Scope Analysis Offene Fonds setzen auf Polen
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Offene Immobilienfonds kaufen derzeit in Osteuropa deutlich mehr zu als sie verkaufen. Insgesamt befinden sich fünf Prozent des Immobilienvermögens der Branche in den Staaten des ehemaligen Ostblocks. Der wichtigste Markt ist Polen.
Offene Immobilienfonds sind traditionell in Deutschland und den westeuropäischen Kernmärkten Frankreich, Großbritannien und Benelux stark engagiert. Die osteuropäischen Staaten sind erst seit wenigen Jahren stärker in den Fokus der Fonds gerückt. Diese Länder werden üblicherweise unter dem Kürzel CEE, Central and Eastern Europe, zusammengefasst. Die CEE Staaten zeichneten sich durch zum Teil hohe Wirtschaftswachstumsraten aus. Allerdings müssen Investoren dagegen das Fremdwährungsrisiko tragen. Ausnahmen bilden die Slowakei und Estland: Diese beiden Länder haben 2009 bzw. 2011 den Euro eingeführt.
Scope hat die Investitionen der Branche in den osteuropäischen Staaten untersucht: Die Offenen Immobilienfonds halten in den CEE-Staaten insgesamt 86 Objekte im Wert von 4,5 Mrd. Euro. Dies entspricht rund fünf Prozent des gesamten Immobilienvermögens der Vehikel.
Die mit Abstand wichtigste Investitionsdestination ist Polen. In Deutschlands östlichem Nachbarland befinden sich 45 Objekte im Wert von rund 2,5 Mrd. Euro im Besitz von Offenen Fonds. Dies entspricht über 55 Prozent des Immobilienbestands der Offenen Sondervermögen in den CEE-Staaten. An zweiter Stelle folgt die Tschechische Republik. Dort befinden sich 20 Objekte in Fondsbesitz, deren Verkehrswerte sich auf 1,12 Mrd. Euro summieren. An dritter Stelle steht Ungarn. In dem Donauland erwarben Offene Fonds bislang 12 Objekte, die mit rund 380 Millionen Euro in den Büchern stehen – fast alle in der Hauptstadt Budapest. Auf die drei Staaten Polen, Tschechien und Ungarn entfallen rund 90 Prozent der Immobilien der Offenen Fonds in CEE. Die restlichen 10 Prozent verteilen sich auf neun weitere Immobilien in Kroatien, Rumänien, Lettland und der Slowakei.
Den größten Osteuropaanteil weist der in Abwicklung befindliche DEGI GLOBAL BUSINESS auf. 25 Prozent seines Portfolios entfallen auf die Region. Drei weitere Fonds halten ebenfalls mehr als ein Fünftel der Immobilien in den CEE-Staaten: Dies sind der CS Property Dynamic, der SEB Global Property Fund und der DEGI International. Sieben Fonds besitzen dagegen aktuell keine Immobilien in Osteuropa: Der Deka Immobilien-Global, der HANSAimmobilia, der INTER ImmoProfil, der KanAm grundinvest, der Morgan Stanley P2 Value, der UniImmo: Deutschland und der WestInvest ImmoValue.
In den vergangenen zwei Jahren investierten die Offenen Fonds rund 640 Mio. Euro in zehn Objekte in Osteuropa. Alle zehn befinden sich in Polen, acht davon in Warschau. Der aktivste Investor war die RREEF. Diese erwarb drei Objekte für rund 200 Millionen Euro für den grundbesitz europa und eine weitere, 75 Millionen Euro teure Immobilie für den grundbesitz global.
Verkauft wurde den letzten beiden Jahren deutlich weniger: In CEE stießen die Offenen Fonds vier Objekte für insgesamt 215 Mio. Euro ab. Rund 170 Millionen Euro davon entfallen auf den DEGI International, der sich in Abwicklung befindet und alle Objekte verkaufen muss. Der osteuropäische Markt bietet insbesondere mit Polen eine interessante wachstumsstarke europäische Alternative. Allerdings stieg auch hier das Preisniveau erheblich in den letzten 24 Monaten an.
