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Mehr Geld für GSW Immobilien-Aktien? - Beweisbeschluss des LG Berlin im Spruchverfahren zu dem Beherrschungsvertrag

Das Landgericht Berlin hat in dem Spruchverfahren zu dem Beherrschungsvertrag der Deutschen Wohnen AG (als herrschender Gesellschaft) mit der GSW Immobilien AG einen Beweisbeschluss getroffen. Laut dem Beschluss vom 20. Dezember 2016 soll Herr Dipl.-Kfm. WP StB Christoph Wollny ein schriftliches Sachverständigengutachten über die Angemessenheit von Ausgleich und Abfindung erstellen.

Der Sachverständige soll die Planungen der GSW (hier vor allem die außerhalb des regulären Planungsprozesses der Gesellschaft erfolgten) auf Plausibilität überprüfen. So sei nicht auszuschließen, dass die überaus dynamische Entwicklung des Berliner Marktes für Mietwohnungen unterschätzt worden sei. Die starke Zuwanderung nach Berlin und der damit einhergehende stetig ansteigende Nachfrageüberhang nach Wohnraum seien zum Bewertungsstichtag vorhersehbar gewesen (S. 2). Auch soll der Gutachter prüfen, ob der in der Planung enthaltene, relativ moderate Anstieg der Sollmieten von lediglich 1% ab 2019 als realistisch anzusehen ist (S. 3). Des Weiteren soll er die Annahme einer dauerhaften Leerstandsquote von 2,6% überprüfen (S. 4).

Dem Gericht dränge sich angesichts der Anpassung bei den Instandhaltungskosten der Verdacht auf, dass es sich bei den Planungsänderungen per 12. Dezember 2013 um "anlassbedingte Änderungen" handele (S. 4). Daher sei eine Einflussnahme der Antragsgegnerin zu untersuchen. Im Übrigen sei zu prüfen, ob die zum Bewertungsstichtag zu erwartenden (unechten) Synergien nachvollziehbar ermittelt und plausibel zwischen beiden Unternehmen aufgeteilt worden seien (S. 5).

Hinsichtlich des Kapitalisierungszinssatzes soll der Ansatz eines einheitlichen Basiszinssatzes von 2,50% für den Stichtag überprüft werden (S. 5). Das Gericht hält die vom IDW vorgeschlagene Rundung auf das nächste Viertelprozent für willkürlich. Lediglich die Überlegung sei gerechtfertigt, mit einer Auf- oder Abrundung erkennbare Tendenzen in der weiteren Zinsentwicklung zu berücksichtigen. Für die Marktrisikoprämie sei von einem Nachsteuerwert von 4,5% auszugehen (S. 5). Angesichts der zum Stichtag bestehenden Unterschiede in den Geschäftsmodellen von GSW und Deutsche Wohnen hält das Gericht den Ansatz eines identischen Betafaktors für beide Unternehmen nicht unbedingt für plausibel. Das unverschuldete Raw-Beta der GSW habe konsistent unter demjenigen der deutschen Wohnen gelegen (S. 6). Gerade in der näheren Zukunft dürften für die GSW mit ihren ausschließlich in Berlin belegenen Wohnungsbeständen von höheren Wachstumsraten als dem angesetzten Wachstumsabschlag von 1% auszugehen sein (S. 6).

Das LG Berlin hatte mit Verfügung vom 26. April 2016 eine Verbesserung des Umtauschverhältnisses auf 1 : 2,75 vorgeschlagen (von 1 : 2,33) und eine Anhebung des Ausgleichs auf EUR 2,14 brutto bzw. EUR 1,80 netto. Die Antragsgegnerin lehnte den gerichtlichen Vorschlag jedoch als überhöht ab, siehe http://spruchverfahren.blogspot.de/2016/06/spruchverfahren-zum-beherrs ....

LG Berlin, Az. 102 O 49/14.SpruchG

Neugebauer u.a. ./. Deutsche Wohnen AG

67 Antragsteller

gemeinsamer Vertreter: RA Klaus Rotter, c/o Rotter Rechtsanwälte Partnerschaft mbH, 81379 München

Verfahrensbevollmächtigte der Antragsgegnerin, Deutsche Wohnen AG: Rechtsanwälte Squire Patton Boggs (US) LLP, 10117 Berlin