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Anleihe statt Bankkredit - mittelständische Immobilienunternehmen setzen auf den Kapitalmarkt

Börsennotierte Mittelstandsanleihen entwickeln sich neben Bankkredit und Schuldscheindarlehen zu einer echten Finanzierungsalternative – sowohl für Projektentwickler als auch für Bestandshalter. In den vergangenen vier Jahren haben mittelständisch geprägte Immobilienunternehmen bereits ein Anleihevolumen von mehr als einer Milliarde Euro emittiert – das entspricht rund 15 Prozent des Emissionsvolumens sämtlicher Mittelstandsanleihen. Die Immobilienbranche stellt damit eine der größten Gruppen unter den Emittenten. Scope erwartet, dass dieser Anteil 2014 weiter ansteigen wird.

Was sind die Gründe für den Trend hin zum Kapitalmarkt? Zum einen mussten zahlreiche Banken in den vergangenen Jahren ihre Bilanzsummen aufgrund höherer Eigenkapitalanforderungen kürzen – und drosselten in der Folge die Kreditvergabe. Für einige mittelständische Immobilienunternehmen wurde Fremdkapital daher zur Mangelware. Zum anderen haben in den vergangenen Jahren zahlreiche deutsche Börsen speziell auf Mittelständler zugeschnittene Segmente geschaffen, an denen Emittenten zum Beispiel geringeren Publizitätspflichten unterliegen.

Durch den verringerten Aufwand wurden Anleiheplatzierungen auch für kleinere Emittenten attraktiv. Während im Immobiliensektor das Gros der Emissionen im Large- und Mid-Cap-Bereich ein Volumen um die 200 Millionen aufweist, lag das durchschnittliche Emissionsvolumen der mittelständischen Immobilienanleihen unter 50 Millionen Euro. Fast ein Drittel der Anleihen wies sogar ein Emissionsvolumen von 20 Millionen Euro oder weniger auf.

Neben den verringerten Offenlegungspflichten sind für zahlreiche Immobilienunternehmen auch die vergleichsweise moderaten Konditionen attraktiv. Die seit dem Jahr 2010 begebenen Immobilienanleihen wiesen einen durchschnittlichen Kupon in Höhe von 6,5 Prozent auf. Obwohl zahlreiche dieser Anleihen der Finanzierung von tendenziell risikoreicheren Projektentwicklungen dienen, ist der durchschnittliche Kupon 70 Basispunkte niedriger als im Marktdurchschnitt sämtlicher Mittelstandsanleihen.

Erklären lassen sich die moderaten durchschnittlichen Kuponhöhen der Immobilienunternehmen in erster Linie durch den großen Umfang an Besicherungen. Während im Gesamtmarkt nur jede fünfte Mittelstandsanleihe über zusätzliche Sicherheiten verfügt, haben mehr als die Hälfte der Immobilienunternehmen ihre Anleihe mit Grundschulden oder Pfandrechten besichert.

In den vergangenen Monaten gab es im noch jungen Markt für Mittelstandsanleihen eine Reihe von Insolvenzen. Die Risikosensibilität der Investoren ist in Bezug auf Mittelstandsanleihen auf breiter Front gestiegen. Ablesen lässt sich dies unter anderem an den insgesamt steigenden Risikoaufschlägen bei Neuemissionen. In Zukunft werden Anleger bei Investitionsentscheidungen Risikoaspekte bei Mittelstandsanleihen noch stärker gewichten. Besicherte Anleihekonzepte werden dabei in der Gunst der Anleger weiter an Boden gewinnen. Immobilienunternehmen können diese Entwicklung nutzen, da sie – im Gegensatz zu Emittenten aus anderen Branchen – häufig werthaltige Sicherheiten anbieten können. Der Trend zu besicherten Immobilienanleihen mittelständischer Emittenten wird sich aus diesem Grund im Jahr 2014 weiter fortsetzen.

Weitere Informationen zu besicherten Immobilienanleihen werden im kommenden RatingKompakt veröffentlicht. Der Newsletter erscheint in Kürze.