Scope Ratings

Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds sinken deutlich

Die Liquiditätsquoten der aktiven offenen Immobilienpublikumsfonds betrugen in Q3 2013 im gewichteten Durchschnitt noch 24,4%. Seitdem ist die Liquiditätsquote um 2,8 Prozentpunkte (PP) auf durchschnittlich 21.6% gesunken. Verantwortlich dafür sind vor allem hohe Investitionsvolumina.

Im 1-Jahresvergleich (Q3 2013 bis Q3 2014) konnten besonders der grundbesitz europa (-15 PP) und der Deka-ImmobilienGlobal (-9,7 PP) ihre Liquiditätsquoten deutlich senken. Auffällig ist, dass die drei Globalfonds ihre Liquiditätsquote im Durchschnitt um fast vier Prozentpunkte reduzieren konnten, während die sieben Europafonds nur auf ein Minus von 2,6 Prozentpunkte kommen.

Die nach wie vor höchsten Anteile liquider Mittel weisen der UniImmo: Deutschland (30,0%) und der UniImmo: Europa (28,6%) auf. Immerhin: Der UniImmo: Deutschland konnte seine Liquiditätsquote seit Q3 2013 um fast fünf Prozentpunkte senken. Dennoch stehen beide Fonds weiter unter Anlagedruck, da die hohen Liquiditätsquoten durch die geringe Verzinsung liquidier Mittel das Fondsergebnis belasten und zugleich negative Auswirkungen auf den steuerfreien Anteil der Ausschüttung haben.

Ausblick: Scope Ratings erwartet, dass die Liquiditätsquoten mittelfristig weiter leicht sinken und sich in einem Bereich zwischen 15 und 20 Prozent einpendeln werden. Das Absenken der Liquidität lässt sich durch die Einführung der gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen für Neuanleger erklären. Die Regelungen ermöglichen den Fondsmanagern eine bessere Prognose und Steuerung der Mittelabflüsse. Der für mögliche Anteilscheinrückgaben erforderliche Liquiditätsbedarf wird damit kleiner. Langfristig erwartet Scope, dass die Liquiditätsquoten auch unter 15% fallen werden. Der Grund: In zunehmenden Maße werden Alt- durch Neuanleger ersetzt. Damit unterliegen stetig größere Teile der Anlegerschafft den gesetzlichen Mindesthalte- und Kündigungsfristen.

Einfluss auf das Rating: Die Ratings der offenen Immobilienfonds werden durch diese Entwicklung grundsätzlich gestärkt. Solange ausreichend liquide Mittel zur Verfügung stehen, um Anteilscheinrückgaben jederzeit bedienen zu können, wirkt eine geringere Liquiditätsquote im aktuellen Zinsumfeld renditesteigernd. Darüber hinaus können hohe Liquiditätsquoten das Risikoprofil der Fonds erhöhen. Denn um überhaupt adäquate Liquiditätsverzinsungen zu erreichen, können Fondsmanager u.U. auch auf andere (riskantere) Liquiditätsanlagen setzen. Das Rating von Scope reflektiert diese Risikoaspekte ebenfalls. Grundsätzlich gilt, dass durch das Eingehen höherer Risiken auch eine entsprechend höhere Rendite erwirtschaftet werden muss, um das Rating stabil zu halten.

Aktuelle (Q3 2014) Liquiditätsquoten offener Immobilienfonds

UniImmo: Deutschland (Rating: AA- (_AIF)): 30,0%
UniImmo: Europa (A+_(AIF)): 28,6%
Deka-ImmobilienGlobal (A(_AIF)): 22,9%
UniImmo: Global (BBB_(AIF)): 20,8%
Deka-ImmobilienEuropa (A+(_AIF)): 20,2%
grundbesitz europa (AA-_(AIF)): 18,8%
Wertgrund WohnSelect D (A+_(AIF)): 17,5%
grundbesitz global (BBB-_(AIF)): 16,4%
WestInvest InterSelect (BBB_(AIF)): 14,7%
hausInvest (A(_AIF)): 13,9%

Quelle: letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: 30.09.2014