Immobilienverkauf gewerblich, Steuer?? - 500 Beiträge pro Seite

[bombenleger1]

Hallo,

ich habe seit 1999 einige Immobilien günstig erwerben können.
Inzwischen habe ich 2. Wohnungen mit Gewinn wieder verkauft
Ankauf 1999 Preis: 38.500.- Verkauf 2003 Preis:46.500.-
Ankauf 2000 Preis: 32.500.- Verkauf 2003 Preis:45.000.-

mittlerweile könnte ich wieder 2 Wohnungen mit Gewinn verkaufen:
Ankauf 2003 Preis: 34.500.- Verkauf: 42.000.-
Ankauf 2003 Preis: 41.500.- Verkauf: 49.000.-

werde ich damit steuerlich bereits als gewerblicher
Immobilienhändler eingestuft?
Wie wäre in diesem Fall der Gewinn zu versteuern?
mein Pers. Steuersatz beträgt ca. 40%

danke + viele Grüße

bombenleger

[Eastside]

Guten morgen Bombenleger,

ab den 3. Verkauf innerhalb von 10 Jahren bist Du laut Steuerrecht gewerblich und musst alle erzielten Gewinne versteuern. Nach meinen Wissen auch die beiden bereits getätigten.

[K1K1]

@bombenleger1

die Verkäufe 1+2 musst Du natürlich so oder so versteuern (§23 Abs.1 EStG "Spekulationsgeschäfte"), da die 10-Jahresfrist noch nicht abgelaufen war. Nebenbei: Von den Anschaffungskosten muss die zwischenzeitlich erfolgte AfA noch abgezogen (sprich versteuert) werden.

Bei der Frage, ob eine "Einstufung als gewerblicher Immobilienhändler" erfolgt sind nur die Objekte zu berücksichtigen, die innerhalb 5 Jahren ge- und verkauft wurden (nicht 10Jahre wie Eastside bemerkt). Selbst genutzte Objekte zählen ebenfalls nicht dazu (falls das relevant sein sollte: entsprechende Fristen beachten).

Wenn innerhalb von 5 Jahren drei oder mehr Objekte verkauft worden sind, so sind sämtliche (auch die bisher nicht als gewerblich eingestuften Verkäufe) gewerblich und es fällt somit zusätzlich Gewerbesteuer an.

Grüße K1

[chrisinet]

Meines Wissens musst Du dann auch die bereits verkauften nachversteuern, da du über die 3 Objekt Grenze kommst. Ich habe das gleiche Problem und muss deshalb eine Wohnung behalten.

[bombenleger1]

Hallo K1,
danke für Deine schnelle Info,
alle oben genannten Objekte sind nicht selbst genutzt.
Die Sache mit der Spekulationssteuer ist klar,
aber wie verhält es sich mit der Gewerbesteuer??
Ist damit gemeint dass zusätzlich Mehrwertsteuer fällig wird?
sorry für die laienhafte Frage aber Steuer ist nicht mein Metier...

Grüße

bombenleger

[kraftfutter]

gewerbesteuer ist seit 2001 weniger störend,
ca. drei viertel der Gewerbesteuer kann man meistens mit der Einkommensteuer verrechnen,
im Detail zu kompliziert, Experten beauftragen

weiter viel Glueck mit dem Betongold

[K1K1]

@bombenleger1

mit Mehrwertsteuer hat das nichts zu tun, es fällt aber eben Gewerbesteuer an, die jedoch -wie kraftfutter bemerkt- bis zu einem bestimmten Grad mit der Einkommensteuer zu verrechnen ist. Dazu solltest Du Rat bei einem Steuerberater einholen.

Zur Frage, der Abgrenzung von privatem und gewerblichem Grundstückshandel gibt es übrigens ein BMF Schreiben vom 26.2.2004, das die Fragen recht umfassend behandelt.

Hast Du in den Jahren 2003 und 2004 AfA für die beiden zu veräussernden Wohnungen angesetzt (wenn ja wieviel?)

Grüße K1