Scope Ratings

Anfängliche Weichkosten geschlossener Immobilien-AIF sinken

Scope Ratings hat die Gebührenstruktur der elf im Jahr 2014 emittierten geschlossenen Alternativen Investmentfonds (AIF) mit 56 Fonds aus den Vorjahren verglichen, die nicht nach Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert sind. Es handelt sich ausschließlich um Fonds, die in deutsche Immobilien investieren. Die Anzahl der bisher emittierten AIF ist zwar noch vergleichsweise gering, dennoch lassen sich erste Tendenzen klar aufzeigen:

Die anfänglichen Weichkosten (Initialkosten) in Relation zum Eigenkapital (exklusive Agio) sinken. Während die Initialkosten der betrachteten Fonds aus den Jahren vor 2014 im Durchschnitt 15,4% des Eigenkapitals betrugen, müssen Anleger für neue Immobilien-AIF im Durchschnitt bislang 11,6% aufwenden. Das entspricht einem Rückgang um fast einem Viertel.

Im Gegensatz dazu fallen die laufenden Fondskosten bei den neuen geschlossenen Immobilien-AIF höher aus. Bei Fonds, die in den Jahren vor 2014 aufgelegt wurden, betrugen die laufenden Kosten im Durchschnitt 5,1% der erwarteten jährlichen Gesamteinnahmen. Die in 2014 aufgelegten geschlossenen Immobilien-AIF weisen durchschnittlich Kosten in Höhe von 11,7% der prognostizierten jährlichen Gesamteinnahmen aus.

Niedrige anfängliche Kosten erhöhen Investitionsquote
Was sind die Gründe für diese Verschiebung der Kostenbelastung? Bereits in den vergangenen Jahren gab es Ansätze von Seiten der Emittenten, die Kostenbelastung am Anfang der Fondslaufzeit zu reduzieren und diese stärker auf die Bewirtschaftungsphase zu verteilen. Ziel ist es, die Investitionsquote der Fonds zu erhöhen. Die Einführung des neuen gesetzlichen Rahmens hat diese Entwicklung beschleunigt.

Darüber hinaus spiegelt sich in dem Anstieg der laufenden Fondskosten auch der regulatorische Mehraufwand – zum Beispiel in Form von Kosten für die Verwahrstelle und die jährliche Bewertung der Fondsobjekte.

Immer mehr Fonds mit Performance Fees
Ein weiterer Trend sind erfolgsabhängige Vergütungen: Von den elf im Jahr 2014 emittierten geschlossenen Immobilien-AIF sehen acht Fonds eine erfolgsabhängige Vergütung vor. Das entspricht fast drei Viertel der angebotenen Fonds. Bei geschlossenen Fonds alter Machart waren von der Performance abhängige Gebühren hingegen eher die Ausnahme als die Regel.

Bewertung und Ausblick
Scope Ratings begrüßt die geringere anfängliche Kostenbelastung der neuen AIF und die gleichmäßigere Verteilung der Gebühren über die Fondslaufzeit. Diese Entwicklung reflektiert neben den regulatorisch bedingten Kostenstrukturen auch die Wandlung der Fondsanbieter von reinen Initiatoren hin zu Asset-Managern. Darüber hinaus wird die Investitionsquote der Fonds erhöht.

Auch die stärkere Verwendung von erfolgsabhängigen Gebühren begrüßt Scope Ratings grundsätzlich, da dies zu einer stärkeren Übereinstimmung der Interessen von Anleger und Anbieter führt.

Scope geht davon aus, dass sich die bereits jetzt sichtbaren Tendenzen festigen werden und auch künftige geschlossene Immobilien-AIF geringere anfängliche und höhere laufende Kosten sowie verstärkt erfolgsabhängige Vergütungen aufweisen werden.

Auswirkung auf das Rating
Grundsätzlich gilt: Kosten belasten die Rendite und haben damit negativen Einfluss auf das Fondsrating von Scope. Bei höheren Kostenbelastungen müssen Fonds ein entsprechend höheres Renditepotenzial aufweisen, um das gleiche Rating zu erhalten.

Zum Hintergrund: Weichkosten sind der Teil des Anlegerkapitals, der nicht investiert wird. Den größten Teil der Weichkosten stellen in der Regel Vermittlungsprovisionen dar. Weitere wesentliche Positionen sind die Vergütung für den Initiator und Marketingkosten.

Zu den laufenden Fondskosten zählen unter anderem Kosten für die Anlegerverwaltung, die Treuhand- und Haftungsvergütung, Rechts- und Steuerberatung, Gebühren für die Verwahrstelle und die Asset-Manager-Vergütung.