Kapitalanlage Pflegeimmobilien

SeniVita Social Estate - Das gewisse Etwas mehr im Pflegemarkt

Die Zeichnungsfrist für die Wandelanleihe der SeniVita Social Estate läuft. Bis zu 50 Millionen Euro will das Unternehmen hereinholen, die Verzinsung liegt bei jährlich 6,5 Prozent. Im Interview auf wallstreet:online erläutert Vorstandschef Dr. Horst Wiesent, wie das Geld eingesetzt werden soll. Er spricht über den anstehenden Börsengang der Gesellschaft sowie über die künftigen Baupläne. Auch auf die Schätzungen von Analysten geht Wiesent ausführlich ein und hat einen Tipp für Gesundheitsminister Hermann Gröhe.

 

Nicht jeder ist mit Ihrem System der Altenpflege 5.0 vertraut. Können Sie dieses in drei Sätzen erläutern?

Dr. Horst Wiesent: „Altenpflege 5.0“ bedeutet, dass seniorengerechtes Wohnen in der Mietwohnung, Pflege in der Wohnung und Tagesbetreuung unter einem Dach möglich sind. Die Bewohner entscheiden selber, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen. Für sie bietet das Konzept viele Vorteile: mehr Wohnkomfort, mehr Privatheit, mehr Wahlmöglichkeiten und mehr Pflegequalität.

 

Sie propagieren derzeit das Projekt Altenpflege 5.0. Arbeiten Sie schon an der Version 6.0?

Wiesent: Selbstverständlich. Wir haben die Altenpflege 5.0 seit 2008 kontinuierlich weiterentwickelt und verfügen über eine eigene Forschungsabteilung, die ständig an neuen Konzepten arbeitet. Dabei schauen wir auch über den Tellerrand, sprich welche Neuentwicklungen es in anderen Ländern gibt. Das sichert uns wie bei der Altenpflege 5.0 einen gewissen Vorsprung gegenüber Wettbewerbern.

 

Nach eigenen Angaben bieten Sie ein preiswerteres Angebot für Pflegebedürftige an. Können Sie Vergleiche zu Mitbewerbern ziehen?

Wiesent: Wir stehen vor allem im Wettbewerb zu stationären Pflegeeinrichtungen. Gegenüber diesem momentan noch vorherrschenden Konzept bietet unser Modell viele Vorteile. Der Wesentliche: Die Bewohner oder ihre Angehörigen bestimmen und entscheiden selbst, welche Leistungen sie in Anspruch nehmen wollen. Durch diese Individualisierung der Leistungen und natürlich die mit der Pflegereform verbundene stärkere Förderung von Modellen, bei denen die Pflegebedürftigen in der eigenen Wohnung versorgt werden, wie bei unserer Altenpflege 5.0, ergibt sich letztlich ein Kostenvorteil für die Bewohner. Sie müssen unter dem Strich in der Regel weniger zuzahlen. Viele sind dann auch nicht mehr auf staatliche Unterstützungsleistungen angewiesen.

 

Mit den bis zu 50 Millionen Euro aus der Anleihe wollen Sie neue Einrichtungen bauen. Wie sehen die genauen Pläne aus?

Wiesent: Der Netto-Emissionserlös soll zum Bau oder für den Umbau von Pflegewohnanlagen verwendet werden, einschließlich des Erwerbs der zugehörigen Immobilien. Wir haben hier aktuell für 2015 Projekte in Maisach und Bad Wiessee in Oberbayern sowie in Ebelsbach in Unterfranken geplant. Das Grundstück in Bad Wiessee steht im Eigentum der SeniVita Sozial gGmbH, das Grundstück in Maisach wurde bereits durch die SeniVita Social Estate erworben. Für die geplante Wohnanlage in Ebelsbach ist ein geeignetes Grundstück im Einvernehmen mit der Gemeinde reserviert. Daneben soll ein Objekt in Piding erworben werden. Hierbei handelt es sich um ein existierendes Seniorenhaus mit stationärer Pflege. Dieses Objekt soll angekauft, die einzelnen Wohnungen aufgeteilt und an Kapitalanleger veräußert werden. Wir haben zudem noch zahlreiche Projekte in der Pipeline, bei denen wir sofort loslegen können, sobald die Anleihegelder da sind.

 

Wie ist die Anleihe besichert?

Wiesent: Die Wandelschuldverschreibung dient der Finanzierung der Bauprojekte. Sie wird daher auch durch die Bauprojekte erstrangig besichert. Die Ausgestaltung der Sicherheitenstruktur für die Entwicklung bzw. den Bau von Immobilien ist besonders anspruchsvoll. Den gesamten Mittelzufluss aus der Anleihe bekommt zunächst ein Treuhänder. Er hält nicht nur die Sicherheiten, sondern überwacht auch die Mittelverwendung. Er darf nur auszahlen, wenn ein Baugutachten über Grundstück und zu errichtendes Gebäude vorliegt. Aus Gründen der Anlegerinformation finden sich im Wertpapierprospekt daher sowohl Gutachten für den Bodenwert als auch Verkehrswertgutachten für den erwarteten Wert nach Bebauung. So wird volle Transparenz erreicht. Außerdem muss eine adäquate Grundschuld zugunsten des Treuhänders eingetragen werden. Erst danach darf der Treuhänder eine Rechnung bezahlen. Außerdem gibt es eine Sicherungsabtretung hinsichtlich aller Ansprüche auf Veräußerungserlöse und Mietzahlungen und eine fortlaufende Verwahrung von Projekterlösen und Mietzahlungen als Barsicherheit, so dass der Wert der Sicherheiten den Nominalbetrag der ausstehenden Anleihe deckt. Der Anleger ist also im Ergebnis an einem gut abgesicherten Immobilienportfolio mit planmäßig langfristigen Mietverträgen beteiligt.

 

Für 2018 planen Sie einen Börsengang. Warum warten Sie damit noch so lange?

Wiesent: Wir verfolgen grundsätzlich das Ziel, mehr Eigenkapital in das Unternehmen zu bringen, damit wir weiter wachsen können. Das soll bei der SeniVita Social Estate AG über einen Börsengang erfolgen, bei dem dann auch die Anleger in der Wandelanleihe ihr Wandlungsrecht wahrnehmen und Aktionäre werden können. Denkbarer Termin für den Börsengang ist aus unserer Sicht frühestens der Oktober 2018. 2018 deshalb, weil ab dann die relativ geburtenstarken Jahrgänge 1933 bis 1942 in die Pflege kommen werden und sich damit nach unseren Erwartungen der Bedarf an unseren Wohnanlagen vervielfacht.

 

Beim geplanten Börsengang können Anleger die Anleihe wandeln. Zu welchen Konditionen wird dies möglich sein?

Wiesent: Jeder Anleger hat das Recht, die Wandelschuldverschreibung nach dem angestrebten Börsengang der SeniVita Social Estate AG in stimmberechtigte Stammaktien zu wandeln. Der Wandlungspreis je Aktie beträgt 10,00 Euro. Das Wandlungsverhältnis errechnet sich grundsätzlich durch Division des Nennbetrags einer Schuldverschreibung durch den Wandlungspreis. Bei einem Wandlungspreis von 10,00 Euro würden aus nominal 1.000,00 Euro Wandelschuldverschreibung 100 Aktien der SeniVita Social Estate. Erfolgt kein Börsengang, erhält der Anleger 103 Prozent des Nominalwertes der Anleihe zurück. Sollte das Geschäftsmodell früher als geplant erfolgreich sein, lässt sich der Erfolg bereits an dem Kurswert der Wandelschuldverschreibung ablesen.

 

Wenn Sie jetzt schon den Wandlungspreis von 10,00 Euro kennen, müssen die Vorbereitungen beim IPO weit fortgeschritten sein?

Wiesent: Wir verpflichten uns im Wertpapierprospekt der Wandelanleihe konkret dazu, einen Börsengang ab 2018 anzustreben. Ansonsten würde ja eine Wandelanleihe keinen Sinn machen. Für diesen Fall mussten wir im Prospekt natürlich auch bestimmte Parameter nennen. Unser Ziel ist es, die SeniVita Social Estate soweit zu bringen, dass alle Zeichner und Investoren in unserer Wandelschuldverschreibung bei dem angestrebten Börsengang von ihrem Wandlungsrecht Gebrauch machen, einfach weil der Kurs der Aktie dann so attraktiv ist.

 

Sie wollen künftig pro Jahr fünf bis zehn neue Wohnanlagen bauen. Wie viele Plätze werden dadurch entstehen?

Wiesent: Das hängt von der Größe der einzelnen Anlagen an den jeweiligen Standorten ab. Sie variiert in der Regel zwischen 25 und 75 Wohneinheiten. Bei den vier Projekten, die wir dieses Jahr realisieren wollen, entstehen insgesamt 217 Wohnungen. Für die Projekte, die wir in der Pipeline haben, gehen wir im Schnitt von 60 Wohneinheiten pro Anlage aus.

 

Analysten glauben, dass sich Ihr Umsatz von 2015 auf 2016 auf 52 Millionen Euro vervierfachen kann. Ist das realistisch?

Wiesent: Wir können mit der Schätzung der Analysten gut leben. Sie müssen bedenken, dass wir 2015 als SeniVita Social Estate AG ja nahezu aus dem Stand starten, sprich auf der Grundlage dessen, was die Vorgängergesellschaften, im Wesentlichen die SeniVita Bau GmbH bisher erreicht haben. Durch den Mittelzufluss aus der Wandelanleihe können wir sofort im Wachstumstempo zulegen. 2015 wollen wir vier Wohnanlagen realisieren, 2016 zwischen fünf und zehn.

 

Es wird geschätzt, dass sie bis 2020 rund 200 Millionen Euro in Pflegeheime investieren. Sehen Sie dies auch so?

Wiesent: Genaue Zahlen sind hier sehr schwer zu prognostizieren, weil das Investitionsvolumen ja immer von den einzelnen Projekten und Standorten abhängt. Bei den vier Projekten, die wir 2015 realisieren wollen, liegt die Spanne zwischen 4 Millionen Euro und über 10 Millionen Euro pro Objekt. Wenn wir wie geplant unsere Wachstumsstrategie umsetzen und mittelfristig zwischen fünf und zehn Pflegewohnanlagen pro Jahr realisieren können, dann kann das Gesamtvolumen der Investitionen bis 2020 tatsächlich diese Größenordnung erreichen.

 

Sie haben zuletzt 224 Wohnungen für 22,8 Millionen Euro verkauft, der erzielte Gewinn liegt bei 9,4 Millionen Euro. Ist eine solche Marge von fast 40 Prozent auch künftig ihr Ziel?

Wiesent: Das sind Vergangenheitswerte aus anderen Projekten, die man nicht einfach in die Zukunft fortschreiben kann und darf. Sie geben unseres Erachtens jedoch einen realistischen Eindruck von dem, was grundsätzlich möglich ist. Auch aufgrund dieser Erfahrungswerte und Potenziale haben wir letztlich die SeniVita Social Estate AG ins Leben gerufen und gehen davon aus, dass wir sie zum Erfolg führen können.

 

Sie wollen die gebauten Wohnanlagen zum großen Teil verkaufen, etwa 20 Prozent sollen von ihnen gehalten werden. Welche Strategie steckt dahinter?

Wiesent: Wir wollen einerseits Ertragspotenziale heben, andererseits aber auch die Substanz der SeniVita Social Estate AG stärken. Zudem können wir dann flexibel auf Schwankungen im Immobilienmarkt reagieren und die Ertragsentwicklung der SeniVita Social Estate verstetigen.

 

Wie verlässlich ist aus Ihrer Sicht die derzeitige Pflege- und Gesundheitspolitik der Bundesregierung?

Wiesent: In den letzten Jahren hat sich die Pflege- und Gesundheitspolitik kontinuierlich in eine Richtung entwickelt, aus unserer Sicht in die richtige. Sie hat konsequent den Grundsatz umgesetzt, dass die häusliche Pflege Vorrang vor der stationären Pflege hat und die teilstationäre und Kurzeitpflege wiederum Vorrang vor der vollstationären Pflege. Die zum 1.1.2015 in Kraft getretene Pflegereform, das Pflegestärkungsgesetz, hat in dieser Richtung noch einen wesentlichen Fortschritt gebracht, von dem vor allem die Pflegebedürftigen profitieren.

 

Welche Vorschläge würden Sie Minister Gröhe machen?

Wiesent: Gehen Sie den mit der Pflegereform eingeschlagenen Weg mutig weiter, lassen sie nicht durch den Gegenwind aus den Institutionen beirren und fördern sie Innovationen, die den Pflegebedürftigen in jeglicher Hinsicht zugutekommen, wie etwa die Altenpflege 5.0.

 

Weitere Informationen zur Wandelschuldverschreibung der SeniVita Social Estate AG:

Emittentin:	SeniVita Social Estate AG, Bayreuth
Börsennotiz:	Freiverkehr (Open Market) der Frankfurter Wertpapierbörse (FWB)
Emissionsvolumen:	Bis zu EUR 50. Mio. im Wege öffentliches Angebot und Privatplatzierung
Zinskupon:	6,5 % (Zinszahlung jährlich)
Laufzeit:	Mai 2015 bis Mai 2020 (5 Jahre)
Mindestzeichnungsgröße:	EUR 1.000, weitere Zeichnungsstufen je EUR 1.000
Zeichnungsfrist:	23. April bis 08. Mai 2015
Wandlungsrecht:	Wandlung von Nominal EUR 1.000 Wandelschuldverschreibung in 100 Aktien zum Wandlungspreis EUR 10,00, keine Zuzahlung
Ausübungszeitraum:	Oktober 2018 - bis Januar 2020
Rating Euler Hermes:	BB (Anleihenrating)

 

Besicherung: Mittelverwendungs- und Sicherheitentreuhand: Verwahrung Emissionserlös bis zum Projektstart, erstrangige Grundschulden auf angekaufte Grundstücke. Sicherungsabtretung hinsichtlich aller Ansprüche auf Veräußerungserlöse und Mietzahlungen.Fortlaufende (Teil-) Verwahrung von Projekterlösen und Mietzahlungen als Barsicherheit, so dass der Wert der Sicherheiten den Nominalbetrag der (ausstehenden) Anleihe deckt.

In Kooperation mit 4investors. Fotos: SeniVita