Rendite mit Immobilien

"Entemotionalisierung bei Immobilienentwicklungen schafft Renditepotential"

Beim Einkauf entsteht der größte Gewinn. Herausforderung ist der Abgleich aller Parameter vor dem Grundstückserwerb. Softwaregestütztes Research kann hierbei immens helfen.

Jeder Bauherr, ob privat oder gewerblich, bekommt während der Bauphase, also im Laufe seiner Immobilienentwicklung zu spüren, dass seine Begeisterung für Immobilien schnell teuer werden kann. Nicht nur die Verwendung hochwertiger Baumaterialien treibt die Preise. Schon das Faible für eine ganz bestimmte Grundstückslage kann das Budget leicht überbeanspruchen. Eine Nachfinanzierung kann dann unausweichlich werden. Bei professionellen Immobilienentwicklern, deren Geschäftsmodell darauf basiert, die gebauten Immobilien nach Fertigstellung gewinnbringend zu veräußern, führt übersteigerter Enthusiasmus bei der Grundstücksakquise zu einem Renditeverlust. Bei der emotionalen Verbundenheit mit dem Objekt wächst die Kaufbereitschaft und es werden höhere Kaufpreise toleriert. Ein »No-Go« für Spezialisten wie Jürgen Seeberger, Chef des in Deutschland und Österreich aktiven Immobilienentwicklers PROJECT Immobilien und von mehr als 300 Mitarbeitern, die zusammen derzeit 57 Objekte mit einem Verkaufsvolumen von über 1,2 Milliarden Euro entwickeln. »Der richtige Mix aus Kopf und Bauchgefühl ist entscheidend für die Einschätzung eines erfolgreichen Akquisiteurs, ob ein Objekt für eine Immobilienentwicklung unter Renditegenerierungsgesichtspunkten in Frage kommt oder ob man lieber die Finger davon lässt«, sagt der studierte Architekt.

Jagdinstinkt kontrollieren

Als rationales Gegengewicht zur »Haifischflosse«, wie Seeberger den Jagdinstinkt von Einkäufern metaphorisch nennt, dient ihm ein zusätzliches zentrales Research, das alle Zahlen, Daten, und Fakten zu einem Grundstück auf Mikroebene sowie der Region im Gesamten zusammenträgt, auswertet und Entwicklungspotentiale sichtbar macht. Dazu gehört auch die Erfassung aller Immobilienentwicklungen von Wettbewerbern im unmittelbaren und näheren Umfeld. Immerhin könnte ein Überangebot von Neubauwohnungen auch in einer guten bis sehr guten Innenstadtlage zu einem Preisrückgang führen. Umgekehrt ermöglicht ein Unterangebot einen Preisanstieg, obwohl es sich um eine B- oder C-Lage handelt. Zur Verifizierung des wahrscheinlichen Vertriebserfolgs einer Immobilie gehört zudem die Einschätzung der sozio-demografischen Struktur des Stadtteils, also die Zusammensetzung und Entwicklung der ortsansässigen Bevölkerung hinsichtlich Alter, Berufsstand, Einkommen sowie eine Vielzahl weiterer Objektparameter, darunter Verkehrsanbindung, Naherholungsangebot, Ärzte, Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten vor Ort.

Softwaregestütztes Research

Bei der Standortanalyse, deren Datenbestand bis auf die Mikroebene reicht, greifen die Franken auf eine eigene Softwareentwicklung zurück. »Um die Fülle an Informationen zu strukturieren, entsprechend ihrer Bedeutung zu hierarchisieren und final zu bewerten, nutzen wir alle technischen Möglichkeiten des EDV-gestützten Research«, führt Seeberger bei einer Präsentation seiner Vorgehensweise vor Journalisten in Nürnberg aus. Die Daten werden von der eigenen Research-Abteilung regelmäßig aktualisiert. Marktinformationen von Analysten wie zum Beispiel BulwienGesa oder Jones Lang Lasalle sowie von den jeweiligen Städten erhobene und herausgegebene Standortdaten dienen dem zusätzlichen Abgleich. »Die gezielte Entemotionalisierung bei Immobilienentwicklungen durch ein ausgefeiltes Research schafft höheres Renditepotential und mehr Stabilität für unsere Anleger«, sagt Wolfgang Dippold. Der gebürtige Bamberger Finanzkaufmann hat PROJECT zusammen mit Seeberger vor 20 Jahren gegründet und verantwortet heute in der PROJECT Investment Gruppe ein von privaten, semi-professionellen und institutionellen Investoren eingebrachtes und in Immobilienentwicklungen investiertes Eigenkapitalvolumen von rund einer halben Milliarde Euro.

Strikte Eigenkapitalausrichtung

Dass die beiden Pioniere für ihre 1998 eingeführte und konsequent umgesetzte Idee der strikten Eigenkapitalausrichtung ihrer Beteiligungsangebote von Marktteilnehmern anfänglich belächelt wurden, ist längst Makulatur. »Die Geschichte bestätigt unser Stabilitätskonzept mit konsequentem Verzicht auf den nachweislich risikobehafteten Einsatz eines Fremdkapitalhebels«, sagt Dippold. Dies bestätigen auch die in Schieflage geratenen Fonds mit Fremdfinanzierungsanteil wie beispielweise der IVG EuroSelect 14 und sein Londoner Prestigehochhaus »The Gherkin«, welcher obendrein die Finanzierung in Schweizer Franken als Fremdwährung aufgenommen hat. Bei allen PROJECT Immobilien-AIF sind die Anleger immer an erster Rangstelle besichert – zusammen mit dem hohen Streuungsgrad in mindestens 10 Objekte je Fonds im Publikumsbereich ein erheblicher Sicherheitsgewinn für Investoren, sollte einmal eine Immobilienentwicklung unplanmäßig verlaufen oder sogar negativ abschließen. Dazu ist es jedoch seit Gründung im Jahr 1995 noch nie gekommen, was Seeberger auch auf das akribische und ebenfalls softwaregestützte Controlling aller Bauvorhaben mit taggenauen Auswertungen und schnellen Steuerungsmaßnahmen durch eigene Bauleiter zurückführt. Den lückenlos positiven Track Record belegt die PROJECT Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – obwohl seit der AIFM-Regulierung nicht mehr aufsichtsrechtlich gefordert – weiterhin mit einer jährlich vorgelegten, von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft testierten Leistungsbilanz.

Stabiles Metropolkonzept

PROJECT konzentriert sich allein auf die Anlageklasse der Immobilienentwicklung, entwickelt seit über 20 Jahren erfolgreich weit über 3.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten und hat dadurch erhebliches Know-how aufgebaut, wovon auch das Research profitiert. Studien wie die neueste Erhebung des Instituts der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) unter dem Titel »Der künftige Bedarf an Wohnungen« belegen, dass zu wenige Neubauwohnungen in den Metropolregionen vorhanden sind. Die starke Zuwanderung in die Großstädte, der Trend zu Singlehaushalten, das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die allgemeine Verstädterung tun ihr Übriges, um den Bedarf weiter anzuheizen. Das Marktumfeld ist demzufolge ideal für Immobilienentwickler wie PROJECT und damit für Anleger, die auf der Suche nach einem verlässlichen Investmentkonzept im Immobilienbereich sind, ohne selbst direkt in Wohneigentum – mit allen gebotenen Herausforderungen in Bezug auf die Vermietung und Verwaltung – investieren zu wollen. Beispielsweise über den Einmalanlagefonds Wohnen 14 (ab 10.000 Euro zzgl. 5 Prozent Ausgabeaufschlag) und den Teilzahlungsfonds Wohnen 15. Aus Anlegersicht ist vor allem die Performance interessant: 6 Prozent und mehr prognostizieren beide AIF pro Jahr. Mit Immobilienentwicklungen an den Investitionsstandorten Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Nürnberg, München und Wien eine realistische Erwartung.

Weitere Informationen:

Eckdaten zum PROJECT Wohnen 14 (mehr dazu hier)

• Einmalanlage: ab 10.000 EUR, zuzüglich 5 % Ausgabeaufschlag
• Laufzeit: 7 bis 8 Jahre (Laufzeitende: 31.12.2022)
• Renditeerwartung: 6 % p. a. und mehr vor Steuer
• Frühzeichnerbonus: 6 % p. a.
• Durchgängige Eigenkapitalbasis
• Hohe Risikostreuung auf mindestens 10 Objekte
• Investitionsquote: 89,02 %

Eckdaten zum PROJECT Wohnen 15 (mehr dazu hier)

• Mindestzeichnungssumme: 10.140 EUR über Erstzahlung und monatliche Teilzahlungen, zuzüglich 5 % Ausgabeaufschlag
• Einzahlungsdauer: 12 Jahre (Laufzeitende: 31.12.2029)
• Renditeerwartung: 6 % p. a. und mehr vor Steuer
• Durchgängige Eigenkapitalbasis
• Hohe Risikostreuung auf mindestens 10 Objekte
• Investitionsquote: 90,11 %
• Möglichkeit zur Verkürzung der Einzahlungsdauer durch Sonderzahlungen