Scope

Fonds müssen Franken-Kredite bald refinanzieren

Scope hat seit 2001 insgesamt 585 geschlossene Immobilienfonds analysiert. Fast 10% davon wiesen Währungsinkongruenzen auf – das heißt, Investition und Finanzierung erfolgte in unterschiedlichen Währungen. Die insgesamt 57 Fonds haben Kredite in Schweizer Franken in Höhe von 1,55 Mrd. CHF aufgenommen und Objekte im Euroraum erworben.

Bei einem großen Teil der Fonds läuft die Finanzierung 2014 und 2015 aus. Das Kreditvolumen belief sich ursprünglich auf mehr als 600 Mio. CHF. Zwar haben die Fonds jährliche Tilgungen geleistet – in der Regel ein Prozent pro Jahr. Vor dem Hintergrund der deutlichen Aufwertung des Schweizer Frankens dürfte sich die reale Kreditlast jedoch eher vergrößert haben.

Durch die massive Aufwertung des Schweizer Franken haben zahlreiche Fonds ihre Loan-to-Value-Klauseln in den Kreditverträgen verletzt. Die Folge: Banken fordern zusätzliche Sicherheiten oder vorzeitige Teiltilgungen. Häufig können Fonds Auszahlungen an Anleger dann nicht mehr leisten. Die anstehende Refinanzierung wird bei einigen Fonds noch dadurch erschwert, dass neben dem Kreditvertrag auch der Mietvertrag für das Fondsobjekt ausläuft. Eine Anschlussfinanzierung wird erheblich erschwert, wenn die Bank die Vermietungssituation des Fonds als nicht gesichert einschätzt.

Die Initiatoren reagieren unterschiedlich auf diese Herausforderung. Während einige Emissionshäuser auf eine Erholung des Wechselkurses hoffen, arbeiten andere aktiv daran, das Wechselkursrisiko zu beseitigen und schulden die Kredite auf Euro-Darlehen um.

Zum Hintergrund: Bis vor wenigen Jahren war bei geschlossenen Immobilienfonds die Kreditaufnahme in einer Fremdwährung – vor allem in Schweizer Franken – gang und gäbe. Nahezu alle großen Emissionshäuser haben sich dieser Praxis bedient. Die Fonds sammelten Anlegerkapital in Euro ein und investierten in Euro, das Fremdkapital wurde jedoch in Schweizer Franken aufgenommen. Der Grund: Bis ins Jahr 2009 hinein waren die Darlehenszinsen in Schweizer Franken signifikant niedriger als die Zinsen im Euroraum. Dies erlaubte den Initiatoren, höhere Ausschüttungen zu prognostizieren.

Die Strategie dieser Fonds funktionierte bis Ende 2009. Der Franken-Euro-Kurs schwankte bis dahin kaum: Im Durchschnitt stand der Franken zwischen 2001 und 2009 bei 0,64 Euro. Die Kursschwankungen waren relativ gering und bewegten sich innerhalb der Spanne von 0,6 Euro bis 0,69 Euro. Nach dem Ausbruch der Eurokrise wertete der Franken in den Jahren 2010 und 2011 stark auf. Ende 2010 stand er bei 0,78 Euro, im August 2011 erreichte er seinen bisherigen Höhepunkt mit 0,98 Euro. Diese außergewöhnlich starke Aufwertung hat enorme Auswirkungen auf alle Franken-Kredite, denen Einnahmen in Euro gegenüberstehen.
 

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