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Jones Lang LaSalle GmbH (JLL) / Robustes 4. Quartal untermauert die ...

Robustes 4. Quartal untermauert die Entwicklung mit insgesamt

erfreulichen Ergebnissen auf dem europäischen Büro-Nutzermarkt in 2016

Frankfurt (ots) - Eine weiter starke Nachfrage im 4. Quartal

bestätigt den Trend eines sehr robusten europäischen

Büro-Nutzermarktes. Die nächste Phase des Zyklus wird wohl eher durch

die Reaktion auf Angebotsseite als durch eine insgesamt rückläufige

Nachfrage definiert. Bislang beschränken sich verstärkte

Angebotsreaktionen allerdings auf Büromärkte, die übermäßig an einem

Missverhältnis von Angebot und Nachfrage leiden.

Europäischer Mietpreisindex von JLL: ohne UK deutlich im Plus

Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL legte im 4.

Quartal 2016 (gegenüber den drei vorangegangen Monaten) noch einmal

leicht zu: Ein weiteres Plus von 0,2% kann notiert werden. Ein

Mietpreiszuwachs in acht der 24 Index-Städte im vierten Quartal

gegenüber dem Vorquartal wurde zum großen Teil durch einen Rückgang

der Spitzenmieten in London (- 4,3%) wieder aufgehoben. Das hat auch

Auswirkungen auf den Jahresvergleich 2015/2016: ohne UK kommt der

europäische Mietpreisindex auf ein Wachstum von 4,3 %, UK

eingeschlossen nur auf ein Plus von 2,7%. Londons deutliche

Mietpreiseinbußen basieren auf einer verringerten Anzahl von Deals im

Spitzensegment. Während die Nominalmieten in London City im 4.

Quartal unverändert blieben, bei allerdings steigendem Druck auf die

Netto-Effektivmieten, zeigte der Teilmarkt London WestEnd einen

weiteren Rückgang um 4,3 % gegenüber dem Vorquartal. Im flächenmäßig

mit Abstand größten Büromarkt Paris blieben die Spitzenmieten zwar

unter dem Niveau des 3. Quartals (760 Euro/m²/Jahr, entsprechend

minus 0,7 %). Die geringfügige Korrektur spiegelt aber keineswegs

eine Änderung der Marktgrundlagen wider, die Stimmung unter den

Nutzern und Investoren bleibt erfreulich gut. Amsterdam verzeichnete

im 4. Quartal mit 5,7 % das stärkste Mietpreiswachstum aller

europäischen Städte. Der Büromarkt in der niederländischen Hauptstadt

ist gekennzeichnet durch eine dynamische Nachfrage bei geringem

Angebot an qualitativ hochwertigen Produkten. Der Angebotsengpass im

obersten Marktsegment dürfte die Mieten 2017 weiter ansteigen lassen.

Neben Madrid (3,6%), Mailand (3,0%) und Barcelona (1,2 %) waren vier

deutsche Städte unter den Büromärkten mit Mietpreissteigerung

gesetzt: Hamburg (+2,0%), München (+1,4%) und mit einer

überdurchschnittlichen Performance übers Jahr Berlin. Dort wurde Ende

des Jahres nach einem weiteren Zuwachs von 1,9% gegenüber dem

vorangegangenen Quartal, eine Zunahme für 2016 um 12,5% registriert,

Tendenz weiter steigend. In Frankfurt, wo ein Mietpreiswachstum in

den letzten Jahren aufgrund eines im Gesamtmarkt relativ hohen

Flächenangebots bei eher schwachem Umsatz nur sehr gering ausfiel,

sorgte eine hohe Nachfrage für einen Zuwachs der Spitzenmieten im 4.

Quartal um 1,4 % , im Jahresvergleich waren 4,2 % zu verbuchen.

Eine lebhafte Vermietungstätigkeit gepaart mit einer maßvollen

Reaktion auf Angebotsseite in den meisten Ländern Kontinentaleuropas

wird das Volumen der auf dem Markt angebotenen, qualitativ

hochwertigen Flächen begrenzen. Für die Mietpreise bedeutet das: 2017

könnte sich das Wachstum auf den europäischen Büroflächenmärkten auf

1,5% - 2,0% belaufen.

Europäischer Büroflächen-Umsatz bleibt auch 2016 hoch

Die starke Nutzernachfrage hielt im 4. Quartal in den meisten

europäischen Ländern an. Fünf Märkte zeigten ein Plus gegenüber dem

Vergleichszeitraum des Vorjahres, angeführt von Frankfurt (+ 84 %,

gefolgt von Amsterdam (+56 %), Brüssel (+29 %), Stockholm (+15%) und

London (+ 13 %).

Das führte in den Monaten Oktober bis Ende Dezember zu einem

Umsatzvolumen in den 24 analysierten Märkten von 3,3 Mio. m².

Wenngleich die Vermietungstätigkeit gegenüber dem 4. Quartal 2015,

dem besten Jahresende seit 2006, nicht ganz mithalten konnte (-11%)

schneidet das Dreimonatsergebnis leicht besser ab als dessen

10-Jahres-Durchschnitt. Ein Plus von 4 % ist zu bilanzieren.

Der Gesamtjahresumsatz 2016 belief sich damit auf 11,9 Mio. m² und

bewegt sich auf ähnlichem Niveau wie das Vorjahr (- 2%). Die weiter

anhaltende Dynamik im Verlauf des Jahres wird deutlich in dem Fakt,

dass von den 24 Index-Städten 2016 nur fünf über das letzte Quartal

Umsatzeinbußen hinnehmen mussten. JLL geht für 2017 derzeit von einem

Ergebnis über dem 10-Jahres-Durchschnitt von 11,1 Mio. m² aus, aber

voraussichtlich leicht unterhalb des Volumens von 2016. Dabei wird

eine Tendenz zur Flächenausweitung in kontinentaleuropäischen Märkten

vorausgesetzt.

Die französische Hauptstadt zeigte mit einem Umsatzvolumen von ca.

669.000 m² im 4. Quartal ein nochmals beeindruckendes Ergebnis; der

Gesamtjahresumsatz legte damit auf 2,4 Mio. m² zu, entsprechend einem

Plus von 6% gegenüber 2015. Während Paris mit dieser Entwicklung

nicht sonderlich überraschte, erstaunte das Umsatzvolumen auf dem

Londoner Bürovermietungsmarkt schon eher: mit 296.000 m², + 13% im

Jahresvergleich, kann das stärkste 4. Quartal seit 2009 verzeichnet

werden. Central London notierte eine Zunahme in den letzten Monaten

des Jahres, nachdem Unternehmen die vor dem Hintergrund des

EU-Referendums verschobenen Mietvertragsabschlüsse doch noch

realisierten.

Obwohl das 4. Quartal 2016 in den meisten der deutschen

Immobilienhochburgen die Vorjahresvolumina nicht erreichen konnte

(Berlin Q 4 2016/ Q 4 2015: -26%; Düsseldorf -20%; Hamburg -30%;

München -11%) wurde mit 3,9 Mio. m² über das Gesamtjahr in den Big7

das Vorjahresergebnis nochmals um 9 % übertroffen und ein neues

Rekordergebnis erzielt. Noch deutlicher wurde der 5-Jahresschnitt

getoppt (24 %). Frankfurt, mit einem Plus von 84 % (Q 4 2016/ Q 4

2015), entsprechend 182.000 m² und dem höchsten Volumen eines 4.

Quartals seit 2007 zwar Top-Performer in den Monaten Oktober bis Ende

Dezember, musste mit Blick auf das Gesamtjahr Berlin, München und

Hamburg mit ebenfalls herausragenden Jahresergebnissen den Vortritt

lassen. Für 2017 rechnet JLL auf Basis guter konjunktureller

Fundamentaldaten und einem weiteren Beschäftigungsaufbau bei

Dienstleistungsunternehmen für die deutschen Märkte mit einer guten

Nachfrageentwicklung auf hohem Niveau. Ein möglicher Rückgang in

einigen Märkten ist derzeit nicht einer nachfragebasierten Trendwende

zuzuordnen, sondern hängt auch stark mit der eingeschränkten Auswahl

an geeigneten Flächen vor allem in den zentralen und innerstädtischen

Lagen zusammen.

Leerstandquote mit niedrigstem Stand seit 2008 -

Fertigstellungsvolumen zieht 2017/2018 deutlich an

Die europäische Leerstandsquote ist im 4. Quartal 2016 um 20

Basispunkte auf 8,1% gesunken, der niedrigste Stand seit acht Jahren.

Die Dynamik der Vermietungstätigkeit hatte besonders starke

Auswirkungen auf die Leerstände in Westeuropa. Für 18 der 24

Index-Städte konnten im 4. Quartal im Jahresvergleich rückläufige

Leerstandsquoten registriert werden, am stärksten in Amsterdam (- 540

Basispunkte auf 9,8 %), Barcelona (-210 Basispunkte auf 9,0 %) und

Berlin (-110 Basispunkte auf 5,3 %). Zwar vom letzten Tiefstand (7,1

% im Herbst 2008) noch ein ganzes Stück entfernt, nimmt die

Flächenverknappung im Spitzensegment des Marktes weiter zu. Das gilt

mittlerweile auch für Märkte wie Amsterdam, Mailand oder Frankfurt,

deren früheres deutliches Überangebot in den vergangenen 10 Jahren

sich mittlerweile auf Quoten von 9,8%, 13,9% und 9,1% reduziert hat.

Mit 4 Mio. m², 1,1 Mio. m² davon im letzten Quartal mit Fokus auf

London und Paris (zusammen mehr als ein Viertel), sind die

Büro-Fertigstellungen 2016 um 9 % gegenüber 2015 zurückgegangen. Das

Volumen liegt 22% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Die

Projektentwicklungs-Pipeline der Jahre 2017-18 wird signifikant höher

sein, wobei sich die Zunahme größtenteils auf Städte wie London,

Paris, Dublin, Berlin und München konzentriert. JLL geht davon aus,

dass 2017 knapp 6 Mio. m² Büroflächen neu auf den Markt kommen,

entsprechend einem Zuwachs von 50% gegenüber 2016 und von 20%

gegenüber dem 10-Jahreschnitt. Allerdings: rund 50% dieser Flächen

sind bereits vermietet, damit ist das Volumen neu auf den Markt

kommender spekulativer Flächen begrenzt.

Das höhere Fertigstellungsvolumen wird 2017 zum Großteil durch

solide Vermietungsvolumina kompensiert. Eine derzeit erwartete

flächenexpansionsbedingte Nachfrage wird die Leerstandsquoten in den

meisten Märkten Westeuropas auf leichtem Kurs nach unten halten.

London und Dublin könnten einen weiteren Anstieg verzeichnen.

Insgesamt wird sich die europaweite Quote auf einem ähnlichen Niveau

wie 2016 bewegen.

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