien Immobilienhaie und würden Wuchermieten nehmen.

Wir hatten bis vor ca 2 bis 3 Jahren eine grosses Überangebot an Wohnugen in Berlin. Das ging ja flächendeckend soweit, dass die Vermieter von gerödertertem sozialen Wohnngsbau, nicht mal die niedrige Miete bekommen können, die zuvor extrem bezuschusst wurde. Also eine Wohnung, die der Bund, oder das land mit 10 Euro je qm auf 4,20 runter subventioniert hatte, liess sich nicht mal dann für diese 4,20 vermieten. Eben weil es auch Wohnungne gab, die wonader lagen, oder eine noch höhere Förderung erhalten haben, dass die Mieter auc Wohnunnge für 3,90 finden konnten!
Eine Monatsmiete frei, war schon eher die untereste Prämie. Ettliche hunderte Euro Bares oder Gutscheine von Baumärkten oder auc h mal eine Reise im Wert von 1000 oder ein Gutschein von einem Möbelhaus in gleicher Höhe, war eher die Regel als die Ausnahmen.

Einige Mehfamilienhäusern wurden zur Hälfte der noch eingetragenen Grundschulden dann verkauft.
Also die Berliner Vermieter insgesamt, werden wohl auch durch die viele Verluste geprägt sein.
Und wARUMß
vOR ALLEM WEIL DIE pOLTIIK VIEL ZU LANGE UND ZU VIEL fÄRDERUNG RAUSGEWORFEN HAT:

uND JETZT; bzw vor 2 Jahren hätten längst mit neuen Programmen anfangen müssen!

Und wenn die Mieten stark gedeckelt werden, man also kaum höhere Mieten erwarten kann, wird auch kaum einer in den Wohnungsbau in Berlin investieren.

Mein Gott ist es denn wirklich so schlimm, wenn man von 4,20 nach frühstens 2 Jahren eine Miete von ca 5,00 Euro zahlen muss?

[gate4share]

Zitat von deepvalue: Im Laufe des Mais und im Juni erwarte ich recht feste GSW-Kurse, da Ende Mai der neue Berliner Mietspiegel veröffentlicht wird. Dieser müßte, wenn er nicht allzu stark durch die Stadt manipuliert wird, deutlich steigende Mieten und damit Mieterhöhungspotential ausweisen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

Aber wie sich das auf das Ergebnis von IGS auswirken wird, kann ein normaler Aktionär gar nicht abschätzen. Nur Leute wie DU vielleicht wissen wie sich das im Verhältnis auf die neuen Zahlen zukünftigen Gewinn niederschlagen wird.

Also eine normal hohe Mietsteigerung, die, die meisten Marktteilnehmer auch erwartet haben, wird nicht unbedingt zu einem so starken Anstieg führen. Das müsste man auch in Zahlen der AG ablesen können.

Wenn natürlich die neuen Mieten laut Mietspiegel erheblich höher liegen, als erwartet, dann könnte auch der Kurs direkt sich positiv entwickeln.

Allerddings je schneller und höher die Mieten in kurzer Zeit steigen, umso eher wird sich die Politik veranlasst sehen, dirigistisch, auch evtl dem Wohnungsamarkt schadet zu interveniere

Diese Kappung auf 15% statt bsiher 20 % innerhalb von 3 Jahren wird kaum einem Vermieter gross was kosten. In den letzten Jahren, konnte wohl kein Vermieter der immer marktgerechte Peise, auch nur einmal um mehr als 15 erhöhen innerhalb von 3 Jahren. Das trifft nur auf solche Objekte zu, die schon länger nicht mehr erhöht wurden und wo die Miete schon vorher weit unter den durchschnittlichen Mieten liegen.

Weiss ja nicht wie das bei BSW so machen.....
Erhöhen die bei Herausgabe des Mietspiegels direkt auf den höchst möglichen Betrag? KÖnnte man tun, man könnte auch argumentieren, wenn man nicht höhere Mieten frühestmöglich erhebt, könnte sich auch Aktionäre geschädigt sehen, aber sicher wird das auf Kosten des Ergebnis von GSW gehen.

Andererseits, die höher und früher ein Anstieg um so wahrscheinlicher wird man viele Kündigungen von guten Mietzahlern haben.
Obwohl man bei einer Neuermietung nochmals höhere Preise bekommt, kann es doch besser sein, man wäre bei einen jahrelang fairen und ständig korrekt zahlenden MIeter, auf einen Störenfried ausweichen muss, der dazu auch noch nicht mal zahlt, oder extrem schleppend zum letztmöglichen Zeitpunkt und die ganzen MItmieter aushezt mit MIetminderung und noch mehr!

[Magictrader]

Denke wie dackelbert, Gsw kann man als Basisinvestment sehen. Wenn man jedes Jahr mit gsw ca. 5% Kursgewinn macht + 3% Dividende ist das doch eine tolle Anlage und nicht nur Luft dahinter. Gsw ist mehr wert als papiergeld, selbst wenn Kurs mal auf 28 fallen sollte.
Viele Bezirke in Berlin sind doch schon preismässig total aufgeblasen. Bei gsw zahlt man unter 1000 Euro pro qm.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.560.231 von gate4share am 03.05.13 11:40:50

Hallo Gate,

zu Deinen Punkten:

Das Ausmaß der Erhöhung des Mietspiegels ist gerade auch bei GSW-Wohnunge schlecht abschätzbar, da GSW meist Objekte in einfachen Wohnlagen hat. In dieser Klasse befinden sich auch viele Wohnungen von städtischen Gesellschaften, die aufgrund einer Senatsanweisung nicht erhöhen dürfen (die Mitarbeiter dort sind übrigens darüber ziemlich gefrustet, da sie sonst auch wirtschaftlich denken sollen....). Diese Wohnungen gehen ebenfalls in den Mietspiegel ein. Insoweit ist der Anstieg von Objekten in einfachen Lagen im Mietspiegel immer gebremst und die dort gezeigten Preise zeigen noch weniger als in den anderen Feldern die Realität wider.

Der Mietspiegel ging übrigens vor 2 Jahren in einigen Lagen (z.B. mittlere Wohnlagen bei kleinen und mittleren Wohnungsgrößen) um deutlich über 20% nach oben. Ich habe deshalb damals überall wo möglich um 20% erhöht (bis auf zwei Wohnungen, wo ich damals darauf verzichtet habe). Ich könnte bei diesen Mietern daher erst im nächsten Jahr zusätzliche Erhöhungen machen. Übrigens hat keiner der Mieter damals wegen der höheren Miete gekündigt, da die Miete immer noch deutlich unterhalb des Marktniveaus lag (heute liegt die Marktmiete noch einmal höher).

Ähnlich wird es GSW gehen. Auch wenn die Firma um 15% erhöht, dürfte kaum einer der Mieter deshalb sich eine andere Wohnung suchen (ich bezweifele, daß die Firma vor 2 Jahren bereits um 15% erhöht hat). Übrigens wäre eine höhere Fluktuation toll: die Miete würde sich wahrscheinlich ggü. heute um über 30% erhöhen lassen (die Hartz 4-Sätze für Wohnungen (KdU) sind in Berlin so schlecht nicht), die Mieterqualität kann man ggf. auch optimieren (Hartz 4 Empfänger mit sauber Schufa können auch gute Mieter sein).

GSW könnte deshalb die Erhöhung des Mietspiegels weitgehend 1:1 weitergeben. Wenn die Firma dieses nicht macht, sollte der Vorstand m.E. auch verklagt werden (wenn ich auch verstehen könnte, wenn GSW bis nach der Bundestagswahl wartet).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalte. Keine Handlungsempfehlung.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.563.615 von deepvalue am 03.05.13 17:08:05

Was hälts du von diesem exIVG-Typen bei GSW?????
IVG selbst geht wohl insolvent!!!

[deepvalue]

Bei GSW kann ein Vorstand nicht sehr viel kaputt machen, es sei denn er kauft in großem Stil zu teuer ein z.B. durch ein überhöhtes Übernahmeangebot. Die Fehler bei IVG wurden schon vor längerer Zeit gemacht. Diese beruhen m.E. auf einer sehr agressiven Fortschreibung der damals noch guten Entwicklung der Gewerbemieten (Trend wurde nach Lehman Brothers umgekehrt) und einer operativen Fehleinschätzung der Baukosten bei Squaire. Solche Fehler werden meist von einigen Wenigen verursacht (meist schafft der CEO eine Kultur, in der Erfolg um jeden Preis angestrebt wird und die Risiken ausgeblendet werden). Ich sehe das Kommen der IVGler insoweit erst mal neutral.

Ich glaube übrigens nicht, daß IVG pleite formal pleite geht. Viel eher erwarte ich ein Debt Restructuring a la Solarworld (was für Aktionäre auch nicht viel besser ist).

[Magictrader]

Hi, wegen der hohen Preis nur noch fragwürdig geringe Eigenkapitalquoten (11%) kann man hier lesen. Da darf dann aber die Immobilie nicht deutlich an Wert verlieren in den nächsten Jahren...
USA, Holland und Dänemark lassen grüßen? Vor allem bei unseren Nachbarn fallen die Preise zur Zeit.

In meine Augen haben wir teilweise kleine fragwürdige Blasen in DE und wenn die Preise doch mal wieder fallen, geht es den Käufern und den Banken (wieder mal) dreckig.
Die Geschichte wiederholt sich immer wieder, dank Euroängsten, Fluchtgeld und jahrelangem Tiefzinsumfeld haben wir imho definitiv aufgeblähte Märkte.


http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article113941283/Wohn…

[gate4share]

deepvalue, also ich verstehe das nicht!

Einerseits liest man überall von den sehr hohen Mieten in Berlin, die sagst es uns, aber anderersteis soll nach Aussagen von seriösen Instituten, der Anstieg klar unter 6 % in jedem Jahr der letzten ca 4 Jahren geblieben sein.
Auch GSW und Gagfah, haben in keinem Jahr mehr Erhöhung erreicht als ca 3 bis 4 %.
Wie passt das zusammen?

[deepvalue]

Man sollte hier verschiedene Aspekte unterscheiden:
1. Neuvermietung von Wohnungen ohne Mietpreisbindung durch private Vermieter (in Berlin vielleicht 50% des Marktes)). In Berlin befinden sich ca. 30% aller Wohnungen in der inneren Stadt (innerhalb des S-Bahnrings).Hier sind die in der Presse zitierten Mietpreissteigerungen von ca. 10% bis 20% p.a. zu verzeichnen gewesen (allerdings auf einem real bis zu 60% niedrigeren Niveau als vor 20 Jahren). In Spandau oder Marzahn tut sich hier preislich allerdings bisher recht wenig. Stadtteile wie z.B. Lichtenberg im Osten und z.B. Reinickendorf im Westen liegen in der Entwicklung dazwischen.
2. Neuvermietung von Wohnungen mit Mietpreisbindung (vielleicht in Berlin 15 bis 30% (Quelle: mein Bauchgefühl, die anderen Zahlen sind recht hart), insbesondere Sozialwohnungen ab 1980). Hier gibt es fast keine Mietpreissteigerungen bis die Nachbindungszeit häufig viele Jahrzehnte nach Baubeginn ausgelaufen ist.
3. Wohnungen in Besitz von städtischen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften (in Berlin 27% aller Wohnungen). Hier gibt es ebenfalls kaum Mietpreissteigerungen.

Die in der Presse genannten Steigerungen betreffen deshalb bisher nur einen kleinen Teil Wohnungen (vielleicht 1/3, da es in der inneren Stadt nur wenige ehemalige Sozialwohnungen etc. gibt.).
In den Mietspiegel gehen übrigens die Neuvermietungen von Wohnungen ohne Mietpreisbindung (d.h. auch die 27% von 2.) mit einer Zeitverzögerung ein. In Summe ergeben sich hieraus die von Dir genannten Zahlen. Längerfristig könnte sich für GSW eine bessere Entwicklung ergeben, da irgendwann die sehr hohen Mietsteigerungen in der Innenstadt auf die Randbezirke (hier hat die GSW ihren Schwerpunkt) überschwappen werden und immer mehr Wohnungen aus der Mietpreisbindung herausfallen.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.615.853 von deepvalue am 12.05.13 16:38:14

Ja so ungefähr liegst du wohl richtig---die neuvermietungen auf dem freien markt sind in Berlin brutal hoch geworden--Altmieten-selbst von privaten Eigentümern in tollen Wohnkiezen hab ich viele auch noch für 3,3 (!!) bis 5,5 Euro pro qm2 gesehen--unglaublich , aber wahr...GSW ist eine Investition auf die Zukunft, wenn alles nach Plan läuft.

[Magictrader]

heute -2% trotz freundlichem Markt, selsam

[deepvalue]

Heute ist der Mietspiegel für Berlin veröffentlicht worden.
Die Lowlights (Insgesamt ist der Mietspiegel noch deutlich schlimmer manipuliert worden durch die Stadt Berlin als der Vorgänger) sind:
1. Mietanstieg um 3,1 p.a. seit 2011 (d.h. kumuliert gut 6%).
2. Berlin liegt mit einer Durchschnittsmiete von 5,54 pro qm auf einem Niveau mit den Weltstädten Greifswald, Leverkusen und Bielefeld.
3. Insbesondere Nachkriegsbauten in einfachen Lagen wie bei GSW steigen kaum in der Miete (glücklicherweise ist der Anstieg bei Altbauten etwas stärker, aber auch dort dürfte kaum einer in den letzten 2 Jahren zu diesen Preisen eine Wohnung gefunden haben). Lediglich kleine Wohnungen unter 40qm wurden deutlich teurer (sind aber für diese Preise nirgendwo zu mieten oder zu bauen.
4. Toll ist die Entwicklung bei Altbauwohnungen in guten Lagen (z.B. Kollwitzplatz oder Dalem). Dort sind die Mieten ggü. dem Mietspiegel vor 2 Jahren sogar gefallen (toll im Sinne von Tollwut oder Ironie).
Ich bin gespannt, ob es zur Anfechtung des Mietspiegels wegen der unglaublichen Manipulation des Marktgeschehens kommt.

Für GSW kann man ohne Kenntnis der Lage und Altersklasse leider keine definitive Aussage machen. Ich denke aber, daß eine Erhöhung um ca. 5% möglich sein sollte.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

In Berlin genau wie in ganz Deutschland Pizza-Immobilienblase. In den begehrten Lagen und Städten springen Preise mangels Angebot hoch, der Rest stagniert eher. Das Angst- und Fluchtgeld fliesst nur in Top-Lagen. Habe aber Gefühl, dass immer weniger Anleger diese fragwürdigen Angebotspreise von 30 Jahreskaltmieten akzeptieren. Viele Wohnungen werden seit Monaten erfolglos inseriert.

[deepvalue]

Nach meiner Beobachtung springen die Immobilienpreise in praktisch allen Großstädten immer noch nach oben. Allerdings sind die Preise für MFH bis auf wenige Städte wie M und HH noch im Rahmen des wirtschaftlich gut rechtfertigbaren.

In Städten wie Berlin haben die meisten Verkäufer aufgegeben Preise von mehr als dem 20 fachen zu verlangen. Da die Mieten vielfach (nicht nur dort, sondern in fast allen anderen Städten) deutlich unterhalb der Marktpreise liegen und der Preis pro qm meist noch erheblich unter 2000 Euro pro qm (in etwa Neubaukosten) ist, kann man m.E. bis auf M, HH und ggf. F nicht von einer Blase sprechen.

Magic Trader hat absolut recht, wenn er feststellt, daß es immer noch Leerstand gibt. Es ist nicht so, wie die Mieterverbände behaupten, daß es keine freien Wohnungen gibt. Allerdings sind die Leerstandsquoten in vielen Großstädten deutlich unterhalb des langjährigen Durchschnitts. Allerdings müßen sich die Mieter gewöhnen, daß die für den Neubau notwendigen Mieten bei mindestens 10 Euro pro qm liegen und die Bestandsmieten in ähnlicher Höhe liegen müßen, damit gebaut wird.

Insoweit alles im grünen Bereich, wobei Preise vom 30 fachen natürlich kaum in D bezahlt werden (und wenn sind die Leute selbst schuld, die Banken dürften so einen Unsinn außerhalb von HH und M auch kaum finanzieren....).

[Magictrader]

Hi, selbst in mittelgroßen Städten (300000-600000) werden in den letzten Monaten häufig solche Preise von 30 Jahreskaltmieten auf dem Papier verlangt, beobachte den Markt intensiv, aber in den Notarverträgen steht oft was ganz anderes hört man oder die Objekte bleiben als Daueranzeige im Fenster des Maklers hängen, was nicht gut ist für den Ruf/Verkauf... nach 6 Monsten verschwinden die Angebote dann, weil keiner gekauft hat!
Zu häufig haben Eigentümer viel zu hohe Vorstellungen, doch die Makler wollen unbedingt den Auftrag und akzeptieren diese fragwürdigen Forderungen. Würden die Makler seriös bzw. unabhängig beraten, lägen die Inseratspreise sicherlich bis 20% tiefer und die Immobilien würde nicht zu Ladenhütern. Die Makler bekommen die Kunden nur, wenn sie deren Utopievorstellungen anfangs unterstützen.

Doch wenn die Beleihungswerte von Wohnungen häufig satte 30-35%! unter dem Inseratspreis liegen, kann es mit dem Verkauf nicht klappen... total überteuert, auch in größeren Städten!

[Magictrader]

Hi, kann nur noch mal betonen, wenn bei GSW die Durchschnittspreise um 1000 Euro pro qm liegen und man am freien Markt in Berlin auch für einfachere Wohnungen 2000 pro qm hinblättern muss, ist GSW rein sachlich betrachtet das klar bessere Investment als ein direkter Einzelkauf.

Hinzu kommt die gute Finanzierungssituation bei GSW. Warum also als Direktinvestment überteuert (in Berlin) kaufen und noch zusätzlich 10% für Makler, Steuer etc. rauswerfen (die 10% sieht man evtl. nie wieder).
Da ist mir GSW lieber, auch wenn der Kurs schwankt. Hier hat man angemessen bewertete Substanz: 3.3 Mrd in Beton!

Die Immobilien am freien Markt liegen meistens 25% über der Sachwertermittlung der Bank, solche Liebhaberaufschläge zahlt man bei GSW nicht.

Berlin ist sehr attraktiv, sehe dort einen stabilen Markt mit dauerhaften Mieterträgen, die Zeit der massiven Preisanstiege könnte aber vorüber sein, Kaufpreise für normale Bürger kaum mehr tragbar in guten Lagen, in HH, FR, F, D, K und M sowieso nicht mehr. Schlimm wenn mir Bekannte (alle studiert) immer häufiger sagen, bezahlbarer Wohnraum oder bezahlbare Mietwohnungen sind nicht größeren Städten mehr zu finden...


Verluste und deutliche Kursschwankungen stets möglich

[Magictrader]

sattes Minus wie Gesamtmarkt

sind wieder auf NAV-Level angekommen, bald kann man wieder nachkaufen

[gate4share]

Glaube nach wie vor nicht an eine Blase, in keiner Stadt.

Das Gerede, ob nun von einfachen Leuten, oder dem Mieterbund, oder gar Akademikern, die für ihre Kinder die erste Studentenbude in der Unistadt suchen, gab es immer. Skeptisch hätte ehr machen sollen, dass in den vergangen ca 5 Jahren kaum einer über hohe Mieten und wenig Wohnungsangebot erzählt hat.

Wir haben nun, in Berlin ja nach 10 Jahren, eine Änderung von einem teilweisen Überangebot zu einer Verknappung, Die Preise ziehen an, und auch durchaus- nach 5 bis 10 Jahren Stillstand mal stärker!

Wir sollten nie vergessen, wer der grösste Kostentreiber bei den Wohnkosten ist. Es ist der Stadt immer weiteren Erhöhungen bei allem was er beeinflussen kann. Man muss sich doch mal an den Kopf fassen, von von unserem Strompreis gerade mal 30 % Kosten des Stromes sind, und alles andere Aufschläge, Abgaben etc für alles und auch für alternative Energie.

Das erklärt nur zum ganz kleinen Teil Erhöhungen bei der netto Kaltmiete, aber erhöht drastisch die Wohnkosten des Mieters, aber auch es Eigentümers.

Der Mieter muss einfach kapieren, dass man nicht Wohnungen für 4,50 mieten kann, wie es ja fast Jahrzehnte in Berlin üblich war. Bzw. kann man ja immer noch für 4,50 in Berlin mieten, sofort, nur eben nicht da, wo man gern wohnen will.!

deepvalue hat schon recht, je höher das Mietpreisniveau wird, umso eher wird wieder Geld in Neubau gesteckt. Das trägt massiv zu einer Entspannung bei!

Die Politiker mal wieder ,die dem VOlk aufs Maul schauen. Wenn sie ehrlich wären müssten sie sagen, "Nun sind viele Jahre die Mieten unten geblieben und nun kommt eine gewisse Steigerung. Es ist eben nicht möglich in einem Staat wie Deutschland mit den Bauvorschriften und den Mieterrechten und den Abgaben und Steuern, den qm Wohnfläche für 4,50 zu mieten!

[gate4share]

Zitat von Magictrader: sattes Minus wie Gesamtmarkt

sind wieder auf NAV-Level angekommen, bald kann man wieder nachkaufen

Und wann?

Als wir um 28,50 standen habe ich die ganze Zeit darauf gewartet, weil du ja gesagt hast bei 26 wird zurück gekauft. Aber als wir bei über 29 waren, war es schon wieder zu spät!

Also ich fürchte wir sehen die 26 nicht mehr, vielleicht nicht mal mehr die 28 oder 29,50!

[gate4share]

Zitat von Magictrader: sattes Minus wie Gesamtmarkt

sind wieder auf NAV-Level angekommen, bald kann man wieder nachkaufen

[gate4share]

Man hat aber bei einer Investion in Aktien nicht den gleichen steuerlichen Vorteil , den man bei einem selbstständigen Kauf einer Immobilie hat, die man auch mit ca 60% finanziert.

Zunächst sind da die Abschreibungen von 2%, die sehr lange, wo man noch Zinsen für das Fremdkapital zahlen muss, die Mieten nicht steuerpflichtig werden lassen und zum anderen der steuerfreie Gewinne bei Verkauf der Immobilie, nach vielen Jahren - über 10 Jahre.

Dieses ist bei einer Aktienanlage so nicht möglich. Zwar gibt es andere steuerliche Vorzüge, die machen aber die Vorzüge bei einem direkten Kauf nicht wett!

[Magictrader]

muss jeder selbst entscheiden, aber über NAV 30,60 muss man ja nicht unbedingt kaufen, aber beim letzten Abschwung Pech gehabt, Limit wurde nicht erreicht. Habe ja reichlich Stücke, es eilt nicht. Bin kein Hellseher 26 ist nicht mehr so schnell drin, nur bei massiver Baisse.

Ich verstehe sowieso nicht, warum die Aktie so stark mit dem Gesamtmarkt korreliert, aber die Anleger kapieren es nicht. GSW ist keine normale Aktie, sondern eine Art Immobilienfonds!

Also für mich sind Neubauangebotspreiserhöhungen für identische Objeke in guten Lagen Berlins von 70% in 4 Jahren höchst fragwürdig!! reine Abzocke? Aber die Ausländer und ängstliche Anleger kaufen eben... die Zinsen machen es möglich und die Angst.

Wir habe in vielen Bereichen eine Blase: Anleihen ist die größe, dann Gold und in Deutschland punktuell bei Immobilien in guten Lagen und einigen Großstädten. Gerade in Berlin sind die Preise in machen Akademiker-Vierteln explodiert. Hohe Nachfrage, kaum Angebot - so kommt es zu wilden Verzerrungen.

[Magictrader]

30,40 geringe Umsätze am Feiertag, wieder unter NAV, aber würde gerne erst unter 30 was tun.

Ja, alles richtig mit den steuerlichen Vorteilen (wobei deutlich schlechter als früher).
Aber wenn man zur Zeit sehr teuer kauft und in 10 Jahren evtl. nur den selben Preis erlöst (Kaufnebenkosten kommen mit 9,5% auch noch dazu!), hat man wenig gewonnen... die Zinsen müsten schon ewig niedrig bleiben, sonst sieht es nicht mehr so gut aus.
Auch die bestensfalls stagnierende Bevölkerung wird weitere Preisanstiege auf 10 Jahre schwieriger machen.

Finde keine jungen gepflegten Wohnungen in größeren Städten zur 20 fachen Jahreskaltmiete, fast überall deutlich teurer, jedenfalls versucht man es. Ob man diese sehr hohen Preise dann erlöst steht auf anderem Blatt. Käufe zur 30 fachen Jahreskaltmiete lohnen sich eigentlich nach Steuern, Instandhaltung und Verwaltungskosten nicht mehr...

[gate4share]

Also für mich sind Neubauangebotspreiserhöhungen für identische Objeke in guten Lagen Berlins von 70% in 4 Jahren höchst fragwürdig!!


Das stinmmt natürlich. Es sind vielleicht etwas die Kosten gestiegen, auch die Grundstücke, aber würde mal meinen, für mehr als 20 % Preissteigerung, kann das nicht der Grund sein.
Aber warum sollte jemand der Wohnungen baut, diese nicht zu dem Preis verkaufen, zu dem er sie verkaufen kann?
Wir sehen so oft Pleite in der Bau/Immobilienbranche, hier können sie nun mal abkassieren.
Aber wenn man zu diesen Preisen verkaufen kann, dann heisst es doch auch, dass die Bestandsobjekte auch schon sehr hoch liegen.

Oder sind Käufe bereits daas doppelte für Neubauten aus zu geben?

Vielleicht geben diese Käufer wirklich unverhältnismässig viel für Neubauten aus.
Bin aber auch skeptisch, ob das wirklich so stimmt mit 70% Erhöhung.
Man muss sehen, es gibt Angebote wo die Maklercourtage schon enthalten ist, wo, wenn der Makler gross Werbungg macht, auch schon mal 10% enthalten sein können. Oder eine hochweertige Küche und besonders hochwertige Bodenbeläge und andere Ausstattung ist im Wohnungspreis drin und die andere Wohnung wurde praktisch im Rohbau übergeben.
Sowas muss man bei Preisvergleichen immer mit berücksichtigen.
Und sowas weisst man meistens nicht, wenn man nur die Angebote liesst.

[gate4share]

Tatsächlich diese niedrigen zinsen, könnten manche leute verführen zu kaufen, die es sich bei normalen Zinsen gar nicht leisten können.

Ob es auch Anleger gibt, die ohne grosses Eigenkapital und sonst nur durchschinttlichem Einkommen auch Anlageobjekte zum 30fachen kaufen, will ich mal nicht hoffen.
Denn diese haben bei einem Zins von ca 7% (8% ist Jahrzehntelanger Durchschnitt) schon grosse Probleme und machen MOnat für Monat Verlust, die Zinsen sind höher als die Mieteinnahmen!

Wenn einer, eine Eigentumswohnung als Sicherung für die Zukunft kauft, da kann man evtl auch mal 30fach verkraften, weil dort auch gewisse Steuerersaprnisse eingerechnet sind und auch ein paar hundert Euro aus eigenem Einkommen zugeschossen werden kann.

[gate4share]

Zitat von Magictrader: 30,40 geringe Umsätze am Feiertag, wieder unter NAV, aber würde gerne erst unter 30 was tun.

Ja, alles richtig mit den steuerlichen Vorteilen (wobei deutlich schlechter als früher).
Aber wenn man zur Zeit sehr teuer kauft und in 10 Jahren evtl. nur den selben Preis erlöst (Kaufnebenkosten kommen mit 9,5% auch noch dazu!), hat man wenig gewonnen... die Zinsen müsten schon ewig niedrig bleiben, sonst sieht es nicht mehr so gut aus.
Auch die bestensfalls stagnierende Bevölkerung wird weitere Preisanstiege auf 10 Jahre schwieriger machen.

Finde keine jungen gepflegten Wohnungen in größeren Städten zur 20 fachen Jahreskaltmiete, fast überall deutlich teurer, jedenfalls versucht man es. Ob man diese sehr hohen Preise dann erlöst steht auf anderem Blatt. Käufe zur 30 fachen Jahreskaltmiete lohnen sich eigentlich nach Steuern, Instandhaltung und Verwaltungskosten nicht mehr...

Wenn wir, aber nur dann die nächsten 10 Jahre jedes Jahr Mieterhöhungen von 3,5 bis 4 % haben und folgend auch mind 2 %, dann ist auch ein Kauf zur 30fachen Jahresmiete nicht nur verantwortbar, sondern sogar ein Gutes Schachzug!
Aber nur dann!

Meine, dass wir für Berlin sicher für die nächsten ca 6 Jahre von jeweils mindestens 3 % Mieterhöhung laut Mietspiegel ausgehen können.
Das reicht aber nicht um 30fache Jahresmiete zu rechtfertigen!

[Magictrader]

danke für deine Beiträge.

Ist nicht aus den Fingern gezogen, teilweise sind die Neubaupreise in manchen Ecken von Berlin explodiert, war erst kürzlich da und kenne Leute die genau dort gekauft haben vor wenigen Jahren. Hier wird richtig abgeschöpft bei baugleichen Wohnungen und Reihenhäusern! Aber manche zahlen das aus Ängsten und gerade wegen der tiefen Zinsen.
In Prenzlau hat sich ja auch vieles im Bestand fast verdoppelt auf Sicht von 8 Jahren.

Baustoffe und Löhne sind vielleicht in 4 Jahren 15% rauf, aber die Angebotspreise für Neuprojekte locker 50%. Aber so ist das mit Angebot und Nachfrage. Riesige Margen zur Zeit im Bau scheinbar... und wenn Ausländer Fluchtgeld anlegen wollen, nimmt man es als Unternehmer doch gerne an

GSW nun schon 2 Tage sehr schwach, eigentlich auch nicht berechtigt.

[Magictrader]

was habe ich kürzlich gehört, Bekannte vom Freund zahlen 2200 Euro warm für 120 qm Neubauwohnung in Berlin zentrumsnah inkl. 2 TG Plätze-viel Steigerungspotential sehe ich da nicht mehr... gute Lagen sind teuer geworden, die hohen Baupreise werden an die Mieter weitergegeben, aber nicht jeder kann 2200 zahlen.

[gate4share]

Habe mal rumgeschaut!

Und bin geschockt! Es wird ja überhaupt nichts mehr unterhalb der 22fachen Miete angeboten. Und das sind schon die letzten Buden. Man kann heute wohl alles auf den Markt bringen, was früher Jahrelang nicht wegging.

Also ich war vor 2 bis 4 Jahren auf so etwa 5 Zwangsversteigerungen von Mehrfamilinehäusern in Berlin, der Verkehrswert war meist auf so die 12 bis 13fachen Jahremiete geschätzt. Als die dann für die 14 oder 15fache - und die Miete betrug ca 4,50 oder 4,80 - weggingen, dachte ich schon das wäre teuer!

Das wäre jetzt im Nachhinein, ein Bombengeschäft gewesen!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.749.937 von Magictrader am 30.05.13 15:50:46

Dann müsste ja meine grösster Depotwert Capital Real Estate, die aktuell in den Bau und den Verkauf von Wohnungen in guten Berliner Lagen tätig sind, hohe Gewinne machen.

Da hatte ich dort die richtige Nase..........aber wer weiss, was die sonst wieder für Probs hatten!

[gate4share]

So langsam bin ich mir gar nicht mehr soo sicher, dass sich nicht doch der Beginn einer Blase abzeichnet!

Aber glaube es wird keine grossen nachteiligen Folgen haben, wenn es mal wieder runter geht; wenn das überhaupt passiert.

Nur was nicht verständlich ist, warum sind dann die Werte für die GSW Wohnungen nicht gestiegen?
Warum bilanziert man die Wohnungen unter 1,000 Euro, bei über 5,20 Euro Monatsmiete. Mann könnte solche Mehrfamilienhäuser, locker für 1,500 Euro je qm, also mit mehr als 50 % Aufschlag verkaufen!

Das sollte man vielleicht auch machen, denn soviel verdient man ja in 10 Jahren nicht mit der Vermietung.

[Magictrader]

Hi, wie gesagt vor allem in guten Lagen der Großstädte sind die Preise massiv gestiegen im Einzelgeschäft, nicht so massiv die Preise für Blockverkäufe denke ich. Gerade die Privatanleger haben in den letzten 2 Jahren intensiv gesucht und die Preise hochgetrieben (keiner will Qualität verkaufen, also Preisverzerrung).

Auf dem Land stagnieren die Preise sogar, da will kein Grieche oder Spanier hin und dort stagniert die Bevölkerung schon jetzt!

Gute zentrumsnahe Lagen gehen in Inseraten Richtung 30fache KM. Doch oft hängen sie dann lange im Maklerfenster...

Bin mir sicher die Preisentwicklung ist inzwischen grenzwertig, trotz niedriger Zinsen zahlt man ewig diese teuren Wohnungen oder Häuser ab:

300.000 Euro Kredit trägst du 30 Jahre lang ab mit 1300E pro Monat trotz günstiger Zinsen. Ja, auch ich ärger mich in Berlin vor 5 Jahren nicht auch gekauft zu haben, aber hätte dann auch eine begehrte Lage sein müssen.



GSW News

30.05.2013 12:47
Veröffentlichung einer Stimmrechtsmitteilung, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

---------------------------------------------------------------------------


Veröffentlichung gem. § 26 Abs. 1 WpHG
Stimmrechtsmitteilung nach § 25 Abs. 1 WpHG

Wir haben folgende Mitteilung nach § 25 Abs. 1 WpHG erhalten:

1. Emittent:

GSW Immobilien AG
Charlottenstr. 4
10969 Berlin

2. Mitteilungspflichtiger: Bankhaus Lampe KG
Staat: Deutschland
Sitz: Bielefeld

3. Art der Schwellenberührung: Schwellenüberschreitung

4. Betroffene Meldeschwellen: 5%

5. Datum der Schwellenberührung: 28.05.2013

6. Mitteilungspflichtiger Stimmrechtsanteil:
6,93% (entspricht: 3.503.076 Stimmrechten)

7. Einzelheiten zum Stimmrechtsanteil:
7.1 Stimmrechtsanteil aufgrund von(Finanz-/sonstigen) Instrumenten
nach § 25 WpHG: 6,93% (entspricht: 3.503.076 Stimmrechten,)
davon mittelbar gehalten: 0% (entspricht: 0 Stimmrechten)

7.2 Stimmrechtsanteile nach §§ 21, 22 WpHG:
0% (entspricht: 0 Stimmrechten)

8. Einzelheiten zu den (Finanz-/sonstigen) Instrumenten nach § 25 WpHG:
8.1 Kette der kontrollierten Unternehmen:

8.2 Ausübungszeitraum:
Die in Rede stehenden Aktienpositionen ergeben sich aus schuldrechtlich
bereits begründeten Wertpapierleihe-Geschäften, deren dingliche Erfüllung
zu Gunsten der Bankhaus Lampe KG noch nicht erfolgt ist.

Im Einzelnen ergibt sich folgendes Bild:

^

Anzahl Abschlusstag des Valuta der geplanten WP-
Aktien Leihgeschäfts Übertragung
250.000 27.11.2012 11.06.2013
1.902.000 08.02.2013 17.06.2013
351.076 08.03.2013 13.06.2013
1.000.000 28.05.2013 13.06.2013


°

[Magictrader]

teilweise unter 30, jetzt Stabilisierung? nehmen doch viele Gewinne mit.

Vorin in der Stadt gelesen: seit 2008 sind die Gebrauchtimmobilienpreise in Berlin jährlich um 9% im Schnitt gestiegen. In guten Lagen noch mehr...

basiert aber auf Auswertungen von Inseraten, nicht auf Kaufverträgen, daher sind diese Studien alle doch sehr fragwürdig!

[daPietro]

Nachricht vom 01.06.2013 | 15:28
GSW Immobilien AG: Berichtigung Redaktionsversehen


GSW Immobilien AG / Schlagwort(e): Hauptversammlung

01.06.2013 / 15:28

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Die GSW Immobilien AG hat in der Stellungnahme des Aufsichtsrats zu
Tagesordnungspunkt 13 der ordentlichen Hauptversammlung vom 18. Juni 2013
ein Redaktionsversehen korrigiert. Die geänderte Stellungnahme ist auf der
Internetseite der Gesellschaft unter 'www.gsw.de' in der Rubrik Investor
Relations, Hauptversammlung 2013 zugänglich.'


Ende der Corporate News

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01.06.2013 Veröffentlichung einer Corporate News/Finanznachricht,
übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber
verantwortlich.

Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten,
Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
Medienarchiv unter http://www.dgap-medientreff.de und
http://www.dgap.de

---------------------------------------------------------------------


Sprache: Deutsch
Unternehmen: GSW Immobilien AG
Charlottenstraße 4
10969 Berlin
Deutschland
Telefon: [phone]
Fax: 030 68 99 99 999
E-Mail: [e-mail]
Internet: www.gsw.de
ISIN: DE000GSW1111
WKN: GSW111
Börsen: Regulierter Markt in Berlin, Frankfurt (Prime
Standard); Freiverkehr in Düsseldorf, Hamburg,
Hannover, München, Stuttgart


Ende der Mitteilung DGAP News-Service
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214316 01.06.2013

http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/gsw-immobilien-berichtigung-redaktionsversehen/?companyID=373129&newsID=758311

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.758.421 von Magictrader am 31.05.13 14:41:21

Nun fragwürdig nicht unbedingt.

Es ist eben so, dass die Forderungen der Verkäufer sich jedes Jahr um 9 % erhöht haben. Hier könnte ich mir in der Tat vorstellen, dass sich die Forderungen besonderns in den letzten 1 bis 2 Jahren stärker erhöht haben, als die tatsächlichen Preise gestiegen sind.
Denn wenn schon eine breite Preissteigerung im Markt ist, dann meinen die Verkäufer sie könnten doch noch mehr rausholen, als die vielleicht 20 % mehr als vor 3 Jahren.

Seit 2008 jede Jahr 9%-. das sind bis 2013 wohl um die 50 %, das halte ich ein wenig zu hoch. Aber selbst wenn es 35 % sind, ist schon eine wahnsinnig hohe Preissteigerung.
Nur warum profitieren denn die GSW Bauten gar nicht? Aber auch Deutsche WOhnen, die ja auch viele Wohnungen in Berln haben und Gagfah, haben auch keine Werterhöhungen vorgenommen.
Das spricht dafür, dass doch , zumindest bei Mehrfamilinehäusern in mittleren und einfachen Lagen, es kaum eine Preiserhöhung gibt!

[deepvalue]

Die Immobilienunternehmen berechnen den Wert der Grundstücke nicht nach Transaktionswerten sondern auf Basis einer DCF-Berechnung. Eine bloße Änderungen der Verkaufspreise beeinflußt den NAV also überhaupt nicht.
Relevant ist deshalb nur die Entwicklung des in der Vergangenheit geschätzten Mietpreiswachstums vs. den vom Management aktuell erwarteten Preissteigerungen. Hier scheinen die Unternehmen trotz stark steigender Mieten recht vorsichtig zu sein (warum auch, momentan möchte keiner Aktien verkaufen....). Unterstützung bekommmt diese Haltung durch die Herausgabe manipulierter Mietspiegel (Haus und Grund Berlin gibt zu, Zugeständnisse an die Methodik gemacht zu haben, damit eine Einigkeit möglich war; gut daß nicht bei dieser S..... Sektion Mitglied bin...). Der GSW-CEO hat deshalb auch öffentlich den Mietspiegel kritisiert, allerdings nichts über eine mögliche Klage gesagt...

Im Markt selbst konnte man in einfachen und mittleren Lagen in der Neuvermietung die Mieten in den letzten Jahren um 30 bis 60% steigern....

Häuser kann man in Berlin übrigens immer noch für unter 800 Euro pro qm kaufen (hier ein Immoscout Expose zu einem allerdings nur teilsanierten Haus, so daß sich ein Gesamtpreis von 900 Euro pro qm nach Steuern ergibt, wenn man Dach und die noch unsanierte Wohnung saniert und die übrigen Arbeiten ausführt:http://www.immobilienscout24.de/expose/69905269)

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten, keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

Ein junges gepflegtes Doppelhaus (ENEV 2001) in "guter" Berliner Lager kostet aber eher 3000 pro qm denke ich.

Kann man so sehen, die Leute lesen von Immobilienboom und passen ihre Utopiepreisvorstellungen nochmals nach oben an, dabei findet der Boom nur in den besten Lagen großer Städte statt...

Kenne inzwischen viele Objekte die zu den irren Preisvorstellungen seit 6 Monaten keinen Käufer finden und leerstehen.
Wer will schon in Mittelstädten 30 Jahreskaltmieten zahlen und dann noch ohne Fenster im Bad oder oft keine ruhige Lage und kein Stellplatz.

[Magictrader]

29 wir kommen? hat man Angst vor der Zinswende?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.772.393 von deepvalue am 03.06.13 11:17:20

Diese Immobilie haben wir nicht gefunden.
Entweder der Anbieter hat die Immobilie bereits deaktiviert

Gibt es nicht mehr!

[deepvalue]

Heute morgen hatte ich das Exposé erhalten. Anscheinend war die Nachfrage recht hoch. Ich habe das Exposé noch einmal hereinkopiert:

Klassischer Berliner Altbau in Geschäftsstraße gelegen


10115 Berlin - Mitte
Die vollständige Adresse der Immobilie erhalten Sie vom Anbieter.
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Scout-ID: 69905269
Objekt-Nr.: 374
Vermietbare Fläche: 859,24 m²
Kaufpreis: 650.000,00 EUR
Kaufpreis pro m²: 756,48 EUR
x-fache Miete: 12,40

Objektart: Wohn-/ Geschäftshaus
Grundstücksfläche: 569,00 m²
Gesamtfläche ca.: 859,24 m²
Wohnfläche ca.: 727,14 m²
Gewerbefläche ca.: 132,10 m²
Etage(n): 4
Heizungsart: Etagenheizung
Befeuerungsart: Gas
Endenergiebedarf: 97,00 kWh/(m²*a)
Objektzustand: Gepflegt
Baujahr: 1894
Qualität der Ausstattung: Normal
Fußweg zu öffentl. Verkehrsmitteln: 3 Min.
Mieteinnahmen p.a. (Soll): 52.342,68 EUR
Provision für Käufer: 7,14 % inkl. MwSt.
Käuferprovision

Objektbeschreibung

Das Objekt besteht aus Vorderhaus und linkem Seitenflügel, viergeschossig mit Berliner Dach, Vollkeller sowie einem Anbau mit 1 Garage.
Das Vorderhaus verfügt über Balkone/Loggien. Die Wohnungen, die zwei Läden und das Dach des Anwesens sind im Rahmen der Möglichkeiten in den letzten Jahren kontinuierlich saniert und modernisiert worden. Hierbei ist auf eine gute Mieterstruktur achtgegeben worden.

Aus dem aktuellen Mietspiegel 2013 ergibt sich erneut Mietsteigerungspotential.

In den beiden Ladengeschäften befinden sich ein Friseur und eine Lampenmanufaktur.
Das Miethaus ist überwiegend gasetagenbeheizt. Eine Wohnung ist mit einer Öletagenheizung versehen, eine Wohnung ist unsaniert mit Ofenheizung und Podesttoilette.
Die Fenster sind, bis auf die straßenseitigen von zwei Wohnungen, alle aus Kunststoff mit Isolierscheibenverglasung.
Kabelanschluß und Klingel-Gegensprechanlage sind vorhanden.

Zwei Wohnungen sind zurzeit leerstehend.

Die Ausbaufähigkeit des Daches ist nicht geprüft.
Grundrisse
Grundriss EG (Ausschnitt) Vergrößern

Lage

Der klassische Berliner Altbau befindet sich im Bezirk Wedding, in einer gut frequentierten Geschäftsstraße , nach südost ausgerichtet.

Verkaufspreis: € 650.000,--
( 12,42 fache der Jahresnettokaltmiete oder
756,48 € / m² Wohn- / Nutzfläche )
Sonstiges

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass Anfragen nur mit vollständigem Namen, Anschrift und Telefonnummer beantwortet werden können.

Die vollständigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) finden Sie auf meiner Website: www.manfred-reier.de

IM ALLEINAUFTRAG ! ! !

Manfred Reier, Grundstücksmakler- und verwalter
Herr Manfred Reier


(9 Bewertungen)

Anbieter kontaktieren

Telefon:
030 / 40 40 190

Mobil:
0172 311 50 32

Fax:
030 / 40 40 393

Fellbacher Straße 25
13467 Berlin (Hermsdorf)

Keine Handlungsempfehlung. Irrtum vorbehalten.

[gate4share]

doch das Objekt ist drin! Habe ich eben gesehen, kann mich kann an das Ladenlokal mit "lampenmanufaktur" erinnern!

Aber wird über die ID Nr nicht gefunden!

Du meinst, das könnte ein interessantes Objekt sein?

Also mich würde da die enorm hohe COurtage von ja wohl 7 % in Berlin schrecken! Hier und in vielen Städten ist es nur die Hälfte.

[deepvalue]

In Berlin zahlen die Kunden die gesamte Courtage, während in einigen Bundesländern diese zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Allerdings haben die Berliner Immobilienmakler (wenigstens in Norddeutschland) einen schlechten Ruf. Es kommt wohl oft zu einer Abgabe der Courtage vom Makler an den Verkäufer (teilweise auch an den VErmieter)etc. (möchte ich aber ausdrücklich diesem Makler nicht unterstellen).
Das Objekt könnte interessant sein, allerdings scheinen noch umfangreiche Arbeiten erfoderlich zu sein und Wedding ist bisher eher schwierig. Ich hatte es nur ausgewählt, um zu demonstrieren, daß es in Berlin (selbst in der Innenstadt) noch etliche Objekte zu weniger als 1000 Euro pro qm Kaufpreis gibt.

[Magictrader]

so alte Kiste sind natürlich preiswerter zu bekommen...

10 Jahre alt und gute Lage: mindestens 2,5 x teuer! Dann steigt die Kennzahl x-fache Jahreskaltmiete schnell auf 25.

[deepvalue]

Zitat von Magictrader: so alte Kiste sind natürlich preiswerter zu bekommen...

10 Jahre alt und gute Lage: mindestens 2,5 x teuer! Dann steigt die Kennzahl x-fache Jahreskaltmiete schnell auf 25.

Quelle?
In Berlin sind nach meiner Beobachtung gut gelegene Altbauten häufig teurer als Neubauten.

Aber natürlich kann man in Berlin viel Geld für Neu- und Altbauten ausgeben. Allerdings hatten wir über die Vorteilhaftigkeit der GSW gesprochen. Dann muß man allerdings auch vergleichbare Bauten heranziehen.

Ich habe vor zwei Wochen ein in 1976 gebauten Sozialbau für 1,2 Mio. Euro bei 1910 qm Wohnfläche angeboten bekommen (Verkäufer Investitionsbank Berlin) angeboten bekommen (Ortsteil Reinickendorf). Wahrscheinlich liegt der Endpreis etwas höher, da die IBB meist ein Bieterverfahren durchführt....Allerdings gibt der Preis schon einen Hinweis auf die echten Preise in Berlin (man muß ja nicht direkt am Kollwitzplatz oder Kuhdamm kaufen...).

[gate4share]

Nochmals zu der extrem hohen Courtage in Berlin.

Wie gesagt, in Köln, Düsseldorf, bei uns und wohl im ganzen Ruhrgebiet sind 3 % + Umsatzsteuer 19 % üblich, und nur der Käufer zahlt! Also der Verkäufer zahlt in der Regel nichts! Das bewerbeb due Makler auch so. Allerdings gibt es schon mal einzelne Makler die für alle Objekte mehr verlangen oder für bestimmte......dann vielleicht 4 $ oder 4,5%.

Dagegen sind 7 % + Umsatzsteuer schon extrem viel!
Auch habe ich beobachtet, dass Objekte die vorher frei vom Verkä ufer angeboten wurden, dann ein paar Tage später in dem gleichen Medium von sogar2 oder 3 verschiedenen Maklern angeboten wurden.
Das spricht klar gegen einen Alleinverkauf, also eine Beauftragung des jeweiligen Maklers exclusiv.

Vor 2 bis 3 Jahren, oder ist es schon 4 Jahre her, da wurden ettliche junge Mehrfamilinehäusern, oft sozialer Wohnungsbau auch in den Zeangsversteigerungen angeboten. Da waren die geschätzten Verkehrswerte oft unter 700 Euro je qm, die Miete oft unter 5 Euro, und ein Fakotr von 12 bis 13.

Teilweise wurden dann solche Objekte für 110% bis 120% vom Verkehrswert zugeschlagen.
Ein kleines Mehrfamilienhaus, auch ähnliche Verhältnisse wurde zu mehr als dem doppelten zugeschlagen.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.791.097 von gate4share am 05.06.13 13:58:05

Eingie Makler kämpfen in Berlin mit sehr harten Bandagen. Wenn ein Makler ein Haus anbietet und ein anderer kann die Adresse herausfinden, bietet es dieser dann ebenfalls an. Wenn es zum Vertragsabschluß kommt, muß dann der Käufer diese Provision zahlen (egal ob der Makler einen Auftrag vom Verkäufer hatte oder nicht). Dieses erklärt auch, warum einige Makler ursprünglich provisionsfreie Häuser plötzlich mit Provision wieder anbieten (es gibt Makler die sind derart schlecht auf einzelne Kollegen zu sprechen, daß sie diese als verurteilte Zuhälter beschuldigen....).
Einige der Makler mit sehr vielen Inseraten scheinen ein derartiges Geschäftskonzept zu verfolgen (alternativ teilweise mit Teilung der Courtage an den Verkäufer).
Der BGH hat eine Höchstgrenze für die Provision gesetzt und die Ortsüblichkeit als Obergrenze gesetzt (im Urteil war wohl von 5% plus MWSt die Rede). In Berlin versuchen einige Makler diese Grenze immer mehr nach oben zu schieben.

Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.

[Magictrader]

geht nur noch um Geldmacherei bei den Maklern, mangels Material wird so richtig abgesahnt und man nutzt natürlich auch die Nachfrage.

Denke Makler sind größtenteils überflüssig, aber manche Eigentümer haben eben keine Lust und Zeit auf Besichtigungen.

Quelle? Inserierte Neubaupreise in Berlin für Wohnungen liegen locker bei 4000E pro qm in ordentlicher Lage zur Zeit! Vor 5 Jahren undenkbar, da lagen wir im Neubaubereich bei 2700, selbst mit Wasserblick. Wie gesagt Kenne ich auch einige Berliner die gekauft und gebaut haben in den letzten Jahren, freuen sich nun alle über den unnormalen Hype!

50% teurer in 5 Jahren der Neubaubereich (identische benachbarte Projekte!), aber das ist in keinster Weise kostenseitig berechtigt, Architekten und Bauunternehmer wollen aber richtig Geld machen! Klappt teilweise auch

Die EZB Zinsen sind zufällig in diesen 5 Jahren auch von 4 auf 0,5 gefallen - da sollte es doch mal klingeln bei Euch Steigen die wieder, ist der Boom deutlich gefährdet.

[deepvalue]

Klar kann man so hohe Beträge für eine Wohnung ausgeben (in sehr guten Lagen) und natürlich steigen auch die Preise. Ich habe 2008 ein kleines Neubau MFH aus der Zwangsverwaltung direkt an einem See innerhalb des Autobahnrings für ca. 870 Euro pro qm gekauft, das würde heute sicherlich auch 1500 Euro pro qm kosten.

Es existieren allerdings nach wie vor noch Neubau-MFHs im Markt zu noch nicht überhöhten Preisen von ca. 1500 bis 2000 Euro pro qm (wenn man berücksichtigt, das der Neubau von MFH inkl. Grundstück irgendwo um 2000 Euro pro qm kostet).
Objekte wie GSW sie besitzt kann man für ca. 800 bus 1300 Euro pro qm kaufen.
Gemessen daran ist GSW fair bewertet. Als Plus von GSW verbleibt dann der Verlustvortrag, als negativ muß man die extrem hohen Verwaltungskosten berücksichtigen.

Irrtum vorbehaltung Nur meine Meinung. Keine Handlungsempfehlung.

[dackelbert]

http://www.manager-magazin.de/unternehmen/artikel/gsw-showdo…

Wenn das richtig recherchiert ist stinkt das ja schon ziemlich. Ich überlege schon mich den Protestlern mit meinen paar Stimmen anzuschließen.
Netzwerke können gut und wichtig sein, aber das hier nimmt Amigo-Züge an und kann nicht toleriert werden. Nur meine Meinung.

Gruß, Dackelbert.

[Magictrader]

Hi, habe Gefühl 2013 wird bei weitem nicht so ein gutes Immobilien-Aktien Jahr wie 2012.

GSW verliert nach kurzer Erholung auf ca. 30,50 erneut an Boden und sinkt fast auf 29 ... ob ich doch noch zu 28,50 was kaufen kann?

Vielleicht bilden auch die realen Immobilien bald mal ein Top aus, der Hype wird nicht ewig dauern. Die Mietrenditen sinken immer weiter, in guten Lagen nur 3% "vor" Steuern, Rücklagen und vor Verwaltungskosten, viel zu wenig!

Die Mieten können den rasant gestiegenden Kaufpreisen nicht folgen, denn viele Mieter wären keine Mieter, wenn sie in der Kohle schwimmen würden. Mieter sind oft Durchschnittsverdiener mit 2000 E netto, sehr viele Rentner haben nur 1000E netto.

[gate4share]

Also ich finde keinesfalls, dass Makler überflüssig sind!
Es gibt seriöse und sehr viele andere!

Also klar strebe ich an, ohne Makler zu kaufen, bei Verkauf auch eher ohne Makler, aber da ist ein Makler nicht zum Schaden.

Wir müssen sehen, dass ein Grossteil der Verkäufer sich so genau auch nicht mit dem Marktpreisen befasst hat. Da ist es schon sinnvoll, dass ein Makler der sich auskennt, auf einen Verkäufer hinwirkt, dass seine Preisvorstellungen zu hoch sind.
Wenn sie zu niedrig sind, wird er es wohl eher nicht sagen und versuchen noch tiefer zu drücken und dann selber zu kaufen.

Verkäufe von Häusern gehen in den meisten Gebieten nur noch über einen Makler!

Aber bei solchen Objekten wo 2 oder noch mehr Makler anbieten, da sollte man schauen ob man nicht ohne dran kommt.
Denn, wenn man mit beiden makler Kontakt hatte, auch wenn einem nur einer der beiden das Objekt direkt empfohlen hatte, schuldet man eigentlich beiden Makler die Courtage.......!

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.800.617 von dackelbert am 06.06.13 16:45:19

Dackelbert,

da hast Du absolut recht. Zwar kann ein Schlafwagenmanagement nichts kaputt machen bei GSW, allerdings steht zu befürchten (wenn der Artikel wirklich korrekt ist, woran ich nicht zweifele), daß die Herren in Aktionismus a la IVG machen und z.B: mit unwirtschaftlichen Großakquisitionen und neuen Verwaltungsbauten (wozu braucht GSW denn sowas, die Firma residiert doch recht feudal Nähe Unter den Linden) GSW stark schaden können.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.800.617 von dackelbert am 06.06.13 16:45:19

Ich glaube nicht an eine Umkehr der Preisentwicklung für Immobilien, da wir noch keinen echten Boom mit Preisübertreibungen hatten (bisher sind m.E. in fast allen Städten die Preise für gebrauchte OBjekte deutlich unter den Neubaukosten).
Erst bei Preisen von über 2000 Euro pro qm für Altbauten in einfachen Lagen in den meisten Großstädten würde ich wirklich nervös (Annahme: Baukosten liegen heute in D bei ca. 2000 Euro pro qm, in Westdeutschland höher, in Ostdeutschland niedriger).

Ich kann mir allerdings ein Ende des Preisauftriebs aufgrund der übertriebenen Mieterschutzgesetzgebung vorstellen, da bei einem Ausschalten des offenen Marktes die Anlaage in Mietimmobilien wenig Spaß macht (den Vorteil hätten wie vor 20 Jahren die ausziehenden Mieter die horrende Zahlungen für Schrott vom Nachmieter kassieren können und die Verwalter/Makler die Schmiergelder nehmen werden).
Ansonsten werden die Mieten und damit die Preise für Gebrauchtimmobilien noch in vielen Großstädten zumindestens Ostdeutschlands stark steigen (auch wenn das Konsumverzicht bedeutet).
Man darf nicht vergessen, daß die preisbereinigten Mieten in vielen Städten wie z.B. Berlin weit über 30% unter denen vor 15 oder 20 Jahren liegen.......

[deepvalue]

Bei meiner Aussage zu den preisbereinigten Berliner Mieten fehlt die Eischränkung, das dieses für den freien Markt gilt.
In Teilbereichen (z.B. ostberliner Altbauten) durfte die Miete erst im Laufe der Zeit an den Markt angeglichen werden. Es gibt hierüber übrigens eine ganz interessante Analyse (ich meine vom IVD), die den realen Preisrückgang in den letzten Jahren sehr schön dokumentiert. Leider wollen die Politiker aufgrund der Wahlen die Realität nicht akzeptieren.

[Magictrader]

eigentlich kein Umfeld für weiter stark steigende Preise?:



Bundesbank senkt Wachstumsprognosen für Deutschland

Fr, 07.06.13 08:35

FRANKFURT (dpa-AFX) - Die Bundesbank beurteilt die Aussichten für die deutsche Wirtschaft ungünstiger als noch vor einem halben Jahr. Für 2013 senkte sie ihre Prognose für das Wirtschaftswachstum um 0,1 Punkte auf nunmehr 0,3 Prozent, wie die Bundesbank am Freitag in Frankfurt mitteilte. 2014 erwartet sie ein Wachstum der Wirtschaftsleistung um 1,5 Prozent. Das sind 0,4 Prozentpunkte weniger als bei der letzten Prognose im Dezember. Der Preisauftrieb auf Verbraucherebene dürfte mit unter zwei Prozent moderat bleiben./bgf/stk


Quelle: dpa-AFX

[atze50]

GSW - the next IVG…

http://www.manager-magazin.de/unternehmen/artikel/gsw-showdo…

man, man - so eine Schweinebande. Freyend ist der größte Loser der Immobilienbranche u. ist mit dafür verantwortlich das IVG nun vor der Pleite steht. Und so eine Person sitzt im AR von GSW u. nicht nur er sondern viele andere IVG-EX-Manager sitzten mittlerweile, dank Freyend bei GSW. Freyend war damals hauptverantwortlich für die Mammutprojekte der IVG, z.B. für The Squaire und daran zerbricht IVG gerade. U. anstatt das er in den Knast wandert sitzt er im AR von GSW - einfach unglaublich. Deutschland = Amigoland!

[Magictrader]

ist doch überall so

Übrigens denke ich, dass wir das Zinstief gesehen haben, wenn die Zinsen nur um 1% steigen würden, wäre das sicher eine klare Bremse für den teilweise (nicht auf dem Land) etwas aufgeblähten Markt.

Alle Übertreibungen nehmen mal ein Ende, die KGVs von Bundesanleihen sind absurd hoch, kann und wird nicht ewig so bleiben.

[atze50]

http://www.handelsblatt.com/unternehmen/handel-dienstleister…

[Magictrader]

bei 28,26 aktiv gewesen - früher zwar noch billiger gekauft, aber inzwischen sind wir wieder deutlich unter NAV.

[Magictrader]

seltsam, Bankhaus Lampe hat scheinbar Stücke abgebaut. Wusste nicht, das die Großaktionär waren...

[gate4share]

MÖchte in der Hinsicht was die Preise betrifft deepvalue unterstützen!
Sie viel auch die Rede ist, von massiven Preiserhöhungen, so haben wir , die Preisentwicklung eingerechnet, immter noch niedrigere preise als vor 20 Jahren. Sowohl bei den Mieten als wohl auch bei den Kaufpreisen!

Wir hatten beispielsisweise in Berlin ja über Jahre hinweg, extrem niedrige Mieten und es gab eher mal Mietreduzierungen der Erhöhungen.

Die Vermieter konnten nicht mal mehr die sozialen Wohnungen zu der Kostenmiete vermieten, sondern mussten da noch drunter gehen!

Dieser Schritt hin zu normalen Preisen, also die Schritt halten letztendlich mit der preisentwicklung, war dringend notwendig.
Wenn jetzt die Politik wieder sich heiss mahcne lässt auf Änderungen und "Mietenbremse", dann verkennt sie die Realität!

[Magictrader]

20 Mio Rentner in D, davon ca. 10 Mio mit Renten um 700 Euro!

8 Mio Geringverdiener in D, also mit Löhnen um 1000 Euro netto.

Denke ca. 1/4 der Deutschen verdienen somit sehr wenig und können sich höhere Mieten von den +- 1000E Monatseinkommen kaum leisten...

-> diese ca. 20 Mio Knapp-Bei-Kasse-Bürger machen fast die Hälfte aller Mieter in Deutschland aus!

[gate4share]

Ja nun, Wohnen ist nun sehr lange, gerade in Berlin nicht teurer geworden, wie Lebensmittel, Strom und sonst alles teurer wurde.
Nur eben die Nettomieten blieben gleich und sanken teilweise.
Die Vermietter hatten grösste Schwierigkeiten ihre Schuldendienste zu leisten, und /oder teilweise überhaupt die Instandhaltung von den geringen Mieten zu machen.

Viele Eigentümer wurden durch Zwangsversterigungen zu weniger al der Hälfte was sie gezahlt hatten, enteignet!
Klar das ist deren Risiko, aber das muss man auch mal sehen, wenn man anderersetis von den "Immobilienspekulanten" spricht.

Merkwürdigerweise hat bei den ständigen Erhöhungen der Stromkosten, der öffentlichen Kosten und Gebühren, der Staat und die öffentlichen Kommunen keiner gemeint, das ginge nicht, weil die Mieter soviel geld nicht hätten.
Da sind Erhöhungen in den letzten Jahren von den öffentlichen Institutionen erfolgt, die in Vielfaches der preissteigerung betrugen. Und wohl nur weil die Nettomieten gleichblieben, war das so einfach zu schuldern!
Aber die Vermieter können doch nicht für die Gier und den Schlendrian und auch die verpatzte Energiepolitik der öffentlichen Institutionen verantwortlich gemacht werden!

Es geht ja auch direkt gar nicht darum, ob nun ein vermieter mehr kassiert und reich wird, oder eben nicht reich wird.
Wie man hier wieder sehr gut sehen kann, ist das EIngreifen das Staates , vielleicht zunähst gut, doch dauerhaft kontraproduktiv.

Der Staat hat massiv Gelder zur Verfüung gestellt, gerade in Berlin, dass dort im sozialen Wohnungsbau investiert wird. und sogar noch 2011 wurden Neubauten mit sozialen Geldern, die vor über 10 Jahren beschlossen wurden, die letzten gefördert.

Das war dann einfach zuviel an biligen Wohnungen, soviel, dass man diese Wohnugnen gar nicht alle vermieten konnte.

Im Wege der Sparsamkeit kam man schliesslich auch mal in Berlin auf die Idee man müsste weniger ausgeben und , vor glaube 2 Jahren strich man massiv die Gelder für die Verlängerung der sozialen Bindung...........viel zu spät!

Man hat , so meine ich , über 10 Jahren geld unnötig in den Wohnungsmarkt gepumpt, damit Hauseigentümer enteignet, und nun hat man kein geld mehr, wo man jetzt genau in diesem Jahr, dieses Geld benötigen würde!

Jede Investitione muss sich selber rechnen. Der Strom ist auch deshalb so teuer weil die Investitionen in alternaiver Energei sich rechnen müssen und der Staat hat das mit garantierten Preisen versprochen.
Und bis auf Ausnahmen, wird man auch nur dann in grossem Masse in den Naubau von Mietwohnungen investieren, wenn man Mieten erzielen kann, die eine Bewirtschaftung ohne grosse Verluste ermöglichen. Und dazu gehören Mieten netto mieten für Neubauten klar über 10 Euro je qm!
Aber solange man Bauten aus den 90iger Jahren noch für 4,50 mieten kann, wird keiner für einen Neubau 11 Euro zahlen.

Es geht nicht darum, dass man die Mieter ausquetscht, sondern es geht um massvolle Anpassung der Mietpreise an die insgesamt gestiegenen Preise.

Einige Mieten sind nun in den letzten Jahren erhöht worden. Und nie musste einer mehr als 20 % innerhalb von 3 jahren bezahlen!
Wer bei einer Nettomiete von 400 Euro sich dann 120 mehr nicht leisten kann, der kann sich evtl nie eine Wohnung leisten.
Bei den niedrigen Einkommen greifft ja auch das Wohngeld ein. Da werden erheblich angemessner Wohnraum gefördert!

Und es wird wieder mehr zu einer grösseren Spreizung der Wohnlagen kommen! Also die besseren Lagen und Stadteile werden sehr viel teurer werden, die einfacheren Lagen und eher unbeliebten Stadteilen, werden nicht so grosse absolute Steigerungen haben!

Wir sehen, doch jetzt noch bei all den Steigerungen in den letzten ca 3 Jahren, imme noch kann man in Berlin Wohnungen für 4,30 je qm mieten!
Wer da nicht wohnen will,muss eben mehr bezahlen, und das kann nicht der Staat durch Wohngeld leisten. Es gibt keinen Anspruch auf Förderung von Wohnkosten der beliebten Stadteile!

[atze50]

HV-Beschluss - Vorstand raus!!!

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.872.287 von atze50 am 18.06.13 19:34:11

neee, der AR entscheidet, ob der Vorstand wirklich gehen muß. Siehe:
§84 Bestellung und Abberufung des Vorstands

er könnte auch feststellen, daß der Vertauensentzug "unsachlich" war und sich darüber hinwegsetzen.. als sturer AR, der selbst zur Abwahl stand, nicht unwahrscheinlich

[gate4share]

War heute HV?

[jerobeam]

Zitat von gate4share: War heute HV?

oh ja

http://www.n-tv.de/wirtschaft/Aktionaere-putschen-gegen-neue…

[gate4share]

Das ist schön, dass endlich mal der Vorstand und der Aufsichtsrat von den Aktionären gezeigt bekommen hat, dass sie nicht alles machen können was sie wollen.

Bin der Meinung sowohl der Aufsichtsratschef, der ja auch Jahrzehntelang die Verlustorgie begleitete , wie auch der Vorstandvorsitzende sollten gehen. Und, sollte der VV übermässige Ansprüche auf Gehaltsausgleich haben, hat der Aufsichtsratsvorsitzende entsprechend zu haften!

Wie kann man den Mann wieder als VV einsetzen, der schon eine andere Immobilienfirma so schlecht geführt hat, dass man ihn da geschmissen hat?
Zum anderen hat er überhaupt keine Kompetenz was Wohnimmobilien in Berlin betrifft. Da hätten beide schon vorhandenen Vorstandsmitglieder sicherlich unter normalen Umständen bessere Chancen auf den Vorsitzendenposten gehabt.

[DOBY]

Finanzielle Haftung ? Sowas ist Wunschdenken.

WENN der Vorstand abberufen werden sollte, stehen ihm selbstverständlich die kompletten Bezüge bis Vertragsende in ein paar Jahren zu, für ihn hat die Abberufung also keinerlei finanzielle Auswirkungen, außer daß er nicht mehr arbeiten muß um die Knete zu bekommen.

Der AR Chef wird natürlich auch nicht haften, da dem Vorstand weder Fehlverhalten im Amt nachzuweisen ist, noch der AR Chef allein verantwortlich war für die Berufung des Vorstands, laut Meldung erfolgte die Berufung OHNE Gegenstimmen nach einer regulären Auswawahl unter mehreren Kandidaten.

[Magictrader]

28,22 - wegen Führungskrise billig zu haben...

[DOBY]

hast wohl Ex-Dividende vergessen

[gate4share]

Zitat von DOBY: Finanzielle Haftung ? Sowas ist Wunschdenken.

WENN der Vorstand abberufen werden sollte, stehen ihm selbstverständlich die kompletten Bezüge bis Vertragsende in ein paar Jahren zu, für ihn hat die Abberufung also keinerlei finanzielle Auswirkungen, außer daß er nicht mehr arbeiten muß um die Knete zu bekommen.

Der AR Chef wird natürlich auch nicht haften, da dem Vorstand weder Fehlverhalten im Amt nachzuweisen ist, noch der AR Chef allein verantwortlich war für die Berufung des Vorstands, laut Meldung erfolgte die Berufung OHNE Gegenstimmen nach einer regulären Auswawahl unter mehreren Kandidaten.

Grundsätzlich sehe ich das genauso wie du!

Aber es war ja schon der Presse zu lesen, dass unter Umständen der Aufsichtsratsvorsitzende nicht korrekt den besten Bewerber ausgesucht hat.
Und sollte er weiter nicht unbedingt übliche Verträge abgeschlossen haben, so, dass die AG unverhältnismässig lange mit den Kosten für einen Vortand belastet werden, könnten diese Fonds da durchaus eine Haftung konstruieren.

Mich würde es sehr freuen, und das hätte Signalwirkung, dass die Herren wirklich Verantwortung übernehmen müssten - obwohl das trägt ja doch die Versicherung, und die Eigenbeteiligung die ja eigentlich immer sein sollte, lassen die meisten Unternehmen auch wegfallen!

[gate4share]

Zitat von DOBY: Finanzielle Haftung ? Sowas ist Wunschdenken.

WENN der Vorstand abberufen werden sollte, stehen ihm selbstverständlich die kompletten Bezüge bis Vertragsende in ein paar Jahren zu, für ihn hat die Abberufung also keinerlei finanzielle Auswirkungen, außer daß er nicht mehr arbeiten muß um die Knete zu bekommen.

Der AR Chef wird natürlich auch nicht haften, da dem Vorstand weder Fehlverhalten im Amt nachzuweisen ist, noch der AR Chef allein verantwortlich war für die Berufung des Vorstands, laut Meldung erfolgte die Berufung OHNE Gegenstimmen nach einer regulären Auswawahl unter mehreren Kandidaten.

[Magictrader]

schlägt sich gestern und heute gut d.h. klar besser als der Markt

[Magictrader]

28,11 - enttäuschend, Dax auch nur noch um 7700, die vielen Optimisten wurden wieder mal auf flaschem Fuss erwischt, als alle von Rallye sprachen war sie auch schon vorüber *lol*

GSW halte ich aber dennoch für eine gute Aktie bzw. Substanzanlage.

[DOBY]

und da heißt es WinkeWinke:

DGAP-Adhoc: GSW Immobilien AG: Ausscheiden des Vorstandsvorsitzenden und des Aufsichtsratsvorsitzenden (deutsch)

Di, 25.06.13 22:13

[imo2012]

Zitat von DOBY: und da heißt es WinkeWinke:

DGAP-Adhoc: GSW Immobilien AG: Ausscheiden des Vorstandsvorsitzenden und des Aufsichtsratsvorsitzenden (deutsch)

Di, 25.06.13 22:13

Wieviele Mill werden verbraten für den goldenen Handschlag?

[atze50]

haha, ja endlich. GSW hat wieder eine Chance. Beide IVG-Loser, Kottmann u. Freyend werden gegangen. Hätte ich nicht geadacht, aber nun hab ich Respekt vor Freyend weil er freiwillig seinen Hut nimmt. sehr gut.

[deepvalue]

Die Herren von Freyend und Kottmann hätten auch eher zurücktreten können, wenn es denn wirklich freiwillig gewesen wäre.

Da der Betriebsrat sich vor der AR-Sitzung für einen Rücktritt ausgesprochen hatte, dürfte die Arbeitnehmerbank im AR sich gegen ein Verbleiben der beiden Herren ausgesprochen haben. Da die MA 50% der Sitze kontrollieren, war danach klar, daß die beiden gehen müßen (einen Kapitalvertreter zu finden der für die Abwahl ist, dürfte nicht schwer gefallen sein, zu deutlich war das Urteil der Aktionäre).

Von Freiwilligkeit kann deshalb m.E. nicht die Rede sein.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

[DOBY]

Zitat von deepvalue: Die Herren von Freyend und Kottmann hätten auch eher zurücktreten können, wenn es denn wirklich freiwillig gewesen wäre.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Irrtum vorbehalten trifft ins Schwarze. Ein AR-Mitglied kann nicht von seinen Kollegen abgewählt werden, jedenfalls nicht direkt. Der AR könnte höchstens ein Gericht einschalten, das die Abberufung prüft. Es wird die Abberufung aber nur aus wichtigem-in der Person begründeten- Grund genehmigen, z.b. wenn der Gute nicht mehr zurechnungsfähig sein sollte.

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.922.893 von deepvalue am 26.06.13 09:34:04

Richtig. Wer die HV miterleben durfte, konnte sich persönlich davon überzeugen dass bei den betroffenen Personen wenig Einsicht herrschte.
Für mich völlig unverständlich war, dass die beiden anderen Vorstände zu keiner Zeit vom AR gefragt wurden ob sie Interesse am Posten des VV hätten. Aus meiner Sicht sind sie absolut geeignet.
Der AR-Vorsitende konnte nicht glaubhaft machen, warum es unbedingt erforderlich war den freigewordenen Posten sofort wieder neu zu besetzen. Der Eindruck, dass er die Gunst der Stunde nutzen wollte um einen alten Kumpel dort zu platzieren konnte nicht widerlegt werden; eher das Gegenteil war der Fall. Im Laufe der Debatte wurden erhebliche Verflechtungen und Interessenkonflikte offenbar, die eigentlich sofern sie zutreffen gegen jede gute Corporate Governance sprechen.
Insofern ist es zwar schade, dass ausgerechnet diese Gesellschaft nun einen solchen Präzedenzfall liefern muss, der die Aktionäre unterm Strich wohl auch etwas kosten wird, aber in jedem Fall ein Gewinn für die Corporate Governance.

Gruß, Dackelbert.

[deepvalue]

Irrtum vorbehalten trifft ins Schwarze. Ein AR-Mitglied kann nicht von seinen Kollegen abgewählt werden, jedenfalls nicht direkt. Der AR könnte höchstens ein Gericht einschalten, das die Abberufung prüft. Es wird die Abberufung aber nur aus wichtigem-in der Person begründeten- Grund genehmigen, z.b. wenn der Gute nicht mehr zurechnungsfähig sein sollte.

[/quote]

Leider stimmt diese Aussage so nicht. Der AR-Vorsitztende kann direkt von seinen Kollegen abgewählt werden. Von F. hätte also aus dieser Funktion ohne weiteres entfernt und als einfaches Mitglied im AR verbleiben können (wieviel Spaß dann dieses Verbleiben auch macht, wenn er auf jeder HV ausgepfiffen und von seinen Kollegen geschnitten worden wäre). De Facto kommt deshalb die Abwahldrohung einem Herauswurf gleich.
Der Vorstandsvorsitztende kann aus seiner Funktion ebenfalls jederzeit vom AR abberufen können (ich habe den Eindruck, die Drohung lag im Raum).

Soviel zum Thema Freiwilligkeit.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbbehalten. Keine Handlungsempfelhung.

[deepvalue]

Zitat von DOBY:

Zitat von deepvalue: Die Herren von Freyend und Kottmann hätten auch eher zurücktreten können, wenn es denn wirklich freiwillig gewesen wäre.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung

Irrtum vorbehalten trifft ins Schwarze. Ein AR-Mitglied kann nicht von seinen Kollegen abgewählt werden, jedenfalls nicht direkt. Der AR könnte höchstens ein Gericht einschalten, das die Abberufung prüft. Es wird die Abberufung aber nur aus wichtigem-in der Person begründeten- Grund genehmigen, z.b. wenn der Gute nicht mehr zurechnungsfähig sein sollte.

[deepvalue]

Der Markt liebt übrigens die Nachricht vom Verschwinden der beiden Herren: 5% Kurzsplus momentan

[DOBY]

Zitat von deepvalue: Leider stimmt diese Aussage so nicht. Der AR-Vorsitztende kann direkt von seinen Kollegen abgewählt werden. Von F. hätte also aus dieser Funktion ohne weiteres entfernt und als einfaches Mitglied im AR verbleiben können (wieviel Spaß dann dieses Verbleiben auch macht, wenn er auf jeder HV ausgepfiffen und von seinen Kollegen geschnitten worden wäre). De Facto kommt deshalb die Abwahldrohung einem Herauswurf gleich.

das Amt als Vorsitzenden kann man ihm natürlich nehmen, aber Rauswurf aus dem AR (genau das hattest Du in den Raum gestellt) geht nur übers Gericht oder die HV, mein Posting hat sich rein darauf bezogen. Dass er den AR verlassen hat, ist deshalb sicher seine eigene Entscheidung. Buhrufe auf HVs sind Profi-AR Räte eigentlich gewohnt und sowas geht links rein und rechts raus...

[Magictrader]

mein Nachkauf war bisher goldrichtig.

Thema Gold: fällt wie Stein

[deepvalue]

Zitat von DOBY:

Zitat von deepvalue: Leider stimmt diese Aussage so nicht. Der AR-Vorsitztende kann direkt von seinen Kollegen abgewählt werden. Von F. hätte also aus dieser Funktion ohne weiteres entfernt und als einfaches Mitglied im AR verbleiben können (wieviel Spaß dann dieses Verbleiben auch macht, wenn er auf jeder HV ausgepfiffen und von seinen Kollegen geschnitten worden wäre). De Facto kommt deshalb die Abwahldrohung einem Herauswurf gleich.

das Amt als Vorsitzenden kann man ihm natürlich nehmen, aber Rauswurf aus dem AR (genau das hattest Du in den Raum gestellt) geht nur übers Gericht oder die HV, mein Posting hat sich rein darauf bezogen. Dass er den AR verlassen hat, ist deshalb sicher seine eigene Entscheidung. Buhrufe auf HVs sind Profi-AR Räte eigentlich gewohnt und sowas geht links rein und rechts raus...

Ich habe nirgendwo von einem Rauswurf aus dem AR geschrieben. Bitte zitiere mich korrekt.
Von Freiwilligkeit bzgl. des "Rücktritts" vom Amt des AR-Vorsitztenden kann man nicht sprechen. Ich hoffe hier sind wir uns einig.

Mir ist übrigens kein einziger Fall in D bekannt, wo ein ehemaliger AR-Vorsitzender nach der Abwahl unter Druck der Aktionäre und der Belegschaft im AR verblieben wäre (so toll ist die Vergütung dann auch nicht). Selbst Herr Cromme hat den AR von Thyssen-Krupp verlassen, nachdem klar war, daß er als Vorsitztender sein Amt verlieren würde.

[Magictrader]

Wieder Preisanstiege in 1 Jahr von absurden 10-20%! in den Großstädten und Ballungszentren, zumindest bei den Angebotspreisen.
Berlin 20% in 1 Jahr - verrückt und unnormal sage ich.

Immer mehr denke ich wir sehen doch eine Blase... bei Gold ist die heisse Luft schon raus!


http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article117439869/Dumm…

[DOBY]

Zitat von deepvalue: Ich habe nirgendwo von einem Rauswurf aus dem AR geschrieben. Bitte zitiere mich korrekt.
Von Freiwilligkeit bzgl. des "Rücktritts" vom Amt des AR-Vorsitztenden kann man nicht sprechen. Ich hoffe hier sind wir uns einig.

Mir ist übrigens kein einziger Fall in D bekannt, wo ein ehemaliger AR-Vorsitzender nach der Abwahl unter Druck der Aktionäre und der Belegschaft im AR verblieben wäre (so toll ist die Vergütung dann auch nicht). Selbst Herr Cromme hat den AR von Thyssen-Krupp verlassen, nachdem klar war, daß er als Vorsitztender sein Amt verlieren würde.

sag mal, willst Du mich vera.., ich zitiere:
Da die MA 50% der Sitze kontrollieren, war danach klar, daß die beiden gehen müßen

Unter gehen müssen versteht man im Allgemeinen sicher nicht nur die Abgabe des Vorsitzenden-Amtes, sondern den Rückzug aus dem Unternehmen. Also war Dein Posting auf das Verlassen des AR gemünzt, und das ist nunmal seine eigene Entscheidung, gefühlter oder tatsächlicher Druck hin oder her.
Es hat durchaus schon genug Fälle gegeben, wo nur das Vorsitzenden-Amt abgegeben wurde, das wäre absolut darstellbar gewesen, um z.b. die Sonderprüfung oder die Bestellung eines neuen Vorstands nicht wieder ins Zwielicht zu bringen (die Formulierung wäre gewesen "um die Unabhängigkeit dieser Prozesse zu gewährleisten" Wenn dann die Sonderprüfung zum Ergebnis hätte, daß alles ordnungsgemäß gelaufen ist, wäre er voll rehabilitiert. Als Vorstand oder AR-Rat kann man keine Mimose sein, bloß weil irgendjemand Kritik äußert, da müssten ansonsten ständig Amtsträger zurücktreten. Geh mal auf solche HVs wie z.b. HRE, dann weißt Du was solche Leute aushalten müssen, wenn ihnen Aktionäre stundenlang vorheulen, daß man sie um ihr Geld gebracht hat (ich war da und hab mir das Geflenne angehört..) Was bei GSW abgelaufen ist war doch eine Windelweich-Veranstaltung dagegen. Nur weil jemand mal bei IVG gearbeitet hat, ist er noch lange nicht unqualifiziert für einen Posten bei GSW, wenn der Vorstand klagen würde, würde ihm jedes Gericht rechtgeben (wird man sehen, inwieweit sein Salär weiterläuft, das wird dann wohl Thema der nächsten HV).
Was Seilschaften angeht, so ist es doch so, daß die ganze Clique, die in den Gremien großer deutscher AGs sitzt, eine Seilschaft darstellt, die sich gegenseitig protegiert. Das ist keine "neue" Entdeckung. Deshalb muss man sich auch nicht wundern, daß Vorstands- und AR-Bezüge in den letzten Jahren exorbitant angestiegen sind, mit abenteuerlichen Begründungen. Auch der neue Vorstand wird mit extremer Wahrscheinlichkeit aus diesem Dunstkreis stammen.

Zu Cromme: er war bekanntlich als Nachfolger im Vorsitz der Krupp-Stiftung vorgesehen, nachdem klar wurde, daß ihm der alte Beitz das Vertrauen entzieht, hat er sich lieber schnell vom Acker gemacht, damit in seinem Lebenslauf nicht "Rausschmiss" steht.

Wie auch immer ich schlage vor die Diskussion zu beenden, weiterbringen tut sie niemand, das Ganze ist ein unwichtiges Nebenthema. Wichtig ist nur das Ergebnis: weg sind sie.

[deepvalue]

sag mal, willst Du mich vera..


Zu Cromme: er war bekanntlich als Nachfolger im Vorsitz der Krupp-Stiftung vorgesehen, nachdem klar wurde, daß ihm der alte Beitz das Vertrauen entzieht, hat er sich lieber schnell vom Acker gemacht, damit in seinem Lebenslauf nicht "Rausschmiss" steht.
[/quote]

Ich habe sachlich meinen Punkt dargestellt und wundere mich hier mit Beleidigungen attakiert zu werden.

Zum Inhalt: Aufgrund der wesentlichen Rolle des AR-Vorsitztenden bei der Auswahl von Vorständen zielten die meisten Aktionäre auf eine Entfernung von Herr v. F. aus diesem Amt ab (allerdings hätten sie ihm sicherlich die AR-Tätigkeit danach erschwert).

Bei Herrn Cromme sehe ich keinen Unterschied zu der Situation zu GSW (Entzug des Vertrauens durch die Aktionäre, Rücktritt; Cromme hat allerdings noch zahlreiche weitere wichtige Mandate wie AR-Vorsitz Siemens, so gesehen ist sein Ansehen wohl weniger lädiert).


Könntest Du bitte Beispiele für den Rücktritt vom AR-Mandat auf Druck der Mehrheit des Aktionäre und dem Verbleib im AR nennen. Du scheinst ja zahlreiche zu kennen.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.926.373 von deepvalue am 26.06.13 15:20:46

Nochmal: Du hattest eindeutig von "gehen müssen" geschrieben, weil es eine Mehrheit im AR gegen ihn gäbe und mir dann vorgeworfen daß Du lediglich geschrieben hättest, daß seine Abwahl als AR-Chef sicher gewesen sei. Ich hätte Dich falsch zitiert.

Über so eine nachträgliche Verdrehung kann man sich nur aufregen. DU hattest mir falsches Zitieren vorgeworfen, wo ich mich nur genau auf das bezogen habe, was Du geschrieben hast. NULL, ZERO stand in Deinem Posting etwas vom Amt des AR-Vorsitzenden.


Und nun soll ich auch noch "beweisen" dass es Fälle gibt, daß jemand vom AR Vorsitz zurücktritt und im AR bleibt.
Kennst Du google ? Da findet man sehr leicht Beispiele. Sofort liefert Goggle z.b. den Fall von Herrn Wowereit, gerade mal ein paar Monate her. Der sitzt immer noch fröhlich im AR des BER-Flughafens, hat dem Druck der Kritik an seiner Amtsführung nur insofern nachgegeben, dass er den Vorsitz abgegeben hat. Es gibt absolut keinen Zwang gleich ganz auszusteigen, nur weil man den Vorsitz abgibt bzw. abgeben muß. Ein Komplettausstieg aus dem AR ist meist eher auf gekränkte Ehre zurückzuführen. Vollprofis wie Herr Wowereit kennen sowas nicht...

für mich ist die Diskussion beendet

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.926.933 von DOBY am 26.06.13 16:18:59

Wie von mir vorher geschrieben, kennst Du Deine Ausaage

"Es hat durchaus schon genug Fälle gegeben, wo nur das Vorsitzenden-Amt abgegeben wurde...um z.b. die Sonderprüfung oder die Bestellung eines neuen Vorstands nicht wieder ins Zwielicht zu bringen"

nicht mit einem einzigen vergleichbaren Fall untermauern.

BER ist nicht börsennotiert. Auch haben die Aktionäre v0n BER Herrn Wowereit in der HV nicht mehrheitlich das Vertrauen entzogen wie bei GSW.

Also ich konstatiere; Du stellst hier falsche Behauptungen auf, um Deine falschen Theesn zu begründen.

Für mich ist die Diskussion ebenfalls beendet.

[gate4share]

Doby und Deepvalue, bitte beendet ihre Ausseinandersetzung oder führt diese privater per BM weiter , wenn ihr meint ihr müsstest dieses fruchtlose Gerede über das ,was man vermeindlich gesagt hatte, fortsetzen.

Ihr habt beide dazu interessantes beigetragen und sollten Kleinigkeiten davon nicht ganz korrekt gewesen sein, so ist es nicht nötig das hier in diesem aufwendigen Masse zu thematisieren.

Tja, jetzt sucht man einen neuen Aufsichtsratschef und einen Neuen Vorstandsvoritzenden. Ob man das wirklich braucht?
Denn es sind bestimmt noch mehr joblose ehenalige IVG ler unterwegs.

Vielleicht klönnten ja die beiden anderen Vorstände auch das Unternehmen allein leiten, oder eine jüngere Kraft mit aufnehmen, die sich noch einarbeitet.
Und den Vorsitz könnte sicherlich auch ein anderes erfahrendes AR mitglied übernehmen und das Gericht könnte dann einen Verschlag des niederländischen Pensionsfonds zum weieren Aufsichtsrat bestellen.
Lässt sich alles ganz einfach regeln.

Nur eines bitte nicht, nicht Wowi hier als Aufsichtsrat(vorsitzenden) in Erwägung ziehen. So abwegig ist das ja nicht, zumal man ja schon eine Senatorin -glaube von den Linken, in den Aufsichtsrat wählen liss


Meine aber dieser Kursrutsch und jetzt der Anstieg wäre nicht notwendig gewesen. Denn ob nun diese Leute da weiter machen oder nicht, bringt dem einzelnen Aktionär vermutlich keine 100 Euro meher oder weniger! Vermutlich.
Denn der Zinnöcker, der ja jetzt bei der Gagfah ist und früher der Vorstandsvorsitzende war, scheint ja echt was zu erreichen. Jedenfalls hat er für die Gagfah, überraschend günstige Kreditkonditionen ausgehandelt, bzw. erreicht.

Viele dachten , es wäre absolut nicht mal erreichbar überhaupt eine neue Finanzierung zu bekommen und zu so einem niedrigen Zisnsatz schon gar nicht.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.925.155 von Magictrader am 26.06.13 13:14:12

Magictrader, mal langsam. Du redest von Angebotespreisen, die eben von den Anbietern innerhalb eines Jahres sich zum Schnitt -für Wohnungen im 20 % erhöht haben. Ob das überhaupt jemand bezahlt hat, steht da nicht.
€€
Auch dieser aufgestellte qm Preis von über 2,600 Euro für Berliner Wohnungen ist merkwürdig. Welche WOhnungen kosten denn in Berlin so viel? Das sind entweder ältere , aussergewöhnlich gut sanierte und in bester Lage gelegene Schmuckstücke, oder Neubauten.
Nach wie vor kann man immer noch "normale" Wohnunge in Berlin für vielleicht 1,500 Euro qm kaufen.

Wahrscheinlich werden aber viel mehr teure und neue Wohnungen beworben als normale Wohnungen in den Internetangebotsportal.

Also ein richtige Blase würden bedeuten, dass sie platzt und denn die Preise ganz schnell in sich zusammenfallen. Das wird aber nicht hier der Fall sein.
Die Preise die wir jetzt in Berlin haben, sind näher an dem reelen Wert als die ,vor 5 oder 8 Jahren.
Es mag sein, dass jetzt der Preisauftrieb zum Stillstand kommt, oder auch mal preise etwas zurück gehen. Besonders eben die Preise, von 2,600 qm !

[jerobeam]

Zitat von deepvalue: Wie von mir vorher geschrieben, kennst Du Deine Ausaage

"Es hat durchaus schon genug Fälle gegeben, wo nur das Vorsitzenden-Amt abgegeben wurde...um z.b. die Sonderprüfung oder die Bestellung eines neuen Vorstands nicht wieder ins Zwielicht zu bringen"

nicht mit einem einzigen vergleichbaren Fall untermauern.

Gerade vor 2 Tagen hat Frau Yuen den AR-Vorsitz bei der KHD Humboldt Wedag aufgegeben nachdem sie auf der HV nur knapp entlastet wurde. Im AR bleibt sie aber weiterhin.

[Magictrader]

Berlin: Neubauten schöner RH oder DHH kosten inzwischen über 3200E/qm, vor ein paar Jahren undenkbar. 2008 waren es noch 2000E/qm bei gut gebauten RH/DHH.

Was in 5 Jahren um 60% steigt, kann auch mal 20% fallen. In guten Lagen sind die Preise in Berlin explodiert mangels Angebot.

In Münster oder Freiburg aber nicht anders, auch hier in guten Lagen Gebruchtpreise und Neubau 50% rauf in kürzester Zeit - sehr fragwürdig.

Wenn es kaum Angebot gibt und die Leute Angst haben und auf dem Festgeldkoto keine Zinsen mehr bekommen, zahlen sie eben teilweise die utopischen Wunschpreise der Anbieter.
Manche sagen die beste Zeit zu verkaufen...

[gate4share]

Wenn das wirklich so ist, dass in Münster und Freiburg , in solchen mittelstädten auch die Preise so hoch gefahren wurden, dann würde ich als Anleger aber in Klein- bzw. kleine Mittelstädte, so 50 tsd bis 150 tsd gehen.
Da gibt es immer noch jede Menge Angebot unterhalb der 12fachen Jahresmiete und in manchen Bereichen (Niederrhein) sogar unter der 9 fachen.
Qm Preis von unter 600 Euro sind da durchaus erreichbar.

[gate4share]

Mir ist echt schleierhaft warum denn die GSW kaum Werterhöhungen vornehmen muss!

Die Preise sind doch so extrem gestiegen!

[Magictrader]

12 fache Jahresmiete? bekommst du auch in kleine Städten Westdeutschlands nicht mehr hin, wenn Lage gut und Wohnung keine Bruchbude! eine solide Immobilie in ordentlicher Lage ohne Renovierunsstau liegt nun immer bei 20 JKM, in Studentenstädten in guten Lagen: 30 JKM!

Die Preise sind 50% rauf! Weil keiner Qualität verkauft sind diese Verzerrungen möglich. Aber solche Einbahnstraßen halten nicht ewig.

Bin sicher es kommt eine Substanzsteuer auf Immobilien, nur die eigengenutzte wird ausgeklammert.
Auch Deutschland ist überschuldet. Diese ganzen Schulden bekommen wir bei künftig geringem Wachstum und stagniereder Bevölkerung sonst nicht mehr bezahlt.

In eher unwichtigen B Städten (aber zentrale Lage) wollen die Bauunternehmen nun auch 4000E/qm für eine Neubauwohnung, wird immer irrer... hier werden die Käufer richtig abgezockt, die Baukosten inkl. Grundstück sind erheblich geringer, man verdient so richtig am Hype. Die Neubaupreise werden jedes Jahr einfach mal 10% angehoben.
olle Neubau-Rehenhäuer in norddeutschen B Städten kosten plötzlich 500.000 Euro - ist doch irre, da nützen die Zinsen einem auch nix, wenn man überteuert kauft!
Wenn man weiss was bauen kostet und Grundstückspise kennt, kann man schnell erkennen, wie deftig die Bauträger verdienen... Baukosten+Außenanlagen etc. 250.000E + Grundstückwert stark aufgrundet 125000E und verkauft wird für 500.000! 125.000 Euro Marge! Aber zur Zeit kann man es machen, weil von tausenden Suchenden pro Mittelstadt ein paar drauf reinfallen...

[Magictrader]

Das mit den 50% rauf in wenigen jahren Bezieht sich wie mehrfach angedeutet nur auf "gute" Lagen in großen Städten oder klassischen Studentenstädten. Der Kaufboom spielt ich vor allem im Premiumsegment ab, wohlhabende Leute kaufen Penthäuser in Innenstadtlagen u.a. Aber auch Normalverdiener verschulden sich hoch, um ein überteuertes Neubau-Reihenhaus zu kaufen.

Nein, wir bekommen keine Währungsunion, eher eine dicke Steuer auf die Zweit- und Drittimmobilie! Und Gold wird man auch besteuern denke ich, selbst beim Kauf oder Verkauf über kleine Händler. Dann nützt der Barren zu Hause auch nix mehr!

Die Leute rennen mit ihren wilden Immobilienkäufen als Geldanlage mitten in eine Substanzbesteuerung denke ich... lasst uns 2015 noch mal drüber reden
Auch die Grundsteuern werden massiv steigen, so sanieren sich dann die Gemeinden, wer viele Immos besitzt wird satt blechen!

2013 bleibt ruhig, aber nach dem Wahljahr geht es an die Geldbörse der Bürger und an das ach so sichere und solide "immobile" Betongold.
Viele kaufen aus reiner "ich könnte was verpassen Panik" nun zu überteuerten Boompreisen, kommt die Besteuerung wird man dann doppelt bestraft: Steuerabgaben+fallende Preise

Und wenn man dann noch 10% Kaufnebenkosten hat (Makler, Notar, Steuer) kommt man nie wieder ins Plus...

[Magictrader]

gate4share - vor allem in guten und sehr Lagen sind die Preise explodiert, Mietskasernen vermutlich deutlich geringer. Die Einzeltransaktionen in Luxuslagen verzerren den Preisspiegel.
So viel wird gar nicht umgesetzt, aber wenn 100 Wohnungen zu Blasenpreisen verkauft werden, die viel höher sind als 2008, dann ergeben sich auf dem Papier eben 50-60% Preisanstieg in 5 Jahren. Es verkauft fast niemand eine gute Immobilie, daher ist der Markt völlig abgedreht. Ladenhüter gibt es massiv (5. OG ohne Fahrstuhl, Hauptstraße vor der Tür etc.)

[gate4share]

Na ja, man hat etwas verpasst, wenn man vor 2 oder 3 Jahren in Berlin kaufen wollte und hat es nicht gemacht!

[gate4share]

Also ich verkaufe dann meine kleineren beiden Wohn- und Geschäftshäuser in B Lage einer Mittelstadt gern zur 12 fachen Jahresmiete.
6 Gewerbeeinheiten 3 bis 4 Wohneinheiten, 3 Garagen bis auf eine Gewerbeeinheit alles vermietet- kurz und langfristig.

Wohnungsmieter teilweise seit 15 Jahren da, Gewerberäume teilweise 10 Jahresverträge, teilweise jährlich sich fortsetzend.

Würde dann gern die Verbindlichkeiten da bezahlen und für den Rest in ein Objekt gehen was näher meinem geplanten Wohnsitz näher ist.
Habe auch noch 7 Eigentumswohnugnen die ich zur 9 fachen Sollmiete bzw. andere zur 12fachen IST miete verkaufen kann .

[Magictrader]

sollte dir doch dann problemlos gelingen der Verkauf zu diesen Konditionen. In Gelsenkirchen oder Bochum sind die Preise auch so günstig, will keiner hin und sterben aus die Städte.

"Junge" Objekte in "guten" Lagen lebendiger Städte mit viel Arbeit bekommt man zur Zeit nicht unter der 25 fachen JKM denke ich

[Magictrader]

war vor 13 Jahren viel in Berlin unterwegs, war zu doof zu kaufen... wäre jetzt doppelt so viel wert... selbst auf 5 Jahre mindestens 50% hoch die guten Lagen, aber nicht nur in Berlin.
Alles größeren begehrten Städte sind extrem gestiegen.

In den nächsten Jahrzehnten wird die Bevölkerung deutlich sinken und ich erwarte höhere Steuern für Immobesitzer, dann sieht das Umfeld wieder anders aus.

[gate4share]

Der Staaat kann und muss mit den aktuellen Steuern, nominal aber auch in Anteil am Bruttosozialproduekt auskommen!

Es ist nicht notwendig, dass diese gigantische Umverteilung noch weiter ausgebereitet wird. Inzwischen bekonnt ja fast jeder etwas aus öffentlichen Kassen. Wie sagte letztens noch die Bundesfamilienministerin, "ich bin für alle zuständig, nur eben nicht für die Mittelalten Männer"
Dann sie ist für die Jugnd, die Senioren und Frauen zuständig. Alles Gesellschaftsschichten die ständig gefördet werden auch finanziell.
Über 35 % der Steuereinnahmen gehen in die Rentenkasse, will man die Hälfte aller Steuern da rein stecken, wo es doch eine Versicherung sein soll, wo man aufgrund der EInzahlungen etwas bekommt?

Das kann man vielleicht dann machen, wenn man die Spitze der auf dem Kopf stehenden Alterspyramide in ca 30 Jahren erreicht hat, aber doch jetzt noch nicht.

Leider besteht die Gefahr, dass wir weider mit steigenden Abgaben und Steuern belastet werden und gleichzeitig der Staat, die Länder , die Behörden verschwenden Milliarden. Allein Wowi, schafft ja nur mit dem Flughafen ein paar Mrd.

Die Personalstärke ist in den Berliner Behörden fast doppelt so hoch ,wie bundesweit. Und weil sie so viele sind, sind sie auch ständig krank. Krankenstand im Schnitt fast 20 Tage, jedes Unternehmen wäre bei schon 12 Tagen fast am ende.

[Magictrader]

klar, wird haben viel zu viele Beamten und die Pensionen werden uns ab 2025 auffressen denke ich! Dazu kommen noch die Staatsschulden.

Da man von immer weniger Berufstätigen in den kommenden Jahrzehnten nicht mehr so viel holen kann, wird Substanz besteuert werden: das EFH oder die ETW bleiben frei, wer mehr hat wird zahlen.

Wie sollen wir sonst die enormen künftigen Pensionenslasten finanzieren? Das werden riesige Beträge!

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.004.631 von Magictrader am 08.07.13 19:23:47

Stimmt, das ist wohl auch längst bekannt. Die Pensionen sind so mit etwa ähnlichen Abgaben nicht mehr zu leisten, wenn 2025 sie viele Pensionäre ihre hohen Pensionen bekommt. Und das schlimme, die leben ja noch im Schnitt 10 Jahre länger, als ein durchschnittlicher Rentner!

Weiss auch nicht, was dann noch passieren soll. Ob die Steuern dann verdoppelt werden sollen, nur für die Alterslasten?

Ja die Frage ist wirklich wer wird zur Kasse gebeten? Man wird die Lohnnebenksoten nicht gross ausweiten können und die Steuern für die Arbeitseinkommen hat auch eine Grenze, würde meinen bei unter 50% und bei mittleren Einkommen wohl eher bei 35% wenn noch die Sozialabgaben zu leisten sind.
Eine Vermögenssteuer will man ja eigentlich nicht, weil diese auch, so war es bei der letzten, viel zu hohe Verwaltungskosten verursacht. Von der letzten Vermögenssteuer, die jetzt ausgesetzt ist, gingen 70% der Steuereinnahmen als Kosten für Personal und sonstiges drauf.
Das kann es ja nicht sein, dass einer 10,000 Euro zahlen muss und davon bleiben nur 3,000 übrig für die Aufgaben.

Klar es könnte sein, dass die Immobilien besteuert werden. Aber jetzt ist ganz klar, dass solche Steuern auf die mieten umlegbar sind. Und das wird man wohl auch so halten müssen. Das heisst, dann wird das Wohnen durch staatliche Eingriffe, wie ja in den letzten Jahren auch schon ständig, teurer!

Und dann soll Deutschland noch so reich sein, dass man 20 oder xx Mrd an andere Länder verschenken kann!

[Magictrader]

Hi! Schrieb ja schon, ca. 20 Mio Bürger haben nur so um 1100 Euro zur Verfügung, wie sollen die höhere Mieten zahlen? Die stöhnen ja schon wegen der jedes Jahr steigenden Strom und Heizkosten verständlicherweise

Ja, die Vermögenssteuer damals war so nicht sinnvoll und fair. Aber eine Sondersteuer auf Immovermögen auf Basis des Zensus könnte kommen...
dem Staat geht in den nächsten Jahrzehnten das Geld aus, gerde weil die Pensionen viel zu hoch sind, viele Beamten bekommen 100% mehr Altersbezüge als fleissige Angestellte in der freien Wirtschaft!
Ganz klare Selbstbedienungsmentalität

[Magictrader]

30,50 bei regen Umsätzen! NAV Level mit Perspektiven auf deutliche Aufwertungen in der Boomcity Berlin.

was viele übersehen haben :

Selbst der Norwegische Staat hat Anfang Juli bei etwas über 29E in GSW investiert!! Ein Ritterschlag? Die kaufen doch nur Qualität!

Für mich weiterhin attraktiv die GSW, gefällt mir besser als zinsloses Gold und ist ein echtes Substanzinvestment! Weiterhin lange nicht so überteuert wie Einzelkäufe von Immobilien. Hier verdienen die Makler und der Staat kräftig mit und man kauft wegen des verzerrten Marktes zu fragwürdigen Höchstpreisen.

Halte GSW für unterschätzt, aber die Aktie kann dennoch stark schwanken.

[Magictrader]

mein billiger Nachkauf vor einigen Tagen war optimal

[boersenarzt]

Gsw ist eine Hoffnung - hab mir auch einen Stock aufgebaut-wann sollen eigentlich die Personalien gelöst sein
CEO etc.?

[Magictrader]

Riesiges Potential sehe ich hier nicht, aber 1 Euro Dividende + 5% Kursplus pro Jahr würden mir völlig reichen Da Berlin aber wächst, wird GSW sich wohl auch gut schlagen, nette Beimischung im Depot. Werterhalt theoretisch auch bei z.B. 4% Inflation.

Noch ist Inflation aber kein Thema (auch wenn es viele erhoffen = auch ungesunde Haltung), ohne das Gelddrucken hätten wir sogar eher das Gegenteil, denn Randeuropa wird noch mindestens 2 Jahre schwächeln. Glaube die Konjunkturprognosen für 2014 sind auch zu optimistisch. Zinsen bleiben in Europa niedrig in so einem durchwachsenen Umfeld. Der USA hingegen geht es schon etwas besser.
Aber auch in einem Stagnationsumfeld ist GSW attraktiv, denn hier werden konstante Erträge generiert. Eine träge Konjunktur tut Industrieunternehmen viel mehr weh.

[gate4share]

Das was Du zu der ständigen Rendite schreibst stimmt sicherlich!

Aber da hätten Gewerbeimmobilienvermietet mehr zu bieten, wie beispielswiese VIB Vermögen, die je Aktie die bei 9,60 notiert etwa 1,15 Gewinn machen und 0,40 ausschütten, mit Steigerungsfantasie.

Bei GSW ist eben schon der NAV knapp jetzt erreicht. Aber, das ist mein Augenmerkt, sind die Preise in Berlin schon stark gestiegen, GSW hat aber wenig Zuschreibungen vorgenommen und die Mieten zur Zeit wenstlihc höher als in GSW Wohnungen. Also scheint es mir wohl zu 100% klar zu sein, dass GSW in den nächsten 2 bis 3 Jahren Gesamtmietsteigerungen von mind 15% erzielen kann wenn sie wollen!

15% höhere Mieten, erhöht zum einen auch das Vermögen und das NAV, aber auch die Gewinn bzw. FFO und somit auch die Ausschüttung!

Da ich ja bisher mit keinem Kauf zu Schnäppchenpreisen in Berlin zum Zuge kam bzw. früher auch zu wenig entschieden das verfolgt habe, möchte ich gern so an den weiteren Wertsteigerungen in Berlin Anteil haben.

Deepvalue hat zwar gewarnt, in Berlin zu zu hohen Preisen zu kaufen, aber vielleicht ist es hier mal so, dass der, der sich am besten auskennt, doch die Fatken von aussen gesehen, nicht so richtig sieht.

[Magictrader]

Portalpreise oft von Realität weit entfernt! Dennoch habe ich die Erfahrung in den letzten Monaten gemacht, dass gepflegte Immos in Top Lagen sofort verkauft wurden. Aber davon gibt es auch kaum welche!

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article117882998/Haeu…

[Magictrader]

Kann den Artikel voll bestätigen: da werden Häuser und Wohnungen über 6 Monate von Maklern zu 500 angeboten, finden keinen Käufer und dann geht es plötzlich Richtung 400... Den Kunden wird viel zu viel versprochen, nur um den Auftrag zu bekommen.

[Magictrader]

bei GSW kauf man um 1000E/qm, am realen Markt undenkbar meine ich. Klar sind das keine erstklassigen Lagen, aber die bekommt man zu 1750E/qm Euro am realen Markt auch nicht!

Sehe noch deutliches Potential bei GSW, aber die Blöcke werden immer etwas günstiger gehandelt als einzelne Wohnungen. Die Wohnungen von GSW scheinen mir aber weiterhin unterbewertet in der Bilanz, gerade Berlin boomt und die Bevölkerung wächst noch Jahre leicht!

Selbst Norwegen kauft GSW! Denke eine Zockerei ist das nicht, sondern eine echte Wertanlage.

Zinsen bleiben auch günstig. Kurs kommt aber nicht von der Stelle.

Berlin Beobachtungen:

Gute Lagen liegen um 2500/E in Berlin am Gebrauchtmarkt (gepflegte Altbauten).

Für "junge" Immos (EnEV 2001) in "guten" Lagen muss man inzwischen 3500E/qm ausgeben - früher undenkbar!

Top Lagen noch teurer und Neubauten auch

[Magictrader]

Berliner Bekannter hat vor paar Tagen für ein 6 Jahre altes 200 qm Reihenhaus (hochwertig und optisch aufwendig, große Verglasungen) in guter Lage 600.000 bezahlt, der Vorbesitzer hat nur 400.000 hingelegt... was ein Boom.
Somit 3000E/qm für ein junges Design-Mittelreihenhaus.

[gate4share]

Also aufgrund der aktuellen Mietspiegeldaten, werden alle Neuvermierungen bei GSW wohl zu 20 bis 40 % höheren Mieten als aktuell erfolgen
Wenn man den gesamten Bestand erhöht, dann müssten das wohl auch mind 5 bis 10 % höhere Mieten ergeben.

Gleichzeitig wird auch in kommenden Jahren, die Neuvertragsmiete noch wieder höher sein, als jetzt. Das erhöht dann auch die Nieteinnahmen in kommenden Jahren. Die Kosten demgegenüber bleiben in etwas gleich; klar geringe Steigerungen bei der Instanhaltung durch steigende Löhne und Materialkosten wird es geben.

[Magictrader]

Hallo g4s! Aber sind denn nennenswerte Neuvermietungen zu erwarten? Viele Rentner und Geringverdiener bleiben doch ewig in ihren Wohnungen

[Magictrader]

Befinden uns wieder im Bereich NAV. GSW ist oft zu marktsensibel, eigentlich ist GSW eher ein Immofonds mit Wohnimmobilien, haben viele nicht kapiert.
Hier verkaufen die Anleger Anteile an wertvollen Wohnobjekten, sowas sollte man eher halten.
Sehe auf Dauer noch klares Werterhöhungspotential, Mieten sind zu günstig und die Objekte (60000 Wohneinheiten, 3,3 Mrd, EK 41%) zu tief bilanziert.

Dennoch: die Mieter der GSW sind häufig Gering- und Durchschnittsverdiener, mehr als 6 Euro kalt können die nicht zahlen, ist nicht zu verantworten. Doch zur Zeit sind es nur 5,26 Euro

Die Staaten Singapur und Norwegen gehören zu den größeren Aktionären, noch Fragen?! Eine echte Substanzanlage mit regelmäßigem Ertrag, aber leider schwankungsfreudig.

Das Zinsumfeld bleibt günstig, die finazielle Repression geht weiter, auch so kann man sich entschulden als Staat.

[gate4share]

Auch bei den zufriedensten Mieterbestand, kann man davon ausgehen, dass jeder jahr ca 8 bis 9 % der Mieter wechseln.

Soweit ich mich erinnern hat GSW, eine durchschnlittiche Mietdauer von über 12 Jahren, was ja genau meinem wert entsprechend würde.

Also ich meine ,das macht schon etwas aus. Wenn man 92 % der Wohnungen zu 5,50 vermietet und 8 % zu 8,50 ist das schon was, bei der Menge an Wohnungen, Und im folgende Jahr ist es dann evtl so: 85 % zu 5,50, 8 % zu 8,50 und 7 % zu 8,60...

Man könnte auch die bestehenden Mietverträge erhöhen. Dafür müsste eigentlich die Möglichkeit bestehen. Ob es GSW machen wird, oder nur vereinzelnd weiss ich nicht, möchte das auch nicht werten.
Es muss nicht immer das beste für den Gewinn sein wenn die Mieten auf den gesamten Bestand erhöht und dann vielleicht 20% der Mieter unzufrieden sind, einige aussziehen, andere schleppend zahlen, andere nur noch motzen und die VandalismusSchäden zu mehmen.

Meine sowas könnte die Gesellschaft immer selber am besten beurteilen.
Aber bei Neuvermietungen sollte man immer das nutzen was rechtlich möglich ist.

[Magictrader]

8,50? doch wohl nicht in den großen Mietshäusern von GSW?
8,50 sind viel zu hoch gegriffen für einfache+normale Lagen in Berlin in Mietblocks... was sagt den der Mietspiegel für eine 75 qm Wohnung in mittlerer Lage? Dachte wir liegen bei 6 Euro kalt in mittlerer Lage für ein 80er Jahre Objekt!

Neuvermietung maximal 7 Euro denke ich, wenn der Mietspiegel bei 6 Euro liegt.
Das tun dann aber Geringverdienern (Arzthelferin, Verkäufer, Bürokaufmann, Friseur) und Eck-Rentnern schon derbe weh, 420 kalt + 130 NK = 550 warm... mit Strom liegen die dann bei 600 Euro, somit 50% des Einkommens!

[gate4share]

Magictrader, ja ich glaube du hast recht!

Allerdings je nach Stadteile liegen die "normalen Wohnlagen" mit durchschnittlicher Ausstattung und in den Baujahren 1950 bis 1990 schon oft über 6,50!
Aber es mag auch Lagen geben, wo man vielleicht bei 4,60 liegt und da kann man auch nicht über 5 Euro gehen, weil sonst keiner mietet.

Gut, dann sind es eben bei Neuvermietungen im Schnitt 6,5 bis 7 Euro, und bei besonders guten Lagen, in gefragten Stadtteilen geht man noch höher. Die bisherigen Mieter müssen dann gegebennefalls wechseln, in Wohnungen die billiger sind, in anderen Stadtteilen wo man noch Leerstand hat.
Habe da auch mal einen Fernsehbericht gesehen, dass hier gerade die GSW die Mieter, die in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sind, ausgiebig betreut.
Natürlich anmahnt und wohl sonst alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpft, aber zusätzlich soll von sich heraus eine Mitarbeiterin, die in Sozialarbeit und Psychologie geschult ist, Kontakt auf nehmen und besucht die Leute.
Oft kann man dann Hilfestellung leisten, indem evtl eine billigere, auch kleinere Wohnung gefunden wird, oder man Wohngeld beantragt oder ähnliches.
Auch kann es nur eine kurzfristige Sache, wo dann alles sich mit der Zeit selber wieder vernünftig läuft .

In Manchen Fällen ist sicher auch dann ein Insolvenzverfahren das beste.
Auf jeden Fall ist dieses aktives Manangment im Endeffekt für GSW am besten und bringt wohl mehr ein, als es kostet!
Denn je früher und eher GSW wieder Geld bekommt umso besser. Es nutzt ja nichts, wenn man 1,5 Jahre die Wohnung vermietet hat, und es kommt keine Miete , man muss schliesslich räumen lassen, die gesamten Gerichtskosten zahlen und die Räumung und Aufbewahrung der Möbel auch noch. Und dann ist auch nichts mehr beim Schuldner zu holen weil das längst bis über beide Ohren verschuldet ist.

Da wäre jeden Monat eher eine Insolvenz , einen Monat früher wieder Miete für GSW.

Klar mag das alles schwierig sein, für Durchschnittsvermieter. Aber so ist es eben in Deutschland! Man nimmt auch die kleinsten EInkommen noch hohe Soziallasten und Steuern ab, damit man denen geben kann, die nichts tun.

[deepvalue]

Anbei eine Liebeserklärung des beliebtesten britischen Politikers (OB von London) an Berlin:

http://www.telegraph.co.uk/news/worldnews/europe/germany/101…

Expect more British to come to Berlin...

[Magictrader]

schade Aktie hält ein Schläfchen, obwohl sie eigentlich ein Wertspeicher ist

[deepvalue]

GSW scheint allgemein von 5 bis 8 (bei neu sanierten Wohnungen) Euro und mit einer Staffelmiete über die nächsten 8 Jahre zu 3% p.a. zu vermieten.
Anbei der Link: https://www.gsw.de/mieten/objektfinder/

Vor dem Hintergrund der bereits seit ein paar Jahren sehr niedrigen Zinsen und der durchgehend vereinbarten Mietsteigerungen von 3% p.a. kann ich die heutige NAV-Bewertung nicht nachvollziehen.
Die wesentlichen Annahmen sind: 1,06% p.a. Mietpreissteigerung (alle Mieter würden jubeln). Dürfte eher bei 3% bis 5% p.a. in den nächsten Jahren liegen, insbesondere wenn man von Mieterwechseln ausgeht.
Diskontierungszinssatz: 6,07% (in ewiger Rente: 5,23%, d.h. 0,85% Wachstum lediglich).
Ich erwarte (falls es nicht zu Zinssteigerungen kommt) deutliche Aufwertungen. Spätestens zum Jahresende dürfte der WP die heutigen Annahmen nicht mehr mitragen.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlnung.

[gate4share]

Tja vielleicht macht man bei Mietverträgen im Bestand gar keine Erhöhungen. Anders könnte man sich diese niedrigen Mieten gar nicht erklären!

Staffelmietverträge mit 3% sind schon nicht niedrig, aber das wird jeder Mietinteressant jetzt hinnehmen. Wahrscheinlich könnte man aber auch schon jetzt die Miete , die dann erst in 3 bis 4 Jahren erzielt wird, dann jetzt schon durchsetzen.
Warum vermietet man zu 5 Euro, wenn nach Mietspiegel dort 5,40 üblich ist?
Dann kann man auch locker gleich zu 5,80 oder 6,00 vermieten und bräuchte gar nicht unbedingt die Staffelverreinbarung.

[deepvalue]

1. GSW vermietet Wohnungen sehr unterschiedlicher Ausstattung (Ofenheizung unsaniert bis neu sanierter Altbau) und Lage (Spandau bis Prenzl Berg). Insoweit erklärt sich auch die weite Spanne der Mietpreise in der Vermietung. Am Besten Ihr schaut Euch ein paar Leerwohnungen an (meist Schlichtbauten). 3% p.a. Mietsteigerung ist bei Staffelmietverträge mittlerweile in Berlin die Regel/kommt häufig vor (meine Berliner Hausverwaltung macht das bei meinen Häusern und ich denke auch bei den anderen 2000 Einheiten den sie vermietet).

2. Die Mietpreissteigerungserwartungen in der NAV-Bewertung sind natürlich ein Witz. GSW erhöht ja nach jedem neuen Mietspiegel wo möglich und optimiert auch sonst die Mietpreise (wobei die Fa. etwas vorsichtiger vorgeht als private Vermieter, Stichwort: Mietpreiswucher). Ich würde normalerweise bei nicht preisgebundenen Bestand 3 bis 5% p.a. erwarten, da bei Mieterwechsel die Miete im Schnitt um 30% bis 50% angehoben werden kann und die neuen Mieter 3%ige Staffelmietverträge haben.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

SW Immobilien AG: Aufsichtsrat hat neuen Vorsitzenden gewählt (deutsch)
Nachrichtenagentur: dpa-AFX | 08.08.2013, 22:34 | 127 Aufrufe | 0 | druckversion
GSW Immobilien AG: Aufsichtsrat hat neuen Vorsitzenden gewählt

DGAP-News: GSW Immobilien AG / Schlagwort(e): Personalie

GSW Immobilien AG: Aufsichtsrat hat neuen Vorsitzenden gewählt

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08.08.2013 / 22:33

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Der Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG hat am heutigen Tage Herrn Claus

Wisser (71) mit sofortiger Wirkung zum Aufsichtratsvorsitzenden gewählt.

Ende der Corporate News

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Ach Gott, jetzt müssen die Uropas wieder ran!

[gate4share]

Wenn GSW schon fast alles machen würde was möglich ist, also bei jedem neuen Mietspiegel die meisten Mieten auch erhöhen, und bei Neuvermietungen auf 20 bis 30% über Mietspiegel zuzüglich 3% Mietsteigerung gemäss Staffelvereinbarung, dann müsste die Mietsteigerungen der Gesamtmieten wesentlich höher sein!

Diese 2 oder 3 % kommen ja allein durch den Auszug von ca 9% der Mietverhältnisse und deren Vermietung zu Mietspiegel + 25 % zustande!

[Magictrader]

Kürzlich konnte man es wieder lesen, in Berlin bekommen Neurentner 1000 Euro durchschnittlich. Kaltmieten von mehr als 6 Euro werden die nicht zahlen können. Zum Beispiel 425,- warm tun den schon weh.
Aber Mietsteigerungne von 2% p.a. sind sicherlich drin auch bei Altmietern.
GSW bleibt eine werthaltige Aktie, aber die Leute wollen nicht deutlich über NAV zahlen. Lieber kauft man bekanntere teure Titel mit KGVs von 60 und kaum Eigenkapital... auf Dauer scheint mir GSW die bessere konservative Aktien-Anlage, die überstehen auch Inflation und Schuldenschnitt nehme ich an.

Freund hat nun 40 Jahre alte Wohnung in Hannover gekauft, sehr gute ruhige und grüne Lage: 2000 Euro/qm - alles real nicht so teuer, wie die Immoportale, "die Branche" und Makler uns einreden wollen.

Bestätigt auch die Pressemeldung kürzlich, reale Notarpreise liegen oft 20% unter dem Inseratspreis, auch bei gepflegten Wohnungen.

Aber es gibt immer einige, die auf hohe Wunsch-Preise reinfallen und sich von Maklern und Verkäufern veräppeln lassen.

Inseriert für 500000, verkauft für 400000 - passiert häufig! Kann hier auf Erfahrungen von mehreren Bekannten zurückgreifen.

[Magictrader]

GSW wird bei einem globalen Aktiencrash auch fallen, aber das wäre eigentlich dumm von den Leuten die GSW zu verkaufen, denn die ist viel substanzhaltiger als die meisten anderen konventionellen Aktien.
Da kaufen die ängstlichen Anleger wie wild teures Gold für 1700 Dollar (nun bei 1300 sinnvollere Beimischung), was ein eigentlich eher unwichtiger Rohstoff ist (hauptsächlich Schmuck), aber eine
regelmäßige Erträge bringende Anlage in günstige Mietobjekte (1000E/qm) wird kaum beachtet.
In einer riesigen Krise werden aber alle Geldanlagen deutlich verlieren, doch eine GSW könnte sich auf ganz lange Sicht final besser schlagen als viele andere Assets.
Wichtig ist was ein Investment in 20 Jahren wert ist und nicht kurzfristig auf 1-2 Jahressicht.
Die direkt gekaufte vermietete ETW ist auch nicht das Gelbe, hier wird die Regierung vermutlich auch bald hohe Steuern oder andere Abgaben einfordern zur Staatsschuldenreduzierung. Nur die selbstgenutzte Immobilie wird ausgespart. Der Immobilienkauf (Vermietungsobjekt) ist nicht die erhoffte beste Lösung oder Geldanlage in der Krise, keine Anlage wird verschont werden.
Da in den Wohnungen der GSW auch viele normale/einfache Leute wohnen, wird man die GSW evtl. vor zu hohen Abgaben etwas verschonen.

Wilde Zukunftsspekulation, alles unverbindlich

[bernieschach]

Du kannst doch nicht ernsthaft eine verschuldete Immobiliengesellschaft in Deutschland mit Gold in einem Tresor in einem sicheren Land vergleichen.
Die Behörden können bei Immobilien so ziemlich alles vorschreiben,das geht bis zum Verkaufspreis.
Das wäre so ziemlich das Erste,was ich in einer richtigen Krise abstossen würde.

[USTreasury]

Ich habe den neues AR Vorsitzenden gegoogelt und bin sehr zufrieden mit der Wahl von Wisser. Unten der Link zu einem Interview mit der FAZ vor zwei Jahren. Der Mann ist viel besser als die windigen Typen von der IVG: einer, der selbst ein Unternehmen aufgebaut hat, WISAG, im Bereich Reinigungsservice. In dem Interview erzählt er, dass er nach einer Fehlinvestition über 15 Jahre Kredite abzahlen musste. Der Kontrast zu den IVGlern könnte nicht größer sein. Jetzt muss die GSW nur noch einen ähnlich guten VV finden. Und der VV wird hoffentlich wesentlich jünger sein als Wisser -- aber das Alter ist der einzige Kritikpunkt, den ich bei Wisser sehe.

http://www.faz.net/aktuell/rhein-main/wirtschaft/im-gespraec…

[bernthhh]

Die GSW verkauft Bestände außerhalb von Berlin. Es wurden rund 470 Wohneinheiten und elf Gewerbeeinheiten außerhalb Berlins an eine deutsche Investorengruppe verkauft. [Quelle: http://www.finance-magazin.de/strategie-effizienz/ma/ma-deal… ]
Die Erlöse sollen jedoch wieder in Investitionen fließen, dabei soll sich mehr auf den Berliner Markt fokussiert werden.

VG

[Magictrader]

Gold? habe ich auch vor einigen Wochen wieder gekauft, endlich ist der Preis nicht mehr völlig aufgeblasen. Aber es wirft nichts ab, ist eigentlich unwichtig und kann auch bei Strafe verboten werden. Große Mengen bekommst dann nicht verkauft, sondern kannst deine 10 Gramm gegen ein Brot eintauschen.
So viel schlechter ist GSW als Anlage nicht und evtl. besser als eine Anleihe eines stark verschuldeten Staates (sind ja die meisten).
Klar ist GSW verschuldet, aber alles im Rahmen und mit ordentlichen Laufzeiten und Berlin bietet viel und wächst.

[Magictrader]

31,56 - heute freundlich wegen guter Zahlen bei Dt. Wohnen AG

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.228.259 von Magictrader am 12.08.13 09:09:53

Ja seh ich zur zeit auch so.
Interessiert sich jemand für deutsche wohnen???
Hab vor Zahlen einige Stücke gekauft--hat sich schon mit mehr als 5 % gewinn gelohnt----Berlin wird weiter teurer werden auch wenn es viele Wohngegenden gibt , die ziemlich versifft sind.....und bleiben....

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.237.749 von boersenarzt am 13.08.13 11:16:15

geht schon wieder runter--drohen die Amis wieder mit dem schrittweisen Ende von QE????????

[Magictrader]

Moin! QE - das Ende kommt, aber die Zinsen bleiben dennoch historisch günstig.

Alles genau im Rahmen der Erwartungen:

GSW Immobilien profitiert von höheren Mieten - Zukäufe zahlen sich aus

Do, 15.08.13 08:37

BERLIN (dpa-AFX) - Höhere Mieten haben dem Berliner Immobilienkonzern GSW ein gutes erstes Halbjahr eingebracht. Das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 16,3 Prozent auf 91,8 Millionen Euro, wie GSW am Donnerstag mitteilte. Neben höheren Mieteinnahmen hätten sich auch der Erwerb von 2.800 Wohnungen und ein geringerer Leerstand positiv ausgewirkt. 'Durch die Akquisitionen erwarten wir einen nachhaltig positiven Einfluss auf die operativen Margen und einen zusätzlichen FFO-Beitrag in Höhe von etwa 6,2 Millionen bis 6,6 Millionen Euro', sagte Vorstand Jörg Schwagenscheidt.

Das operative Ergebnis (EBIT) erhöhte sich um 14,7 Prozent auf 76,1 Millionen Euro. Auch die für die Dividendenzahlung relevante Kennzahl FFO I (Funds from Operations, ohne Vertriebsergebnis) verbesserte sich um 30,4 Prozent auf 42,5 Millionen Euro (0,84 EUR je Aktie) und lag laut GSW im Rahmen der eigenen Erwartungen. Im Gesamtjahr will der Immobilienspezialist bei dieser Kennziffer weiterhin einen Wert von 73 bis 78 Millionen Euro erreichen./fn/mmb/fbr


Quelle: dpa-AFX

[Magictrader]

andere Sache, Berlin plant wohl Grunderwerbsteuer auf 6% zu erhöhen, da macht der Kauf bald keinen Spaß mehr:

6% Steuer + 6% Makler + 1,25% Notar/Grundbuch = 13,25% Kaufnebenkosten! Dieses Geld "verliert" man beim Kauf!

Bei den hohen Kaufpreisen&Nebenkosten verdient nicht der Investor Geld, sondern eher andere und der Staat...

[gate4share]

Zitat von boersenarzt: Ja seh ich zur zeit auch so.
Interessiert sich jemand für deutsche wohnen???
Hab vor Zahlen einige Stücke gekauft--hat sich schon mit mehr als 5 % gewinn gelohnt----Berlin wird weiter teurer werden auch wenn es viele Wohngegenden gibt , die ziemlich versifft sind.....und bleiben....

Deutsche Wohnen ist auch sehr gut geführt worden! Aber die Aktie ist schon länger eigentlich zu teuer. Man zahlt wesentlich über dem NAV, also dem Wert alles assets abzüglich der Schulden.
Auch hat Deutsche wohnen Deutchland weit Wohnungen , wohl die meisten in Berlin. Aber wenn man das Schwergewicht bei Miet- und Preissteigerungen in Berlin siehtt, würde GSW mehr profitieren.

Also mir persönlich wäre deutsche WOhnen auch viel zu teuer!

Aber wir hatten ja auch viele Jahre da wurden an der Börse alle Immo AGs weit über den NAV bewertet!

Halte GSW für Chancenreicher, weil eben noch nicht so stark über NAV und alle Wohnungen in Berlin, dadurch auch günstige Betreuung und Instandhaltungskosten.

Noch besser ist wohl gagfah, denn da ist man noch weit unterhalb des navS:
Und gerade in den Städten Dresden, hamburg und wenig Berlin, wo Gagfah die grossen Bestände hat, sind die Miete stark gestiegen.

Gagfah kauft man unterhalb des NAV, also unterhalb des Wertes der Wohnungne abzüglich Schulden je Aktie. Deutsche Wohnen und GSW schon darüber!

[gate4share]

Zitat von Magictrader: andere Sache, Berlin plant wohl Grunderwerbsteuer auf 6% zu erhöhen, da macht der Kauf bald keinen Spaß mehr:

6% Steuer + 6% Makler + 1,25% Notar/Grundbuch = 13,25% Kaufnebenkosten! Dieses Geld "verliert" man beim Kauf!

Bei den hohen Kaufpreisen&Nebenkosten verdient nicht der Investor Geld, sondern eher andere und der Staat...

gemäss den Maklerangeboten sollen die Makler in Berlin sogar mehr als 7 % nehmen.
Meine 6 % + Umsatzsteuer...also 7,14 - meine aber auch schon mal mehr gesehen zu haben, weohl 6,50 + 19 % Umsatzsteuer.

Da lobe ich mir ja andere Gebiete wie hier in NRW. da ist überall 3 % plus Umsatzsteuer üblich"!

Nur bei ganz geringen Kaufpreisen, wo verhältnismässig viel Arbeit ist, geht man auf 4 % +.

Und die Maklerangebote in Berlin sind voll davon, wo man das gleiche Objekt auch über einen anderen Makler kaufen kann, oder sogar per Zeitungsanzeige direkt vom Eigentümer.

[Magictrader]

ja, in Berlin oft keine qual. Alleinverträge bei den Maklern.

Die 3,57% für die Käuferseite in NRW oder Bayern nützen aber einem wenig, denn die Eigentümer schlagen ihre 3,57% (insgesamt dann auch um 7%) grundsätzlich auf den Kaufpreis auf

Gagfah hat aber keinen so tollen Ruf und schüttet oft zu viel aus, die Heuschrecken wollen kassieren.

[gate4share]

Magictrader, normaleweise bekommt der Makler in NRW, zumindest ist es so bei uns im Münsterland, im Bergischen, am Niederrhein und auch im Rheinland namentlich in den Städten Köln und Düsseldorf, nur diese 3 % vom Käufer!

Es ist die absolute Ausnahme, dass der Verkäufer auch eine Courtage bezahlt. Es kommt zwar vor, doch werben die meisten Makler damit, dass es dem Verkäufer nichts kostet!

Also in NRW müssen die Makler mit 3 % auskommen - scheint aber möglich zu sein!

[Magictrader]

habe selbst in NRW gewohnt und dort angeboten, die Sparkasse nehmen 3% + Steuer von jeder Seite, auch die freien Makler normalerweise

[Magictrader]

egal wie, ich halte diese 5-6% Provi + Steuer für viel zu hoch, die Makler verdienen sich goldene Nase für oftmals wenig Arbeit. Nicht umsonst fahren sie alle die neusten Premiumkisten und leben in Villen.

[Magictrader]

zum Thema, Berlin und der Speckgürtel werden sich bis 2030 gut schlagen:


Nach einer Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird der Großraum Berlin bis 2030 besonders stark wachsen. Während die Einwohnerzahl im eigentlichen Stadtgebiet kaum noch steigen dürfte, könnten Potsdam, Barnim und Oberhavel um mehr als acht Prozent wachsen.

Handelsblatt/BBSR

[gate4share]

Zitat von Magictrader: habe selbst in NRW gewohnt und dort angeboten, die Sparkasse nehmen 3% + Steuer von jeder Seite, auch die freien Makler normalerweise

In den von mir genannten Gebieten gehen mit Sicherheit 90 % der Verkäufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern ohne Verkäuferprovision von statten!

Ich will nicht ausschliessen, dass es Makler gibt, die eine Gunst der Stunde nutzen und wenn sie einen Alleinvertrag sicher haben, auch noch 3 % oder weniger vom Verkäufer nehmen wollen!
Nur üblich ist das hier nicht!

Wer das bezweifelt soll einfach mal x Makler anrufen und davon sprechend, dss er etwas verkaufen möchte und was er dann bezahlen müsste für den Makler!

[gate4share]

Zitat von Magictrader: habe selbst in NRW gewohnt und dort angeboten, die Sparkasse nehmen 3% + Steuer von jeder Seite, auch die freien Makler normalerweise

[gate4share]

Dann haben wir hier jetzt unterschiedliche Aussagen.

Ich bin mir meiner Überzeugung sehr sicher. Da es aber für unseren Thread hier keine wichtige Infos ist, könnte wir die zwei Meinungen so stehen lassen und hier damit die Meinungsverschiedeneheit beenden!

[gate4share]

Grundsätzlich führt eine höhere Grunderwerbssteuer schon zu eher niedrigeren Preisen und somit NAVs.

Da aber Berlin sich weiter dynamisch entwickelt, also weiterhin Preise und Mieten steigen, könnte sich das was durch diese Grunderwerbssteuer , unter 1% Einfluss, an Wenigerwert sich ergeben könnte, schon längst durch die allgemeine Preis- und MIeterhöhungen ausgeglichen haben.

[Magictrader]

Bezog die hohen Kaufnebenkosten auf Privatkäufer, die müssen mit häufig 13% echt leiden. Und was ich noch bemerkt habe, wirkliche Qualitätsimmobilien, wo Lage, Schnitt, Lautstärke,Wohngefühl und Substanz passen, findet man fast nicht.

[pjone]

DGAP-WpÜG: Übernahmeangebot DE000A0HN5C6; DE000GSW1111


Zielgesellschaft: GSW Immobilien AG; Bieter: Deutsche Wohnen AG

WpÜG-Meldung übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG. Für den Inhalt der Meldung ist der Bieter verantwortlich.

DIE IN DIESEM DOKUMENT ENTHALTENEN INFORMATIONEN SIND NICHT ZUR VOLLSTÄNDIGEN ODER TEILWEISEN VERÖFFENTLICHUNG ODER WEITERGABE IN, INNERHALB ODER AUS LÄNDERN BESTIMMT, WO EINE SOLCHE VERÖFFENTLICHUNG ODER WEITERGABE EINE VERLETZUNG DER RELEVANTEN RECHTLICHEN BESTIMMUNGEN DIESER LÄNDER DARSTELLEN WÜRDE.

Veröffentlichung gemäß § 10 Abs. 1 i.V.m. §§ 29 Abs. 1, 34 des Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetzes (WpÜG)

Bieter: Deutsche Wohnen AG Pfaffenwiese 300 65929 Frankfurt am Main eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter HRB 42388 ISIN: DE000A0HN5C6 ISIN: DE0006283302

Zielgesellschaft: GSW Immobilien AG Charlottenstraße 4 10969 Berlin eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 125788 B ISIN: DE000GSW1111

Die Veröffentlichung der Angebotsunterlage im Internet wird nach der Gestattung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht erfolgen unter: http://www.deutsche-wohnen.com/ unter der Rubrik Investor Relations

Information zum Bieter:

Die Deutsche Wohnen AG hat am 20. August 2013 entschieden, den Aktionären der GSW Immobilien AG mit Sitz in Berlin anzubieten, ihre auf den Inhaber lautenden Stückaktien der GSW Immobilien AG mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital der GSW Immobilien AG von je EUR 1,00 (ISIN DE000GSW1111) (die 'GSW-Aktien') im Wege eines freiwilligen öffentlichen Übernahmeangebots (in der Form eines Umtauschangebots) zu erwerben.

Im Tausch gegen 20 der Deutsche Wohnen AG eingereichte GSW-Aktien wird die Deutsche Wohnen AG, vorbehaltlich der endgültigen Bestimmung der Mindestpreise und der endgültigen Festlegungen in der Angebotsunterlage, als Gegenleistung 51 neue, auf den Inhaber lautende Stückaktien der Deutsche Wohnen AG mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital der Deutsche Wohnen AG von je EUR 1,00 mit Gewinnberechtigung ab dem 1. Januar 2014 anbieten (die 'Deutsche Wohnen-Aktien'). Für die erforderliche Kapitalerhöhung wird die Deutsche Wohnen AG zwei Umtauschtreuhänder einschalten.

Das öffentliche Übernahmeangebot wird u.a. voraussichtlich unter der Bedingung der kartellrechtlichen Freigabe, einer Mindestannahmequote von 75% der ausstehenden GSW-Aktien sowie der Eintragung der Durchführung der vorstehend genannten Kapitalerhöhung stehen. Im Übrigen wird das öffentliche Übernahmeangebot zu den in der Angebotsunterlage enthaltenen Bestimmungen und Bedingungen durchgeführt werden. Die Deutsche Wohnen AG behält sich ferner vor, in den endgültigen Bedingungen und Bestimmungen des öffentlichen Übernahmeangebots, soweit rechtlich zulässig, von den hier dargestellten Eckdaten abzuweichen.

Wichtige Information:

Diese Bekanntmachung stellt weder ein Angebot zum Tausch noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Tausch von GSW-Aktien dar. Auch stellt diese Bekanntmachung weder ein Angebot noch eine Aufforderung zum Kauf von Deutsche Wohnen-Aktien dar. Die endgültigen Bedingungen und weitere das öffentliche Übernahmeangebot betreffende Bestimmungen werden nach Gestattung der Veröffentlichung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in der Angebotsunterlage mitgeteilt. Die Deutsche Wohnen AG behält sich vor, in den endgültigen Bedingungen und Bestimmungen des öffentlichen Übernahmeangebots von den hier dargestellten Eckdaten abzuweichen. Investoren und Inhabern von GSW-Aktien wird dringend empfohlen, die Angebotsunterlage sowie alle sonstigen im Zusammenhang mit dem öffentlichen Übernahmeangebot stehenden Dokumente zu lesen, sobald diese bekannt gemacht worden sind, da sie wichtige Informationen enthalten werden.

Vorbehaltlich der in der Angebotsunterlage beschriebenen Ausnahmen sowie gegebenenfalls von den jeweiligen Aufsichtsbehörden zu erteilenden Ausnahmegenehmigungen wird weder mittelbar noch unmittelbar ein Übernahmeangebot in den USA oder jeder anderen Rechtsordnung unterbreitet werden, in der dies einen Verstoß gegen nationales Recht darstellen würde. Das Angebot findet unter Ausschluss der Nutzung des Postwegs oder anderer Mittel oder Instrumente des inländischen oder internationalen Geschäftsverkehrs (u.a. Übertragung per Telefax, Telefon oder Internet) in den USA sowie von Einrichtungen einer Wertpapierbörse in den USA statt. Daher ist der Versand dieser Bekanntmachung oder jeglicher begleitender Unterlagen auf dem Postweg oder deren anderweitige Verbreitung, Weiterleitung, oder Übermittlung in den oder in die oder aus den USA ausgeschlossen.

Die Deutsche Wohnen-Aktien wurden und werden nicht nach den Vorschriften des U.S. Securities Act von 1933 in der derzeit gültigen Fassung oder bei einer Wertpapieraufsichtsbehörde eines Bundesstaates oder einer anderen Rechtsordnung der USA registriert. Aus diesem Grund dürfen die Deutsche Wohnen-Aktien, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen, nicht in den USA sowie anderen Rechtsordnungen angeboten oder verkauft werden, wo dies einen Verstoß gegen nationales Recht darstellen würde. Es findet keine Registrierung der in dieser Bekanntmachung genannten Deutsche Wohnen-Aktien gemäß den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen in den USA statt. Es findet kein öffentliches Angebot in den USA statt. Die Deutsche Wohnen-Aktien dürfen, vorbehaltlich bestimmter Ausnahmen, auch nicht an Personen in den USA verkauft oder diesen angeboten werden.

Soweit dies nach anwendbarem Recht zulässig ist und in Übereinstimmung mit deutscher Marktpraxis erfolgt, können die Deutsche Wohnen AG oder für sie tätige Broker außerhalb des öffentlichen Übernahmeangebots vor, während oder nach Ablauf der Annahmefrist unmittelbar oder mittelbar GSW-Aktien erwerben bzw. entsprechende Vereinbarungen abschließen. Dies gilt in gleicher Weise für andere Wertpapiere, die ein unmittelbares Wandlungs- oder Umtauschrecht in bzw. ein Optionsrecht auf GSW-Aktien gewähren. Diese Erwerbe können über die Börse zu Marktpreisen oder außerhalb der Börse zu ausgehandelten Konditionen erfolgen. Alle Informationen über diese Erwerbe werden veröffentlicht, soweit dies nach dem Recht der Bundesrepublik Deutschland oder einer anderen einschlägigen Rechtsordnung erforderlich ist.

Soweit in diesem Dokument in die Zukunft gerichtete Aussagen enthalten sind, stellen diese keine Tatsachen dar und sind durch die Worte 'werden', 'erwarten', 'glauben', 'schätzen', 'beabsichtigen', 'anstreben', 'davon ausgehen' und ähnliche Wendungen gekennzeichnet. Diese Aussagen bringen Absichten, Ansichten oder gegenwärtige Erwartungen und Annahmen der Deutsche Wohnen AG und der mit ihr gemeinsam handelnden Personen zum Ausdruck. Die in die Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf gegenwärtigen Planungen, Schätzungen und Prognosen, die die Deutsche Wohnen AG und die mit ihr gemeinsam handelnden Personen nach bestem Wissen vorgenommen haben, treffen aber keine Aussage über ihre zukünftige Richtigkeit. Zukunftsgerichtete Aussagen unterliegen Risiken und Ungewissheiten, die meist nur schwer vorherzusagen sind und gewöhnlich nicht im Einflussbereich der Deutsche Wohnen AG oder der mit ihr gemeinsam handelnden Personen liegen. Es sollte berücksichtigt werden, dass die tatsächlichen Ergebnisse oder Folgen erheblich von den in den zukunftsgerichteten Aussagen angegebenen oder enthaltenen abweichen können.

Berlin, den 20. August 2013 Deutsche Wohnen AG Der Vorstand

Ende der WpÜG-Meldung

20.08.2013 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de
Notiert: GSW Immobilien AG: Regulierter Markt in Frankfurt (Prime Standard) und Berlin; Freiverkehr in Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart Deutsche Wohnen AG: Regulierter Markt in Frankfurt (Prime Standard), Freiverkehr in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Hannover, München und Stuttgart

ISIN DE000A0HN5C6 DE000GSW1111

AXC0019 2013-08-20/07:46

© 2013 dpa-AFX http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-08/27763304…

[pjone]

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2013-08/27763305…

[deepvalue]

Strategisch macht das Übernahmeangebot sehr viel Sinn. Auf mittlere Sicht sind die Firmen damit Kandidaten für den DAX. Auch würde Dt. Wohnen sehr preiswert sich im attraktivsten Markt Deutschlands, Berlin verstärken.

Da GSW managementmäßig angeschlagen ist (neuer weitgehend in Übernahmen unerfahrener AR Vorsitztender, kein VV) nutzt Dt. Wohnen hier gezielt die Schwäche von GSW. Deshalb dürfte es sich um ein mit dem Management von GSW nicht abgestimmtes Angebot handeln. Ich halte das gebotene Premium für viel zu gering und gehe entweder von einem Scheitern des Angebots oder einer deutlichen Aufstockung, so daß 25 bis 30% Aufschlag erreicht werden aus.



Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

Allgemein prima! Nun werden viele erkennen wie wertvoll GSW ist! (auf lange Sicht locker 40 Euro)

Übernahmeangebot entspricht irgendwo 34,50 oder? (ca. 30 Durchschnitt + 15%) Eigentlich zu wenig!
Man sollte heute bei maximal 34,50 limitieren, wenn unbedingt Aufstockung geplant. Unverbindlich!

Berlin wird sich besser als der Durchschnitt entwickeln. Allgemein denke ich aber wird der Immobilienboom in Deutschland abnehmen, Mieten (in Neuverträgen) und Kaufpreise sind teilweise in guten Lagen großer Städte untragbar geworden für die Mittelschicht.

[Magictrader]

wenn eine 4 Zimmer Neubauwohnung in guter Lage 500.000 kostet in Berlin Hannover oder Düsseldorf (das wünschen ich die Wucher-Bauträger) bringen einem auch die günstigen Zinsen nichts... hat ein Familienvater 100.000 EK und muss 400.000 FK aufnehmen, zahlt er fragwürdige 1800,- ab jeden Monat + 200 Weizung/Wasser/Müll = 2000,- Belastung jeden Monat!
Die Zeitungen können schreiben was sie wollen, da ist mieten viel billiger...

-> Zu GSW: das Angebot ist zu niedrig! Aber nun kommt Schwung rein in den Wert! Muss doch jedem klar werden:

GSW ist eine Perle!

[Magictrader]

33,85 - da haben sicherlich viel mehr erwartet

[Magictrader]

34,30 - die Frage ist nun: was tun? Was passiert, wenn man die Offerte nicht annimmt mit der Aktie? Glaubt ihr, die Resonanz wird hoch sein, ich irgendwie nicht.
Da muss Dt. Wohnen wohl noch mehr als 51 eigene Aktien bieten! Eher mindestens 56!

[trading13]

Zitat von Magictrader: 34,30 - die Frage ist nun: was tun? Was passiert, wenn man die Offerte nicht annimmt mit der Aktie? Glaubt ihr, die Resonanz wird hoch sein, ich irgendwie nicht.
Da muss Dt. Wohnen wohl noch mehr als 51 eigene Aktien bieten! Eher mindestens 56!

Ich habe verkauft. Macht es jetzt Sinn in Deutsche Wohnen zu switchen??

Richtig, das Risiko, dass sie nachlegen müssen. Dann bekäme man die Deutsche Wohnen noch billiger. Andererseits: beide sind auf dem Berliner Wohnungsmarkt tätig. Als GSWler wäre mir Hamburg auch ganz lieb, wenn es im Portfolio wäre. Andererseits sind da schnell Synergien ins Netz gestellt und behauptet.

Viele Kursziele von der GSW liegen im Bereich des Übernahmepreises. Von daher ist der Preis recht wenig attraktiv. Andererseits wenn er zu teuer wird, belastet das das künftige Unternehmen, so es kommt.

[Demotrend]

Entweder jetzt verkaufen (Kurs ist zu hoch für aktuellen GSW-Wert) oder auf bessere Konditionen spekulieren. Bin mir noch nicht sicher.

Schade, wollte eigentlich langfristig bei GSW bleiben und Dt. Wohnen ist mir zu aggressiv (habe ich mir schon mehrfach angesehen).

Wenn der Deal platzt, könnte man nach dem Scheitern der Übernahme vielleicht wieder günstiger zurückkaufen?

[Magictrader]

Hi, andererseits bist du an einem riesigen Beton-Gold Unternehmen beteiligt und kaufst nicht zu den Utopiegebrauchtpreisen wie am freien privaten Wohnungsmarkt (häufig 2000 Euro pro qm).

Besser eine Dt. Wohnen oder/mit GSW als Bargeld zu 1% verzinst auf den Konto sagen viele. Nur die Deflation darf nicht kommen...

Ist aber ok heute zu verkaufen, wenn man sein Geld nicht auf lange Sicht strategisch in Immobilien anlegen möchte.

Persönlich glaube ich eine Kombination Dt. Wohnen + GSW kann auch schlimme Finanz-, Wirtschafts- und Währungskrisen überdauern.

Es zählt was man in 10 Jahren noch hat und nicht der schnelle Gewinn mit modischen Aktien substanzarmer Unternehmen.

Ohne Gewähr

[Magictrader]

komplett scheitern wird das nicht, die übernehmen dann eben einen gewissen Teil... oder gibt es eine klare Mindestandienungsmenge?
Sollte das scheiter, sehe ich GSW dennoch bei 32 Euro, tiefer nicht. Aber ich denke nun sind einige wach geworden, GSW wird mehr Aufmerksamkeit erhalten. Ich würde 20 GSW in 56 Dt. Wohnen wandeln. Hoffe somit auf Nachbesserung.

[Magictrader]

auch andere denken das Angebot ist zu niedrig!



BÖRSIANER: PRÄMIE FÜR GSW-AKTIONÄRE EHER NIEDRIG

Wie ein Händler zunächst kommentierte, laufe die Transaktion am Ende auf einen Zusammenschluss hinaus, den Deutsche Wohnen finanziert. Vor allem den Aktionären der Deutsche Wohnen AG dürfte daher kurzfristig ein steiniger Weg bevorstehen. Ein weiterer Händler kommentierte am Morgen, die Fusion werde bedeutende Synergien auf dem Berliner Markt heben. Beide Gesellschaften sind dort stark vertreten, das gemeinsame Portfolio liegt nach Angaben von Deutsche Wohnen zu 72 Prozent in der Region Berlin.

Die Offerte impliziere eine Prämie von rund 4,50 Euro je GSW-Aktie, sagte ein weiterer Marktteilnehmer. Dies sei angesichts der möglichen Synergien allerdings recht wenig, die er auf 5 bis 6 Euro je Aktie schätzt. Das von Deutsche Wohnen in Aussicht gestellte Sparpotenzial von rund 25 Millionen Euro erscheine zudem eher vorsichtig. Unter dem Strich sei das Übernahmeangebot für die GSW-Aktien erst einmal positiv. Die Deutsche-Wohnen-Titel dürften neutral bis leicht negativ reagieren.

HÄNDLER: 'KESSES GEBOT' WÄHREND FÜHRUNGSLOSIGKEIT BEI GSW

Der Händler verwies zudem auf die derzeitige Vakanz auf dem Chefposten von GSW. In Kombination mit der relativ niedrigen Prämie scheine das ein kesses und opportunistisches Gebot, das Deutsche Wohnen in das Führungsvakuum lanciert habe. GSW sucht nach einer Aktionärsrevolte Mitte Juni einen neuen Vorstandschef. Nach einem deutlichen Misstrauensvotum hatte der erst seit Mitte April amtierende Chef Bernd Kottmann seinen Hut genommen, gut zwei Wochen später gab auch Aufsichtsratschef Eckart John von Freyend auf. Freyend war vorgeworfen worden, Alternativen zu Kottmann nicht eingehend genug geprüft zu haben. Beide hatten zuvor beim derzeit taumelnden Immobilienkonzern IVG zusammengearbeitet.

Die überlappende Eigentümerstruktur beider Konzerne dürfte Deutsche Wohnen in die Hände spielen, auch wenn die Prämie nicht dramatisch hoch sei, hieß es am Markt. Deutsche Wohnen schätzt die gemeinsamen Eigentümer auf rund 40 Prozent. Bekannt seien am Markt bis zu gut einem Viertel gemeinsame Eigentümer, sagte ein Händler./mis/men/enl


Quelle: dpa-AFX

[gate4share]

Deepvalue meint die Übernahme wäre für Deutsche Wohnen günstig.

GSW notiert doch schon über dem NAV, der ja bei gut über 30 ist!
Also über 10 % über NAV ist schon mal etwas, was aber durchaus innerhalb der nächsten 2 bis 3 Jahre, durch die Wertentwicklung erreicht sein könnte.

Also ich als GSW Aktionär sehe grössere Chancen in einer GSW allein, die nur die Berliner Bestände verwaltet, die ja auf jeden Fall interessanter von Vermietbarkeit und Mietsteigerungen sind, als die ganzen Objekte von Deutsche Wohnen.

wir sollten jetzt auch mal sehen, dass diese beiden grossen deutschen Vermieter schon weit über NAV notieren!
Eigentlich gibt es nur noch Gagfah günstig zu kaufen!

[Magictrader]

DZ Bank sagt halten und fairer Wert 34,60 Euro.

Denke allein weil GSW eine bessere EK-Quote als Dt. Wohnen hat, sollte man nicht 51, sondern 56 Tauschaktien für jeweils 20 GSW fordern. GSW ist für Deutsche Wohnen eine Bereicherung, die gibt es nicht billig!

Die Fusion macht durchaus Sinn, auch Dt. Wohnen hat große Bestände in Berlin.
Bin froh letzte Woche Dt. Wohnen verkauft zu haben. WGZ sagt negatives Zeit 13 Euro.

[gate4share]

Großfusion könnte steigende Mieten zur Folge haben
- Die bevorstehende Großfusion auf dem Wohnungsmarkt könnte nach Ansicht des Deutschen Mieterbunds steigende Mieten und Verschlechterungen für die Bewohner zur Folge haben. Davor warnte Verbandsdirektor Lukas Siebenkotten am Dienstag im Gespräch mit der Nachrichtenagentur dpa. 'Wir müssen damit rechnen, dass Synergieeffekte, die erzielt werden sollen, auch dazu führen, dass Instandhaltung zurückgefahren wird, dass Ansprechpartner weiter wegrücken und das ganze Verfahren auch für die Mieter komplizierter wird.' Mit Blick auf die Entwicklung der Mieten nach der sich abzeichnenden Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen sagte Siebenkotten: 'Wir gehen fest davon aus, dass das ausgereizt wird, was das Gesetz hergibt.'

Quelle: http://www.wallstreet-online.de/nachricht/6305161-mieterbund…

[Magictrader]

zur Info: Dt. Wohnen hält 54% der Immobilien im Grossraum Berlin

Da Deutsche Wohnen mit 13,60 über NAV notieren, ist die angebliche Prämie für die GSW Aktien fragwürdig bzw. Augenwischerei, denn man tauscht in ca. 1 Euro zu teure (überbewertete) Deutsche Wohnen Aktien.

=> Das Angebot muss nachgebessert werden!

Evtl. werden nun auch andere Investoren ein Übernahmeangebot abgeben, was sind schon 1,7 Mrd für ausgewogen finanziertes Betongold in der Hauptstadt

[gate4share]

Diese Mieterbundleute sind doch eigentlich Juristen! und in der Regel können doch Juristen sachlich und analytisch denken, das scheint bei Herren Siebenkotten wohl anders zu sein.

Warum nur, um Himmels willen, sollten sich Synergieeffekte dazu entwickeln, dass man die Instandhaltung zurück fährt?

Vielleicht weiss der Herr nicht was Synergieeffekte sind. Das sind die Kosteneinsparungen und auch weitere positive Erträge die sich durch ein gemeinsames Unternehmen anstatt zwei einzelne Unternehmen wirtschaften , ergeben.
Und weil man mehr Erträge hat, soll man dann weniger in die Instandhaltund investieren?

Das ist doch völlig unlogisch!
Wenn man wenig Ertrag hat, dann könnte es sind, dass man nicht genug in die Instandhaltung investieren kann, aber doch nicht umgekehrt.

Dabei, das man auch mal sagen, wird teilweise viel zu viel in die Instandhaltung investiert. Manches mal wäre es sinnvoller ein Gebäude ab zu reissen und neu zu bauen!
Denn man kann noch so viel machen, die Ausstattung und gerade die energetischen Erfordernisse können nie die sein, wie bei einem Neubau.
Die GaG in Köln hat schon mehrmals abgerissen und an der gleichen Stellen dann mehr neue Wohnungen gebaut!
Sowast ist immer dann sinnvoll, wenn man anstatt dessen, 500 Euro oder noch mehr je qm Wohnfläche investieren will.

Da ist es oft sinniger, mal erst nichts mehr zu investieren und so langsam die Mieter ausziehen zu lassen. Neue Mietverträge werden nur noch befristig mit zum Abrisstermin.

Ansonsten sind die GSW und auch Deutsche WOhnen bestände im Schnitt schon sehr gut erhalten. Besser als viele andere oder auch als gagfah Bestände.

[gate4share]

Meine ja man hätte diese Sache schnell über die Bühne bringen müssen!

Wenn jetzt sich der Mieterbund schon zu Wort meldet, dann ist die Politik nicht mehr weit und irgendwo wird vielleicht auch möglich sein, man hat ja schliesslich die Alt-Bestände vom Land Berlin übernommen, dass eine übergabe gar nicht so einfach machbar ist.

Dann kämpft die Politik und fordert. Auf jeden Fall wird es dann im Zweifelsfalle immer teurer und langwieriger werden.

Hoffe ja, dass Deutsche WOhnen zumindest den grossen holländischen Fonds als Verbündeter gewissen konnte, der über 10 % an GSW hält , und der ja das Misstrauen gegen den Vorstandsvorsitzenden der GSW anführte.

Meine es wäre sinniger gewesen Deutsche Wohnen hätte erstmal eine Kapitalerhöhung durchgeführt und dann günstig über die Börse oder sonst GSW Aktien gekauft.

Es wird dauerhaft sicherlich ein Gewinn für Deutsche Wohnen sein.
Aber ich meine auch, dass ein GSW Aktionär eine bessere Kursentwicklung und Dividendenentwicklung nur bei GSW sehen wird, als wenn diesse nun in der Deutschen WOhnen aufgehen wird.

[Magictrader]

seltsam Kepler sagt Immobilienbestand 72% in Berin, auf der Homepage steht per März 52% ... waren die Käufe in Berlin im Juni so umfangreich?

Bedingung: Übernahme falls 75% der GSW Aktionäre annehmen.

EPRA-NAV Dt. Wohnen: 12,79

[gate4share]

Überlege ob es wohl Sinn macht jetzt bei 33,60 oder so noch ein paar zu kaufen?

Habe ja noch so ca 1 tsd stück die ich mehr durch Glück als Verstand um 28/29 kaufte.

[Magictrader]

gate4share: da hätte Dt. Wohnen ja ewig über die Börse sammeln müssen, der Kurs wäre ganz schnell auf 34 geklettert, so wie sie es jetzt machen ist es ganz in Ordnung, aber das Tauschverhältnis ist verbesserungswürdig.
Was passiert mit den restlichen evtl. 24,9% GSW Aktien, die evtl. nicht getauscht werden nach der Annahmephase? Fallen die dann zurück auf 32 Euro oder wird das Gebot erhöht?
Sind diese 75% Annahmequote wirklich erreichbar?

[Magictrader]

gate: halte auch reichlich Stücke, habe vorhin bei 33,50 noch mal 10% zugekauft. Zuletzt aber auch wie du um 28-29 und anfangs noch günstiger

[Demotrend]

Als rechnen wir mal:

Es gibt derzeit 146,14 Mio. ausstehende Aktien von Dt. Wohnen. Bei einem Aktienkurs von 16,05 macht das eine Marktkapitalisierung von 2,345 Mrd. Euro. Bei der GSW sind es 50,53 Mio. Aktien zu einem Aktienkurs von 33,50 ist die Marktkapitalisierung 1,693 Mrd. Euro. Zusammen sind beide Unternehmen an der Börse jetzt 4,038 Mrd. Euro wert. Die Übernahem soll über die Ausgabe neuer Aktien gegen Sacheinlage (GSW-Aktien) erfolgen. Für 20 GSW gibt es 51 neue Dt. Wohnen. Um alle GSW-Aktien zu übernehmen, müssten 128,85 Mio. neue Dt. Wohnen-Aktien geschaffen werden. Die "Neue Dt. Wohnen" hätte dann 274,99 Mio. Aktien (146,14 Mio. alte + 128,85 Mio. neue). Bei einer unveränderten Marktkapitalisierung von 4,038 Mrd. Euro entspräche das einem rechnerischen Aktienkurs von 14,68 Euro je neuer Dt. Wohnen-Aktie. Altaktionäre der Dt. Wohnen würden also rechnerisch 1,41 Euro je Aktie Minus (8,8%). Bei einem Kurs von 14,68 Euro je neuer Aktie und einem Umtauschverhältnis von 20 zu 51 wären die GSW-Aktien dann 37,43 Euro wert (+11,7% gegenüber aktuellem Kurs von 33,50). Also ist die GSW jetzt ein klarer Kauf!!!

[gate4share]

Hatte anfangs sogar mehr bezahlt. Gerade weil ich meine, dass Berln weiter Preissteigerungen aufweisst, habe ich auch zu 31 Euro gekauft. Wollte ja erst direkt in ein MFH in Berlin investieren und als ich mir das dann weil zu wenig Kapital aus dem Kopf geschlagen hatte, wollte ich dann hier profiitieren.

Und habe dann durch Kauf und Verkauf den Durchschnittseinsatz unter 29 Euro gebracht.

Also so über 33 Euro ist allein für GSW schon ne ganze Menge, würde ich so nicht bezahlen. Zumal es ja hier immer mal wieder relativ grosse Kursschwankungen gab. Das wird wohl so zukünftig nicht mehr möglich sein.

Ich bin klar gegen die Übernahme, aber mich stört das Übernahmeangebot nicht!

Also GSW Aktionär steht man sich klar schlechter! Dauerhaft vor allem!

[gate4share]

Zitat von Magictrader: seltsam Kepler sagt Immobilienbestand 72% in Berin, auf der Homepage steht per März 52% ... waren die Käufe in Berlin im Juni so umfangreich?

Bedingung: Übernahme falls 75% der GSW Aktionäre annehmen.

EPRA-NAV Dt. Wohnen: 12,79

GSW hatte zum 30.06.2013 ca 95 % Berlinbestände. Dann hatte man die Wohnungen die man aus einem Portfolio ausserhalb Berlins mit kaufte, dann auch verkauft und jetzt ist man bei 100% Berlin.

Jetzt müsste man nur noch wissen wieviele Wohnungen Deutsche WOhnen in Berlin hat, dann kam man selber errechnen welchen Anteil die neue Deutsche Wohnen in Berlin hat.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.285.775 von Demotrend am 20.08.13 15:11:11

Gute Berechnung, danke Demotrend!

Aber diese Rechnung setzt voraus, dass der Kurs der Deutschen WOhnen 16,05 wäre. Was nicht der Fall ist!

Selbst der 52Wochen Höchstkurs war nur bei 15,80 und zur Zeit stehen wir bei 13,70.

Nehme an, man hat da etwas mit den wenigen Aktien Deutsche Wohnen Namen verwechselt. Warum die soviel höher stehen, weiss ich auch nicht, es sind aber in dieser Aktiengattung weniger als 5 % der Gesamtanzahl aufgeteilt und die neuen Aktien werden gleich den normalen Deutsche Wohnen Aktien sein.

[Magictrader]

danke Demotrend, aber bitte nochmal mit 13,70 Euro!

Die 54 % bezogen sich auf Dt. Wohnen, die haben so viel ihres Immobilienbesitzes im Grossraum Berlin per April 2013 gehalten,
ein Analyst schrieb heute sogar 72%...

[Demotrend]

Danke gate4share. So leicht kann man sich verspekulieren. Also noch mal gerechnet:

Marktkapitalisierung Dt. Wohnen (bei Kurs 13,7) ist 2 Mrd. Nehmen wir mal den GSW-Kurs von Gestern (31,20, dann sind das Marktkap. 1,576 Mrd. und zusammen 3,579 Mrd. Euro durch alle neuen Aktien macht einen neuen Kurs von 13,01 Euro/Aktie. Wert der GSW-Aktien dann nur langweilige 33,18 je Aktie. Also doch nicht so wirklich toll.

[Demotrend]

P.S. Nimmt man den Dt. Wohnen-Kurs von gestern, läge der GSW-Wert bei 33,74. Also genau da, wo er jetzt auch steht.

[Magictrader]

danke Demo, sage ja die ganze Zeit: das Angebot ist zu niedrig, kaum über dem GSW NAV von ca 31 Euro. Da muss noch was passieren, sonst geben die Aktionäre nicht 75% ihrer GSW ab.
Deutsche Wohnen will ein Schnäppchen machen, doch die Prämie ist zu gering

[Magictrader]

Glaube der Markt bemerkt es nun auch, das Angebot ist nicht befriedigend, nur 6% rauf aktuell. Ich fordere eine bessere Offerte!
Bin gespannt auf das Statement des GSW-Vorstandes, denke die werden das Angebot als freundlich, aber nicht angemessen bezeichnen.
Auf Dauer wird Dt. Wohnen aber an der GSW interessiert bleiben, so viel Hauptstadt für 1,7 Mrd (+ Nachbesserung) bekommt man nicht noch mal in einem Rutsch!

[dackelbert]

Jedenfalls zeigt es sich dass es richtig war auf GSW zu setzen und nicht auf DWN.
Strategisch halte ich den Deal für sinnvoll. DWN konnte schlecht höher bieten, sonst würde sich keine FFO-Verbesserung erzielen lassen. Es muss schon eine Win-Win Situation sein und so wie das Angebot gestaltet ist denke ich dass das der Fall ist.
Für GSW war m.E. kaum noch externes Wachstum zu vernünftigen Preisen möglich, wegen der Beschränkung auf Berlin. DWN bringt nun einen bereits großen Posten Berlin mit; ist strategisch aber auf ganz D ausgerichtet. Mittelfristiges weiteres Wachstum kann man dann in preiswerteren Regionen mit höheren Renditen realisieren. Als GSW Aktionär profitiert man zusätzlich von einem guten Umtauschverhältnis.
Jetzt auszusteigen macht m.E. eigentlich nur Sinn wenn man dies ohnehin vorhatte. Ich bleibe wohl erstmal dabei und schau mir die weitere Entwicklung an.

Gruß, Dackelbert.

[Demotrend]

Sehe gerade, dass es bei Dt. Wohnen in diesem Jahr bereits eine Kapitalerhöhung gegeben hat. Es sind jetzt nicht mehr 146,14 Mio. sondern 168,91 Mio. Aktien (Halbjahresbericht). Also noch einmal rechnen.

Ergebnis:

13,3673 je neue Aktie = 34,0867 für GSW. Entspricht Aufschlag von 8,315% gegenüber Schlusskurs Xetra (31,47) von gestern. Irgendwo hab ich heute was von einem Aufschlag von 14% gelesen. Kann das aber nicht nachvollziehen.

[Magictrader]

ja, was die Analysten so schreiben... und vor allem rechnen sie mit dem NAV von GSW, aber mit dem Aktienkurs von Dt. Wohnen, dabei müsste man hier auch den NAV ansetzen um das "echte" Verhältnis zu beleuchten.

Aber auch mal eine positive eine Theorie/Perspektive: GSW & Dt. Wohnen könnten wohl auf lange sicht in den Dax aufsteigen, hierdurch würde man ganz anders betrachtet werden und sich vermutlich auch besser finanzieren können.

Die große IVG ist fast tot, es lebe die Fusion Deutsche Wohnen + GSW ! Was ein riesiger Wohnkonzern!

Dennoch bin ich mit dem Angebot nicht ganz glücklich, Umtauschverhältnis sollte besser sein.

[Magictrader]

Korrektur: Sicht

@Demotrend - Angebot entspricht angeblich 15% Aufschlag auf den Durchschnittskurs der letzten 3 Monate.
Heute nur 6% rauf, mager nach so einer Nachricht. GSW ist in einem Übernahmeumfeld sicherlich mehr als 33,50 wert.

[Magictrader]

mich wundert, dass fast alle Analysten die Übernahme (75% Quote) für sehr wahrscheinlich halten... die Großaktionäre haben das alles schon besprochen, oder wie muss ich das einschätzen??



Di, 20.08.13 19:00

FRANKFURT (dpa-AFX Analyser) - Die Investmentbank Close Brothers Seydler hat die Einstufung für GSW nach einem Übernahmeangebot von Deutsche Wohnen auf "Buy" mit einem Kursziel von 36,20 Euro belassen. Analyst Manuel Martin hält einen erfolgreichen Abschluss der Transaktion für sehr wahrscheinlich. GSW sei ein attraktives Übernahmeziel, schrieb der Experte in einer Studie vom Dienstag./edh/men

Quelle: Finanzen.net / Aktiencheck.de AG

[Magictrader]

auch nt-v sagt bereits recht final aus: "zweitgrößert deutscher Wohnverwalter entsteht"...

a) gehört hierzu nicht erst eine Quote von 75%?
b) sollten die 75% erreicht werden: was passiert mit den Aktien von den Restaktionären, die nicht tauschen wollten?

[Magictrader]

33 Euro, das sind Kurse wie zu Zeiten "vor" dem Übernahmeangebot! Einige reine Kurzfristzocker steigen scheinbar nun aus, aber welche Aktien sind auf lange Sicht solider? Berlin bleibt eine trendige Boomtown, künftige Neuvermietungen von GSW Wohnungen werden erheblich teurer ausfallen und auch gelegentliche Objektverkäufe werden über NAV liegen denke ich.
Die Fusion birgt sicherlich viele Synergien und Dax-Perspektiven.

[boersenarzt]

Ja warum sinkt der Kurs von gsw und dw
Alles zu teuer

[Magictrader]

32,50 heftig

[boersenarzt]

Hocker am Werk
Deja vue

[gate4share]

Wenn ich entscheiden könnte würde ich lieber nur bei der GSW bleiben.

Da sind in jedem Fall die Aussichten deutlich besser mit "nur Berlin" als "70% Berlin und sonst noch was" und darunter auch problematische Wohnungsbestände.

Dieser Aufschlag von diesen ca 14% war gerecht anhand der Durchschnitsskure der letzten 3 Moanten, bei beiden Aktien!

Da aber Deutsche Wohnen, so meine ich, eher schon relativ hoch notierte, ist bei Bezug zum NAV oder aktuelllen Kursen, der Aufschlag nicht so hoch.

Und wenn wir jetzt 33 Euro zu 13,50 haben, dann muss man wohl froh sein, dass man genauso viel Anteil bekommt, wie bei genauer Berechnug erzielt würden.

[Magictrader]

Lampe sagt Ziel 37!

[gate4share]

GSW wollte sich doch vorgestern schon dazu äussern!

Was meinen die denn?


Ob die überfordert sind, weil kein "Leithammel" - kein direkter Vorstandsvorsitzender da ist?

Die beiden anderen sind doch schon lange dabei, die könnten jetzt beweisen, dass sie auch das Zeug für mehr haben!

[gate4share]

von der GSW Homepage:
" ..
GSW Immobilien AG / Schlagwort(e): Übernahmeangebot

20.08.2013 / 11:40

Pressemitteilung

Ankündigung der Deutschen Wohnen AG hinsichtlich einer geplanten Übernahme der GSW Immobilien AG

Berlin, 20. August 2013. Der Vorstand der GSW Immobilien AG hat die heute nach §10 WpÜG veröffentlichte Ankündigung der Deutschen Wohnen AG, den Aktionären der Gesellschaft ein Übernahmeangebot zu unterbreiten, zur Kenntnis genommen.

Der Vorstand der GSW Immobilien AG wird die bislang vorliegenden Informationen zum geplanten Übernahmeangebot sorgfältig prüfen und bewerten und im Anschluss daran eine erste Einschätzung abgeben.
........
Nach Veröffentlichung der offiziellen Angebotsunterlage der Deutschen Wohnen AG, die innerhalb von 4 Wochen bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) eingereicht werden muss, werden Vorstand und Aufsichtsrat der GSW Immobilien AG ferner entsprechend ihren gesetzlichen Pflichten die Unterlage sorgfältig prüfen. Im Anschluss daran werden sie eine ausführlich begründete Stellungnahme für die Aktionäre veröffentlichen.

GSW Immobilien AG........"


TJa, mag auch berechtigt sein, was soll man auch sagen, wo man die ganz genauen Umstände noch nicht kennt.

Ich weiss nicht ob das richtig und schlau war, nicht sofort den Vorstand und evlt noch den Aufsichtsrat mit von der Übernahme zu überzeugen!

[Magictrader]

die brauchen schon bis zum Ende der Woche um sowas zu diskutieren, locker bleiben!

Was heisst den hier "Gegenangebot"? siehe unten:



GSW Immobilien kaufen

Do, 22.08.13 17:05


PARIS (dpa-AFX Analyser) - Die französische Großbank Societe Generale (SocGen) hat die Einstufung für GSW nach dem Übernahmeangebot von Deutsche Wohnen auf "Buy" mit einem Kursziel von 36 Euro belassen. Die Synergien seien der Schlüssel für die Höhe eines möglichen Gegenangebots, schrieb Analyst Marc Mozzi in einer Studie vom Donnerstag. Er bewerte die möglichen Ersparnisse eines Zusammenschlusses mit 6,4 Euro je Aktie, oder insgesamt rund 320 Millionen Euro. Sein Kursziel beinhalte noch keine Synergien./men/fat

Quelle: Finanzen.net / Aktiencheck.de AG

© SmartHouse Media GmbH

Quelle: AKTIENCHECK.DE

[Magictrader]

denn - sorry.

Manche Analysten empfehlen ganz unverblümt das Angebot der Dt. Wohnen an die GSW Aktionäre anzunehmen, was bekommen die Jungs dafür?

[luigi62]

http://www.manager-magazin.de/finanzen/artikel/a-918060.html

Anleger werfen Wölbern-Chef aus dem Fonds...

[boersenarzt]

Also ich nehm auch an--hab bei 28,5 gekauft---wenn 34,6 dabei rausspringt oder entsprechendes bei DW---Berlin ist geil und die Immopreise werden explodieren schlimmer als München.....

[gate4share]

Meine es wäre vielleicht sinnvoller gewesen, wenn Deutsche Wohnen, das Angebot mit GSW abgesprochen zu haben. Denn hätte GSW gleich dazu sagen können " das ist ein gutes Angebot wir freuen uns auf die Übernahme und empfehlen dieses Angebot an zu nehmen.

Bisher war auch wohl der Vorstand und Aufsichtsrat von GSW genauso überrascht wie die aktionäre.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.305.453 von Magictrader am 22.08.13 18:34:52

Nich gierig werden maggi das hat noch nie gut getan---all in all
bist du auch ein allnighter???

[Magictrader]

Börsenarzt, Berlin wird nie wie München werden, die Kaufkraft ist in München drastisch höher und München hat auch viel weniger harz4 Empfänger und einiger Arbeitslose. In München wohnen die Millionäre zu Hauf, in Berlin wohnt eher der Normalbürger.

[Magictrader]

richtig was los bei GSW, wir haben einen neue Doppelspitze !


und Roger Peeters zum Immobiliensektor:

FRANKFURT (DEUTSCHE-BOERSE AG) - Blick auf die Börse von Roger Peeters*

23. August 2013. Angesichts dem geplanten Zusammenschluss von GSW und Deutsche Wohnen skizziert Peters eine Übernahme- und Fusionsphase im Immobiliensektor.

Es gehörte in einer an Nachrichten eher armen Woche zu den großen Schlagzeilen: Der im MDAX notierte Wohnimmobilienkonzern Deutsche Wohnen plant die Übernahme des im gleichen Index enthaltenen Konkurrenten GSW, der ebenso wie die Deutsche Wohnen AG über einen Geschäftsschwerpunkt in der Hauptstadt Berlin verfügt. Von Statten gehen soll der Deal im Wesentlichen über einen Aktientausch an deren Ende die Deutsche Wohnen ein absolutes Schwergewicht im MDAX wäre.

Die Ankündigung der geplanten Transaktion war ein Paukenschlag, traf die Märkte aber auch nicht völlig unvorbereitet. So hatten beispielsweise unserer Immobilienanalysten bereits im Januar in einer umfassenden Studie darauf hingewiesen, dass Fusionen und Übernahmen der nächste logische Schritt bei börsennotierten deutschen Wohnimmobilienkonzernen seien. Eine Übernahme der GSW durch Deutsche Wohnen zählte zu den Top-Szenarien der zahlreichen untersuchten Konstellationen.

Sollte die Transaktion nun tatsächlich von Aktionären und dem Kartellamt durchgewunken werden, entsteht eine echte Größe nicht nur im Berliner, sondern im gesamten deutschen Wohnungsmarkt. Mit einem kombinierten Bestand von rund 150.000 Wohnungen entstünde die Nummer 2 der Branche hinter der mittlerweile ebenfalls börsennotierten Deutschen Annington, welche ein Portfolio von 180000 Einheiten im Besitz hat.

Losgelöst vom Erfolg dieser Übernahme dürfen nun gespannt die Blicke auf die anderen Player der Industrie gerichtet werden. Wie schon in zahlreichen anderen Industrien zu sehen war, sind Konsolidierungsbewegungen sich selbst verstärkende Prozesse, bei denen auf große Deals sehr häufig mit noch größeren Deals geantwortet wird. Das muss natürlich nicht so kommen (zumal Deutsche Wohnen/GSW ja auch noch nicht durch ist), aber es ist durchaus wahrscheinlich. Denn es gibt im deutschen Markt einige Aspekte, die für solch eine Dynamisierung sprechen:

So verfügen spätestens nach den IPOs von Deutsche Annington und LEG zahlreiche betroffene Konzerne über hervorragende Refinanzierungen über den Kapitalmarkt. Die Vielzahl erfolgreicher Kapitalerhöhungen im vorherigen Jahr hat dies illustriert und der nun angekündigte Deal zeigt die Möglichkeiten der Akquisitionswährung Aktie anschaulich.

Zudem gibt es eine industrielle Logik möglicher Konsolidierungen, denn die Synergien in diesem Sektor sind nicht zu unterschätzen. Das Geschäft ist ausgesprochen skalierbar und in vielen Facetten (Verwaltung, Verhandlung mit Lieferanten wie Handwerkern) gibt es Skaleneffekte. So gesehen dürfte der Hunger nach Größe noch nicht gestillt sein.

Die momentane Konstellation mit einer runden Handvoll derzeitiger oder baldiger MDAX-Mitglieder ist vielleicht eine weitere Motivation für die Firmenlenker, Größe über M&A anzusteuern, denn einzig über diesen Weg könnte es erstmals zu einem Immobilienkonzern im Leitindex DAX kommen, was vor dem Hintergrund der volkswirtschaftlichen Bedeutung des Sektors keineswegs übertrieben erscheinen würde.

Bleibt die Frage nach der Bewertung. In der Tat hat der starke Kursanstieg viele Werte im Preis nahe an oder sogar über ihren Nettoinventarpreis getrieben, was die Attraktivität als 'target' reduziert. Gegenteilig jedoch die Auswirkung des erreichten Preises bei möglichen Käufern, denn diese müssen den Aufschlag ja geradezu nutzen. Vor den genannten Hintergründen wäre es eher verwunderlich, wenn der Deal Deutsche Wohnen/GSW bereits der letzte Deal gewesen wäre.

von Roger Peeters, Close Brothers Seydler Research AG für boerse-frankfurt.de

© 23. August 2013

[Magictrader]

Dennoch hat Berlin sehr deutlich an Bedeutung gewonnen in den letzten Jahren und hier gibt es nicht die Preisstagnation wie im Rest des Landes in den kommenden Jahrzehnten. Die Vergreisung Deutschland steht bevor, nur wenige Metropolregionen und Städte werden sich dem entziehen können. 2030 sieht es ganz anders aus mit der Bevölkerungsverteilung in Deutschland.

In Berlin ist das Geld gut angelegt meine ich, auch eine Dt. Wohnen/GSW AG hat Potential! Der Dax ruft auf lange Sicht ebenfalls!

GSW scheint mir weiterhin unterbewertet, wenn ich von Freunden höre was für Preise in Berlin inzwischen gezahlt werden. Der NAV scheint mir 20% zu tief angesetzt zu sein. Berlin hat die letzten 5 Jahre geboomt wie verrückt.

[gate4share]

Da hat der Aufsichtsrat einen Personalberater beauftragt, und der hat wochenlang gearbeitet um fest zustellen, dass die beiden bisherigen Vorstände, auch beide Vorstandsvorsitzende werden könnten und das sogar die Beste Lösung wäre.

Ich, gate4share, wusste das sofort! Und das sogar wo ich die beiden Herren nicht mal kenne!

[Magictrader]

unser Meister, prima. Ein nettes WE allen GSW Fans!

[Magictrader]

GSW zeigt sich für das Übernahmeangebot offen, aber es muss wohl noch einiges vorher gepfüft werden kann man heute lesen.

Es müssen noch Strategie/Absichten und die Wertpotentiale aus der Transaktion analysiert werden.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.322.543 von Magictrader am 26.08.13 08:59:35

na da bin ich mal gespannt was die so analysieren die Herren....wahrscheinlich Boni,Abfindungen und neue Pöstchen...

[gate4share]

Zitat von boersenarzt: na da bin ich mal gespannt was die so analysieren die Herren....wahrscheinlich Boni,Abfindungen und neue Pöstchen...

Glaube schon, dass man nun die genauen Werthaltigkeiten und Chancen der Deutschen WOhnen bewerten wird.
Ohne Frage, ist es auch nicht unwichtig, für diese Herren, wo sie gerade erst als Vorstände gemeinsam bestellt wurden, was aus ihnen wird.

Aber, eben weil man sich vorher schon verständigt hatte, wird das so wild nicht werden. Jemand der einen Vertrag über xx Jahre in der Tasche hat, dass er als Vorstand yyy Euro im Monat bekommt, den muss man auch fast genauso stellen, als wenn er das geld die ganze zeit bekommen hätte, wenn er die Arbeit gemacht hätte. Wann man ihn nicht mehr braucht, dann muss man sich einigen, ob derjenige, mit einer geringeren Abfindung einverstanden wäre.

So würde es aber auch bei jedem anderen Angstellten laufen, der einen Zeitvertrag hat, mit einer Mindestzeit!

Nur zusätzliche Boni für GSW Leute sind hier weder berechtigt noch angemessen vermittelbar.

[gate4share]

Zitat von boersenarzt: na da bin ich mal gespannt was die so analysieren die Herren....wahrscheinlich Boni,Abfindungen und neue Pöstchen...

[boersenarzt]

DW und GSW Kurse bröckeln.....

[Magictrader]

?? Kurse halten sich stabil, besser als der Markt!

[Magictrader]

scheinbar hat Norwegen weiter aufgestockt! Sagte ja schon vor Wochen, das ist ein Ritterschlag für GSW!

Schönes Spätsommerwochenende! Magictrader

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.358.791 von Magictrader am 30.08.13 17:32:09

Aber wohin geht der Kurs von GSW und DW tatsächlich---Stagnation ist nicht so doll!!!!

[Magictrader]

Syrienkrieg droht! Da halten wir uns gut... beim Kurs ist zur Zeit nicht so viel zu erwarten. Dies ist ein Investment in einfache, aber perspektivenreiche Berlin-Mietimmobilien - keine Zockerbude.

[Magictrader]

Kartellamt sagt ok, aber noch ist doch nicht sicher, ob 75% annehmen oder ist das alles schon intern abgestimmt?
Sollte man 75% erreichen: Was passiert mit den Aktien der Leute, die nicht getauscht haben?

[gate4share]

Wenn ich das richtig verstehe, müssen nicht nur 75% der GSW Aktionäre annehmen, sondern auch 75% der Deutsche WOhnen Aktionäre dem zustimmen!

Es sind einige Prozent sicher, bei den Institutionellen, wie Fonds, Versicherungen etc, die man sicher im Vorfeld schon befragt hat, und die evtl von sogar von beiden AGs schon Stücke erhalten.

Ein zu gutes Tauschverhältnis für die GSW Aktionre mindert den Wert der einzelnen Deutschen Wohnen Aktie!

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.375.175 von gate4share am 03.09.13 13:04:47

Ja richtig--wobei die Mietgesetze dem raibach zunächst einmal enge Grenzen sezt--Bewertung hoch--Divirendite eher mässig.
Da kann DW noch ein gutes Stück nach Süden rutschen....ein sehr gutes...

[gate4share]

NUn ja es sprechen ja beide Kanditaten von einer Mietbremse, am schlimmsten wird es mit Sicherheit von Linke und Grüne was zu sagen haben werden.

Nur die Politik kann sich doch den wirtschaftlichen Realitätten nicht verstellen! Wenn es keine höheren Mietpreise auf Dauer gibt, gibt es auch keinen Neubau bei Mietwohnungsbau.
Also ich bin der Meinung die aktuellen VOrschriften, dass man hövchstens bis zur Marktmiete, dem Mietspiegel.

GWS hatte im letzten Jahr die durchschnittsmieten um gut 3% erhöht!
Auch diese Medienberichte von 20 oder 30% Mietsteigerung sind Unfug.
Es mag mal sein, dass bei einer Neuvermietung, wo vorher ein paar Jahre die Miete unverändert blieb dann eine Neuvermietung um einen 35% höheren Preis gemacht wurde, aber deshalb hat ja kein Mieter eine direkte Erhöhung gehabt.

Das man bei Neuvermietung die Miete nicht höher festsetzen darf als beim letzten Mietverhältnis ist nicht machbar. Das lässt sich nicht kontrollieren und insgesamt viel zu bürokratisch.

[Magictrader]

Immobilienaktien sind im schlimmsten Fall eine Absicherung gegen Währungsschnitt, Schuldenschnitt und Währungsreform, völlig fixiert auf die Bewertung sollte man nicht sein. Hier geht es u.a. darum Geld aufzubewahren und außerdem sind Immobilien am freien Markt deutlich teurer pro qm!

[gate4share]

Ganz klar bei jeder Geldwertinflation bleibt im Grossen und Ganzen der Wert von Immobilien gleich, gleich im Verhältnis zu vor einer Preissteigerung und im Verhältnis zu anderen Gütern und Dienstleistungen. Also man kann mit einer Anlage in Immobilienaktien den Wert erhalten, mit dem Hebeleffekt sogar evtl noch mehr.

Mietpreisbremse kann kommen, aber dumm sind ja die linken Politiker auch nicht. Sie wissen auch, je mehr sie die Mieten deckeln, bzw unten festlegen, umso weniger wird neu gebaut! Und somit gibt es noch mehr WOhnungsknappheit. Und will damit wieder mit dirigistischen Massanhmen angehen? So nach dem Motto jedeer Vermieter muss je 10 Wohnungne alle 5 jahre eine neue WOhnung schaffen?
MÖglich ist so eine Vorgehensweise aber wohl nur bei einer Linken Regierung, die sehr unwahrscheinlich ist.
Etwas muss Merkel noch tun, auch wenn es letztendlich eine Luftnummer werden wird.
Vielleicht die Mieterhöhung bei Neuvermietung auf 25% zu deckeln, kontrolieren tut das keiner, und vielleicht zu sagen in 2014 darf insgesamt die Miete nur um 4 % steigen. Macht nicht viel, wenn man mal ein Jahr die Miete konstant lässt.

[Ralph100]

Zitat von gate4share: Ganz klar bei jeder Geldwertinflation bleibt im Grossen und Ganzen der Wert von Immobilien gleich, gleich im Verhältnis zu vor einer Preissteigerung und im Verhältnis zu anderen Gütern und Dienstleistungen. Also man kann mit einer Anlage in Immobilienaktien den Wert erhalten, mit dem Hebeleffekt sogar evtl noch mehr.

quote]

Der Preis einer Immobilien richtet sich ausschließlich nach Angebot und Nachfrage. Deshalb bekommt man in "sterbenden Regionen" die Immobilien "nachgeworfen" und in prosperierenden Regionen steigen die Preise enorm - aber nur solange die Nachfrag da ist und der Staat die Steuerbelastung (Grundsteuer, Ertragsteuer und Vemögensteuer) nicht zu stark erhöht. Aber jeder Boom hat mal ein Ende. Mit Inflation hat das nichts zu tun. Gute Beispiele sind hier auch die USA und Spanien. Außerdem verliegen die Gebäude immer an Wert. Nur Grundstücke sind wertvoll. Erst wenn man das verstanden hat, kann man auch in Immobilienaktien investieren.

[gate4share]

!

Dieser Beitrag wurde von m.klemm moderiert. Grund: persönliche Auseinandersetzung

[Ralph100]

!

Dieser Beitrag wurde von m.klemm moderiert. Grund: persönliche Auseinandersetzung

[Magictrader]

In Berlin wird es in den nächsten Jahren noch deutlich steigenden Wohnraumbedarf geben, ein freundliches Umfeld. Auf dem Land im Osten fallen die Preise hingegen in den nächsten 2 Jahrzehnten. Regionen die jetzt schon Leerstände haben, werden massiv weiter verlieren.

Inzwischen gibt es erste Profis die von Marktberuhigung sprechen, viele wollen/können die Utopiepreise in den Großstädten nicht mehr bezahlen. Reiche haben auch schon bereits investiert, die Nachfrage besteht nur bei angemessen gepreisten Objekten.
In den Immobilienbörsen stehen inzwischen viele Objekte seit Monaten unverkauft drin, auch in gesunden Regionen. Es steigt die Zahl der Ladenhüter in B und C-Städten!
Nur kompromissfreie Top-Objekte finden noch Käufer zu den hohen Preisen.
Oft findet man nur noch Neubauten in B-Städten, wer will denn für ein Mini-Reihenmittelhaus mit Handtuchgarten in mittlerer/normaler Lage 400.000 zzgl. NK ausgeben? Nicht viele in B-Städten.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.408.979 von Magictrader am 09.09.13 09:47:24

und was ist die Region um Potsdam?? A-Stadt??
Hier ist tiefer Osten, aber Preise steigen, wenn auch noch lange nicht so hoch wie München,Hamburg,Frankfurt/M,Köln etc. aber was ist teuer eigentlich??
In Potsdam und Region Grundstückspreise teilweise noch unter 100 Euro pro qm2
und wenn wir 10 Millionen Einwanderer reinlassen und inkludieren, dann steigen auch die Preise in der Provinz

[Magictrader]

Berlinnähe auch attraktiv. Provinz ohne Arbeit und ohne gute Versorgung hat keine Zukunft. Glaube auch Dörfer in Westdeutschland sterben vermehrt aus in kommenden 200 Jahren.

[Magictrader]

32,50 eigentlich zu billig vor dem Hintergrund einer Übernahme...

[Demotrend]

Der Vorteil GSW ist: Ganz klar auf Berlin konzentriert. DW hat mir zu viel Provinz im Portfolio. Mir gefällt die GSW besser, so wie sie heute aufgestellt ist. Künftig könnte die Kreditquote noch Richtung 0 gesenkt werden. Dann ist man nicht so abhängig von den niedrigen Zinsen.

[Magictrader]

runter auf 32 Euro, bald so gepreist wie vor dem Übernahmeangebot, damit hätte ich nicht gerechnet
Da hat die norwegische Zentralbank wohl zu teuer nachgekauft.

Demo - wie sollen die denn die Verschuldung Richtung 0 senken, das wird Jahrzehnte dauern! Die Mieter tragen doch nur in kleinen Schritten die Schulden ab! Bitte noch mal erläutern, woher das Geld kommen sollte um Milliarden zu tilgen

[Peeer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.425.459 von Magictrader am 11.09.13 10:23:24

Macictrader, ja, da stimme ich dir zu. Die Übernahme wird wohl so bei einem Kurs von knapp 35 Euro geschehen. Kann man ja in Übereinstimmung von mehreren Quellen u.a. in Finanznachrichten.de nachlesen. Es gibt Anleger, die nicht abwarten wollen und ihre bisher erzielten Gewinne rausnehmen. Schade, dass ich kein Geld über habe und nur mit Minibetrag investiert bin. 10% sind locker ab jetzt drin ohne Hin und Her in anderen Werten.

[Magictrader]

nein, es ist kein Barangebot. Der Kurs hängt direkt von der Dt. Wohnen ab, wenn die sinkt, gibt es auch keine 35 Euro, es zählt das Tauschverhältnis.
Dt. Wohnen steht nur noch bei 12,90 - somit sind 35 Euro bei GSW nicht drin... aber 32 Euro sind auch etwas pessimistisch.
Jedoch: wenn Dt. Wohnen 10% fällt, dann wird das GSW auch grob nachvollziehen! Jedenfalls momentan.

Hast Ihr schon Angebotsunterlagen zu Hause? Geht Ihr alle auf das Angebot ein?

[gate4share]

Wir können die Deutschen Immobilienmarkt nicht mit dem in Spanien oder gar England vergleichen.

In den Ländern und auch teiwleise in den USA gab es richtige Hypse!
Da gab es Jahre mit 50% Wersteigerung quer über den ganzen Markt!
Dann kauft und verkauft, auch mal ein Privater zweimal im Jahr. Zuerst vielleicht ein kleines Haus für 300 tsd, das er mit 50 tsd Eigenkapital und Bankgeld finanziert. Wenn das dann 450 Tsd wert ist, verkauft man das und kauft sich ein schönes grosses Haus für 600 tsd, dann hat man schon 400 tsd Schulden die man auch bedienne muss.

Wenn dann aber wieder nach den Preiserhöhungen ein Rückgang kommt, dann steht man da! Und viele können dann die Raten für Zins und Tilgung nicht mehr aufbringen, und die Häuser müsen dann (zwangs-)verkauft werden, noch mehr Angebot was die Preise drückt.

Bei uns in Deutschland ist das noch nie so gelaufen. Wenn es wirklich mal grosse Preissteigerungen gib, dann sind es im Jahr vielleicht mal 5 % evtl in manchen Lagen und bei einigen Objekten vielleicht auch mal 10 % Wertsteigerung.
Normal sind aber eher nur 3 oder 4 % pro Jahr, gleichzeitig gibt es aber auch, auch jetzt in den letzten Jahren, Gebiete und Regionen, die nicht im Preise gestiegen sind, sondern tendenziell eheri m Preis gesunken sind.

Also in Deutschland hatten wir das bisher nicht so direkt, dass Gebäude an Wert verloren hatten. Es ist zwar wahr, dass mit der Zeit, der Wert eines Gebäudes sinken wird, weil so ein gebäude nur so 60 bis 100 Jahre hält und auch Instandhaltungen notwendig werden, sowie ältere Gebäude nicht mehr den Ansprüche der Zeit erfüllen- beispielsweise ist das jetzt ganz extrem bei den energetischen Massanhmen. Es lässt sich "fast nicht" mit vertretbarem Aufwand ein Altbau so energetisch dämmen bzw. ausstaatten, dass man hier ähnliche Werte hat, wie bei einem Neuabau.

Doch nach dem zweiten Weltkrieg sind in Deutschland die Immobilienepreise , das heisst Grundstück mit Haus drauf, ständig leicht gestiegen. Das soll heissen, trotzdem der Wert der gebäude eigentlich zurück geht - sind die Preise ink. Grundstück aber gestiegen.

Alte Häuser sind weniger wert als Neubauten - aber Neubauten kosten heute auch mehr, als noch vor 10 Jahren, denn die Löhne und viele Materialien sind viel teurer geworden.
Und so ergibt sich faktisch in Deutschland kein Wertverfall von Wohngebäuden!

Doch es gibt immer Drei wichtige Auswahlpunkte für eine Immobilie:
1) die Lage, 2) die lage und drittens die Lage!

Sollte es zu einem geldcrash kommen, was ich für sehr unwahrscheinlch halte, dann hätte man sein geld in Sachwerte angelegt. Ist der Staat ann fast pleite, wird man wohl den Immobilienbesitzern auch eine Umage abnehmen.

[gate4share]

Naja, glaube auch, dass in Berlin die Nachfrage wächst und eher mehr Leute zureisen.

Anderseits, ist Berlin sehr industrieschwach, man hat da wenig Arbeitsplätze in der freien Wirtschaft oder in den Dienstleistungen.
Und die Arbeitslosenquote ist hoch, so wie auch der Anteil der niedrig bzw. gar nicht qualifzierten Menschen (hohe Ausländerquote).

Es spricht eben wirtschaftlich nichts für mehr Erfolg des Landes Berlin.

[Magictrader]

Ja, gate4share - die Megabubble hatten wir hier nie, aber die Preissteigerungen von satten 60%-70% (ist Fakt) in einigen gepflegten Stadtteilen von Berlin seit Mitte 2008 für junge Doppel- oder Reihenhäuser (EnEV) sind auch schon sehr grenzwertig...
Da verdienen die Architekten und Bauträger plötzlich drastisch mehr aufgund der Nachfrage, Euro-Verunsicherungen und unnatürlich tiefen Zinsen.
Der Zuzug nach Berlin bleibt hoch, aber es wird nie das Niveau von HH oder M erreichen. Viele "normale" Bürger wohnen dort und das ist gut so!

Ja, die Flucht mancher komplett in Betongold ist auch kurzsichtig, denn oft macht der wertvolle Bodenanteil an der Wohnung oder am Haus nur wenig vom Gesamtpreis aus. Da könnte der Wertverlust an der alternden Sustanz höher sein als der Gewinn am Bodenrichtwert. Und eine Immobilienabgabe käme auch im Krisenfall, nix da mit "sicher" oder "beste Anlage". Sicher ist nur, dass zur Zeit Makler und die Baubranche fett verdienen an den Anlegern Das sind die echten Gewinner, bei den Leuten die zu absurden Preisen kaufen bin ich nir da niht so sicher...



DÜSSELDORF (dpa-AFX) - Die beiden neuen Vorstandschefs des Immobilienkonzerns GSW haben sich noch kein Urteil über das Übernahmeangebot des Konkurrenten Deutsche Wohnen gebildet. 'Solange uns die Details des Angebots nicht bekannt sind, können wir bei unseren Aktionären weder für noch gegen den Aktientausch argumentieren', sagte Andreas Segal, der zusammen mit Jörg Schwagenscheidt die GSW leitet, dem 'Handelsblatt' (Donnerstagausgabe). Derzeit würde das Angebot intensiv geprüft.

[Peeer]

Magictrader, das stimmt so nicht. Das würde ja im Umkehrschluss heißen, Deutsche Wohnen profitiere von einem fallenden eigenen Aktienkurs, sprich: Die Übernahme wäre dann preiswerter. Da würde ich aber als Deutsche Wohnen Anteilseigner meine ganzen Anteile verkaufen, damit der Kurs fällt und damit ich mir GSW billiger einverlaiben kann.
Das mit den 35€ (vielleicht auch mehr) für GSW haut demnach schon hin.

[Peeer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.433.979 von Peeer am 12.09.13 10:05:07

Zusatz: Man geht vom Tag des unterbreitetetn Angebots aus und dem Durchschnittskurs der von da an zurückliegenden 3 (?) Monate so viel ich weiß.

[Magictrader]

Am Tag des Angebotes stimmte das, jetzt aber nicht mehr aktuell. Denke zur Zeit entspricht das Angebot irgendwie +- 32 Euro. Es ist ja nur ein "Tausch" - es zählt der schwankende Wert der Dt. Wohnen Aktie für die GSW Aktionäre. Die 35 Euro sind absolut nicht garantiert, fällt Dt. Wohnen noch ein paar Prozent weiter, ist das Angebot rechnerisch nur noch ca. 30 Euro wert evtl. Daher weiss ich nicht, ob wirklich 75% der GSWler annehmen werden.

[gate4share]

Ein hoher Prozentsatz wird zugreifen, weil wenn es kommt, dann wird es der Vorstand und Aufsichtsrat von GSW auch empfehlen und dann sind auch gleich die grössten Instituionellen mit im Boot.

In den letzten tagen gab es eineige Aussagen zu den Immobilienpreisen - der grössste Hype wäre erreicht und nun würde sich das abschwächen.

Achtung man meint hier mit "abschwächen" nicht, dass die Preise fallen, sondern, dass der Anstieg weniger schnell und dramatisch verläuft.

Es gab auch kaum irgendwie Preiserhöhugnen von mehr als 25 % innerhalb eines Jahres.
Von 2008 bis heute 2013 70 % kann sein, aber auch nur in seltenen Fällen, wir ja 2008 bis anfang 2010 eher leichte Rückgänge hatten.


Was ich immer noch nicht verstehe, warum GSW "nur" Mietsteigerungen ca 3% hat, obwohl die Medien reisserisch von Mietsteigerungen von 30 % und mehr schreiben.
Das kann man wohl nur so begründen, dass GSW wohl keine direkte Mieterhöhungen im Bestand durchführt und wenn dann wohl nicht auf den Satz der möglich ist.
Das würde dann aber auch gleichzeitig bedeuten, dass diese Erhöhungen weiter bestehen bleiben, also man wird noch einige Jahre auch bei gleichbleibenden Mietne für den Gesamtbestand bzw. Berlin überhaupt, diese Erhöhungen durchführen können.

[Peeer]

Nochmals!!
Magictrader, das stimmt so nicht. Das würde ja im Umkehrschluss heißen, Deutsche Wohnen profitiere von einem fallenden eigenen Aktienkurs, sprich: Die Übernahme wäre dann preiswerter. Da würde ich aber als Deutsche Wohnen Anteilseigner meine ganzen Anteile verkaufen, damit der Kurs fällt und damit ich mir GSW billiger einverlaiben kann.
Das mit den 35€ (vielleicht auch mehr) für GSW haut demnach schon hin.

[Magictrader]

Hi gate, diese hohen Preis- und Mietsteigerungen (60% in 5 Jahren) sind in Berlin nur im gehobenen Segment zu finden bzw. in guten oder begehrten Lagen. Die Gutverdiener/Reichen wollen in Vierteln wohnen, wo man unter sich ist und zahlen dann einfach die überhöhten Forderungen der Anbieter. Hauptsache Geld anlegen oder exklusiv wohnen.

Peeer, alles gut. Ich sehe nur das Umtauschverhältnis, es ist kein Festpreisangebot. -> Für 20 GSW gibt es 51 DW und mehr hat niemand versprochen.

[Magictrader]

wenn DW auf 12 fällt, sind die getauschten GSW-Aktien entsprechend 30,6 Euro wert - liege ich da nicht richtig?

[dackelbert]

Magictrader liegt da schon richtig - schließlich handelt es sich nicht um ein Barangebot zu einem fixen Kurs, das wäre für DWN zu riskant und nur via Barkapitalerhöhung zu stemmen. Vielmehr handelt es sich um einen Aktientausch, und für die GSW Aktionäre liegt der Vorteil in einem günstigen Tauschverhältnis.
Für eine GSW soll es 2,55 DWN Aktien geben wenn der Deal so durchgeht.
Ich hab mir zum Vergleich mal die Stichtage 28.12.2012 /28.03.2013 / 28.06.2013 angeschaut, also die Quartalsultimo Kurse der beiden Aktien.
Die Kursverhältnisse GSW zu DWN lagen bei 2,29 / 2,18 / 2,28
Mittelt man das so erhält man 2,25. Das würde also einer "Prämie" von 0,3 DWN Aktien entsprechen gegenüber den von mir gewählten Stichtagen. Wer will kann das genauer berechnen (mehr Datenpunkte), ich denke aber die grobe Richtung stimmt.

Gruß, Dackelbert.

[gate4share]

Tendenziell würden sich dann theoretisch die GSW Aktionäre besser stehen, weil sie mehr Anteile von Deutsche WOhnen bekommen, als ihnen aufgrund des Wertes des Bestandes im Verhältnis zu dem Bestand der alten Deutchen Wohnen erhalten würden.

Doch meine Überlegung ist, dass praktisch schon jetzt mitte 2013, aber noch mehr in der Zukunft, die Berliner Bestände sich viel besser entwickeln werden, als der Gesamtbestand an Wohnungen in ganz Deutschland.

Da GSW nur Berliner Wohnungen hat, also da werden sich alle Wohnungen besser entwickeln als die Deutschen Wohnungen, besser in Bezug zu höheren Mieten, auch Mietsteigerungen, aber auch in Bezug auf Kaufpreise, Mietmultiplikatoren aus Verkäufersicht und das Kaufinteresse von Investoren wird für Berlin weiter stark sein.

Diese sehr guten Chancen, die zu einem Teil ja schon faktisch durch den aktuellen, gerade erschinenden Mietspiegel feststehen, werden die Gewinn- und Vermögenssituation der GSW sehr positiv beeinflussen.
Man wird in den kommenden Jahren mindestens diese 3 bis 4 % Mietanstieg, je Wohnung, weiter halten können - eher mal noch höher, und es wird weiterhin ein Zuzug nach Berlin stattfinden und so weiter eine hohe Nachfrage nach Wohnraum bestehen.

In Gesamtdeutschland, gibt es eine Menge Regionen, wo ein überangebot von Wohnungen sind und Vermieter froh sind, wenn sie einen zuverlässigen Mieter finden, auch wenn der nur 5 Euro je qm zahlt!

Also ich bin der Meinung, dass man sich als GSW Aktionär nicht gut steht, wenn man seine Aktien, für auch ein besseres Tauschverhältnis in Deutsche Wohnen tauscht!

Zwar hat Deutsche WOhnen auch Berliner Bestände, doch die anderen Bestnde sind gemischt. Da mag es auch gegenden mit Miet- und Preiserhöhugnen geben, aber auch Gebiete wo eher ein Überangebot an Wohnraum besteht.

Wenn man einen erfolgreichen und weniger erfolgreichen zusammen tut, ist das Ergebnis nicht, dass beide gleich erfolgreich sind.
Sondern, dass der Erfolgreiche mehr Misserfolge haben wird, als vorher und der weniger Erfolgreiche sich in dem Zusammenschluss besser steht.

Man gibt also die guten Berlner Bestände her in einem Tausch von durchschnittlichen Wohnungebestände inkl. einen Anteil des Gesamtportfolios das in Berlin liegt.

Nur, wenn die Mehrheit den Tausch zustimmt, erreicht man nichts, wenn man selber dagegen entscheidet.

[dackelbert]

Hallo Gate, das sind gute und ich denke richtige Argumente und ich vermute dass in der Stellungnahme des GSW Vorstands darauf eingegangen wird, dass wir uns ja von der Konzentration auf Berlin in Richtung ganz D als Anlageregion wegbewegen würden. Insofern bin ich da mal gespannt.
Zunächst müssen aber die Deutsche Wohnen Aktionäre zustimmen, bevor das für uns relevant wird. Ich persönlich bin etwas unentschlossen, ich sehe wie Du auch Berlin als Story; auf der anderen Seite wird es schwieriger hier weiter zu wachsen und ich halte den Deutsche Wohnen Vorstand für fähig. Letzlich werden aber eh die "Großen" bestimmen wo es langgeht.

Gruß, Dackelbert.

[deepvalue]

Zitat von Magictrader: Hi gate, diese hohen Preis- und Mietsteigerungen (60% in 5 Jahren) sind in Berlin nur im gehobenen Segment zu finden bzw. in guten oder begehrten Lagen. Die Gutverdiener/Reichen wollen in Vierteln wohnen, wo man unter sich ist und zahlen dann einfach die überhöhten Forderungen der Anbieter. Hauptsache Geld anlegen oder exklusiv wohnen.

Peeer, alles gut. Ich sehe nur das Umtauschverhältnis, es ist kein Festpreisangebot. -> Für 20 GSW gibt es 51 DW und mehr hat niemand versprochen.

In meinem eigenen Bestand in Berlin-Weißensee (einfache und mittlere Wohnlagen) habe ich in den letzten Jahren im Durchschnitt bei der Neuvermietung Mietsteigerungen von über 40% verzeichnen können. Gerade kleine (billige) Wohnungen werden deutlich teurer (der Voreigentümer hatte 35qm große Wohnungen 2006 z.T. für deutlich unter 5 Euro pro qm vermietet, ich konnte zwei solcher Wohnungen in diesem Jahr für über 9 Euro vermieten. Diese Entwicklung kann man in ganz Berlin erkennen (etwas abgeschwächt viellcicht in Spandau und Marzahn, aber auch dort wird es so kommen). Der Markt von Luxus-Wohnungen für Reich ist in Berlin sehr klein, da es (noch) nicht so viele Reiche gibt, die dann auch eher kaufen und in Grunewald und Zehlendorf wohnen.....
GSW profitiert von dieser Entwicklung sehr stark, da das Unternehmen in der Neuvermietung so viel nehmen kann wie es der Markt zuläßt (wenigstens so lange es nicht zu einer von den großen Parteien versprochenen Mietpreisbremse kommt). Aufgrund der starken Korrelation der Wohnungen mit den städtischen Immobiliengesellschaften kann GSW allerdings leider die Mieten nicht so stark anheben, da der Senat über die eigenen Gesellschaften den Markt via Mietspiegel manipuliert. Trotzdem ist die Qualität der GSW deutlich besser als die der Dt. Wohnen. Wenn ich GSW Aktien hätte würde ich sie nicht in Dt. Wohnen tauschen, da das Portfolio der Dt. Wohnen ein sehr viel geringeres Wachstumspotential hat.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[Magictrader]

Hallo gate4share, dackelbert und deepvalue - ich danke Euch für die guten inhaltsvollen Beiträge, so macht ein Forum Spaß!

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.453.715 von deepvalue am 15.09.13 22:57:21

....aber DW hat doch ein paar hübsche berliner perlen

[gate4share]

Also Deutsche Wohnen mag auch ein paar Berliner Wohnungen haben.

Aber man tauscht doch einen Anteil an 100 % , dann in etwa 50 % Berlin und 50 % andere Deutsche Städte. Und so partizierpiert an nur noch zur Hälfte an der Berliner entwicklung und die anderen Chancen beschränken sich auf die anderen Wohnungsbestönde, die auch in Hamburg liegen, wo gute Chancen sind, aber auch in ostdeutschen gebieten, wo ein hoher Angebotsüberschuss der fall ist, und wo man evtl noch Bestände abreissen müsste, also teile wertlos werden könnten.

[gate4share]

Es gab irgend eine Analystenmeinung, dass im Fall eines Schwar/gelben Wahlsieges es gut sein sollte für die Wohnungsanbieter, weil wohl, trotz des Versprechen der Kanzlerin, die FDP eine Mietpreisbremse verhindern würde.

Bei einer grossen Koalition würden scharfe Mieterhöhungseinschränkungen zu Gesetzten werden.
Bei Gründ-Rot wird alles noch viel schlimmer sein und bei Rpt/rot/grün hat man eine wirtschaftliche Katastrophe!

[Magictrader]

wir bekommen wahrscheinlich eine große Koalition (wäre ok und von vielen gewünscht) oder sogar Schwarz-Grün?

Im Luxussegment ist die massive Preisübertreibung längst Realität, 50% rauf in 1 Jahr !! Die Millionäre pumpen sich somit ihre eigene Blase auf Die letzten sind dann die Dummen und haben viel zu teuer gekauft. Das sind reine Geldanlagepanikpreise. Was viele aber nicht begreifen: der Normalo (auch viele Akademiker) wird sich nie eine 750.000 Euro Wohnung oder ein 1 Mio Haus leisten können, somit ist das Kaufinteresse im Falle einer Marktberuhigung sehr schwach mangels solventer Kunden, die Luft entweicht genau so schnell, wie sie reingepumt wurde...


http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/ratgeber-hin…

[Magictrader]

Zahl der Wohnungsverkäufe in Berlin steigt weiter

Do, 19.09.13 14:31

BERLIN (dpa-AFX) - Nirgendwo in Deutschland werden so viele Wohnungen verkauft wie in Berlin - und die Zahl steigt weiter. Wie Immobiliendienstleister Accentro am Donnerstag mitteilte, wurden im vergangenen Jahr mehr als 22.500 Wohneinheiten verkauft, über 1.400 mehr als 2011.

Für den Wohneigentums-Report hatte Accentro Daten der Gutachterausschüsse für die 82 größten deutschen Städte ausgewertet. Außer Berlin konnte lediglich Frankfurt ein Plus bei den Verkaufszahlen melden. In anderen großen Städten wie Stuttgart, Hamburg, Köln und München gingen die Zahlen zurück, in Düsseldorf sogar um mehr als 22 Prozent.

Auch der Umsatz bei den Verkäufen in der Hauptstadt habe um 12,5 Prozent zugelegt und im vergangenen Jahr bei 3,6 Milliarden Euro gelegen. Damit liege Berlin knapp hinter Spitzenreiter München: Dort wurde ein Umsatz von 3,8 Milliarden Euro gemeldet./fst/DP/stb


Quelle: dpa-AFX

[Magictrader]

Auszüge aus einem Artikel zum neuen Boom nun in B-Städten, Begriffe wie Blase oder Boom werden hier eher negativ verwendet, der Markt ist sehr aufgepumt, klarer Mangel an Angebot, tiefe Zinsen und die Nachfrage von Kapitalanlegern lassen die Preise abnormal stark steigen:


"Die Zahlen zeigen, dass die Immobilienblase in Deutschland weiter wächst", meint Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg."

"Die Märkte in den Ballungszentren sind massiv überhitzt", sagt Finanzierungsexperte Sebastian. Trotz der leicht rückläufigen Verkaufszahlen sei die Blasengefahr nicht gesunken. "Die weiterhin sehr hohen Verkaufszahlen zeigen, dass immer noch sehr viele Käufer bereit sind, niedrige Renditen zu akzeptieren", sagt der Professor. Dies erhöhe langfristig das Risiko für Kreditausfälle bei den Banken.

"Die Entwicklung spiegelt damit den klassischen Verlauf eines Immobilienbooms wider", glaubt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum. "Nachdem zunächst Nachfrage und Preise in den Ballungszentren anziehen, greift das Geschehen in der zweiten Phase auch auf die mittelgroßen Städte über." Kapitalanleger, die in den Metropolen keine Objekte zu attraktiven Mietrenditen mehr finden würden, erweiterten ihr Suchraster auf die Regionalzentren im weiteren Umfeld.

Kurzfristig könnten deshalb die Verkaufszahlen und die Preise von Eigentumswohnungen in mittelgroßen Städten steigen, sagt Vornholz. "Die Käufer sollten jedoch die Risiken nicht ignorieren." Sollten die Renditen von Bundesanleihen weiter anziehen und Baugeld teurer werden, dürften sich Wohnungen in diesen Städten nicht mehr zu den heutigen Einstandspreisen veräußern lassen. "Wohnimmobilien sind nur dann für Investoren attraktiv, wenn sie deutlich höhere Renditen als Staatsanleihen abwerfen."

Quelle: Welt.de

[gate4share]

Also ich kennen viele Gebiete, wo die Vermieter noch immer froh sind, einen guten und zahlenden Mieter für 4,00 Euro qm Miete zu finden!

Oder auch ein normales Einfamilienhaus, was in den 80igern gebaut wurde, inkl. Grundstück mit vielleicht 400 qm und so 100 qm Wohnfläche, für mehr als 120 Tsd zu verkaufen wäre schon viel Glück!

Wie man da von Boom oder gar Blase reden kann, ist mir ein absolutes Rätsel.
Und es ist auch keinesfalls so wie ich mehrmals sagte, dass es einen Wohnungsmangel gibt. Den Mangel an nachgefragten Wohnungen, in bestimmten Gebieten, Regionnen oder stadtteilen, seht ein grosses Überangebot an leerstehenen Wohnungen in anderen Regionen, Gebieten und sogar Stadtteilen gegenüber.
Auch in Berlin gibt es immer noch eine Menge Wohnungen, wo Vermieter was drauflegen müssen, wie Baumarktgutschein oder ähnliches, damit sie Mieter für 4,50 qm finden!

[gate4share]

Die drei wichtigsten Kriterien sich für eine Immobilien zu entscheiden sind 1. Die Lage, 2. Die Lage und 3. Die Lage!

Und genau das sieht man jetzt bei den vermeindlichen Wohnungsknappheit genauso bestätigt!

Man will wohl keine Wohnung für 4,5 Euro qm in Hohenschönhausen mieten, aber motzt und labert von sozialer Benachteiligung und Immoilienspekulanten weil man keine Wohnung in Kreuzberg mehr für 7 Euro findet oder in der "IN-Lage" von Kreuzberg nicht zu 8,50 Euro.

So geht das nicht!

[Magictrader]

denke der Boom in Bärlin geht weiter, Zuwanderer wollen in große Städte und die Stadt bietet allgemein eine Menge. GSW und DW sind noch Jahre gute Investments, auch wenn die Lagen und Objekte eher einfach sind, dafür aber auch viel viel billiger pro QM als die 4000E/qm Premiumneubauangebote... inzwischen schreiben die Neubauanbieter irgendeinen Preis dran und die Leute zahlen es, wenn Lage gut, kann für den Käufer auf lange Sicht auch schief gehen, wenn Zinsen mal steigen... die Baubranche verdient extrem gut denke ich, gewaltige Margen inzwischen.
Im Premiumsegment droht aber bald die Gefahr eines Überangebotes, bezahlbare Geschichten für Normalbürger gibt es jedoch kaum.
Der Immoboom ist nur bald 6 Jahre alt und 2013 wird wieder in großen Städten satte Preissteigerungen bringen, die Pizzabubble geht weiter d.h. Blasenbildung nur punktuell in Deutschland und dann um so gewaltiger. Auf dem Land und in Kleinstädten gibt es keine Preissprünge, allenfalls in den Inseratspreisen, erzielt werden die hohen Preise in Kleinstädten oft nicht. In gepflegten nordwestdeutschen Kleinstädten ist es tatsächlich schwer und dauert Monate ein 20 Jahre altes und hochwertiges 200 qm EFH für 400tsd zu verkaufen, in Großstädten wäre das ein Schnäppchen und sofort weg.

[Magictrader]

2,5% rauf heute - Verfallstag ?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.487.505 von Magictrader am 20.09.13 12:17:50

In welcher nordwestdeutschen Kleinstadt zahlt denn ein Käufer auch nur die Hälfte deiner avisierten 400 tsd für 200 qm Einfamilienhaus was 20 Jahre alt ist?

Da erlöst man in den meisten Städten nicht mal 150 Tsd und schon ganz bestimmt nicht 400 tsd.....

Auch in Hannover oder Dortmund nicht, obwohl das ja schon wieder eher Grosstdäte sind und in Orten wie Lüneburg, Osnabrück oder Vechta, alles nordwestdeutsch auch ganz bestimmt nicht!

[Magictrader]

Hi gate - ich kenne viele Leute die in solchen Städten (H, OS, BI) suchen oder gekauft haben, 200 qm gepflegt massiv und gehobene Ausstattung, mit ordentlichem größeren Grundstück kostet zummeist um 380.000 + NK, das sind Notarpreise. Spreche aber nicht von Dörfern in der Nähe, sondern von Wohngebieten, die zu den Städten gehören!
Vechta ist trotz Uni viel billiger, logo. Weiter nördlich, wo es strukturschwach ist, liegen die Preise um 200.000 für neuwertige gebrauchte Häuser. Zwischen Stadt und Land gibt es im Norden gewaltige Preisunterschiede. Baugrund Stadt 250 Euro mittlere ruhige Lage, auf dem Land 100 Euro in der Region Hannover, allein das macht schon viel aus.

[Magictrader]

nähern uns dem Kursniveau, welches vor der Übernahmeabsicht bestand, sehr enttäuschend.

[boersenarzt]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.502.717 von Magictrader am 23.09.13 17:08:47

Schwielowsee aufstrebende Gemeinde westlich Potsdam Grundpreise von ca. 90 Euro pro qm2---Berlinnah,Potsdamnah wer will da noch nach Hannover oder OS??

[Magictrader]

Norwegen hat abgebaut, daher war der Kurs so belastet zuletzt, Druck könnte wegfallen.

[gate4share]

Zitat von boersenarzt: Schwielowsee aufstrebende Gemeinde westlich Potsdam Grundpreise von ca. 90 Euro pro qm2---Berlinnah,Potsdamnah wer will da noch nach Hannover oder OS??

Nur, da wird es andere Zahlen zu Geschosszahlen bzw Grundstückszahlen geben.
Weiss jetzt gar nicht wie das heisst. Es wird für Baugebiete immer angegeben, wieviel Wohnfläche im Verhältnis zur Grundstückfläche man bauen darf und auch wieviel Prozent der Grundstückfläche man bebauen darf.

Da könnte es dann durchaus passieren, dass man am Schielowsee nur vielleicht 1,5 qm Wohnfläche je qm Grundstück bauen kann, in der Berliner Innenstadt aber 4,5 qm, und dann wäre auch 400 Euro der qm nicht teurer als die 90 Euro am Schielowsee...so im Verhältnis!

[Ralph100]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.531.823 von gate4share am 27.09.13 23:27:53

Was sind das für Argumente? Ob jemand am Schielowsee oder in der Berliner Innenstadt baut macht doch keiner von der bebaubaren Wohnfläche abhängig. Hierüber entscheiden ganz andere Kriterien.

[Magictrader]

verstehe worauf g4s hinaus will.

Eine volle Stunde Fahrzeit mit dem PKW bis Berlin Mitte, wer will das denn? 50km!

[Kalle88]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.534.693 von Magictrader am 29.09.13 06:50:27

ich denke, dass er eher darauf hinaus will, dass man in Gegenden, wie am Schwielowsee bautechnisch begrenzt ist. Dort gibt es keine Hochhäuser und daher gehe ich davon aus, dass es dort auch nicht erlaubt ist.

Magictrader hat natürlich auch recht, dass der Weg in die City von Berlin ca. eine Stunde beträgt und deshalb der Standort auch nicht mehr zum Speckgürtel von Berlin gehört. Ich hatte mir selber mal am Schwielowsee ein Objekt angeschaut, bin aber aufgrund der Wegstrecke von einem Kauf wieder abgerückt. Die Gegend ist aber ansonsten sehr attraktiv. Aber es gibt in der Umgebung von Berlin trotzdem genauso weite Orte, wo es sehr teuer ist, sich etwas kaufen zu wollen (z.B. am Seddinner See, wo viele sehr reiche Menschen gebaut haben und sich rund um den dortigen Golfplatz angesiedelt haben). Auch kommt man vom Schwielowsee relativ schnell nach Potsdam.

Trotzdem kann es für Investoren interessanter sein, in Berlin ein mehrgeschossiges Hochhaus zu bauen als am Schwielowsee einzelne Häuser.

[gate4share]

Echt schreibe ich unverständlich?

Das heisst wohl Bauordnungszahlen! In TOpCitylagen, kann man teilweise auf einem Grundstück von 200qm dann 1,100 Wohn- oder Gewerbefläche bauen. Wenn da das Grundstück 500 Euro je qm kostet sind das doch "nur" knapp 100 Euro Grundstückswert je qm Wohnfläche!

Am Schielowsee kostet es 90 Euro 400 qm dann 36,000 Euro, darauf "darf man dann" (unterstelle ich mal) nur 30% des Grundstücks bebauen - auch muss man zu den Nachbargrundstücken Abstände einhalten, dann sind hier 120 qm möglich + evtl noch Dachgeschoss, sagen wir mal 80 qm. Dann hat man 200 qm gebaut und je qm Wohnfläche dann 180 Euro ausgegeben!

Glaube aber schon, dass so eine Lage am Schielowsee durchaus Interessenten findet. Nur es ist eben nicht Berlin- nah! Die allermeisten wollen nicht jeden Tag zweimal ne Stunde fahren. Für Familien kommt noch hinzu, dass die Kinder auch ständig weit fahren müssen, um zur Schule, Kita, Zahnarzt, dann Disko etc zu kommen.

[deepvalue]

Am Schwielowsee etc. wohnt eine ganz andere Mieterklientel als in der Innenstadt. In der Vergangenheit waren die Mieten in den dortigen Neubauten recht hoch. In den letzten Jahren sind die Mieten allerdings ggü. der Innenstadt deutlich relativ zurückgegangen, so daß der Neubau sich im Wesentlichen in der Innenstadt (innerhalb des S-Bahn-Ringes bzw. etwas außerhalb) konzentriert.

Die Grundstückpreise hängen dabei stark von der Lage und der Geschoßflächenzahl ab. Die jeweiliegen Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuß im Frühjahr veröffentlicht. Dabei konnte man wenigstens in 2009 (letzte mir vorliegenden Daten) für 100 bis 200 Euro pro qm (GFZ z.B. 2) wenn auch Durchgangsstraßen am Rande der Innenstadt Grundstücke kaufen, während bereits damals Grundstücke z.B. am Hackeschen Markt über 2000 Euro pro qm gekostet haben.

Geht man allerdings von Kaufpreisen von sanierten Altbauten von unter 1500 Euro aus (ein durchaus noch gängiger Preis in Gegenden wie Wedding, Neuköln, Teilen von Pankow; Spandau und Marzahn/Hellersdorf liegen niedriger), so dürfte der Bodenwert immer noch recht gering sein und für die Bewertung von GSW (MFHs liegen meist in sozialen Brennpunkten mit niedrigen Bodenwerten) etc. kaum eine Rolle spielen (Annahme: GSW-Bauten mit Wert um 1000 Euro, Neubaukosten für vergleichbare Bauten ca. 1500 Euro).

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[gate4share]

Neubaukosten sollen nur 1,500 Euro sein, in Berlin?

Stimmt das wohl? Man kann doch kaum unter 3,000 Euro kaufen!

[deepvalue]

Bei 1500 Euro inkl. MWSt bin ich von den Kosten in Berlin ohne Grundstück für einen einfachen Standard ausgegangen. Dabei sollte man berücksichtigen, daß die Handwerker in Ostdeutschland inkl. Berlin 30 Euro pro qm plus MWSt kosten vs. 40 bis 55 Euro in Westdeutschland. Natürlich kann man in Berlin auch für 2000 bis 3000 Euro pro qm bauen (inkl. Grundstück wird es dann noch mehr). Allerdings ist der Markt für solche Objekte in Berlin auf Eigennutzer begrenzt.

Momentan prüfe ich einen Dachgeschoßausbau in Berlin. Dabei gehe ich von 1000 bis 1200 Euro inkl. MWSt aus.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungseempfehlung.

[dackelbert]

Die Deutsche Wohnen hatte heute ihre a.o. HV. Die Aktionäre haben demnach mit einer Mehrheit von über 99% dem Vorstand grünes Licht für die angestrebte Übernahme gegeben.
Derweil haben die beiden (vermutlich Interims-) Vorstände der GSW Anteile verkauft. Ich vermute mal sie möchten bevor sie eine Empfehlung für oder gegen das Angebot abgeben selbst reinen Tisch machen.

Gruß, Dackelbert.

[deepvalue]

Ja die Fusion wird wohl kommen. Jetzt dürfte der GSW-Vorstand nur noch über den Preis (für die Aktionären und für die Absicherung des heutigen GSW-Vorstands etc.) feilschen.

Die Bodenrichtwerte kann man für jede Berliner Straße übrigens in dem alljährlich im Okotber erscheinenden Immobilienführer Berlin nachlesen (inkl. der jeweils angenommenen GFZ). Preis dieses Mal: 44 Euro.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsempfehlung.

[shortput]

Diesen Insiderdeal würde ich aber viel negativer interpretieren.

Da verkauft ein Vorstand seine Aktien in Grössenordnungen und es soll nur eine Massnahme sein, um "reinen Tisch" zu machen.

Mir sind Vorstände von börsennotierten AGs - und dies ist nicht als Kritik an den Vorständen gemeint - durchaus weniger eigennützig bekannt. Ich denke der wollte einfach die hohen Kurse nutzen und er weiss sicher am besten was hoch und niedrig ist. Ich werde mich sein handeln durchaus als Empfehlung werten.

Nein, für mich ein klare Warnung. Deshalb ist sicher auch der Kurs deutlich eingebrochen und das bei durchaus gutem Gesamtmarkt.

[Magictrader]

50 km bis Berlin Mitte hat für mich nichts mehr mit Berlin zu tun... völlig anderes Leben und keine Alternative, nicht mal wenn eine 100 qm Wohnung die Hälfte kostet!

Ich habe verstanden was G4S meinte sagte ich ja! Aber man kann eine Kleinstadt und eine Großstadt auch nicht vergleichen, meine IN Berlin wohnenden Freunde würde niemals 50 km rausziehen, die wären richtig unglücklich.

Warum die Insider verkaufen verstehe ich nicht, GSW bleibt eine gute Möglichkeit in einer langfristig wachsenden Stadt günstig (pro qm) einzusteigen, andere Regionen verlieren Bevölkerung.

Eigentumswohnungen in Berlin in guten Lagen: 4000E qm Neubau! vor wenigen Jahren noch 2600/qm. Da wird richtig kassiert bei kaum gestiegenen Baukosten.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.548.711 von shortput am 01.10.13 16:41:46

Finde diesen Verkauf durch den Vorstand auch merkwürdig!

Vor allem, weil der Verkauf gar nicht zu so hohen Kursen erfolgte. Es waren vor wenigen auch noch über 1 Euro mehr möglich -immerhin ca 3 % mehr!

Ob der Verkauf dieses Vorstands bewusst erst erfolgte nachdem die Deutsche Wohnen HV der Übernahme zugestimmt hat?

Die Bewertung der GSW Aktie ist ja direkt selber nichts mehr wert, sondern man muss es wohl als teil des Verbundes "Deutsche WOhnen UND GSW" sehen!

[shortput]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.551.227 von gate4share am 01.10.13 22:35:43

Genau so ist es. Erst wenn Deutsche Wohnen steigt, dann wird automatisch GSW mehr wert. Leider auch umgekehrt

Deshalb sind fundamentale Überlegungen soweit die GSW betreffen eher nebensächlich. Wenn ich in der Deutschen Wohnen Potenzial sehen würde UND das Umtauschverhältnis sich nicht im Kurs wiederspielgelt, dann wäre GSW ein Kauf. Ist also eher Mathematik.

[Magictrader]

GSW ist aber künftig ein großer ein Teil von Dt. Wohnen, bitte nicht vergessen.

1. Frage:

kommen wirklich 75% zusammen, die für Fusion nötig sind?

2. Frage:

Annahme die 75% werden erricht - was mir noch immer unklar ist, was passiert mit den Aktien, die nicht zum Wandel angeboten werden? Zwangsumwandlung gemäß Verhältnis?

[deepvalue]

Ich kann mir eigentlich nicht vorstellen, daß der Merger auf Basis des gegenwärtigen Austauschverhältnisses durchgeführt wird. Der Buchwert pro qm bei GSW lag Ende 2012 deutlich unter dem von Dt. Wohnen (909 Euro vs. 950 Euro, Quelle letzte Gagfah-Analystenpräsentation), obgleich die Qualität (Berlin-Anteil) bei GSW deutlich höher ist als bei Dt. Wohnen.

Insoweit würde ich eine deutliche Aufstockung erwarten (es wird ja keiner gezwungen zu verkaufen).

Dt. Wohnen selbst in Berlin übrigens sehr gut unterwegs, die Wohnungsmieten zu erhöhen (d.h. eine Übernahme wäre für GSW operativ sicher nicht schlecht).
Untenstehend ein kleiner Kommentar der heutigen Tagesspiegel-Online-Ausgabe:

Steigerungen extremer!
Wir sind letzten Monat aus unserer Wohnung (2 1/2 Zimmer, 66 qm, 30ziger Jahre, 2002 saniert) in Prenzlauer Berg ausgezogen. Neueigentümer ist seit einem Jahr die Deutsche Wohnen AG.

Der Mietvertrag wurde Ende 2008 zu 575,- € warm geschlossen, erhöhte sich bis heute ausschließlich über die Nebenkosten auf 620,- €. Der Neumieter zahlt nun 812,- € warm.
Das sind gut 30 Prozent Unterschied, der Artikel verharmlost ein Problem, dass uns sehr bald auf die Füße fallen wird


http://www.tagesspiegel.de/politik/wohnpreise-in-deutschland…

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten. Keine Handlungsanweisung

[gate4share]

Die Frage ist wirklich was passiert mit den GSW Aktien die nicht umgetauscht werden?

Deutsche WOhnen, will ja auch gar nicht 100% kaufen, sondern hat wohl vorgesehen weniger als 95% zu ta
uschen! Das heisst es wird auf jeden Fall noch weiter GSW Aktien geben und damit auch weiter die GSW AG ,die dann einen sehr grossen Aktionär haben.
Gleichzeitig will man ja wohl beide Firmen gemeinsam führen, sonst würde ja diese Übernahme keinen Sinn machen, wenn jede Firma weiter ihre eigenen Vorstände und Verwaltung etc, hätte.

Was ich vermisse ist eine klare Aufklärung für Kleinaktionäre! Da könnte man doch mal eine Präsentation machen!

Auch sollte inzwischen endlich mal eine Empfehlung der GSW Leute, Vorstand und Aufsichtsrat kommen!


Grundsätzlich meine ich, dass Wohnungen in Berlin höhere MIetsteigerungschancen und auch höhere Wertsteigerungschancen haben, als allgemeine Wohnungen in Deutschland.
Das heisst, dass nach meiner Meinung allein die GSW höhere Chancen hätte als die Deutsche Wohnen inkl. GSW.

Aber wenn man nicht tauscht, dann bleibt man doch GSW Aktionär!

Ob man das dann immer noch separat führt? Das würde ja gegen eine Übernahme sprechen, denn zusätzlich Vorteile können sich nur ergeben, wenn man auch wirklich einen Zusammenschluss, gemeinseames Wirtschaften udn Arbeiten macht!

[shortput]

sobald jmd. über 95 % erwirbt hat er ein sog. Squeeze Out Recht. Damit kann dann auch zwangsweise umgetauscht werden.

[nikolaus_90]

Und das geht ja meistens sehr gut für die Aktionäre aus weil die Abfindung über dem Kurs liegt

[shortput]

Stimmt wer Geduld und ein wenig Gefühl und Erfahrung mit dieser Spezialvariante des Aktienkaufs hat, der macht meist eine ganz nette Rendite. Kann halt ein wenig dauern...

[Magictrader]

aus steuerlichen Gründen werden Sie aber bewußt keine 95% zusammenkaufen, nix mit Squeeze out. Berlin wird bis 2030 wachsen, Gesamtdeutschland nur stagnieren. Aber auch Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Raum München oder Hamburg ist eine gute Anlage, inzwischen aber alles extrem teuer in guten Lagen. GSW hat aber gute Perspektiven, da man sich vom Gesamtmarkt abkoppeln wird - hier sind Steigerungen von Wohnraumpreis und Miete möglich, im ländlichen Bereich kaum. Das Demographieproblem kann man mit einem Investment in Berlin vermutlich umgehen oder zumindest mindern.

[gate4share]

Also ganz klar, GSW Bestände in Berlin haben mehr Chancen, als die ganze Deutsche Wohnen inkl. GSW !

Zwar ist dann in den Deutsche Wohnen Zahlen auch die GSW enthalten, aber als ehemaliger GSW Aktionär hält man dann genauso viel Anteil an den GSW Beständen und den ehemaligen Deutsche Wohnen beständen, wie jeder aktuelle Deutsche WOhnen Aktionär.

Also man gibt eine Aktie mit exrrem guten Zukunftsaussichten hin, und bekommt dafür eine Aktie, die nur normale Zukunftsausuchten hat, und nun auch den Wert mit sehr guten Zukunfsaussichten enthält.

Meint ihr denn, man führt ganz normal die GSW AG so weiter?
wo wären denn dann die Synenergiemöglichkeiten?
Das ist doch der eigentliche Sinn einer solcher Übernahme, wenn man beide Gesellschaften weiterhin getrennt führt, wäre ja kein Gewinn in der Übernahme!

[Magictrader]

Denke die Verwaltung wird man zusammenlegen, aber ich finde es auch seltsam beide AGs parallel zu führen, auch teuer... vermutlich sind die steuerlichen Vorteile aber höher, wenn man unter 95% bleibt...
Dt. Wohnen hat aber auch viele gute Regionen im Portfolio, so übel ist das nicht. GSW ist aber total auf die Hauptstadt konzentriert, noch besser denke ich.
Nun liegt das Angebot vor, die Annahmefrist beginnt, was tun? Vermutlich haben die GROßEN sich längst geeinigt und es kommen 75% zusammen... doch was machen die Kleinaktionäre? GSW halten und Angebot ignorieren? Wird spannend!

[Magictrader]

p.s. aktuell würde der Umtausch gerade mal ca. 1,15 Euro Prämie auf den aktuellen GSW Kurs von 32.15 bedeuten, wer will da umtauschen? Das sind nur 3,5% Aufschlag!

Hoffe habe korrekt gerechnet.

[Magictrader]

31,50 Rückkehr auf das Niveau vor dem Tauschangebot! Schon derbe Enttäuschung! Die Aussteiger bei 34 reiben sich nun die Hände. Alles nur weil Deutsche Wohnen auch deutlich fällt...

[gate4share]

Tja damit hätten wohl die wenigsten gerechnet, dass die Aktie dann doch eher sinkt, noch wieder!

Die meisten gingen wohl eher davon aus, dass die Aktie noch weiter steigt! Ich habe mich auch noch nicht entschieden was ich machen möchte. ausser als GSW zu halten und in Deutsche Wohnen inkl. mehrheit an GSW zu tauschen kommt ja auch ganz zu verkaufen in Frage.

[Magictrader]

Hi, habe vorhin zu 31,30 noch mal 10% aufgestockt, keine Ahnung ob ich da ins Klo gegriffen habe, 80% meiner Käufe waren günstiger. Bin dennoch unzufrieden mit der Entwicklung, großer Teil der Gewinne verpufft und ich bin mir nicht sicher, ob ich das Angebot annehmen möchte.
Absurd auch das Verhalten der GSW AG, noch immer keine Stellungnahme!

[gate4share]

Also ich denke eher an Abgabe und Anlage in Gagfah!

Klar GSW zahlte schon immer weniger Zinsen, aber nun diese niedrigen Zisnen bei Gagfah, werden sehr grosse Erhöhungen des FFO zeigen.

Auch hat Gagfah in den letzten Jahren überhaupt keine Aufwertungen vorgenommen, auch wo im Schnitt die Mieten in Dresden um über 10 % angestiegen sind.

und diese Unsichehrheit , dass GSW es wohl nicht selber genau weiss, was sie empfehlen sollen, ist schon auch noch da!

Denke das ist das Mindeste , dass es eine offizielle Stellungnahme von Aufsichtsrat und Vorstand der GSW geben würde "wir empfehlen das Angebot der Deutsche WOhnen an zu nehmen!"

Lächerlich, dass die einfach schweigen!

[Magictrader]

GAGFAH verlängert billig die Kredit, schon prima! ABER man tilgt nur lächerliche 0,5% - das ist doch auch ein Witz? Die tragen nix ab

Noch größerer Witz ist aber das Schweigen der neuen GSW Führung, haben die keine Meinung? Wenn ich sehe, dass ich in Dt. Wohnen tauschen soll und kaum Prämie erhalte und dann noch Dt. Wohnen sicherlich eine Kapitalerhöhung machen wird, lohnt sich der Tausch doch nicht...
Das Angebot ist nicht so gut, wie alle neutralen?? Analysten behaupten.
GSW ist eher Perle als Dt. Wohnen.

GSW daher so schwach diese Woche u.a.:

Die GIC Private Limited (formely known as Government of Singapore
Investment Corporation Pte Ltd), Singapur, Singapur hat uns gemäß § 21 Abs.
1 WpHG am 09.10.2013 mitgeteilt, dass ihr Stimmrechtsanteil an der GSW
Immobilien AG, Berlin, Deutschland am 03.10.2013 die Schwelle von 5% der
Stimmrechte unterschritten hat und an diesem Tag 3,66% (das entspricht
1.850.185 Stimmrechten) betragen hat.

[gate4share]

Also ich werde nun versuchen, bei leicht steigenden Kursen meine GSW, die ja nun fast 25% meines Depotwertes ausmachen, zu verkaufen - zum Grossteil.

OHnehin steht man ja oberhalb des NAV!

Überlege ob ich da wieder anlegen soll, wo die Differenz zum NAV noch am grössten ist, eben fast 50%. also man bekommt die Immobilien quasi zum halben preis Fair Value.

[Magictrader]

hoffe nicht in Austria... die haben weniger EK, Wechselkursrisiken und Osteuropa ist auch schwierig.
Auf NAV-Niveau ist doch egal, am freien Markt zahlt man in Berlin "weit"! über NAV zur Zeit für einen Wohnung, so muss man es sehen. Da ist GSW günstig.
Leider haben wir die hohen Kurse verpasst zu Verkauf. Aber Berlin boomt weiter, Hauspreise im 1. Halbjahr wieder um 6% rauf! Die Blase wächst in den Großstädten, wo die Reichen kaufen wollen. Wenige Objekte und viele wollen kaufen, so wird dann häufig Schrott zu Gold gemacht.
Wohne auch in größerer Stadt, hier kaufen die Leute sogar in lauten mittleren/einfachen Lagen für viel Geld nun ein Neubau RH, früher undenkbar. In 10 Jahren kommt dann das böse Erwachen, schlechte Lage und zu teuer gekauft - zack sind 20% verloren!

[gate4share]

Ja, ich glaube auch, dass Berlin, ganz speziell ein guter Immobilienmarkt bleibt. Und das nicht nur was Mehrfamilinehäuser und Mieten betrifft, sondern auch Einfamilienhäuser zur Eigennutzung.

Denn die Wirtschaft in Berlin ist in den letzten 5 Jahren jeweils doppelt so stark gewachsen, wie im Bundesdurchschnitt. Es ist richtig, dass in Berlin das Prokopf und auch Haushaltseinkommen weit unter Schnitt liegt. Das liegt auch noch, wenn man mit einrechnet, dass die Chefs grosser Firmen, Angestellte von Institutionen und Botschaften etc, die es ja übermässig in Berlin gibt, ja den Schnitt massiv nach oben ziehen.

Aber Berlin ist eine Metropole, DIE Metropole in Europa die auch "In" zu sein scheint! Berlin ist immer noch die billigste Hauptstadt in Europa und evtl auf der ganzen Welt!
Und das wird nicht so bleiben!

Aber wenn man eine andere Immobiliengesellschaft zum halben Wert kaufen kann, dann ist das eindeutig besser!
Das war auch immer , über viele Jahre mein Augenmerkt bei Gagfah und TAG, und später auch VIB Vermögen. Bei letzteren ist der grösste Teil der Lücke zum NAV geschlossen -ü ber 20 % Kursplus in den letzten 4 Monaten, TAG hatte schon vor 2 Jahren 80% des NAV erzielt und Gagfah hat auch über 400% Kursplus in den letzten Jahren hinter sich und wird auch noch einen teil der fehlenden 30% bis zum NAV schaffen.

Klar NAV kann immer etwas geschönt sein. Aber das wird in der Regel von Gutachtern geschätzt, und es werden da keine Fantasiepreise angegeben.

Daran müssten wir uns im allgemeinen auch halten können!

[Magictrader]

Vib halte ich auch schon ewig. Wenn jetzt noch eine AG massiven Abschlag hat, dann ist was faul im Gebälk
Was die Investoren nicht mögen sind hohe Schulden, ist zu riskant - egal ob 40 oder 50% Diff zum NAV. Qualität, ausgewogene Bilanz und gute Perspektiven sind teurer, gibt es nicht deutlich unter NAV.

[nikolaus_90]

was ich nicht verstehe, zum jetzigen Kurs von 12,90€ der Dt. Wohnen Aktien sind die GSW Aktien doch 12,90 x 2,55 = 32,90€ wert? Geht denn jeder davon aus, dass die Dt. Wohnen Aktien bis Annehmeende auf unter 12,35€ sinken, wo sich dann der Tausch nicht mehr lohnen würde oder was hab ich hier falsch verstanden?

[dackelbert]

Wenn Du vom Umtausch ausgehst musst Du noch die für 2013 erwartete Dividende für GSW abziehen, denn wer tauscht bekommt so wie ich das interpretiere keine Dividende. Die neuen DWN Aktien sind erst für das Geschäftsjahr 2014 gewinnberechtigt. Außerdem scheint der Markt eine gewisse Wahrscheinlichkeit einzupreisen dass der Deal nicht durchgeht (zur Erinnerung: Der GSW Kurs war laut Angebotsunterlage im Schnitt der letzten 3 Monate vor dem Angebot nur 2,35 mal höher als der von DWN, was bei 12,9 für DWN einem GSW Kurs von nur 30,3 Euro entspräche).
Ich bin mir auch nach Sichtung der Angebotsunterlage noch nicht im Klaren was ich machen werde und warte mal auf die Stellungnahme des GSW Vorstands.

Gruß, Dackelbert.

[pille_palle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.621.733 von dackelbert am 14.10.13 10:48:00

Das hatte ich mich gerade gefragt:
Fällt dann die Dividende für GSW Aktionäre 2013 komplett ins Wasser? Bekommen die GSW Aktionäre nicht noch die GSW-Dividende für 2013? Und ab 2014 die DW.

Beim Umtausch sollte man auch beachten, dass die DW eine sehr viel (!) niedrigere Dividendenrendite hat. Zumindest in den Vorjahren. Was nächstes Jahr ist, weiß man ja nicht.

[gate4share]

Leute wir haben jetzt grosssen Kursgewinn bei einer Berliner Bauträgerfirma, die in Berlin auf eigenen Grundstücken, Eigentumsohungen baut und mit grossem Gewinn weiter verkauft.

In der letzten Woche, hatte wir ca 50% Kursplus!

DE000A0WMQ53
http://www.wallstreet-online.de/diskussion/1151383-1551-1560…

[gate4share]

Also wenn man vor dem Tag der Dividendenauszahlung, der wohl noch gar nicht feststeht, die Aktien an die Deutsche Wohnen abgegeben hat, bekommt die Deutsche Wohnen die Dividende, ist doch klar!

Denn die GSW wird es ja weiter geben, und diese wird auch noch eine hV abhalten und eine Dividende beschliessen- aber wohl mit übergrosser Dominanz der Deutschen Wohnen!!

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.622.945 von pille_palle am 14.10.13 14:03:07

Wer das Angebot annimmt, verzichtet ausdrücklich auf das Dividendenanrecht für die übereigneten Aktien. Die neuen Aktien der Deutsche Wohnen werden mit einer separaten ISIN geführt und sind ab dem Geschäftsjahr 2014 gewinnberechtigt, d.h. früheste Ausschüttung dann 2015.
Die Dividendenpolitik der Deutsche Wohnen wird mit 50% des FFO angegeben, während die GSW 65% des FFO ausschütten will.
Eine niedrigere Ausschüttungsquote kann für diejenigen sinnvoll sein, die nicht auf Dividenden angewiesen sind oder aus steuerlichen Gründen keine haben wollen. Außerdem kann die Gesellschaft stärker extern wachsen.

Gruß, Dackelbert.

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.623.507 von gate4share am 14.10.13 15:32:54

Glückwunsch zu dem Deal wenn Du dabei warst. Ich hatte davon abgesehen in Bauträger zu investieren, betrachte Immos als konservativen Portfolioteil und das Bauträgergeschäft ist volatil. Estavis hat ja auch kein Bein auf den Boden gebracht damit und macht nun in Bestand.

Gruß, Dackelbert.

[Magictrader]

GSW empfiehlt Annahme... was passiert mit den Aktien der Leute die keine Lust auf den Tausch haben frage ich mich?

[Magictrader]

Scheinbar alle Analysten gehen von Erfolg des Zusammenschlusses aus, sind die alle objektiv?
Dt. Wohnen und GSW werden aktuell wieder empfohlen.
Was wird mit den evtl. 24,9% GSW Aktien der Umtauschverweigerer passieren, die naive Frage würde ich gerne diskutieren.
Welche Perspektiven haben die treuen oder treudummen? sich verweigernden Aktionäre?
Danke

[gate4share]

Zitat von dackelbert: Glückwunsch zu dem Deal wenn Du dabei warst. Ich hatte davon abgesehen in Bauträger zu investieren, betrachte Immos als konservativen Portfolioteil und das Bauträgergeschäft ist volatil. Estavis hat ja auch kein Bein auf den Boden gebracht damit und macht nun in Bestand.

Gruß, Dackelbert.

Ja danke ich bin dabei, und das schon lange!

Hatte damals schon bei über 60 ein paar gekauft, weil das weiter unter dem NAV von ca 1 Euro je Stück war. Dann fiel der Kurs und ich verbilligte, kaufte sogar ein paar für 33 cent.

Dann habe ich immer mal ein paar verkauft und auch mal wieder nachgekauft, also schon einige Gewinne mitgenommen und jetzt ist mein Einstand so um 45.
Habe heute 20,000 bei 79,8 verkauft und 8,000 für 76 wieder gekauft..


Es ist richtig, grundsätzlich ist Bauträgergeschäft risikoreich. Aber CR Capital Real Estate ist auch Eigentümer der Geschäftsräume von haemato und noch einigen Gesellschaften. Das sind Gewerbebauten in einem Gewerbegebiet in gutem Zustand, die man auch finanziert hat und wo man ca 250 tsd Miete im Jahr einnimmt 9% Mietrendite!

Und das Bauträgergeschäft scheint jetzt rund zu laufen, habe bei der letzten HV den Vorstand gehört und der scheint jetzt zu wissen, wie der Hase läuft im Bauträger bereich. Weil man so günstig mit 3,000 Euro qm anbietet hat man immer shcon vor Baubeginn alles verkauft. Man hat dann nur so die 20 bis 25 % der Gesamt-Projektsumme in das Grundstück investiert. Die folgenden Zahlungen für die Erdarbeiten und Baugewerke etc, erhält man ratierlich von den Käufern, die anteilig nach Baufortschritt zahlen , aber schon die ersten 30% ihres Kaufpreises bei Vormerkung ihres Eigentumsanteils am Grundstück.

Da ist dann kein Risiko.
Also wenn ich das wäre, würde ich den Preis erhöhen auf mind 3,400, denn wenn man so schon alle bei Bau verkauft hat, dann ist das schon zuviel Nachfrage!
Denn am besten kann man sicher beim Bau, wenn jeder das sieht, bzw. in der Endphase verkaufen oder, wenn es gerade fertiggestellt ist.

Und wenn man dann ein oder zwei Wohnugnen von 20 oder so behält ist auch nicht so schlimm, kann man vielleicht in ein paar Jahren zu 50% mehr verkaufen.

Estavis weiss selber nicht, was sie wollen, die ändern doch alle paar Monate ihr Geschäftskonzept und wollen jetzt nur noch Bestandshalter von Billigimmobilien sein, so wie Adler Real Estate.

Dabei meine ich schon , die hätten gutes Geld verdienen können mit ihren Baudenkmälern, wo ja auch Vorstand ein Buch geschrieben hat, und dem Umbau und die Aufteilung von grösseren Objekten oder Umnutzungen. Die bestandshaltung war ja auch ohnehin dabei. Verstehe auch nicht, warum die nie was verdient haben.
Vielleicht haben die Vorstandsgeldgeber schon immer zu hohen Zinsen kassiert.

Nun aber bei CR Real Estate kann man jedes Objekt genau verfolgen. Bei Estavis wusste ja keiner was man alles für Objekte hatte.

Ich bin davon überzeugt, dass es hier noch weit über pari - 1,00 Euro geht.

Hatte schon mal über 250 tsd Stück , auch jetzt noch ca 150 tsd Stück, und die allermeisten behalte ich mind bis über 1,00 Euro.

Klar wenn ich bei 88 nen paar verkaufen kann und bei 84 zurückkaufen, dann mache ich das natürlich.

[gate4share]

Zitat von dackelbert: Glückwunsch zu dem Deal wenn Du dabei warst. Ich hatte davon abgesehen in Bauträger zu investieren, betrachte Immos als konservativen Portfolioteil und das Bauträgergeschäft ist volatil. Estavis hat ja auch kein Bein auf den Boden gebracht damit und macht nun in Bestand.

Gruß, Dackelbert.

[dackelbert]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.632.183 von Magictrader am 15.10.13 17:31:08

Ich tippe mal dass die großen Insties den Deal wollen. Vermutlich wird aber eine Restmenge von GSW nicht getauscht. Ob sich die Aktie dann besser entwickeln wird als DWN lässt sich kaum seriös prognostizieren, da gibt es einfach zu viele Variablen.
Vermutlich wird GSW aus dem MDAX ausscheiden, möglicherweise auch aus dem SDAX, hängt halt vom Freefloat ab. DWN kann Kapitalerhöhungen gegen Sacheinlage machen und ihren Anteil erhöhen, außerdem Einfluss auf die Dividende von GSW nehmen. Es gibt ja mit der Colonia Real Estate AG die von der TAG Immobilien übernommen wurde einen Präzedenzfall.
Und KWG Kommunale Wohnen ist von Conwert zu >75% übernommen worden.
Sofern DWN schon 75% halten sollte und über die Börse nachkauft, werden sie wohl eine bestimmte Grenze nicht überschreiten, nämlich dann wenn der GSW Kurs so hoch ist dass sich ein Zukauf nicht FFO steigernd auswirkt. Wahrscheinlich werden sie Bares aber eher für außerbörsliche Portfolio-Käufe verwenden.
Eine nach der Übernahme bessere Performance von GSW würde ich nur erwarten wenn GSW sich operativ besser entwickeln sollte.

[Magictrader]

Hallo dackebert, danke für die Ausführungen! Rein rechnerisch lohnt sich der Eintausch zur Zeit nicht muss man leider feststellen.
Und ein Analyst hat Dt. Wohnen heute auch noch auf verkaufen gestuft...

[Magictrader]

+4% auf 33 Euro, Deutsche Wohnen ebenfalsl 3,6% rauf

[Magictrader]

+5% - oder hat das was mit der sehr wahrscheinlichen großen Koalition zu tun?

[gate4share]

Zitat von Magictrader: +5% - oder hat das was mit der sehr wahrscheinlichen großen Koalition zu tun?

mmhh, auszuschliessen ist es nicht, dass einige evtl eine gewisse Sicherheit drin sehen, dass es keine zu grosse Einschränkung des Mietmarktes gibt!

Es ist ja auch wohl so, dass es eine gewissse soziale Aufgabe des Staates ist, dafür zu sorgen, dass menschen eine menschenwürdige Wohnung haben, bzw. sich auch leisten können.

Aber, wie extrem Deutsche Mieter schon im Vergleich zu anderen Ländern gestellt sind- schauen wir mal die USA, da fliegt man einfach so raus, innerhalb von Tagen wenn der Vermieter das will- da lässt sich nicht noch viel mehr zu Lasten der Vermieter entscheiden.

Weitere Belastungen und rechtliche Verschiebungen für und zu Lasten der Vermieter werden dafür sorgen, dass Menschen nicht mehr ihr Geld in Deutsche Immobilien stecken werden. Das hat wohl zur Folge, dass weniger gebaut wird und entsprechend auch eine Verknappung einsetzt!

Die Mieter sind heute so allgemein und auch in allen Notlagen und allen Fällen extrem stark geschützt. Auch Mieterhöhungen sollten kein Problem sein, wo nur Erhöhungen bis 20 oder 15% innerhalb von 3 jahren möglich sind, und das auch nur bis zum Mietspiegelpreis, der tendenziell niedriger ist, als die letzten Mietabschlüsse!

[Magictrader]

habe gehört Dt. Wohnen und damit auch bald GSW gehören angeblich zu großen Teilen Goldman - ein Trauerspiel, wenn es stimmt, aber stimmt das überhaupt? Ich erkenne das an der Aktionärsstruktur nicht.
Bin mal gespannt, wie viele Aktionäre NICHT tauschen, können durchaus 20% werden?

[Magictrader]

Endlich :

Frankfurt/Main (dpa) - Wohnungen in besonders attraktiven Ballungsräumen sind nach Einschätzung der Bundesbank derzeit zu teuer.Für die Immobilien seien zuletzt Preise verlangt und gezahlt worden, die nicht von längerfristigen demografischen und wirtschaftlichen Einflussfaktoren gedeckt seien, berichtete die Notenbank am Montag in Frankfurt am Main.Insbesondere Geschosswohnungen in den großstädtischen Ballungszentren wie München, Hamburg oder Frankfurt sind nach Schätzung der Bundesbank um bis zu 20 Prozent überbewertet. Für die Immobilienmärkte auch kleinerer Städte betragen die ungedeckten Abweichungen nach oben zwischen 5 und 10 Prozent.Weniger betroffen seien hingegen Einfamilienhäuser: Sie hätten sich sowohl in den Städten als auch auf dem Land nicht wahrnehmbar vom fundamental gerechtfertigten Niveau entfernt.Trotz der Übertreibungen in den Ballungsräumen - hier stiegen die Preise in den vergangenen drei Jahren um meh

[Magictrader]

eine riesige Übernahme und keiner diskutiert hier? Tauscht Ihr alle brav?

[pille_palle]

Antwort auf Beitrag Nr.: 45.669.057 von Magictrader am 22.10.13 08:52:33

Wundert mich auch etwas.

Was passiert eigentlich mit den umgetauschten GSW zu DW Anteilen? Werden diese seperat gehandelt? Gibt ja keine Dividendenberechtigung für 2014.

[Magictrader]

Man erwartet nach Ablauf der umtauschfrist einen wenig liquiden Handel in den alten gsw anteilen. So kann man den Leuten auch Angst einjagen

[Magictrader]

ob ein Tausch (51 für 20) wirklich so lohnenswert ist wird sich noch zeigen, ich finde das Angebot nicht so attraktiv

20 GSW sind 670 Euro wert

51 Dt. Wohnen sind 701 Euro wert

Prämie: knapp 5% => zu wenig meine ich

[Magictrader]

nah gut: etwas Prämie ist auch schon im Kurs von GSW enthalten