Fonds-Check

HTB Immobilienfonds V

 

Gebrauchtwagen-Philosophie: HTB bringt fünften Zweitmarktfonds mit einem Einkauf zum halben Nominalkurs.

 

Ein paar Jahre alt, aber so gut wie neu. Und viel günstiger. Was so klingt wie die Argumentation von Gebrauchtwagenverkäufern, entspricht dem Konzept des Hamburger Emissionshauses HTB. Der Initiator startet in diesen Tagen den Vertrieb des Zweitmarktfonds Nummer fünf. Die Kalkulation sollten Anleger jedoch nicht unbedingt für bare Münze nehmen.

 

Objekte: HTB finanziert mit seinen Fonds keine Gebäude, sondern kauft mit dem Kapital der Anleger ein Portfolio aus gebrauchten Fondsanteilen. In Frage kommen nach Einschätzung des Initiators höchstens 100 verschiedene Fondsgesellschaften, wobei der jeweilige Kurs natürlich ebenfalls eine große Rolle bei der Auswahl spielt. Die beiden ersten Vorgängerfonds zahlten im Schnitt 48 Prozent für die Anteile, Fonds Nummer drei bereits 54 Prozent. Das erklärt HTB-Geschäftsführer Lars Clasen mit steigender Nachfrage privater Investoren auf den Zweitmarktbörsen. Sie würden mehr bezahlen als professionelle Anleger. HTB kauft auf den Handelsplattformen, arbeitet aber auch mit Vertrieben zusammen, die Fondsanteile ihrer Kunden vermitteln.

 

Markt: Gebrauchte Anteile selbst vergleichsweise guter Fonds kosten rund

die Hälfte ihres Nominalwertes, betont Clasen. Wobei er einräumt, dass der Fonds auch Anteile an Fonds erwirbt, die zunächst kaum oder sogar keine Ausschüttungen zahlen, jedoch eine gute Substanz versprechen. Das bedeutet im Umkehrschluss: Anteile an gefragten Einzelhandelsobjekten wie dem Olympiaeinkaufszentrum in München mit knapp 600 Prozent haben im HTB-Fonds in der Regel keine Chance.

 

Konzeption: Der Zweitmarktfonds rechnet in seiner Kalkulation damit, dass zwei Drittel der Zielfonds im Jahr 2022 liquidiert werden und das verbleibende Drittel im Jahr 2023. Diese Annahme ist reine Theorie, zumal HTB keinen Einfluss darauf hat, wann die Fonds ihre Immobilien tatsächlich verkaufen.

 

Kalkulation: Gemäß der Prognose sollen Anleger bis Ende 2023 jährliche Ausschüttungen von fünf bis sechs Prozent vor Steuern erzielen. Insgesamt kommen sie so auf einen Gesamtrückfluss von 190 bis 200 Prozent ihres Einsatzes. Haben die Zeichner ihren Einsatz und einen Frühzeichnerbonus von vier Prozent zurück, werden weitere Überschüsse im Verhältnis 95 zu 5 zwischen Anlegern und dem Initiator aufgeteilt. Zeichner des Zweitmarktfonds sind jedoch davon abhängig, zu welchem Zeitpunkt die jeweiligen Zielfonds ihre Objekte verkaufen. Das Konzept des Zweitmarktfonds sieht nicht vor, die Anteile zu einem späteren Zeitpunkt wieder zu veräußern. Der Fonds ist als reiner Eigenkapitalfonds mit einem Volumen von 15 Millionen Euro konzipiert. Auf Ebene der Zielfonds sind die Investitionen typischerweise fremdfinanziert.

 

Anbieter: Mit Zweitmarktbeteiligungen hat HTB Anteile im Nominalvolumen von 225 Millionen Euro gekauft. Die Fonds schütten regelmäßig aus. Ob sich ein Investment lohnt, wird sich jedoch erst beim Exit zeigen. HTB führt hat nach eigenen Angaben eine Datenbank mit Informationen über 900 Immobilienfonds. Die Historie in Kombination mit regelmäßigen Geschäftsberichten erlaubt eine realistische Einschätzung der Kurse und Chancen der Fonds.

 

Kosten: Der Zweitmarktfonds weist weiche Kosten von 15 Prozent inklusive Agio auf. Größter Posten darin ist die Vertriebsprovision. Sie macht acht Prozent des Eigenkapitals plus fünf Prozent Agio aus. Das sei, so Claßen, dem freien Vertrieb geschuldet.

 

Steuern: Der Fonds ist Vermögens verwaltend konzipiert. HTB geht davon aus, die Gewerblichkeit zu vermeiden. Sie droht, wenn mehrerer Objekte innerhalb bestimmter Fristen verkauft werden. Entscheidend dabei ist, ob die Immobilie als „Zählobjekt“ betrachtet wird. HTB ist der Ansicht, das sei erst ab einem Anteil von zehn Prozent am gesamten Fonds der Fall. „Wie die Finanzverwaltung das letztlich bewertet, wissen wir jedoch nicht“, so Claßen.

 

Fazit: Fonds, der in gebrauchte Fondsanteile investiert. Für das Konzept sprechen einige Punkte. Die Kurse sind günstiger als bei neuen Fonds, die teils jahrelange Historie erlaubt zudem eine realistische Einschätzung der Immobilienwerte. Allerdings löst das Konzept nicht das grundsätzliche Problem einer Vielzahl von Fonds: Die Unsicherheit beim geplanten Exit. Was passiert, nachdem der Mietvertrag ausgelaufen ist? Können die Immobilien wie geplant weitervermietet und verkauft werden? Anleger sollten sich nicht darauf verlassen, dass der Fonds 2023 komplett liquidiert werden kann. Grundsätzlich ist er aber eine Überlegung wert.