Scope Analysis Gewinner des demografischen Wandels
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Pflegeimmobilienfonds bilden eine kleine aber relativ stabile Nische innerhalb der Geschlossenen Immobilienfonds. Sie weisen jedoch eine Reihe von Besonderheiten auf und ihr Management erfordert spezielles Know-how.
Ihr Anteil der Pflegefonds am Emissionsvolumen aller Immobilienfonds schwankte in den vergangenen Jahren zwischen einem und sieben Prozent. Im Jahr 2011 betrug er 4,4 Prozent. Das jährlich emittierte Eigenkapital bewegt sich zwischen 50 und 200 Millionen Euro. Aufgrund der Sicherheitsorientierung der Investoren ist das Nachfragepotenzial in diesem Segment nach Ansicht von Scope weiterhin hoch.
Scope hat insgesamt 36 Pflegeheime untersucht, die in den vergangenen drei Jahren in 24 Geschlossene Immobilienfonds eingebracht wurden. Pflegeimmobilien, die für geschlossene Fonds in Frage kommen, sind typischerweise langfristig an eine Betreibergesellschaft verpachtet. So lag die durchschnittliche Pachtvertragsdauer bei den untersuchten Immobilien bei 23,3 Jahren.
Die Preise für Pflegeimmobilien erlebten bis 2007 einen stetigen Anstieg. Die Vervielfältiger kletterten laut CB Richard Ellis bis auf das 14- oder 15-fache. In den Folgejahren fielen die Preise deutlich. Die durchschnittlichen Einkaufsfaktoren der untersuchten Pflegeheime aus den Jahren 2009 bis 2011 lagen beim 12,62-fachen.
Allerdings ist nicht der Vervielfältiger allein entscheidend für den Erfolg eines Pflegeimmobilieninvestments. Vor allem die Objektgröße und die Aufteilung der Betten sind wichtige Faktoren bei der Auswahl. Aus betriebswirtschaftlicher Sicht sind Heime mit mehr als 100 Pflegeplätzen wesentlich effizienter, da der Betrieb kleinerer Heime mit Kostennachteilen verbunden ist. Dieser Anforderung werden die von Scope untersuchten Heime gerecht: Im Schnitt weisen sie 114 Betten auf. Das kleinste der Heime hat 50 Pflegeplätze, das größte hält 178 Betten bereit.
Neben der Größe ist die Verteilung auf Einzel- und Doppelzimmer von hoher Bedeutung für den Erfolg eines Pflegeheims. In der Regel sollten mindestens 80 Prozent der Betten in Einzelzimmern stehen. In diesem Punkt klaffen Anspruch und Realität allerdings noch deutlich auseinander. Die untersuchten Heime verfügen insgesamt über rund 4.100 Betten. Davon befanden sich rund 2.400 in Einzelzimmern und rund 1.700 in Doppelzimmern. Dies entspricht einem Einzelzimmeranteil von nur 58 Prozent. Nur ein einziges Heim hat ausschließlich Einzelzimmer.
