Immobilienfonds Wenn Häuser zu Betongold werden
Zwei Börsencrashs innerhalb eines Jahrzehnts, dazu minimale Zinsen, drohende Inflation und dramatische Staatsschulden – in diesem Umfeld suchen Anleger beinahe händeringend nach Sicherheit. Und nach verständlichen Produkten. Anders gesagt: Sie suchen nach dem richtigen Immobilieninvestment. (Autor: Andreas Pilmes, freier Finanzjournalist)
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Man spricht gern von Betongold, wenn es um den Immobilienstandort Deutschland geht. Das kommt nicht von ungefähr. Der Markt hierzulande gilt als solide, die Preise als wenig volatil. „Es gibt in Deutschland keine Anzeichen für die in vielen Ländern sehr ausgeprägten zyklischen Schwankungen. Vielmehr fallen sowohl Steigerungen als auch die Rückgänge der Immobilienpreise wesentlich gedämpfter aus", konstatiert etwa die Bundesbank.
Das macht deutsche Immobilien unter Investoren so beliebt, besonders seit Ausbruch der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise. Doch es gibt natürlich regionale Unterschiede in der Werthaltigkeit von Immobilien und es existiert, anders als in anderen Ländern, kein offizieller Preisindex, der die Schwankungen dokumentieren würde. So basieren die Daten, an denen sich Investoren orientieren, in der Regel auf regionalen Erfahrungswerten.
Die zeigen beispielsweise, dass im vergangenen Jahr an ausgewählten Standorten eine ungewöhnlich hohe Nachfrage vonseiten professioneller Anleger verzeichnet wurde. Waren dies früher vor allem ausländische Investoren, so sind es nun in erster Linie heimische Pensionskassen oder Lebensversicherer. Auf der Suche nach sicheren und inflationsgeschützten Anlagen haben sie sich weitgehend von der Börse verabschiedet und konzentrieren sich auf den deutschen Immobilienmarkt. Dies führte 2009 in Ballungsräumen wie München, Frankfurt oder Düsseldorf zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen vor allem bei Wohngebäuden.
Insgesamt aber sind die Preise, bedingt vor allem durch den Rückzug der ausländischen Investoren, leicht zurückgegangen. Mancherorts ist dies allerdings ein Trend, der bereits seit Jahren anhält – in jenen Lagen, die, zumindest für Investoren, wenig attraktiv sind. Dazu zählen etwa einige ländliche Gegenden Ostdeutschlands, Mittelhessens oder des Saarlandes. Dennoch kann von einem Einbruch, wie er in den überhitzten Märkten Großbritanniens oder Spaniens zu beobachten war, keine Rede sein. Im Vergleich dazu glänzt der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor durch seine Solidität.
Dies ist auch das Ergebnis einer Umfrage der Unternehmensberatung Ernst & Young unter knapp 100 Banken, Versicherungen, Kapitalanlagefirmen und Wohnungsbaugesellschaften. Ihre Kernaussage: 80 Prozent der Profis sehen Deutschland als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2010 als sehr attraktiv oder attraktiv an. Wenn man sich denn nach den bekannten drei wesentlichen Kaufkriterien einer Immobilie richtet: Lage, Lage, Lage.
"Finanzielle Vorsorge braucht Anlagen, die langfristig zuverlässig, renditestark sowie krisen- und inflationsresistent sind"
Denn trotz der unbestritten grundsätzlichen Attraktivität des Standorts Deutschland ist nicht jede Immobilie automatisch auch ein gutes Investment. Diese Erfahrung mussten etliche Anleger bereits in den Zeiten nach der Wende machen, die ihr Geld in Bauherrenmodelle in den damals neuen Bundesländern gesteckt hatten. In jüngerer Vergangenheit traf es jene, die in die lange Zeit beliebteste Anlageklasse der Deutschen investierten – die offenen Immobilienfonds. Eine Reihe der Fonds musste zeitweise schließen, da im Zuge der Finanzkrise vor allem Großinvestoren ihr Kapital abziehen wollten und die liquiden Mittel nicht ausreichten. Über neun Milliarden Euro Anlegergeld sind derzeit auf diese Weise eingefroren. Zum Ärger vieler Privatanleger.
Im Fokus der großen Adressen stehen derzeit vor allem Wohngebäude. Rund 60 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete, in vielen Städten ist das Angebot knapp, die Mieten steigen tendenziell – das garantiert langfristig sichere Einnahmen, so das Kalkül. Der Markt für Gewerbeimmobilien steckt dagegen noch in der Phase der Konsolidierung. Doch auch die ist überschaubar. Bei Neuvermietungen von Büroflächen wurde im vergangenen Jahr laut Immobilienverband IVD zwar ein Minus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr registriert, der Preisrückgang hielt sich mit 0,3 bis 0,5 Prozent aber sehr in Grenzen. „Angesichts der allgemeinen Wirtschaftskrise ist das ein Ausdruck großer Stabilität am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt“, so IVD-Präsident Jens-Ulrich Kießling. „Fundamental sind die deutschen Büromärkte in gesunder Verfassung“, meint auch Ursula-Beate Neißer von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), „ein rapider Anstieg an Neubauüberkapazitäten ist für die kommenden Jahre nicht zu erwarten.“ Bei gut vermieteten Top-Immobilien sind sogar Geldströme drin, „die 100 bis 150 Basispunkte mehr als Staatsanleihen bringen“, heißt es in der Studie „Aufstrebende Immobilientrends 2010“ des Urban Land Institute und der Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers. Der Gewinn der langfristig vermieteten Objekte kommt nicht zuletzt aus dem günstigen Einkauf, den die Ausläufer der Finanzkrise derzeit möglich machen.
So sehen denn auch 83 Prozent der von Ernst & Young befragten Investmentprofis gerade jetzt attraktive Chancen für Zukäufe. Zwei Drittel gehen davon aus, dass die Preise für Büroimmobilien in 1a-Lagen stabil bleiben oder sogar steigen werden (27 Prozent). Ein Drittel glaubt an steigende Preise bei Einzelhandelsimmobilien in guten Lagen.
Grundsätzlich, das wissen wir, gilt es, bei der Kapitalanlage nicht alles auf ein Pferd zu setzen, sondern zu diversifizieren. Soll das Geld beständig und wertsteigernd angelegt sein, muss es breit gestreut werden. Angesichts der unsicheren Gemengelage aus Mini-Zinsen, staatlichen Rekordschulden und der Unsicherheit über die weitere wirtschaftliche Entwicklung erscheint das notwendiger denn je, aber auch schwieriger denn je. „Finanzielle Vorsorge braucht Anlagen, die langfristig zuverlässig, renditestark sowie krisen- und inflations- resistent sind“, weiß Robert List, Vertriebsgeschäftsführer des Fondsinitiators BVT. Und noch ein Argument steht derzeit ganz oben auf der Präferenzliste der Anleger: die Transparenz. Denn gerade die Undurchsichtigkeit mancher Finanzprodukte führte letztlich zum Beben an den Finanzmärkten. Es ist nur logisch, dass nunmehr viel Wert auf Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit eines Investments gelegt und nicht mehr die Katze im Sack gekauft wird.
Das gilt beileibe nicht nur für den Aktien- oder Anleihemarkt. Auch wer vernünftig in Immobilien investieren will, sucht nachvollziehbare Angebote. Und er sollte streuen, also auf Wohn- ebenso wie auf Gewerbeimmobilien setzen. Zugegeben, für Privatanleger, die nicht über Millionen Euro verfügen, erscheint dies auf den ersten Blick eine rein theoretische Forderung. Allerdings nur auf den ersten Blick.
Denn es gibt durchaus die Möglichkeit dazu, und zwar schon für einen überschaubaren Betrag. Zum Beispiel den neuen BVT Ertragswertfonds 5, bei dem die Mindestanlage 10 000 Euro beträgt – eine nachhaltige Investition in wirtschaftlich schwierigen Zeiten mit überschaubarer Laufzeit (erste Verkäufe sind nach zehn Jahren geplant) und Ausschüttungen von prognostizierten 6 bis 6,5 Prozent.
Wie seine vier Vorgänger verteilt der Fonds das Kapital auf eine Mehrzahl von Objekten mit einer Vielzahl von Mietern bei unterschiedlichen Nutzungsarten. Damit hebt sich der Fond ganz bewusst von anderen ab, die auf einen singulären namhaften Büromieter setzen und damit dem Anleger das Risiko der Nachvermietung einer überdurchschnittlich großen Bürofläche aufbürden.
Im Ertragswertfonds 5 sind sechs Immobilien in der Rhein-Ruhr-Region, der mit zehn Millionen Einwohnern bevölkerungsstärksten Metropolregion Deutschlands, enthalten. 59,5 Millionen Euro werden insgesamt für rund 23 000 Quadratmeter investiert. In Köln, Düsseldorf und Neuss wurden drei innerstädtische Gebäude erworben, die mit einer Nutzungsmischung aus Büros, Gewerbe und Wohnen das Portfolio gegen kurzfristige Markteinflüsse sichern sollen. Gute innerstädtische Lagen und relativ kleinteilige Vermietungsflächen – Mieter sind u. a. eine Supermarktkette, Anwaltskanzleien und Arztpraxen – gewährleisten beim Auslaufen von Mietverträgen eine leichte Anschlussvermietung, gegebenenfalls zu besseren Konditionen. Alle Mietverträge weisen zudem unterschiedliche Laufzeiten aus, sodass ein gekündigter Vertrag keine Gefahr für die Rendite des Anlegers bedeutet.
Dazu hat der Fonds drei großflächige Einzelhandelsimmobilien im Speckgürtel Kölns erworben: Nahversorgungszentren in den Umlandorten Swisttal (eröffnet 2008), Kreuzau (eröffnet 2009) und Mechernich (Eröffnung im Herbst 2010) mit bonitätsstarken Mietern wie der Supermarktkette Rewe, Drogeriefilialist dm oder Textildiscounter Kik. Durch langfristige Mietverträge, die auch Verlängerungsoptionen beinhalten, bestehe ein hohes Maß an Einnahmesicherheit für den Fonds, heißt es. Mag sein, dass es beim Betongold so ist wie beim richtigen Gold: Ein Barren entsteht aus vielen kleinen Nuggets.
Aus: Extrablatt, Ausgabe 3, 2010. Nachdruck mit Genehmigung der Unternehmensgruppe BVT.
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