Fonds-Check
Project Gruppe bringt Immobilienfonds "Vier Metropolen"
So langsam kommt die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) in Gang. Die Zahl der KVG-Gestattungen steigt ebenso wie die der genehmigten AIF. Anfang März
machte die Behörde ihren Haken unter einen Spezialfonds der Project Investment Gruppe für institutionelle Investoren. Der Name ist Programm: „Vier Metropolen“ gibt die Standorte vor: Berlin,
Frankfurt, Hamburg und München.
Konzept: Project hat sich auf die Entwicklung von Wohnanlagen spezialisiert, und bleibt seiner Expertise auch bei diesem Angebot für professionelle Investoren treu. Der Anbieter
will mindestens sechs Mehrfamilienhäuser errichten und die Wohnungen bis spätestens Juni 2019 an Eigennutzer verkaufen. Diese Strategie erfordert längeren Atem und deutlich mehr Aufwand bei der
Vermarktung, bringt unter dem Strich aber höhere Erträge als ein Paketverkauf an einen Investor, der die Immobilie komplett übernimmt.
Markt: In den gefragten Metropolen übersteigt die Nachfrage das Angebot. Wohnungen sind häufig Mangelware und kosten teils irrsinnige Preise und Mieten. An geeignete Grundstücke
zu kommen, sei dagegen kein Problem. Eigenen Angaben nach kann Project derzeit auf potenzielle Deals im Volumen von 2,8 Milliarden Euro zurückgreifen. In Berlin soll die Pipeline knapp 900
Millionen Euro stark sein, in München und Frankfurt rund 600 Millionen Euro und in Hamburg rund 500 Millionen Euro. Was aber nicht bedeutet, dass der Initiator exklusiv behandelt wird. Schlägt
ein anderer Käufer zu, ist das Grundstück weg.
Objekte: Der Fonds strebt ein Volumen von mindestens 100 Millionen Euro an und wird mit drei konkreten Objekten starten – ein Semi-Blind-Pool also. Die drei Immobilien sind fest angebunden. Dabei handelt es sich um Co-Investments zusammen mit den aktuellen Publikumsfonds der Project Gruppe: Ein Projekt in
Berlin Lichterfeld im Volumen von 22 Millionen Euro mit 60 Wohnungen, eine Immobilie in München Sendling mit 35 Einheiten, das 16 Millionen Euro kostet, und eine Anlage in Norderstedt bei Hamburg
mit 84 Wohnungen im Volumen von 36 Millionen Euro. Geschäftsführer Wolf- gang Dippold hält es nicht für einen Nachteil, dass sich die Großinvestoren gemeinsam mit Publikumsfonds daran
beteiligen.
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Zielgruppe: Der Fonds richtet sich an deutsche Versicherer, Pensionskassen und Versorgungswerke, die mindestens fünf Millionen Euro anlegen müssen. Der typische
Privatkunden-Vertrieb hilft dabei natürlich wenig. Das Geschäft mit den Institutionellen funktioniert hauptsächlich über die Direktansprache durch Jürgen Uwira, Geschäftsführer der Project
Real Estate Trust GmbH. Er hat zuvor unter anderem bei der KGAL und bei Sachsenfonds in ähnlichen Funktionen gearbeitet. Semiprofessionelle Anleger kommen für den Fonds „Vier Metropolen“ nicht in
Frage. Für sie arbeitet Project derzeit an einem eigenen An- gebot. Anleger bringen hier mindestens 200.000 Euro mit.
Mitsprache: Wer mindestens 15 Millionen Euro investiert, bekommt einen festen Sitz im Anlageausschuss. Anleger mit weniger Einsatz wählen einen Vertreter aus ihrer Mitte. Durch
das KAGB geregelt, hat der Ausschuss nur eine beratende Funktion. Faktisch dürfte es schwierig sein, Investments gegen den Willen der Großinvestoren durchzusetzen.
Kalkulation: Der Fonds verzichtet komplett auf Fremdkapital und begrenzt damit zwar die Renditen, aber auch die Risiken. Dennoch sollen auf Objekt- ebene Renditen von mindestens
zehn Prozent herauskommen. Nach allen Kosten dürfen Anleger bei dieser Rechnung eine Zielrendite von acht Prozent erwarten. Einen Zwischenhandel schließt der Initiator aus. Er versichert, die
Grundstücke zu Einstandspreisen in den Fonds einzubringen. Zwingend notwendig sind Wertgutachten von öffentlich vereidigten Sachverständigen.
Kosten: Bei Spezialfonds für Institutionelle ein heikles Thema. Weder Anbieter noch Investoren haben ein Interesse daran, dass die Kosten öffentlich werden. Auch auf Nachfrage
hält sich Project daher zu diesem Thema zurück. Nur so viel: Die Gebühren der Verwahrstelle machen 0,05 Prozent des Eigenkapitals aus. Von einem Kostentreiber kann also nicht gesprochen werden.
Klar ist auch, dass die professionellen Anleger wissen, worauf sie sich einlassen – auch bei den Kosten.
Anbieter: Project ist seit 20 Jahren im Geschäft mit dem Bau und der Vermarktung von Wohnanlagen tätig. Das Unternehmen ist kein typisches Emissionshaus, sondern deckt die
Wertschöpfungskette vom Anfang bis zum Ende komplett ab. Aktuell entwickelt die Project Gruppe 42 Objekte mit einem Verkaufsvolumen von 800 Euro an fünf Standorten. In seiner Leistungsbilanz
nennt der Anbieter 28 abgeschlossene Projekte und eine Objektrendite von im Schnitt zwölf Prozent.
Fazit: Erster KAGB- konformer Spezialfonds der Project Investment Gruppe für institutionelle Großinvestoren. Der Anbieter nutzt die verschärften Regeln des
Kapitalanlagegesetzbuchs, um sein Kundenspektrum über private Anleger hinaus auszuweiten. Zeichner des Fonds gehen die üblichen Risiken einer Projektentwicklung ein: Unwägbarkeiten bei Ankauf,
Planung, Bau, Verkauf und Wertentwicklung. Noch bietet der Markt Gelegenheiten, bei den hohen Mieten wollen zahlreiche Familien lieber in den eigenen vier Wänden wohnen. Ohne Frage wird aber auch
diese Preisspirale irgendwann enden. Bis dahin sollte die letzte Wohnung des Fonds verkauft sein. Der Anbieter ist spezialisiert und erfahren in diesem Geschäft. Bislang ging seine Kalkulation
weitgehend auf.