Geschlossener Immobilienfonds als Anlageform nutzen

Anders als in einem offenen Fonds ist die geschlossene Variante nicht an der Börse notiert. Anleger erwerben dort keine Anteile, wie beispielsweise bei einem Aktienfonds, sondern beteiligen sich als Mitgesellschafter. Dieser Gesellschaftervertrag wird meist über eine bestimmte Laufzeit ausgestellt, die mehrere Jahre betragen kann. Daher ist der geschlossene Fonds stets eine langfristige Anlageform. Als Anlageziel gibt es bei den geschlossenen Fonds mehrere Branchen, wie beispielsweise Filme, Schiffe, erneuerbare Energien oder Immobilien. Bei einem geschlossenen Fonds entstehen die Einnahmen nicht wie bei börsennotierten Aktienfonds aus Kursveränderungen, sondern aus dem Gewerbebetrieb. Die Anteilseigner fungieren als Mitgesellschafter und müssen dies auch steuerlich berücksichtigen. Entstandene Kosten werden daher nicht wie bei einem offenen Fonds als Werbungskosten abgezogen, sondern werden als Sonderbetriebsausgaben deklariert.

Ein weiterer Unterschied gegenüber einem offenen Fonds ist die staatliche Aufsicht, die aufgrund der normalen Gesellschaftstätigkeit wegfällt. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds trägt jeweils jeder der Mitgesellschafter ein gewisses Risiko. Bei der Vertragsunterzeichnung wird ein bestimmtes gezeichnetes Kapital in die Gesellschaft eingebracht. Im Normalfall kann dieses in mehreren Schritten eingezahlt werden, allerdings haftet ein Mitgesellschafter stets mit dem kompletten gezeichneten Kapital. Bei einer möglichen Insolvenz der Gesellschaft kann es also vorkommen, dass das gezeichnete Kapital der Gesellschafter sofort fällig wird. In manchen Gesellschaftsformen haftet der Mitgesellschafter sogar mit seinem kompletten Vermögen. Wichtig ist es daher vor einer Vertragsunterzeichnung genau zu prüfen, wie weit die eigene Haftung für das Unternehmen führt.

Häufig werden geschlossene Fonds von den Mitgesellschaftern dazu genutzt, um Steuern zu sparen. Die Einnahmen und Verluste werden dementsprechend in der Einkommensteuererklärung als Gewerbebetrieb deklariert. Verluste in einem solchen Fonds führen stets zu einem Minus an Einkommen, wodurch Steuererstattungen möglich sind. Häufig wird daher versucht, in der Anfangszeit eines solchen Fonds hohe Verluste einzufahren, beispielsweise durch Sonderabschreibungen und andere steuerliche Möglichkeiten. In der Praxis können geschlossene Fonds jedoch nicht immer als Steuersparmodelle mit anschließender großer Gewinnspanne genutzt werden. Meist werden die Einnahmenprognosen überschätzt und die Ausgaben bleiben gleich, woraus auch eine Insolvenz entstehen kann.