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Wohnimmobilienkreditrichtlinie 13 einleuchtende Gründe, warum Nachbessern nicht reicht

14.11.2016, 19:14  |  1244   |   |   

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll nachgebessert werden. Darauf haben sich das Bundesfinanzministerium und das Bundesjustizministerium verständigt. Dabei soll es um Klarstellung der Rechtssicherheit bei der Kreditvergabe gehen. Es bleibt jedoch zu befürchten, dass durch das Nachbessern die entscheidenden Verschärfungen nicht zurückgedreht werden. Das wäre jedoch dringend nötig. Dafür gibt es zahlreiche Gründe.

1. Es gibt keine Anzeichen für eine deutschlandweite Immobilienblase.

Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll eine mögliche Immobilienblase abgewendet werden. Gleichzeitig stellt die Bundesbank fest, dass derzeit keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland zu befürchten ist. Vorstandsmitglied Claudia Buch zufolge gebe es „keine klaren Anzeichen für eine exzessive Kreditvergabe oder Abschwächung“ der Vergabestandards. Warum das Bundesfinanzministerium dennoch ausgerechnet jetzt eine Regulierung vorantreibt, ist nicht nachvollziehbar.

2. Der deutsche Immobilienmarkt ist sehr stabil finanziert.

Die Subprime-Krise hat bewiesen, dass der deutsche Immobilienmarkt traditionell sehr stabil finanziert ist. Während in Ländern wie den USA, Großbritannien oder Spanien die Immobilienpreise teilweise im freien Fall waren, ist Deutschland nahezu unbeschadet geblieben. Das hat auch mit unserem funktionierenden Mietwohnungsmarkt zu tun, über den die genannten Länder alle nicht verfügen. In diesen Ländern werden aufgrund des Mangels an Mietwohnungen sogar Menschen ins Eigentum getrieben, die es sich eigentlich gar nicht leisten könnten.

3. Immobilienboom wird künstlich abgewürgt.

Nachdem es über einige Jahrzehnte am deutschen Immobilienmarkt kaum Bewegung gab und die Mietrenditen stagnierten, ist endlich ein wenig Schwung im Markt, den die Politik mit einer völlig unnötigen Regulierung nun abzuwürgen droht. Michael Meister, Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesfinanzministerium, ist auf das völlig falsche Timing sogar stolz: Schließlich könne die Wirtschaft die zusätzlichen Kosten für die Regulierung während guter Zeiten viel besser vertragen als in einer Abschwungphase. Der blanke Hohn in den Ohren der betroffenen Marktteilnehmer. Eine Umfrage des Bundesverbands Freier Wohnungsunternehmen kam jüngst zu dem Ergebnis, dass rund 80% der befragten Immobilienunternehmen die Auswirkungen der seit März 2016 geltenden, verschärften Wohnimmobilienkreditrichtlinie beim Abverkauf bereits spüren.

4. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verteuert die Kreditkosten.

Den Kreditinstituten entstehen durch die Regulierung weitere Kosten. Soweit es geht werden sie versuchen, die Kosten an die Darlehensnehmer weiterzugeben. Die Immobilienfinanzierung wird dadurch für den Endkunden insgesamt teurer.

5. Gesetzgeber hat die EU-Richtlinie übererfüllt.

Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat der Gesetzgeber eine EU-Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Dabei ist er jedoch über das Ziel hinausgeschossen. Denn in Kapitel 6 Absatz 5 der besagten EU-Richtlinie werde nur verlangt, dass das Darlehen vertragsgemäß erfüllt wird. Durch diese passive Formulierung ist es egal, ob dies der Darlehensnehmer selbst ist oder sein Erbe, ein Bürge oder eine Lebensversicherung. In den deutschen Gesetzestexten wurde allerdings verankert, dass der Kredit nur vergeben werden darf, wenn der Darlehensnehmer selbst den Kredit vertragsgemäß erfüllen wird (§§ 505a Abs. 1 BGB und 18a Abs. 1 KWG). Die EU-Richtlinie ermöglicht übrigens eine deutlich lockerere Umsetzung auf nationaler Ebene. Die Bundesregierung hat davon nicht Gebrauch gemacht, sondern sogar weiter verschärft.

6. Es ist eine verfassungswidrige Altersdiskriminierung.

Die Banken reagieren auf das neue Gesetz, indem sie keinen Kredit vergeben, wenn die Laufzeit des Darlehens länger ist als die statistische Lebenserwartung des Kreditnehmers. Im Klartext: Menschen über 60 haben keine Chance auf einen Kredit. Das ist eindeutig diskriminierend und nicht verfassungskonform.

7. Altersgerechter Umbau wird für viele unbezahlbar.

Bisher war die Finanzierung eines altersgerechten Umbaus durch einen Kredit möglich, der durch die bereits abbezahlte Immobilie gesichert war. Durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist das nicht mehr möglich, weil der Kreditnehmer einfach zu alt ist und somit nicht mehr kreditwürdig.

8. Weniger energetische Sanierungen durch Kreditklemme gefährden Klimaziele.

Die Bundesregierung hat sich ambitionierte Klimaziele gesetzt. Um diese auch einzuhalten, muss Deutschlands Gebäudebestand energetisch saniert werden. Wenn Immobilieneigentümern die hierfür nötigen Kredite verweigert werden, kommt es zu einer Verzögerung, wodurch die Klimaziele gefährdet sind.

9. Immobilieneigentümer könnten in Bedrängnis kommen.

Die Politik könnte durch die Regulierung auch so manchen Antragsteller in Bedrängnis bringen, der bereits Immobilieneigentümer ist. Denn bei der Anschlussfinanzierung soll es eine neue Kreditwürdigkeitsprüfung geben, auch wenn es dasselbe Kreditinstitut ist.

10. Sie verhindert vielen den Zugang zu einer sinnvollen Altersvorsorge.

Auf der einen Seite wirbt die Bundesregierung bei den Bürgern für mehr private Altersvorsorge, auf der anderen Seite versperrt sie ihnen durch zweifelhafte Regulierungen den Weg zu einer sinnvollen Altersvorsorge. Vor allem Schwellenhaushalte sind betroffen, die der verschärften Prüfung nun nicht mehr standhalten können.

11. Die Regulierung untergräbt die Idee eines Förderprogramms für junge Familien.

Die Regulierung steht im Widerspruch zu der Idee, ein Förderprogramm für Familien zur Eigentumsbildung aufzusetzen. Bundesbauministerin Barbara Hendricks plant, für Familien den Eigenheimerwerb in besonders nachgefragten Regionen mit Eigenkapitalzuschüssen zu unterstützen. Je nach Kinderzahl sollen es etwa 8.000 bis 20.000 Euro sein. Also soll auf der einen Seite Familien geholfen werden und auf der anderen Seite wird ihnen durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ein Bein gestellt, weil sie vielleicht gar nicht erst einen Kredit erhalten.

12. Regulierungen haben noch nie die gewünschte Wirkung erzielt.

Die letzte große Regulierung auf dem Immobilienmarkt war die Mietpreisbremse. Mehr als ein Jahr später zeigt sich in einigen Studien, dass sie keinerlei Wirkung hat. Statt sich einzugestehen, dass sie ein Rohrkrepierer ist, bastelt die Politik allerdings bereits an einer Verschärfung. Regulierungen erzielen nie die gewünschte Wirkung. Es sind Instrumente aus der Planwirtschaft und es hat seinen Grund, warum die Marktwirtschaft der Planwirtschaft bisher immer überlegen war. Die selbstheilenden Kräfte des Marktes zeigen meist bessere Wirkung als die Planungen einer überforderten Behörde.

13. Der Aufbau eines Frühindikators wäre sinnvoller.

Statt jetzt zur Unzeit eine Regulierung einzuführen und damit den gerade erst begonnenen Immobilienboom in Deutschland zum Erliegen zu bringen, sollte ein Frühindikator geschaffen werden. Denn wenn überhaupt, sollte eine Regulierung erst einsetzen, wenn sich der Verdacht auf eine deutschlandweite Immobilienblase bestätigt hat. Einen solchen Frühindikator hat die Deutsche Bundesbank bereits vorgeschlagen, nämlich ein Kreditmelderegister für Immobilienkredite von Privatpersonen. Bisher hat die Politik noch keine Anstalten gemacht, diese Idee aufzugreifen. Schade, denn sie wäre auf jeden Fall eine Alternative zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie.



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Dr. Alexander Knuppertz ist Diplom-Betriebswirt und beschäftigt sich seit 2007 intensiv mit den unterschiedlichsten Immobilienanlageprodukten. Als Kommunikationsberater entwickelt er bei der ROI Immo Online GmbH gemeinsam mit seinen Kunden Content-Marketing-Strategien, um Immobilienprodukte bei der richtigen Kundengruppe erfolgreich zu positionieren. www.immo-online.com.

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Kommentare

Eine bemerkenswert vollständige und kompetente Analyse. Man fragt sich wirklich, warum im Justiz- und Finanzministerium ein vergleichbares Knowhow nicht abrufbar ist. Wie heißt es so schön? "Gut gemeint ist noch lange nicht gut gemacht." Das gilt augenscheinlich auch für die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.

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