Scope Analysis Großteil der Kredite zwischen 2013 und 2015 fällig
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Die Fremdkapitalquoten Offener Immobilienfonds weichen deutlich voneinander ab. Betrachtet man jedoch die Restlaufzeiten der Darlehen, zeichnet sich ein relativ einheitliches Bild. Der größte Teil der Finanzierungen läuft noch drei bis fünf Jahre.
Die Kreditaufnahme Offener Immobilienfonds ist gesetzlich reguliert. Aktuell darf nicht mehr als 50 Prozent der Immobilien – gemessen an der Summe der Verkehrswerte – fremdfinanziert werden. Die Novelle des Investmentgesetzes vom April 2011 sieht eine Reduzierung der Fremdkapitalaufnahme vor. Bis spätestens 2015 muss die Kreditquote auf 30 Prozent reduziert werden. Derzeit bewegen sich die Quoten der Offenen Fonds zwischen zwölf und 50 Prozent. Ein Teil der Fonds muss also seine Finanzierungsstrategien anpassen. Vor besonderen Herausforderungen stehen jene Fonds, die sich bereits in Abwicklung befinden. Diese Fonds haben zum Teil langlaufende Darlehensverträge geschlossen, ihnen bleiben aber nur drei Jahre zur Liquidation des Sondervermögens.
Scope hat auf Basis der letzten Jahres- und Halbjahresberichte die Kreditlaufzeiten von 18 Offenen Immobilienfonds untersucht – sechs davon befinden sich in Abwicklung. Die 18 Fonds repräsentieren 66 Prozent des Gesamtmarktes. Das restliche Drittel der Fonds weist die Kreditlaufzeiten in ihren Publikationen nicht aus.
Das Fondsvermögen der 18 Fonds beläuft sich auf 56,2 Milliarden Euro. Diese halten Kredite von insgesamt 16,3 Milliarden Euro. Davon liefen 9,4 Prozent im Jahr 2011 aus. Etwa doppelt so viele – rund 17,3 Prozent – enden im Jahr 2012. Der Großteil der Fremdfinanzierungen – 55 Prozent –stehen in den Jahren zwischen 2013 und 2015 zur Rückzahlung oder Refinanzierung an. Dies entspricht einer Summe von rund 8,9 Milliarden Euro. 15,3 Prozent der Finanzierungen laufen noch länger und enden in den Jahren von 2016 bis 2020. Mit 2,9 Prozent hat ein sehr kleiner Teil der Kredite eine Laufzeit von mehr als zehn Jahren.
Bei den meisten untersuchten Fonds sieht die Struktur der Kreditlaufzeiten ähnlich aus, wie auf Ebene der Gesamtbranche. Allerdings existieren einige Abweichungen. Die beiden Offenen Fonds der UBS Real Estate weisen beispielsweise einen vergleichsweise hohen Anteil an Darlehen mit kurzer Restlaufzeit auf. 36 bzw. 40 Prozent enden in weniger als einem Jahr. Dem entgegen halten der UniImmo: Deutschland und der UniImmo: Europa einen relativ hohen Anteil an langlaufenden Krediten: 13,3 bzw. 20 Prozent der Kredite sind erst in über 10 Jahren zur Rückzahlung fällig.
In einer misslichen Lage befinden sich die Fonds, die sich in Abwicklung befinden, aber noch langlaufende Kredite halten. Da für die Liquidation nur drei Jahre Zeit bleiben, müssen die Darlehen vorzeitig zurückgeführt werden. Die Banken verlangen dafür Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese Extrakosten schmälern die Veräußerungserlöse weiter und gehen letztlich zu Lasten der Anleger. Beim TMW Immobilien Weltfonds beispielsweise laufen 37 Prozent der Kredite im Zeitraum von 2016 bis 2020 aus, beim AXA ImmoSelect sind es immerhin 20 Prozent der Darlehen.
