Wohnimmobilien

Warnung: Irrationaler Überschwang bei Wohnimmobilien

Niemand hat in den vergangenen zehn Jahren mit größerer Begeisterung von Investments in deutsche Wohnungen geschwärmt als ich. Oder können Sie einen anderen Experten nennen, der so früh und so massiv immer wieder empfohlen hat, in Wohnimmobilien zu investieren? Dass ich damit Recht hatte, zeigt ein Blick auf den Deutschen Immobilien Index (DIX), der von MSCI ermittelt wird. Danach lag der annualisierte Total Return (= Summe von Netto-Cashflow-Rendite und Wertänderungsrendite) für deutsche Immobilien insgesamt in den vergangenen zehn Jahren bei 4,4 Prozent, für Wohnimmobilien jedoch bei 6,9 Prozent.

Büroimmobilien, das absolute Lieblingskind von offenen und geschlossenen Fonds sowie von institutionellen Investoren, brachten dagegen laut MSCI in den vergangenen zehn Jahren nur 3,2 Prozent. Das belegt, wie dumm die Strategie beispielsweise der offenen Fonds waren, die zwei Drittel der Gelder in die schlechteste Nutzungsart (Büro) steckten und nicht einmal ein Prozent in die beste (Wohnen).

Die Entwicklung hat sich immer stärker beschleunigt. Im Jahr 2015 brachten deutsche Wohnimmobilien einen Total Return von 11,1 Prozent, in den vergangenen drei Jahren waren es 9 Prozent p.a.. Zu denken geben sollte jedoch, dass inzwischen die Netto-Cashflow-Rendite bei Wohnungen (zusammen mit Büros) die niedrigste von allen Nutzungsarten ist, denn sie liegt nur noch bei 4,5 Prozent. 57 Prozent des Total Return kommen aus der Wertänderungsrendite, d.h. sie sind dem massiven Anstieg der Multiplikatoren geschuldet.

Und da liegt das Problem. Alle setzen inzwischen auf Wohnimmobilien, auch diejenigen, die nie etwas davon wissen wollten. Große Versicherungsgesellschaften verkauften ihre Wohnungsbestände zu Beginn des Jahrtausends massiv an ausländische Investoren. Ihre Begründung: Wohnungen seien zu renditearm. Klug waren die Ausländer, die die Chancen erkannten, dumm die deutschen Versicherungen. All das habe ich in meinem Buch "Reich werden und bleiben" 2015 beschrieben.

Inzwischen hat sich die Stimmung massiv gedreht und es ist ein irrationaler Überschwang bei deutschen Wohnimmobilien zu beobachten. Nun bin ich vom euphorischen Befürworter zum Warner geworden. Eine aktuelle Umfrage von Famos bei 30 Family-Offices bestätigt den Wohnungshype.

Hier einige Zahlen aus der 2016er-Studie, die meine Skepsis bestätigen:

65 Prozent der Family Offices wollen ihren Wohnungsbestand ausbauen - neun Prozentpunkte mehr als bei einer Befragung vor vier Jahren. Zwei Drittel der Befragten schätzen die Wohnimmobilienmärkte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart als "risikoarm" ein. Und dies obwohl (oder vielleicht gerade weil?) die Preise hier am stärksten gestiegen sind. Dass die Preise massiv gestiegen sind, haben natürlich auch die Investoren erkannt. Laut der Famos-Studie erwarten 40 Prozent der Befragten für ihre Wohnimmobilien-Investments eine Bruttoanfangsrendite von 0 bis 3 Prozent! Das ist natürlich übertrieben "konservativ", denn eine solche Bruttoanfangsrendite bedeutet ja faktisch eine Null-Rendite oder sogar eine Negativrendite wie bei deutschen Staatsanleihen. 90 Prozent der Befragten erklärten, "Vermögenserhalt" sei das oberste Ziel ihrer Investments. Ich bin sicher, viele werden dieses Ziel nicht erreichen. Aber wahrscheinlich merken viele private Anleger den Vermögensverlust nicht einmal, weil sie sich ja meist scheuen, eine laufende aktuelle Bewertung ihrer Immobilien vornehmen zu lassen. So kann man sich natürlich einreden, dass die Investments "stabil" seien…