Wen´s interessiert: TAG Tegernseebahn ( beliebteste Beiträge )

Es stimmt wohl, dass Wertsteigerungen eher bei den Immobilien stattfinden, die vorher auch schon gestiegen sind. Und wo der Wert schon niedrig ist, auch weiter eher noch sinkt, oder auch "nur" niedrig bleibt, bzw. evlt auch kaum steigt!.

Aber mit der Vermietung von Neubauten lässt sich wohl kaum etwas verdienen und schon gar nicht in Berlin! Das geht nur wenn es staatliche Förderung gibt. Einige Objekte werden ja Anleger verkauft, die an eine dauerhafte Wertanlage glauben oder steuern sparen wollen.
Nur jeder Cent Steuerersparnis ausser den 2 % Abschreibung hat man auch Verlust gemacht - als man hat das Geld i.R. ausgegeben bzw. verloren worauf man die Steuern spart.

Neben wir mal ein Beispiel - einer Stadt die so "mittelteuer" ist und wo auch die Aussichten durchschnittlich sind. Wo die Bevölkungszahlen wohl eher gleich bleiben und wo im Moment so Angebot und Nachfrag ausgeglichen ist.
Nehmen wir weiter an, dass so durchschnittlich Mehrfamilienhäuser 800 Euro je Quadratmeter kosten und die MIete etwa 5 Euro je Quadratmeter.
Das wäre eine Rohrendite von ca 7,5 vor Kosten, vor Steuern etc.

Für Neubauten wird wohl wesetnlich mehr bezahlt - dast das doppelte so 8,5 bis 9,00 Euro je Quadratmeter. Aber der quadratmeter Neubau ist auch mit sparsmaer Bauweise inkl. durchschnittlicher Grundstückspreise nicht unter 2,300zu haben. Kapitalanleger und Steuersparer müssen mind 2.800 zahlen.
Also sagen wir 2,300 - je Quadratmeter Wohnfläche und 8,75 Miete sind dann 105 Jahresmiete ja Quadratmter.
Bei 2,300 Kaufpreis sind das rund 4,56 % Bruttomietrendite.
Einzelwohnungskäufer müssen eher von utner 4 % brutto ausgehen bei noch höheren monatlichen Verwaltungkosten.

Zwar gib es in den ersten Jahren kaum Instandhaltungskosten, man rechnet auch zunächst kaum Rücklagen für spätere Instandhaltungen, aber so ein Objekt muss ja auch verwaltet werden.
Sagen wir nur 400 Euro je Wohnung mit 70 qm - Einzelwohnungseigentümer kommen mit 1,000 in der Regel nicht aus.

Sind dann 5,70 je Jahr und 4 Euro instandhaltung,, normal 12 Euro - also Rendite dann 4,1 %.
Bei Zinsen von zur Zeit ca 4,4 für 10jähriges Geld , ist edas so eben machbar, wenn man auf Verzinsung von Eigenkapital verzichtet.
Aber schon nach 6 jahren ist man im Verlust, weil man da von ca 6 Euro Instandhaltung ausgeht und die Verwaltung wird auch teurer.

Aber die Billigwohnung 800 zu 60 Miete hat nach Instandhaltung von 12 Euro und Verwaltung von 6 Euro , immer noch ca 5,3 % Rendite. auch nicht viel.
Aber solche Objekte werden auch schon mal für die 10 bis 11 fache Jahresmiete verkauft- also dann sagen wir 650 Euro.
Wenn man dann 20% Eigenkapital einbringt dann muss man bei 4,5 % zinsen nur 23,4 Euro je qm ausgeben.
Miete 60, abzüglich 12 Instandhaltung, abzüglich 6 Verwaltung, abzüglich 23,4 Zinsen- gleich 18,6 Euro je Quadratmeter gewinn.
Eigenkapiteleinsatz 130,- Rendite auf Eigenkapital ca 14 %.....

Und die Leute die das kaufen gehen ja auch davon aus, dass sie vielleicht jedes Jahr 2 % mit 30% nettogewinn -also dann für 850 je quadratmert - verkaufen können und sie hoffen auf Mietpreissteigerungen.
Wenn das dann so weiter geht, dann könnte man, ohne, dass man gross von Rendite redet, schon in 6 bis 9 jahren den gesamten Kapitaleinsatz wieder raushaben.....
Also alles was man einsetzte 130 Euro je quadratmeter ist wieder zurück geflossen und man hat die Häuser immer noch, mit viellleicht 530 Euro Schulden je Quadratmter.
Also bei solchen Häusern kann man noch Gewinn machen, selbst wenn der Wert sinkt.
Undi irgendwo ist auch ein Grundstückswert , den man nimmer hat, auch wenn die gebäude nichts mehr wert sind.

Aber wie alles auch ein Risiko!