20. Juni 2016

Mit kleinem Geld zur Immobilienanlage?

Von Michael Stephan, Gründer und Geschäftsführer von iFunded.de

Mit offenen Fonds und neuerdings auch mit Hilfe von Schwarmfinanzierungen können Kleinanleger trotzdem vom Immobilien-Boom profitieren. Allerdings sind auch hier Vorsicht und ein kühler Kopf gefragt, denn jede Anlageform bietet ihr ganz eigenes Risiko-Chancen-Profil.

Offene Immobilienfonds: Flexibler Einstieg, Abhängigkeit von gutem Fonds-management

In offene Immobilienfonds kann man auch mit vergleichsweise kleinen Beträgen und zeitlich flexibel einsteigen. Der Vorteil: Anders als beim Kauf eines einzigen Objekts sind die Anlagerisiken bei Fondsbeteiligungen sehr weit gestreut. Denn offene Fonds investieren in der Regel in eine Vielzahl von Objekten an unterschiedlichen Standorten. Dadurch sinkt die Gefahr, mit einem einzigen Fehlinvestment gleich sein gesamtes Kapital zu verlieren. Anders als beim direkten Immobilieninvestment weiß der Anleger vorher nicht im Detail, in welche konkreten Projekte der Fonds investiert und wie diese bewirtschaftet werden. Das ist die Aufgabe der Fondsmanager.

Das gestiegene Anlageinteresse von privaten und institutionellen Investoren an deutschen Wohnimmobilien stellt diese jedoch vor große Herausforderungen. Der Grund: Die Mittelzuflüsse der Fonds sind seit vergangenem Jahr deutlich gestiegen. Die Liquiditätsquote vieler Fonds ist daher aktuell deutlich höher als vorgesehen. Gleichzeitig sinkt das Angebot an Wohnimmobilien, die am Markt noch zu angemessenen Preisen erworben werden können. Das setzt Fondsmanager unter Druck, denn eine hohe Liquiditätsquote der Fonds verwässert die Rendite der Anleger. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass verschiedene Fondsanbieter in vergleichbaren Situationen die Qualitätskriterien für den Ankauf von Immobilien gelockert haben, um das zu verhindern. So wurden auch überteuerte Objekte erworben – eine Ankaufspolitik, die später zu hohen Verlusten geführt hat.

Crowdinvesting: Transparente Mittelverwendung

Und wie sieht es mit alternativen Anlagemöglichkeiten im Internetzeitalter aus? In ganz Deutschland drängen immer mehr Start-ups auf den Markt, die Anlegern eine Beteiligung an der Schwarmfinanzierung einzelner Immobilienprojekte ermöglichen. Mit vergleichsweise sehr geringen Geldsummen können neben Klein- auch Kleinstanleger am Immobilienmarkt mitmischen. Crowdfunding-Projekte öffnen sich einem sehr breiten Publikum und ermöglichen so die Immobilienanlage für Jedermann. Allerdings bieten Schwarmfinanzierungen keine Immobilienbeteiligung im eigentlichen Sinne, sondern vergeben meist nachrangig unbesicherte Darlehen, die zur Finanzierung eines Immobilienprojekts dienen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Anders als bei offenen Fonds wissen die Anleger hier von Beginn an, für welches Projekt die eingesammelten Mittel verwendet werden, und können sich so ein eigenes Bild von den Risiken machen, bevor sie einsteigen.

Sofern der Anleger sich entscheidet lediglich in ein einzelnes Projekt zu investieren, ist sein Klumpenrisiko recht hoch. Da die Mindestzeichnungssummen mitunter schon bei 250 Euro beginnen, können Anleger dieses Risiko aber deutlich reduzieren, indem sie ihre Kapitaleinsätze gleich auf mehrere Projekte streuen.

Das Risiko eines Totalausfalls lässt sich aber auch bei Schwarmfinanzierungen nicht ausschließen. Generell ist die Gefahr eines Ausfalls jedoch geringer, je weiter die Umsetzung des Projekts vorangeschritten und je später der Projekteinstieg möglich ist. Dabei muss es keineswegs nur um Neubauprojekte gehen. Wer spekulative Anlagen scheut, der sollte auf Plattformen vertrauen, mit denen man auch in bereits etablierte Bestandswohnungen investieren kann. Diese sollten möglichst gut vermietet sein. Crowd-Anleger können so sichergehen, dass das Objekt regelmäßige Cashflows generiert und die zugesicherte Rendite nicht nur ein Versprechen bleibt.

Letztlich gilt es nicht nur das Investitionsangebot zu bewerten, sondern auch den Emittenten. Eine gründliche Recherche ist unbedingt nötig. Gerade in der Welt der Schwarmfinanzierung ist der Erfolg alles andere als programmiert, Pleiten gehören unter neuen Unternehmen zur Tagesordnung. Anders sieht es bei Immobilienprojekten aus, hinter denen oft erfahrene Profis stehen. Anleger sollten also genau auf die Qualifikation des Projektinitiators achten. Dieser verfügt idealerweise über eine langjährige Erfahrung in der Branche, die er anhand seiner Erfolgsbilanz vorweisen kann.