Das Dilemma offener Immobilienfonds

Die Anleger offener Immobilienfonds haben in den vergangenen zehn Jahren eine sehr wechselvolle Entwicklung dieser Anlageklasse miterleben dürfen. Zunächst die Finanzkrise: Als zu viele Anleger gleichzeitig aus den Fonds flüchten wollten, brach der Markt zusammen. Die Fonds konnten ihre Objekte nicht schnell genug verkaufen, um ausreichend liquide Mittel zu generieren. In der Not stoppten etliche Fonds die Auszahlung. Anleger saßen auf ihren Anteilen fest.

Das sollte nicht wieder passieren, beschloss der Gesetzgeber und führte mit dem Kapitalanlagegesetzbuch im Mai 2013 eine Haltefrist von mindestens 24 Monaten und die Rückgabefrist von einem Jahr ein. Seitdem galten offene Immobilienfonds als Auslaufmodell – auch deshalb, weil sich REITs als attraktives Konkurrenzprodukt auf dem Markt zu etablieren begannen.

Der Abgesang auf die einstmals beliebten offenen Immobilienfonds kam jedoch etwas zu früh. Anleger, die sich nicht von der Neuregulierung der Anlageklasse verunsichern ließen und ihre Fonds-Anteile behielten, hatten damit zwar keine Rendite-Turbos im Depot. Doch einige Fonds wie beispielsweise der KanAm Leading Cities Invest warfen immerhin verlässliche Renditen von mehr als drei Prozent pro Jahr ab. Wem es vor allem um einen ruhigen Schlaf bei überschaubarer Volatilität seines Investments geht, war hier gut aufgehoben.

Weniger Leerstände, höhere Preise und Mieten

Bis zuletzt hielt der positive Trend an. Ein wesentlicher Grund für die stabile Entwicklung der offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren waren steigende Immobilienpreise und Mieten sowie sinkende Leerstands-Quoten. Laut einer aktuellen Studie der Ratingagentur Scope haben neun von 14 untersuchten Fonds ihre Vermietungsquote im Vergleich zum Vorjahr halten oder steigern können (siehe Tabelle der Top-5-Fonds). Die Vermietungsquote hat einen hohen Einfluss auf die Fondsperformance und ist daher eine der wichtigsten Kennzahlen zur Bewertung von offenen Immobilienfonds.

Quelle. Scope

Größter Zuwachs beim grundbesitz global

Laut Studie liegt die nach Fondsvermögen gewichtete durchschnittliche Vermietungsquote aktuell bei 94,6% (Stand: 30.04.2017). Damit wurde der schon im Vorjahr hohe Vermietungsstand (93,8%) nochmals übertroffen.

Das Spektrum der Vermietungsquoten der 14 untersuchten Fonds reicht aktuell von 90,1% bis 99,1%. Ab einer Quote von 97% besteht faktisch Vollvermietung. Diese Schwelle erreichen derzeit vor allem Fonds mit einem geringen Volumen wie der UniInstitutional German Real Estate und der Leading Cities Invest von KanAm. Bei den großvolumigen Fonds hat mit 97,4% der UniImmo: Deutschland die höchste Quote. Den größten Anstieg der Vermietungsquote verzeichnete der grundbesitz global. Auf Jahressicht verbesserte er sich um 7,7 Prozentpunkte. Es folgen der UniInstitutional German Real Estate mit 6,5 Prozentpunkten und der hausInvest mit 1,7 Prozentpunkten.