Scope Analysis Diversifikationsstrategie gegen das Zinsänderungsrisiko
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Offene Immobilienfonds begegnen dem Zinsänderungsrisiko, in dem sie die Zinsfestschreibungen diversifizieren. Scope hat die Kreditportfolios von 24 Offenen Immobilienfonds hinsichtlich ihrer Zinsbindung untersucht.
Eines der wichtigen Risiken der Kreditfinanzierung ist das Zinsänderungsrisiko. Sind keine Zinsfestschreibungen vorhanden, ist der Fonds möglichen Zinsänderungen direkt ausgesetzt. Dies kann eine Chance in Phasen sinkender Zinsen bedeuten, bei Zinssteigerungen aber auch entsprechende negative Auswirkungen haben. Sind die Zinsen dagegen festgeschrieben, kann der Darlehensnehmer genau kalkulieren, jedoch nicht von sinkenden Zinsen profitieren.
Offene Immobilienfonds stehen vor der Herausforderung die Zinsänderungsrisiken für eine Vielzahl von Krediten zu steuern. Für einen Teil der Kredite werden die Zinsen nur kurzfristig festgeschrieben, andere Darlehen weisen dagegen eine Zinsbindung von mehreren Jahren auf. Es bestehen verschieden Möglichkeiten das Zinsniveau zu sichern – entweder über eine Festschreibung im Kreditvertrag oder über derivative Geschäfte wie Zinscaps oder –swaps.
Die von Scope untersuchten Fonds verfügen über ein Kreditvolumen von insgesamt 19 Milliarden Euro. Rund ein Drittel dieses Kreditvolumens weist eine kurze Zinsbindungsfrist von weniger als zwölf Monaten auf. Für etwa 20 Prozent aller Kredite laufen die Zinsfestschreibungen zwischen zwölf und 24 Monaten. Der größte Teil der Zinsfixierungen –für rund 40 Prozent der Darlehen – endet im Zeitraum zwischen zwei und fünf Jahren. Noch längere Zinsfestschreibungen sind relativ selten. Nur für rund sieben Prozent der Kredite sind die Zinsen sechs bis zehn Jahre festgeschrieben. Über zehnjährige Zinsbindungen spielen mit 0,05 Prozent der Darlehen praktisch keine Rolle.
Vergleicht man die Zinsbindungsfristen mit der Laufzeit der Darlehen, wird deutlich, dass offene Fonds die Kreditzinsen selten über die gesamte Laufzeit festschreiben. Allerdings existieren hinsichtlich der der Zinsbindungen zwischen den einzelnen Fonds deutliche Unterschiede. Beispielsweise verfügen alle Zinsfestschreibungen des INTER ImmoProfil eine Laufzeit von weniger als zwölf Monaten. Auch bei den Fonds HANSAimmobilia, DEGI GERMAN BUSINESS und DEGI GLOBAL BUSINESS weisen zwischen 70 und 100 Prozent des Kreditvolumens Zinsbindungen von weniger als einem Jahr auf. Bei den Fonds CS EUROREAL, KanAm grundinvest Fonds und Morgan Stanley P2 Value ist die Zinssicherung vergleichsweise langfristig vereinbart. Bei diesen drei Fonds sind die Zinsen von über 60 Prozent des Kreditvolumens für zwei bis fünf Jahre festgesetzt.
Von besonderer Bedeutung werden Zinsbindungen bei in Abwicklung befindlichen Fonds, die ihren Immobilienbestand zügig abverkaufen müssen. Denn je länger die oft deutlich höheren Zinsen der Darlehen gebunden sind, desto höher fallen die Vorfälligkeitsentschädigungen die die Banken verlangen aus. Diese vermindern den Liquidationserlös der betreffenden Immobilie.
