Einzelhandelsimmobilien Wenn Billigheimer Miete zahlen

Fonds mit Einzelhandelsimmobilien stehen hoch im Kurs der Anleger

„Liebling, ich habe unseren Discounter gekauft!“ Der Werbespruch des Düsseldorfer Emissionshauses Ideenkapital erinnert nicht ohne Grund an den Titel der Disney-Produktion „Liebling, ich habe die Kinder geschrumpft!“ Anders als in der turbulenten Komödie hoffen Anleger des Fonds „Einkaufsmärkte Deutschland“ jedoch auf eine ruhige Zeit. Dafür sollen die Nutzer sorgen. Die Lebensmittelkette Penny zahlt die Miete und damit die Einnahmen an die Fondszeichner. Solche Angebote stehen derzeit hoch im Kurs der privaten Kapitalanleger. Auch wenn nicht alle Konzeptionen einleuchten, so steigt die Zahl der Anbieter von Fonds mit Einzelhandelsimmobilien stetig.

Ein Trend, der sich fortsetzt. Schon im vergangenen Jahr stellten Fachmarktzentren, Discounter und ähnliche Objekte die stärkste Nutzungsart in den geschlossenen Immobilienfonds. „Beteiligungen an Einzelhandelsimmobilien machten knapp ein Drittel des gesamten Investitionsvolumens von 1,9 Milliarden Euro aus“, sagt Helmut Knepel von Feri EuroRating Services. Jahr für Jahr analysiert das Unternehmen die Umsätze im Markt geschlossener Fonds.

Gut denkbar, dass sich Einzelhandelsfonds in diesem Jahr erneut an die Spitze setzen. Anleger finanzieren damit in der Regel keine Objekte an Top-Standorten, sondern in der zweiten Reihe. Kein Wunder, entfällt doch mit 60 Prozent oder knapp 250 Milliarden Euro der Großteil der Einzelhandelsumsätze auf den ländlichen Raum. Das hat die Deutsche Hypo in ihrer aktuellen Studie zu diesem Markt ermittelt.

Aber nicht nur auf dem Land schauen die Kunden aufs Geld. Marktforscher der GfK haben herausgefunden, dass nahezu 100 Prozent aller Haushalte Aldi kennen. Knapp 90 Prozent kaufen dort auch ein, zumindest gelegentlich. Zu Lidl gehen mehr als 70 Prozent. Geiz ist offenbar tatsächlich geil, und darauf hat sich die Fondsbranche eingestellt. Vermietet sind die Gebäude häufig an Lebensmittelhändler und Billigheimer der Textilbranche.

Doch geizig sind die Mieter auch, was ihre Immobilien angeht. Entsprechend schlicht sind die Objekte: Verkaufshallen in der Peripherie umgeben von Parkplätzen. Daher ist fraglich, ob die jährlichen Ausschüttungen von sechs bis acht Prozent genügen. Unter dem Strich rechnet sich ein Fonds nur, wenn er die Immobilie am Ende der Laufzeit zu einem guten Preis verkaufen kann. Endet der Mietvertrag, ziehen Discounter nicht selten aus und siedeln sich woanders neu an. Dann einen Nachmieter und anschließend einen Käufer zu finden, kann in beliebigen Lagen zum Geduldspiel werden.

Anders sieht es beim großflächigen Einzelhandel mit mehr als 800 Quadratmetern Verkaufsfläche aus. Große Fachmarktzentren werden vom Gesetzgeber künstlich verknappt, um zu verhindern, dass die Innenstädte ausbluten. Auf solche Objekte hat sich die Hahn Gruppe aus Bergisch Gladbach spezialisiert. „Ziehen unsere Mieter aus, sind die Immobilien auch für andere Nutzer sehr interessant“, erklärt Jörg Busboom, bei Hahn für den Fondsvertrieb zuständig. Mit dem aktuellen Angebot beteiligen sich Investoren an zwei Fachmarktzentren in Nordhorn und Offenbach. Hauptmieter sind Edeka, die Baumarktkette OBI, REWE, Deichmann und Textilhändler TAKKO. Trotzdem sind auch Fonds mit Fachmarktzentren keine Rendite-Selbstläufer. Manche Kalkulationen erscheinen zu optimistisch, vor allem beim Verkaufszenario.

Schon lange im Geschäft ist auch Initiator ILG aus München. Derzeit platziert das Unternehmen den Fonds Nummer 36 und hat bereits den Löwenteil des Kapitals eingesammelt. Zeichner beteiligen sich am „Landshut Park“, einem Einkaufszentrum mit einer Mietfläche von knapp 20.000 Quadratmetern. Magnetmieter sind Aldi, Kaufland, Saturn und C&A. Mit einem Einkaufsfaktor von rund 14,5 Jahresmieten war die Immobilie allerdings nicht gerade ein Sonderangebot. Ob das Objekt im Jahr 2029 zum selben Faktor veräußert werden kann, müssen die Anleger selbst entscheiden. Immerhin hat Initiator ILG mehrfach demonstriert, dass er die kalkulierten Verkaufserlöse auch tatsächlich erzielen kann.

Zurückhaltender rechnet Fondsinitiator Secur aus Wiesbaden bei seinem „Profi Family Fonds“. Ein Anbieter mit rund 30-jähriger Historie, der ebenfalls schon häufig bewiesen hat, dass er die Immobilien mit stattlichen Gewinnen weiter verkaufen kann. Anleger finanzieren mit dem aktuellen Angebot zwei Einkaufszentren in Wassenberg bei Aachen und in Coesfeld im Münsterland. Sie entscheiden selbst, was mit den Einnahmen geschieht. Entweder wird das Darlehen von Beginn an innerhalb von zehn Jahren komplett zurückgeführt. Oder der Fonds tilgt langsamer und überweist seinen Anlegern Ausschüttungen von im Schnitt rund acht Prozent. Das Exitszenario ist außerordentlich konservativ kalkuliert, und auch bei den prognostizierten Anschlussmietverträgen berücksichtigt Secur Sicherheitsabschläge. Realistische Annahmen. Sollte sich ein Käufer finden, der mehr für die Einkaufszentren bezahlt, so wird sich kein Anleger darüber aufregen.

In dem Geschäft mit Einzelhandelsimmobilien tummeln sich aber nicht nur alte Hasen, sondern auch auffallend viele Neulinge. Zum Beispiel Habona aus Frankfurt. Der Fonds „Deutsche Einzelhandelsimmobilien 1“ ist ein Blindpool aus bis zu 15 Objekten mit Mietern wie Netto, KiK und ähnlichen Discountern. Bei diesem Angebot mit einer geplanten Kapitalbindung von nur fünf Jahren sollen die Zeichner ihre Einnahmen aus den laufenden Mieteinnahmen, aber auch vergleichsweise schnell aus dem angestrebten Verkauf der Immobilien erzielen. In Frage kommen nicht nur fertige Märkte, sondern auch Projektentwicklungen. Die typischen Risiken daraus will der Fonds vermeiden, weil er den Kaufpreis erst bei der Übergabe zahlt.

Seine Premiere hat kürzlich auch das Düsseldorfer Emissionshaus Divag vorgestellt. In den vergangenen Jahren hat der Initiator vor allem Schiffsfonds aufgelegt, eine Kapitalanlage, die auf Grund gesunkener Charterraten derzeit kaum jemand zeichnen möchte. Der „DIA Fonds 27 KiK TEDi I“ führt seine Mieter im Namen. Rund 11,6 Jahresmieten hat der Initiator für ein Immobilienportfolio an 14 Standorten in zwölf Städten gezahlt. Die Mietverträge mit den Schnäppchenverkäufern – KiK wirbt mit dem Spruch: „Nur nackt ist billiger“ - laufen zehn bis 15 Jahre. Doch auch wenn Creditreform ihnen „gute Bonität“ bescheinigt, so kann ein gewisses Klumpenrisiko nicht ausgeschlossen werden.

Das Emissionshaus CH2 aus Hamburg lädt Investoren ein, 17 erstellte oder im Bau befindliche Discounter-Immobilien vor allem in Niedersachsen zu finanzieren. „Alle Objekte sind bereits vorhanden und werden dem Portfolio je nach Platzierungsstand hinzugefügt. Damit entfallen die Erstellungsrisiken als auch die Kosten für eine Eigenkapital-Zwischenfinanzierung“, erklärt Vorstandsmitglied Christian Kuppig das Konzept. Partner bei diesem Fonds sind das Immobilienunternehmen Behringer Harvard und die Rahlfs Immobilien GmbH, die eine langjährige Erfahrung im Bau von Discount-Immobilien mitbringt.

Ob Einzelhandelsimmobilien dauerhaft gefragt sind, ist nach Ansicht von Experten allerdings keineswegs gesichert. Die Analysten der Deutsche Hypo haben in ihrer Studie zu diesem Markt ermittelt, dass die Umsätze im Einzelhandel seit 2007 sinken. „Entscheidend ist die Entwicklung der Konsumausgaben der privaten Haushalte“, sagt Immobilien-Researcher Günter Vornholz. „Deren Anteil am Bruttoinlandsprodukt ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen.“ Immerhin: Langfristig rechnet er mit einer Stabilisierung des Konsums.