Scope Analysis Inflationsschutz eingeschränkt
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Einzelhandelsimmobilien bieten zwar einen gewissen Schutz vor Inflation durch die Indexierung der Mietverträge. Allerdings existieren verschiedene Einschränkungen eines vollen Inflationsausgleichs – wie eine Scope-Auswertung belegt.
Im Gegensatz zu Wohnungsmietverträgen sind Mietverträge für Gewerbeimmobilien in der Regel indexiert. Das bedeutet, dass die Mietzahlungen regelmäßig an die Entwicklung der Inflationsrate angepasst werden. Dies wird in so genannten Wertsicherungsklauseln in den Mietverträgen geregelt.
Allerdings existieren Unterschiede in der Ausgestaltung. So kann die Indexierung der Miete vollständig oder nur zu einem bestimmten Prozentsatz an die Entwicklung des zugrunde liegenden Index (i.d.R. Verbraucherpreisindex – VPI) gekoppelt sein. Die Indexierung erfolgt dabei immer in beide Richtungen – sogenannte Upwards-only-Indexierungen sind in Deutschland vertragsrechtlich nicht möglich.
Auch bestehen Unterschiede hinsichtlich der Nutzungsarten. Einzelhandelsimmobilien sind im Gegensatz zu Büroobjekten überwiegend nur in geringerem Maße an die Entwicklung des VPI gekoppelt. In diesem Segment existiert eine größere Vielfalt in der Ausgestaltung der Wertsicherungsklauseln.
Scope hat insgesamt 184 Mietverträge von 32 Einzelhandelsimmobilien untersucht. Die Objekte wurden in den Jahren 2010 und 2011 in neun Geschlossene Fonds eingebracht. Bei den betrachteten Mietverträgen beträgt die durchschnittliche Anpassung der Mieten an den Verbraucherpreisindex rund 74 Prozent. Im Lebensmitteleinzelhandel sind die Bedingungen allerdings noch mieterfreundlicher. Die durchschnittliche Indexierung liegt hier nur bei 62 Prozent. Der Grund: Diese Mieter, bspw. Lidl oder EDEKA, haben eine sehr große Marktmacht und damit eine gute Verhandlungsposition. Zudem fungiert der Lebensmitteleinzelhandel oft als Ankermieter. Er übt eine Magnetfunktion auf die Konsumenten aus, die auch im Interesse der übrigen Mieter und des Investors ist.
Neben der prozentualen Indexierung gibt es weitere Einschränkungen der Mietanpassungen: Der überwiegende Teil der Verträge sieht anfängliche Freijahre vor, in denen keine Mietanpassung erfolgt. Die untersuchten Verträge wiesen im Schnitt 1,81 Freijahre auf. Zudem existiert noch eine weitere Beschränkung für Mietsteigerungen. Mietanpassungen erfolgen nicht bei jeder Änderung des VPI, sondern erst, wenn der VPI über eine bestimmte Marke steigt. In über 90 Prozent der untersuchten Fälle erfolgen Mietanpassungen erst, bei einer VPI-Änderung von mehr als 10 Prozent.
Vor allem die zuletzt genannte Klausel macht – vor dem Hintergrund der geringen Inflationsraten der vergangenen Jahre – mögliche Einnahmesteigerungen für Geschlossene Fonds schwierig. Denn es kann einige Jahre dauern, bis die 10-Prozent-Grenze für eine Mietanpassung erreicht ist. Beispielsweise betrugen die VPI-Änderungen der Jahre 2007 bis einschließlich 2011 in der Summe nur 8,7 Prozent. Das heißt, im genannten Zeitraum wäre noch keine Mieterhöhung möglich. Bei kurzen Fondslaufzeiten gewinnt diese Einschränkung damit noch zusätzlich an Gewicht.
